COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 18 DECEMBRE 2025

mm

N° 2025/ 419

N° RG 22/00646 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIV6S

[L] [A] [O]

[B] [V] [K] [Y] [O]

[C] [L] [W] [O]

[N] [F] [S] [O]

[X] [O]

[J] [G] [T]

C/

S.D.C. LA PETITE SUISSE IER LA PETITE SUISSE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Fall PARAISO

SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 17 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/07806.

APPELANTS

Monsieur [L] [A] [O], décédé et demeurant de son vivant [Adresse 7]/CANADA

Madame [J] [G] [T], venant aux droits de [L], [A] [O], décédé le 12 ctobre 2023 à [Localité 18]

demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur [B] [V] [K] [Y] [O], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur [C] [L] [W] [O], demeurant [Adresse 4] CANADA

représenté par M^e Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur [N] [F] [S] [O], demeurant [Adresse 5]/ETAT UNIS

représenté par M^e Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame [X] [O], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMÉ

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LA PETITE SUISSE, sis [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet O. TRAVERSO, domicilié [Adresse 2]

représenté par M^e Julie ROUILLIER de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025. A cette date, le délibéré a été prorogé au 18 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025

Signé par M. Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

La société dénommée la société civile immobilière de la Petite Suisse, propriétaire d’un terrain d’une superficie de 10 000 m², situé [Adresse 22], a construit dans les années 1960 un ensemble immobilier en copropriété comportant 5 bâtiments de trois étages élevés sur rez-de-chaussée, outre caves et locaux techniques comprenant 16 appartements par bâtiment, et autour des bâtiments, divers jardins et terrains de jeux ainsi que 81 emplacements de parking.

Un règlement de copropriété comportant état descriptif de division a été établi par Me [Z] [I], alors notaire à [Localité 15] le 25 mars 1966.

Les lots n°81 à 161, constituant les emplacements de parking, sont érigés par le règlement de copropriété comme lots privatifs.

Ces lots n’ont pas été vendus, à l’exception du lot n°87 qui a été acheté par M. [H].

Un conflit est intervenu entre les consorts [O], associés de la SCI la petite Suisse, et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier la petite Suisse, ci-après le SDC La Petite Suisse, au cours de l’année 2018 sur la propriété de ces emplacements de parking.

Le 05 juillet 2019, les consorts [O] ont fait assigner le SDC la petite Suisse devant le tribunal de grande instance de Marseille, afin de voir :

Constater que les lots numérotés de 82 à 86 et de 88 à 160 dans la résidence de la [20] sise [Adresse 11] à [Localité 16]) appartiennent à l’indivision [O] constituée entre autres de [L] [O], [B] [O], [C] [O], [N] [O], [X] [O] ;

Constater que les requérants disposent des 2/3 des parts de l’indivision et qu’ils ont intérêt à agir pour défendre ses intérêts ;

Constater que le Syndicat de copropriété de l’ensemble immobilier de la [Adresse 21] s’est injustement réclamé comme le propriétaire des biens de l’indivision ;

Ordonner au Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier de la [Adresse 19] Suisse de faire libérer les places de parking appartenant à l’indivision [O] sous astreinte de 150 euros par jours à compter du jugement à venir ;

Condamner le Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier de la Petite Suisse à payer aux requérants la somme de 1000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Ordonner l’exécution provisoire à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Par jugement du 17 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Marseille s’est prononcé de la manière suivante :

Déclare l’action en justice de Monsieur [L] [O], Monsieur [B] [O], [C] [O], [N] [O], Madame [X] [O] recevable,

Constate que le Syndicat des copropriétaires LA PETITE SUISSE, représenté par son syndic en exercice la société O. TRAVERSO, bénéficie de la prescription acquisitive sur les lots n°81 à n°161, à l’exception du lot n°87, situé au sein de l’ensemble immobilier du [Adresse 10], et selon le règlement de copropriété et l’état descriptif de division établi le 25 mars 1966 par Maître [I], Notaire à [Localité 15],

Rejette, en conséquence, les demandes de Monsieur [L] [O], Monsieur [B] [O], Monsieur [C] [O], Monsieur [N] [O], Madame [X] [O] tendant à faire libérer les lots précités,

Condamne in solidum Monsieur [L] [O], Monsieur [B] [O], Monsieur [C] [O], Monsieur [N] [O], Madame [X] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires La Petite Suisse, représenté par son syndic en exercice la société O.Traverso, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [L] [O], Monsieur [B] [O], Monsieur [C] [O], Monsieur [N] [O], Madame [X] [O] aux entiers dépens de l’instance,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

Rejette toutes autres demandes.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que les consorts [O] versent aux débats des pièces démontrant leur intérêt à agir, notamment une lettre d’un notaire en date du 20 mai 2019 et une attestation immobilière en date du 14 octobre 2020, reçue par Me [P] notaire à Marseille. Par ailleurs, concernant la prescription acquisitive, il n’existe aucune disposition s’opposant à ce qu’un syndicat des copropriétaires acquiert par prescription la propriété d’un lot de copropriétaire et les consorts [O] ne fournissent aucune preuve de paiement de la taxe foncière concernant les emplacements de parking pour les années pendant lesquelles le délai de prescription acquisitive courait, et ne fournissent pas non-plus de pièces manifestant leur intérêt pour les lots d’ emplacements de parking de 1968 à 2018. Or, les pièces versées au dossier permettent d’attester que la SDC la petite Suisse a joui, pendant plus de trente ans, de manière continue, non interrompue, paisible et de manière non équivoque des lots n°81 à 161; ce faisant elle peut se prévaloir de la prescription acquisitive.

Par déclaration du 16 janvier 2022, les consorts [O] ont relevé appel du jugement.

Monsieur [L] [O] est décédé en cours de procédure le 12 octobre 2023. Madame [J] [G] [T] venant aux droits de Monsieur [L] [O] est intervenue à l’instance.

Par arrêt mixte du 20 février 2025 la cour a :

Débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] de sa demande tendant à faire constater que l’effet dévolutif de l’appel n’a pas joué’et dire n’y avoir lieu à statuer sur l’appel principal,

Constaté que la déclaration d’appel du 16 janvier 2022 a produit son effet dévolutif pour la totalité des chefs du jugement, compte tenu de l’indivisibilité de l’objet du litige,

Avant dire droit sur le surplus des demandes des parties,

Ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture,

Ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire, en invitant les consorts [O] à s’expliquer sur la discordance qui existe entre la numérotation des emplacements de parking affectés aux lots 159, 160 et 161 de l’état descriptif de division et les numéros d’emplacements affectés aux lots 159 et 160 sur l’attestation notariée du 14 octobre 2020, étant rappelé que leur revendication ne porte pas sur le lot 161 de l’état descriptif de division,

Par conclusions notifiées le 28 août 2025, le syndicat des copropriétaires a de nouveau conclu sur le tout ajoutant aux moyens et arguments développés dans ses conclusions antérieures datées du 28 novembre 2024. Ces ajouts figurent en pages 9, 10, 12 et 14 et sont accompagnés de la communication de 23 nouvelles pièces, notamment un procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 23 février 1968, un procès-verbal du 28 février 1970 et de 21 attestations d’utilisateurs des parkings.

Par communication de pièces du 10 septembre 2025 et par message RPVA adressé au greffe de la cour en date du 11 septembre 2025, les consorts [O] ont fourni , à l’ appui d’ un acte rectificatif du 09/04/2025 de Me [M] [P], Notaire, publié au service de la publicité foncière volume 20025 P n°lll78 (Pièce n°29) et d’ une attestation rectificative du 26/05/2025 publié volume 2025 P n°l557 (Pièce n°30), les explications requises par la Cour dans l’ arrêt mixte s’ agissant de la discordance relevé entre la numérotation des emplacements de parking affectés aux lots 159, 160 et 161 de l’état descriptif de division et les numéros d’emplacements affectés à ces lots sur 1'attestation notariée du 14 octobre 2020.

Les consorts [O] ont conclu le 29 septembre 2025, veille de la clôture, en réplique aux dernières conclusions de l’ intimé, dans l’ hypothèse où celles-ci seraient jugées recevables. Leurs réponses figurent en pages 19 à 27 de leurs dernières écritures. Leurs prétentions demeurent inchangées, à l’exception de la rectification opérée sur le lot n° 161 . Ils ont communiqué deux nouvelles pièces, à savoir les taxes foncières 2024 et 2025 adressées à des membres de l’indivision.

Par conclusions du 2 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] a notifié des conclusions de procédures aux fins de rejet des conclusions et pièces communiquées la veille de la clôture, à 20h51, par les consorts [O].

La réouverture des débats était circonscrite, comme l’exposent les motifs de l’arrêt rendu le 20 février 2025, à «'la discordance constatée entre la numérotation des emplacements de parking affectés aux lots 159, 160 et 161 de l’état descriptif de division et les numéros d’emplacements affectés aux lots 159 et 160 sur l’attestation notariée du 14 octobre 2020». Les parties appelantes étaient invitées à s’ expliquer sur ce point et la partie intimée était autorisée à formuler ses observations éventuelles. Il s’avère qu’elle a conclu en ajoutant de nouveaux moyens ou arguments à ceux développés dans ses précédentes écritures, et produits 23 nouvelles pièces, ce qui inévitablement appelait une réplique. Il s’avère que cette réplique a été apportée la veille de l’ordonnance de clôture, à 20h51, alors que la date de clôture était connue des partis depuis 6 mois, plaçant la partie intimée dans l’impossibilité de prendre connaissance de cette réponse, et au besoin de répliquer utilement avant la clôture de l’instruction.

Dès lors, le dilemme qui se pose à la cour est soit d’admettre toutes les dernières conclusions et pièces communiquées, en dépit du périmètre restreint de réouverture des débats, et de renvoyer de nouveau l’affaire pour permettre au syndicat des copropriétaires de répliquer aux dernières conclusions des consorts [O], soit de les rejeter en bloc. L’affaire ayant déjà donné lieu à réouverture des débats, il convient de rejeter les conclusions et pièces communiquées le 28 août 2025 par le syndicat des copropriétaires et les conclusions en réplique et pièces communiquées le 29 septembre 2025 par les consorts [O]. Il sera tenu compte en revanche des actes rectificatifs et explications fournies les 10 et 11 septembre 2025 par les appelants, conformément à la demande de la cour.

L’ordonnance de clôture de l’ instruction est intervenue le 30 septembre 2025.

Vu les conclusions au fond transmises et notifiées le 25 novembre 2024,'par les consorts [O], et tendant à’voir:

RÉFORMER le jugement rendu le 17 janvier 2021 par le Tribunal Judiciaire de Marseille ;

En conséquence, statuant à nouveau,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la petite Suisse à restituer à Madame [J] [T], venant aux droits de M. [L] [O], à M. [B] [V] [K] [Y] [O], M. [C] [O], M. [N] [O] et Madame [X] [O], les places de parking «'consistants aux lots'» (SIC) n° 81 à 86 et 88 à 160 de la copropriété, soit les emplacements numérotés de 1 à 6 et de 8 à 81 dans le parc auto de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé la Petite Suisse sis [Adresse 9] à [Localité 17] ;

DIRE que cette obligation sera assortie d’une astreinte à la charge du Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier de la petite Suisse de 150 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la [Adresse 19] Suisse de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la petite Suisse à payer à Madame [J] [T] venant aux droits de M. [L] [O], M. [B] [V] [K] [Y] [O], M. [C] [O], M. [N] [O] et à Madame [X] [O], la somme de 2000,00 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la petite Suisse aux entiers dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de M^e Fall Paraiso sur ses offres de droits.

À titre subsidiaire,

Vu l’article 1302 du code civil,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la petite Suisse à rembourser à Madame [J] [T] venant aux droits de M. [L] [O], M. [B] [V] [K] [Y] [O], M. [C] [O], M. [N] [O] et à Madame [X] [O] la totalité des sommes réglées au titre des impositions relatives aux biens cadastrés [Cadastre 13] section I n°[Cadastre 1] portant les numéros de lots de copropriété n°81 à 86 et 88 à 160 sis [Adresse 9] à [Localité 17].

Vu les conclusions au fond transmises et notifiées le 28 novembre 2024,'par le SDC la Petite Suisse, tendant à voir':

Au principal,

Vu la déclaration d’appel

Vu l’article 562 du code de procédure civile

CONSTATER que l’effet dévolutif de l’appel n’a pas joué';

DIRE en conséquence n’y avoir lieu à statuer en l’absence d’effet dévolutif de l’appel principal';

A titre subsidiaire, si la Cour retient l’effet dévolutif de l’appel principal :

CONFIRMER le jugement déféré dans toutes ses dispositions.

A titre infiniment subsidiaire, si la cour réforme le Jugement déféré en ce qu’il a retenu que le Syndicat des copropriétaires La Petite Suisse, bénéficie de la prescription acquisitive sur les lots n°81 à n°161, à l’exception du lot n°87.

DIRE ET JUGER que le Syndicat des copropriétaires n’est pas concerné par la gestion des parkings formant les lots privatifs n°81 à n°161, à l’exception du lot n°87, appartenant aux Consorts [O], qu’il n’est pas responsable de leur usage par des tiers non identifiés, qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs et prérogatives d’en assurer la garde et la surveillance et qu’il ne dispose d’aucun moyen pour les faire libérer à supposer qu’ils soient occupés.

En conséquence,

DÉBOUTER les consorts [O] de leur demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires à faire libérer les places de parking consistants aux lots n° 82 à 86 et 88 à 160 de la copropriété, soit les emplacements numérotés de 1 à 6 et de 8 à 81 dans le parc auto de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 14] sis [Adresse 9] à [Localité 17] et ce, sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la date de la décision à intervenir.

Au visa des article 555 et 910-4 (ancien) du code de procédure civile :

Déclarer irrecevable comme nouvelle et comme non comprise dans les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, la demande «'visant'» (SIC) des Consorts [O] en condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la [Adresse 19] Suisse à rembourser à Madame [J] [T], venant aux droits de M. [L] [O], à M. [B] [O], M. [C] [O], M. [N] [O] et à Madame [X] [O] la totalité des sommes réglées au titre des impositions relatives aux biens cadastrés [Cadastre 13] section I n°[Cadastre 1] portant les numéros de lots de copropriété n°81 à 86 et 88 à 160 sis [Adresse 9] à [Localité 17].

Condamner in solidum les Consorts [O] au paiement d’une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIVATION':

Sur la saisine de la cour':

A titre liminaire, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 954 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée; que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.

Les demandes de «constater» ou «dire et juger» ou même « juger» lorsqu’elles s’analysent en rappels de moyens ne constituent pas de telles prétentions et ne saisissent pas la cour qui examinera en revanche les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien des prétentions figurant au dispositif des conclusions.

En l’espèce le Syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et donc nécessairement sur le chef du dispositif ayant déclaré recevable l’action de [L] [O], [B] [O], [C] [O] , [N] [O] et [X] [O].

Dès lors, la cour n’est saisie d’aucune prétention quand à l’irrecevabilité de l’ action des demandeurs pour défaut d’intérêt et /ou de qualité à agir. La cour n’est donc pas tenue de répondre aux moyens en ce sens développés par l’intimé dans la partie discussion de ses conclusions.

Enfin par l’arrêt mixte du 20 février 2025, la cour a écarté le moyen tiré de l’absence d’effet dévolutif de l’appel et retenu qu’ elle était valablement saisie par la déclaration d’appel, celle-ci ayant produit son effet dévolutif.

Dès lors, le titre de propriété des membres de l’indivision [O] étant acquis, par dévolution successorale, en leur qualité respective d’ héritiers de [S] [O], pour [B], [C], [N] et [X] [O] et en qualité de conjoint survivant de [L] [O] , pour Mme [J] [G] [T], il convient d’examiner si la prescription acquisitive par possession trentenaire , en application de l’article 2272 du code civil peut leur être opposée.

Sur la prescription acquisitive ou usucapion':

Les consorts [O] font valoir en l’espèce les moyens et arguments suivants':

— Sur la défaillance du SDC la Petite Suisse à prouver les qualités de sa possession.

Les consorts [O] ayant démontré leur qualité de propriétaires, il appartient au SDC la petite Suisse de démontrer qu’il est devenu propriétaire par le jeu de la prescription acquisitive.

En l’espèce, pour pouvoir prescrire, l’intimé se borne à soutenir qu’il y a eu un désintérêt des appelants pour les lots litigieux depuis 1967'; la société civile de la Petite Suisse aurait renoncé délibérément à les vendre considérant qu’il n’était pas possible d’imposer aux acquéreurs des appartements l’achat d’un parking privatif, sans pour autant effectuer ensuite une modification du règlement de copropriété. Or, le droit de propriété ne s’éteint pas par le non-usage, les pouvoirs illimités que le propriétaire a sur la chose lui conférant le droit de ne pas en user.

— Le syndicat procède par voie d’affirmations générales. Outre que les lots litigieux sont prévus par le règlement de copropriété comme étant des lots privatifs, qu’ils y sont dûment numérotés pour être identifiés comme tels et qu’ils ne sont pas compris dans les parties communes, l’usage par les copropriétaires comme étant des parties communes n’a pas pour effet d’en modifier la nature. Cet usage ne constitue ni plus ni moins qu’une voie de fait et, à ce titre, une atteinte au droit de propriété.

— Cela traduit une violation délibérée du syndicat prise en la personne de son syndic du règlement de copropriété et des dispositions légales puisque les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. De plus, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] ne peut se prévaloir de sa propre carence dans l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des dispositions d’ordre public applicables à l’immeuble pour établir la prescription acquisitive ; ce qui consacrerait une fraude à la loi. Ainsi, plusieurs déclarations de l’intimé démontrent l’existence de voie de fait et ces déclarations ne sont pas des preuves de la possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

— Enfin, le SDC la petite Suisse est totalement défaillant dans l’administration de la preuve qui lui incombe':

Il ne décrit, ne précise, ni n’établit d’actes matériels de possession à son profit pendant 30 ans.

Il ne justifie pas d’une possession s’établissant sur des actes licites réalisés par ses soins.

Il ne prétend ni ne démontre une possession pour son compte, se prévalant ici de l’usage fait par les copropriétaires ce qui est insuffisant pour conclure que la prescription acquisitive s’est produite au profit du syndicat des copropriétaires, car il faudrait encore pouvoir établir que les membres de la copropriété de l’ensemble immobilier La Petite Suisse ont agi en qualité de représentants du syndicat lorsqu’ils ont utilisé ensemble et régulièrement les lots appartenant privativement à la société civile immobilière de la Petite Suisse.

— Il n’expose, ni n’établit les caractères de la possession continue et non interrompue car indépendamment des actes matériels, on ne sait depuis quand procède son intention de possesseur (animo domini) ; ni depuis quelle date le syndicat des copropriétaires agit dans l’intention de prescrire la propriété.

— Il ne justifie pas davantage du caractère paisible de la possession faute de préciser depuis quand celle-ci pourrait être retenue dans le décompte de l’usucapion.

Il ne démontre pas le moindre caractère public de la possession invoquée.

Il ne justifie pas du caractère non équivoque de la possession invoquée, qu’il confond avec le caractère continu et le caractère public de sa possession'; il ne fait que l’affirmer.

— Enfin, la possession n’est pas invoquée à titre de propriétaire par le SDC la petite Suisse qui se prévaut seulement d’être « fondé à opposer aux consorts [O] la prescription acquisitive, en ce qu’elle tend à la reconnaissance d’un droit réel immobilier au profit de celui qui l’invoque à titre de moyen de défense à la demande visant à ce qu’il soit ordonné au syndicat de faire libérer les places de parking ».

— Le tribunal a inversé la charge de la preuve et dispensé le défendeur de son obligation de prouver les qualités que doivent revêtir sa possession pendant au moins trente ans en application de l’article 1353 du code civil. Dans l’hypothèse d’une possession inefficace, la revendication joue et refoule tout argument': l’écoulement du temps, la négligence et même l’inertie du propriétaire, etc.

— D’une part, l’indivision [O] n’a pas été en mesure de régler les taxes foncières antérieures à 2018, parce que ces impositions étaient adressées au syndicat lequel soutient formellement n’avoir jamais convoqué la société civile de la Petite Suisse aux assemblées générales. Il résulte de l’article 2234 que la prescription ne peut courir qu’à compter du jour où celui contre lequel on l’invoque a pu agir valablement.

— Ainsi, dès lors qu’il résulte des pièces versées aux débats que ce n’est qu’à partir du 20 avril 2018 que le syndicat des copropriétaires a entendu se prévaloir à l’encontre de la société civile immobilière de la Petite Suisse et de ses ayants droits de la prescription acquisitive. Avant cette date, l’indivision [O] était dans l’impossibilité d’ agir par suite de l’ignorance dans laquelle elle était placée par le syndicat en n’étant pas convoquée aux assemblées et en n’étant pas destinataire des impositions qui parvenaient au syndic.

— D’autre part, le syndicat des copropriétaires ne prétend ni ne démontre avoir réglé la moindre taxe foncière à une quelconque date que ce soit ; que ce soit entre 1968 et 1998, comme le fixe le premier juge, ou après, à partir du 19 avril 2020, depuis la demande de communication du comptable public. Sa carence dans l’administration de la preuve d’actes matériels de possession est flagrante.

— Enfin, le premier juge ne précise pas le point de départ du délai de la prescription acquisitive qu’il semble fixer proprio motu en 1968 alors même que la plus ancienne facture communiquée par le syndicat des copropriétaires au titre de sa prétendue possession n’est datée que du 12 mars 2014.

— Or, l’usucapion suppose pour courir la coïncidence de deux éléments : la prise de possession d’une part, et l’effectivité du droit convoité d’autre part. C’est pourquoi on considère que le délai commence à courir le lendemain du jour de l’entrée en possession, mais que son point de départ est différé en présence de droits que leur titulaire ne peut pas réaliser immédiatement. C’est au moment de la prise de possession qu’on se place pour apprécier les conditions de validité de la prescription acquisitive.

— Enfin, pour écarter le règlement des taxes foncières de 2011 à 2019 au profit des demandeurs, le premier juge retient encore : « En outre, s’agissant du courrier de la Direction Générale des Finances Publiques en date du 6 janvier 2020, celui-ci s’adresse à Monsieur [Y] [O] et indique que lui seul, en qualité d’ayant droit, a réglé les taxes foncières de 2011 à 2019. Il convient, par ailleurs, de préciser que Monsieur [Y] [O] n’intervient pas à la présente procédure », Et ce, alors qu’il est constant que Monsieur [B], [V], [K], [Y] [O] est bien partie à la présente procédure depuis la première instance ; son premier prénom étant [B] mais son prénom usuel, [Y].

— Le moyen subsidiaire adverse excluant la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la gestion des parkings relève de la mauvaise foi':

le syndicat a indiqué entretenir les places de parkings litigieuses alors qu’il affirme ici ne pas être « concerné par la gestion des parkings ' » et il convient de rappeler que le syndicat, par l’intermédiaire du syndic, a notamment la charge de faire respecter le règlement de copropriété'; il dispose pour cela de plusieurs moyens comme la note d’information ou l’affichage.

— En cas de confirmation du jugement, le SDC la Petite Suisse n’a jamais réglé la moindre taxe foncière au titre des lots de parkings objets de la prescription acquisitive, ainsi en application de l’article 1302 du code civil, il sera condamné au remboursement de la totalité des sommes réglées par l’indivision [O] au titre des impositions relatives aux biens cadastrés [Cadastre 13] section I n°[Cadastre 1] portant les numéros de lots de copropriété n°81 à 86 et 88 à «'160'». Cette demande n’est pas nouvelle en ce qu’elle constitue l’accessoire ou le complément nécessaire de la demande principale tendant à la libération des bien revendiqués.

Le syndicat réplique que':

— Le jugement déféré a constaté que le SDC la Petite Suisse pour s’opposer aux demandes des consorts [O] en restitution des parkings pouvait leur opposer la prescription acquisitive.

Il est un fait incontestable et d’ailleurs non contesté par les consorts [O], que la société civile de la Petite Suisse et ses associés se sont totalement désintéressés des emplacements de parkings, qu’ils savaient ne pas avoir vendus en même temps que les appartements et alors même qu’ils sont indispensables puisqu’il n’y a pas d’autres parkings que ceux-ci.

— Les copropriétaires ont par ailleurs toujours considéré les parkings comme des parties communes.

Sans l’intervention d’un inspecteur des impôts zélé, la situation serait restée en l’état et l’intervention aujourd’hui après plus de 50 ans de silence d’une partie des indivisaires ne s’explique que par la possibilité d’essayer de monnayer la vente des parkings et réaliser un gain totalement inespéré.

— Depuis le début, les parkings sont librement utilisés par les copropriétaires comme s’il s’agissait d’une partie commune et ils sont entretenus par le syndicat des copropriétaires. Ainsi, les charges de copropriété correspondant aux tantièmes affectés aux lots correspondant aux parkings n’ont jamais été appelées et ont toujours été réparties entre les autres copropriétaires.

— Les consorts [O] ne contestent pas n’avoir jamais contribué aux charges communes. En l’espèce, le SDC la petite Suisse est en mesure de se prévaloir d’une possession continue, paisible, publique et non équivoque de plus de 50 ans à la vue et à la connaissance d’ailleurs de la société civile de la Petite Suisse, qui ne pouvait pas ignorer l’usage qui était fait de ses parkings.

— Par ailleurs, il est rappelé qu’aux termes de l’article 2258 du code civil, le propriétaire en titre ne peut lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

— Le SDC la petite Suisse au regard des éléments du dossier, peut se prévaloir d’une possession paisible, aucun acte de violence ne peut lui être imputé. Sa possession est publique, le Syndicat, à compter de la disparition de la société civile la petite Suisse, a traité aux yeux de tous les parkings comme des parties communes. Sa possession est non équivoque le Syndicat a agi comme propriétaire en traitant les parkings comme des parties communes.

— A titre infiniment subsidiaire, si la cour devait réformer le jugement déféré en ce qu’il a retenu que le SDC la petite Suisse bénéficie de la prescription acquisitive, la demande formée à l’encontre de l’intimé de faire libérer les places de parkings, au surplus, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, est totalement irrecevable, infondée et serait d’ailleurs impossible à exécuter. Comme le souligne d’ailleurs les consorts [O] dans leurs conclusions, les places de parking constitutives de lots privatifs ne sont pas occupées par le SDC la petite Suisse, mais par différents propriétaires, occupants et/ou visiteurs.

— Les parkings sont ainsi de façon aléatoire occupés, ou pas, par des personnes non identifiées, et il en est ainsi depuis plus de 50 ans. Le SDC la petite Suisse n’a pas à s’immiscer dans la gestion des lots privatifs, il n’a strictement aucun droit ni pouvoir pour en interdire l’accès ou pour faire libérer les places de parkings. Il appartient aux consorts [O] de faire valoir leur droit à l’égard des occupants et prendre les mesures nécessaires, afin de signaler qu’il s’agit de parkings privatifs ou d’en interdire l’accès. En conséquence et dans toutes les hypothèses, les consorts [O] seront nécessairement déboutés de leurs demandes.

— La demande de remboursement des impositions réglées par les consorts [O] est soulevée pour la première fois en appel. Elle est irrecevable sur la base de l’article 555 du code de procédure civile et de l’article 910-4 du même code.

Sur ce':

En droit, il ressort de l’article 2272 du Code civil que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans, abrégé à 10 ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble.

L’article 2261 précise que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Selon l’article 2262, les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession, ni prescription.

L’article 2265 du même code précise que pour compléter la prescription , on peut joindre à sa possession , celle de son auteur, de quelque manière qu’ on lui ait succédé , soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux

L'' article 2266 ajoute que ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit, de sorte que 1e locataire, le dépositaire, l’usufruitier et tous autres qui détiennent précairement le bien ou le droit du propriétaire ne peuvent le prescrire.

L’article 2271 prévoit que la prescription acquisitive est interrompue lorsque le possesseur d’un bien est privé pendant plus d’un an de la jouissance de ce bien soit par le propriétaire, soit même par un tiers.

La possession légale utile pour prescrire ne peut s’établir à l’origine que par des actes d’occupation réelle et se conserve tant que le cours n’en est pas interrompu ou suspendu.

Le caractère équivoque de la possession relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. La possession est équivoque si les actes du possesseur ne révèlent pas son intention de se conduire en propriétaire.

Est par exemple équivoque l’ occupation autorisée initialement dans la perspective d’un projet immobilier qui n’a pas été réalisé ultérieurement.

Il est constant que le juste titre est celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription , quelle que soit la qualité de l’aliénateur.

En l’espèce , le Syndicat des Copropriétaires ne revendique pas être titulaire d’un juste titre. A cet égard il est constant que selon l’état descriptif de division de la copropriété, les lots de parking litigieux sont référencés comme lots privatifs et non comme parties communes. Il doit donc démontrer une possession pendant au moins trente ans , à titre de propriétaire, répondant aux critères de l’article 2261du code civil, c’est à dire continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque.

Or, le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’exécution de travaux de réfection des parkings que par une facture du 12 mars 2014 qui fait état de travaux de réfection des enrobés et de marquage des places de parking, exécutés courant 2013. S’ il produit un tableau excel mentionnant , au regard de chaque emplacement de parking, la quote-part initiale des charges qui lui est attribuée, soit 10/10800 , ramenée à zéro, ce document interne ne s’appuie sur aucune justification d’une modification de l’état descriptif de division ni du règlement de copropriété fixant la répartition des charges. Il s’agit donc d’une preuve à soi même qui ne démontre rien quant à la volonté de la copropriété de considérer ces emplacements de parking comme des parties communes.

Si les comptes de la copropriété versés aux débats pour la période 2009-2018 ne montrent aucun versement émanant de la SCI La Petite Suisse ou des consorts [O], la période couverte est insuffisante pour établir le désintérêt du copropriétaire des emplacements de parking, pendant 30 ans, et, réciproquement, la possession du syndicat des copropriétaires pour cette même durée.

Enfin, s’agissant de l’occupation occasionnelle ou intermittente des emplacements de parking par des copropriétaires ou des occupants de l’ immeuble, elle ne saurait caractériser des actes matériels de possession non équivoques à titre de propriétaire, des emplacements de stationnement revendiqués et encore moins une possession pour le compte du syndicat des copropriétaires, quand bien même ces résidents auraient été persuadés de stationner leur véhicule sur des parties communes de la copropriété en question.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires n’établit pas les conditions de l’usucapion et doit être débouté de ce moyen , le jugement étant infirmé en ce qu’il a retenu la prescription acquisitive du SDC La Petite Suisse sur les lots n° 81 à n° 161, à 'exception du lot n° 87.

En revanche le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes des consorts [O] tendant à obtenir la condamnation du syndicat à libérer les emplacements de stationnement précités. En effet , il n’est pas soutenu que ces emplacements seraient condamnés par des dispositifs de type arceau posés par le syndicat . L’ accès à ces places de stationnement est libre, sous réserve de remettre aux consorts [O] les dispositifs d’ouverture des portail et portillon d’ accès à la copropriété pour leur permettre de disposer de leurs places de stationnement. Dès lors, il appartiendra aux consorts [O] de faire leur affaire de la libération des emplacements de stationnement occupés par des résidents de la copropriété ou des tiers visiteurs.

Compte tenu de l’issue du litige, le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens dont distraction au profit de M^e Fall Paraiso sur ses offres de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile . En revanche, compte tenu de l’ issue du litige et de la position respective des parties, l’équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l’une ou l’autre.

PAR CES MOTIFS':

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Vu l’arrêt mixte limitant la réouverture des débats à la discordance relevée quant à la numérotation des lots de parking,

Écarte des débats et déclare irrecevables les conclusions et pièces communiquées le 28 août 2025 par le syndicat des copropriétaires La Petite Suisse et les conclusions en réplique et pièces communiquées le 29 septembre 2025 par les consorts [O],

Infirme le jugement en ce qu’ il a':

Constaté que le Syndicat des copropriétaires La Petite Suisse, représenté par son syndic en exercice la société O. Traverso, bénéficie de la prescription acquisitive sur les lots n°81 à n°161, à l’exception du lot n°87, situés au sein de l’ensemble immobilier du [Adresse 10], et selon le règlement de copropriété et l’état descriptif de division établi le 25 mars 1966 par Maître [I], Notaire à [Localité 15],

Condamné in solidum Monsieur [L] [O], Monsieur [B] [O], Monsieur [C] [O], Monsieur [N] [O], Madame [X] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires La Petite Suisse, représenté par son syndic en exercice la société O.Traverso, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamné in solidum Monsieur [L] [O], Monsieur [B] [O], Monsieur [C] [O], Monsieur [N] [O], Madame [X] [O] aux entiers dépens de l’instance,

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau des chefs infirmés

Déboute le Syndicat des copropriétaires La Petite Suisse de sa prétention tendant à opposer aux membres de l’indivision [O], demandeurs à l’action, la prescription acquisitive sur les lots n°81 à n° 86 et n° 88 à n°161, constitués d’emplacements de parking privatifs, situés au sein de l’ensemble immobilier du [Adresse 10], et selon le règlement de copropriété et l’état descriptif de division établi le 25 mars 1966 par Maître [I], Notaire à [Localité 15],

Condamne le syndicat des copropriétaires La Petit Suisse aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Fall Paraiso sur ses offres de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leur demande respective au titre des frais non compris dans les dépens,

Rejette toute autre prétention.

LE GREFFIER LE PRESIDENT