COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 23 JANVIER 2025

N°2025/24

Rôle N° RG 22/11907 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ6DB

[X] [D]

[S] [L]

C/

[J] [Y]

Société CAPIMMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Florence FAURE

M^e Philippe CORNET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SALON DE PROVENCE en date du 24 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 11-2100198.

APPELANTS

Madame [X] [D]

née le 09 Septembre 1954 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5] – [Localité 1]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [S] [L]

né le 30 Août 1960 à [Localité 11], demeurant [Adresse 8] – [Localité 7]

représenté par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [J] [Y]

né le 23 Juin 1986 à [Localité 12], demeurant quartier les ferrages [Adresse 10] – [Localité 3]

représenté par M^e Florence FAURE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Société CAPIMMO, demeurant [Adresse 6] – [Localité 2]

représentée par M^e Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 27 mars 2013, Mme [L] a confié à la SARL CAPIMMO la gestion de son bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 2] .

Par acte sous seing privé du 26 avril 2013 à effet à la même date, Mme [G] [L], représentée par son mandataire, a donné ce bien à bail d’habitation à M.[J] [Y] et Mme [P] [C], moyennant un loyer mensuel de 800 euros, majoré de provisions sur charges de 30 euros.

Un dégât des eaux est intervenu dans la salle de bains.

Un état des lieux de sortie a été effectué le 23 février 2021 par la SARL CAPIMMO.

Un jugement d’habilitation familiale générale du 26 avril 2021 a confié la représentation de Mme [G] [L] à ses enfants, Mme [X] [L] et M.[S] [L].

Estimant que M.[Y] avait laissé un arriéré locatif et commis des dégradations et soutenant que son mandataire avait commis une faute en ne souscrivant pas de garantie de loyers impayés, Mme [G] [L], représentée par ses enfants, a fait assigner M.[Y] et la SARL CAPIMMO aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à diverses sommes au titre de l’arriéré locatif, des dégradations et de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par jugement contradictoire du 24 juin 2022, le juge des contentieux de la protection de Salon de Provence a :

— condamné M.[J] [Y] à verser à Mme [X] [L] et M. [S] [L] venant aux droits de feue Madame [G] [L] la somme de 2724 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 23 février 2021 ;

— condamné M.[J] [Y] à verser à Mme [X] [L] et M. [S] [L] venant aux droits de feue Madame [G] [L] la somme de 300 euros au titre des dégradations locatives ;

— condamné Mme [X] [L] et M. [S] [L] venant aux droits de feue Madame [G] [L] à verser à M.[J] [Y] la somme de 1013, 15 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— ordonné la compensation entre ces sommes ;

— condamné la SARL CAPIMMO à verser à Mme [X] [L] et M. [S] [L] venant aux droits de feue Mme [G] [L] la somme de 40,50 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation d’information ;

— dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— condamné chaque partie à supporter ses dépens ;

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Le premier juge a estimé que le bail avait pris fin le 23 février 2021. Il a rejeté la demande au titre du préavis. Il a condamné M.[Y] au versement de quatre mois d’arriéré locatif, sous déduction du dépôt de garantie.

Il s’est appuyé sur l’exemplaire de l’état des lieux de sortie remis à M.[Y], après avoir relevé que celui produit par le bailleur avait été modifié.

Il a écarté toute responsabilité de M.[Y] dans la fuite du bac à douche, soulignant qu’il n’était pas démontré que ce dernier avait déplacé le mitigeur de la douche. Il a ainsi écarté la demande d’indemnisation du bailleur au titre des travaux pour la réfection de la salle de bains, du bac à douche et du parquet de la cuisine. Il a retenu la responsabilité de M.[Y] au titre de dégradations locatives liées à de trous dans l’ensemble du logement et l’a condamné au versement de la somme de 300 euros en réparation de celles-ci, en tenant compte de la vétusté.

Il a condamné les bailleurs à réparer un trouble de jouissance subi par M.[Y] lié à l’absence de réparation du bac de douche, à une humidité sur les murs de la salle de bains, à des infiltrations et à une instabilité du bac de douche. Il lui a alloué une somme correspondant à 5% du loyer de 881 euros, pendant 23 mois, à compter du mois de mars 2019, date à laquelle le mandataire avait été avisé des désordres, jusqu’au 23 février 2021.

Il a ordonné la compensation entre les sommes dues par les parties.

Il a estimé que la SARL CAPIMMO n’avait commis aucune faute en ne souscrivant pas dès le début de la relation locative de garantie de loyers impayés, puisqu’il lui était possible de trouver une solution alternative et que les locataires avaient présenté des garants. Il a retenu la responsabilité du mandataire en indiquant que la SARL CAPIMMO, qui devait s’assurer de la solvabilité du locataire, aurait dû informer sa mandante du départ de la colocataire, solliciter des instructions, puisque les contrats de caution se terminaient en 2019, et rechercher un contrat d’assurance garantissant le risque d’impayés locatifs. Il a indemnisé les consorts [L] au titre d’une perte de change d’obtenir d’une assurance une indemnisation des loyers impayés pour la période de novembre 2020 à février 2021. Il a tenu compte d’une franchise de trois mois de loyers et a évalué la perte de chance à 50%, en relevant que M.[Y] avait toujours payé ses loyers et s’en était abstenu par colère et dépit en l’absence de réponse sur ses demandes de travaux. Il a rejeté la demande de garantie formée par la SARL CAPIMMO à l’égard de M.[Y] en indiquant que ce dernier n’avait commis aucune faute à son encontre.

Par déclaration du 26 août 2022, Mme [X] [L] épouse [D] et M. [S] [L] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision sauf en ce qu’elle les a condamnés à des dommages et intérêts pour trouble de jouissance à l’encontre de M. [Y] et en ce que toute autre demande plus ample ou contraire ont été rejetées.

M. [Y] et la société CAPIMMO ont constitué avocat et formé un appel incident.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2023 auxquelles il convient de se référer, Mme [X] [D] née [L] et M. [S] [L] demandent à la cour :

— de réformer le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

— de condamner M. [J] [Y] la somme de 4427,26 euros au titre des loyers impayés après déduction du montant de dépôt de garantie de 800,00 euros,

— de condamner M. [J] [Y] à la somme de 6 000,39 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement,

— de réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés à régler à M. [J] [Y] la somme de 1.013,15 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance

* subsidiairement, sur le trouble de jouissance

— de condamner la société CAPIMMO à les relever et garantir de la condamnation prononcée au titre du trouble de jouissance,

— de condamner la société CAPIMMO à la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour gestion fautive et violation de l’obligation d’information et de conseil,

— de débouter la société CAPIMMO de son exception d’irrecevabilité,

— de débouter la société CAPlMMO de l’ensemble de ses demandes à leur encontre,

— de débouter M.[Y] de l’ensemble de ses demandes,

— de condamner in solidum M.[J] [Y] et la société CAPIMMO à la somme de 3000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que M. [Y] est redevable du délai de préavis. Ils font observer que l’acceptation de la remise des clés et l’établissement d’un état des lieux de sortie ne valent pas renonciation non équivoque de leur droit à percevoir les loyers jusqu’au terme du délai de préavis. Ils ajoutent que l’état des lieux de sortie mentionne que le locataire était informé que son préavis prenait fin le 28 avril 2021. Ils précisent que les travaux de remise en état de l’appartement ont été achevés postérieurement à l’expiration du préavis.

Ils s’opposent à toute exception d’inexécution de paiement des loyers soulevée par M. [Y] en raison d’un dégât des eaux intervenu dans la salle de bains. Ils indiquent que ce dernier ne démontre pas que le logement aurait été indécent ou inhabitable.

Ils reprochent à leur locataire des dégradations locatives et en demandent réparation. Ils exposent que le logement, qui avait été remis à neuf, a été rendu particulièrement dégradé. Ils évoquent des travaux nécessaires dans la salle de bains avec le remplacement d’un bac de douche, des travaux sur le parquet et des travaux sur les murs. Ils font valoir que les fuites d’eau dans la salle de bains proviennent vraisemblablement des travaux réalisés par le locataire lui-même.

Subsidiairement, ils sollicitent la garantie de leur mandataire. Ils indiquent que la SARL CAPIMMO ne les a pas informés de la nécessité d’engager des travaux, n’y a pas procédé et a multiplié les atermoiements auprès des compagnies d’assurance.

Ils sollicitent la condamnation de leur mandataire en raison de fautes commises dans l’exécution de son mandat. Ils lui reprochent de ne les avoir pas informés des démarches à effectuer à la suite de l’échéance des cautionnements souscrits pour le risque d’impayés locatifs, alors même que le mandant avait insisté pour la souscription d’une assurance de garantie de loyers impayés. Ils indiquent que le mandant n’a pas plus été informé du départ de la colocataire, si bien que la part de revenu destinée au paiement des loyers avait baissé. Ils reprochent à leur mandataire une gestion chaotique, notamment dans l’établissement de l’état des lieux de sortie. Ils sollicitent en réparation la somme de 5000 euros, demande supérieure à celle sollicitée en première instance et dont ils précisent qu’elle n’est pas nouvelle en cause d’appel. Ils contestent toute irrecevabilité de leur demande en garantie.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2023 auxquelles il convient de se référer, M.[Y] demande à la cour :

— de débouter Mme [D] et M. [L] venant aux droits de Mme [G] [L] de leur appel,

— de confirmer le jugement du tribunal de proximité du 24 juin 2022 en ce qu’il a fixé le montant de l’arriéré locatif à la somme de 2724 euros et le montant des dégradations locatives à la somme de 300 euros,

— de déclarer recevable son appel incident,

En conséquence,

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé le montant des dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance à la somme de 1013.15 euros,

Statuant à nouveau

— de condamner Mme [D] et M. [L] venant aux droits de Mme [G] [L] à lui verser la somme de 3039.45 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

— d’ordonner la compensation entre ces sommes,

— de condamner solidairement Mme [D] et M. [L] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir que la réalisation de travaux par le bailleur après son départ, en cours de préavis, alors qu’il a remis les clés, vaut renonciation de ce dernier au délai de préavis. Il relève que l’état de lieux de sortie qui lui a été remis ne fait pas état d’un délai de préavis. Il affirme que la première page de cet état des lieux a été modifiée si bien que l’état des lieux de sortie fourni par le mandataire ou son bailleur n’est pas probant.

Il conteste devoir indemniser le bailleur au titre de la remise en état de la salle de bains. Il expose que les travaux de réparation de cette pièce sont liés à un dégât des eaux intervenu en mars 2019 qui ne lui est pas imputable. Il estime qu’au contraire, des travaux devaient être effectués par le bailleur qui n’y a pas procédé.

Il allègue de la violation par son bailleur de son obligation d’entretenir le logement en état de servir à l’usage prévu et de son obligation de délivrance d’un logement décent. Il fait état des désordres dont était avisé le bailleur auquel il reproche son inertie. Il explique avoir vécu, dès mars 2019, dans un appartement avec une douche qui n’était plus en état de fonctionner correctement ; il se plaint de la présence d’humidité et de moisissures. Il sollicite en conséquence une indemnisation à hauteur de 15% du montant du loyer pendant 23 mois.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 juillet 2023 auxquelles il convient de se référer, la SARL CAPIMMO demande à la cour :

— de déclarer irrecevables, comme nouvelles en appel, les prétentions des consorts [L] et [D] tendant à la voir condamner à les relever et garantir de la condamnation prononcée au titre du trouble de jouissance et la condamner à la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour gestion fautive et violation de l’obligation d’information et de conseil,

— de réformer la décision déférée en ce qu’elle a :

* condamné la SARL CAPIMMO à payer la somme de 40,50 euros à titre de dommages-intérêts aux consorts [L] et [D],

* rejeté toutes autres demandes et plus ample et rejeté sa demande à être relevée et garantie des condamnations par M.[Y],

— de confirmer le décision déférée en ce qu’elle a rejeté toutes autres prétentions et plus amples

formulée contre elle,

En conséquence,

— de rejeter les demandes des consorts [L] et [D] formées à son encontre et plus généralement toutes demandes qui formées contre elle,

— de condamner M. [Y] à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

— de condamner les consorts [L] et [D], et M. [Y] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Elle estime irrecevables pour être nouvelles en cause d’appel les demandes d’appel en garantie formées par M.[L] et Mme [D] nées [L] ainsi que leur demande de dommages et intérêts formée à son encontre, pour un montant supérieur à celui qui avait été sollicité en première instance. Elle indique que l’appel en garantie n’est ni l’accessoire, ni le complément nécessaire des demandes faites devant le premier juge.

Elle conteste toute faute dans l’exercice de son mandat. Elle expose qu’elle n’avait aucune obligation à souscrire une garantie de loyer impayés puisqu’elle pouvait trouver une solution alternative par le biais de cautionnements, qui avaient l’avantage d’être gratuits et ne n’avoir pas de franchise. Elle soutient n’avoir commis aucune faute en raison de l’absence de souscription de nouvelles garanties à l’échéance des cautionnements. Elle affirme que la souscription d’une assurance garantie loyers impayés en cours de bail était impossible en pratique, puisque la colocataire était partie et que les conditions de solvabilité avaient disparu, ce qui ne lui estpas imputable. Elle ajoute que la difficulté n’a pas été l’insolvabilité du locataire restant mais son refus de payer les loyers en raison d’un trouble de jouissance.

Elle conteste avoir manqué à son obligation d’information et de conseil, l’information évoquée ne pouvant rien changer à la situation.

Elle fait observer qu’à supposer qu’une garantie de loyers impayés ait été souscrite, il faudrait tenir compte de la franchise de trois mois de loyers, de la déduction du dépôt de garantie et du coût de l’assurance. Elle en déduit qu’il n’existe aucun préjudice de ce fait. Elle note que l’absence d’information qui lui est reprochée n’est pas à l’origine du défaut de paiement des loyers. Elle affirme qu’elle n’aurait pu rien faire pour garantir le paiement des loyers postérieurement à l’échéance des cautionnements.

Elle conteste tout rajout sur l’état des lieux qui est unique. Elle fait état de deux éditions de cet état des lieux. Elle explique sur l’une des éditions, le paragraphe 'observation’ n’a pas été imprimé en raison d’une erreur de saisie informatique.

Elle souligne que l’appartement a été loué pendant huit ans, si bien que l’état de l’appartement est la conséquence de sa vétusté naturelle.

Elle déclare que la carence de paiement du locataire est liée aux désordres qui ont affecté le logement, désordres dont le bailleur était informé. Elle soutient que les bailleurs ont été négligents. Elle affirme qu’elle a tenté, de son côté, de trouver des solutions en sollicitant les assureurs.

Subsidiairement, elle sollicite la garantie du locataire dont l’absence de paiement des loyers lui a créé un préjudice.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 mai 2024.

MOTIVATION

Sur le délai de préavis

La cour ne tiendra compte que de l’exemplaire de l’état des lieux de sortie versé au débat par M.[Y], qui est également en possession de la SARL CAPIMMO (sa pièce 10); l’explication de cette société, qui a procédé à l’état des lieux de sortie, selon laquelle il n’existerait qu’une seule version de ce document, avec l’absence d’impression, liée à une erreur d’informatique, du paragraphe observation, n’est pas confirmée par les pièces du dossier. Ainsi, la case 'commentaire général de l’état des lieux de sortie’ porte des mentions différentes et, comme le relève avec pertinence le premier juge, la mention 'pile bip à remplacer', apparaît, sur la version de M.[Y], avec un 'p’ minuscule pour le mot 'pile', alors que sur l’autre version, le 'p’ de pile est en majuscule. Il n’est pas démontré que la version que souhaitent voir appliquée les consorts [L] soit la version originale et les deux versions produites sont en copie. C’est donc celle du locataire, dont il n’est, ni prouvé ni même soutenu ,qu’elle aurait été travestie, qui sera retenue. Sur cette version, il n’est pas mentionné que le locataire aurait été informé que son préavis prendrait fin le 28 avril 2021.

Selon l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Il n’est pas évoqué l’existence de causes justifiant la réduction du délai de préavis à un mois.

Aucune partie ne justifie de l’envoi d’un congé par M.[Y]. Les consorts [L] ne contestent toutefois pas avoir reçu une lettre de préavis. Ils estiment que le préavis s’achevait le 28 avril 2021.

L’état des lieux de sortie et la remise des clés sont intervenus le 23 février 2021.

Le logement loué est un appartement de type T3, d’une surface de 91,89 m².

Les consorts [L] ne contestent pas avoir débuté des travaux de rénovation pendant la durée du préavis. Ces travaux sont d’importance, puisque le devis de la société ACEP s’élève à la somme de 8199, 62 euros et qu’une facture a été éditée le 14 juin 2021, concernant le solde à payer.

La renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire. En revanche, l’acceptation de la remise des clés, l’établissement d’un état des lieux de sortie et la mise en oeuvre de travaux d’importance, avant le terme du bail, valent renonciation non-équivoque des bailleurs au bénéfice du délai de préavis. Par ailleurs, comme l’indique avec pertinence le premier juge, le mandataire avait indiqué, par lettre du 07 avril 2021 (donc avant le terme du bail) que Mme [X] [D], née [L], avait demandé à ce que le compte de M.[Y] soit clos ; le mandataire ajoutait ne pouvoir accéder au bien puisqu’un cadenas avait été posé sur le portail.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré qui a rejeté la demande des consorts [L] au titre du paiement de loyers et charges jusqu’au 28 avril 2021. Le bail a été résilié entre les parties au 23 février 2021.

Sur l’arriéré locatif, sur l’exception d’inexécution et sur le trouble de jouissance

Selon l’article 6 de la loi du 10 juillet 1989, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…);

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…);

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués;

(…)

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir de l’inexécution de travaux de réparation ou d’entretien par le bailleur, sauf à démontrer que le logement est inhabitable.

Le logement loué, d’une surface de 91,89 m, est un appartement de type T3, avec notamment deux chambres, une cuisine, une salle d’eau et un WC,.

M. [Y] démontre que le logement a subi un dégât des eaux dans la salle de bains courant mars 2019. Le responsable d’une société CUVELEC, par mail du 21 mars 2019, indiquait au mandataire du bailleur :

— que le bac à douche s’était descellé en raison d’une fuite

— que la fuite, qui se trouvait au niveau du mitigeur, se poursuivait, en dépit d’un resserrement des arrivées d’eau du mitigeur

— que cette fuite entraînait une humidification du mur ainsi que des moisissures

— que la fuite était encastrée au niveau du tuyau du mitigeur ou du raccord entre les deux

— qu’il était nécessaire de réparer la fuite et de reprendre le dessous du bac à douche (dalle) et faire une étanchéité complète au niveau de la douche.

Un rapport d’expertise amiable du 05 janvier 2021, diligenté par l’assureur de M.[Y], établi après une visite du 22 octobre 2019, fait état de fuites qui ont endommagé le parquet de la cuisine et l’affaissement d’un bac à douche, dont les causes sont une fuite sur le raccord encastré du mitigeur de la douche et un défaut d’étanchéité des carrelages installés au pourtour de la douche. Ce rapport mentionne que le bac à douche a été remplacé par la société CUVELEC en 2016, sans qu’une étanchéité ne soit effectuée.

Ces deux rapports (conclusions de la société CUVELEC et rapport d’expertise amiable) se confortent l’un l’autre pour évoquer un affaissement du bac à douche, des fuites qui se poursuivent et la nécessité de reprendre l’étanchéité au niveau de la douche.

Le 23 avril 2020, M.[Y] envoyait un mail au mandataire du bailleur pour proposer une solution de travaux concernant le bac à douche.

Le 31 octobre 2020, M.[Y] adressait un mail au mandataire du bailleur manifestant son mécontentement en raison de l’absence de tout travaux ('j’ai une fille de 7 ans et ça fait deux ans que ça dure, c’est juste un scandale de laisser les gens dans une merde pareil'). Il soulignait qu’il verserait son loyer à un huissier 'à compter de ce mois', jusqu’à ce que les travaux de la douche, du WC et du tableau électrique soient effectués. M.[Y] cessait ainsi de verser tout loyer à compter du premier novembre 2020.

Par attestation du 17 janvier 2023, M.[N] note qu’il existait de la moisissure dans la salle de bains du logement de M.[Y] et que le bac à douche s’était affaissé sur plusieurs centimètres, ne permettant aucune étanchéité de la douche. Il évoquait des signes d’infiltrations d’eau dans la cuisine, avec un parquet déformé et des plinthes qui se décollaient du mur.

La tante , la mère de M.[Y] et M.[B], dans des attestations du 18 janvier 2023, faisaient état d’une salle de bain et d’une cuisine très dégradées en raison de moisissures.

L’état des lieux de sortie du 23 février 2021 évoque des plinthes décollées par endroit dans la cuisine, un parquet en mauvais état et des moisissures sur les murs de la salle de bain.

Il est établi par l’ensemble des pièces du dossier que M. [Y] a subi les conséquences d’un dégât des eaux qui a entraîné des problèmes d’humidité et de moisissures dans la salle de bains, un affaissement du bac à douche et des problèmes d’humidité dans la cuisine, avec un décollement de certaines plinthes et un parquet abîmé. Les consorts [L] ne démontrent pas que M. [Y] aurait fait des travaux sur le mitigeur et serait responsable du dégât des eaux.

M. [Y] ne démontre pas l’existence d’un logement indécent ni inhabitable. Il ne peut solliciter une exception d’inexécution pour ne pas payer son loyer.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré qui l’a condamné au versement de la somme de 2724 euros après déduction du dépôt de garantie, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 février 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux et de délivrer un logement en bon état de réparations locatives ne cesse qu’en cas de force majeure. Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles résultant du manquement à ces obligations. M.et Mme [L], ainsi qu’il l’a été indiqué, ne justifient pas que le dégât des eaux serait de la responsabilité de M.[Y]. Ils ne démontrent pas plus que cette fuite résulterait d’un cas de force majeure.

M. [Y] démontre que son bailleur a violé son obligation de lui permettre de jouir paisiblement de lieux et de procéder aux réparations nécessaires au maintien en l’état du logement.

Le bailleur était informé des difficultés rencontrées par le locataire en lien avec le dégât des eaux puisque son mandataire avait effectué des démarches auprès de la propriétaire en avril 2019, celle-ci ayant fait une déclaration à son assurance propriétaire non occupant.

Les troubles subis par M.[Y], pendant une période débutant en mars 2019 jusqu’à son départ des lieux, seront intégralement indemnisés par l’allocation d’une somme de 3039,45 euros, correspondant à 15% du montant du loyer de 881 euros sur 23 mois. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur le défaut d’entretien par le locataire et les dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 10 juillet 1989, le locataire est obligé (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…).

L’état des lieux d’entrée évoque un appartement essentiellement en très bon état, à l’exception du mur de la chambre 1/bureau, en état moyen et de la fenêtre de la chambre 3, en état moyen.

L’état des lieux de sortie (pièce 3 de M.[Y]) évoque essentiellement un bien à l’état d’usage.

M.[Y] n’est pas responsable des désordres liés au dégât des eaux.

En revanche, cet état des lieux de sortie, sans que puisse être invoquée la vétusté liée à la durée d’occupation des lieux, fait état :

— de multiples trous dans les murs de l’appartement (notamment huit trous dans le bureau, des trous dans les murs des chambres, un gros trou dans la cuisine, de nombreux trous dans le séjour et 10 trous dans la véranda),

— de grosses traces de rouleau sur le mur du séjour avec des traces d’écriture au feutre,

— de deux vitres fêlées sur une porte fenêtre,

— de traces de feutres sur les murs de la cuisine, celle-ci étant très sale,

— de traces de feutre sur les murs de la salle de bains,

— d’une importante présence de calcaire dans un lavabo dans la salle de bains et sur la robinetterie de la douche,

— de l’absence de portes d’un placard et de l’absence d’un rail,

— de la saleté des pièces du logement.

Ces dégradations et cette absence d’entretien des lieux, imputables au locataire, qui ne démontre pas qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement seront intégralement indemnisées par la somme de 1500 euros. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la compensation

Il convient d’ordonner la compensation entre les sommes dues par M. [Y] et celles dues par M.et Mme [L].

Sur la demande des consorts [L] tendant à être garantis par la SARL CAPIMMO au titre du trouble de jouissance subi par M. [Y].

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 566 du même code énonce que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Enfin, l’article 567 du même code stipule que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

M.et Mme [L], demandeurs principaux, n’avait formulé en première instance aucune demande en garantie à l’encontre de la SARL CAPIMMO, du chef des condamnations au titre du trouble de jouissance de M.[Y].

Cette demande d’appel en garantie, faite la première fois en cause d’appel, n’est pas une demande reconventionnelle. Elle n’a pas pour objectif d’opposer compensation ou faire écarter les prétentions de M. [Y]. Elle n’est pas non plus une demande accessoire, ni une demande qui serait la conséquence ou le complément nécessaire de ses demandes formées devant le premier juge qui consistaient uniquement à faire condamner solidairement son mandataire et M.[Y] au coût de la remise en état du bien et à l’arriéré locatif , et à faire condamner son mandataire à des dommages et intérêts pour violation de son obligation d’information et de conseil.

Cette demande est en conséquence irrecevable.

Sur la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SARL CAPIMMO à hauteur de 5000 euros

L’article 565 du code de procédure civile énonce que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

La demande de dommages et intérêts formée par M.et Mme [L] à l’encontre de la SARL CAPIMMO pour un montant supérieur que celui sollicité en première instance n’est pas nouvelle en cause d’appel, s’agissant d’une prétention qui tend aux mêmes fins que celle soumise au premier juge.

Comme l’indique avec pertinence le premier juge :

— les locataires avaient présenté deux garants,

— il n’était pas possible, en application de l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989, de souscrire à la fois une assurance garantie des loyers et faire signer un engagement de caution,

— le mandataire avait la possibilité de prévoir une alternative à l’assurance.

Il n’est par ailleurs pas démontré que le mandant se serait opposé à la mise en place d’un cautionnement.

Il est établi que les impayés locatifs ont commencé dès le mois de novembre 2020, après que M. [Y] a indiqué qu’il cesserait de verser les loyers en raison de l’absence de travaux diligentés par le bailleur.

Il n’est pas contesté que la SARL CAPIMMO n’a pas avisé le bailleur du départ de la colocataire ni n’a justifié avoir recherché des solutions pour pallier à l’échéance des actes de cautionnement.

Il est exact que les deux versions de l’état de sortie des lieux a entraîné un préjudice au détriment de M.et Mme [L], puisque celui revendiqué par ces derniers portent la mention selon laquelle le préavis court jusqu’au 28 avril 2021, si bien que s’il avait été démontré par les bailleurs, au moment de l’état des lieux de sortie et de la remise des clés, qu’ils n’avaient pas renoncé au préavis, ils auraient pu percevoir les loyers courant jusqu’au 28 avril 2021.

La SARL CAPIMMO ne démontre pas qu’il aurait été impossible de souscrire une garantie loyers impayés après l’échéance des cautionnements et après le départ de la co-locataire. Elle ne démontre pas l’existence d’une franchise de loyers si elle avait souscrit une garantie loyers impayés.

Le préjudice subi par M.et Mme [L] lié aux fautes de gestion de la SARL CAPIMMO s’analyse en une perte de chance d’avoir obtenu des loyers jusqu’au 28 avril 2021.

La proportion de perte de chance d’avoir pu recouvrer les loyers impayés jusqu’au 28 avril 2021 doit être fixée à 50%. En conséquence, il convient de condamner la SARL CAPIMMO à verser à M.et Mme [L] la somme de 2643 euros. Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de la SARL CAPIMMO tendant à être garantie par M. [Y]

La SARL CAPIMMO ne justifie d’aucune faute commise par M.[Y] à son encontre si bien qu’elle sera déboutée de cette demande. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Chaque partie est partiellement succombante. Il convient en conséquence de dire que chacune d’entre elle supportera ses dépens de première instance et d’appel. Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré qui a condamné chaque partie à supporter ses dépens et rejeté les demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

*condamné M.[J] [Y] à verser à Mme [X] [L] et M. [S] [L] venant aux droits de feue Madame [G] [L] la somme de 300 euros au titre des dégradations locatives ;

*condamné Mme [X] [L] et M. [S] [L] venant aux droits de feue Madame [G] [L] à verser à M.[J] [Y] la somme de 1013, 15 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

*condamné la SARL CAPIMMO à verser à Mme [X] [L] et M. [S] [L] venant aux droits de feue Mme [G] [L] la somme de 40,50 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation d’information ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

CONDAMNE Mme [X] [L] et M. [S] [L] à verser à M.[J] [Y] la somme de 3039,45 euros en réparation de son préjudice de jouissance;

CONDAMNE M.[J] [Y] à verser à Mme [X] [L] et M. [S] [L] la somme de 1500 euros au titre des dégradations locatives et du défaut d’entretien du logement ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues par Mme [X] [L] et M. [S] [L] d’une part et par M.[J] [Y] d’autre part ;

DÉCLARE irrecevable la demande formée par Mme [X] [L] et M. [S] [L] tendant à voir la SARL CAPIMMO à les relever et garantir de leur condamnation au titre du trouble de jouissance subi par M.[J] [Y] ;

DÉCLARE recevable la demande de Mme [X] [L] et M. [S] [L] tendant à voir condamner la SARL CAPIMMO à la somme de 5000 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SARL CAPIMMO à verser à Mme [X] [L] et M. [S] [L] la somme de 2643 euros de dommages et intérêts ;

REJETTE les demandes des parties au titre des frais irrépétibles d’appel ;

DIT que chaque partie supportera les dépens qu’elle a exposés en appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,