COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 13 NOVEMBRE 2025

ph

N° 2025/ 358

Rôle N° RG 22/02039 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BI27Z

[N] [W] [U] [A] [DK]

[FH] [M] [B]

[G] [CV] [I] [O]

[KG] [X] [Z] [H] [P] épouse [O]

[CV] [S]

[Y] [MD] épouse [S]

A.S.L. DU LOTISSEMENT '[13]'

C/

[C] [F]

[Z] [K] [T] [J] [V]

[L] [HE] [E] EP [T] [J] [V] épouse [T] [J] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Gilles BROCA

M^e Amélie BENISTY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 16 Décembre 2021 enregistré

au répertoire général sous le n° 18/01508.

APPELANTS

Monsieur [N] [W] [U] dit [DK]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame [FH] [M] [B]

demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE, plaidant

Monsieur [G] [CV] [I] [O]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame [KG] [X] [Z] [H] [R] [D] épouse [O]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE, plaidant

Monsieur [CV] [S]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame [Y] [MD] épouse [S]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE, plaidant

A.S.L. DU LOTISSEMENT '[13]', dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMES

Madame [C] [F]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Amélie BENISTY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Jean-Joël GOVERNATORI de la SELARL JEAN-JOEL GOVERNATORI AVOCAT, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

Monsieur [Z] [K] [T] [J] [V]

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Amélie BENISTY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Jean-Joël GOVERNATORI de la SELARL JEAN-JOEL GOVERNATORI AVOCAT, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

Madame [L] [HE] [E] épouse [T] [J] [V]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Amélie BENISTY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Jean-Joël GOVERNATORI de la SELARL JEAN-JOEL GOVERNATORI AVOCAT, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Le lotissement dénommé [13] a été autorisé selon arrêté de lotir du 9 septembre 1987 prévoyant douze lots. Il est régi par un cahier des charges du 18 août 1987, lequel dispose sous son article 28, dernier alinéa, ce qui suit : « En outre, les acquéreurs s’engagent à ne procéder en aucun cas à une division en propriété ou en jouissance du terrain d’assiette des bâtiments. Cette clause devra être rapportée in extenso dans tout acte de vente ».

Selon acte notarié reçu le 25 septembre 2014 par Me [ZN], notaire à [Localité 11], publié au 1er bureau du service de la publicité foncière de [Localité 11] le 23 octobre 2014, Vol. 2014 P 7627, il a notamment été procédé à la division de la parcelle ER [Cadastre 7], constituant le lot n° 12 du lotissement en les parcelles ER [Cadastre 2] et ER [Cadastre 3] et procédé à l’échange par Mme [C] [F], au profit de M. [Z] [T] [J] [V] et Mme [L] [E] épouse [T] [J] [V] de la parcelle ER [Cadastre 3].

Invoquant une violation de l’article 28 dernier alinéa du cahier des charges, l’association syndicale libre du lotissement dénommé [13] représenté par son président (ci-après l’ASL), M. [N] [U] dit [DK] et Mme [FH] [B] (tous deux propriétaires du lot n° 11), M. [G] [O] et Mme [KG] [X] [P] épouse [O] (propriétaires du lot n° 10) et M. [CV] [S] et Mme [Y] [MD] épouse [S] (propriétaires du lot n° 8), ont par exploits d’huissier des 22 février et 22 mars 2018, fait assigner Mme [C] [F], M. [Z] [T] [J] [V] et Mme [L] [E] épouse [T] [J] [V] devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir, en application de l’article 4 du cahier des charges, prononcer la nullité de cet acte, en précisant justifier de la publication de leur assignation.

Par jugement du 16 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

— dit que l’acte d’échange du 23 octobre 2014 respecte l’article 28 alinéa 3 du cahier des charges du 23 octobre 2014 et qu’il n’a donc pas enfreint les dispositions contractuelles du cahier des charges,

— débouté l’ASL, M. [W] [CV] dit [DK], Mme [B], M. et Mme [O], M. et Mme [S] de l’ensemble de leurs demandes, y compris de celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [W] [CV] dit [DK], Mme [B], M. et Mme [O], M. et Mme [S] à payer à Mme [F], M. et Mme [T] [J] [V], la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum l’ASL et les mêmes aux entiers dépens.

Le tribunal a estimé que si l’échange contesté a procédé d’une division en propriété d’une parcelle, il n’a pas procédé à une division en propriété ou en jouissance d’un terrain d’assiette avec des bâtiments, la clause devant être appréciée restrictivement s’agissant d’une limitation du droit de propriété, la constructibilité de la parcelle étant très limitée et n’étant pas contesté qu’au jour de l’échange et encore au jour du jugement, il n’est pas soutenu qu’une construction soit présente sur la parcelle AR [Cadastre 3].

Par déclaration du 10 février 2022, l’ASL, M. [U] dit [MT] (sic), Mme [B], M. et Mme [O], M. et Mme [S] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 5 septembre 2025, l’ASL, M. [U] dit [DK], Mme [B], M. et Mme [O], M. et Mme [S] demandent à la cour de :

Vu les articles 1134, 1156 et 1157 du code civil dans leur rédaction applicable aux faits de l’espèce,

Vu le cahier des charges du lotissement du 18 août 1987 et plus particulièrement ses articles 28 et 4,

Vu la publication de l’assignation au service de la publicité foncière de [Localité 11], 1er bureau,

Vu l’acte reçu par Me [ZN], notaire à [Localité 11], du 26 septembre 2014, publié au 1er bureau du SPF de [Localité 11] le 23 octobre 2014, Vol. 2014 P 7627,

— juger que cet acte d’échange a pour effet de procéder à la division en propriété du lot 12 du lotissement,

— juger que ce dit acte d’échange contrevient aux dispositions de l’article 28 du cahier des charges dudit lotissement,

Dès lors,

— infirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions (reprises in extenso),

Et, statuant à nouveau,

— prononcer la nullité de l’acte reçu par Me [ZN], notaire à [Localité 11], les 25 et 26 septembre 2014, aux termes duquel il a été procédé à l’échange (intégralement repris),

— ordonner la publication de la décision à venir au service de la publicité foncière de [Localité 11] aux frais des intimés,

— condamner in solidum les intimés à payer à chacun d’eux une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de M^e Gilles Broca sous sa due affirmation de droit (article 699 du code de procédure civile).

L’ASL, M. [U] dit [DK], Mme [B], M. et Mme [O], M. et Mme [S] font valoir en substance :

— que la question n’est pas de savoir si ce lot n° 12 a affectivement été bâti, mais s’il peut l’être au regard des règles du lotissement concerné,

— c’est le cas de la parcelle n° [Cadastre 1] par référence à l’arrêté de lotir du 9 septembre 1987,

— la seule parcelle qui ne peut recevoir de construction est la parcelle cadastrée ER [Cadastre 8], puisqu’il s’agit de la voirie du lotissement,

— qu’il importe peu que le propriétaire du lot n° 12 n’ait pas fait construire à ce jour,

— qu’adopter le raisonnement du juge de première instance reviendrait à tenir en échec l’objet même des dispositions contractuelles du cahier des charges, qui visent à interdire une surdensification des bâtiments (villas) pouvant être édifiées,

— que si l’on raisonne comme l’a fait le tribunal, seul un terrain (lot) supportant plusieurs bâtiments serait frappé d’interdiction de division,

— qu’à supposer qu’il y ait lieu à interprétation de l’article 28 du cahier des charges, cette dernière doit se faire conformément aux dispositions des articles 1156 et 1157 du code civil, ancienne version applicable,

— que le juge de première instance a également motivé sa décision en se référant aux dispositions du PLUM en relevant que le lot concerné étant classé en zone Nb, a considéré qu’il convenait « de constater que sa constructibilité est très limitée », mais que cela est sans incidence au regard de l’application de l’article 28 du cahier des charges,

— le cahier des charges ne le dit pas,

— les documents d’urbanisme sont évolutifs,

— une constructibilité limitée n’est pas une inconstructibilité, et il est faux de soutenir l’inconstructibilité,

— que les intimés pensent pouvoir tromper la cour en relevant que l’acte d’échange ne porte pas sur un terrain à bâtir mais sur une « parcelle de terre », alors que l’application des dispositions du cahier des charges du lotissement ne dépend évidemment pas de la qualification d’une parcelle objet d’une vente ou d’un échange par son propriétaire, mais de la situation de cette parcelle au regard des règles du lotissement,

— que l’interdiction de division en propriété stipulée par le cahier des charges n’est pas subornée à l’existence ou non qu’une quelconque surdensification des constructions, de sorte que le moyen manque en fait, si ce n’est en droit,

— que le cahier des charges du lotissement n’interdit ni les bâtiments à usage agricole, ni les constructions d’intérêt collectif, de sorte que le moyen manque à nouveau en fait si ce n’est en droit,

— que l’argument selon lequel les appelants (sic) n’entendraient pas construire quoi que ce soit sur le lot divisé est inopérant et ce serait au demeurant donner crédit à une allégation qui resterait de toute façon totalement invérifiable,

— que c’est la division elle-même qui est interdite par le cahier des charges, peu importe le « projet » envisagé sur la parcelle provenant de la division du lot,

— que la division réalisée porte de toute façon préjudice aux colotis, quand bien même les intimés ne procèderaient à l’édification d’aucune construction sur la parcelle divisée,

— les membres du lotissement auront à supporter le passage d’un coloti supplémentaire,

— que la sanction de la violation d’une disposition du cahier des charges d’un lotissement n’est de toute façon pas subordonnée à l’existence d’un préjudice,

— que c’est à tort que les intimés sollicitent la communication du règlement du lotissement, qu’ils ne possèdent de toute façon pas, sans même prendre le soin de préciser en quoi ce document serait d’une quelconque utilité.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 1er septembre 2025, Mme [F], M. et Mme [T] [J] [V] demandent à la cour de :

Vu les articles 1134, 1156 et 1157 du code civil,

Vu le cahier des charges du lotissement du 18 août 1987,

Vu les pièces versées au débat et les pièces adverses,

— confirmer dans son intégralité le jugement du 16 décembre 2021,

— juger que l’acte d’échange du 23 octobre 2014 respecte l’alinéa 28 alinéa 3 du cahier des charges du 23 octobre 2014 et qu’il n’a donc pas enfreint les dispositions contractuelles du cahier des charges,

— débouter l’ASL, M. [W] [CV] dit [DK], Mme [B], M. et Mme [O], M. et Mme [S] de l’ensemble de leurs demandes, y compris de celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les mêmes à leur verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

Mme [F], M. et Mme [T] [J] [V] répliquent :

Sur la prétendue constructibilité,

— que l’article 28 du cahier des charges ne concerne que les terrains ayant vocation à recevoir une construction,

— que l’acte d’échange mentionne une parcelle de terre et non pas d’un terrain à bâtir,

— que le terrain est inconstructible,

— que l’ASL ne démontre pas un trouble réel à la jouissance des autres copropriétaires ou un préjudice concret pour le lotissement, car la division d’un terrain inconstructible ne crée aucune nuisance ou densification,

— que la parcelle est inconstructible puisque les exemptions à l’inconstructibilité en zone Nb sont inapplicables au regard des règles du lotissement,

— l’extension mesurée n’est pas possible car il n’y a pas d’habitation principale,

— les annexes non plus pour la même raison,

— les constructions légères supposent une activité agricole que le lotissement ne permet pas,

— les constructions d’intérêt collectif ne sont pas possibles en raison de la destination du lotissement,

— les affouillements et exhaussements seraient possibles, mais cette exemption ne donne pas de possibilité de construction,

Sur l’absence de surdensification,

— que la clause doit être interprétée restrictivement,

— qu’elle ne peut s’appliquer qu’aux terrains supportant effectivement des constructions.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 9 septembre 2025.

L’arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté que le dispositif des conclusions des parties comporte des demandes de « juger », qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Sur la demande d’annulation de l’acte d’échange

Les appelants fondent leur demande sur l’article 4 du cahier des charges du lotissement en invoquant une violation de l’article 28 dernier alinéa du même cahier des charges qui est clair en ce qu’il interdit la division de lots ayant vocation à être construits au regard des règles du lotissement.

Il est opposé que le lot n’est pas construit et n’est pas constructible, ainsi que l’absence de préjudice, l’absence de nuisance et de densification.

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au cahier des charges du 18 août 1987, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Les articles 1156 et 1157 du code civil à la même date, énoncent qu’on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes. Lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l’entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle n’en pourrait produire aucun.

L’article 4 du cahier des charges prévoit que les actes de vente, location ou partage qui seraient conclus par l’acquéreur en méconnaissance des dispositions du cahier des charges ou du règlement du lotissement, seront nuls et de nul effet, en application des articles L. 315-1 et L. 315-2 du code de l’urbanisme.

L’article 28 du cahier des charges dispose in fine, que les acquéreurs s’engagent à ne procéder en aucun cas à une division en propriété ou en jouissance du terrain d’assiette des bâtiments et que cette clause devra être rapportée in extenso dans tout acte de vente.

Il en ressort clairement et sans qu’il soit besoin d’interpréter ladite clause, qu’est interdite la division du terrain destiné à recevoir des constructions, ce qui correspond à l’ensemble des lots constructibles, peu important la possibilité ou pas de pouvoir effectivement construire sur la partie divisée.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande des appelants, de prononcer la nullité de l’acte reçu par Me [ZN] les 25 et 26 septembre 2014, le jugement appelé étant infirmé.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles.

Les intimés qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit du conseil des appelants, qui la réclame, et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge des appelants.

Selon les dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas, la jurisprudence admettant la solidarité entre les coresponsables d’un même dommage, en qualifiant la condamnation d’in solidum.

Aucune disposition ne prévoit la solidarité entre les personnes condamnées aux dépens et aux frais irrépétibles, et aucun fondement n’est invoqué à l’appui de la demande de condamnation solidaire aux dépens, qui sera donc rejetée.

Aux termes de l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, « Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :

a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ;

(')

4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :

a) Les actes confirmatifs de conventions entachées de causes de nullité ou rescision ;

b) Les actes constatant l’accomplissement d’une condition suspensive ;

c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort ;

d) Les décisions rejetant les demandes visées à l’alinéa précédent et les désistements d’action et d’instance ;

e) Les actes et décisions déclaratifs ; (') ».

Il convient d’ordonner la publication de la présente décision d’annulation de l’échange intervenu, aux services de la publicité foncière, aux frais des intimés, comme réclamé et qui seront ainsi inclus dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau,

Prononce la nullité de l’acte reçu par Me [ZN], notaire à [Localité 11], les 25 et 26 septembre 2014, aux termes duquel il a été procédé à l’échange par Mme [C] [F], née le 20 juin 1978 à [Localité 11], au profit de Mme [L] [HE] [E] épouse [T] [J] [V], née le 28 juillet 1959 à [Localité 12], et M. [Z] [K] [T] [J] [V] né le 23 avril 1940 à [Localité 10] de la parcelle sise commune de [Localité 11], [Adresse 5], cadastrée section ER [Cadastre 3], et par Mme [L] [HE] [E] épouse [T] [J] [V], née le 28 juillet 1959 à [Localité 12], et M. [Z] [K] [T] [J] [V] né le 20 avril 1940 à [Localité 10] au profit de Mme [C] [F], née le 20 juin 1978 à [Localité 11] de la parcelle sise commune de Nice, [Adresse 5], cadastrée section ER [Cadastre 4], ledit acte publié au 1er bureau du service de la publicité foncière de [Localité 11] le 23 octobre 2014, Vol. 2014 P 7627 ;

Ordonne la publication de la présente décision aux services de la publicité foncière de [Localité 11] ;

Condamne Mme [C] [F], M. [Z] [K] [T] [J] [V] et Mme [L] [HE] [E] épouse [T] [J] [V] aux entiers dépens incluant les frais de publication, avec distraction au profit de M^e Gilles Broca ;

Condamne Mme [C] [F], M. [Z] [K] [T] [J] [V] et Mme [L] [HE] [E] épouse [T] [J] [V] à payer à l’association syndicale libre du lotissement dénommé [13], M. [N] [U] dit [DK], Mme [FH] [B], M. [G] [O], Mme [KG] [X] [P] épouse [O], M. [CV] [S] et Mme [Y] [MD] épouse [S] ensemble, la somme de 12 000 euros (douze mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,