COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 04 DECEMBRE 2025

Rôle N° RG 25/03459 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOSBQ

S.A.S. VINCERO

C/

SCI FONCIÈRE BA NOI

Copie exécutoire délivrée

le : 4 Décembre 2025

à :

M^e Patrick LEROUX

M^e Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge de la mise en état de [Localité 6] en date du 14 Février 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/02079.

APPELANTE

S.A.S. VINCERO

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Patrick LEROUX de la SELARL LEROUX PATRICK, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

SCI FONCIÈRE BA NOI

, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Muriel AMSELLEM de la SELARL 1804, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Clémence DELAY, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 19 juillet 2011, la SCI Société foncière du littoral méditerranéen, Mme [M] et M. [F] ont donné à bail à la société Carlenz à compter du 1er août 2011 des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à Cannes et désignés comme suit :

— au rez-de-chaussée, un magasin ouvrant sur la [Adresse 7] et sur l'[Adresse 5] d’une surface de 63,80 m² avec une réserve de 5,15 m²,

— à l’entresol, un appartement se composant d’une cuisine, d’une salle de bains, de trois pièces et un WC, d’une surface de 108,35 m²,

— au sous-sol, une cave d’environ 27,70 m².

La destination prévue au bail était celle de bar, brasserie, salon de thé, restaurant, glace, pizzeria et le loyer annuel initial était fixé à 39000 euros HT.

La société Carlenz, locataire, a cédé son fonds de commerce le 10 avril 2015 à la SARL Tiki, qui a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire donnant lieu à un jugement rendu le 17 novembre 2017 par le tribunal de commerce d’Antibes ordonnant la cession du fonds au profit de la SAS Vincero. L’acte de cession a été signé le 16 janvier 2018.

Les bailleurs ont cédé les locaux donnés à bail à la SCI Foncière Ba Noi par acte du 27 mai 2019.

Le bail a été renouvelé à compter du 1er août 2020, sans accord du locataire sur le montant du nouveau loyer de 88000 euros HT réclamé par la bailleresse.

La SCI Foncière Ba Noi a fait délivrer le 30 juin 2022 à la société Vincero un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, d’avoir à remettre en état l’entresol à usage d’habitation, de remettre en l’état initial les locaux tels qu’ils étaient avant travaux, de mettre fin à l’utilisation de la fenêtre de l’entresol afin d’accéder à une terrasse installée sur la toiture maçonnée créée par le locataire du rez-de-chaussée et construite sur le domaine public, remettre ladite fenêtre en l’état d’origine conformément au règlement en vigueur, mettre aux normes les lieux loués notamment concernant le raccordement de la cheminée d’évacuation.

Par acte du 29 juillet 2022, la société Vincero a fait assigner la SCI Foncière Ba Noi devant le tribunal judiciaire de Grasse pour contester ce commandement.

La SCI Foncière Ba Noi a saisi le juge de la mise en état d’une demande de désignation d’un expert avec mission de dire si la société Vincero exploite les locaux loués à destination de restaurant dans le respect des législations applicables, légales et conventionnelles et de donner son avis sur les travaux nécessaires à la mise en conformité des lieux loués.

Par ordonnance du 14 février 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grasse a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [R] [H], architecte DPLG inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, avec mission de :

— donner tous éléments qui permettront à la juridiction de déterminer si les injonctions suivantes, contenues dans le commandement litigieux du 30 juin 2022, ont été respectées par la société Vincero dans le mois suivant la délivrance dudit commandement :

— mettre fin à l’utilisation de la fenêtre de l’entresol afin d’accéder à une terrasse installée sur la toiture maçonnée créée par le locataire du rez-de-chaussée et construite sur le domaine public,

— remettre ladite fenêtre en l’état d’origine conformément au règlement en vigueur,

— mettre aux normes les lieux loués notamment concernant le raccordement de la cheminée d’évacuation,

— donner tous éléments techniques utiles à la solution du litige.

La SAS Vincero a formé un appel-nullité contre cette décision par déclaration du 20 mars 2025.

Par conclusions déposées et notifiées le 28 mai 2025, la société Vincero demande à la cour:

Sur la recevabilité de l’appel immédiat aux fins d’annulation et son bien-fondé :

— juger qu’est recevable l’appel immédiat d’une ordonnance du juge de la mise en état qui ordonne une expertise, en cas d’excès de pouvoir,

— juger qu’en fixant diverses missions à l’expert qu’aucune partie ne lui demandait le juge de la mise en état a statué ultra petita entachant son ordonnance du 14 février 2025 d’un excès de pouvoir,

— prononcer l’annulation de ladite ordonnance en toutes ses dispositions,

— juger que tous les actes établis par l’expert désigné sont nuls et doivent être écartés des débats,

Statuant à nouveau,

Sur le bien fondé d’une mesure d’expertise :

— débouter la SCI Foncière Ba Noi de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI Foncière Ba Noi à verser à la société Vincero la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SCP Tollinchi Bujoli-Tollinchi sur ses offres de droit.

Par conclusions déposées et notifiées le 25 juillet 2025, la SCI Foncière Ba Noi demande à la cour:

À titre liminaire, écarter des débats toute référence aux échanges tenus au cours de la procédure de conciliation,

À titre principal, déclarer irrecevable l’appel-nullité de la société Vincero,

À titre subsidiaire, si la cour déclare l’appel-nullité recevable,

— débouter la société Vincero de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer l’ordonnance du 14 février 2025 en toutes ses dispositions,

À titre infiniment subsidiaire,

— juger que la mesure d’expertise sollicitée par la société Foncière Ba Noi est bien fondée,

— ordonner une expertise,

— commettre M. [H] [R] pour y procéder avec mission de :

— se rendre sur les lieux, [Adresse 2], en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués,

— de les entendre ainsi que tous sachants,

— de se faire remettre toutes les pièces utiles à la compréhension du dossier et à l’accomplissement de sa mission et en particulier le bail commercial qui lie les parties,

— donner tous éléments qui permettront à la juridiction de déterminer si les injonctions suivantes, contenues dans le commandement litigieux du 30 juin 2022, ont été respectées par la société Vincero dans le mois suivant la délivrance dudit commandement :

— mettre fin à l’utilisation de la fenêtre de l’entresol afin d’accéder à une terrasse installée sur la toiture maçonnée créée par le locataire du rez-de-chaussée et construite sur le domaine public,

— remettre ladite fenêtre en l’état d’origine conformément au règlement en vigueur,

— mettre aux normes les lieux loués notamment concernant le raccordement de la cheminée d’évacuation,

— donner tous éléments techniques utiles à la solution du litige,

— dire que les opérations d’expertise déjà tenues sont valables,

En tout état de cause,

— condamner la société Vincero à payer à la société Foncière Ba Noi la somme de 6000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Vincero aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 4 septembre 2025, le président de la chambre saisi d’un incident d’irrecevabilité de l’appel par la SCI Foncière Ba Noi a dit que l’examen de la recevabilité de l’appel-nullité relevait du seul pouvoir de la cour.

La procédure a été clôturée le 23 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande liminaire de la SCI Foncière Ba Noi :

La société Vincero fait référence, dans ses écritures, aux déclarations faites par la bailleresse devant le 'conciliateur', sans précision sur le cadre de cette conciliation.

La SCI Foncière Ba Noi indique que les parties ont eu recours en 2022 à une mesure de conciliation afin de tenter de trouver une solution amiable à leur litige mais vise les dispositions de l’article L.611-15 du code de commerce applicables à la conciliation ordonnée par le président du tribunal de commerce à la demande du débiteur, dans le cadre de la prévention des difficultés des entreprises.

Quel que soit le cadre dans lequel elle est intervenue, la conciliation est soumise au principe de confidentialité ainsi qu’il résulte des articles 129-4, 1531 du code de procédure civile dans leur version applicable à la présente instance, et L.611-15 du code de commerce.

Il sera en conséquence fait droit à la demande liminaire de la SCI Foncière Ba Noi tendant à ce que soient écartée des débats toute référence aux échanges tenus au cours de la procédure de conciliation intervenue entre les parties.

Sur la recevabilité de l’appel-nullité :

Il résulte des dispositions des articles 272 et 795 du code de procédure civile que les décisions du juge de la mise en état ordonnant une expertise ne peuvent être frappées d’appel immédiat que sur autorisation du premier président de la cour d’appel s’il est justifié d’un motif grave et légitime.

Il est constant que la société Vincero n’a pas saisi le premier président d’une demande d’autorisation d’interjeter appel.

Il est cependant dérogé à la règle précitée, comme à toute règle interdisant, limitant ou différant un recours, en cas d’excès de pouvoir du juge ayant rendu la décision critiquée.

La démonstration par l’appelant de l’excès de pouvoir qu’il invoque est une condition de recevabilité de l’appel-nullité.

La société Vincero soutient que le juge de la mise en état aurait commis un excès de pouvoir en statuant ultra petita, en confiant à l’expert une mission autre que celle qui était demandée par la SCI Foncière Ba Noi.

L’excès de pouvoir ouvrant la voie de l’appel-nullité consiste en une violation par le juge des limites des attributions que la loi lui confère.

La violation par le juge des règles de procédure et en particulier la méconnaissance de l’objet du litige au regard des articles 4 et 5 du code de procédure civile ne constitue pas un excès de pouvoir ouvrant la voie de l’appel-nullité, la partie se plaignant d’une telle violation disposant de saisir le juge d’une requête en rectification en application des dispositions des articles 463 et 464 du code de procédure civile.

En tout état de cause, le juge qui, conformément aux dispositions de l’article 265 du code de procédure civile, énonce dans sa décision les chefs de mission de l’expert, dispose d’un pouvoir souverain pour fixer l’étendue et les modalités d’exécution de cette mission.

Le juge de la mise en état n’était pas tenu par les termes de la mission proposée par la SCI Foncière Ba Noi qu’il pouvait modifier, amender ou compléter, sans encourir le grief de statuer ultra petita.

Les conditions d’ouverture de l’appel-nullité n’étant pas réunies en l’absence de démonstration d’un excès de pouvoir commis par le juge de la mise en état, la société Vincero sera déclarée irrecevable en son recours.

Partie succombante, la société Vincero sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Ecarte des débats toute référence aux échanges tenus au cours de la procédure de conciliation intervenue entre les parties,

Déclare la société Vincero irrecevable en son appel-nullité,

Condamne la société Vincero à payer à la société Foncière Ba Noi la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Vincero aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,