COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 06 NOVEMBRE 2025

N° 2025/610

Rôle N° RG 24/14250 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BOANL

[K] [S]

[W] [S]

C/

[Z] [X] épouse [F]

[R] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thimothée JOLY

M^e Jean-Pierre RAYNE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ d’AIX-EN-PROVENCE en date du 12 Novembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/581.

APPELANTS

Madame [K] [S],

née le 13 Octobre 1969 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Xavier PIETRA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [W] [S],

né le 15 Novembre 1967 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représenté par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Xavier PIETRA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Madame [Z] [X] épouse [F]

née le 17 Novembre 1938 à [Localité 8],

demeurant Hôtel [7], [Adresse 1], – [Localité 3]

représentée par M^e Jean-Pierre RAYNE de la SARL RAYNE SALOMEZ GOMEZ CANEL & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [R] [F]

né le 11 Juillet 1968 à [Localité 3],

demeurant Hôtel [7], [Adresse 1] – [Localité 3]

représenté par M^e Jean-Pierre RAYNE de la SARL RAYNE SALOMEZ GOMEZ CANEL & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 30 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [X] est propriétaire de l’hôtel [7] située [Adresse 1] à [Localité 3]. Elle en a cédé à M. [R] [F] 38 % en nue propriété.

Suivant acte de vente en date du 14 janvier 2016, Mme [K] [S] et M. [W] [S] ont acquis le [Adresse 9] situé en face de l’hôtel.

Faisant grief à Mme [X] et M. [F] d’avoir publié des photographies de leur propriété dans le cadre de la vente de leur hôtel et s’interrogeant sur l’utilité des servitudes grevant leur fonds, Mme et M. [S] les ont, par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2023, fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins notamment, d’une part, des les entendre condamner, sous astreinte, à retirer les photographies contenues sur le site internet de l’hôtel et à leur verser des dommages et intérêts pour le préjudice causé et, d’autre part, à voir ordonner une expertise judiciaire portant sur les servitudes issues de leur acte d’achat du 14 janvier 2016, et en particulier sur les compteurs EDF et eau, afin de se prononcer sur leur utilité et sur la possibilité de les déplacer ainsi que de contrôler la conformité du raccordement au réseau d’assainissement.

A titre reconventionnel, Mme [X] et M. [F] ont demandé la condamnation de Mme et M. [S] à leur remettre, sous astreinte, une clé ou télécommande du portail d’entrée du [Adresse 9] afin de leur permettre l’exercice de la servitude de passage dont bénéficie leur fonds.

Par ordonnance en date du 12 novembre 2024, ce magistrat a :

— débouté Mme et M. [E] de leurs demandes ;

— condamné Mme et M. [E] à remettre à Mme [X] et M. [F] une clé ou une télécommande du portail permettant l’accès à la servitude de passage, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision ;

— condamné Mme et M. [E] aux dépens ;

— rejeté toute autre demande.

Concernant les photographies des lieux, il a considéré que la preuve d’un trouble anormal causé à la tranquillité ou l’intimité de Mme et M. [E] ou par le risque de confusion dans l’esprit du public n’était pas rapportée. Il a estimé que photographies prises de l’hôtel ne montraient qu’une partie du parc attenant appartenant à Mme et M. [E], sachant que l’hôtel se situait dans le prolongement dudit parc dans lequel étaient implantés des arbres à proximité immédiate et que celles qui montraient le parc et le [Adresse 9] depuis les fenêtres de l’hôtel, qui avaient été retirées dès l’assignation, ne faisaient que montrer la vue donnant sur le parc et le pavillon, ce qui était normal en matière de vente. Il a relevé que la lecture des titres de propriété permettait de comprendre aisément que le parc et le pavillon situés à proximité ne faisaient pas partie de l’hôtel.

Concernant la demande d’expertise, il a estimé qu’elle était dépourvue de motif légitime faute pour Mme et M. [E] d’établir le moindre litige susceptible de les opposer à leurs voisins et d’avoir entrepris des démarches préalables pour tenter de trouver une solution amiable concernant les servitudes devenues inutiles ou pouvant être déplacées. Il a considéré qu’il n’appartenait pas au juge des référés de pallier la carence des parties.

Concernant la demande reconventionnelle d’accès à la servitude, il a relevé que les propriétaires de l’hôtel bénéficiaient d’un droit de passage depuis le portail d’entrée du [Adresse 9] situé en bordure de [Adresse 6] jusqu’à [Adresse 5] afin notammant d’accéder à leur compteur EDF et la fosse sceptique. Il a estimé que le fait pour Mme et M. [E] de ne pas remettre la clé du portail à leurs voisins entravait leur droit de passage et, dès lors, était constitutif d’un trouble manifestement illicite.

Suivant déclaration transmise au greffe le 26 novembre 2024, Mme et M. [S] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 31 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, ils sollicitent de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

sur la publication des photographies

— ordonne à Mme [X] et M. [F] de retirer toutes les photographies contenues sur le site internet de l’hôtel [7] montrant leur bien immobilier sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à interdire ;

— interdise à Mme [X] et M. [F] toute utilisation future des photograhies ou de toute autre représentation non autorisée du bien leur appartenant ;

— condammne Mme [X] et M. [F] à leur verser la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait du trouble anormal causé par l’utilisation à des fins publicitaires de l’image de leur propriété ;

sur le droit de passage

— juge que le constat du commissaire de justice du 29 avril 2024, qui a été effectué en violation de leurs droits, est nul ;

— ordonne à Mme [X] et M. [F] de leur remettre les deux clés remises en exécution de l’ordonnance, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

sur l’expertise judiciaire

— désigne tel expert judiciaire qu’il plaira à la cour ayant pour mission de :

garantir le respect du contradictoire :

' convoquer en temps utile les parties, assistées le cas échéant de leurs conseils, pour recueillir leurs observations, ainsi que tout document ou information utile à la mission ;

' organiser des réunions contradictoires tout au long des opérations d’expertise, en s’assurant que chaque partie puisse faire valoir ses observations et propositions ;

' informer les parties des étapes et modalités de l’expertise pour garantir leur compréhension et participation active au processus ;

constatations sur place et collecte d’informations :

' se rendre sur les lieux concernés par la mission pour effectuer toutes constatations utiles à l’accomplissement de sa mission ;

' procéder à un examen détaillé des installations et ouvrages en cause, notamment :

° les servitudes existantes et leur état d’usage ;

° les éléments liés au raccordement au réseau d’assainissement ;

' se faire remettre tous documents, plans, actes notariés, études techniques ou tout autre élément utile à la réalisation de sa mission ;

' entendre toute personne (propriétaires, clients, sachants, techniciens, voisins) susceptible d’apporter des informations pertinentes, en cas de nécessité.

analyse des servitudes :

' identifier et décrire précisément toutes les servitudes existantes issues de l’acte notarié du 14 janvier 2016, en précisant leur nature, assiette, étendue, et mode d’exercice ;

' vérifier l’utilité ou l’inutilité des servitudes au regard des besoins actuels, en distinguant celles qui sont actives de celles qui sont obsolètes ou non utilisées ;

' sonner un avis circonstancié sur la possibilité de déplacer certaines servitudes, notamment en ce qui concerne les compteurs EDF et d’eau, en prenant en compte :

° les contraintes techniques ;

° les impacts juridiques et économiques pour les parties concernées ;

° le respect des conditions légales, notamment celles prévues par l’article 701 du code civil ;

' proposer des recommandations techniques et financières pour déplacer, modifier ou supprimer les servitudes inutiles, accompagnées d’un chiffrage estimatif des coûts et délais nécessaires pour ces travaux ;

vérification de la conformité des installations d’assainissement :

' examiner la conformité du raccordement au réseau d’assainissement de l’hôtel [7], au regard des normes techniques et réglementaires applicables ;

' identifier les causes des dysfonctionnements rencontrés, notamment la possible obstruction causée par les racines d’arbres centenaires ou d’autres éléments ;

communication et rapport d’expertise :

' déposer une note de synthèse des constatations effectuées et ses observations permettant aux parties de faire valoir leurs propres observations dans un délai de six (6) semaines à compter de ladite note de synthèse ;

' déposer son rapport définitif dans un délai de six (6) mois à compter de sadésignation comprenant notamment :

° une description exhaustive des servitudes et leur utilité ;

° une évaluation précise des possibilités de déplacement, modification ou suppression des servitudes, avec un chiffrage des travaux nécessaires ;

° une analyse détaillée sur la conformité du raccordement au réseau d’assainissement, les causes des dysfonctionnements, et les solutions proposées ;

° des recommandations générales pour résoudre les difficultés soulevées ;

— fixe le montant de la provision à valoir sur les honoraires de l’expert judiciaire désigné ;

en tout état de cause

— déboute Mme [X] et M. [F] de toutes leurs demandes ;

— les condamne à leur verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Concernant les photographies publiées par les intimés, ils se prévalent d’un trouble manifestement illicite en ce qu’elles violent leur droit au respect de la vie privé et à la tranquillité conformément aux articles 8 de la convention européenne des droits de l’homme et 9 du code civil. Ils font valoir que la publication des photographies en question sur des supports commerciaux, à savoir les sites de l’hôtel et de l’agence immobilière en charge de la vente, engendre un trouble anormal en ce qu’elles donnent à voir une partie de leur propriété privée, sans leur consentement, ce qui constitue un atteinte à leur vie privée et tranquillité et crée un sentiment de violation de leur espace personnel. Ils soulignent que des solutions techniques, comme le recadrage ou l’utilisation d’angles alternatifs, auraient pu éviter que des éléments de leur vie privée ne soient inclus dans les clichés. Ils exposent qu’en montrant une partie de leur parc dans un contexte qui le relie implicitement à l’hôtel, les images en question créent une ambiguieté quant aux limites des propriétés. Ils insistent sur le fait que les photograhies n’étaient pas destinées à un usage privé mais à une valorisation publicitaire de l’hôtel, ce qui amplifie le risque de confusion et constitue une exploitation de leur propriété sans leur autorisation, d’autant que le [Adresse 9] est inscrit aux monuments historiques. Ils considère que la seule manière de mettre fin au trouble manifestement illicite est d’ordonner le retrait immédiat des photographies litigieuses et d’interdire toute exploitation future.

Concernant leur demande de dommages et intérêts, ils se prévalent d’une faute commise par leurs voisins engageant leur responsabilité civile de nature délictuelle en application de l’article 1240 du code civil. Ils exposent que les photographies ont été captées depuis l’intérieur de leur propriété, sans leur consentement, et exploitées à des fins publicitaires et commerciales, ce qui constitue une atteinte à leur droit de propriété et à leur droit à la vie privée à l’origine de préjudices, à savoir, d’une part, un risque de confusion dans l’esprit du public préjudiciable car nuisant à l’identité propre et à la valeur patrimoniale du [Adresse 9] et pouvant faire croire aux clients qu’ils peuvent accéder au parc lors de leurs séjours, d’autre part, une atteinte aux intérêts patrimoniaux liés au caractère historique du [Adresse 9] et, enfin, une véritable atteinte à leur droit de propriété, des clients ayant été aperçus sur leur terrain et les photographies ayant été utilisées à des fins promotionnelles, qu’il convient de réparer par l’allocation de dommages et intérêts. Ils font observer que les intimés ont reconnu implicitement leur faute en supprimant, de manière partielle, les photographies du site de l’agence immobilière en charge de la vente.

Concernant leur demande d’expertise, ils exposent avoir le droit en tant que propriétaire du fonds servant de demander la modification de l’assiette de la servitude en application de l’article 701 du code civil dès lors que la servitude primitive est devenue plus onéreuse ou qu’elle empêche de faire des réparations avantageuses et que le nouvel endroit proposé au propriétaire de l’autre fonds est aussi commode pour l’exercice de ses droits. Ils estiment que l’appréciation de ces critères entrent dans l’office d’un expert judiciaire qui est à même d’apprécier l’opportunité et la régularité d’un déplacement de servitudes. Par ailleurs, ils vont valoir qu’en application de l’article 706 du code civil, la servitude s’éteint par le non-usage pendant 30 ans. Ils soulignent que les servitudes issues de leur acte d’achat du 14 janvier 2016 ne sont plus utilisées pour certaines, ne sont pas prévues pour d’autres et sont à l’origine de difficultés pour eux en matière d’assanissement d’eau, sachant que le tout à l’égout de l’hôtel traverse leur parc. Ils font valoir avoir un intérêt à la clarifier la situation des servitudes grevant leur propriété et que la distinction entre les servitudes utiles et inutiles, ainsi que l’évaluation de la faisabilité technique du déplacement des compteurs EDF et d’eau, sont des éléments indispensables à la préparation de la vente de leur bien, outre le fait que les incertitudes relatives à la conformité des installations d’assainissement et au respect des droits de propriété liés aux servitudes sont susceptibles d’engendrer des conflits lors de la cession du bien et qu’une mauvaise définition des servitudes ou un déplacement effectué unilatéralement pourrait porter atteinte aux droits des parties. Enfin, ils estiment que la désignation d’un expert est nécessaire pour conserver des preuves techniques essentielles à la résolution d’un litige futur puisqu’il s’agit d’établir l’utilisation effective des servitudes pour distinguer celles qui sont actives de celles devenues inutiles, de déterminer les travaux requis pour déplacer les servitudes utiles comme les comptes EDF et d’eau et de vérifier la conformité du raccordement au réseau d’assainissement.

Concernant la demande reconventionnelle faite par les intimés, ils exposent que ces derniers disposent d’un droit de passage sur leur propriété limité dans l’espace et circonscrit à certaines activités, de sorte qu’ils n’ont pas le droit de disposer des clés de leur portail afin d’accéder, comme bon leur semble, à la servitude. Ils relèvent que l’acte notarié de vente ne leur donne aucune obligation en tant que propriétaires du fonds servant de remettre les clés de leur portail ou tout autre moyen à titre permanent. Ils font valoir que la servitude de passage consentie au fonds de leurs voisins est limité aux usages domestiques et uniquement pour les besoins utilitaires, tels que la surveillance ou les travaux de réparation du compteur EDF ou de la fosse septique. Ils exposent n’avoir jamais empêché leurs voisins d’exercer leur droit de passage, nonobstant des difficultés d’accès temporaires. Ils considèrent que le juge des référés a excédé ses pouvoirs en modifiant l’acte notarié qui ne prévoit aucune remise des clés de leur portail. Ils estiment que la mesure qui a été ordonnée est disproportionnée par rapport à leur droit de propriété dès lors que la remise de clés de manière permanente permettent à leurs voisins et à des tiers de circuler librement et sans contrôle sur leur propriété. En outre, cela met en péril leur intégrité et sécurité dès lors que le portail est situé en bordure d’une route particulièrement fréquentée, sachant qu’ils ont des chiens et une fille en situation de handicap.

Concernant le constat dressé le 29 avril 2024, ils en sollicitent la nullité au motif qu’il a été réalisé depuis leur propriété sans leur autorisation et sans décision de justice.

Par ordonnance en date du 2 mai 2025, le président de la chambre 1-2 a déclaré les conclusions transmises le 10 avril 2025 par Mme [X] et M. [F] irrecevables.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 septembre 2025.

Par un soit-transmis en date du 9 octobre 2025, la cour a informé les parties qu’elle s’interrogeait sur la question de la recevabilité, au regard des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de la demande de condamnation formulée par les appelants hauteur de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. S’agissant d’un moyen qu’elle entend soulever d’office, elle a imparti aux avocats un délai expirant le mercredi 15 octobre 2025 à midi pour lui transmettre leurs éventuelles observations sur ce point précis, par le truchement d’une note en délibéré, en application des dispositions des articles 442 et 445 du code de procédure civile. Elle leur a également indiqué qu’elle envisageait, dans son arrêt, de rectifier l’erreur commise dans l’ordonnance entreprise concernant le nom des appelants qui y est orthographié comme étant '[E]' au lieu de '[S]'.

Par note en délibéré transmise le 13 octobre 2025, Mme et M. [S] indiquent prendre note de la rectification de leur nom et demandent à la cour de considérer que leur demande de dommages et intérêts doit être considérée comme une demande formée à titre provisionnel et non à titre définitif.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la rectification de l’erreur matérielle entachant l’ordonnance entreprise

Aux termes de l’article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement (ou un arrêt), même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.

En l’espèce, il n’est pas contesté que, dans la partie motivation et le dispositif de son ordonnance, le premier juge a orthographié le nom des appelants '[E]' au lieu de '[S]'.

Cette décision sera dès lors rectifiée dans les termes du dispositif du présent arrêt.

Sur les troubles manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également résulter d’une voie de fait, entendue comme un comportement s’écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu’il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d’urgence afin de le faire cesser.

L’existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n’empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La cour doit apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué.

Sur l’atteinte causée au droit de propriété des appelants

En application de l’article 9 du code civil, chacun a le droit au respect de sa vie privée. Les juges peuvent, sans préjudice de la réparation du dommage subi, prescrire toutes mesures, telles que séquestre, saisie et autres, propres à empêcher ou faire cesser une atteinte à l’intimée de la vie privée. Ces mesures peuvent, s’il y a urgence, être ordonnées en référé.

En outre, l’article 544 du même code énonce que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il en résulte que l’atteinte au droit de propriété constitue par elle-même une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser.

Il reste qu’il est admis que le propriétaire d’une chose ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de celle-ci. Il peut toutefois s’opposer à l’utilisation de cette image par un tiers lorsqu’elle lui cause un trouble anormal.

En l’espèce, les intimés ne contestaient pas devant le premier juge avoir publié des photographies de leur bien sur le site internet de l’hôtel en vue de sa vente. Il s’agit de huit photographies communiquées en pièce n° 7 des appelants.

Le site internet de l’agence immobilière John Taylor en charge de la vente le décrit comme étant une propriété d’une surface de 980 m2 sur trois niveaux à 15 minutes à pied du centre historique. Jardin et parking sur un terrain de 1800 m2 environ. Idéal pour une exploitation hôtelière, locaux professionnels ou transformation en logements, cette sublime bâtisse d’une grande noblesse propose 25 chambres, 2 appartements de services et un très grand appartement de fonction de 186 m2. Une sublime chapelle désacralisée d’environ 70 m2 pouvant être aménagée en logement ou salle de réception. Combles aménageables et charpente en excellent état.

Les photographies qui ont été publiées illustrent non seulement la façade de l’hôtel comportant plusieurs fenêtres mais également le parc dont il est acquis qu’il est la propriété des appelants. En effet, alors même que les deux propriétés sont délimitées par des arbres, ils apparaissent sur les clichés de la façade de l’hôtel, prise de l’extérieur, de face et sur le côté, comme étant implantés à environ deux mètres. D’autres clichés, pris de l’extérieur et de l’intérieur de l’hôtel, montrent une partie de l’intérieur du parc comportant des haies, et notamment un labyrinthe de haies.

Trois des photographies, prises de l’extérieur, illustrent, de face et sur le côté, la façade de l’hôtel et les arbres délimitant les propriétés avec plusieurs mètres de recul. De toute évidence, l’objet principal de ces clichés est la façade de l’hôtel, et non les arbres. De plus, alors même que la preuve n’est pas rapportée qu’elles ont été prises depuis le parc des appelants en violation de leur droit de propriété, il était quasiment impossible pour les intimés, comme l’a relevé le premier juge, de prendre en photographie la façade de l’immeuble en excluant les arbres en raison de leur proximité. Dans ces conditions, le caractère illicite du trouble causé par les trois clichés montrant la façade de l’hôtel n’est pas manifeste.

A l’inverse, cinq autres clichés, pris de l’extérieur et de l’intérieur de l’hôtel, reproduisent une partie des haies qui sont implantées juste derrière les arbres ainsi qu’un labyrinthe de haies et une forêt d’arbres situés bien au-delà. L’hôtel n’y apparaît pas. Si ces photographies ne causent pas en eux-mêmes un trouble manifestement illicite comme ayant été pris depuis la propriété des intimés, ils n’en demeure pas moins que les arbres et les haies du parc inscrit aux monuments historiques sont présentés comme faisant partie intégrante de l’hôtel. Or, dès lors que les images en question sont utilisées à des fins commerciale, de vente de l’hôtel ou de publicité pour attirer la clientèle, elles sont de nature à créer une véritable confusion dans l’esprit du public concernant les limites des propriétés. Ainsi, plus qu’une atteinte causée à l’image du parc, l’illicéité du trouble résulte de l’exploitation d’images représentant le parc, comme faisant partie intégrante de l’hôtel, qui en est le sujet principal, ce qui porte une atteinte évidente au droit de jouissance de ses propriétaires.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a considéré que la preuve d’un trouble manifestement illicite tiré de la violation manifeste des articles 9 et 544 du code civil n’était pas rapportée en ce qui concerne les cinq clichés qui illustrent uniquement les haies et arbres du parc des appelants.

Il y a donc lieu d’ordonner à Mme et M. [F] de retirer les cinq photographies contenues sur le site internet de l’hôtel [7] montrant uniquement les haies et arbres du parc de Mme et M. [S], sans la façade de l’hôtel, seule mesure de nature à mettre fin au trouble manifestement illicite causé.

Afin de contraindre les intimés à s’exécuter, cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt, laquelle courra pendant une durée de trois mois.

En revanche, la mesure tendant à interdire à Mme et M. [F] toute utilisation future des photographies ou de toute autre représentation non autorisée du bien appartenant à Mme et M. [S] pouvant contrevenir au fait que le propriétaire d’une chose ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de celle-ci, il ne s’agit pas d’une mesure proportionnée au regard du droit pour les appelants de disposer et de jouir de leur propriété. Elle ne sera donc pas ordonnée.

Sur l’atteinte causée à la servitude de passage consentie au profit du fonds des intimés

En application de l’article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

L’article 702 du même code énonce que, de son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

Il en résulte que la violation par les propriétaires du fonds servant et du fonds dominant de la servitude de passage consentie par titre constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, l’acte de vente des appelants, en date du 14 janvier 2016, prévoit une servitude de passage desservant leur fonds servant au profit du fonds dominant appartenant aux intimés.

L’acte stipule (en pages 11 et 12) que pour permettre aux acquéreurs d’accéder au surplus de la propriété des vendeurs aux effets ci-après, ces derniers leur confèrent les droits de passage les plus étendus par tous temps, tous moyens et tous véhicules pour eux, leurs ayants droit ou ayant cause, depuis le portail d’entrée du [Adresse 9] en bordure de [Adresse 6] jusqu’à [Adresse 5].

Toutefois, ce droit de passage est limité aux usages domestiques et uniquement pour les besoins utilitaires tels que la surveillance ou les travaux de réparation du compteur EDF ou de la fosse septique.

A cet égard, toutes autorisations sont d’ores et déjà conférées à l’acquéreur pour transformer ou réparer les réseaux d’eau, d’électricité, ou de fosse sceptique à charge de remettre les lieux dans leur état primitif, comme en cas de tous travaux d’agrandissement ou de loisir.

D’une manière générale, ces droits de passage ne pourront être utilisés à titre de promenade ou de loisir.

De leur côté, les vendeurs devront s’efforcer dans la plus large mesure du possible de réduire la circulation automobile sous les fenêtres de l’hôtel.

(…).

Alors même que les propriétaires de l’hôtel disposent d’un droit de passage devant s’exercer depuis le portail d’entrée de la propriété des appelants donnant sur [Adresse 6], ces derniers ne contestent pas ne pas avoir remis de clés ou de télécommande leur permettant d’entrer sans leur autorisation préalable.

Afin de démontrer que les appelants ne sont pas toujours disponibles pour leur ouvrir le portail, les intimés ont produit en première instance un procès-verbal de constat dressé le 29 avril 2024.

Si les appelants communiquent cet acte, ils en contestent la validité. Après s’être rendu au niveau du portail en question et avoir constaté que personne n’est venue leur ouvrir, malgré qu’il a sonné plusieurs fois à l’interphone, le commissaire de justice déclare s’être transporté sur la parcelle des appelants depuis l’hôtel en usant du droit de passage consenti à ses requérants.

Or, si les constatations faites au niveau du portail ne portent aucune atteinte manifeste au droit de propriété des appelants, il en va différemment de celles faites depuis leur propriété. En effet, la servitude de passage consentie aux intimés ne s’exerce qu’à partir du portail donnant sur [Adresse 6] jusqu’à [Adresse 5].

Dans ces conditions, il y a lieu d’écarter des débats les pages 4 à 14 du procès-verbal de constat dressé le 29 avril 2024 à la demande de Mme et M. [F].

Se prévalant d’une servitude de passage limitée dans l’espace et dans son objet, les appelants soutiennent que son exercice n’implique pas une remise préalable des clés ou de la télécommande de leur portail.

Or, si le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude de passage conserve le droit de se clore, il doit faire en sorte que celui qui dispose de ce droit puisse l’exercer. En l’occurrence, en octroyant les droits de passages les plus étendus par tous temps, tous moyens et tous véhicules pour eux, leurs ayants droit ou ayant cause depuis le portail d’entrée du [Adresse 9] en bordure de [Adresse 6] jusqu’à [Adresse 5], cela implique pour les propriétaires du fonds dominant de pouvoir passer par ce portail sans avoir à solliciter l’autorisation préalable des propriétaires du fonds servant. Cela est d’autant plus vrai que toutes autorisations sont d’ores et déjà conférées aux propriétaires du fonds dominant pour transformer ou réparer les réseaux d’eau, d’électricité, ou de fosse sceptique à charge de remettre les lieux dans leur état primitif.

Contrairement à ce que les appelants affirment, le droit pour les intimés d’user de la servitude de passage sans autorisation préalable des propriétaires du fonds servant n’enlève rien à leur droit d’en user que pour les usages domestiques et uniquement pour les besoins utilitaires tels que la surveillance ou les travaux de réparation du compteur EDF ou de la fosse septique, conformément à la servitude conventionnelle de passage qui a été consentie, à défaut de quoi leur responsabilité pourrait être engagée pour aggravation de la servitude.

La remise d’un jeu de clés ou de la télécommande du portail étant le seul moyen de nature à permettre aux intimés d’user de leur droit de passage dans le respect du titre, cette mesure n’est pas disproportionnée au regard du droit au respect du domicile des propriétaires du fonds servant.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné les appelants à remettre à Mme et M. [I] une clé ou une télécommande du portail permettant l’accès à la servitude. Il convient de préciser qu’il s’agira pour les intimés d’en user conformément à ce qui prévu dans le titre conventionnel l’ayant consentie.

Il y a également lieu de la confirmer en ce qui concerne l’astreinte qui a été prononcée ainsi que ses modalités.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner à Mme et M. [I] de restituer aux appelants, sous astreinte, les deux clés remises en exécution de l’ordonnance entreprise.

Sur la recevabilité de la demande de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

En l’espèce, Mme et M. [S] sollicitent la condamnation de Mme et M. [F] à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du trouble anormal causé par l’utilisation à des fins publicitaires de l’image de leur propriété, et non une provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice subi, de sorte que sa demande excède les pouvoirs du juge des référés tels que définis par l’article précité.

Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par Mme et M. [S].

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a débouté Mme et M. [S] de cette demande.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit qu’il justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que le fonds de Mme et M. [F] bénéficient d’une servitude de passage sur le fonds de Mme et M. [S] uniquement pour les besoins utilitaires tels que la surveillance ou les travaux de réparation du compteur EDF ou de la fosse septique.

Voulant établir que cette servitude conventionnelle, en tout ou partie, a été éteinte par le non-usage pendant trente ans en application des articles 706 et suivants du code civil ou par le fait qu’elle soit devenue inutile en application de l’article 703 du même code et/ou que son assiette doit être modifiée conformément à l’article 701 alinéa 3 du même code, Mme et M. [S] sollicitent la mise en oeuvre d’une expertise in futurum avec pour mission de décrire les servitudes existantes, de se prononcer sur leur usage effectif ou non, sur leur utilité ou non au regard des besoins actuels et sur la possibilité de les déplacer et de proposer des recommandations techniques et financières pour déplacer, modifier ou supprimer les servitudes en question. Ils demandent également à ce qu’un expert vérifie la conformité du raccordement au réseau d’assainissement de l’hôtel au regard des dysfonctionnements rencontrés.

Or, il appartient à Mme et M. [S] de rapporter la preuve, d’une part, de l’extinction de certaines servitudes consenties en raison de leur non-usage et/ou de leur inutilité et, d’autre part, de la nécessité de déplacer les autres servitudes, et non à un technicien de donner son avis sur les conditions requises pour les établir. Si l’intervention d’un expert peut se justifier pour donner son avis sur les possibilités techniques et financières de deplacer ou modifier des servitudes existantes, Mme et M. [S] ne produisent aucun élément démontrant la probabilité des faits qu’ils entendent établir par la mesure d’expertise sollicitée. En effet, alors même qu’une modification de l’assiette d’une servitude n’est possible qu’à la double condition que l’assignation primitive soit devenue plus onéreuse pour lui et que le nouvel endroit proposé au propriétaire du fonds dominant soit aussi commode pour l’exercice de ses droits, les appelants ne proposent aucun autre passage que celui actuel qui passe par un portail fermé. De même, aucun élément ne prouve que les servitudes actuelles ne sont plus utilisées ou sont devenues inutiles. Enfin, Mme et M. [S] ne produisent aucun élément démontrant les dysfonctionnements causés par les installations d’assainissement. Dans ces conditions, la mesure sollicitée est dépourvue d’utilité et de pertinence.

En outre, les appelants, qui n’allèguent ni ne démontrent une aggravation de la servitude du fonds servant, pas plus que le non-respect de ses conditions d’exercice, n’invoquent aucune circonstance permettant d’envisager la mise en cause de la responsabilite des propriétaires du fonds dominant dans le cadre d’une action au fond. En réalité, ils indiquent vouloir réunir des éléments afin de redéfinir les contours de la servitude conventionnelle actuelle dans le cas où l’hôtel serait vendu. Ce faisant, il ne s’agit pas de réunir des éléments de preuve en vue d’un litige potentiel susceptible de les opposer à Mme et M. [F] mais de prévenir tout conflit pouvant naître avec les futurs acquéreurs de l’hôtel. Or, en l’absence de litige potentiel susceptible d’opposer les parties, la demande d’expertise ne peut être que rejetée.

En l’absence de motif légitime d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, c’est à bon droit que premier juge a débouté Mme et M. [S] de leur demande d’expertise.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que chaque partie obtient partiellement gain de cause, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné Mme et M. [S] aux dépens. Elle sera en revanche confirmée en ce qu’elle a rejeté les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens.

Il y a lieu de condamner chacune des parties à prendre en charge les dépens de première instance et d’appel par elle exposés.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur des appelants pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rectifie l’ordonnance entreprise, rendue le 12 novembre 2024 par le juge des référés du tribunal d’Aix-en-Provence, en ce que chaque fois qu’y est mentionné '[E]', il faudra lire '[S]' ;

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— débouté Mme et M. [S] de leur demande tendant à ordonner le retrait des photographies contenues sur le site internet de l’hôtel [7] montrant leur bien immobilier ;

— débouté Mme et M. [S] de leur demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du trouble anormal causé par l’utilisation à des fins publicitaires de l’image de leur propriété ;

La confirme en ses autres dispositions sauf à préciser la mesure ordonnée à l’encontre de Mme et M. [S] ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ecarte des débats les pages 4 à 14 du procès-verbal de constat dressé le 29 avril 2024 à la demande de Mme [Z] [X] épouse [F] et M. [R] [F] ;

Précise que la clé ou la télécommande du portail permettant l’accès à la servitude de passage doit être remise par Mme [K] [S] et M. [W] [S] à Mme [Z] [X] épouse [F] et M. [R] [F] afin que ces derniers usent de la servitude conventionnelle conformément à ce qui prévu dans le titre l’ayant consentie ;

Ordonne à Mme [Z] [X] épouse [F] et M. [R] [F] de retirer les cinq photographies contenues sur le site internet de l’hôtel [7] montrant uniquement les haies et arbres du parc de Mme [K] [S] et M. [W] [S] sans la façade de leur hôtel ;

Assortit cette obligation d’une astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt, laquelle courra pendant une durée de trois mois ;

Dit que la cour ne se réserve pas le pouvoir de liquider cette astreinte ;

Déclare irrecevable la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi formée par Mme [K] [S] et M. [W] [S] ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel par Mme [K] [S] et M. [W] [S] ;

Condamne chaque partie à prendre en charge les dépens de première instance et d’appel par elle exposés.

La greffière Le président