COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 22 MAI 2025

N° 2025/ 194

Rôle N° RG 22/14339 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKHSA

SCI DES HÉROS

C/

[R], [M] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Benjamin AYOUN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 30 Août 2022 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 21/01846.

APPELANTE

SCI DES HÉROS immatriculée au R.C.S. de MARSEILLE sous le numéro 340 152 495, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Eric BAGNOLI de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Marie-hélène SALASCA-BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMEE

Madame [R], [M] [I]

née le 26 Juillet 1974 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Florence PERRAUT, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 10 mai 2010, à effet au 15 juin 2010, la société civile immobilière (SCI) des Héros, a donné à bail à madame [R] [I] épouse [Y], un appartement de type T4, sis [Adresse 2] (13), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 760 euros.

Faisant valoir que les loyers n’avaient pas été réglés, la SCI des Héros a fait délivrer par acte du 25 janvier 2021, à Mme [I] épouse [Y], un commandement de payer visant la clause résolutoire, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 7 532,17 euros, en principal.

Ledit commandement de payer a été dénoncé à M. [V] [J] et Mme [D] [J], es qualité de cautions le 27 janvier 2021.

Selon exploit d’huissier en date du 22 mars 2021 (enregistré sous le numéro de RG 21/01 846), Mme [I] divorcée [Y] a fait opposition au commandement de payer délivré le 25 janvier 2021, auprès du juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 août 2021 et a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 6 décembre 2021, afin d’inviter la demanderesse à produire tout justificatif de son identité.

La SCI des Héros a fait délivrer à Mme [I] épouse [Y], un autre commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 octobre 2021, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 17 902,77 euros, frais de procédure inclus. Ce dernier a été dénoncé à M. [V] [J] et Mme [D] [J], es qualité de cautions.

Parallèlement, le même jour, soit le 25 octobre 2021, la SCI des Héros a fait délivrer à Mme [I] divorcée [Y] un congé pour vente au prix de 360 000 euros, à effet au 14 juin 2022.

Suivant exploit d’huissier du 28 décembre 2021 (enregistré sous le numéro de RG 22/000216), la SCI des Héros a fait assigner Mme [I] divorcée [Y], M. [V] [J] et Mme [D] [J], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé aux fins d’obtenir la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de la locataire et la condamnation solidaire de Mme [I] divorcée [Y], M. [J] et Mme [J] au paiement de diverses sommes.

Par ordonnance du 3 mars 2022, ce magistrat a renvoyé l’affaire devant le juge du fond. Elle a été enregistrée sous le numéro de RG 22/00503.

Suivant exploit d’huissier du 1er juin 2022 (enregistré sous le numéro de RG 22/01950), la SCI des Héros a fait assigner Mme [I] divorcée [Y], M. [V] [J] et Mme [D] [J], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment d’obtenir la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

Par jugement contradictoire du 30 août 2022, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille a :

— ordonné la jonction des instances enrôlées sous les numéros de RG 21/10846 ; RG 22/00503 et RG 22/01 950 sous le numéro de RG 21/01846 ;

— débouté la SCI des Héros de ses demandes dirigées à l’encontre de M. [V] [J] et Mme [D] [J] ;

— débouté Mme [I] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer du 25 janvier 2021 ;

— prononcé la nullité du commandement de payer du 25 octobre 2021 ;

— prononcé la nullité du congé pour vente du 25 octobre 2021 ;

— débouté la SCI des Héros de sa demande d’expulsion de Mme [I] et de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle ;

— condamné Mme [I] à payer à la SCI des Héros la somme de 1787,18 euros au titre des loyers, charges d’eau et taxes d’enlèvement des ordures ménagères, au 1er décembre 2021, avec intérêts au taux légal ;

— débouté Mme [I] de sa demande d’expertise judiciaire

— débouté Mme [I] et la SCI des Héros de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI des Héros à payer à M. [V] [J] et Mme [D] [J] la somma de 1 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chacune des parties conserverait la charge de ses dépens ;

— débouté les parties du surplus de leur demande.

Ce magistrat a notamment considéré :

— sur les demandes dirigées à l’encontre des cautions :

— l’acte de cautionnement solidaire était non daté, non signé et dépourvu des mentions manuscrites prévues par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— la SCI des Héros ne démontrait pas en quoi M. et Mme [J] s’étaient portés cautions solidaires des engagements de Mme [I] ;

— sur la nullité du commandement de payer du 25 janvier 2021 :

— que le commandement de payer délivré pour des sommes non exigibles n’était pas entaché de nullité mais demeurait valable pour les sommes réellement dues ou était sans effet ;

— sur la nullité du commandement de payer du 25 octobre 2021 :

— que le commandement de payer comportait un décompte annexé débutant par un solde débiteur de 6 967,13 euros, dont la teneur en loyers ou charges n’était pas précisée ;

— que le décompte produit, présentait de manière incomplète la dette réclamée et que cela causait un grief à Mme [I], le commandement était nul ;

— sur le congé pour vente :

— que la SCI des Héros avait fait délivrer à Mme [I] un congé pour vente le 30 novembre 2020, puis un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 janvier 2021 et un autre commandement le 25 octobre 2021, ainsi qu’un congé pour vente le 25 octobre 2021 ;

— qu’elle ne justifiait d’aucun mandat de vente consenti à une agence immobilière et ne démontrait pas avoir publié des annonces ;

— la multiplication des procédures afin d’obtenir l’expulsion de la locataire et alors qu’aucun élément afférent à la mise en vente n’était produit, traduisait l’absence de volonté sérieuses de vendre le logement ;

— sur la dette locative :

— les sommes antérieures à mars 2018 ne pouvaient plus être réclamées par le bailleur en raison de la prescription triennale ;

— la clause d’indexation du loyer s’appliquait automatiquement ;

— il convenait de déduire les travaux réalisés par la locataire ;

— sur la demande d’expertise :

— le logement loué ne répondait pas aux critères de décence en raison de l’absence de chauffage;

— cependant l’état de la salle de bains ne justifiait pas de la réalisation d’une mesure d’expertise.

Suivant déclaration au greffe en date du 27 octobre 2022, la SCI des Héros, a relevé appel de cette décision visant à la critiquer en ce qu’elle a :

— prononcé la nullité du commandement de payer du 25 octobre 2021 ;

— prononcé la nullité du congé pour vente du 25 octobre 2021 ;

— débouté la SCI des Héros de sa demande d’expulsion de Mme [I] et de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle ;

— débouté Mme [I] et la SCI des Héros de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chacune des parties conserverait la charge de ses dépens ;

— débouté les parties du surplus de leur demande.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle demande à la cour qu’elle :

— confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

* débouté Mme [I] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer du 25 janvier 2021 ;

* condamné Mme [I] à payer à la SCI des Héros, la somme de 1787,18 euros, au titre des loyers, charges d’eau et taxes d’enlèvement des ordures ménagères, au 1er décembre 2021, avec intérêt à taux légal ;

— infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées et statuant à nouveau, qu’elle:

* constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 26 décembre 2021;

* prononce la résiliation du bail au 26 décembre 2021 ;

* condamne Mme [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 807,48 euros, à compte de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

* ordonne l’expulsion de Mme [I] et de tous occupants de son chef dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, avec au besoin le concours de la force publique ;

* condamne Mme [I] à lui payer la somme de 25 970,28 euros, au titre des loyers, charges d’eau, et taxe d’enlèvement des ordures ménagères arrêtés au 25 février 2025 ;

* condamne Mme [I] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Ermeneux et associés.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— le commandement de payer du 25 octobre 2021 est valable ;

— ce commandement n’a pas été contesté par Mme [I] et est demeuré infructueux;

— il demeure valable pour les sommes réellement dues ;

— ce commandement comportait un décompte de la dette décomposé comme suit :

* loyer et charges : 4 939,97 euros ;

* eau : 6 402,63 euros ;

* taxes ordures : 6 362 euros ;

— au 1er novembre 2021, Mme [I] était redevable de 4 939,97 euros ;

— au 26 décembre 2021 elle était redevable de la somme de 4 726,41 euros au titre des loyers échus ;

— la dette locative n’a cessé de s’aggraver ;

— elle est débitrice de la somme de 1 787,18 euros arrêtée au 1er décembre 2021 et à cette somme il convient de rajouter les loyers à compte du 1er décembre 2021 ;

— le logement est en bon état et Mme [I] est de mauvaise foi, l’appartement ayant été refait à neuf avant son entrée dans les lieux ;

— l’état des lieux d’entrée mentionne bien la présence de convecteurs électriques ;

— le congé pour vente délivré le 25 octobre 2021 est valable et Mme [I] refuse l’accès de son logement pour les visites.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [I] demande à la cour qu’elle confirme le jugement entrepris ;

— rejette les nouvelles demandes de paiement des loyers ;

— condamne la SCI des Héros à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— le commandement de payer délivré le 25 octobre 2021 est nul et de nul effet ;

— une partie des sommes dues est prescrite ;

— le calcul est incompréhensible et débute sur un solde inexpliqué en janvier 2021 de 6 967,13 euros ;

— le loyer pris en compte n’est pas le loyer contractuel ;

— le bailleur n’a jamais indexé le loyer et se base sur un montant de 807,48 euros au lieu de 760 euros ;

— le propriétaire ne peut pas appliquer la révision annuelle de manière rétroactive ;

— le commandement de payer s’arrête en septembre 2021 et elle a payé les loyers en ajoutant 150 euros, au loyer contractuel en octobre et novembre 2021 ;

— le bailleur avait consenti une déduction de loyer non prise en compte de 1367,56 euros ;

— sur les factures d’eau et les TOM, la bailleresse n’a jamais fait le moindre décompte de charges et réclame 11 années de facture d’eau ;

— la SCI ne justifie pas de l’exigibilité des sommes réclamées ;

— sur l’exception d’inexécution et l’indécence du logement : le bien n’a ni chauffage ni isolation, les fenêtres ne ferment pas et le lambris dans la cage d’escalier s’effondre, les fils électriques dénudés sont présents dans l’appartement ;

— aucun état des lieux n’a été signé lors de la signature du bail ;

— la SCI n’a pas exécuté ses obligations contractuelles ;

— le congé pour vente est nul car frauduleux ;

— aucun mandat de vente, aucune demande pour faire visiter les lieux n’a été émise.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 26 février 2025.

MOTIFS :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’ampleur de la dévolution :

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code dispose que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Il s’induit des dispositions de ces textes que la dévolution est circonscrite tant par la déclaration d’appel, s’agissant de l’appel dit 'principal', que par le dispositif des conclusions de l’intimé, et plus singulièrement par les demandes d’infirmation qu’il formule, pour ce qui est de l’appel incident.

En l’espèce, aucune des parties ne critique la décision en ce qu’elle a :

— débouté Mme [I] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer du 25 janvier 2021 ;

— condamné Mme [I] à payer à la SCI des Héros, la somme de 1787,18 euros, au titre des loyers, charges d’eau et taxes d’enlèvement des ordures ménagères, au 1er décembre 2021, avec intérêt à taux légal.

La cour n’est donc pas saisie de la demande en paiement au titre de la dette de loyers, charges et taxes d’enlèvement des ordures ménagères, qui a pu être opposée à ces parties en première instance. Elle n’a donc pas, contrairement à ce qui lui est demandé, par la SCI des Héros à confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [I] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer du 25 janvier 2021 et l’a condamnée à lui payer la somme de 1787,18 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er décembre 2021, avec intérêts à taux légal.

La cour ne peut donc que confirmer le jugement entrepris.

Elle statuera dans les limites de l’appel.

Sur la validité du commandement de payer du 25 octobre 2021, l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers :

Aux termes de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668, du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Or, il est acquis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668, du 27 juillet 2023, modifiant le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En vertu de ces textes, il est possible de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

C’est ainsi qu’il est stipulé à l’article 11 'clause résolutoire', que ce dernier sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, à défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Sur la validité et les conditions de mise en oeuvre du commandement de payer :

L’article 24 – I alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines (deux mois) pour payer sa dette;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ;

Il est acquis qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire n’est pas affecté dans sa validité s’il porte sur une somme erronée, mais il ne produit ses effets qu’au regard de la sommé réellement due, (Cass. 3e civ., 31 mai 2011, n° 10-17.846).

Cependant, la mise en oeuvre d’une telle clause par le bailleur doit être exécutée de bonne foi. Un commandement de payer délivré de mauvaise foi ne peut produire aucun effet.

En effet l’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Par ailleurs, il résulte de l’article 17-1, de la loi du 6 juillet 1989, que I. – lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

L’article 25-10 de la même loi prévoit que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail soit dans les conditions prévues à l’article 23 lorsqu’il s’agit de provisions pour charges, soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties prévoit en page 3, article 8 'montant du loyer’ un montant initial, indiqué aux conditions particulières est révisé chaque année à la date anniversaire du contrat, sans que le bailleur ait à effectuer quelconque notification particulière. La révision s’opère automatiquement en fonction des variations de l’indice de référence des loyers. Le montant du loyer peut contractuellement être minoré pour tenir compte des travaux que le locataire s’est engagé à effectuer.

L’article 9 'charges', stipule que le locataire est tenu de rembourser au bailleur les charges dites 'récupérables’ dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les charges sont appelées en même temps que le loyer.

Les conditions particulières du contrat énoncent que le montant initial du loyer est fixé à 760 euros, plus les taxes récupérables (droit au bail). Le loyer sera révisé automatiquement le 1er juillet de chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers.

En l’espèce, il s’évince de la chronologie des faits tout d’abord, qu’un premier commandement de payer a été délivré à Mme [I] le 25 janvier 2021, auquel elle a fait opposition devant le juge du fond. L’affaire avait été appelée à l’audience du 30 août 2021, et avait fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 6 décembre suivant.

Or, pendant le temps du procès judiciaire, devant le juge des contentieux de la protection, du pôle de proximité de Marseille, initiée par la locataire, saisie au fond, la SCI des Héros lui a fait délivrer un second commandement de payer et en a saisi le juge des référés du même tribunal.

Le décompte annexé au commandement de payer du 25 octobre 2021, fait état d’une dette locative de 17 902,77 euros et comporte un décompte détaillé comme suit :

— loyers et charges impayés selon décompte : 4 939,97 euros

— Eau : 6 402,63 euros

— Taxes Ordures : 6 362 euros

— Coût de l’acte : 198,17 euros

Ainsi, comme le fait valoir Mme [I], ce commandement réclame d’une part un loyer indexé, dont elle n’a pas eu connaissance et d’autre part, le paiement de factures d’eau et de taxes d’ordures depuis le mois de juillet 2010, qui se heurte donc à la prescription. De plus la dette locative débute par un solde débiteur de 6 967,13 euros au mois de janvier 2021, dont la teneur n’est pas précisée.

En effet, si l’indexation annuelle du loyer est prévue dans le contrat de bail, automatiquement le 1er juillet de chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers, la SCI des Héros n’a ni procédé à ladite augmentation tous les ans ni informé Mme [I] du montant du nouveau loyer, par courrier. Cette indexation aurait dû avoir lieu à la date prévue au contrat, une fois par an. Elle ne peut pas être réclamée de manière rétroactive. Le bailleur doit manifester sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an à compter de la date prévue au contrat, à défaut, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

De plus, le bailleur ne justifie pas non plus, avoir au préalable adressé à Mme [I] les justificatifs nécessaires, au soutien de sa demande en paiement des charges. Il ne démontre pas avoir exécuté les dispositions contractuelles prévoyant que les charges seraient appelées en même temps que le loyer. Le bailleur n’a adressé aucun décompte, ni mise en demeure préalable à la délivrance du commandement de payer, visant les charges dues.

De même, par courrier daté du 15 mai 2020, Mme [I] justifie que le bailleur avait accepté de déduire la somme de 1367,56 euros, au titre des travaux qu’elle avait effectués dans le logement et le décompte locatif ne permet pas de déterminer si cette somme a été déduite.

Enfin, il ressort d’un 'rapport de visite diagnostic de contrôle après travaux', du 11 octobre 2024, dressé par Soliha Provence, faisant suite au signalement de la ville de [Localité 4] d’une situation d’indécence, que le bien loué est indécent, et que cela relève de la responsabilité du propriétaire, malgré les travaux effectués, dont l’absence d’éclairement naturel dans la chambre, l’absence d’ouvrant donnant à l’air libre dans la pièce principale, l’absence de moyen de chauffage. Le contrôleur indique que les travaux demandés dans le DTI n’ont pas été réalisés.

Il s’évince de ces éléments que les circonstances de la mise en oeuvre de la clause résolutoire, révèlent une attitude déloyale du bailleur.

A titre surabondant, il convient d’observer dans le décompte locatif versé aux débats par la SCI des Héros, que la dette locative juste avant le mois de décembre 2021, est de 0 euros (pièce 17 de l’appelante), étant rappelé que le commandement de payer a été délivré le 25 octobre 2021. Cela laisserait supposer que Mme [I] se serait acquittée des causes du commandement dans les deux mois de sa délivrance.

Par conséquent, le commandement de payer ayant été mis en oeuvre de mauvaise foi, il convient de confirmer le jugement entrepris par substitution de motifs, en ce qu’il a estimé le commandement de payer de nul effet et débouté la SCI des Héros de sa demande de constat de la résiliation du bail en raison de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la validité du congé pour vente :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué… En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

[' ]

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, au vu des éléments versés aux débats et de l’historique de la procédure opposant les parties, il est établi que par exploit du 25 octobre 2021, un congé pour vente a été délivré à Mme [I] le même jour que le commandement de payer visant l’acquisition de la clause résolutoire, au prix de 360 000 euros, pour la date du 14 juin 2022.

Mme [I] soutient que ce congé frauduleux, son bailleur n’ayant jamais eu la réelle intention de vendre le bien.

Comme devant le premier juge, la SCI des Héros, ne verse aux débats aucun mandat de vente consenti à une agence immobilière. Elle ne démontre aucune publication d’annonce de mise en vente du bien.

Comme l’a pertinemment relevé le premier juge, il s’évince de la multiplication des procédures initiées par la SCI des Héros, la volonté d’obtenir l’expulsion de Mme [I]. Or l’absence d’élément afférent à la mise en vente du bien, traduit l’absence de volonté sérieuse de la SCI des Héros de le vendre. Le congé pour vente délivré le 25 octobre 2021 est frauduleux.

Il convient de confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a prononcé la nullité du congé pour vente délivré le 25 octobre 2021 et débouté la SCI des Héros de ses demandes subséquentes, en expulsion de Mme [I] et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a laissé à chacune des parties la charge de ses dépens dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, pour celles-ci.

Succombant, la SCI des Héros sera condamnée à supporter les dépens d’appel. Elle sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à Mme [I] la charge de ses frais irrépétibles. La SCI des Héros sera condamnée à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Statuant dans les limites de l’appel :

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Y AJOUTANT,

CONDAMNE la SCI des Héros à payer à Mme [I] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI des Héros de sa demande formulée sur le même fondement ;

CONDAMNE la SCI des Héros à supporter les dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,