COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 28 MAI 2025

Rôle N° RG 21/09642 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHWUD

S.C.I. SOPHIE

C/

S.A.S. DIANA

Copie exécutoire délivrée

le : 28 Mai 2025

à :

M^e Denis ASTRUC

M^e Pierre-philippe COLJE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de [Localité 4] en date du 18 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00104.

APPELANTE

S.C.I. SOPHIE

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Denis ASTRUC, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

S.A.S. DIANA

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-philippe COLJE de la SELARL DEFEND & ADVISE – AVOCATS, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant:

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 août 2016, la SCI Sophie, bailleresse, et la SAS Diana, preneuse, ont conclu un bail commercial dérogatoire concernant un hôtel-restaurant dénommé ' [5]' sis [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de 24 mois à compter du 20 août 2016 et moyennant un loyer de 4.700 ' net de taxes, outre le paiement de la taxe foncière.

Le 30 septembre 2016, la SAS Diana était destinataire d’un courrier de la commission communale de suivi des prescriptions du service prévention et sécurité de [Localité 4] lui indiquant que des interrogations persistaient sur la dangerosité et la vétusté de la chaudière et sur la ventilation du local, lui précisant qu’une expertise devait être organisée avant le 5 novembre 2016, avec une demande de sécurisation du cheminement de propagation des fumées desservant les étages jusqu’à la sortie.

Le 2 novembre 2016, le Bureau Veritas a effectué, en présence d’un représentant du bailleur, une expertise de l’état d’entretien et de fonctionnement des installations de chauffage et de ventilation, concluant à un état général non satisfaisant au regard de la ventilation du local de la chaufferie et de la cuve fioul.

En l’absence de réalisation des travaux préconisés, une lettre recommandée avec accusé de réception, avant mise en demeure, de la commission communale de prescription a été adressée le 2 août 2017, valant relance de réaliser lesdits travaux sous peine d’avis défavorable à la poursuite de l’activité de l’établissement.

Le 20 novembre 2017, la SAS Diana a envoyé, par l’intermédiaire de son conseil, une mise en demeure de faire exécuter les travaux, sous peine de résiliation du contrat de bail.

La SAS Diana, considérant que cette mise en demeure n’a pas été suivie d’effet, a résilié le bail de manière anticipée par lettre recommandée du 7 décembre 2017, à compter du 1er janvier 2018, avec libération des lieux le 31 décembre 2017.

Le 11 janvier 2018, la SCI Sophie écrivait à la preneuse que l’établissement était parfaitement exploitable au 31 décembre 2017 avec menace de poursuites judiciaire à son encontre, lui reprochant d’avoir décidé d’exploiter un établissement concurrent à compter du 1er janvier 2018.

Par acte du 30 janvier 2018, la SCI Sophie a fait assigner la SAS Diana devant le tribunal de grande instance de Digne les Bains aux fins notamment de voir:

— dire et juger que la résiliation par anticipation du bail du 29 août 2016 est fautive,

— condamner la SAS Diana au paiement des sommes de 35.932 ' au titre des loyers restant dûs, 15.176 ' au titre des loyers antérieurs, 4.700 ' au titre du mois de décembre 2017 et 4.800 ' correspondant au solde de la taxe foncière 2017.

Par jugement en date du 18 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Digne les Bains a:

— débouté la SCI Sophie de l’intégralité de ses demandes,

— condamné la SCI Sophie à payer à la SAS Diana la somme de 3.500 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Sophie à supporter les entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de M^e Colje, conformément aux offres de droit,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le tribunal a retenu, à cet effet, que:

— le bail litigieux met les grosses réparations à la charge du bailleur, tout en excluant la mise aux normes et le remplacement des éléments qui ont fait l’objet d’une rature contresignée, mais ne charge le preneur que de l’entretien de la chaudière et du chauffe-eau sans viser la cuve de fioul et les structures de désenfumage qui relèvent du gros oeuvre et des grosses réparations,

— il est produit plusieurs procès-verbaux de la commission communale de sécurité depuis le 28 février 2013 exigeant la réalisation de travaux au sein de l’établissement,

— le preneur, dont il n’est pas établi que l’ensemble des éléments techniques examinés par ladite commission ait été porté à sa connaissance avant la signature du bail, a pu à bon droit estimer que les préconisations à réaliser sur demande de la commission de sécurité relevaient des travaux de gros oeuvre à la charge du bailleur s’agissant d’une réalisation d’équipements de structure tenant à la mise en sécurité de l’ouvrage au regard du risque incendie et enfumage,

— c’est également à bon droit que le preneur a adressé une mise en demeure LRAR le 20 novembre 2017 à son bailleur le 20 novembre 2017, qualifiant les travaux de grosses réparations à sa charge et le mettant en demeure de faire procéder sous quinzaine aux travaux demandés à défaut de quoi il serait mis fin au bail,

— le procès-verbal de la commission de sécurité du 18 décembre 2017 dont se prévaut la SCI Sophie ne constitue pas un avis favorable à la poursuite de l’exploitation de tout ou partie de l’établissement qui est subordonnée à la commission de suivi des prescriptions de février 2018,

— à la date de l’expiration du délai d’un mois imparti par la mise en demeure, soit le 21 décembre 2017, le bailleur n’était pas en mesure de justifier d’une mainlevée sans réserve des préconisations de la commission de sécurité, ni d’un avis favorable définitif à la poursuite de l’exploitation,

— en prétendant avoir réalisé lesdits travaux, sans toutefois en justifier, la SCI Sophie a reconnu qu’en tout état de cause, ils relevaient des grosses réparations réservées au bailleur,

— il est également manifeste que si les travaux ont été réalisés, ils l’ont été de manière tardive alors que les préconisations étaient anciennes et avaient été réitérées,

— face à cette incertitude, c’est à bon droit que le preneur a pu délocaliser son activité commerciale, étant souligné que le procès-verbal de la commission de sécurité du 18 décembre 2017 avait subordonné l’appréciation des dispositifs à des essais d’efficacité et avait renvoyé le dossier à une commission ultérieure en février 2018,

— la résiliation anticipée du bail ne peut être considérée comme fautive ou abusive en l’état de ces éléments.

Par déclaration en date du 24 octobre 2019, la SCI Sophie a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance d’incident du 2 juillet 2020, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire du rôle de la cour, sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile.

L’affaire a été rétablie le 28 juin 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 janvier 2024, la SCI Sophie demande à la cour de:

Vu l’article L 145-5 du code de commerce,

Vu les articles 1103, 1104, 1226, 1231 à 1231-7, 1709 et 1728 du code civil,

et après avoir jugé que:

— la résiliation unilatérale anticipée par la SAS Diana du bail dérogatoire conclu le 29 août 2016 est fautive,

— la SAS Diana doit indemniser la SCI Sophie de la perte du loyer et de ses accessoires prévus jusqu’au terme du bail convenu le 20 août 2018,

— la résiliation anticipée fautive justifie que la SCI Sophie réclame à la SAS Diana le paiement des 5 premiers mois de loyer dont elle avait été dispensée en considération d’un bail exécuté jusqu’à son terme,

— la SAS Diana ne justifie pas s’être acquittée du loyer du mois de décembre 2017, ni des charges des mois de novembre et décembre 2017,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a:

* débouté la SCI Sophie de l’intégralité de ses demandes,

* condamné la SCI Sophie à payer à la SAS Diana la somme de 3.500 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la SCI Sophie à supporter les entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de M^e Colje, conformément aux offres de droit,

* ordonné l’exécution provisoire,

Y ajoutant,

— condamner la SAS Diana à payer à la SCI Sophie les sommes suivantes:

* 36.283,55 ' au titre de l’indemnisation des loyers correspondant à la période du 1er janvier 2018 au 20 août 2018,

* 15. 767,74 ' au titre des loyers des mois d’août, septembre, octobre et novembre 2016,

* 4.745,95 ' au titre du loyer restant dû du mois de décembre 2017,

* 4.800 ' au titre du solde dû sur la taxe foncière 2017,

— condamner la SAS Diana à payer à la SCI Sophie la somme de 5.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

La SAS Diana, suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 avril 2022, demande à la cour de:

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 septembre 2019 par le tribunal judiciaire de [Localité 4],

— débouter la SCI Sophie de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI Sophie à verser à la SAS Diana la somme de 3.500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Sophie aux enti*ers dépens d’appel distraits au profit de M^e Philippe Coljé, membre de la SELARL Defend & Advise-avocats, sur affirmation de son droit.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 11 mars 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation unilatérale du bail par la SAS Diana

La SCI Sophie soutient que la résiliation unilatérale du bail à l’initiative de la SAS Diana est fautive en ce que l’établissement n’a jamais été immédiatement exposé à une décision municipale de fermeture administrative durant toute l’exécution du bail.

Elle s’appuie notamment sur l’avis favorable en date du 17 juin 2016 à l’ensemble de l’établissement ( hébergement et restauration) émis par la commission, juste avant la conclusion du bail et souligne que si un avis défavorable a été envisagé le 18 décembre 2017, à défaut d’exécution des travaux, elle justifie avoir réalisé l’ensemble des préconisations administratives, comme cela a pu être constaté par la commission le 18 décembre 2017, suite à une visite du 8 décembre 2017. Elle précise que lors de cette visite, à laquelle la preneuse assistait, aucune éventualité d’une quelconque fermeture de l’hôtel n’a été envisagée, laquelle, en tout état de cause, doit être décidée par le maire, après la notification d’une mise en demeure préalable, qui en l’espèce, n’est jamais intervenue.

Elle relève que:

— le bail pouvait l’amener à contraindre la SAS Diana à effectuer les travaux de sécurité incendie, de tels travaux consistant en la pose d’équipements et d’adaptations mineures de l’existant ne pouvant être assimilés à de grosses réparations,

— en toute hypothèse, il est démontré qu’elle avait fait réaliser lesdits travaux avant que la SAS Diana ne décide de résilier le bail,

— la mise en demeure réceptionnée le 21 novembre 2017 prévoit un délai de 15 jours pour réaliser les travaux alors que la clause résolutoire du bail précise que la résolution ne peut intervenir qu’après un délai d’un mois de persistance de l’inexécution visée dans le commandement et que le bail ne stipulait pas qu’une telle clause au profit du locataire,

— en se plaçant dans le cadre de l’article 1226 du code civil, la résolution unilatérale du bail par voie de notification suppose une inexécution grave du débiteur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la preneuse assimilant de mauvaise fois une proposition d’avis défavorable évoquée par la commission le 18 septembre 2017 à une décision d’interdiction d’exploiter qui n’a jamais été prise,

— la SAS Diana a notifié précipitamment sa décision de résiliation du bail le 7 décembre 2017, avant le passage de la commission le lendemain en ce qu’elle savait que la bonne réalisation des travaux serait constatée et ce alors qu’elle avait acquis le fonds de commerce d’un restaurant situé sur le trottoir d’en face l’amenant à transférer sans délai son activité.

La SAS Diana considère en premier lieu que les travaux à effectuer selon la commission de suivi de prescriptions, ne ressortaient pas de réparations dites d’entretien à la charge du locataire mais bien de grosses réparations devant être mises en oeuvre par le bailleur. Elle souligne que l’appelante a elle-même fini par procéder aux travaux, mettant en évidence qu’elle estimait qu’elle devait le faire.

Elle soutien être fondée, au visa de l’article 1217 du code civil, en sa résiliation du bail aux torts de la SCI Sophie, en ce que celle-ci n’a pas exécuté les travaux dans le délai qui lui était imparti, soulignant que la résiliation a produit effet dès la réception de la lettre par le bailleur, soit le 8 décembre 2017, de sorte qu’il est établi qu’au jour de l’envoi de la lettre de résiliation, le bailleur n’avait pas respecté ses obligations contractuelles, d’autant que la validité des travaux effectués n’a été constatée qu’après la résiliation du bail.

Elle rappelle que, contrairement aux affirmation adverses, l’établissement a bien été frappé d’une interdiction d’exploiter par décision du 18 septembre 2017, de sorte que ses craintes étaient parfaitement fondées. Elle conteste enfin que le fait que sa résiliation n’était qu’une manoeuvre en ce qu’elle souhaitait acquérir un établissement concurrent, alors qu’elle n’a acquis le fonds de commerce voisin que le 21 décembre 2017, soit postérieurement à la date de résiliation du bail.

Les parties sont en l’état d’un bail commercial dérogatoire en date du 29 août 2016 aux termes duquel la SCI Sophie a donné à bail commercial à la SAS Diana des locaux sis [Adresse 3] à Digne les Bains, pour une durée de 24 mois commençant à courir le 20 août 2016 pour se terminer le 20 août 2018, à usage exclusif d’une activité d’hôtellerie et restauration.

Ledit bail met les grosses réparations à la charge du bailleur tout en excluant la mise aux normes et le remplacement des éléments, qui font l’objet d’une rature contresignée par les parties. En revanche, il prévoit expressément que seul l’entretien de la chaudière et du chauffe eau incombe au preneur.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est ainsi tenu sans qu’il soit besoin d’une obligation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il ne s’agit pas d’une exécution instantanée effectuée dès la remise matérielle des lieux et l’obligation de délivrance pèse sur le bailleur tout au long du bail.

En l’espèce, il ressort des différents avis de la commission de sécurité de [Localité 4] contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public que:

— le 28 février 2013, la réalisation des prescriptions suivantes est préconisée: création d’une ventilation basse dans la cuisine et la chaufferie, installation d’une vanne d’arrêt gaz à l’extérieur de l’établissement, avant pénétration des canalisations à l’intérieur de l’établissement et l’équipement de la cuve à fioul d’une vanne police permettant l’arrêt de l’alimentation fioul depuis l’extérieur;

— le 17 novembre 2015, il est réclamé la création d’une ventilation au niveau de la cuisine et une ventilation basse au niveau du local de la cuve ( ajout de prescription),

— le 21 mars 2016, les mêmes prescriptions susvisées sont formulées, avec cette fois, en l’absence de réponse de l’exploitant, la proposition d’un avis défavorable à l’ensemble de l’établissement ( hébergement et restauration) avec mise en demeure de réaliser les travaux sous deux mois avant fermeture de l’établissement,

— le 12 juillet 2016, il est constaté la création d’une ventilation au niveau de la cuisine mais qu’une prescription reste à lever datant de 2013, à savoir la création d’une ventilation basse au niveau du local de la chaufferie et la cuve fioul avec demande d’un passage d’un professionnel pour effectuer ces travaux.

Le 30 septembre 2016, la SAS Diana est destinataire d’un courrier recommandé de la commission de sécurité faisant part d’ interrogations persistantes sur la dangerosité et la vétusté de la chaudière ainsi que la ventilation du local, avec demande d’expertise par un organisme agréé et recommandant, dans l’attente et à l’analyse du risque, de sécuriser le cheminement desservant les étages jusqu’à la sortie afin d’éviter une propagation des fumées.

Le Bureau Veritas, dans son rapport suite à sa visite du 2 novembre 2016, va formaliser un certain nombre d’observations sur le chauffage et la ventilation tenant à la vanne police fuel, le bas de rétention sous le brûleur fioul et tant sur l’évacuation que l’amenée d’air qui sont obturées.

Par lettre recommandée du 2 août 2017 avant mise en demeure adressée à la SAS Diana, faisant suite à l’avis de la commission de sécurité du 3 juillet 2017, il est demandé sous un délai de deux mois, la fourniture de l’attestation de la réalisation d’une ventilation basse et haute dans le local de la chaufferie et de la cuve fioul ainsi de justifier de la mainlevée des recommandations du Bureau Veritas dans son rapport du 2 novembre 2016, précisant qu’à défaut de retour dans le délai, un avis défavorable à la poursuite de l’activité de l’établissement pourra être émis.

Selon l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toute les autres réparations sont d’entretien.

Les réparations dites d’entretien incombent au preneur mais les réparations concernant la solidité et la structure générale de l’immeuble restent à la charge du bailleur.

En outre, les travaux de mise en conformité des locaux avec les prescriptions administratives relèvent de l’obligation du bailleur, sauf stipulation expresse contraire. Or, la clause du bail libellée comme suit’ Il est expressément stipulé ici que l’entretien de la chaudière et du chauffe eau est à la charge du preneur tandis que les grosses réparations, à l’exception de la mise aux normes en vigueur et le remplacement de ces éléments ( mention qui fait l’objet d’une rature) sont à la charge du bailleur’ n’est pas suffisamment explicite sur ce point en ce qu’elle ne charge le preneur que de l’entretien de la chaudière et du chauffe eau sans viser la cuve de fioul et les structures de désenfumage.

Les travaux réclamés par la commission de sécurité ne consistaient en de simples réparations d’entretien en ce qu’ils incluaient une mise en conformité tant de la chaudière que de la cuve fioul, ouvrages qui présentaient un caractère de dangerosité en raison d’un risque de propagation des fumées, de nature à justifier une menace de fermeture de l’établissement.

Compte tenu de la nature des travaux en cause, impliquant la réalisation d’équipements de structure tenant à la mise en sécurité de la chaudière et de la cuve fioul au regard d’un risque incendie et enfumage, ceux-ci incombaient au bailleur. Au demeurant en prétendant avoir effectué les travaux ainsi préconisés, la SCI Sophie a, de fait, admis, que de lesdits travaux relevaient des grosses réparations réservées au bailleur.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Il n’est pas contesté que par lettre recommandée en date du 20 novembre 2017, la SAS Diana mis en demeure la SCI Sophie d’exécuter, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la présente, les travaux demandés par le Service de prévention et sécurité de la ville de Dignes les Bains, travaux dont il est rappelé qu’ils incombent au bailleur, précisant qu’à défaut, elle serait dans l’obligation de mettre fin au bail.

Cette mise en demeure a été réceptionnée par l’appelante le 21 novembre 2017.

Le 7 décembre 2017, soit à l’expiration du délai de quinzaine, la preneuse a adressé une lettre recommandée à la bailleresse ayant pour objet la résiliation du bail commercial liant les parties à compter du 1er janvier 2018 pour manquement grave à ses obligations tenant au défaut de réalisation des travaux alors que 'le Service de prévention et sécurité de la ville de [Localité 4] a émis un avis défavorable à l’exploitation de l’hébergement du rez-de-jardin et menacé de prononcer un avis défavorable à la poursuite d’activité de l’ensemble de l’établissement su les travaux n’étaient pas effectués'.

Cette lettre a été réceptionnée par la société appelante du 8 décembre 2017. Cette dernière prétend que cette résiliation est fautive en ce qu’à cette date, les travaux avaient été exécutés. Elle s’appuie un procès-verbal de la commission de sécurité du 18 décembre 2017, suite à une réunion du 8 décembre 2017, qui constate toutefois que des travaux de désenfumage de la cage d’escalier ont certes été effectués, mais sans pouvoir émettre un avis sur l’efficacité de ce dispositif, qui nécessite un essai par un technicien compétent, et soumet l’avis favorable au résultat des tests d’enfumage, avant renvoi du dossier à la prochaine commission de suivi des prescriptions en février 2018.

Comme l’a souligné à juste titre le premier juge, ce procès-verbal ne constitue donc pas un avis favorable à la poursuite de l’exploitation de tout ou partie de l’établissement qui reste subordonné à la commission de suivi des prescriptions devant se tenir en février 2018.

Si en application des dispositions du bail et comme le fait valoir la SCI Sophie, la mise en demeure d’exécuter une obligation ouvre un délai d’un mois et non de quinze jours pour se prévaloir de la résiliation de plein droit du contrat, le délai d’un mois a couru à compter du 21 novembre 2017 et le 21 décembre 2017, la bailleresse n’était pas en mesure de rapporter la preuve d’une mainlevée des préconisations de la commission de sécurité, ni d’un avis favorable définitive à la poursuite de l’exploitation de l’établissement. A cet égard, la cour observe que pour justifier de la prétendue bonne exécution des travaux des travaux avant la résiliation anticipée du bail, la SCI Sophie communique une pièce 15 consistant en un rapport d’essai dressé par les établissements Dessaud, faisant suite aux observation de la commission du 18 décembre 2017, attestant du bon fonctionnement du dispositif d’enfumage, rapport qui date du 23 novembre 2018, soit près d’un an après.

Or, l’exécution des travaux imposés par l’administration est de l’essence même de l’obligation de délivrance du bailleur, compte tenu de la destination contractuelle et de l’obligation de maintenir les lieux en état de servir à l’usage auquel ils sont destinés.

Il est établi, en l’espèce, que la chaudière et la cuve à fuel étaient affectées de vices relevant de la sécurité incendie et que cette situation était connue de la bailleresse depuis plusieurs années, a minima à compter de 2013, sans qu’il soit par ailleurs démontré que la preneuse en ait été informée au moment de la signature du bail. La prétendue exécution de ces travaux par la SCI Sophie sans aucun justificatif probant puisque l’intervention de la commission le 8 décembre 2017 n’a pas permis d’obtenir la mainlevée des préconisations ainsi qu’un avis favorable à la poursuite de l’activité d’hôtellerie-restauration et était en toute hypothèse particulièrement tardive, alors que le bail avait pris naissance le 20 août 2016 et que la SAS Diana était déjà destinataire, dès le 30 septembre 2016 d’un premier courrier l’informant de la dangerosité et de la vétusté des ouvrages en cause. Il doit être rappelé qu’une mise en demeure valant relance de réaliser les travaux dans un délai de deux mois sous peine d’avis défavorable à la poursuite de l’activité de l’établissement a été adressée le 2 août 2017 et que face à l’inertie du bailleur laquelle était susceptible d’entraîner des conséquences graves pour le preneur, confronté à une menace de fermeture de son exploitation en raison de défauts de conformité majeurs affectant certains ouvrages et pointés à de multiples reprises par l’administration, a légitimement pris l’initiative de résilier de manière anticipée le bail.

Il ne peut, dans ces conditions, être fait grief à la SAS d’avoir recherché d’autres locaux pour poursuivre son activité professionnelle à compter du 1er janvier 2018, au vu des manquements de la bailleresse, d’autant qu’ au moment de la résiliation du bail, elle n’avait pas encore acquis le fonds de commerce devant lui permettre de continuer son exploitation.

Le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que cette résiliation unilatérale n’était pas fautive doit donc être confirmé.

Sur les sommes réclamées par la SCI Sophie

Au regard de la solution apportée au présent litige et en l’état de la résiliation du bail avec libération des lieux au 31 décembre 2017, la SCI Sophie n’est pas fondée à réclamer le montant des loyers correspondant à la période courant du 1er janvier 2018 au 20 août 2018.

La société appelante réclame également la somme de 15.767,74 ' correspondant aux loyers des mois d’août, septembre, octobre et novembre 2016, soutenant qu’il avait été convenu entre les parties que la preneuse ne s’acquitterait du paiement du loyer qu’à compter du 1er décembre 2016, sous réserve que le bail se poursuive jusqu’à son terme.

Le contrat liant les parties stipule à l’article 4 ' loyer’ que ' Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de 4.700 ' net de taxes. Le preneur s’engage à payer le loyer ci-dessus fixé d’avance entre les mains du bailleur ou de son mandataire, sans aucune demande de leur part et pour la première fois le 1er décembre 2016.'

Il ne ressort nullement de ces dispositions que le preneur a été dispensé de payer les quatre premiers mois de loyer sous la condition que le bail se poursuive jusqu’au 20 août 2018.

En l’absence d’autre élément probant sur ce point, la SCI Sophie sera déboutée de ce chef de prétention.

Sur la taxe foncière, dont il ressort de l’article 6 du bail, qu’elle est à la charge du preneur, la bailleresse soutient que pour 2017, le montant de cet impôt s’est élevé à 11.850 ' et que la SAS Diana n’a réglé qu’une somme de 7.050 ' au titre des provisions ( 705 ' par mois), de sorte qu’elle reste redevable d’un solde de 4.800 '.

Elle produit l’avis d’impôt 2017 au titre de la taxe foncière faisant état d’un montant à payer de 7.891 ' et non 11.850 ' comme elle le prétend. La SAS Diana, qui n’apporte aucune explication dans ses écritures sur cette demande et ne communique que des justificatifs partiels de règlements des provisions au titre de la taxe foncière, sera condamnée au paiement de la somme de 841 ' au titre du solde de la taxe foncière ( 7.891-7.050).

La SCI Sophie fait enfin valoir que la SAS Diana n’a pas réglé le loyer du mois de décembre 2017, étant précisé qu’elle sollicitait devant le premier juge la condamnation de la preneuse au paiement de la somme de 4.745,95 ' au titre de cette échéance et que le tribunal a manifestement omis de statuer dessus.

La SAS Diana allègue avoir effectué ce paiement, faisant valoir que la preuve implicite résulterait du courrier du conseil de la SCI Sophie du 11 janvier 2018, contestant la résiliation anticipée mais ne faisant pas état de cette absence de paiement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. La société intimée ne produit aucune pièce établissant qu’elle s’est bien acquittée du paiement du loyer du mois de décembre 2017 dont elle était pourtant redevable. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 4.745,95 ' correspondant au loyer du mois de décembre 2017.

Le jugement sera en définitive confirmé en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté la SCI Sophie de ses demandes au titre du solde de la taxe foncière 2017 et du loyer du mois de décembre de la même année.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Digne les Bains sauf en ce qu’il a débouté la SCI de ses demandes au titre du solde de la taxe foncière 2017 et du loyer du mois de décembre 2017,

Statuant à nouveau sur ces points,

Condamne la SAS Diana à payer à la SCI Sophie les sommes de :

—  4.745, 95 ' correspondant au loyer du mois de décembre 2017,

—  841 ' au titre du solde de la taxe foncière 2017,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Laisse les dépens de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, à la charge de la SCI Sophie.

Le Greffier, La Présidente,