COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 30 AVRIL 2025

Rôle N° RG 21/07392 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHPBB

[D] [X]

C/

S.A.S. ROSES DE MAI

Copie exécutoire délivrée

le : 30 Avril 2025

à :

M^e Emmanuel DI MAURO

M^e Benoît PORTEU DE LA MORANDIERE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 20 Avril 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/02969.

APPELANT

Monsieur [D] [X]

né le 17 Mars 1973 à [Localité 3] (06), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Emmanuel DI MAURO de la SELAS DI MAURO EMMANUEL, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

S.A.S. ROSES DE MAI

anciennement [J]

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Benoît PORTEU DE LA MORANDIERE de la SCP SCP PORTEU DE LA MORANDIERE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Antoine BAUDART de la SELARL ANTARES, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte du 29 mai 2009, M. [D] [X] a acquis de M. [T] [R] un fond artisanal de services minutes, cordonneries, clés et gravures, exploité dans un local situé sur le parking du supermarché SUPER U sis [Adresse 1] sur la commune de [Localité 4].

Le 1er juin 2009, un document intitulé ' bail’ a été signé entre M. [D] [X], désigné comme ' preneur’ et la SAS [J] désignée comme ' bailleur'.

Par acte extra-judiciaire du 24 mai 2017, la SAS [J] a fait signifier à M. [X] un congé, lui laissant le préavis de deux mois contractuellement prévu pour quitter les lieux.

Par acte du 16 juin 2017, M. [D] [X] a fait assigner la SAS [J] devant le tribunal de grande instance de Grasse afin de voir dire et juger que la convention signée le 1er juin 2009 est un bail commercial et d’en tirer toute conséquence sur l’absence de validité du congé délivré.

M. [X] s’est maintenu dans les lieux au-delà du délai visé dans le congé, en dépit des demandes de la SAS [J] qui souhaitait mettre en oeuvre des travaux sur le parking du supermarché et de sa proposition de relogement commercial.

M. [X] ne parvenant plus à accéder à son local du fait de la fermeture du parking, a fait assigner la SAS [J] devant le juge des référés aux fins principalement de voir ordonner l’arrêt des travaux et de faire cesser le trouble manifestement illicite induit par la fermeture du parking.

Par ordonnance du 5 décembre 2018, le juge des référés, constatant la saisine préalable de la présente juridiction, s’est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes au profit du juge de la mise en état, et a dit n’y avoir lieu à référé.

La SAS [J] a repris les travaux et a procédé à la destruction du parking ainsi que de l’emplacement du local exploité par M. [X].

Par jugement en date du 20 avril 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a:

— déclaré irrecevable comme prescrite la demande présentée par M. [D] [X] en qualification de la convention du 1er juin 2009 en bail commercial,

— débouté M. [D] [X] de ses demandes de nullité de la convention du 1er juin 2009 et du congé délivré le 24 mai 2017, et de ses demandes subséquentes en réintégration des locaux et en indemnisation de son matériel et de son préjudice d’exploitation,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M. [D] [X] à payer à la SAS [J], devenue la SAS Roses de mai, la somme de 2.000 ' en application des disposition de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [D] [X] de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [D] [X] aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu que:

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription:

— le point de départ de la prescription biennale applicable à la demande tendant à la requalification d’une convention en bail commercial court à compter de la date de la conclusion du contrat, peu importe que celui ait été renouvelé par avenants successifs,

— M. [X] estime en premier lieu qu’il n’ y pas prescription dans la mesure où la SAS [J] a commis une fraude rendant son action imprescriptible en ce qu’elle s’est présentée comme le propriétaire des lieux alors que les locaux appartiennent à la SCI Le Santon et étaient exploités par la SAS [J], ce qui n’est pas contesté,

— si la qualité de la SAS [J] n’a pas été correctement reprise dans l’acte du 1er juin 2009, il n’existe pas de lien de causalité entre cette fausse présentation et une intention du bailleur de se soustraire à l’application du régime des baux commerciaux,

— le contrat était parfaitement explicite sur son caractère précaire et le fait que la SAS [J] soit présentée comme bailleur est sans effet sur la demande de requalification présentée par M. [X],

— ce dernier prétend également que cette demande aurait été présentée par voie d’exception et aurait donc le caractère perpétuel d’un moyen de défense, alors que la demande de requalification de la convention en bail commercial a été formée par voie d’action et non par voie d’exception comme un simple moyen de défense,

— l’action en requalification se prescrivait par deux ans à compter de la signature de la convention et l’assignation a été délivrée plus de huit ans après,

Sur la demande en nullité de la convention et du congé:

— la fausse présentation de la SAS [J] comme propriétaire des locaux n’a eu aucune incidence sur la perception que M. [X] a pu avoir de la qualification du contrat,

— la demande en requalification de la convention d’occupation précaire en bail commercial ayant été déclarée irrecevable comme prescrite, le caractère précaire dudit contrat ne sera pas remis en cause par la présente juridiction,

— dès lors rien ne faisait obstacle à la signature d’un contrat de sous-location précaire entre le locataire principal et un sous-locataire, de sorte que la SAS [J], en sa qualité de locataire principal, disposait de la qualité pour conclure une convention précaire avec un éventuel sous-locataire,

— les clauses de cette convention ont été consenties entre les parties et elles permettaient en particulier à chacune d’elles, d’y mettre fin à tout moment, sous réserve d’un préavis de deux mois,

— il n’y a pas lieu à nullité du congé, la SAS [J] ayant appliqué les clauses contractuellement convenues entre les parties,

— s’agissant du dol invoqué par M. [X] tiré du fait que la SAS [J] s’est prévalue sciemment d’une fausse qualité pour tromper son consentement, les termes de la convention étaient particulièrement explicites quant au caractère temporaire de l’occupation des locaux et à l’absence de droit au renouvellement ou droit au maintien dans les lieux du preneur et le fait que le document s’intitule ' bail’ ne suffit pas à remettre en cause la précarité de la convention formellement consentie par M. [X], qui n’a pu croire qu’il s’engageait dans autre chose qu’une convention précaire.

Par déclaration en date du 17 mai 2021, M. [D] [X] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 28 janvier 2025, M. [D] [X] demande à la cour de:

— infirmer le jugement de première instance et statuant à nouveau,

— prononcer la nullité du bail signé le 1er juin 2009,

— prononcer la nullité du congé délivré le 24 mai 2017,

— dire et juger que le bail signé le 1er juin 2009 entre M. [X] et la SAS [J] est soumis au statut des baux commerciaux,

A titre subsidiaire,

— juger la clause de renonciation aux statuts des baux commerciaux comme non écrite,

En tout état de cause,

— ordonner la réintégration de M. [X] dans son local lequel devra être reconstruit à l’identique sous astreinte de 200 ' par jour de retard,

— condamner la SAS Roses de mai à indemniser M. [X] de la destruction de son matériel

à hauteur de 45.317,04 ' TTC,

— condamner la SAS Roses de mai à indemniser M. [X] de sa perte d’exploitation depuis la fermeture et la destruction de son local, à savoir 100.000 ' à parfaire,

— débouter le défendeur de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SAS Roses de mai à verser à M. [X] la somme de 3.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Roses de mai, suivant ses dernières conclusions notifiées le 19 octobre 2021, demande à la cour de:

Vu les articles L 145-60 et suivants, L 145-1 et suivants du code de commerce,

Vu l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— confirmer le jugement du 20 avril 2021 du tribunal judiciaire de Grasse rendu entre les parties en déclarant à nouveau,

A titre principal,

— dire que l’action en requalification d’une convention en bail commercial se prescrit par deux ans à compter du jour de sa conclusion ;

— dire que la demande de M. [X] est présentée par voie d’action et non d’exception ;

— dire et juger que le comportement de la société Roses de mai (anciennement dénommée [J]) n’est pas constitutif d’une fraude ;

— dire et juger que le comportement de la société Roses de mai (anciennement dénommée [J]) n’est pas non plus constitutif d’un dol entraînant la nullité de la convention litigieuse ;

— par conséquent, dire et juger que l’action en requalification par M. [X], de la convention du 1er juin 2009 en bail commercial, est prescrite ;

— débouter M. [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Roses de mai (anciennement dénommée [J]);

— dire que la destruction de son local est intervenue régulièrement à l’encontre d’un occupant sans droit ni titre ;

A titre subsidiaire,

— constater la mauvaise foi de M. [D] [X] quant à la connaissance qu’il avait de la portée de ses engagements relativement à la convention litigieuse ;

— constater que la convention litigieuse en date du 1er juin 2009 remplit l’ensemble des

conditions d’une convention d’occupation précaire ;

— constater que l’activité pratiquée par M. [D] [X] ne remplit pas l’ensemble des conditions cumulatives lui permettant de bénéficier du statut des baux commerciaux ;

En conséquence :

— dire et juger que la convention du 1er juin 2009 est une convention d’occupation précaire;

— dire et juger que le congé en date du 24 mai 2017 a été valablement délivré ;

— dire et juger que les indemnisations sollicitées au titre de la destruction du matériel et

de la perte d’exploitation ne sont pas justifiées ;

— dire que la destruction de son local est intervenue régulièrement à l’encontre d’un occupant sans droit ni titre ;

— condamner M. [D] [X] à verser à la société Roses de mai (anciennement dénommée [J]) la somme de 30.000 ' en réparation des préjudices subis ;

A titre très subsidiaire et demandes supplémentaires relevant de l’appel incident,

— condamner M. [D] [X] à régler à la société Roses de mai, (anciennement dénommée [J]) le montant des loyers sur la base de leur valeur locative depuis les cinq dernières années à compter de la signification de l’assignation ;

En conséquence :

— désigner tel expert qu’il lui plaira avec pour mission d’évaluer la valeur locative réelle

pratiquée sur le marché pour fixer le montant du loyer lequel devra :

* convoquer les parties ;

* se rendre sur place ;

*se faire communiquer tous les documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

* visiter les lieux situés [Adresse 1], les décrire, les photographier, en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés employés par le preneur dans ces locaux et sur ce fonds ;

* rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer sa valeur locative réelle du marché afin de fixer le montant du loyer

* recueillir tous dires et observations des parties ;

* remettre un pré-rapport aux parties afin de leur permettre de formuler toutes

observations utiles avant le rapport définitif ;

— dire que l’expert saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du tribunal de grande instance dans les quatre mois de sa désignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises ;

— fixer la provision à consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert,

— ordonner la compensation des sommes dues au titre de la régularisation du loyer avec les indemnités qui seraient susceptibles d’être dues au titre de l’indemnité de la perte d’exploitation de M. [X] depuis le 15 octobre 2018.

En tout état de cause,

— condamner M.[D] [X] à verser à la société Roses de mai (anciennement dénommée [J]) une somme de 10.000 ' au titre des frais irrépétibles de l’instance

— condamner M. [D] [X] aux entiers dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 4 février 2025.

MOTIFS

Il convient de rappeler que M. [X] a introduit la présente procédure, par acte du 16 juin 2017, à l’encontre de la SAS Roses de mai ( anciennement SAS [J]) aux fins de voir dire et juger que la convention signée le 1er juin 2009 est en réalité un bail commercial et, d’en tirer toutes les conséquences sur l’absence de validité du congé qui lui a été délivré.

En cause d’appel, comme devant le premier juge, M. [X] demande, à la fois de la cour, qu’il prononce la nullité de cette convention et qu’il en ordonne la qualification en bail commercial, demandes quelque peu contradictoires en ce que la cour ne saurait qualifier un contrat annulé, mais qu’il conviendra malgré tout de traiter comme deux demandes distinctes.

Dans ses dernières écritures, M. [X] invoque en premier lieu de la nullité de la convention du 1er juin 2009 avant de revendiquer le statut des baux commerciaux comme étant applicable à défaut de statut dérogatoire valide.

Sur la nullité de la convention du 1er juin 2009

M. [X] conclut à la nullité de ladite convention invoquant, tour à tour:

— la fraude commise par la SAS [J] ( désormais SAS Roses de mai) qui s’est faussement présentée comme le propriétaire des locaux,

— le dol, résultant de l’usage par cette dernière de cette fausse qualité pour tromper son consentement.

Les parties sont en l’état d’un acte sous seing privé en date du 1er juin 2009 par lequel la SAS [J], représentée par son président, M. [H] [J], a consenti à M. [D] [X] un bail dans les conditions suivantes:

' Désignation. Le bailleur autorise le preneur à occuper le parking du supermarché SUPER U sis [Adresse 1], un emplacement vide de toute construction d’une surface de 30 m² (…) Le preneur est autorisé à demeurer sur l’emplacement sus-désigné dans la construction mobile installé depuis le mois de novembre 1991.'

Il est, par ailleurs précisé, que le preneur pourra exercer dans les lieux l’activité de cordonnerie et 'clé-minute’ à l’exclusion de toute autre activité et que la présente convention est consentie moyennant une redevance annuelle en principale d’un montant de 5.520 ' HT, soit un loyer mensuel de 460 HT.

Ledit bail comporte, en préambule, la stipulation suivante:

' Le bailleur est propriétaire d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1], exploité à usage de supermarché SUPER U. Cet ensemble immobilier comporte un parking. Sur ce parking, depuis le mois de novembre 1991, une construction mobile est installée aux fins d’exploitation d’une activité de cordonnerie et de ' clé-minute'. L’objet de la location étant une dalle en béton laquelle est installée, à titre temporaire, une construction mobile, le bailleur ne peut garantir au preneur une durée déterminée, ni lui concéder un droit au renouvellement. Le preneur déclare expressément avoir connaissance de cette précarité, en raison de laquelle la présente convention n’est pas soumise aux dispositions des articles L 145-1 à L 145-60 du code de commerce, pas plus qu’aux dispositions du décret du 30 septembre 1953. En conséquence, le preneur ne saurait avoir droit à aucun renouvellement, indemnité ou droit au maintien dans les lieux.'

Enfin, s’agissant de la durée de la convention, il est mentionné que ' La présente convention est consentie et acceptée pour une durée indéterminée à compter du 1er juin 2009. Chacune des parties aura la faculté de révoquer la présente convention moyennant le respect d’un préavis de deux mois.'

S’agissant de la fraude, il ressort de la convention litigieuse que la SAS [J] s’est présentée comme le bailleur ' propriétaire d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1], exploité à usage de supermarché SUPER U’ alors qu’il n’est pas contesté que les locaux appartiennent, en réalité à la SCI Le Santon, dont M. [J], au jour de la signature de l’acte, était également associé, mais étaient exploités par la SAS [J].

Si effectivement la qualité de la SAS [J] n’a pas été correctement reprise dans la convention querellée, il n’en demeure pas moins que M. [X] échoue à rapporter l’existence d’une intention frauduleuse de la société [J] dans l’intention d’échapper à une règle de droit obligatoire.

En effet, le fait pour la SAS [J] de se déclarer propriétaire des lieux procède davantage d’une confusion entre les deux entités, en ce que d’une part, la SAS [J] exploitait bien ces locaux et d’autre part, que M. [H] [J] était associé des deux sociétés au moment de la signature de l’acte. En outre, comme l’a relevé à juste titre le tribunal la SAS [J], en sa qualité d’exploitant, aurait dû se présenter comme le locataire principal, qui n’a jamais été interdite par le propriétaire de procéder à une sous-location de l’espace donné dans le cadre de la convention du 1er juin 2009 à M. [X].

En tout état de cause, cette présentation erronée n’a eu aucune incidence sur la nature du régime mis en oeuvre et plus particulièrement sur le statut des baux commerciaux. La SAS [J] n’avait aucun intérêt à se prévaloir de la qualité de propriétaire plutôt que celle de locataire principal, pour souscrire une convention d’occupation précaire non soumise au statut des baux commerciaux. La mise en place d’un bail commercial n’est pas une règle impérative et propriétaire ou non du bien immobilier, la SAS [J] pouvait conclure une convention d’occupation précaire.

En d’autres termes le seul fait de se déclarer à tort bailleur ne saurait être révélateur d’une volonté d’échapper à une règle impérative de droit, dès lors que la convention signée entre les parties ne nécessitait pas que la SAS [J] ait la qualité de propriétaire des lieux et qu’en dépit de cette erreur, le contrat était parfaitement explicite sur son caractère précaire et la volonté de ne pas consentir un bail commercial.

Concernant le dol invoqué par M. [X], celui-ci prétend que le fait pour la SAS [J] de s’attribuer une fausse qualité est une manoeuvre constitutive d’un dol au sens de l’article 1137 du code civil, en ce qu’elle a eu pour conséquence de tromper son consentement.

En vertu de l’article 1116 du code civil, dans sa version applicable au litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

L’aspect psychologique du dol implique que les manoeuvres, mensonges ou silence aient provoqué chez l’autre partie une erreur déterminante de son consentement.

Il convient de rappeler que le dol ne se présume pas et qu’il appartient à la victime de rapporter la preuve que son cocontractant a pratiqué des manoeuvres telles qu’il est évident que sans ces manoeuvres elle n’aurait pas contracté. Il faut donc que les manoeuvres, mensonges ou silence aient provoqué chez l’autre partie une erreur déterminante de son consentement.

Tel n’est manifestement pas le cas en l’occurrence en ce que les termes de la convention signée, notamment le résumé en préambule, étaient parfaitement clairs quant à la précarité de l’occupation des locaux, leur caractère temporaire, l’absence de droit au renouvellement ou au maintien dans les lieux et la non application du statut des baux commerciaux. Ainsi le fait pour la SAS [J] de s’être présentée à tort comme le propriétaire des locaux, au lieu de l’exploitant, est sans effet sur le caractère précaire de la convention qui a été consentie à M. [X], lequel en était parfaitement informé, compte tenu des termes très explicites du contrat. Il s’ensuit qu’il n’a pu se méprendre sur le sens de la convention qu’il signait, peu importe l’erreur commise sur la qualité du bailleur, laquelle n’a pas été pas été déterminante de son consentement.

M. [X] ne pouvant se prévaloir ni d’une fraude, ni d’un dol de la SAS [J], permettant de prononcer la nullité de la convention du 1er juin 2009, le congé délivré par acte d’huissier du 24 mai 2017 n’est pas nul, la SAS [J] ayant appliqué les clauses contractuellement convenues entre les parties, en ce qu’un préavis de deux mois a été laissé à l’appelant pour libérer les lieux.

Sur la requalification de la convention d’occupation précaire en bail commercial

Au visa de l’article L 145-1 du code de commerce, M. [X] conclut à l’irrégularité de la convention précaire au motif que celle-ci que celle-ci est soumis au statut des baux commerciaux.

La société intimée lui oppose la prescription de son action.

Conformément à l’article L 145-60 du code de commerce, les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

Le point de départ du délai de prescription biennale applicable à la demande tendant à la requalification d’une convention en bail commercial court à compter du jour de la conclusion du contrat, même si celui-ci a fait l’objet de renouvellements successifs.

En outre, comme l’a relevé à juste titre le tribunal, si la qualité de la SAS [J] n’a pas été correctement reprise dans l’acte du 1er juin 2009, cette circonstance qualifiée par l’appelant de fraude est dépourvue de tout lien avec la revendication du statut des baux commerciaux.

En effet, la convention du 1er juin 2009 était parfaitement explicite sur son caractère précaire, de sorte que la qualité de co-contractant, bailleur ou locataire principal, est sans emport. La fraude alléguée est ainsi dépourvue de tout lien avec la demande de requalification en bail commercial et ne saurait rendre la demande imprescriptible.

Enfin , devant la cour, M. [X] ne soutient plus que cette demande aurait été présentée par voie d’exception et aurait ainsi le caractère perpétuel de moyen de défense.

En l’espèce, l’action a été intentée par M. [X] par assignation du 16 juin 2017, soit plus de huit ans après la signature de la convention du 1er juin 2009. Celle-ci est donc prescrite et M. [X] est irrecevable à revendiquer le statut des baux commerciaux.

En cause d’appel, pour échapper à la prescription, M. [X] affirme que la convention d’occupation précaire est inexistante, faute de précarité objective. Il considère qu’à défaut d’une telle précarité, les parties sont liées par un bail dérogatoire au sens de l’article L 145-5 du code de commerce, avec pour conséquence que le preneur étant resté dans les lieux à l’issue d’un délai de trois ans, il s’est opéré un nouveau bail dont l’effet est réglé par les articles L 145-1 et suivants du code de commerce. Il ajoute que la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut né du fait du maintien dans les lieux à l’issue d’un bail dérogatoire n’est pas soumise à la prescription biennale de l’article L 145-60 du code de commerce.

La société Roses de mai conteste une telle analyse, estimant que le contrat litigieux est bien une convention d’occupation précaire.

En vertu de l’article L 145-5-1 du code de commerce, n’est pas soumise au présent chapitre, la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

M. [X] prétend qu’il est inimaginable qu’il n’ait pas voulu se placer volontairement et de façon éclairée en dehors de la protection du statut des baux commerciaux. Il expose qu’il a acquis le 29 mai 2009 le fonds artisanal de M. [R] pour un prix de 39.000 ' dont l’unique valeur consiste en son emplacement sur le parking du supermarché profitant ainsi de l’achalandage de la clientèle de ce dernier.

Or, il a déjà été rappelé que M. [X] avait connaissance de la portée de ses engagements et il n’était pas nécessaire de disposer de connaissances juridiques pour faire une lecture claire de l’acte et de comprendre la précarité de l’occupation qui lui était consentie.

Par ailleurs, la possibilité de dénoncer la convention à tout moment moyennant un préavis bref (deux mois) ainsi que la modicité de la redevance, dont il ressort des pièces produites par l’intimée qu’elle est largement inférieure à la valeur locative du marché, constituent également des indices de la précarité de l’occupation.

Quant à la condition posée à l’article L 145-5-1 susvisé tenant à l’existence de circonstances exceptionnelles ne dépendant pas de la seule volonté des parties, il y a lieu de préciser que de telles circonstances doivent exister au moment de la conclusion du contrat.

En l’espèce, les lieux consistent en une dalle de béton, située sur un parking, avec une construction mobile et temporaire érigée dessus. Il est établi que ce parking est rattaché au supermarché SUPER U, parking dont la fonction essentielle est de recevoir la clientèle fréquentant le supermarché mais non d’y exploiter un commerce. C’est donc à juste titre que la société Roses de mai soutient que l’usage commercial de ce parking ne pouvait qu’être exceptionnel, d’autant que des travaux d’agrandissement de ce supermarché ont été programmées, impactant nécessairement le parking.

Il est donc justifié, de la part de la SAS Roses de mai, de circonstances exceptionnelles au sens de l’article L 145-5-1 du code de commerce, de sorte que le contrat conclu entre les parties est bien une convention d’occupation précaire et non un bail dérogatoire au sens de l’ article L 145-5, lui permettant d’échapper à la prescription biennal de l’article L 145-60.

La cour observe, en outre, que :

— le fait que le local soit une construction mobile, installée à titre temporaire, ne permet pas de lui conférer une stabilité, quand bien même ce chalet est relié à l’électricité.

— lorsque le supermarché est fermé, M. [X] se voit imposer l’obligation de fermer son commerce et il ne peut poursuivre l’exploitation de son activité en dehors des créneaux d’ouverture et de fermeture du supermarché et n’a donc pas de clientèle propre.

Ces éléments corroborent d’autant plus l’absence de bail dérogatoire consenti au profit de l’intéressé qui suppose que les conditions permettant de revendiquer le statut des baux commerciaux soient réunies tenant notamment à la disposition d’un local déterminé et d’une clientèle qui lui est propre.

Par voie de conséquence, la clause de renonciation au statut des baux commerciaux ne peut être réputée non écrite s’agissant d’une convention d’occupation précaire.

Il n’est pas contesté qu’en dépit du congé qui lui a été délivré le 24 mai 2017 lui impartissant un préavis de deux mois pour libérer les locaux, M. [X] est resté dans les lieux alors qu’il était occupant sans droit, ni titre, la convention d’occupation précaire ayant pris fin. Il ressort par ailleurs des pièces produites que la société Roses de mai lui a demandé à plusieurs reprises de récupérer son matériel et ses effets et a effectué une proposition de relogement.

Dans le cadre des travaux engagés, celle-ci a été contrainte de procéder à la démolition du parking et de fait à l’emplacement de M. [X].

Le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [X] de ses demandes subséquentes de réintégration dans les locaux , d’indemnisation de son matériel et de perte d’exploitation, ne peut qu’être confirmé.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. [D] [X] de sa demande tendant à dire et juger que le contrat conclu est un bail dérogatoire au sens de l’article L 145-5 du code de commerce lequel est soumis au statut des baux commerciaux né du fait du maintien dans les lieux à l’issue du bail dérogatoire,

Condamne M. [D] [X] à payer à la SAS Roses de mai la somme de 3.500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [D] [X] aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier, La Présidente,