COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 09 OCTOBRE 2025

N° 2025/ 365

Rôle N° RG 24/11238 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNVRP

[P] [Y] DIVORCÉE [M]

C/

E.P.I.C. PAYS D'[Localité 2] HABITAT METROPOLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Raski ZERROUKI

M^e Patrick CAGNOL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] en date du 21 Juin 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 1124000214.

APPELANTE

Madame [P] [Y] divorcée [M]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-006594 du 09/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

née le 18 Mars 1973 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Raski ZERROUKI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

E.P.I.C. PAYS D'[Localité 2] HABITAT METROPOLE prise en la personne de son Directeur Général en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Audrey CIAPPA, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 Juin 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé du 31 janvier 2014, à effet au 3 février 2014, l’établissement public (EPIC) Pays d'[Localité 2] Habitat Métropole a consenti à monsieur [R] [M] et madame [P] [Y] épouse [M], un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type T5, sis [Adresse 6] à [Localité 3] (13), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 445,67 euros, outre 148,28 euros à titre de provisions sur charges, et 22,15 euros au titre des ordures ménagères, soit un total de 616,10 euros.

Suite au divorce des époux prononcé le 12 janvier 2018, un avenant a été signé le 27 février 2018, désignant Mme [Y] comme seule locataire à compter du 12 janvier 2018.

Des impayés de loyers sont apparus dès le mois de juin 2021, de nombreuses relances amiables ont été effectués par le bailleur.

Se prévalant que les loyers n’avaient pas été réglés, l’EPIC Pays d'[Localité 2] Habitat Métropole a fait signifier, par acte d’huissier du 2 novembre 2023, à Mme [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 643,68 euros, en principal, dette arrêté au 20 octobre 2023.

Considérant que les causes du commandement de payer étaient restées infructueuses, l’ EPIC Pays d'[Localité 2] Habitat Métropole a, par exploit de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, fait assigner Mme [Y], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, qui par jugement contradictoire du 21 juin 2024, a :

— constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 2 janvier 2024 ;

— ordonné l’expulsion de Mme [Y], ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués ;

— dit à défaut de départ volontaire, que l’expulsion ne pourrait avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [Y] au paiement de la somme de 3 358,55 euros, au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés arrêté au 4 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse ;

— rejeté la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

— condamné Mme [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, d’un montant égal au loyer mensuel et aux provisions sur charges ;

— dit n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [Y] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Un commandement de quitter les lieux a été signifié à Mme [Y] le 25 juillet 2024.

Selon déclaration reçue au greffe le 12 septembre 2024, Mme [Y] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur l’ensemble des dispositions dûment reprises, excepté sur la condamnation de Mme [Y] aux dépens et en ce que le premier juge n’a dit y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 6 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle réforme le jugement entrepris et statuant à nouveau qu’elle :

— prononce l’échelonnement de la dette locative sur une période de 36 mois à hauteur de 93,30 euros par mois ;

— ordonne la suspension de la procédure d’expulsion ;

— déboute le bailleur de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— elle a effectué plusieurs virements afin de combler la dette locative ;

— elle est bénéficiaire de l’allocation adulte handicapée et est aidée financièrement par ses enfants;

— elle est divorcée et élève seule ses enfants, la perte de son logement aurait des conséquences manifestement excessives.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 17 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens,l’EPIC Pays d'[Localité 2] Habitat Métropole, sollicite de la cour qu’elle :

— confirme le jugement entrepris ;

— débouté Mme [Y] de ses demandes ;

— condamne Mme [Y] à lui payer la somme de 8 417,14 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 décembre 2024 ;

— condamne Mme [Y] à lui payer la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Cagnol.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 25 juin 2025.

MOTIFS :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’ampleur de la dévolution :

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code précise que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Les alinéas 3 et 4 de l’article 954 du même code disposent que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Par application de ces dispositions, s’agissant de l’intimé, il doit former un appel incident pour que ses prétentions, rejetées ou limitées en première instance, soit reconsidérées en appel.

Il doit donc solliciter l’infirmation des chefs du jugement entrepris qui ne lui donnent pas satisfaction en ce qu’il a rejeté ou sous-évalué certaines de ses prétentions.

Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d’un 'statuant à nouveau’ au même titre que l’appelant. Une simple prétention ne peut donc déférer à la cour un chef critiqué de la décision entreprise si elle n’est pas précédée d’une demande expresse d’infirmation dudit chef.

Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d’un 'statuant à nouveau’ au même titre que l’appelant. Une simple prétention ne peut donc déférer à la cour un chef critiqué de la décision entreprise si elle n’est pas précédée d’une demande expresse d’infirmation dudit chef.

En l’espèce l’établissement public (EPIC) Pays d'[Localité 2] Habitat Métropole n’a pas sollicité dans le dispositif de ses conclusions l’infirmation du jugement entrepris et conclut au contraire à sa confirmation.

S’agissant de sa demande tendant à voir condamner Mme [Y] à lui verser la somme de 8 417,14 euros. Or cette demande en paiement n’est pas une simple actualisation de l’indemnité d’occupation, arrêtée au 30 novembre 2024. Elle inclut divers frais. Cette demande n’est adossée à aucune demande d’infirmation du jugement.

Aucun appel incident n’a donc été formalisé sur ce point en sorte que la cour ne peut se considérer saisie de ces demandes en paiement.

Elle statuera dans les limites de l’appel.

Sur le constat de résiliation du bail en raison de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers :

En l’espèce, aucune des parties ne critique la décision du premier juge en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 2 janvier 2024.

Par conséquent la cour confirmera le jugement entrepris sur ce point.

Sur la demande en paiement portant sur les loyers, charges et indemnités d’occupation:

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges mensuels qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, confirmant ainsi le jugement déféré de ce chef. Il convient de préciser qu’elle sera fixée 700,05 euros.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [Y] sollicite un échéancier de 93,30 euros sur 36 mois et reconnait donc devoir une dette locative de 3 358,80 euros.

Elle a été condamnée par le premier juge à la comme de 3 358,55 euros, dette locative arrêtée au 4 avril 2024, échéance de mois 2024 incluse.

Elle ne verse aucun justificatif de paiement.

Par ailleurs, le bailleur produit aux débats un décompte de la dette locative au 30 novembre 2024, faisant état d’une dette de 8 417,14 euros et de trois paiements effectués par Mme [Y].

Par conséquent, au vu demandes dont la cour est saisi il conviendra de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [Y], au paiement de la somme de 3 358,55 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, (décompte arrêté au 4 avril 2024, mensualité de mars 2024 incluse).

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative …

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative, en reprenant le versement intégral du loyer courant avant l’audience, et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

En l’espèce, les parties s’opposent sur l’octroi de délais de paiement sur 36 mois et la suspension de la clause résolutoire.

Au vu du décompte versé aux débats par le bailleur, Mme [Y] a payé la somme de 1 000 euros, le 13 mars 2024, quelques jours avant l’audience devant le premier juge le 5 avril 2024.

Elle a ensuite effectué deux virements les 19 août 2024 à hauteur de 650 euros et le 16 septembre 2024 à hauteur de 600 euros.

La dette locative s’est aggravée puisqu’elle s’élève à 8 417,14 euros au 30 novembre 2014, frais inclus.

S’agissant de sa situation, Mme [Y] verse aux débats une seule pièce, intitulée 'justificatif de ressources’ faisant état de ses prestations CAF allant du mois de février 2024 à juillet 2024 et consistant en :

— aide au logement : 190,76 euros

— allocation adulte handicapée : 971,37 euros

— réduction loyer solidarité : 48,45 euros.

Elle ne produit aucun justificatif d’avis d’imposition.

Elle apparaît comme étant sans emploi.

Elle ne justifie pas être en mesure d’apurer la dette locative dans le délai légal, en sus du règlement du loyer et des charges courants.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Mme [Y] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, et ordonné son expulsion.

Sur les délais d’expulsion :

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ceux-ci, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Au vu des circonstances de l’espèce ,du délai de fait, dont Mme [Y] a bénéficié depuis plusieurs années, le bail étant résilié depuis le 2 janvier 2024, du préjudice subi par le propriétaire bailleur qui n’a plus la disposition de son bien, et par les personnes en attente de logement social, il conviendra de confirmer le jugement du premier juge qui avait ordonné, à défaut de départ volontaire, son expulsion dans les deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, donneraient lieu à application des dispositions de l’article L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Mme [Y] ne verse aucun élément justifiant qu’elle a des enfants à charge et que l’expulsion aurait des conséquences manifestement excessives.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Succombant en appel, Mme [Y] sera condamnée à supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale, dont distraction au profit de Maître Cagnol.

Il serait inéquitable de laisser à l’intimé la charge de ses frais irrépétibles.Mme [Y] sera condamnée à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Statuant dans les limites de l’appel :

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Y AJOUTANT :

PRÉCISE que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle est de 700,05 euros ;

CONDAMNE Mme [Y] à payer à l’établissement public (EPIC) Pays d'[Localité 2] Habitat Métropole la somme de 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [Y] aux dépens d’appel, étant précisé qu’elle bénéficie de l’aide juridictionnelle totale, dont distraction au profit de Maître Patrick Cagnol ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,