COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 18 JUIN 2025

N° 2025 / 191

N° RG 24/06911

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNDPL

SCI [B]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jean-François JOURDAN

M^e Eric VEZZANI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 14 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00013.

APPELANTE

SCI [B]

dont le siège social est chez Mme [H] [Adresse 7], prise en la personne de sa gérante en exercice demeurant audit siège de la société

représentée M^e Jean-François JOURDAN, membre de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Carole DUNAC-BORGHINI, membre de la SCP E BORGHINI. C BORGHINI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]

représenté par son syndic en exercice la SARL FRANCE AZUR SYNDIC, dont le siège est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

représentée et plaidant par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par assignation du 23 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a fait citer la SCI [B], en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sa condamnation:

— au paiement de la somme de 89851,13 € au titre des charges de copropriété échues impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2021, date du commandement de payer, et des charges non échues mais cependant exigibles en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965;

— au paiement de la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts;

— au paiement de la somme de 2000 € en vertu de l’article 700 du CPC outre les dépens en ceux compris les frais d’une exécution forcée;

Par jugement rendu le 14 mai 2024, le Tribunal a statué ainsi:

REJETONS la demande de sursis à statuer,

REJETONS toutes demandes concernant la prescription des sommes réclamées,

CONDAMNONS la SCI [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 110 706,84 € avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2021, date du commandement de payer, au titre des charges de copropriété échues impayées et des charges non échues mais cependant exigibles en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965;

REJETONS la demande de délais de paiement,

CONDAMNONS la SCI [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS la SCI [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 800 € en application de l’article 700 du CPC;

CONDAMNONS la SCI [B] aux dépens de la procédure en ceux non compris les frais d’une exécution forcée;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit en vertu de l’article 492-1 ancien et de l’article 481-1 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe en date du la SCI [B] a interjeté appel de cette décision.

Elle sollicite:

REFORMER LE JUGEMENT DU 14 MAI 2024

STATUANT A NOUVEAU

Vu la procédure actuellement pendante devant la 4 ème chambre du Tribunal de Nice RG 22/04951, dans laquelle [B] sollicite l’annulation des assemblées de 2021 et de 2022, privant le syndic de tout pouvoir

Vu les moyens développés pour l’annulation des assemblées de 2021, de 2022 et de 2023 Vu le défaut du pouvoir du demandeur, et l’incapacité pour agir

ORDONNER le sursis à statuer jusqu’à ce qu’une décision soit rendue au sujet de ces deux assemblées

Vu le décompte non probant produit par le syndicat des copropriétaires

Vu l’intervention de la Mairie

Vu la carence du syndicat des copropriétaires dans la gestion de l’immeuble squatté

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de toutes ses demandes fins et conclusions

A TITRE SUBSIDIAIRE

PRONONCER la prescription des sommes réclamées pour la période antérieure au 23 décembre 2017

ACCORDER à la SCI [B] les délais les plus larges de deux ans pour régler le passif éventuellement fixé par le tribunal, en excluant les sommes faisant déjà l’objet de condamnation en octobre 2015 et celles antérieures au 23 décembre 2017

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à payer à la SCI [B] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— que le syndicat des copropriétaires est géré par le Cabinet France Azur Syndic depuis 2018 avec d’importantes défaillances,

— que la copropriété est composée de 3 copropriétaires dont le copropriétaire majoritaire LINOI INVEST, société de marchand de biens, qui veut mettre en difficulté les deux autres en augmentant indûment les charges, pour acquérir leur bien à bas prix,

— que l’immeuble est squatté sans que le syndic n’agisse et se dégrade,

— que le copropriétaire majoritaire en accord avec le syndic a détruit les parties communes et ses parties privatives, sans son accord en toute impunité,

— que le site du syndic indique qu’une AG s’est tenue le 26 mars 2021 alors qu’il n’en est rien,

— que le 22 septembre 2022 le syndic convoque une AG pour le 19 octobre 2022, notifiée le 8 novembre 2022,

— que des procédures en nullité de ces AG sont en cours,

— qu’il y a lieu de surseoir à statuer dans l’attente du résultat de ces procédures, dans le cadre desquelles le syndicat ne conclut pas,

— que ce sursis à statuer permettrait de vérifier la représentation valide du syndicat par le syndic dans la cadre d’une assignation en recouvrement des charges,

— que les pièces sur lesquelles se fondent le syndicat pour justifier de sa créance sont critiquables, le contrat de syndic n’est ni paraphé, ni numéroté, ni daté et pour une durée illégale de 39 mois, 36 mois étant la durée maximale, il est surchargé et raturé,

— qu’elle y découvre une AG du 6 décembre 2022 ni convoquée ni notifiée,

— que les décomptes débutent par des soldes négatifs non justifiés,

— que certaines demandes sont prescrites,

— que les mises en demeure n’ont pas été notifiées,

— que les AG n’ayant pas été valablement tenues les comptes n’ont pas été approuvés,

— que les travaux pour lesquels les fonds ont été appelés n’ont pas été approuvés,

— qu’elle a été condamnée en 2013 et 2015 au paiement de charges,

— que ce sont les squatteurs de la société LINOI INVEST qui ont dégradé l’immeuble de sorte que c’est à cette dernière d’assumer les travaux de remise en état,

— qu’en première instance le principe du contradictoire n’a pas été respecté faute de communication régulière des pièces,

— que subsidiairement des délais de paiement sont sollicités.

Le syndicat des copropriétaires conclut:

Vu les articles 10, 10-1 et 19-2 de la Loi du 10 Juillet 1965,

Vu les pièces versées aux débats

Il est demandé à la Cour d’Appel de :

DEBOUTER la SCI [B] de toutes ses demandes fins et conclusions.

CONFIRMER le jugement du 14 mai 2024 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a :

CONDAMNE la SCI [B] à payer la somme de 110.706,84 euros,

DEBOUTE la SCI [B] de sa demande de délais de paiement.

Y ajoutant :

CONDAMNER la SCI [B] à payer la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens recouvrés directement au profit de M^e VEZZANI pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision préalable.

Il soutient:

— que l’appelante est débitrice chronique de charges de copropriété et a déjà été condamnée à deux reprises,

— qu’il connaît en conséquence des problèmes de gestion outre des problèmes matériels du fait de la dégradation du bâti justifiant un arrêté de péril imminent du 11 août 2017,

— qu’il a été nécessaire de voter d’importants et onéreux travaux, dont le financement incombe aux copropriétaires,

— que diverses mises en demeures ont été adressées à l’appelante visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 notamment le 2 décembre 2020 outre un commandement de payer du 26 janvier 2021,

— que la demande de sursis doit être rejetée puisque toute assemblée générale est exécutoire de plein droit,

— que les charges les plus anciennes réclamées étant exigibles au 1er janvier 2016, elles ne sont pas prescrites,

— que l’appelant est en possession de toutes ses pièces, dans le respect du principe du contradictoire,

— que le syndic a été désigné par l’AG du 26 mars 2021 pour 36 mois, le contrat est signé et valable tant que l’AG du 26 mars 2021 n’est pas annulée,

— que l’appelante prétend n’avoir pas été convoquée à l’AG du 6 décembre 2022 dont le PV ne lui aurait pas été notifié mais elle n’en sollicite pas la nullité,

— que l’appelante a été mise en demeure à plusieurs reprises sans avoir contesté les sommes réclamées si ce n’est dans la présente procédure,

— que la société LINOI INVEST est propriétaire depuis 2020 et l’arrêté de péril est de 2017 de sorte qu’elle ne saurait être responsable des dégradations,

— que ses demandes dans le cadre de la présente procédure sont expurgées des condamnations de 2013 et 2015,

— qu’il s’oppose à tout délai de paiement.

Par ordonnance, l’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer

Il résulte de l’article 378 du code de procédure civile que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en ses alinéa 2 et 3 que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d’assemblée, sans annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.

La SCI [B] sollicite qu’il soit sursis à statuer dans l’attente du jugement du tribunal judiciaire de NICE amené à se prononcer sur sa demande en nullité des assemblées générales des copropriétaires de l’immeuble objet des présentes en date des 26 mars 2021 et 19 octobre 2022 et, ainsi, sur la validité de la désignation du syndic, à défaut de laquelle le syndic n’a pas qualité pour agir dans la présente procédure.

Or, l’action en nullité contre une assemblée générale de copropriétaires, si elle suspend certains travaux pour deux mois, n’affecte pas les autres décisions, qui sont immédiatement exécutoires, tant que l’assemblée générale n’a pas été définitivement annulée.

Aussi, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté le sursis à statuer sollicité.

Sur la validité du contrat de syndic

Le syndic a été désigné au point 4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2021, pour 39 mois ce qui dépasse la durée maximale de 36 mois prévue à l’article 21 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965.

Une instance en nullité de cette assemblée générale est pendante devant le tribunal judiciaire de NICE.

Pour autant, tant que cette assemblée générale n’est pas annulée, ses résolutions sont exécutoires, y compris celle désignant le syndic.

Sur la prescription des sommes réclamées

Avant la loi ELAN du 23 novembre 2018, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyait un délai de prescription pour les actions personnelles en copropriété de 10 ans.

Suite à cette loi, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose par renvoi à l’article 2224 du code civil que les actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par 5 ans.

L’article 2 du code civil précise que la loi ne dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif.

L’article 2222 du même code indique qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour d’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Comme l’a retenu le premier juge, l’action personnelle entre copropriétaires et syndicat des copropriétaires se prescrivaient par 10 ans jusqu’à la loi du 23 novembre 2018 puis par 5 ans à compter de cette date. Les charges les plus anciennes réclamées dans la présente instance sont exigibles depuis le 1er janvier 2016. Un délai de prescription de 10 ans s’appliquait alors jusqu’au 1er janvier 2026.

Néanmoins, étant donné que le délai de 10 ans n’a pas expiré avant l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, un nouveau délai de 5 ans a commencé à courir le 23 novembre 2018, sans toutefois pouvoir excéder un délai total de 10 ans, jusqu’au 23 novembre 2023. L’assignation, interruptive de prescription, a été délivrée le 23 novembre 2022 donc avant l’expiration du délai de prescription.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la SCI [B] en irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires pour prescription.

Sur la communication des pièces en première instance

Si une erreur a été initialement commise dans la numérotation des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, elle a été rectifiée, de sorte que le principe du contradictoire a été respecté en première instance comme en appel.

Sur la convocation à l’assemblée générale du 6 décembre 2022

Quand bien même la SCI [B] n’aurait pas été convoquée à l’assemblée générale du 6 décembre 2022, faute pour elle d’en avoir sollicité et obtenu la nullité, cette assemblée demeure régulière et exécutoire.

Sur l’approbation des comptes

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès verbaux des assemblées générales de 2018 à 2023, approuvant les comptes correspondants, sans que la SCI [B] ne rapporte la preuve de l’irrégularité de ses assemblées quant à l’approbation des comptes.

Sur l’imputation des travaux de réfection de l’immeuble à la SCI LINOI INVEST

Il n’est pas contesté que la SCI LINOI INVEST soit devenue propriétaire suivant jugement d’adjudication du 5 mars 2020.

Or l’arrêté de péril imposant l’exécution de gros travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble est du 11 août 2017, de sorte que, comme l’a retenu le premier juge, la SCI LINOI INVEST ne peut être responsable des dégâts causés par l’incendie avant qu’elle ne soit devenue propriétaire.

Sur l’envoi des mises en demeure

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats une mise en demeure en date du 2 décembre 2020 ainsi qu’une autre en date du 31 mai 2023, visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Si leur envoi n’est pas justifié par un accusé de réception, il est justifié des actes suivants:

— commandement de payer délivré le 26 janvier 2021,

— sommation de payer délivrée le 28 octobre 2022,

— sommation de payer en date du 7 août 2023.

En conséquence, la SCI [B] a été à de nombreuses reprises mise en demeure de régler ses charges.

Sur les appels de fonds travaux

Si la SCI [B] conteste certains appels de fonds travaux, qui n’auraient pas été approuvés en assemblée générale, elle ne précise pas lesquels.

Sur l’imputation des condamnations des jugements de 2013 et 2015

Il résulte du décompte manuel produit (pièce 24) qu’il a été expurgé du montant de la condamnation non encore réglé sur le jugement de 2015 et des causes du jugement de 2013 ayant été réglées.

Ce décompte commence avec un crédit au bénéfice de la SCI [B].

Sur la demande au titre des charges

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance. Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.

Retenant que le syndicat des copropriétaires produit les pièces probantes et pertinentes à l’appui de sa demande à l’encontre de la SCI [B], en paiement des charges échues et non échues devenues exigibles en vertu de l’article précité et après déduction des frais injustifiés ou non indispensables non discutés en appel, c’est valablement que le premier juge a condamné cette dernière à payer la somme de 110 706,84€, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2021, date du commandement de payer, au titre des charges de copropriété échues impayées et des charges non échues mais cependant exigibles en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, selon décompte du 1er avril 2023 et relevé de compte au 15 janvier 2024.

Sur la demande de délais de paiement

Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Un tel aménagement de la dette n’est envisageable que si son montant le permet eu égard aux facultés contributives du débiteur et si les propositions faites pour son apurement permettent à celui-ci de s’en acquitter dans le respect des droits du créancier.

L’octroi d’un délai de paiement n’est pas de plein droit et ne peut bénéficier qu’au débiteur de bonne foi.

La SCI [B] ne verse aux débats aucune pièce justificative de sa situation financière et des difficultés alléguées à ce titre.

Elle a cessé de payer les charges de copropriété en imposant sa défaillance aux autres copropriétaires, qui doivent faire face seuls à ces charges pourtant nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, ce qui est contraire à la bonne foi.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI [B] a déjà fait l’objet de deux condamnations pour non paiement des charges de copropriété en 2013 et 2015.

Les sommes dues sont importantes.

Il est indéniable que le syndicat des copropriétaires s’est trouvé privé de légitimes rentrées de fonds pendant plusieurs années, mettant en difficultés l’équilibre financier de la copropriété, qui doit faire face à des travaux importants eu égard à l’arrêté de péril de 2017 et l’obligeant à engager une nouvelle procédure judiciaire.

Le jugement est ainsi confirmé en ce qu’il a condamné la SCI [B] à lui payer la somme de 800€ de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La SCI [B] est condamnée à 1500€ d’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens d’appel, avec distraction au profit de M^e VEZZANI, avocat.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement procédure accélérée au fond rendu le 14 mai 2024 par le Tribunal judiciaire de NICE,

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la SCI [B] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL FRANCE AZUR SYNDIC, la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE la SCI [B] aux entiers dépens de l’appel recouvrés au profit de M^e VEZZANI, avocat.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE