COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 04 DECEMBRE 2025

ph

N° 2025/ 396

N° RG 22/17013 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKQKE

S.D.C. PRADO PLAGE 1

C/

S.C.I. HORIZON BLEU 2020

S.A.S. IMMOBILIERE PATRIMOINE ET FINANCES

Copie exécutoire délivrée le :

à :

l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES

M^e Véronique ALDEMAR

M^e Nicolas MERGER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 11 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/08149.

APPELANT

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé ' [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice le Cabinet THINOT, SAS, dont le siège social est [Adresse 1], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité

représenté par M^e Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉES

La société HORIZON BLEU 2020, S.C.I. dont le siège social est [Adresse 2], pris en la personne de son gérant en exercice domicilié ès-qualités audit siège

représentée par M^e Véronique ALDEMAR, avocat au barreau de MARSEILLE

La Société IMMOBILIERE PATRIMOINE ET FINANCES, S.A.S., dont le siège social est [Adresse 3], représentée par son Président en exercice domicilié audit siège en cette qualité.

représentée par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Isaïa BONIFACE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

La SCI Horizon bleu 2020 est propriétaire des lots n° 195 (appartement situé au troisième étage du bâtiment F) et n° 117 (box) dépendants d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 8], sis [Adresse 4], compris dans un groupe d’habitations réunis dans une union de syndicats ayant pour objet de gérer les voiries, réseaux divers, éléments d’équipement et espaces verts du groupe d’habitation.

La société Immobilière patrimoine et finances a été désignée syndic de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 janvier 2018, ont été votées les résolutions suivantes à la majorité de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, sur second vote :

— résolution n° 20 s’agissant du mandat à donner au syndic en vue de souscrire un bail commercial avec la SARL Le Baladi en vue de privatiser des parties communes, avec effet au 1er avril 2018 pour une durée de neuf ans, concernant des emplacements visés sur le plan joint à la convocation, respectivement de 26,20 m² et 35,86 m², moyennant un loyer mensuel de 1 241,22 euros par mois.

— résolution n° 21, sous réserve de l’adoption de la résolution n° 20, s’agissant de l’autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble par la SARL Le Baladi, portant notamment sur l’installation d’une avancée vitrée aux espaces soumis à bail commercial, aux frais de la SCI Mojobry.

Par exploit d’huissier du 6 avril 2018, la SCI Horizon bleu 2020 a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] représenté par son syndic, la société Immobilière patrimoine et finances d’une part, et la société Immobilière patrimoine et finances d’autre part, devant le tribunal de grande instance de Marseille, afin de voir :

— annuler les résolutions n° 20 et 21 de l’assemblée générale du 16 janvier 2018,

— dire et juger qu’il convient d’inscrire au crédit du compte de la société Horizon bleu 2020 la somme de 2 013,75 euros au titre des dépenses, frais et intérêts qui lui ont été injustement imputés,

— condamner sous astreinte la société Immobilière patrimoine et finances, à procéder à la reprise du compte individuel de la société Horizon bleu 2020 par la mise au crédit de la somme précitée,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société Immobilière patrimoine et finances d’une part et la société Immobilière patrimoine et finances d’autre part, tous deux représentés par le même conseil, ont conclu au débouté de la demande d’annulation des résolutions et à la prescription de l’action en répétition de charges indues.

Par jugement du 11 avril 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— dit la société Horizon bleu 2020 irrecevable à solliciter la répétition des sommes imputées à son compte copropriétaire plus de cinq ans avant l’introduction de la présente instance,

— annulé les résolutions n° 20 et 21 de l’assemblée générale du 16 janvier 2018,

— ordonné à la société Immobilière patrimoine et finances d’intégrer au crédit du compte de la société Horizon bleu 2020 la somme de 1 573,99 euros, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, et pour une période de trois mois,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Immobilière patrimoine et finances à payer à la société Horizon bleu 2020 la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes ainsi que celles plus amples et contraires ;

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Immobilière patrimoine et finances aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré :

— que la résolution n° 20 qui autorise le syndic à signer un bail commercial en vue de privatiser des parties communes, a pour objet d’affecter à un usage commercial des parties qui n’avaient pas cette destination, et entraîne l’attribution d’une jouissance exclusive portant atteinte tant à la destination de l’immeuble qu’au droit de jouissance des copropriétaires, et ne pouvait valablement être votée aux majorités instituées par les articles 25 et 24 de la loi du 10 juillet 1965,

— que l’annulation de la résolution n° 20 implique de facto l’annulation de la résolution n° 21,

— que si aucun moyen de droit n’est fourni à la demande de reprise du compte individuel, les défendeurs ont pu saisir le fondement qui l’anime,

— que le solde débiteur de la société Horizon bleu 2020 n’est pas uniquement constitué de charges, mais aussi de frais non justifiés.

Par déclaration du 21 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par le RPVA le 13 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet Thinot, demande à la cour de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et ses décrets d’application,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces,

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel.

Et en conséquence,

— infirmer le jugement rendu par la troisième chambre civile ' section A du tribunal judiciaire de Marseille le 11 janvier 2022, en ce qu’il a :

— annulé les résolutions n° 20 et 21 de l’assemblée générale du 16 janvier 2018,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Immobilière patrimoine et finances à payer à la société Horizon bleu 2020 la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes ainsi que celles plus amples et contraires ;

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Immobilière patrimoine et finances aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire,

Et statuant à nouveau,

— débouter la SCI Horizon bleu 2020 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment celles tendant à voir prononcer l’annulation des résolutions n° 20 er 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 janvier 2018, celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile et celle au titre des dépens,

— rejeter toute demande formulée à son encontre,

— condamner la SCI Horizon bleu 2020 à lui verser à la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner la SCI Horizon bleu 2020 aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Naudin.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

Sur l’annulation de la résolution n° 20,

— par ces résolutions n° 20 et 21, la SARL le Baladi, exploitant un restaurant gastronomique libanais situé dans le bâtiment E tenait du règlement de copropriété l’autorisation d’installer sa terrasse commerciale en prolongement de celles directement voisines sur des espaces communs n’accueillant jusqu’alors aucune circulation des copropriétaires,

— la coursive circulant entre les différentes copropriétés formant l’union syndicale est de longue date à usage commercial des commerces situés en pied d’immeuble. Cela est déjà prévu par le règlement de copropriété et la résolution n° 20 visait uniquement à tirer des revenus de cette occupation,

— il ressort du règlement de copropriété que l’immeuble Prado plage 1 est un immeuble à destination mixte commerciale et habitation. Ainsi, le changement d’affectation d’une partie de l’immeuble telle des parties communes est envisageable à la simple condition qu’il ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

— la question de la location d’une partie commune n’est prévue par aucun texte du statut de la copropriété et c’est la raison pour laquelle, la jurisprudence, de longue date considère que la décision de louer des parties communes relève de la majorité de l’article 24,

— la location commerciale ne constitue pas un transfert ou la constitution d’un droit réel dont le vote serait soumis aux dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. La partie commune en question demeure la propriété indivise des copropriétaires formant le syndicat et il ne saurait être valablement considéré que le droit au renouvellement conféré au locataire est de nature à déposséder le syndicat des copropriétaires de la partie commune assiette du bail puisque non seulement le bail est un acte n’aliénant pas, par nature, la propriété mais en plus parce que tout bailleur commercial peut donner congé à son locataire.

Sur l’annulation de la résolution n° 21,

— le règlement de copropriété donne aux propriétaires, et partant leurs locataires commerciaux, des lots situées en rez-de-chaussée du bâtiment E et exploitant un restaurant le droit d’étendre une terrasse commerciale sur les espaces verts et parties communes avoisinants. Ainsi, les travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble répondent de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 avec recours, le cas échéant à la passerelle prévue par l’article 25-1 de cette même loi,

Sur les frais irrépétibles,

— il convient de juger à nouveau sur ceux de première instance.

Dans ses conclusions d’intimée, transmises et notifiées par le RPVA le 5 juin 2023, la société Immobilière patrimoine et finances demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 11 janvier 2022 en ce qu’il a annulé les résolutions n° 20 et 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 janvier 2018, ordonné à la société Immobilière patrimoine et finances d’intégrer au crédit du compte de la société Horizon bleu 2020 la somme de 1 573,99 euros sous astreinte et condamné celle-ci à payer à cette dernière la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens,

Statuant à nouveau,

Vu les articles 10-1 et 24 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 2224 du code civil,

— dire que la passation d’un bail commercial sur des parties communes ne constitue pas un acte de disposition,

— constater que la SCI Horizon bleu 2020 se refuse de payer depuis 2010 des charges pour un montant de 717,40 euros,

— déclarer irrecevable et sans objet la demande de condamnation formée contre elle, en sa qualité d’ancien syndic, à procéder à la reprise du compte de la SCI Horizon bleu 2020,

En conséquence,

— rejeter toutes les demandes de la société Horizon bleu 2020,

— condamner la SCI Horizon bleu 2020 à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Horizon bleu 2020 aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de M^e Nicolas Merger, avocat, qui affirme y avoir pourvu.

La société Immobilière patrimoine et finances rétorque que :

Sur la validité des résolutions n° 20 et 21,

— la location d’une partie commune est en principe un acte d’administration ne nécessitant qu’un vote à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et, contrairement à ce que soutient la SCI Horizon bleu 2020, la mise en location commerciale n’entraîne aucune cession de droit réel au profit de la société Labadi (sic), puisqu’en l’occurrence le syndicat des copropriétaires reste propriétaire desdites parties communes,

— il n’y a pas de changement de destination des parties communes, ni de cession de droit réel et donc l’attribution d’une jouissance exclusive à un locataire n’entraîne en l’espèce aucune atteinte aux droits du syndicat ni d’un copropriétaire,

— la résolution n° 21 devra elle aussi être considérée comme ayant été adoptée régulièrement dès lors qu’elle ne vise qu’à mettre en application le bail commercial par la réalisation de travaux d’aménagement, ce d’autant que le bail prévoit que toute construction faite par le preneur restera la propriété du bailleur.

Sur les frais nécessaires,

— que la réclamation concernant les travaux de reprise d’une gouttière pour 305,95 euros et de la fourniture et pose d’une descente d’eaux pluviales pour 411,45 euros, charges qui ont été appelées le 2 avril 2010, est prescrite à la date de l’assignation, comme l’a jugé le tribunal,

— que le syndic était donc fondé de réclamer des frais pour le non-paiement de ces charges.

Dans ses conclusions d’intimée, transmises et notifiées par le RPVA le 12 juin 2023, la société Horizon bleu 2020 demande à la cour de :

— débouter le syndicat de copropriétaires de l’intégralité des fins de son appel,

— confirmer le jugement entrepris,

Y ajoutant,

— condamner ledit syndicat de copropriétaires :

— à lui payer :

— la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, aux entiers dépens d’appel.

La société Horizon bleu 2020 réplique que :

— le syndicat de copropriétaires argumente sans justifier une grande partie de son argumentation, puisqu’il vise uniquement dans ses conclusions, le règlement de copropriété de l’immeuble et le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 janvier 2018, mais pas les plans, ni la convocation de l’assemblée générale, ni le bail commercial,

— la clause présente dans le règlement de copropriété à la page 38 n’est pas applicable en l’espèce puisqu’elle concerne les espaces verts et non la coursive,

— la résolution déclarée adoptée au point 20 de l’ordre du jour de l’assemblée ne visait pas à cristalliser une autorisation d’installation de tables et chaises, mais à permettre, ainsi que l’a considéré à juste titre le tribunal, d’affecter ces parties communes à un autre usage que celui prévu par le règlement de copropriété et de conduire à leur privatisation,

— le syndicat des copropriétaires ne justifie pas l’affirmation selon laquelle les locaux commerciaux tiendraient du règlement de copropriété, l’autorisation d’installer leur terrasse commerciale « en prolongement de celles directement voisines sur des espaces communs n’accueillant jusqu’alors aucune circulation des copropriétaires ». En effet, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du lieu où se situent les terrasses voisines, ni ne fait de référence précise au règlement de copropriété, étant rappelé que la clause prévue à la page 38 n’est pas applicable,

— l’affirmation selon laquelle la coursive située en pied d’immeuble circulant entre les différentes copropriétés de l’ensemble immobilier formant une union syndicale serait depuis longtemps utilisée à titre commercial, n’est pas justifiée et est dénuée de tout intérêt. De plus, les photographies produites avec la convocation à l’assemblée générale ne démontrent pas que la coursive serait utilisée à titre commercial et en tout état de cause les autres copropriétés de l’union syndicale peuvent avoir des règlements différents, qui ne sont pas applicables en l’espèce,

— l’affirmation selon laquelle la mise en location d’éléments des parties communes ne relèverait pas des dispositions de l’article 26 d) de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où le contrat de location n’est pas constitutif de droits réels n’est pas pertinente, puisque la conclusion d’un bail commercial, qui emporte pour le locataire le bénéfice du statut des baux commerciaux, avec son droit au renouvellement, et lui confère la propriété commerciale, constitue bien un acte de disposition, rendant applicable l’article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965,

— le syndicat de copropriétaires appelant, cherche à entretenir la confusion entre destination de l’immeuble et usage des parties communes,

— la résolution n° 21 ne porte pas sur des travaux affectant uniquement l’aspect extérieur mais sur une prise de possession exclusive d’espaces communs et la privation de son usage par les autres copropriétaires,

— ces décisions ont eu pour conséquence de modifier les conditions d’usage et de jouissance des parties communes de l’immeuble en conférant à la SCI Mojobry et son locataire commercial, la société Baladi, un droit d’usage exclusif d’un passage en coursive à l’usage de tous les copropriétaires, raison pour laquelle il aurait fallu modifier le règlement de copropriété à la majorité de l’article 26,

— le recours intempestif du syndicat des copropriétaires est abusif.

L’instruction a été clôturée le 7 octobre 2025.

L’arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Selon l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est admis au visa de ces deux articles, que lorsque les parties ne demandent dans le dispositif des conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation des dispositions concernées du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer lesdites dispositions du jugement. Il en est de même, lorsque les parties demandent l’infirmation d’une disposition du jugement, sans formuler de prétention au titre de la disposition à infirmer ou sans développer de moyen au soutien de ladite prétention.

Il est constaté que le syndicat des copropriétaires ne formule pas dans le dispositif de ses conclusions, de demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance, mais seulement dans les motifs de ses conclusions, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Sur l’exception d’irrecevabilité de la demande de reprise du compte individuel, dirigée contre la société Immobilière patrimoine et finances

La société Immobilière patrimoine et finances soulève l’irrecevabilité de la demande dirigée contre elle au motif qu’elle n’est plus le syndic de la copropriété.

Selon les dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

Il en ressort que si la qualité et l’intérêt à agir se confondent pour les actions « réservées », il n’en est pas de même pour toutes les autres, qui imposent d’examiner l’intérêt à agir, si le défaut de la qualité est invoqué, en l’occurrence en l’espèce le défaut de qualité de syndic.

L’intérêt à agir doit être apprécié au moment de l’introduction de la demande en justice et ne peut être remise en cause par l’effet de circonstances postérieures. L’existence du droit invoqué par le demandeur ou par le défendeur n’est pas une condition de recevabilité de l’action mais de son succès, après examen des moyens et pièces invoqués à l’appui des demandes.

Il est relevé que la société Immobilière patrimoine et finances était le syndic de la copropriété [Adresse 8] lors de l’assignation initiale, si bien que la société Immobilière patrimoine et finances doit être déboutée de son exception d’irrecevabilité de la demande de reprise du compte de la SCI Horizon bleu 2020 dirigée contre elle.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 16 janvier 2018

La résolution a été votée après un premier vote insuffisant sur 10 000 voix par 3 952 voix, par 3 952 voix sur 3 952 voix, la SCI Horizon bleu 2020 étant absente.

La demande d’annulation est fondée sur le fait que la résolution a été votée à tort à la majorité de l’article 25 alors qu’elle aurait dû l’être à la majorité de l’article 26.

Il est opposé que la signature d’un bail commercial ne constitue pas un acte de disposition.

Aux termes de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ; (') ».

L’article 25 d) énonce que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires avec possibilité de second vote immédiat à la majorité de l’article 24 si le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, les décisions concernant les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté.

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit que l’immeuble est à usage d’habitation, mais que les locaux situés en rez-de-chaussée et en sous-sol peuvent être utilisés à usage commercial, que les copropriétaires ne peuvent pas faire de modification de l’aspect extérieur sans autorisation de l’assemblée générale dans les conditions particulières de majorité définies à la troisième partie, chapitre I, section II, 4° B), à savoir la majorité des voix de tous les copropriétaires avec possibilité de second vote par une nouvelle assemblée à la majorité du A) concernant les décisions ordinaires, pour les « travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci » ainsi que pour « les actes de disposition sur les parties communes ou accessoires, lorsque ces actes résulteront d’obligations légales ou réglementaires ». Les décisions extraordinaires C) sont prises à la majorité des membres de tous les copropriétaires représentant au moins les trois quarts des voix, s’agissant des actes de disposition autres que ceux visés dans le B).

Le règlement de copropriété prévoit aussi des dérogations à l’usage des parties communes pour les locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée du bâtiment E affectés à usage de restaurant, à savoir la faculté d’utiliser, pour y mettre des tables et des chaises, l’espace vert situé devant eux, tel que délimité pour chacun d’entre eux, sur le plan annexé, sans pouvoir modifier la nature et le caractère de jardin de cet espace vert et sans droit acquis, étant mentionné par ailleurs en page 40 du règlement de copropriété, que les jardins et espaces communs entourant le bâtiment, les allées de desserte et voies de circulation devront d’une façon générale, être aménagés et utilisés conformément aux stipulations du cahier des charges et qu’il est interdit d’encombrer les allées, chemins et voies de quelque façon que ce soit, contrairement à leur destination.

En l’espèce, le bail commercial litigieux porte sur une partie des parties communes de l’immeuble, qui constituent des terrasses couvertes pour des superficie respectives de 35,86 m² et de 26,20 m², vaut renonciation du syndicat des copropriétaires à une quelconque utilisation de ces parties communes pendant toute la durée du bail commercial, pour une durée de neuf ans, en interdisant la sous-location, la cession du droit au bail sauf dispositions contraires d’ordre public auxquelles les parties ne peuvent déroger valablement.

Le descriptif de travaux permet de comprendre que le bail commercial porte sur l’espace de circulation pour piéton situé sous les terrasses des logements du premier étage.

Même si ce bail commercial comporte des restrictions, il est manifeste qu’il confère au preneur, un droit au renouvellement ou à une indemnité d’éviction, qui engage fortement et durablement la liberté du bailleur sur son bien, en le soumettant aux statuts des baux commerciaux, imposant ainsi à titre de comparaison, des règles spécifiques en matière de tutelle ou en présence d’une indivision.

Il doit en être conclu que le bail commercial dont il est d’ailleurs précisé qu’il tend à la privatisation de parties communes, s’analyse en un acte de disposition nécessitant pour être voté la majorité de l’article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965, alors qu’il a été voté à la majorité de l’article 25.

Le jugement appelé sera donc confirmé en ce qu’il a annulé la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 16 janvier 2018.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 16 janvier 2018

Elle a été votée dans les mêmes conditions que la résolution précédente.

Etroitement liée à la résolution n° 20 et étant d’ailleurs conditionnée par le vote de la résolution n° 20, elle doit suivre le même sort, s’agissant en outre de l’autorisation de travaux sur des parties communes dans le cadre de leur privatisation prévue par le bail commercial litigieux.

Le jugement appelé sera donc confirmé en ce qu’il a annulé la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 16 janvier 2018.

Sur la demande dirigée contre la société Immobilière patrimoine et finances

La société Immobilière patrimoine et finances forme un appel incident contre la disposition du jugement qui l’a condamnée à procéder à la reprise du compte de la SCI Horizon bleu 2020, en arguant d’une part que la demande est sans objet contre elle qui n’est plus syndic, d’autre part que les frais étaient justifiés par le non-paiement des appels de fonds qui ne sont plus contestables.

La SCI Horizon bleu 2020 ne développe aucun moyen sur ce point.

Le premier juge a retenu que le solde débiteur de la société Horizon bleu 2020 n’est pas uniquement constitué de charges, mais aussi de frais non justifiés.

Il est avéré que la société Immobilière patrimoine et finances n’est plus syndic, ce qui signifie qu’elle ne peut désormais et en aucune manière intervenir sur la comptabilité du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, le jugement sera infirmé sur ce point et la SCI Horizon bleu 2020 sera déboutée de sa demande de reprise de son compte individuel dirigée contre cette société.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Il est constant que l’exercice des voies de recours constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il n’est pas démontré que le syndicat des copropriétaires a abusé de son droit d’interjeter appel, dans une intention de nuire à la SCI Horizon bleu 2020, ou la mauvaise foi ou une légèreté particulièrement blâmable, tandis que la SCI Horizon bleu 2020 n’explique pas la nature du préjudice consécutif ni ne produit d’élément pour étayer un préjudice.

La SCI Horizon bleu 2020 sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée en cause d’appel.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement appelé sur les dépens et les frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit du conseil de la société Immobilière patrimoine et finances qui la réclame, ainsi qu’aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI Horizon bleu 2020.

En revanche, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la société Immobilière patrimoine et finances, les frais exposés pour les besoins de la procédure et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Déboute la société Immobilière patrimoine et finances de son exception d’irrecevabilité de la demande de reprise du compte individuel de la SCI Horizon bleu 2020 ;

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— ordonné à la société Immobilière patrimoine et finances d’intégrer au crédit du compte de la société Horizon bleu 2020 la somme de 1 573,99 euros, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, et pour une période de trois mois,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] plage 1 sis à [Localité 5], représenté par son syndic, et la société Immobilière patrimoine et finances à payer à la société Horizon bleu 2020 la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Immobilière patrimoine et finances aux dépens ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute la SCI Horizon bleu 2020 de sa demande de reprise de son compte individuel dirigée contre la société Immobilière patrimoine et finances ;

Déboute la SCI Horizon bleu 2020 de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] plage 1 sis à [Localité 5], représenté par son syndic, aux entiers dépens, avec distraction au profit de M^e Nicolas Merger ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] plage 1 sis à Marseille, représenté par son syndic, à verser à la SCI Horizon bleu 2020 la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Immobilière patrimoine et finances de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT