COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 23 OCTOBRE 2025

ac

N° 2025/340

N° RG 22/07868 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJPWG

[J] [B] veuve [M]

C/

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE L’AUREGADE

[E] [M]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SELARL ABEILLE AVOCATS

SARL RAYNE SALOMEZ GOMEZ CANEL & ASSOCIÉS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE en date du 03 Mai 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04364.

APPELANTE

Madame [J] [B] veuve [M]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE L’AUREGADE sis [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic la société PHILIPPE MATHIEU (agence du SUD-EST), dont le siège social est [Adresse 2], elle même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Christian SALOMEZ de la SARL RAYNE SALOMEZ GOMEZ CANEL & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Georges GOMEZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur [E] [M]

Intervenant volontaire par conclusions du 01/09/2025

demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

'

Un litige oppose le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] et l’indivision [M] propriétaire du lot 16 dans cet ensemble immobilier.

'

Le'24 août 2018,'le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a fait assigner Madame [J] [B] veuve [M] et Monsieur [W] [F] [M] afin de les voir condamnés au paiement de la somme 14'558,42 au titre des charges dues au 2 juillet 2018'.

'

Par jugement du’ 2 mai 2022, le tribunal judiciaire’d'Aix-en-Provence a statué de la manière suivante':

— constate l’irrecevabilité des demandes initiales faites contre [W] [M] et le fait que le syndicat des copropriétaires ne forme plus aucune demande contre celui-ci,

— condamne Madame [J] [B] veuve [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 44.369,36€ au titre des charges échues et impayées au 01/01/2022, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamne Madame [J] [B] veuve [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, à titre de dommages et intérêts, une indemnité de 1.000€ avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, comdamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, à payer à Madame [J] [B] veuve [M], avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement :

— la somme de 13.464,32€ HT outre la TVA applicable, en réparation du préjudice matériel subi,

— la somme de 14.850€ en réparation du préjudice immatériel subi,

— ordonne la compensation des sommes réciproquement dues,

— déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

— condamne Madame [J] [B] veuve [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, une indemnité de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamne Madame [J] [B] veuve [M] aux dépens,

— ordonne l’exécution provisoire.

'

Pour statuer en ce sens, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a considéré que le syndicat des copropriétaires est recevable à agir contre les héritiers de M.[M], que les pièces produites justifient le paiement de la dette de charges, que sur les demandes reconventionnelles l’expertise judiciaire permet de démontrer l’existence de désordres affectant les parties communes et qui impactent le bien de Mme [B] [M], qu’il y a donc lieu d’ordonner la compensation entre les différentes sommes dues respectivement par les parties entre elles.

'

Par déclaration du 31 mai 2022, Mme [J] [B] veuve [M] a interjeté appel du jugement.

'

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'18 août 2022,'Madame [J] [B] veuve [M] demande à la cour de':

Vu les articles 14 & 15 de la Loi du 10/07/1975

Vu les articles 1241 et suivants du code civil

— confirmer le jugement en ce qu’il a expurgé des sommes réclamées, certains frais non nécessaires.

— le réformer sur le quantum des sommes allouées au titre des charges de copropriétés dont l’étendue n’est pas prouvée, calculée sur un nombre de tantièmes erroné et dont les éléments de preuve ne sont pas probants.

— réformant en cela le jugement, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée à titre de dommages et intérêts et de ses demandes annexes alors même qu’à la date de l’introduction de l’instance, il était manifestement débiteur d’obligations vis-à-vis des copropriétaires du lot 16.

— confirmer le jugement qui a retenu la responsabilité du Syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965, tant au titre des désordres initiaux que ceux générés par les travaux nécessaires.

— condamner le syndicat des copropriétaires à indemniser les concluants de l’intégralité des préjudices matériels et immatériels subis depuis 2002 qui empêchent la jouissance paisible de leur lot privatif.

— condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 169.000 euros en réparation de l’ensemble des préjudices subis.

— ordonner une compensation entre les créances éventuellement réciproques.

'

Subsidiairement et si la juridiction de céans ne s’estimait pas suffisamment renseignée sur les préjudices subis,

— avant dire droit ordonner une expertise, l’expert devant recevoir mission de

— se rendre sur place

— décrire les lieux et les désordres constatés dans les parties privatives en précisant leur date d’apparition, leurs causes.

— dire dans quelle proportion cela affecte la jouissance des lieux et proposer un chiffrage au regard de la valeur locative du logement

— chiffrer le montant des travaux à réaliser pour refaire les embellissements du lot privatif.

— chiffrer le préjudice de jouissance en précisant sa durée

— établir un pré-rapport soumis à la discussion des parties,

— faire toute observation utile.

— dans ce cas, allouer aux concluants une somme de 20.000 euros à titre de provision ad litem.

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux concluants une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

'- juger que les concluants n’auront pas à participer aux charges communes de la présente instance en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

'

La partie appelante fait valoir que':

—  104/millièmes sont imputés à ce lot alors même que l’état descriptif de division ne fait état que de 103 millièmes de sorte que les comptes présentés sont nécessairement faux.

— il résulte d’un acte de partage que Monsieur [E] [M] a la jouissance du lot objet du litige sauf 1/8 en usufruit appartenant à Madame [B] veuve [M], propriétaire par ailleurs d’une moitié en pleine propriété, l’autre moitié appartenant à son fils [E].- il n’est pas produit de décompte partant d’un solde à zéro pour la période datant de la période non prescrite à la date de l’assignation ce qui porte à penser qu’en 2016, le solde des charges dues étaient à zéro.

— par ailleurs, l’examen du décompte produit par le syndicat demandeur révèle qu’un certain nombre de sommes devaient être expurgées de ce décompte et ce conformément à la jurisprudence.

— contrairement à ce qu’a retenue le premier juge, le syndicat des copropriétaires ne justifiait d’aucun préjudice indépendant de l’éventuel retard, ni même de la mauvaise foi de Madame [J] [B] veuve [M].

— comme l’a relevé le premier juge, le syndicat des copropriétaires a simplement produit les procès-verbaux des assemblées générales et les appels de provisions justifiant de l’exigibilité des charges réclamées au titre des décomptes de charges produits pour les périodes comprises entre le 01/10/2016 et le 16/01/2019, le 08/01/2019 et le 20/06/2019 et le 01/01/2020 et le 01/01/2022.

— l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat est responsable des dommages ayant leur origine dans les parties communes et comme l’a justement relevé le juge de première instance depuis de nombreuses années le lot 16 est le siège de nombreux désordre caractérisés par des fissures apparues dès 2002 et qui se sont aggravées par la suite.

— il résulte des conclusions d’expertise judiciaire que de manière incontestable les désordres affectant le bien de la défenderesse trouvent leur origine dans les parties communes si bien que le syndicat des copropriétaires en est responsable de plein droit en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

— c’est sur cette base que par jugement du 20 janvier 2015, le syndicat des copropriétaires a obtenu la condamnation de la société MMA à lui payer la somme de 420 000€HT, soit le montant prévus par M. [L] qui comprenait le coût de remise en état de l’appartement [M]. Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le SDC n’a pas été débouté de sa demande au titre des sommes qui étaient réclamées pour le compte des consorts [M] et [R], c’est uniquement les sommes réclamées au titre du préjudice de jouissance qui ont été rejetées par la décision précitée de 2015.

— La prise en charge des travaux d’embellissement qu’il est nécessaire de réaliser dans l’appartement [M] n’a à ce jour toujours pas été votée et ce préjudice perdurera tant que tous les travaux n’auront pas été terminés par la copropriété qui a justifié en cours de procédure avoir régularisé un PV de réception avec la société URETEK en décembre 2019 et avec la société en charge de la réfection des façades en date du 18/01/2022.

— si la Cour n’était pas convaincue de la pertinence des estimations faites du préjudice (qui n’était pas contesté dans son principe par le syndicat des copropriétaires), il conviendrait alors de réformer et d’ordonner une expertise avant dire droit.

'

Par conclusions notifiées le 8 septembre 2025 [J] [B] veuve [M] et [E] [M] intervenant volontaire sollicitent de':

Rejeter la demande de rabat de l’ordonnance de clôture et subsidiairement, donner acte à la concluante qu’elle s’en rapporte à la décision de la Cour;

EN cas de révocation,

Donner Acte à Monsieur [E] [M] de son intervention volontaire en sa qualité de copropriétaire indivis suivant acte de partage.

Confirmer le jugement en ce qu’il a expurgé des sommes réclamées, les frais non nécessaires mis à la charge des concluants dans leur décompte individuel de charges.

Le réformer sur le quantum des sommes allouées au Syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriétés dont l’étendue n’est pas prouvée, calculée sur un nombre de tantièmes erroné et dont les éléments de preuve ne sont pas probants.

Réformant en cela le jugement,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre des charges de copropriétés à hauteur de 44.369,36€ arrêtée à la date de Juin 2022.

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée à titre de dommages et intérêts et de ses demandes annexes alors même qu’à la date de l’introduction de l’instance, il était manifestement débiteur d’obligations vis-à-vis des copropriétaires du lot 16.

Confirmer le jugement qui a retenu la responsabilité du Syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965, tant au titre des désordres initiaux qu’au titre de ceux générés par les travaux nécessaires et effectués.

Condamner le syndicat des copropriétaires à indemniser les concluants de l’intégralité des préjudices matériels et immatériels subis depuis 2002 qui ont empêché et qui empêchent encore la jouissance paisible de leur lot privatif.

Le réformant sur le quantum

Condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [Z] et Madame [B] une somme de 199.000 euros en réparation de l’ensemble des préjudices subis avec intérêts de droit à compter de l’assignation.

Ordonner une compensation entre les créances éventuellement réciproques.

Subsidiairement et si la juridiction de céans ne s’estimait pas suffisamment renseignée sur les préjudices subis,

Avant dire droit ordonner une expertise, l’expert devant recevoir mission de

— Se rendre sur place

— Décrire les lieux et les désordres constatés dans les parties privatives en précisant leur date d’apparition, leurs causes.

— Dire dans quelle proportion cela affecte la jouissance des lieux et proposer un chiffrage au regard de la valeur locative du logement

— Chiffrer le montant des travaux à réaliser pour refaire les embellissements du lot privatif.

— Chiffrer le préjudice de jouissance en précisant sa durée

— Etablir un pré-rapport soumis à la discussion des parties, – Faire toute observation utile.

Dans ce cas, allouer aux concluants une somme de 20.000 euros à titre de provision ad litem.

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux concluants une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Juger que les concluants n’auront pas à participer aux charges communes de la présente instance en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'13 décembre 2023,'le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] demande à la cour de':

Vu l’article 803 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles 10,10-1 et 23 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et les dispositions

du décret du 17 mars 1967,

Vu le Règlement de copropriété,

— confirmer’ le jugement en ce qu’il a condamné’ Madame [J] [B] veuve [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] » la somme de 44.369,36 € au titre des charges de copropriété dues au 31 décembre 2019.

— réformer sur les intérêts et condamner l’appelante à payer ceux-ci au taux légal à compter du courrier de mise en demeure du 07 novembre 2016.

— confirmer la décision sur le principe de dommages et intérêts et REFORMER sur le quantum et CONDAMNER Madame [J] [B] veuve [M] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

'

Vu l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’arrêté de Catastrophe Naturelle du 11 janvier 2015,

— réformer la décision et débouter Madame [J] [B] veuve [M] de

l’intégralité de ses demandes reconventionnelles.

'

À titre subsidiaire,

— débouter’ Madame’ [J]'' [B]'' veuve'' [M]'' de'' ses'' demandes'' de condamnation à la somme de 100.000 € du chef d’un préjudice matériel et de celle de 54.000€ en réparation d’un prétendu préjudice immatériel consécutif.

— débouter’ madame [M] de sa demande complémentaire de dommages et intérêts à hauteur de 15.000 € en ce qu’elle est irrecevable et infondée.

— cantonner’ l’indemnisation'' du'' préjudice'' matériel'' subi'' par'' Madame'' [J] [B] veuve [M] et l’indivision [M] à la somme totale de 17.102,03 € T.T.C., et la – - débouter de ses demandes plus amples à ce titre.

— cantonner’ l’indemnisation des préjudices consécutifs subis par Madame [J] [B]'' veuve'' [M]'' à'' la'' somme'' de'' 2.000 ''€'' et'' la’ débouter de'' ses demandes plus amples à ce titre.

'

À titre infiniment subsidiaire,

— donner acte au Syndicat Des Copropriétaires « [Adresse 7]auregade » de ses protestations et réserves sur la mesure d’instruction sollicitée, la mission proposée devant être modifiée ainsi que mentionnée dans les motifs des présentes.

— débouter’ Madame [J] [B] veuve [M] de sa demande en paiement d’une somme de 20.000 € à titre de provision ad litem.

— débouter’ Madame [J] [B] veuve [M] de sa demande en paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— débouter’ Madame [J] [B] veuve [M] de sa demande tendant à être exonérée de la participation aux charges communes de la présente procédure.

— confirmer’ le jugement en ce qu’il a condamné madame [M] à payer la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 et y ajoutant

— condamner madame [M] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais d’appel.

— débouter’ Madame'' [J]'' [B]'' veuve'' [M]'' de'' sa'' demande'' de condamnation au titre des entiers dépens.

— condamner Madame [J] [B] veuve [M] aux entiers dépens.

'

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] réplique que':

Sur la confirmation de la décision en ce qui concerne la condamnation au titre des charges de copropriété impayées et la réformation partielle en ce qui concerne les dommages et intérêts,

Concernant la recevabilité de la demande de condamnation présentée à l’encontre de Mme [M], les'' dispositions'' susmentionnées'' de'' l’article'' 15'' du règlement de copropriété sont conformes à celles de l’article 23 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifié par l’article 22 de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019.

'

Concernant l’exigibilité des charges appelées,

— 'en application des dispositions de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 Mme [M] en sa qualité de copropriétaire doit participer au paiement des charges communes.

— en l’espèce les charges 'correspondent à celles dûment votées lors des assemblées générales ordinaires des copropriétaires des 05 juillet 2016, 20 juin 2017 et 29 mars 2018, et assemblées générales extraordinaires des 23 février 2017 et 21 novembre 2017.

— Monsieur'' [E]'' [M],'' représentant'' l’indivision,'' a été'' régulièrement convoqué’ aux’ assemblées,' et régulièrement’ notifié des délibérations,' les charges appelées sont donc parfaitement exigibles pour justifier cela il fournit les convocations et les procès-verbaux des assemblées générales des 5 juillet 2016, 23 février 2017, 21 novembre 2017, 20 juin 2017, 29 mars 2018, 13 novembre 2018 et 18 décembre 2018. Les bordereaux d’envoi par lettres recommandées des procès-verbaux attestent que Monsieur [E] [M], a eu connaissance des délibérations et aucun membre de l’indivision n’a jamais émis la moindre réserve ni contestation quant aux charges et aux budgets dûment votés.

'

Concernant l’absence de contestation des copropriétaires défaillants,

— Monsieur'' [E]'' [M] 'n’a jamais entendu contester aucune des délibérations votées lors des différentes assemblées dans le délai prévu par l’article 42 de la Loi du 10 juillet 1965.

— depuis la délivrance du courrier de mise en demeure ainsi que la sommation de payer les charges de copropriété, la dette des requis n’a eu de cesse d’augmenter et à ce jour, ils restent débiteurs de la somme de 44.876,25 € au titre des charges de copropriété (comptes arrêtés au 27 janvier 2022) et cela est démontré par les appels de provision et les décomptes fournis. Il y a lieu de rappeler qu’aucune contestation sérieuse n’est élevée, que des comptes de charges ont été approuvés par les assemblées générales et qu’aucun recours n’a été introduit'' dans le délai'' de deux mois, de la notification des assemblées générales d’approbation des comptes.

— le SDC 'acquiesce'' aux'' déductions'' pratiquées'' par'' le'' premier'' Juge'' et indiquées supra.

— il n’est objectivé qu’il y aurait une erreur de calcul liée à une erreur de quantième et cette situation a causé un préjudice indéniable à la copropriété qui a été contrainte de gérer ces impayés et de faire l’avance de la trésorerie.

'

Concernant les dommages et intérêts,

— la'' carence'' d’un'' propriétaire'' occasionne'' un'' trouble'' manifestement'' important'' à l’ensemble'' de'' la'' communauté'' constituée'' de'' tous'' les'' copropriétaires,'' qui'' est contrainte de faire l’avance des frais nécessaires au fonctionnement général, ce qui est le cas depuis octobre 2016. Il convient de préciser que les coindivisaires’ n’ont'' jamais'' fait'' part'' de'' difficultés'' financières particulières ni même demandé un échelonnement pour apurer leurs dettes. Ils n’ont tout'' simplement'' pas'' jugé'' utile'' de'' se'' rapprocher'' du'' Syndic'' pour'' clarifier'' leur situation,'' considérant'' comme'' naturel'' de'' faire'' supporter'' leur'' défaillance'' par'' la copropriété. C’est donc sciemment et sans motifs valables que les copropriétaires refusent de payer leurs charges.

— le préjudice est d’autant plus important qu’il s’agit là d’une petite copropriété (18 appartements) dont les finances peuvent rapidement être mises en péril, compte-tenu des'' charges'' conséquentes'' à'' régler, réparties'' sur'' un'' nombre'' restreint'' de copropriétaires. L’effort demandé aux autres copropriétaires est donc considérable et lors de l’assemblée générale du 2 octobre 2020 le SDC a été placé dans l’obligation de faire un appel de charges exceptionnel d’un montant de 35'000'euros.

— par’ ailleurs,'' en'' l’état'' de'' cette'' dette,'' certains copropriétaires'' désireux'' de'' vendre'' leur'' appartement'' se'' heurtent,'' en'' l’état'' du déséquilibre financier de la copropriété provoqué par les impayés de l’indivision [M], à une réticence compréhensible des acquéreurs potentiels.

— les dommages et intérêts réparatoires doivent donc être réévalués à la somme de 10'000'euros.

'

Sur le rejet des demandes reconventionnelles présentées par Mme [M],

— conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il'' appartenait'' aux'' différents'' copropriétaires'' subissant'' des désordres'' dans'' leurs'' parties'' privatives'' de’ déclarer'' le’ sinistre’ à'' leurs’ assureurs multirisques respectifs, ainsi que le syndicat des copropriétaires l’a fait auprès des MUTUELLES'' [Localité 6]'' pour'' la'' prise'' en'' charge'' de'' la'' réparation'' des'' désordres affectant les parties communes.

— 'les désordres affectant les embellissements dans les logements, relevant de la catégorie des parties privatives, ont été provoqués non pas par le vice de construction ou le défaut d’entretien visé à l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965, mais par un phénomène de sécheresse'' exceptionnelle'' d’une'' particulière'' gravité'' puisqu’ayant justifié un arrêté de catastrophe naturelle.

— il appartenait donc aux consorts [M], comme l’ont fait les autres copropriétaires, de déclarer le sinistre auprès de leur assureur et les demandes reconventionnelles de Mme [M] sont donc mal dirigées.

'

A titre subsidiaire, sur le cautionnement des demandes d’indemnisation présentées par Mme [M] du chef du préjudice matériel et du préjudice immatériel consécutif.

Concernant le cantonnement de l’indemnisation des préjudices immatériels,

— il résulte d’une jurisprudence désormais constante de la Cour de Cassation que si les juges doivent veiller au respect du principe de la réparation intégrale du préjudice, en revanche ils doivent se fonder sur des éléments objectifs pour chiffrer le préjudice réellement subis, sans pouvoir accorder à la victime une réparation forfaitaire.

— 'la'' demande'' d’indemnisation'' forfaitaire'' et'' globale'' à'' hauteur'' de 50'000'€ au titre du coût des travaux de reprise des désordres affectant les parties privatives du lot n° 16 de l’indivision [B] ' [M] n’est pas recevable en l’état.

— à titre subsidiaire, si la cour ne s’estimait pas suffisamment informée, le syndicat concluant ne s’opposerait pas à la demande de désignation d’un expert judiciaire présentée à titre subsidiaire par Madame [B] ' [M], mais avec la mission habituelle en pareille matière, l’expert judiciaire commis ne pouvant recevoir pour mission de «'chiffrer le préjudice de jouissance'», mais uniquement de « donner au tribunal les éléments permettant de chiffrer le préjudice de jouissance'». Cependant il conviendra de rejeter la demande de provision ad litem.

'

Concernant la réduction de l’indemnisation du préjudice immatériel consécutif,

— ''les'' travaux'' de consolidation des fondations ont été achevés par la société URETEK FRANCE le 19 décembre 2019 et à compter de cette date il était nécessaire de respecter un délai de'' prise'' d’assise'' d’une'' année'' avant’ d’entreprendre'' les'' travaux'' à'' l’intérieur'' des appartements et les travaux de ravalement des façades ont fait l’objet d’un procès-verbal de réception prononcé le 22 janvier 2022.

— le Syndicat des Copropriétaires et les membres du Syndic de copropriété ont tout mis en 'uvre pour gérer ce lourd sinistre et les réticences de l’assureur'' CAT'' NAT'' de'' la'' copropriété,' puisqu’aussi'' bien'' il'' a'' été'' nécessaire'' de diligenter une procédure de référé aux fins d’expertise judiciaire, puis de suivre une longue expertise judiciaire avant de diligenter une procédure au fond et enfin de passer commande et de suivre l’exécution des travaux de reprise.

— le seul document probant permettant de chiffrer le préjudice consécutif subi par Madame [B] est le rapport d’expertise judiciaire de monsieur [K] [L] du 1er février 2013 et il convient de relever que les préjudices immatériels ont été chiffrés 'de la manière suivante':

— déménagement ' réaménagement : 5.966,00 €

— garde ' meubles : 395,00 €

— frais de résidence hôtelière : 1.619,00 €.

— total général : 7.980,00 €

— cette estimation avait été faite par monsieur [L] dans l’hypothèse où les travaux de reprise de la cause des désordres affectant les parties communes prendraient la forme d’une reprise par micropieux générant la nécessité d’intervenir pour partie à l’intérieur des appartements du rez-de-chaussée. Le SDC a opté pour une reprise par injection de résine qui a permis d’éviter le déménagement des occupants et qui a limité de façon conséquente les troubles de jouissance.

— Madame [B] ' [M] n’est pas'' en'' mesure'' de'' produire'' des'' factures'' portant'' sur'' un'' déménagement – réaménagement, des frais de garde-meubles ainsi que sur des frais de résidence hôtelière ou de location temporaire d’un appartement. Elle ne justifie pas non plus d’une volonté de louer l’appartement et ce d’autant plus qu’il est occupé par son fils M. [E] [M]. L’indemnisation du préjudice devra être cantonnée à la somme de 2'000'€ et la demande de dommages et intérêts pour 15'000'euros de «'désordres non résorbés après 6 ans'», sera rejetée comme étant nouvelle et sans fondement.

'

Concernant le rejet de la demande de non-participation aux charges communes de l’instance, Madame [B] ' [M], qui se trouve, par le refus qu’elle oppose depuis de nombreuses années au paiement des charges de copropriété, à l’origine de la présente procédure, n’est pas fondée à solliciter à son profit l’application des dispositions de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

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Par conclusions notifiées le 2 septembre 2025 le syndicat des copropriétaires demande à la cour de':

A titre liminaire, ORDONNER la révocation de l’ordonnance de clôture.

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné Madame [J] [B] veuve [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] » la somme de 44 369,36 € au titre des charges de copropriété dues au 31 décembre 2019.

Y ajoutant, CONDAMNER solidairement Madame [J] [B] veuve [M] et Monsieur [E]

[M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] » la somme de 44 369,36 € au titre des charges de copropriété dues au 31 décembre 2019.

REFORMER sur les intérêts et CONDAMNER solidairement Madame [J] [B] veuve [M] et Monsieur [E] [M] à payer ceux-ci au taux légal à compter du courrier de mise en demeure du 07 novembre 2016.

CONFIRMER la décision sur le principe de dommages et intérêts et REFORMER sur le quantum et

CONDAMNER solidairement Madame [J] [B] veuve [M] et Monsieur [E] [M] au paiement de la somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Vu l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’arrêté de Catastrophe Naturelle du 11 janvier 2015,

REFORMER la décision déférée et DÉBOUTER Madame [J] [B] veuve [M] et Monsieur [E] [M] de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles.

À titre subsidiaire,

DÉBOUTER Madame [J] [B] veuve [M] et Monsieur [E] [M] de leurs demandes de condamnation à la somme de 100.000,00 € du chef d’un préjudice matériel et de celle de 84.000,00 € en réparation d’un prétendu préjudice immatériel consécutif.

DÉBOUTER Madame [J] [B] veuve [M] et Monsieur [E] [M] de leur demande complémentaire de dommages et intérêts à hauteur de 15.000,00 € en ce qu’elle est irrecevable et infondée.

CANTONNER l’indemnisation du préjudice matériel subi par Madame [J] [B] veuve [M] et Monsieur [E] [M] à la somme totale de 17.102,03 € T.T.C., et la DÉBOUTER de ses demandes plus amples à ce titre. CANTONNER l’indemnisation des préjudices consécutifs subis par Madame [J] [B] veuve [M] et Monsieur [E] [M] à la somme de 2.000,00€ et les DÉBOUTER de leurs demandes plus amples à ce titre.

À titre infiniment subsidiaire,

DONNER acte au Syndicat Des Copropriétaires « [Adresse 8] » de ses protestations et réserves sur la mesure d’instruction sollicitée, la mission proposée devant être modifiée ainsi que mentionnée dans les motifs des présentes.

DÉBOUTER Madame [J] [B] veuve [M] et Monsieur [E] [M] de leurs demandes en paiement d’une somme de 20.000,00 € à titre de provision ad litem.

DÉBOUTER Madame [J] [B] veuve [M] et Monsieur [E] [M] de leur demande en paiement de la somme de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

DÉBOUTER Madame [J] [B] veuve [M] et Monsieur [E] [M] de leur demande tendant à être exonérées de la participation aux charges communes de la présente procédure.

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné Madame [M] à payer la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 et y ajoutant CONDAMNER solidairement Madame [J] [B] veuve [M] et Monsieur [E] [M] au paiement de la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais d’appel.

DÉBOUTER Madame [J] [B] veuve [M] et Monsieur [E] [M] de leur demande de condamnation au titre des entiers dépens.

CONDAMNER solidairement Madame [J] [B] veuve [M] et Monsieur [E] [M] aux entiers dépens.

L’instruction a été clôturée le'2 septembre 2025.

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MOTIFS

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Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du Code de Procédure Civile il est prévu que « L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, p ar décision du tribunal. »

En l’espèce la partie appelante a fait notifier ses conclusions n°2 le 1er septembre2025, sollicitant que l’intervention volontaire de M. [E] [M] soit déclarée recevable et majorant la demande de condamnation à des dommages et intérêts en réparation de l’ensemble des prétendus préjudices subis à la somme de 199 000,00 €.

Il s’ensuit que les conditions posées par l’article 803 du code de procédure civile sont réunies s’agissant à la fois de l’intervention volontaire d’une partie et de la modification substantielle du quantum de la demande indemnitaire.

La clôture des débats sera donc révoquée et fixée à la date de l’audience du 15 septembre 2025, permettant d’accueillir les conclusions échangées par les parties postérieurement à la précédente clôture des débats fixée au 2 septembre 2025.

Sur l’intervention volontaire de [E] [M]

Les articles 328 et 329 du code de procédure civile énoncent que l’intervention volontaire est principale ou a accessoire, qu’elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention ou son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l’espèce il résulte de l’acte de partage du 27 mai 2019 que [E] [M] a la jouissance du lot objet du litige, sauf 1/8 en usufruit appartenant à Madame [B] veuve [M], propriétaire par ailleurs d’une moitié en pleine propriété, l’autre moitié appartenant à son fils [E]. Ce dernier dispose dès lors d’un intérêt à intervenir à la procédure portant à la fois sur le paiement de charges de copropriété du lot dont il est propriétaire indivis et sur la préservation de celui-ci compte tenu des désordres subis.

L’intervention sera donc déclarée recevable.

Sur la demande au titre de l’arriéré de charges de 44'369,36 euros

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. S’agissant du cas d’espèce l’article 15 du Règlement de copropriété dispose que « les obligations de chaque propriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat; en conséquence, le syndicat pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants d’un copropriétaire. Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs co-propriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra, en conséquence, exiger l’entier paiement de n’importe lequel des propriétaires indivis'».

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires soutient que la partie appelante ne règle pas les charges afférentes à son lot. La partie appelante conteste le calcul de la quote part de charges calculée sur la base de 104 millièmes et non de 103 millièmes.

Le syndicat des copropriétaires produit par sa part,

* les convocations adressées à [E] [M] mandaté selon le courrier d’avril 2014 pour représenter l’indivision, pour les assemblées générales des 5 juillet 2016, 20 juin 2017, 29 mars 2018, 23 février 2017 , 21 novembre 2017 ,13 novembre 2018, 18 décembre 2018

* le relevé de propriété';

* les relevés individuels de charges actualisés

* les appels de charges et travaux ;

* un décompte des charges réclamées faisant état d’un solde débiteur

* les procès-verbaux des assemblées générales du 7 juillet 2016, 20 juin 2017, 23 février 2017, 21 novembre 2017, 13 novembre 2018, 18 décembre 2018, 26 juin 2019, 2 octobre 2020, 18 décembre 2019, 18 janvier 2022 comportant approbation des comptes des exercices et votant les budgets prévisionnels en cours et une attestation de non recours visant ces assemblées générales;

* le contrat de syndic ;

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 44'369,36 euros au titre des charges échues et impayées au 01 janvier 2022 au titre des charges impayées. L’appelante qui soutient que le nombre de tantièmes est inexact ne démontre pas d’une part que cette erreur aurait modifié le montant des charges , puisque le montant des derniers appels mentionne 103 millièmes et ne conteste pas in fine ne pas s’être acquittée des charges affectées au lot dont elle est propriétaire.

Le jugement sera dès lors confirmé sur ce point, en ce compris la demande au titre du point de départ des intérêts puisque seule la décision querellée a fixé le quantum de la dette définitivement mise à la charge de la partie appelante.

Sur la demande au titre des désordres subis par les consorts [A]

Au terme des dispositions de l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige avec une entrée en vigueur au 1er juin 2020 il est prévu que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La partie appelante se plaint des désordres apparus dans son lot et provenant des parties communes. L’existence de ces désordres est corroborée par le rapport d’expertise judiciaire qui retient que les désordres sont apparus en 2002 et résultent d’un phénomène de sécheresse exceptionnelle d’une particulière gravité ayant justifié la publication d’un arrêté de catastrophe naturelle.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire confié à M.[L] déposé le 1er février 2013 que l’ensemble immobilier a subi des fissures et procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur le 2 février 2005, que l’expert retient que la sécheresse exceptionnelle de 2002 ayant conduit à un arrêté de reconnaissant l’état de catastrophe naturelle le 11 janvier 2005 est la cause déterminante de l’apparition des fissures. L’expert ne relève pas de vice de construction de l’immeuble édifié entre 1972 et 1973 ni de défaut d’entretien des parties communes comme cause déterminante de ces désordres.

Cette analyse a été confirmée par la décision rendue par le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence le 20 janvier 2015 qui retient que l’ensemble des désordres ont eu pour cause déterminante la sécheresse de 2002 qui a fait l’objet d’un arrêté de catastrophe naturelle et a conduit l’assureur de l’ensemble immobilier à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 420'000 euros ht au titre des travaux de reprise.

[J] [B] veuve [M] et [E] [M] se fondent exclusivement sur ce rapport d’expertise pour considérer que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des fissures constatées dans leur appartement sans pour autant démontrer que celles-ci proviendraient d’une autre cause que celle attribuée par l’expert à la sécheresse.

Il s’ensuit qu’ils ne démontrent pas à ni que l’immeuble est affecté d’un vice de construction ni que le syndicat des copropriétaires a manqué à son obligation d’entretien. La responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires n’est donc pas établie en application des dispositions applicable au moment du litige.

Le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à verser à [J] [B] veuve [M] et [E] [M] la somme de 13.464,32 euros HT et 14.850 euros en réparation du préjudice immatériel subi et ordonné la compensation avec la somme mise à sa charge au titre de l’arriéré de charges sera infirmé. En cause d’appel les demandes indemnitaires présentées par [J] [B] veuve [M] et [E] [M] non fondées juridiquement seront rejetées.

La demande d’expertise judiciaire sera également rejetée en ce qu’elle n’est pas de nature à éclairer la cour sur le niveau de responsabilité allégué du syndicat des copropriétaires, une expertise judiciaire et une décision judiciaire ayant déjà statué sur l’origine des désordres.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

En première instance Mme [N] a été condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires du fait de son refus non justifié de procéder au paiement des charges de copropriété ayant contraint le syndicat des copropriétaires a introduire une instance judiciaire. Le principe et le quantum de cette condamnation seront confirmés en cause d’appel en ce que la partie appelante conteste toujours vainement son obligation de participer aux charges communes, tandis qu’aucun élément n’est versé pour remettre en cause le quantum retenu.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

[J] [B] veuve [M] et [E] [M] qui succombent seront condamnés aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Révoque l’ordonnance de clôture du 2 septembre 2025 et fixe la clôture des débats au 15 septembre 2025';

Déclare recevable l’intervention volontaire en cause d’appel de [E] [M]';

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, à payer à Madame [J] [B] veuve [M], avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement la somme de 13.464,32 € HT outre la TVA applicable, en réparation du préjudice matériel subi, et la somme de 14.850 € en réparation du préjudice immatériel subi ; et en ce qu’il a ordonné la compensation des sommes réciproquement dues,

Le confirme pour le surplus';

Statuant à nouveau des chefs infirmés';

Déboute [J] [B] veuve [M] et [E] [M] des demandes indemnitaires au titre des désordres subis dans leur lot';

Dit n’y avoir lieu à compensation,

Condamne [J] [B] veuve [M] et [E] [M] aux entiers dépens';

Condamne [J] [B] veuve [M] et [E] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la somme de 5'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

LE GREFFIER LE PRESIDENT