Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 09 JANVIER 2026

(n° 2026/ , 28 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/15365 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIH6D

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juillet 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY – RG n° 19/02347

APPELANTE

S.C.I. [Adresse 26] immatriculée au RCS de Paris sous le numéro D 444 060 404, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 21]

Représentée et assistée de M^e Dominique LAURIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1418

INTIMÉES

E.P.I.C. EST ENSEMBLE HABITAT exerçant sous le nom commercial OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT MONTREUILLOIS, venant aux droits de l’OPH DE [Localité 24] après fusion absorption en date du 1er janvier 2023, agissant poursuites et diligences en la personne de son Directeur Général y domicilié

[Adresse 19]

[Localité 24]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069 assisté de M^e Jean-louis PERU de la SELARL GAIA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0087

S.A.S. CHEUVREU immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 327 948 113, titulaire d’un office notarial, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 17]

[Localité 20]

Représentée par M^e Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 assistée de M^e Marie-josé GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : B0211

Société EMMAUS HABITAT

[Adresse 22]

[Localité 23]

Représentée et assistée de M^e Emmanuelle MORVAN de l’AARPI FRECHE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R211 substituée par M^e Laëtitia PINAULT, avocat au barreau d’ORLEANS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre,chargée du rapport et Madame Sandrine MOISAN, conseillère

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Madame Sandrine MOISAN, conseillère

Monsieur Claude CRETON, président de chambre , magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène bogaers.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique de vente en date du 18 février 1981, précédé d’une promesse signée le 20 février 1974, l’Organisme d’Habitations à Loyer Modéré de [Localité 24] (devenu l’OPH de [Localité 24]) a cédé à la SCI [Adresse 26] un ensemble immobilier situé [Adresse 13] à [Localité 24], correspondant à deux terrains à bâtir en vue de la construction d’un centre commercial cadastrés ainsi désignés :

— '1) un terrain à bâtir sis à [Localité 24] ( Seine Saint Denis) [Adresse 28] sans numéro cadastré section U n° [Cadastre 6] lieu-dit [Adresse 28] pour 1 054 m2

—  2) un terrain à bâtir enclavé, sis à [Localité 24] ( Seine Saint Denis) cadastré Section U n° [Cadastre 4] lieu-dit [Adresse 25] sans numéro cadastré section U n°[Cadastre 4] lieu-dit [Adresse 25] sans numéro pour 467 m2

Observation faite que lesdits immeubles faisaient partie d’un plus important, sis à [Localité 24]

( Seine Saint Denis) [Adresse 13] pour une contenance de 7 884 m2.'

Un acte rectificatif a été établi le 2 juillet 1981 aux fins de substituer :

— à la parcelle cadastrée section U n°[Cadastre 6] la parcelle cadastrée section U n°[Cadastre 7]

— à la parcelle cadastrée section U n°[Cadastre 5] la parcelle cadastrée section U n°[Cadastre 8]

— à la parcelle cadastrée section U n°[Cadastre 4], la parcelle cadastrée section U n°[Cadastre 9]

— à la parcelle cadastrée section U n°[Cadastre 3], la parcelle cadastrée section U n°[Cadastre 10].

aucune modification n’étant apportée à chacune des servitude dont les servitudes de passage et de stationnement.

En page 13 de l’acte authentique de vente il est énoncé au titre II une convention de servitude définie en ces termes :

Constitution de servitudes

1° Droit de stationnement

Conformément et en conséquence des termes du paragraphe 5 de l’arrêté de transfert du permis de construire énoncé en l’exposé qui précède, imposant à la SCI [Adresse 26] de trouver des places de stationnement nécessaires pour les commerces qu’elle doit édifier sur les parcelles faisant l’objet de la présente vente : à cette fin et pour l’usage et l’utilité du centre commercial édifié par la SCI [Adresse 26], sur les terrains présentement vendus, l’Office Public d’Habitat à Loyer Modéré de la Ville de [Localité 24] consent au profit dudit centre commercial une servitude réelle permettant à son bénéficiaire d’utiliser en tous temps et à toute heure, pour son usage exclusif, celui de ses ayants droits et de sa clientèle, une aire de 482 m2 figurant sous teinte bleue sur le plan n°5 annexé comportant seize (16) emplacements de stationnement pour véhicules automobiles et dont l’acquéreur ou ses ayants droit a la possibilité, dès à présent ainsi que le consent le vendeur, de clore à ses frais après avoir soumis son projet de clôture à l’accord du VENDEUR.

Il est ici précisé que le fonds grevé de la servitude constitue le lot N°302 de l’état descriptif de division reçu par l’Office Notarial (…) Ce jour, préalablement aux présentes et qui sera publié au premier bureau des hypothèques de Bobigny en même temps ou préalablement aux présentes et que le titre de propriété de l’Office Public d’Habitat à Loyer Modéré de la Ville de [Localité 24] résulte d’un acte administratif en date à [Localité 24] du 30 avril 1974, publié au premier bureau des hypothèques de [Localité 24] le 30 avril 1974 volume 1329,n°7.

La servitude ainsi créée existera au profit des terrains présentement vendus au centre commercial.

Pour l’exercice de cette servitude l’Office Public d’Habitat à Loyer Modéré de la Ville de [Localité 24] confie aux bénéficiaires des droits de stationnement tous droits de circulation nécessaire sur les voies permettant d’accéder ( entrées et sorties) aux emplacements de stationnement.'

En page 13 de l’acte sont précisées les obligations des bénéficiaires de la servitude relativement à la prise de possession des parcs, prévoyant que les titulaires des 16 emplacements de stationnement ont un délai de deux années à compter de ce jour pour élever toute réclamation, qu’ils devront maintenir l’ensemble des éléments immobiliers et mobiliers des seize emplacements en bon état d’entretien et de réparation, supporter tous impôts et taxes, assurer leur responsabilité civile d’utilisateur d’emplacement de stationnement.

Il est également précisé en page 14 que ' La présente constitution de servitudes est constituée sans aucune indemnité. Pour le calcul des frais elle est évaluée à 1 000 francs'.

En page 15, 2°) une Servitude de passage et de stationnement a également été convenue sur la parcelle cadastrée section U n°[Cadastre 5] lieu dit [Adresse 25] n° [Cadastre 12] à [Cadastre 16] devant être cédée à la ville de [Localité 24] en vue de l’élargissement de la [Adresse 25]. L’acte précise : ' Tant que ladite parcelle ( fonds servant) ne sera pas la propriété de la Ville de [Localité 24], l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Ville de [Localité 24] pour permettre aux propriétaires des parcelles présentement vendues ( fonds dominant) d’y accéder, concède à titre de servitude réelle, le droit de passer sur son fonds afin de pouvoir rejoindre la [Adresse 25] et de laisser stationner tous véhicules sur ledit fonds (…) Le droit de passage et de stationnement ainsi conservé pourra être exercé de tous temps et à toute heure par le propriétaire des parcelles présentement vendues (…) Et plus généralement toute personne ayant intérêt à accéder auxdites parcelles pour s’y rendre et en revenir avec tous véhicules et y stationner avec tous véhicules.'

En page 17 5°) une Servitude de passage sur partie de la parcelle cadastrée Section U n°[Cadastre 3] a été consentie par l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la ville de [Localité 24] resté propriétaire de la parcelle cadastrée Section U n°[Cadastre 3] 'au profit des parcelles cadastrées Section U n°[Cadastre 6] et [Cadastre 4] (…) Ce qui est accepté par Monsieur [V], es-qualitès, au nom de la SCI [Adresse 26] à titre de servitude réeelle et perpétuelle, le droit de passer sur la parcelle cadastrée section U n°[Cadastre 3] afin de pouvoir rejoindre de la parcelle cadastrée section U n°[Cadastre 1]… (illisible) la parcelle cadastrée section U n°[Cadastre 4] et inversement, et de pouvoir rejoindre les parcelles cadastrées section U n°[Cadastre 6] et [Cadastre 4] les 16 emplacements de stationnement dont il est fait mention au 1° du titre Constitution de Servitudes et inversement.

Ce droit de passage s’exercera sur la bande de terrain teintée en bleu sur le plan n°9 du dossier n°[Cadastre 15] ci-annexé.

Ce droit de passage ainsi consenti pourra être exercé de tout temps et à toute heure par le propriétaire de la parcelle cadastrée section U n°[Cadastre 3] ainsi que par le propriétaire des parcelles cadastrées section U n°[Cadastre 6] et [Cadastre 4], leur locataires, leur clientèle, les membres de leur famill, leur domestiques et employés, leurs invités et plus généralement, toute personne ayant intérêt à accéder auxdites parcelles cadastrées section U n°[Cadastre 6] et [Cadastre 4].'

Par courriel du 9 février 2016, renouvelé le 27 mars Monsieur [T] [V] gérant de la SCI [Adresse 26], sollicitait de [N] [C] pour l’OPH de [Localité 24] 'des nouvelles au plus vite de la suite que vous comptez donner au dossier concernant les 16 places de parking de la SCI [Adresse 26] [Adresse 25] à [Localité 24].'

Le 3 avril 2016 [N] [C] lui répondait ' Nous allons procéder à la réfection du second niveau de parking en sous-sol courant 2016 (…) Dès que cette opération aura été réalisée (…) nous pourrons revenir vers vous afin de faire un point sur les places vous concernant. En parallèle, nous faisons étudier les conséquences pour l’Office d’aller avec vous à la refonte du règlement de copropriété’ (…)

Par courrier du 31 mars 2016 Monsieur et Madame [V] s’étonnaient de la proposition de refonte du règlement de copropriété et rappelaient que ' l’OPH de [Localité 24] a pris l’initiative de supprimer les 16 emplacements de parking dont nous avions la jouissance exclusive comme prévue au titre de propriété du 18 février 1981. Dans la mesure où nous n’avons jamais été directement consultés pour cette suppression, que nous n’avons jamais donné d’accord en ce sens, qu’aucun acte n’est intervenu pour formaliser cette démarche et qu’enfin cette situation nous pénalise depuis plus de 2 ans, nous sommes parfaitement fondés à exiger la remise en état d’origine des 16 emplacements de parking. Vous nous proposez 16 emplacements futurs en sous-sol, en remplacement des parkings supprimés à tort. Cependant nous pourrions envisager cette solution sous réserve :

— de ne supporter aucune charge supplémentaire par rapport aux précédents emplacements

— de ne supporter aucun frais d’enregistrement et de notaire’ (…)

Par courriel du 16 mai 2016, Monsieur [V] réitérait son refus de prendre en charge les travaux d’étanchéité des 12 emplacements de parking, sollicitait la restitution de ces seize emplacements et soulignait la suppression irrégulière de la clôture de l’accès à l’arrière des locaux nonobstant le droit d’accès stipulé par le titre de propriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 juillet 2016, la Matmut intervenait en qualité d’assureur Protection Juridique de Monsieur [V] et, faisant référence à l’acte authentique du 18 février 1981 et à la suppression des seize emplacements de parking situés à proximité immédiate des 10 locaux commerciaux dont ce dernier est propriétaire, découverte lors d’une visite in situ sans avoir jamais été consulté par l’OPH ni signé aucun document en ce sens, exigeait, pour le compte de son assuré, soit la restauration des seize emplacements supprimés aux mêmes conditions que celles visées dans son titre de propriété soit une juste indemnisation de 12 500 euros par emplacement pour régler ce litige dans un cadre amiable.

Par courrier du 29 juillet 2016, l’OPH de [Localité 24] faisant suite à cette lettre indiquait ' Comme nous avons pu échanger avec Madame [V] dans le cadre de différents mails, nous pourrons être en capacité de restituer 16 places de stationnement concernés après réalisation d’un ensemble de travaux à conduire dans le parking de la résidence de [Adresse 26], à proximité de l’emplacement des 16 places de stationnement définies à l’acte de vente en date du 18 février 1981. En raison de la période de congé actuelle, les services de l’OPH reprendront contact auprès de votre organisme à partir de fin août 2016 afin de poursuivre l’instruction de cette affaire.'

Par courrier du 2 décembre 2016, l’OPH de [Localité 24] informait la Matmut avoir ' inscrit en prévision budgétaire 2017 la réfection de la mise en location du second parking en sous-sol présent sur la Résidence [Adresse 26] qui dispose de 30 places. Dès validation de la mise en oeuvre de ces travaux sur la période du 1er trimestre 2017, nous reprendrons attache auprès de vous afin

d’envisager les suites à donner à votre demande de mise à disposition des seize places de stationnement au bénéfice de la SCI [Adresse 26] conformément à l’acte de vente du 18 février 1981.'

Par courrier recommandé du 12 janvier 2017 la Matmut, rappelant la demande de ses clients de ' la mise à disposition des seize emplacements de parking aux conditions initiales c’est à dire sans charges', déplorant l’absence de clarification des conditions d’accès et des charges d’entretien du parking en sous-sol et la nécessité urgente ' de prendre des engagemetns écrits, datés, fermes et précis sur la restitution par l’Office HLM de [Localité 24] des parkings dont nos assurés ont été abusivement et illégalement privés', concluait qu’à défaut d’accord dans le délai d’un mois, la juridiction compétente sera saisie.

Le 16 juillet 2018, la SCI [Adresse 26], par le truchement de son conseil, réitérait ses demandes tendant à la mise à disposition des seize emplacements de parking et du passage permettant l’accès à l’arrière des boutiques pour que les livraisons aient lieu sans bloquer la circulation.

Une pétition a été signée par sept commerçants du centre commercial La Ferme à [Localité 24] se plaignant de ne plus avoir accès au stationnement qui leur était réservé ainsi qu’à l’accès arrière des boutiques pour leur livraisons.

La SCI [Adresse 26] a fait établir par Maître [R] [I], huissier de justice, un procès-verbal constatant le 16 octobre 2018 :

— la fermeture du portail donnant accès aux bâtiments de l’OPH et aux arrières des commerces de la SCI [Adresse 26], l’accès nétant possible que par un pass Vigik non remis aux locataires commerciaux de la SCI [Adresse 26]

— la présence de portail cloturant l’accès aux arrières boutiques par la rue du 8 mai 1945 par un portail à bip

— à la place des emplacements de parking et de la rampe d’accès auxdits emplacements un espace vert clôturé par un portail fixe.

Par acte authentique de vente du 30 mars 2018 reçu par la SAS Cheuvreux, précédé d’une promesse signée le 11 décembre 2017, l’OPH de [Localité 24] a cédé à la société Emmaüs Habitat l’ ensemble immobilier sis à [Localité 24], [Adresse 14] comprenant notamment trois bâtiments composés de:

—  104 logements conventionnés HLM ;

— une loge de gardien ;

— un parking en sous-sol de 56 emplacements de stationnement ;

— un parking en sous-sol de 58 emplacements de stationnement.

Par acte d’huissier enrôlé le 3 mars 2019, la SCI [Adresse 26] a assigné l’OPH de [Localité 24] devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de juger qu’elle bénéficie d’une servitude réelle lui permettant d’utiliser à titre exclusif seize emplacements de stationnement aériens pour véhicules automobiles et d’un droit de circulation sur les voies permettant l’accès aux emplacements de stationnement, cadastré parcelle U [Cadastre 11], et à titre principal de condamner la société Emmaüs Habitat à remettre à sa disposition, à ses frais, un droit de passage de l’arrière de la résidence à l'[Adresse 25] à [Localité 24] dans des conditions équivalentes à celles contractuellement convenues aux termes de l’acte de vente du 18 mars 198, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, outre la condamnation de l’OPH de [Localité 24] à lui payer 100 000 euros de dommages et intérêts et la société Emmaüs Habitat 50 000 euros.

Par acte d’huissier enrôlé le 9 août 2019, la SCI [Adresse 26] a assigné la société Emmaüs Habitat laquelle a assigné la société de notaires SAS Cheuvreux par acte du 27 novembre 2019, aux fins de garantie des condamnations éventuellement prononcées à son encontre dans le présent litige.

Les instances ont été jointes et par ordonnance du juge de la mise en état du 15 juin 2020, une médiation judiciaire a été ordonnée conformément à l’accord des parties. Cette tentative de médiation n’a toutefois pas abouti.

Par jugement en date du 3 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué en ces termes :

«Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir soulevée par l’OPH de [Localité 24]

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir soulevée par la SCI [Adresse 26] contre la société Emmaüs Habitat s’agissant de l’exception de nullité de la servitude;

Juge nulle la servitude instituée par l’acte de vente du 18 février 1981 ;Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCI [Adresse 26] s’agissant de l’exception de nullité de la servitude ;

Déboute la SCI [Adresse 26] de l’ensemble de ses prétentions ;

Condamne la SCI [Adresse 26] aux dépens, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.»

Par déclaration d’appel en date du 15 septembre 2023, la SCI [Adresse 26] a interjeté appel du jugement précité, intimant devant la cour :

L’établissement public à caractère industriel et commercial Est Ensemble Habitat venant aux droits de l’OPH de [Localité 24]

La SAS Cheuvreux

La société Emmaüs Habitat

PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions d’appelant, notifiées par voie électronique le 11 novembre 2024, la SCI [Adresse 26] demande à la cour :

«INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de BOBIGNY le 3 juillet 2023, en ce qu’il a jugé recevable et fondée la nullité des servitudes conférées par l’OPHLM de [Localité 24] à la SCI [Adresse 26] relatives à la jouissance de 16 emplacements de parking et à un droit de passage, refusé de requalifier les droits de jouissance et droit de passage et débouté la SCI [Adresse 26] de l’ensemble de ses demandes d’indemnisation,

Statuant à nouveau à titre principal,

JUGER irrecevable la demande en nullité des servitudes octroyées par l’acte de vente en date du 17 mars 1981, car atteinte par la prescription, la déclarer mal fondée,

JUGER qu’en vertu de l’acte de vente en date du 18 février 1981, la SCI [Adresse 26] bénéficie d’une servitude réelle permettant d’utiliser seize emplacements de stationnement aériens pour véhicules automobiles et un droit de circulation sur les voies permettant l’accès aux emplacements de stationnement, cadastré parcelle U[Cadastre 11],

JUGER qu’en vertu de l’acte de vente en date du 18 février 1981, la SCI [Adresse 26] bénéficie d’une servitude réelle permettant l’accès direct sur l'[Adresse 25] à [Localité 24], cadastrée parcelle U[Cadastre 11], pour accéder aux arrières cours, réserves et vitrines des commerces,

à titre subsidiaire,

JUGER que la SCI [Adresse 26] a acquis par usucapion, une servitude sur ces emplacements et droit de passage,

plus subsidiairement,

Requalifiant

JUGER que la SCI [Adresse 26] bénéficiait d’un droit de jouissance et d’usage exclusif sur ses emplacements de parking,

Constater, en toute hypothèse, la suppression fautive, unilatérale et sans information préalable par la société OPHLM de [Localité 24] de ces seize emplacements de parkings et des voies d’accès, dont celle donnant sur les commerces de l'[Adresse 25] à [Localité 24], par la pose d’une grille,

JUGER que suite à la vente par l’OPH DE [Localité 24] à la société EMMAUS, les servitudes, – ou le droit de jouissance exclusif de 16 emplacements de parking et de la servitude de passage, – ont été transmises de plein droit à la société EMMAUS,

DEBOUTER les sociétés EMMAUS, la SCP CHEUVREUX et l’EPIC EST ENSEMBLE HABITAT de l’ensemble de leurs demandes,

EN CONSEQUENCE,

A titre principal, sur l’indemnisation, et quelque soit le fondement juridique retenu

CONDAMNER la société EMMAUS à remettre à la disposition de la SCI [Adresse 26] les emplacements de seize parkings aériens, cadastrés parcelle U[Cadastre 11], dans des conditions équivalentes à celles contractuellement convenues, aux termes de l’acte de vente en date du 18 février 1981, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, soit 16 places de parking aériens, accessibles depuis la [Adresse 28], à [Localité 24], à ses frais,

CONDAMNER la société EMMAUS à remettre à la disposition de la SCI [Adresse 26], un droit de passage, cadastré parcelle U[Cadastre 11], dans des conditions équivalentes à celles contractuellement convenues, aux termes de l’acte en date du 18 février 1981, des parkings jusqu’à l'[Adresse 25], et en procédant à la suppression de la grille pour accéder aux arrières cours ainsi qu’aux réserves et vitrines des commerces, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

CONDAMNER L’EPIC EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de la société OPH de [Localité 24] à payer à la société SCI [Adresse 26] une somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER in solidum la société EMMAUS et la société CHEUVREUX à verser à la SCI [Adresse 26] la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts,

ORDONNER la publication de l’arrêt à intervenir à la conservation des hypothèques de [Localité 24] aux frais de L’EPIC EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de la société OPH de [Localité 24] et de la société EMMAUS,

DEBOUTER les sociétés EMMAUS et l’EPIC EST ENSEMBLE HABITAT, la société CHEUVREUX de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire, si la Cour ne devait pas ordonner la remise en état des places de parking et des droits de passages sur l’indemnisation au titre des servitudes conventionnelles ou de fait, ou en cas de requalification, du droit de jouissance et d’usage

CONDAMNER in solidum L’EPIC EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de la société OPH de [Localité 24] et la société EMMAUS à payer à la société SCI [Adresse 26] la somme de 225.000 euros au titre de la valeur locative des emplacements de stationnements aériens et du droit de passage, et une somme de 50.000 euros au titre du trouble subi,

A titre infiniment subsidiaire, toujours sur l’indemnisation au titre de la perte des servitudes ou des droits d’usage et de jouissance

ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire afin d’évaluer le préjudice financier de la société SCI [Adresse 26], du fait de la disparition des emplacements de parking, et du droit de passage, aux frais de l’EPIC EST ENSEMBLE HABITAT,

En toute hypothèse, au titre de la disparition des servitudes ou du droit de jouissance ou d’usage

CONDAMNER L’EPIC EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de la société OHPLM de [Localité 24] à verser à la SCI [Adresse 26] une somme de 80.0000 euros à titre de dommages et intérêts, pour inexécution de ses obligations contractuelles, et atteinte à ses droits résultant des droits conférés,

CONDAMNER la société EMMAUS à verser à la SCI [Adresse 26] une somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER l’Etude CHEUVREUX à verser à la SCI [Adresse 26] une somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts,

A TITRE SUBSIDIAIRE, si la Cour devait annuler les servitudes prévues dans l’acte de vente, sans requalifier les servitudes conférées,

JUGER que l’OPHLM de [Localité 24] a conféré de fait à la SCI [Adresse 26] un droit d’usage et de jouissance sur les emplacements de parking et un droit de passage qu’elle a exercé durant 35 ans, opposable à la société EMMAUS,

JUGER que l’OPHLM de [Localité 24] a engagé sa responsabilité contractuelle ou extracontractuelle en procédant unilatéralement à la suppression de ces droits qu’elle s’était engagée à rétablir,

CONDAMNER la société EMMAUS à remettre à la disposition de la SCI [Adresse 26] les emplacements de seize parkings aériens, cadastrés parcelle U[Cadastre 11], sous astreinte de 500 euros par jour de retard, soit 16 places de parking aériens, accessibles depuis la [Adresse 28], à [Localité 24], à ses frais,

CONDAMNER la société EMMAUS à remettre à la disposition de la SCI [Adresse 26], un droit de passage, cadastré parcelle U[Cadastre 11], allant des parkings jusqu’à la résidence à l'[Adresse 25], et en procédant à la suppression de la grille pour accéder aux arrières cours ainsi qu’aux réserves et vitrines des commerces, à ses frais, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

Subsidiairement,

CONDAMNER in solidum L’EPIC EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de la société OPH de [Localité 24] et la société EMMAUS à payer à la société SCI [Adresse 26] la somme de 225.000 euros au titre de la valeur locative des emplacements de stationnements aériens, et une somme de 50.000 euros au titre du trouble subi, à titre subsidiaire, ordonner une expertise au frais de l’EPIC venant aux droits de l’OPHLM,

CONDAMNER L’EPIC EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de la société OPH de [Localité 24] à payer à la société SCI [Adresse 26] une somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts, pour inexécution de ses obligations et engagements,

CONDAMNER la société EMMAUS à verser à la SCI [Adresse 26] la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER l’Etude CHEUVREUX à verser à la SCI [Adresse 26] une somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts,

En toute hypothèse,

CONDAMNER L’EPIC EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de la société OHPLM de [Localité 24] à verser à la SCI [Adresse 26] une somme de 15.000 euros pour résistance abusive,

CONDAMNER in solidum L’EPIC EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de la société OPH de [Localité 24], la société EMMAUS et la société CHEUVREUX à verser à la SCI [Adresse 26] une somme de 25.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER in solidum L’EPIC EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de la société OPH de [Localité 24], la société EMMAUS et la société CHEUVREUX aux entiers dépens, autoriser M^e Dominique Laurier, Avocat, à en recouvrer le montant conformément à l’article 699 du code de procédure civile,»

Dans ses conclusions d’intimé, notifiées par voie électronique le 05 novembre 2024, la société Emmaüs Habitat demande à la cour de :

«A TITRE LIMINAIRE :

' JUGER que la demande indemnitaire de la SCI [Adresse 26] de 50.000 € à titre de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société EMMAÜS HABITAT, dans l’hypothèse où la servitude serait de nouveau déclarée nulle, est nouvelle.

En conséquence,

' PRONONCER l’irrecevabilité de cette demande.

A TITRE PRINCIPAL :

' CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Bobigny.

A TITRE SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire le jugement du 3 juillet 2023 devait être infirmé en toute ou partie,

' DEBOUTER la SCI [Adresse 26] de l’ensemble de ses demandes.

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire la cour d’appel de céans entrait en voie de condamnation :

' ACCORDER à la société EMMAÜS HABITAT les plus larges délais pour remettre en état l’assiette de servitude institué par l’acte de vente du 18 février 1981 ;

' REDUIRE à de plus justes proportions l’astreinte sollicitée ;

' CONDAMNER in solidum l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant au droit de l’OPH DE [Localité 24] et la société CHEUVREUX à garantir la société EMMAÜS HABITAT de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre, et de toutes les conséquences financières liées à une obligation éventuelle de rétablissement de la servitude relative à 16 emplacements de stationnement situés en extérieurs revendiquée par la SCI [Adresse 26].

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

' CONDAMNER la SCI [Adresse 26] à verser à la société EMMAÜS HABITAT la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts ;

' DEBOUTER la SCI [Adresse 26] de l’ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions ;

' DEBOUTER la société CHEUVREUX et l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société EMMAÜS HABITAT ;

' CONDAMNER in solidum tout succombant à verser à la société EMMAÜS HABITAT la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du CPC ;

' CONDAMNER la SCI [Adresse 26] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Emmanuelle MORVAN en application de l’article 699 du code de procédure civile.»

Dans ses conclusions d’intimé, notifiées par voie électronique le 11 juin 2024, Est Ensemble Habitat, venant aux droits de l’OPH de [Localité 24], demande à la cour de :

«Recevant EST ENSEMBLE HABITAT en son appel incident ; l’y déclarer bien fondé ; y faisant droit

INFIRMER le jugement en tant qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la SCI [Adresse 26]

Statuant à nouveau sur ce point, déclarer les demandes de la SCI [Adresse 26] irrecevables pour défaut d’intérêt à agir.

En tout état de cause,

CONFIRMER le jugement en tant qu’il a jugé nulle la servitude instituée par l’acte de vente du 18 février 1981

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté la SCI [Adresse 26] de l’ensemble de ses prétentions et en ce qu’il l’a condamnée aux dépens.

DEBOUTER Emmaus et l’Etude notariale CHEVREUX de leur demande en garantie en tant qu’elle est dirigée à l’encontre de EST ENSEMBLE HABITAT.

A titre subsidiaire :

ECARTER les demandes nouvelles présentées par la SCI [Adresse 26] en appel comme irrecevables

REJETER l’ensemble des demandes de la SCI [Adresse 26] formulée à l’encontre d’EST ENSEMBLE HABITAT comme mal fondées

En toute hypothèse :

DEBOUTER la SCI [Adresse 26] de l’ensemble de ses demandes

CONDAMNER la SCI [Adresse 26] à verser à l’OPH de [Localité 24] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER la SCI [Adresse 26] aux entiers dépens de l’instance»

Dans ses dernières conclusions d’intimé, notifiées par voie électronique le 31 mai 2024, la société Cheuvreux SAS demande à la cour de :

«CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de [Localité 24] le 03 juillet 2023 (Chambre 6 / section 3 ' RG n° 19/02347) en ce que la SCI [Adresse 26] a été déboutée de l’ensemble de ses prétentions, fins et demandes.

JUGER la SCI [Adresse 26] mal fondée en ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de l’étude notariale CHEUVREUX.

DEBOUTER la SCI [Adresse 26] mal fondée en ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de l’étude notariale CHEUVREUX.

JUGER la société EMMAÜS HABITAT mal fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de l’étude notariale CHEUVREUX.

DEBOUTER la société EMMAÜS HABITAT de toutes ses demandes de garantie formulée à l’encontre de l’étude notariale CHEVREUX.

CONDAMNER la SCI [Adresse 26] et/ou tout succombant à payer à l’étude notariale CHEUVREUX une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la SCI [Adresse 26] et/ou tout succombant aux entiers dépens de l’instance d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

En cas de condamnation de l’étude notariale CHEUVREUX, au bénéfice de la SCI [Adresse 26] et/ou de la société EMMAUS HABITAT :

CONDAMNER l’EPIC EST ENSEMBLE HABITAT exerçant sous le nom commercial OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT MONTREUILLOIS, venant aux droits de l’OPH DE [Localité 24], à garantir la société SAS CHEUVREUX de toute condamnation qui serait prononcée en principal, intérêts, frais, article 700 et dépens d’instance.»

La clôture a été prononcée par ordonnance du 16 octobre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 06 novembre 2025.

SUR QUOI,

LA COUR

1- La recevabilité des demandes

1-1 La recevabilité des demandes en reconnaissance et en nullité de la servitude de passage et de stationnement

Le jugement retient la qualité et l’intérêt à agir de la société Emmaüs Habitat à soulever la nullité de la servitude qui grève le fonds dont elle est propriétaire ainsi que l’intérêt et la qualité à agir de la SCI [Adresse 26] pour agir en reconnaissance de la servitude conventionnelle litigieuse au regard de sa qualité de bailleresse des locaux commerciaux et de propriétaire du fonds.

La SCI [Adresse 26] sollicite la confirmation du jugement qui a reconnu sa qualité et son intérêt à agir du chef de la reconnaissance de la servitude conventionnelle qui lui bénéficie.

La société Emmaüs Habitat fait valoir qu’intervenant en qualité de nouveau propriétaire du fonds servant, elle est directement concernée par les servitudes revendiquées et a donc qualité pour soulever la nullité de la servitude.

La société Est Ensemble Habitat conteste l’intérêt à agir de la SCI [Adresse 26] au vu de l’acte du 18 février 1981 qui a consenti une clause de servitude au profit du centre commercial et non de la SCI [Adresse 26].

Réponse de la cour

A hauteur d’appel, la recevabilité de la demande en nullité des servitudes n’est invoquée par la SCI [Adresse 26] qu’au regard de la prescription. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur le moyen tiré du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la société Emmaüs Habitat dont la cour n’est pas saisie puisque ce moyen n’est plus soulevé.

La qualité à agir de la SCI [Adresse 26] pour voir reconnaître le bénéfice de la servitude réelle permettant au centre commercial édifié par elle ' d’utiliser en tous temps et à toute heure pour son usage exclusif celui de ses ayants droits et de sa clientèle, une aire de 482 m2 comportant 16 places de stationnement’conformément à ce qui est stipulé à l’acte authentique de vente du 18 février 1981, résulte de l’acte lui-même qui a conféré à la SCI [Adresse 26], personne morale, en sa qualité d’acquéreur, six servitudes dont un droit de stationnement et de passage, l’acquéreur ayant déclaré aux termes de cet acte au titre des déclarations fiscales, 'que le terrain présentement acquis est destiné à la construction d’un immeuble à usage commercial(…)'

La qualité de la SCI [Adresse 26] à agir aux fins de voir reconnaître le bénéfice de la servitude conventionnelle de stationnement et de passage qui lui a été consentie n’est donc pas contestable et n’a au demeurant jamais été contestée par l’OPH de [Localité 24] antérieurement à la présente instance, puisqu’il résulte du courrier du 2 décembre 2016, cité dans l’exposé des faits, que l’intimé déclarait : 'Dès validation de la mise en oeuvre de ces travaux sur la période du 1er trimestre 2017, nous reprendrons attache auprès de vous afin d’envisager les suites à donner à votre demande de mise à disposition des seize places de stationnement au bénéfice de la SCI [Adresse 26] conformément à l’acte de vente du 18 février 1981.'

Ce moyen tiré du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la SCI [Adresse 26] sera donc écarté et de ce chef le jugement confirmé.

1-2 La prescription de l’action en nullité de la servitude

Le jugement retient que l’OPH de [Localité 24] et la société Emmaüs Habitat invoquent par voie d’exception la nullité de la servitude à l’encontre la SCI [Adresse 26] qui demande la reconnaissance de son bénéfice et que les défendeurs disposent ainsi, au regard de l’article 2227 modifié par la loi du 17 juin 2008, d’une exception d’imprescriptibilité pour faire valoir ce que les défendeurs estiment être une véritable négation de leur droit de jouissance sur le fonds cependant que l’article 1181 du Code civil relatif à la confirmation de la nullité est inopérant s’agissant d’un texte applicable en droit des obligations et non au droit des biens.

La SCI [Adresse 26] soulève l’irrecevabilité de la demande en nullité de la servitude au regard de la prescription de l’action en nullité au motif que les parties à l’acte de vente du 17 mars 1981 ont exécuté leurs engagements, que le tribunal a vainement motivé la décision en énonçant que la servitude pour l’OPH de [Localité 24] constituait la négation de son droit de jouissance, raisonnant comme s’il n’existait qu’une seule servitude alors qu’il en existe deux, une servitude de passage et une servitude de stationnement, et que s’agissant d’une action réelle immobilière qui ne tend pas à la protection d’un droit de propriété, le délai pour agir est trentenaire, le point de départ a commencé au jour de l’acte de vente du 18 février 1981 et a expiré en 2011. Elle ajoute que l’EPIC Emmaüs Habitat tiers à l’acte authentique n’est pas fondée à invoquer la nullité relative affectant la servitude et qu’ayant eu connaissance lors de la vente de la servitude instituée par l’acte du 18 février 1981, elle a accepté de renoncer à en contester la licéité en acquérant le bien.

La société Est Ensemble Habitat soutient que le jugement a très exactement qualifié l’action en défense du droit de propriété opposée par l’OPH de [Localité 24], que la nullité visant à voir reconnaître la privation d’un droit de propriété, même à la considérer comme attachée à un droit réel immobilier est soumise au délai d’action trentenaire, que l’action ayant été introduite le 12 février 2019 par la SCI [Adresse 26] et la nullité étant invoquée par voie d’exception, aucune prescription ne peut être opposée à Est Ensemble Habitat.

La société Emmaüs Habitat sollicite la confirmation du jugement de ce chef qui a jugé imprescriptible l’action en nullité de la servitude et soutient qu’étant sous acquéreur du fonds grévé des servitudes litigieuses elle a qualité à se prévaloir de la nullité des dites servitudes dont elle n’avait pas connaissance lors de son acquisition puisque l’acte authentique du 30 mars 2018 et le plan joint à l’annexe 5 ne lui permettait aucunement de savoir que l’ensemble immobilier était grevé d’une servitude relative à à des droits de stationnement bénéficiant toujours à la SCI [Adresse 26].

Réponse de la cour

Aux termes des dispositions de l’article 73 du Code de procédure civile : Constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

Selon l’article 637 du Code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire et, selon l’article 686 il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés telle servitude que bon leur semble.

Il est jugé que le moyen pris par le défendeur de la nullité de l’acte juridique sur lequel se fonde le demandeur constitue non pas une exception de procédure mais une défense au fond qui peut être proposé en tout état de cause. ( voir Cass.civ 3ème 16mars 2010 n° 09-13.187 )

Le bien fondé de la demande de nullité de la servitude de stationnement et de passage impose que soit examinées les conditions de sa constitution et les modalités de sa mise en oeuvre, il s’agit d’une défense au fond pouvant être proposée en tout état de cause et non d’une exception comme l’indique le jugement.

Aux termes de l’article 1338 du Code civil dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige : L’acte de confirmation ou ratification d’une obligation contre laquelle la loi admet l’action en nullité ou en rescision n’est valable que lorsqu’on y trouve la substance de cette obligation, la mention du motif de l’action en rescision, et l’intention de réparer le vice sur lequel cette action est fondée.

A défaut d’acte de confirmation ou ratification, il suffit que l’obligation soit exécutée volontairement après l’époque à laquelle l’obligation pouvait être valablement confirmée ou ratifiée.

La confirmation, ratification, ou exécution volontaire dans les formes et à l’époque déterminées par la loi, emporte la renonciation aux moyens et exceptions que l’on pouvait opposer contre cet acte, sans préjudice néanmoins du droit des tiers.

En ce sens, contrairement à ce qui a été jugé, la servitude est génératrice d’obligations personnelles incombant aux propriétaires successifs du fonds à l’encontre desquels peut être invoquée l’exécution de l’acte constitutif de la servitude et la renonciation à se prévaloir de la nullité de la charge grévant le fonds.

En l’espèce, la servitude conventionnelle a reçu exécution entre le 18 février 1981, date de l’acte constitutif et au minimum jusqu’au 31 mars 2014 ainsi qu’il résulte du courrier de la SCI [Adresse 26] adressé le 31 mars 2016 à l’OPH de [Localité 24], soulignant ainsi qu’il a été dit plus haut : 'qu’aucun acte n’est intervenu pour formaliser cette démarche et qu’enfin cette situation nous pénalise depuis plus de 2 ans, nous sommes parfaitement fondés à exiger la remise en état d’origine des 16 emplacements de parking.'

L’exécution volontaire de la servitude de passage et de stationnement depuis sa constitution en 1981 jusqu’à sa suppression unilatérale par l’OPH de [Localité 24] en 2014, emporte donc renonciation de l’OPH de [Localité 24], aux droits duquel vient l’EPIC Est Ensemble Habitat, à se prévaloir du moyen tiré de la nullité de la servitude, sans préjudice néanmoins des droits de la société Emmaüs Habitat qui seront vus plus bas.

L’OPH de [Localité 24] aux droits duquel vient l’EPIC Est Ensemble Habitat n’est donc pas fondé à se prévaloir du moyen tiré de la nullité de la servitude.

Le jugement qui a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCI [Adresse 26] s’agissant de l’exception de nullité de la servitude sera donc par motifs substitués confirmé.

La société Emmaüs Habitat a soulevé devant le tribunal judiciaire, la nullité de la servitude par voie de conclusions notifiées le 5 décembre 2022.

En ce qu’elle vise à sauvegarder l’intérêt privé du fonds servant, cette nullité a un caractère relatif or, la prescription de l’action en nullité relative, antérieurement à la réforme de la prescription issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, applicable à l’acte constitutif du 18 février 1981, est régie par l’article 1304 ancien du Code civil selon lequel ' Dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.'

Le point de départ de l’action en nullité de la servitude court, pour la société Emmaüs Habitat, à compter du jour où elle a eu connaissance de la servitude conventionnelle de stationnement et de passage grévant le fonds acquis or, cette servitude a bien été mentionnée dans l’acte authentique d’achat du 30 mars 2018, par référence à l’Annexe n°5 établie par la SAS Cheuvreux 'Note sur les Servitudes et Plan de Servitude’ page 14, le Vendeur déclarant qu’il n’existe aucune autre servitude que celles résultant de la note sur les servitudes et celles figurant sur le plan établi le 21 juillet 2017 par le cabinet [B], géomètre à [Localité 27] mandaté par le vendeur.

Cependant, la servitude de stationnement et de passage mentionnée sur le titre du 30 mars 2018 n’était, dans les faits, plus utilisée lors de l’acquisition par la société Emmaüs Habitat, et ce, par le fait de l’OPC de [Localité 24], propriétaire et vendeur du fonds servant qui a, comme le révèlent les échanges cités plus haut avec la SCI [Adresse 26], unilatéralement supprimé l’accès aux seize places de stationnement et transformé l’aire du parking en un espace gazonné à partir de 2014 sans prévenir la SCI [Adresse 26] ni convenir avec elle d’une modification de la servitude de stationnement et de passage.

Il en résulte que la société Emmaüs Habitat, bien qu’ayant eu connaissance de la servitude de stationnement et de passage grévant le fonds acquis lors de la signature de l’acte authentique le 30 mars 2018, n’a pu se convaincre de la matérialité de celle-ci et ne peut donc être considérée en raison de l’obsolescence apparente de la charge grévant le fonds lors de son acquisition comme en ayant confirmé ou ratifié sa mise en oeuvre.

Ayant été mise en cause par la SCI [Adresse 26] par acte du 9 août 2019, la société Emmaüs Habitat ne peut donc, dans ce contexte établissant le non usage de la servitude lors de son acquisition depuis près de 4 annés, être considérée comme ayant ratifié la servitude de stationnement et de passage et renoncé à se prévaloir de la nullité de la servitude grévant le fonds qu’elle venait d’acquérir.

La société Emmaüs Habitat, informée de la servitude conventionnelle par les mentions de l’acte authentique d’acquisition du 30 mars 2018, ayant soulevé la nullité de la servitude par voie de conclusions devant le tribunal judiciaire le 10 novembre 2022, n’est pas non plus prescrite en son exception de nullité soulevée dans le délai de 5 ans à compter du 30 mars 2018.

De ce chef également le jugement qui a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCI [Adresse 26] s’agissant de l’exception de nullité de la servitude sera donc par motifs substitués confirmé.

2- Le bien fondé de la demande de reconnaissance de la servitude

2-1 La validité de la servitude conventionnelle

Le jugement retient, au visa de l’article 637 du Code civil que la servitude de stationnement est nulle ainsi que son accessoire, la servitude de passage, aux motifs que le droit d’utiliser en tous temps et en toute heure pour son usage exclusif, une partie du fonds servant, sans que soit réservé au propriétaire du fonds servant aucune possibilité d’utiliser l’aire de 482 m2 en cause et alors même que le propriétaire du fonds dominant a le droit de clore la partie grevée de la servitude et qu’il importe peu que le droit de l’urbanisme impose des places de stationnement ce qui ne saurait avoir pour effet de rendre licite la servitude litigieuse.

La société Emmaüs Habitat fait valoir que la servitude de stationnement et de passage est nulle car elle accorde un droit exclusif à la SCI [Adresse 26] interdisant au propriétaire du fonds toute jouissance de son bien, la mise à disposition d’une partie de la parcelle à des fins de stationnement public ne constituant pas un usage normal et portant atteinte au droit de propriété.

La SCI [Adresse 26] oppose que la servitude de stationnement est une servitude d’urbanisme sans alternative possible et qu’elle ne porte pas atteinte aux droit de l’OPH de [Localité 24] puisqu’elle permet seulement à la clientèle d’accéder librement aux places de parking cependant que la possibilité de se clore était expressément soumise à l’accord du vendeur. Elle ajoute que la deuxième servitude dont elle est titulaire relativement au droit d’accès aux parcelles U [Cadastre 6] et U [Cadastre 4] est libre et que c’est précisément l’OPH de [Localité 24] qui a posé une grille empêchant le libre accès aux arrières cours et aux vitrines des commerces de l'[Adresse 25].

Réponse de la cour

Les servitudes de stationnement et de passage grevant antérieurement les fonds U [Cadastre 5] devenu U [Cadastre 8], et U [Cadastre 3], devenu U [Cadastre 10], concernent désormais le lot U [Cadastre 11] aux termes de l’acte authentique de vente du 3 mars 2016, par lequel la société Emmaüs Habitat a vendu à l’OPH de [Localité 24] l’ensemble immobilier situé [Adresse 25].

Il est jugé qu’une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété (3e Civ.24 mai 2000, pourvoi n° 22.255, Bull. civ. 2000, III, n° 113 ; 3e Civ., 12 décembre 2007, pourvoi n° 06-18.288) ; qu’une servitude ne peut conférer le droit d’empiéter sur la propriété d’autrui : 3e Civ., 27 juin 2001, pourvoi n° 98-15.216, Bull. 2001, III, n° 87, pour une véranda édifiée en surplomb du fonds voisin ; 3e Civ. 12 juin 2003, pourvoi n° 01-14.371, dans un cas de débord de toiture – comparer : 3 Civ.12 mars 2008, pourvoi n° 07-10.164, Bull. 2008, III, n° 47)

Ainsi la liberté de création de servitudes trouve une limite dans le fait que l’assujettissement d’un fonds à un autre ne doit pas être total.

En l’espèce la servitude de stationnement instaurée au profit des clients du centre commercial que la SCI [Adresse 26] s’était engagée à édifier lors de l’acquisition des deux parcelles à bâtir est limitée à 16 places, sur une aire de 482 m2 ; elle a été créée au profit des terrains vendus au centre commercial représentant une superficie totale de 1 521 m2.

Au regard de son assiette strictement délimitée et de son usage destiné au stationnement de seize véhicules pour les commerçants et les clients du centre commercial, il ne saurait donc être sérieusement soutenu que cette servitude de stationnement interdit au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété quand il sera surabondamment relevé qu’à aucun moment dans l’historique de la relation entre l’OPH de [Localité 24] et la SCI [Adresse 26], la question de la nullité de la servitude du chef de l’interdiction de toute jouissance du fonds n’a été soulevée.

La servitude de passage sur partie de la parcelle cadastrée section U n°[Cadastre 3] a été consentie au profit des parcelles vendues [Cadastre 6] et [Cadastre 4] ' afin de pouvoir rejoindre de la parcelle cadastrée U n°[Cadastre 1] (illisible) la parcelle cadastrée section U n° [Cadastre 4] et inversement et de pouvoir rejoindre des parcelles section U n°[Cadastre 6] et [Cadastre 4], leur locataire, leur clientèle, les membres de leur famille, leurs domestiques et employés, leurs invités et plus généralement toute personne ayant intérêt à accéder auxdites parcelles cadastrées section U n° [Cadastre 6] et [Cadastre 4].'

Le procès-verbal de constat dressé le 16 octobre 2018 montre que l’accès aux arrières boutiques depuis la [Adresse 25] a été clos par un portail ouvrant avec un pass Vigik que, de manière constante, l’OPH de [Localité 24] n’a pas délivré aux locataires commerciaux. Cet accès désormais fermé, strictement limité dans son assiette au passage des véhicules pour permettre l’accès aux seize places de stationnement ne prive pas le propriétaire de la jouissance de la propriété du fonds servant.

Il en résulte que la servitude de stationnement et de passage n’est pas nulle, s’agissant d’une servitude conventionnelle consentie pour un usage déterminé, celui du centre commercial à édifier laissant libre la jouissance du fonds servant

Il résulte en outre des échanges reproduits dans le rappel chronologique des faits que c’est l’OPC de [Localité 24] qui a pris unilatéralement et sans aucune concertation avec la SCI [Adresse 26], la décision de clore le passage et de supprimer les emplacements de stationnement pour des raisons apparemment liés à la nécessité de procéder à la réfection d’un parking en sous-sol, sans toutefois jamais expliquer clairement la corrélation éventuelle entre les travaux menés et la nécessité de mettre un terme à la servitude de stationnement et de passage profitant à la SCI [Adresse 26].

Du chef de la nullité de la servitude, le jugement sera donc infirmé et la validité de la servitude conventionnelle reconnue.

2-2 L’extinction de la servitude pour non usage

L’Etablissement Public Est Ensemble Habitat fait valoir, au visa de l’article 706 du Code civil que rien ne vient attester de l’utilisation de la servitude entre 1981 et 2011 quand bien au contraire le gestionnaire de la SCI [Adresse 26], dans un courrier du 27 mars 2009, a confirmé que les commerçants ne faisaient plus état des emplacements de parking ce qui explique selon l’intimée le délai mis par la SCI [Adresse 26] à contester la suppression de ses emplacements quand ce même gestionnaire a confirmé le 30 juillet 2009 que le propriétaire des boutiques était disposé à abandonner son droit de jouissance des emplacements de parking en contre partie d’un abandon de charges et alors qu’aucune charge n’a plus été facturée à la SCI [Adresse 26] à compter de cette date. Il fait valoir que la servitude est éteinte au regard de l’article 7 de la promesse de vente du 20 février 1974 stipulant la cession au bénéficiaire pour une durée de trente ans du droit d’usage des 16 emplacements de stationnement avec accès sur la rue du 8 mai 1945 et que l’acte authentique qui ne revient pas sur la durée de 30 ans de la servitude ni pour la réduire ni pour la rallonger ou la rendre indéterminée, il y a lieu, en l’absence de révision de cette clause de constater l’extinction de la servitude conventionnelle depuis le 18 février 2011.

La SCI [Adresse 26] oppose que les parties ont donné à la servitude un caractère perpétuel qui résulte de l’acte authentique, que l’OPH de [Localité 24] a reconnu dans un courrier du 18 mai 2010 que les commerçants avaient un droit d’usage permanent du parking extérieur et que les locataires signataires en 2018 d’une pétition, se sont plaints de la disparition du parking. Elle ajoute que ne peut lui être opposé le courrier adressé à Est Ensemble Habitat par le gestionnaire du bien le cabinet Degueldre évoquant ' l’abandon du droit de jouissance en contre partie d’un abandon des charges y afférent’ alors que cette lettre répond à l’initiative de l’OPH de [Localité 24] de proposer la renonciation à la servitude des emplacements de parking et qu’aucun accord n’est jamais intervenu entre les parties au sujet d’une modification des servitudes constituées.

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article 706 du Code civil la servitude est éteinte par le non usage pendant trente ans.

Concernant les servitudes de passage et de stationnement, discontinues, le délai de prescription extinctive commence à courir à compter du jour du dernier acte d’exercice de cette servitude.

Outre qu’aucun élément ne vient étayer un non usage de la servitude entre 1981 et 2011, il échet d’observer que la stipulation de la promesse unilatérale de vente du 20 février 1974 selon laquelle en son article VII ' L’OPH de [Localité 24] cèdera au Bénéficiaire, pour une durée de trente ans, le droit d’usage de 16 emplacements de stationnement avec accès sur la rue du 8 mai 1945" n’est pas reprise dans l’acte de vente du 18 février 1981 qui stipule, bien au contraire, au profit de la parcelle nouvellement cadastrée Section U [Cadastre 5] : ' Le droit de passage et de stationnement ainsi conservé pourra être exercé de tous temps et à toute heure par le propriétaire des parcelles présentement vendues (…) Et plus généralement toute personne ayant intérêt à accéder auxdites parcelles pour s’y rendre et en revenir avec tous véhicules et y stationner avec tous véhicules.'

Le caractère perpétuel de la servitude de passage et de stationnement résulte bien des mentions de l’acte authentique et fait donc échec au moyen excipant du caractère trentenaire de la servitude.

Ajoutant au jugement, le moyen tenant à l’extinction de la servitude pour non usage trentenaire sera donc écarté.

2-3 Le bien fondé de la servitude conventionnelle

La SCI [Adresse 26] revendique le bénéfice de la servitude conventionnelle de stationnement et de passage énoncée à l’acte authentique de vente du 18 février 1981.

L’EPIC Est Ensemble Habitat a développé des moyens auxquels il n’a pas été fait droit par l’arrêt relativement à la nullité et à l’extinction de cette servitude conventionnelle de stationnement et de passage.

La société Emmaüs Habitat oppose à titre subsidiaire que cette servitude de stationnement et de passage ou ce droit de jouissance s’il devait être ainsi requalifié, non stipulé à son acte authentique d’achat ne lui est pas opposable, et que le rétablissement de la servitude est impossible du fait de la suppression des emplacements de parking désormais végétalisés et clôturés.

Réponse de la cour

Ainsi qu’il a été vu plus haut, en vertu de l’acte de vente en date du 18 février 1981, dont les clauses ont été développées dans l’exposé des faits, la SCI [Adresse 26] bénéficie d’une servitude réelle conventionnelle, permettant d’utiliser seize emplacements de stationnements extérieurs pour véhicule automobile ainsi qu’un droit de circulation sur les voies permettant l’accès aux emplacements de stationnement sur la parcelle cadastré U [Cadastre 11].

En suite de la vente par l’OPH De [Localité 24] à la société Emmaüs Habitat, le 30 mars 2018, de l’ensemble immobilier ayant situé [Adresse 14] à [Localité 24] cadastré section U [Cadastre 11], la servitude de stationnement litigieuse et la servitude de passage, charges réelles grévant le fonds vendu, ont été transmises de plein droit à la société Emmaüs Habitat à laquelle elles sont opposables dès lors qu’elles ont été régulièrement publiées au service de la publicité foncière à l’appui de la mutation opérée le 18 février 1981.

Contrairement à ce qu’affirme la société Emmaüs Habitat, celle-ci a bien été informée par les stipulations de l’acte authentique de vente du 30 mars 2018 de la constitution de la servitude de stationnement et d’accès bénéficiant au centre commercial édifié par la SCI [Adresse 26].

En effet l’acte authentique énonce en page 14 que ' Le Vendeur déclare et garantit qu’il n’a personnellement créé, conféré ou laissé conférer sur le bien aucune servitude et déclare qu’il n’en existe aucune autre à l’exception de celle pouvant résulter de la situation naturelle des lieux (..) et celles figurant sur le plan établi le 21 juillet 2017 par le cabinet [B], géomètre expert à [Localité 27] [Adresse 18], mandaté par le vendeur, demeurés ci-joints et annexés aux présentes. ( Annexe 5 Note sur les servitudes et plan de servitudes)'

Dès lors l’OPC de [Localité 24] aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, n’a pas manqué à son obligation d’information et de délivrance en vendant le fonds à la société Emmaüs Habitat.

La servitude de stationnement et d’accès a été régulièrement publiée à la Conservation des Hypothèques et son opposabilité à la société Emmaüs Habitat n’est donc pas contestable.

Le constat d’huissier établi le 16 octobre 2018 établit que l’emplacement de stationnement et l’accès à l’arrière des boutiques [Adresse 25] ont été fermés, qu’apparaît, à la place du parking, un espace engazonné clos par un portail commandé par un badge Vigik, accessible pour les locataires de l’OPH de [Localité 24].

La société Emmaüs Habitat ne donc peut sérieusement soutenir que la restauration de la servitude de stationnement et d’accès est impossible quand il suffit de déposer le portail et de préparer le sol avec un revêtement spécifique pour le réaménagement des seize places de parking.

Cependant l’OPC de [Localité 24], en sa qualité de vendeur, s’est engagé à délivrer un bien comportant notamment, conformément au rappel de la note de servitude n°5 annexée à l’acte authentique, une servitude de stationnement sur une aire de 482 m2 et le passage y afférent décrits plus haut.

Sauf à ce que les parties parviennent à un accord remettant en cause les modalités actuelles de la servitude conventionnelle, ce à quoi l’OPC de [Localité 24], aux droits duquel vient l’EPIC Est Ensemble Habitat a toujours opposé la plus grande inertie, la société Emmaüs Habitat doit donc être condamnée, sous la garantie de la société EPIC Est Habitat qui en assumera la charge définitive dans le recours des co-obligés, à remettre à la disposition de la SCI [Adresse 26] les emplacements des seize parkings extérieurs cadastrés parcelle U188, accessibles depuis la [Adresse 28], à [Localité 24], à ses frais, dans des conditions équivalentes à celles contractuellement convenues, aux termes de l’acte de vente en date du 18 février 1981, sous une astreinte de 500 euros par jour de retard qui commencera à courir dans un délai de six mois à compter du 1er jour suivant la signification du présent arrêt.

Il convient également de condamner la société Emmaüs Habitat, sous la garantie de la société EPIC Est Habitat qui en assumera la charge définitive dans le recours des co-obligés, à remettre à la disposition de la SCI [Adresse 26], le droit de passage, cadastré parcelle U188, dans des conditions équivalentes à celles contractuellement convenues, aux termes de l’acte en date du 18 février 1981, depuis le parking jusqu’à l'[Adresse 25], en procédant à la suppression de la grille pour accéder aux arrières cours ainsi qu’aux réserves et vitrines des commerces, sous astreinte de 500 euros par jour de retard qui commencera à courir dans un délai de six mois à compter du 1er jour suivant la signification du présent arrêt.

3- Les demandes de dommages et intérêts

3-1 au titre de la perte de valeur vénale des locaux commerciaux à la suite de la disparition des parkings extérieurs

La SCI [Adresse 26] demande la condamnation de l’EPIC EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de la société OPH de [Localité 24], à lui régler une somme de 100.000 euros pour le désagrément subi, au vu de l’expertise du cabinet [L] spécialiste en immobilier foncier et agricole qui a d’une part déterminé la perte de valeur des locaux commerciaux du fait de la disparition des 16 emplacements de parkings extérieurs et, d’autre part, l’indemnité d’occupation de ces seize parkings en ayant recours à la méthode par comparaison directe et à la méthode d’estimation par capitalisation aboutissant à une moyenne de 150 000 euros affectée d’un coefficient de 1,5 en tenant compte de l’utilité commerciale des locaux soit 225 000 euros dont elle demande la condamnation in solidum de l’EPIC Est Ensemble Habitat et de la société Emmaüs Habitat outre 50 000 euros in solidum au titre du trouble subi.

Elle demande subsidiairement une expertise.

L’EPIC Est Ensemble Habitat fait valoir que l’expert mandaté par la SCI [Adresse 26] n’indique nulle part que les 16 places constituent une servitude de stationnement et qu’à supposer qu’il existe un préjudice celui-ci ne pourrait résulter que de la perte de valeur vénale du centre commercial généré par la suppression des places de stationnement, calcul ignoré par l’expert mandaté.

La société Emmaüs Habitat fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute, n’étant pas à l’origine de la suppression de la servitude dont elle n’avait au demeurant pas connaissance. Elle conteste les bases de l’indemnisation retenues par l’expert de manière non contradictoire et non étayée.

Réponse de la cour

Dans la mesure où la cour a fait droit aux demandes de remise à disposition des seize emplacements de stationnement et du droit de passage, la SCI [Adresse 26] n’est pas fondée à se prévaloir d’un préjudice lié à la disparition des servitudes consenties. Elle sera donc déboutée des demandes formées à ce titre.

3-2 Au titre de l’empêchement de jouir de la servitude

La SCI [Adresse 26] demande la condamnation de l’OPH de [Localité 24], aux droits duquel vient l’EPIC Est Habitat Ensemble, à lui verser une somme de 80 000 euros en réparation de son inexécution contractuelle et de celle de la société Emmaüs, qui n’a pas remis en état la servitude à 50 000 euros. Elle ajoute que la venderesse, en pleine connaissance des charges grévant le fonds vendu du fait des déclarations consignées dans l’acte de vente du 18 février 1981 est seule à l’origine du préjudice causé à la SCI du fait de la suppression unilatérale de la servitude conventionnelle de stationnement et de passage et à la société Emmaüs Habitat du fait du défaut d’information qui lui est préjudiciable.

L’EPIC Est Ensemble Habitat, au rappel que la servitude est nulle, fait valoir qu’aucun des locataires n’a manifesté de mécontentement et que ce préjudice supplémentaire n’est pas justifié.

Il oppose le débouté des demandes en garantie dirigée à son encontre par la société Emmaüs Habitat et la SAS Cheuvreux, au rappel qu’il ressort de l’article 30-2 de l’acte de vente qu’elle ne peut être tenue que des procédures ou passif né avant l’acte de vente or l’acte ayant été réitéré le 30 mars 2018 près d’un an avant l’assignation de la SCI [Adresse 26], ce ne peut être le cas.

La société Emmaüs Habitat oppose que l’expert effectue son calcul en partant du principe que la SCI [Adresse 26] est propriétaire des emplacements de stationnement ce qui n’est pas le cas et que la somme retenue au titre de la valeur locative n’est nullement justifiée. Elle souligne qu’aucune faute ne lui est imputable et que les sommes réclamées à son encontre ne sont pas étayées. Elle formule toute protestation et réserve sur la mesure d’instruction. Elle sollicite la garantie de l’EPIC Est Ensemble Habitat pour ne l’avoir pas informée de la servitude conventionnelle qu’il ne pouvait ignorer puisqu’il l’a constitué puis en a unilatéralement empêché l’exercice.

Réponse de la cour

Il vient d’être vu que l’OPC de [Localité 24] aux droits duquel vient l’EPIC Est Ensemble Habitat, n’a pas manqué à son devoir d’information reltivement aux servitudes litigieuses à l’égard de la société Emmaüs Habitat. Cependant la venderesse est exclusivement à l’origine de la suppression unilatérale de la disposition de la servitude de stationnement et de passage dont elle est tenu de réparer les conséquences préjudiciables à l’égard de la SCI [Adresse 26].

La SCI [Adresse 26] a été privée depuis 2014 du bénéfice de la servitude conventionnelle de stationnement et d’accès qui lui a été consentie au profit des usagers du centre commercial qu’elle a fait édifier après avoir acquis les terrains à bâtir de l’OPC de [Localité 24] dont la société Emmaüs Habitat est aujourd’hui propriétaire depuis 2014.

Elle justifie d’une pétition signée en 2018 par les preneurs à bail du centre commercial se plaignant de n’avoir pas accès au stationnement qui leur était réservé ainsin qu’à l’accès à l’arrière des boutiques pour la livraison.

Elle produit également un courrier du cabinet Degueldre, syndic de gestion locative en date du 26 octobre 2022 qui précise que 15 emplacements sur les seize de l’aire de stationnement étaient utilisés auparavant par les commerçants et que ceux-ci étaient, quoique réservés aux commerçants, souvent occupés par les locataires des HLM.

Il indique également que pour pouvoir accéder à l’arrière des boutiques des badges ou une caution doivent être laissés à l’OPH.

La SCI [Adresse 26] établit donc un préjudice caractérisé par une image dégradée à l’égard de ses preneurs à bail avec lesquels l’utilisation de seize emplacements de stationnement était convenue

et d’une perte de valeur locative des seize places de stationnement que le cabinet d’expertise [L] en page 17 de son rapport évalue à 55 euros par mois soit 10 560 euros par an.

Cette estimation n’est pas utilement contredite à hauteur d’appel par les intimés qui relèvent cependant à bon droit que la valeur vénale ne peut servir de référence pour l’estimation du préjudice dans la mesure où la SCI [Adresse 26] n’est pas propriétaire des emplacements mais seulement bénéficiaire de la servitude de stationnement et de passage.

La privation de l’utilisation de la servitude de stationnement et de passage ayant duré 11 ans doit donc être indemnisée sur la base de la valeur locative des emplacements de parking et du passage y afférent ; l’EPIC Est Ensemble Habitat et la société Emmaüs Habitat seront donc in solidum condamnées à régler à la SCI [Adresse 26] la somme de 10 560 x 11 années = 116 160 euros ramenée à 100 000 euros pour ne pas excéder la demande.

Dans le recours des débiteurs co-obligés il convient de juger que l’Epic Est Ensemble Habitat supportera la charge définitive de la dette.

Au regard de l’ambiguité de la situation du fonds vendu, grévé d’une servitude conventionnelle rendue inutilisable par le vendeur, il n’est pas démontré que la société Emmaüs Habitat ait commis une faute donnant lieu à un préjudice distinct de celui réparé par la remise à disposition des servitudes au profit de la SCI [Adresse 26].

La SCI [Adresse 26] sera donc déboutée de paiement de la somme de 50 000 euros à la charge de la société Emmaüs Habitat.

4- La responsabilité du notaire la SAS Cheuvreux

La SCI [Adresse 26] fait grief au notaire de n’avoir pas tiré toutes les conséquences de l’annexe 5 qu’il verse lui-même aux débats en n’attirant pas l’attention de l’acquéreur sur la disparition matérielle des emplacements de stationnement de sorte que la société Emmaüs Habitat n’aurait peut-être pas acquis le bien immobilier ou l’aurait acquis à un moindre prix si elle avait été correctement informée. Elle sollicite la condamnation de la SAS Cheuvreux à lui régler 50 000 euros à ce titre.

La SAS Cheuvreux oppose qu’elle a consigné les déclarations de la venderesse relativement à l’absence de constitution de servitude et reçu une du notaire Maître [O], copie du projet de déclaration d’intention d’aliéner avec ses annexes, comportant notamment un extrait de l’acte de vente du 18 février 1981 mentionnant les servitudes de stationnement et nécessaires pour les commerces. Elle en infère que la société Emmaüs Habitat ne pouvait ignorer leur existence tout en précisant avoir demandé un complément d’information à Maître [O] relativement à la portée et à la localisation de ces servitudes. Une réunion a eu lieu sur site avec les parties et un géomètre expert mais la SAS Cheuvreux n’a pu obtenir plus de renseignement sur le maintien de la servitude existante afin de les analyser. Par courriel du 23 mars 2018 elle a invitait la société Emmaüs Habitat à ne pas maintenir la signature prévue au 30 mars 2018 mais sur l’insistance de la société Emmaüs Habitat, la signature a été maintenue et le notaire a fait mention dans le paragraphe 'Servitude’ de la note sur les servitudes transmise par Maître [O] dont Emmaüs Habitat avait expressément connaissance. Elle oppose également de préjudice imputable à la faute qui lui est imputée, au rappel que c’est la faute exclusive de l’OPC de [Localité 24] qui est à l’origine du préjudice subi par la SCI [Adresse 26] et la société Emmaüs Habitat.

La société Emmaüs Habitat fait valoir qu’il était de la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte de vente de veiller à ce que l’acte informe l’acquéreur de l’existence d’une telle servitude et de s’assurer qu’aucun litige n’était en cours. Elle affirme n’avoir jamais été destinataire en copie des courriels entre notaires ni de l’information relative à ces servitudes.

Elle sollicite la garantie du notaire pour la relever indemne de toute condamnation prononcée à son encontre.

Réponse de la cour

Selon l’article 1240 du Code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige ceui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En vertu de ce texte, l’officier public instrumentaire est tenu de veiller à assurer l’efficacité des actes auxquels il prête son concours.

En l’espèce, la faute de la SAS Cheuvreux à l’égard de la SCI [Adresse 26], tiers à l’acte authentique de vente du 30 mars 2018 n’est pas caractérisée puisque celle-ci, destinataire de l’acte authentique de vente du 18 février 1981, justifie l’avoir joint en Annexe 5 à l’acte de vente.

En effet, il est mentionné en page 14 de l’acte authentique de vente du 30 mars 2018 que ' Le Vendeur déclare et garanti qu’il n’a personnellement créé, conféré ou laissé conférer sur le bien aucune servitude et déclare qu’il n’existe aucune servitude sur le bien(…) À l’exception de celle pouvant résulter de la situation naturelle des lieux. ( Annexe n°5 Note sur les servitudes et plan des servitudes.) Le Vendeur supportera les conséquences de l’existence des servitudes qu’il aurait conférées sur le Bien et qu’il n’aurait pas indiqué à l’acte. L’Acquéreur déclare avoir reçu préalablement à ce jour une copie de la note et du plan de servitudes établi le 21 juillet 2017 par le cabinet [B], géomètre-expert à [Localité 27] [Adresse 18]. Il se reconnaît avoir une parfaite connaissance desdites servitudes et en faire son affaire personnelle.'

( souligné par la cour)

Il apparaît donc que le notaire instrumentaire, la SAS Cheuvreux a satisfait à son obligation de vérifier la situation du bien au regard servitudes grévant le fonds vendu et qu’aucune faute ne peut lui être reprochée.

La SCI [Adresse 26] et la société Emmaüs Habitat seront donc déboutées de leur demandes dirigées à son encontre.

5- Les dommages et intérêts pour résistance abusive

La SCI [Adresse 26] fait valoir que l’EPIC Est Ensemble Habitat venant aux droits de l’OPC de [Localité 24] a fait obstacle délibéremment au respect de ses engagements au titre des servitudes en ne cessant d’annoncer des travaux pour différer la remise en état des lieux tout en reconnaissant le bien fondé de la SCI dans sa demande de reconnaissance des servitudes lui bénéficiant mais en la laissant dans l’illusion de la restitution de ses droits.

L’EPIC Est Ensemble Habitat oppose que si ce préjudice existe il est nécessairement inclus dans les désagréments subis dont la réparation est déjà sollicitée.

La société Emmaüs Habitat réclame à ce titre 50 000 euros à la SCI [Adresse 26] qui selon elle ne disposait d’aucune servitude opposable, connaissait la suppression des emplacements de stationnements et ne démontre pas avoir formulé une contestation auprès de l’OPC de [Localité 24].

Réponse de la cour

La résistance à une demande en justice n’est constitutive d’un abus qu’autant qu’est caractérisée une faute au sens des dispositions de l’article 1240 du Code civil.

Cette faute est en l’espèce caractérisée par le comportement procédural dilatoire de l’OPH de [Localité 24], aux droits duquel vient l’EPIC Est Ensemble Habitat, qui, sans jamais remettre en cause le bien fondé de la servitude conventionnelle consentie à la SCI [Adresse 26], a laissé croire à celle-ci pendant trois ans entre 2016, date à laquelle la SCI a dénoncé la fermeture de l’accès au stationnement et 2019, date d’introduction de sa demande en justice, que la restauration de l’usage de la servitude de stationnement et d’accès était conditionnée à la réalisation de travaux devant être dans un premier temps budgétisés puis entrepris au niveau des parkings en sous-sol, sans toutefois jamais donner suite à son engagement ni adresser à la SCI [Adresse 26] une proposition de modification conventionnelle de la servitude lui bénéficiant ou plus simplement lui donner les explications nécessaires à la compréhension des raisons ayant conduit l’OPC de [Localité 24] à remettre en cause unilatéralement la servitude conventionnelle.

Ne tenant aucun compte des demandes de la SCI [Adresse 26] pour parvenir à un règlement amiable ( voir courrier du 31 mars 2016 : ' Vous nous proposez 16 emplacements futurs en sous-sol, en remplacement des parkings supprimés à tort. Cependant nous pourrions envisager cette solution sous réserve :

— de ne supporter aucune charge supplémentaire par rapport aux précédents emplacements

— de ne supporter aucun frais d’enregistrement et de notaire’ ') l’OPH de [Localité 24] a délibéremment fait le choix de ne pas répondre aux demandes de l’appelante sans jamais élever au demeurant aucune réclamation de nature à justifier la suppression unilatérale de la servitude de stationnement et de passage, contraignant la SCI [Adresse 26] à agir en justice pour le recouvrement de l’usage de celle-ci.

La résistance de l’OPC de [Localité 24] aux droit duquel vient l’EPIC Est Ensemble Habitat est donc abusive et justifie sa condamnation à régler à la SCI [Adresse 26] une somme de 15 000 euros.

Le sens de l’arrêt conduit à débouter la société Emmaüs Habitat de la demande qu’elle forme à ce titre.

6- La publication de l’arrêt au Service de la Publicité Foncière de Bobigny aux frais de l’Epic Est Ensemble Habitat

En vertu de l’article 28 du décret 55-22 du 4 janvier 1955 : Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs mutation de droits réels immobiliers.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande de publication de l’arrêt à intervenir à la conservation des hypothèques de BOBIGNY aux seuls frais cependant de L’EPIC Est Ensemble Habitat venant aux droits de la société OPH de [Localité 24], celui-ci supportant seul la charge définitive des condamnations prononcées par l’arrêt.

7- Les frais irrépétibles et les dépens

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement du chef des frais irrépétibles et des dépens.

Statuant à nouveau, l’EPIC Est Ensemble Habitat sera seul condamné à régler les entiers dépens exposés en première instance et appel et :

— à la SCI [Adresse 26] une somme de 25 000 euros au titre des frais irrépétibles

— à la SAS Cheuvreux une somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles

La société Emmaüs Habitat sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

INFIRME le jugement excepté :

— en ce qu’il a rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut d’intérêt à agir soulevées par l’OPH de [Localité 24] aux droits duquel vient l’EPIC Est Ensemble Habitat et la SCI [Adresse 26]

— en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCI [Adresse 26] relative à l’exception de nullité de la servitude

Ajoutant au jugement,

ECARTE le moyen tenant à l’extinction de la servitude pour non usage trentenaire ;

DEBOUTE la SCI [Adresse 26] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la disparition des servitudes consenties ;

Statuant à nouveau pour le surplus des dispositions,

CONDAMNE la société Emmaüs Habitat sous la garantie de la société EPIC Est Habitat qui en assumera la charge définitive dans le recours des co-obligés, à remettre à la disposition de la SCI [Adresse 26] les emplacements des seize parkings extérieurs cadastrés parcelle U188, accessibles depuis la [Adresse 28], à [Localité 24], à ses frais, dans des conditions équivalentes à celles contractuellement convenues, aux termes de l’acte de vente en date du 18 février 1981, sous une astreinte de 500 euros par jour de retard qui commencera à courir dans un délai de six mois à compter du 1er jour suivant la signification du présent arrêt;

CONDAMNE la société Emmaüs Habitat, sous la garantie de la société EPIC Est Habitat qui en assumera la charge définitive dans le recours des co-obligés, à remettre à la disposition de la SCI [Adresse 26], le droit de passage, cadastré parcelle U[Cadastre 11], dans des conditions équivalentes à celles contractuellement convenues, aux termes de l’acte en date du 18 février 1981, depuis le parking jusqu’à l'[Adresse 25], en procédant à la suppression de la grille pour accéder aux arrières cours ainsi qu’aux réserves et vitrines des commerces, sous astreinte de 500 euros par jour de retard qui commencera à courir dans un délai de six mois à compter du 1er jour suivant la signification du présent arrêt ;

CONDAMNE in solidum l’EPIC Est Ensemble Habitat et la société Emmaüs Habitat à régler à la SCI [Adresse 26] la somme 100 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la privation de l’usage de la servitude de stationnement et d’accès ;

DIT que dans le recours entre les débiteurs co-obligés,l’Epic Est Ensemble Habitat supportera seul la charge définitive de la dette ;

DEBOUTE la SCI [Adresse 26] de sa demande en paiement de la somme de 50 000 euros à l’encontre de la société Emmaüs Habitat.

DEBOUTE la SCI [Adresse 26] et la société Emmaüs Habitat de leur demande à l’encontre de la SAS Cheuvreux ;

CONDAMNE de l’OPC de [Localité 24] aux droit duquel vient l’EPIC Est Ensemble Habitat à régler à la SCI [Adresse 26] ne somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DEBOUTE la société Emmaüs Habitat de sa demande au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive ;

ORDONNE la publication de l’arrêt à intervenir à la conservation des hypothèques de BOBIGNY aux seuls frais de l’EPIC Est Ensemble venant aux droits de la société OPH de [Localité 24], celui-ci supportant seul la charge définitive des condamnations prononcées par l’arrêt ;

CONDAMNE l’EPIC Est Ensemble Habitat aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au règlement :

— à la SCI [Adresse 26] une somme de 25 000 euros au titre des frais irrépétibles

— à la SAS Cheuvreux une somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles

DEBOUTE la société Emmaüs Habitat de sa demande au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,