Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 4, 24 avril 2025, n° 20/08424

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 24 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de préjudice distinct
La cour a estimé que le préjudice de jouissance a été établi par le syndicat des copropriétaires [13] et que le jugement de première instance était justifié.
Rejeté
Responsabilité du syndicat des copropriétaires [13]
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires [13] avait droit à réparation pour le préjudice subi, indépendamment de la réalisation des travaux.
Rejeté
Inopposabilité du rapport d'expertise
La cour a confirmé que le rapport d'expertise n'était pas opposable à l'assureur, rendant la demande de garantie irrecevable.
Accepté
Absence de responsabilité de l'assuré
La cour a confirmé que le rapport d'expertise n'était pas opposable à l'assureur et a rejeté les demandes dirigées contre lui.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires [13] avait droit à une indemnisation pour ses frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 4, 24 avr. 2025, n° 20/08424
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	20/08424
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	France CHAMPOUSSINRoselyne SIMON-THIBAUDPierre Emmanuel PLANCHONSandra JUSTONDavid TRAMIERAlexandra SCHULER-VALLERENTLaurence BOZZI
Cabinet(s) :	ATORI AVOCATS
Parties :	S.C.I. CENTRE [ Localité 15, S.A. GENERALI IARD, SARL SOBATEST, SOCIETE ELITE INSURANCE COMPANY LIMITED, S.A. MAAF ASSURANCES

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 24 AVRIL 2025

N° 2025 / 091

N° RG 20/08424

N° Portalis DBVB-V-B7E-BGHMQ

Syndicatdescopropriétaires [14]

SOCIETE ELITE INSURANCE COMPANY LIMITED

S.A. GENERALI IARD

S.A. MAAF ASSURANCES

SARL SOBATEST

S.C.I. CENTRE [Localité 15]

Syndic. de copro. [13]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

— M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

— M^e Pierre emmanuel PLANCHON

— M^e France CHAMPOUSSIN

— M^e Alexandra SCHULER-VALLERENT

— M^e David TRAMIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Grasse en date du 06 Juillet 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/02941.

APPELANTE

Syndicatdescopropriétaires [14] dont le siège social est [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la Société ESPRIT D 'AZUR, demeurant Société ESPRIT D’AZUR – [Adresse 1]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉES

SOCIETE ELITE INSURANCE COMPANY LIMITED Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 11] (ANGLETERRE) et encore domicilé en son établissement

demeurant [Adresse 9]

défaillante

S.A. GENERALI IARD

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Pierre emmanuel PLANCHON de la SARL ATORI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Solenn BERNARD, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A. MAAF ASSURANCES,

demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e France CHAMPOUSSIN, avocat au barreau de NICE

SARL SOBATEST dont le siège social est [Adresse 8], Société en liquidation judiciaire selon jugement de 22/06/2018, prise en la personne de son liquidateur judiciaire désigné Maître [V] [G] domicilié en cette qu alité audit siège

Me [V] [G] par courrier du 17/09/20 nous informe qu’elle ne constiturait pas dans les intérêts de la SARL SOBATEST

demeurant [Adresse 7]

défaillante

S.C.I. CENTRE [Localité 15]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandra SCHULER-VALLERENT, avocat au barreau de GRASSE

Syndic. de copro. [13] représenté par son syndic en exercice la Sté ADMINISTRATION IMMOBILIERE ALLIANCE, sis [Adresse 12]

demeurant [Adresse 5] [Adresse 6] – [Localité 15]

représentée par M^e David TRAMIER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Janvier 2025 en audience publique, en double rapporteur, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Véronique MÖLLER, conseiller rapporteur et Monsieur Adrian CANDAU, conseiller- rapporteur, qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Inès BONAFOS, Présidente

Madame Véronique MÖLLER, Conseillère

Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Christiane GAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 avril 2025 puis prorogée au 24 avril 2024.

ARRÊT

Se plaignant d’infiltrations d’eau au niveau du premier sous-sol de la copropriété en raison des travaux d’édification d’un immeuble sur une parcelle voisine par la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15], le syndicat des copropriétaires [13] sis [Adresse 5] à [Localité 15] a obtenu, par ordonnance du juge des référés du 15 octobre 2015, la désignation d’un expert.

L’expert a déposé son rapport le 01/02/2017.

Par acte du 09/06/2017, le syndicat des copropriétaires [13] a assigné devant le tribunal de grande instance de Grasse le syndicat des copropriétaires [14], la société GENERALI son assureur, la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15], la société ELITE ASSURANCE, assureur dommages ouvrages- décennal-CNR, la MAAF, assureur de l’entreprise SOBATEST ayant réalisé le gros 'uvre.

Des travaux ont été réalisés à la fin de l’année 2017.

Par jugement réputé contradictoire du 06 Juillet 2020 le tribunal de grande instance de Grasse a :

Donné acte au syndicat des copropriétaires [13] de son désistement de sa demande de réalisation des travaux sous astreinte,

Condamné le syndicat des copropriétaires [14] à verser au syndicat des copropriétaires [13] la somme de 6000 euros à titre de dommages intérêts à titre d’indemnisation du préjudice de jouissance,

Débouté le syndicat des copropriétaires [13] du surplus de sa demande,

Débouté le syndicat des copropriétaires [14] de ses appels en garantie

Condamné le syndicat des copropriétaires [14] à payer au syndicat des copropriétaires [13] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamné le syndicat des copropriétaires [14] aux dépens incluant les frais d’expertise

Ordonné l’exécution provisoire

Par déclaration au greffe du 02 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires [14] a fait appel du jugement précité en ce qu’il a :

— Condamné le syndicat des copropriétaires [14] à verser au syndicat des copropriétaires [13] une somme de 6000 euros à litre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance,

— Débouté le syndicat des copropriétaires [14] de ses appels en garanties

— Rejeté toute autre ou plus ample demande

— Condamné le syndicat des copropriétaires à verser au syndicat des copropriétaires [13] une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure de Procédure Civile

— Rejeté toutes les autres demandes fondées sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

— Condamné le syndicat des copropriétaires [14] aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris les frais d’expertise judiciaire

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par conclusions notifiées le 01 décembre 2020, l’appelant demande à la Cour :

Vu l’article 1147 ancien du Code Civil,

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le rapport d’expertise judiciaire,

Juger le syndicat des copropriétaires « [14] » recevable et bien fondé en son appel formé à rencontre du jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE du 6 juillet 2020,

A titre principal :

Juger que l’expert judiciaire, a imputé les infiltrations subies par le Syndicat des copropriétaires « [13] » à l’absence d’étanchéification d’un mur en parpaing lors de la construction de la copropriété « [14] »,

Juger que les travaux de réparations préconisés par l’expert ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires « [14] »,

Juger que le syndicat des copropriétaires « [13] » ne rapporte pas la preuve d’un préjudice de jouissance subi par l’ensemble des copropriétaires.

Juger que le syndicat des copropriétaires [13] ne rapporte pas la preuve d’un recours formé par un copropriétaire à son encontre,

Réformer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 6 juillet 2020 en ce qu’il a condamné le Syndicat des copropriétaires « [14] » à verser des indemnités au syndicat des copropriétaires « [13] »,

Débouter le syndicat des copropriétaires « [13] » de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à rencontre du syndicat des copropriétaires « [14] »,

A titre subsidiaire :

Condamner in solidum la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15], la Compagnie ELITE INSURANCE COMPANY LIMrTED, la MMF, assureur de la société SOBATEST et la Compagnie GENERALI à relever et garantir le syndicat des copropriétaires « [14] » de toutes condamnations prononcées à son encontre au titre des dommages-intérêts sollicités par le syndicat des copropriétaires « [13] »,

Condamner in solidum la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15], la Compagnie ELFTE INSURANCE COMPANY LIMFTED, la MMF, assureur de la société SOBATEST et la Compagnie GENERALI à rembourser au syndicat de copropriétaires « [14] » la somme de 6,711,57 euros correspondant au montant des travaux réalisés par la copropriété pour remettre les lieux en l’état,

Débouter la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15], la Compagnie ELITE INSURANCE COMPANY LIMTTED, la MMF, assureur de la société SOBATEST et la Compagnie GENERALI de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à rencontre du syndicat des copropriétaires « [14] »,

En toutes hypothèses :

Condamner tout succombant et au versement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner tout succombant aux entiers dépens, en ceux compris les frais d’expertise judiciaire.

Par conclusions notifiées le 22 décembre 2020, la SA MAAF ASSURANCES, assureur de l’entreprise SOBATEST demande à la cour :

Confirmer le jugement de première instance

Dire inopposable à la MAAF le rapport d’expertise

Dire non mobilisable la garantie de la MAAF

A titre subsidiaire dire opposable les franchises et plafond de garantie du contrat d’assurance en matière d’indemnisation des dommages immatériels

Débouter des demandes de toutes parties dirigées contre la MAAF

Par conclusions notifiées le 26/02/2021, la SCI DE CONSTRUCTION VENTE [Localité 15] CENTRE demande à la cour :

Vu le rapport d’expertise judiciaire,

Constater que l’expert judiciaire, a imputé les infiltrations subies par le Syndicat des copropriétaires [13] à l’absence d’étanchéification d’un mur en parpaing lors de la construction de la copropriété [14],

Constater que le lot étanchéité ressortait du lot GROS OEUVRE confié à l’entreprise SOBATEST au titre du CCTP lot n°2,

Constater que les travaux de réparations préconisés par l’expert ont été réalisés par le Syndicat des copropriétaires [14],

Dire et juger que la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15] n’a commis aucune faute, dès lors sa responsabilité ne peut être engagée,

Voir confirmer le jugement rendu le 06/07/2020 par le tribunal de Grasse

Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [14] de ses demandes en cause d’appel,

Condamner le syndicat [14] à verser à la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et aux entiers dépens d’appel.

A titre subsidiaire :

Si des condamnations étaient mises à la charge de la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15],

Condamner conjointement et solidairement la Compagnie ELITE INSURANCE COMPANY LIMITED, la société SOBATEST et la MAAF à relever et garantir la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15] de toutes condamnations prononcées à son encontre, en ce compris les frais irrépétibles et dépens (frais expertise)

Condamner conjointement et solidairement la Compagnie ELITE INSURANCE COMPANY LIMITED, la société SOBATEST et la MAAF à verser à la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions notifiées le 26 février 2021, la SA GENERALI demande à la cour :

Au principal,

Confirmer le jugement en ce qu’il a considéré que le fait dommageable constitué des travaux de construction de l’immeuble [14] est antérieur à la prise d’effet des garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires auprès de la compagnie concluante

En conséquence,

Le confirmer en ce qu’il a rejeté les demandes formées à l’encontre de la compagnie GENERALI IARD

Y ajoutant,

Condamner le SDC [14] à payer à la compagnie GENERALI IARD la somme de 2.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamner le SDC [14] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Laurence BOZZI sur son affirmation de droit

En toute hypothèse,

Dire et juger que le contrat d’assurance exclut les « dommages et responsabilité relevant de l’assurance construction obligatoire », le cas en l’espèce où les désordres invoqués revêtent un caractère dit « constructif » puisque consécutifs à un défaut d’exécution de l’étanchéité du mur litigieux mis en place par la société titulaire du lot « gros 'uvre » sous le contrôle du maitre d''uvre, lesquels relèvent du régime légal d’assurance obligatoire édicté par les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil.

Exonérer la concluante de toute obligation de garantie et REJETER toutes les prétentions indemnitaires formées à son encontre

Condamner le SDC [14] à payer à la compagnie GENERALI IARD la somme de 2.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamner le SDC [14] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Laurence BOZZI sur son affirmation de droit

Très subsidiairement,

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a alloué au SDC [13] la somme de 6.000 ' à titre de dommages intérêts outre celle de 3.000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire

Statuant à nouveau de ces chefs,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [13] de sa demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance dont l’existence n’est pas établie ou, à tout le moins, LA REDUIRE à de plus justes proportions

Condamner in solidum la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15], la compagnie ELITE INSURANCE COMPANY LIMITED et la MAAF es qualité d’assureur de la société SOBATEST, à relever et garantir indemne la compagnie GENERALI IARD de l’ensemble des condamnations qui seraient par impossible mises à sa charge, tant en principal, intérêts qu’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner tout succombant au paiement de la somme de 2.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Laurence BOZZI sur son affirmation de droit.

Les conclusions notifiées par le syndicat des copropriétaires [13] ont été déclarées irrecevables par ordonnance du conseiller de la mise en Etat du 25 mars 2021.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 décembre 2024 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 28 janvier 2025

MOTIVATION

A titre liminaire, il y lieu de donner acte au syndicat des copropriétaires [14] de son désistement à l’encontre de l’assureur ELITE INSURANCE, assureur ayant fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire.

Il ressort de l’expertise que la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15] a fait édifier [Adresse 4] à [Localité 15] un immeuble résidentiel comportant au RDC des locaux à usage de bureaux exploités par le CCAS de [Localité 15].

Les infiltrations objet du litige sont survenues au niveau du parking de la résidence voisine, [13], située au [Adresse 5] à [Localité 15].

L’expert a constaté des traces d’eau au sol et d’humidité au mur s’agissant du box situé au sud est du garage mitoyen entre les propriétés.

Ce mur avant les travaux était un mur hors sol.

Lors des travaux de construction, le mur a été partiellement enterré sans mis en place d’un dispositif de protection contre les infiltrations d’eau.

De plus le dispositif d’écoulement de eaux pluviales de l’immeuble nouvellement bâti se déverse directement à proximité du mur non étanché accentuant le processus.

L’expert date l’apparition du désordre après la construction du bâtiment « des Oliviers de Juin » durant l’année 2014, ce qui est confirmé par un constat d’huissier en date du 17 novembre 2014 faisant foi.

L’expert préconise une reprise du réseau d’évacuation des eaux pluviales de la copropriété [14], la mise en place d’un système de drainage, d’un dispositif d’étanchéité et d’un cuvelage du mur mitoyen après reprise des endroits endommagés de la maçonnerie.

Il évalue les travaux à plus ou moins 4500'.

Il ajoute que le préjudice a été subi pendant plusieurs années lors des épisodes pluvieux.

Les travaux de reprise des désordres ont été mis en 'uvre à la fin de l’année 2017.

Le premier juge a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires [14] du fait du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires [13] en raison des désordres objet du litige au visa des articles 1240, 1241 et 1242 du code de procédure civile.

Il a évalué le préjudice de jouissance subi par le syndicat des copropriétaires [13] à la somme de 6000' considérant que le trouble de jouissance est survenu de janvier 2014 à février 2018.

Le syndicat des copropriétaires [14] reproche au premier juge le visa des articles 1240 à 1242 du code civil et l’absence de justification du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires [13] distinct de l’absence de réalisation des travaux désormais exécutés.

La SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15] fait valoir que les infiltrations lors de fortes pluies sur le mur d’un box de parking au 1er sous-sol de l’immeuble ne peuvent fonder le versement de dommages intérêts au bénéfice du syndicat des copropriétaires, que le désagrément de la procédure et l’obligation de préserver l’entretien de la copropriété seront pris en charge au titre des frais irrépétibles.

L’assureur GENERALI IARD, assureur du syndicat des copropriétaires [14], se prévaut de l’absence de fondement des demandes de dommages intérêts du syndicat des copropriétaires [13] en l’absence de préjudice distinct du défaut de réalisation des travaux et de celui du propriétaire du box concerné.

La SA MAAF ASSURANCES, assureur de l’entreprise de gros 'uvre se prévaut de l’inopposabilité du rapport d’expertise, de l’absence de garantie des dommages immatériels, du montant de la franchise, de l’absence de responsabilité de son assuré du fait des désordres.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, la faute est caractérisé par une négligence , un défaut de précaution dans la mise en 'uvre du projet de construction en ne prenant pas suffisamment en considération les désordres susceptibles d’être occasionnés à la propriété voisine en déversant des eaux pluviales sans prévoir une descente prévue à cet effet et une évacuation maîtrisée des dites eaux d’une part, et en enterrant partiellement un mur mitoyen sans prendre en considération la nécessité de prévoir en conséquence des travaux d’étanchéité pour éviter des dommages aux constructions voisines d’autre part.

S’agissant de précautions ne relevant pas spécifiquement d’une personne spécialement compétente en matière de construction mais inhérentes aux obligations liées à la qualité de propriétaire et/ou de constructeurs, la faute incombe à la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15], maître d’ouvrage et société de construction ne pouvant ignorer une telle obligation, et au syndicat des copropriétaires [14] en ce qu’il n’a pas remédié aux désordres malgré cette obligation.

Sur les appels en garantie :

Il résulte de la qualité de maître d’ouvrage de la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15] que contrairement à ce qui a été jugé en première instance le syndicat des copropriétaires [14] est fondé à l’appeler en garantie en sa qualité de constructeur non réalisateur débiteur de l’obligation de livrer un ouvrage édifié en prenant suffisamment en considération les règles de l’art de nature à préserver les propriétés voisines de désordres.

En ce qui concerne l’action dirigée contre GENERALI, l’assureur conclut à la confirmation du jugement de première instance en ce qu’il retient que le fait générateur des dommages est antérieur à la souscription du contrat .

Si l’on se réfère à l’attestation d’assurance versée aux débats en date du 21/11/2012 relative au contrat n°AN220724, celui-ci est à effet au 20/11/2012.

Les conditions générales du contrat stipulent que la garantie de l’assureur est due lorsque les faits à l’origine des dommages engageant la responsabilité de l’assuré surviennent entre la date de prise d’effet du contrat et la date de résiliation ou d’expiration de la garantie.

En l’espèce, les travaux à l’origine des désordres ont été réceptionnés le 15/01/2012 soit antérieurement à la prise d’effet du contrat d’assurance.

C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté l’appel en garantie de la société GENERALI.

En ce qui concerne les demandes dirigées contre la MAAF ASSURANCES, il est constant que les opérations d’expertise ont été réalisées sans que la MAAF ASSURANCES, assureur de l’entreprise de gros 'uvre SARL SOBATEST, ait été appelée à la procédure.

Par arrêt du 07 septembre 2017 (pourvoi n°16-15531) la cour de cassation a jugé que le rapport d’expertise judiciaire peut être opposable à un tiers, à condition d’être soumis au débat contradictoire, et d’être corroboré par d’autres éléments de preuve.

En l’espèce, il n’est pas produit d’autres éléments de preuve que les factures des travaux de reprise des désordres par une entreprise tierce, pièces insuffisantes pour corroborer le rapport d’expertise relativement aux éléments retenus pour évoquer une responsabilité de l’entreprise de gros 'uvre du fait des dommages dont il est réclamé réparation.

La décision du premier juge sera donc confirmée en ce qu’elle dit inopposable le rapport d’expertise à l’assureur de l’entreprise SOBATEST, la MAAF et rejette les appels en garanties dirigés contre cet assureur.

En ce qui concerne l’appel en garantie de la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15] dirigé contre ELITE INSURANCE, il est irrecevable faute de mise en cause des organes de la procédure collective de cette société.

Sur le préjudice :

Il ressort du rapport d’expertise et il n’est pas contesté que les travaux de reprise des désordres objet du litige ont fait l’objet de deux factures en date du 02/12/2017 et 03/02/2018, les devis initiaux étant en date des 02/12/2017 et 18/12/2017.

C’est donc à juste titre que le premier juge s’est référé à la date du 03/12/2018 pour fixer le terme du préjudice à défaut d’autres éléments.

En ce qui concerne la date de survenu des désordres, le premier juge a retenu janvier 2014 par référence à un courrier non contesté adressé à cette date.

Le préjudice consiste, en dehors de celui causé aux copropriétaires individuellement et résultant du défaut de réalisation des travaux, en une obligation renforcée d’entretien afin de maintenir la résidence en état de propreté et de salubrité conforme à ce que les copropriétaires sont en droit d’attendre et d’éviter ainsi tout litige avec ces derniers, et au travail de gestion supplémentaire y afférent d’ailleurs reconnu par la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15].

Contrairement à ce qui est affirmé par la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15], ces préjudices ne sont pas inclus dans les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui prévoit :

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50%

Toutefois, la somme de 6000' retenue par le premier juge n’est pas spécialement justifiée.

L’indemnisation forfaitaire étant prohibée et le préjudice devant être évalué sans perte ni profit, il convient d’allouer de ce chef la somme de 50' [coût horaire service marchand 2016 plus 15' frais divers] par mois pendant 49 mois soit 2450'.

Sur les autres demandes :

La cour retenant la responsabilité fautive de la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15], il y a lieu de réformer le jugement de première instance relativement à la condamnation aux dépens.

Parties perdantes le syndicat des copropriétaires [14] et la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15] seront condamnés aux dépens incluant les frais d’expertise, dont distraction au profit des avocats en ayant fait l’avance.

L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires [14] et la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15] à payer au syndicat des copropriétaires [13] la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires [14] et la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15] seront en outre condamnés sur le même fondement à payer une somme de 1000 euros à la MAAF et à la société GENERALI.

La SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15] sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires [14] des condamnations précitées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt par défaut, par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025.

Constate le désistement du syndicat des copropriétaires [14] de son appel dirigé contre la société ELITE INSURANCE COMPANY.

Dit irrecevable l’appel en garantie de la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15] dirigé contre la société ELITE INSURANCE COMPANY.

Confirme le jugement de première instance en ce qu’il rejette les demandes dirigées contre la MAAF ASSURANCES et à la société GENERALI.

L’infirme pour le surplus,

Condamne le syndicat des copropriétaires [14] à payer au syndicat des copropriétaires [13] une somme de 2450 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance dont il demande réparation.

Condamne la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires [14] de cette condamnation.

Condamne le syndicat des copropriétaires [14] et la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15] à payer au syndicat des copropriétaires [13] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne le syndicat des copropriétaires [14] et la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15] à payer une somme de 1000 euros à la MAAF et à la société GENERALI en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires [14] des condamnations précitées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne le syndicat des copropriétaires [14] et la SCI DE CONSTRUCTION VENTE CENTRE [Localité 15] aux dépens incluant les frais d’expertise, dont distraction au profit des avocats en ayant fait l’avance.

Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et Madame Christiane GAYE auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente