COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 2-4

ARRÊT AU FOND

DU 12 FEVRIER 2025

N° 2025/33

Rôle N° RG 22/14766 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKI4O

[V] [J] [K]

C/

[N] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Charles TOLLINCHI

M^e Marie-laure MAIRAU-COURTOIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge aux affaires familiales de [Localité 8] en date du 22 Septembre 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/06651.

APPELANTE

Madame [V] [J] [K]

née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 5], demeurant Chez Mme [O] [I], [Adresse 2]

représentée par, M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE (avocat postulant) et par M^e Gilles ORDRONNEAU de la SELARL CABINET GILLES ORDRONNEAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat plaidant)

INTIME

Monsieur [N] [C]

né le [Date naissance 3] 1970 à [Localité 14], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Marie-laure MAIRAU-COURTOIS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Michèle JAILLET, Présidente de chambre

Madame Nathalie BOUTARD, Conseillère

M^me Pascale BOYER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Fabienne NIETO.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Février 2025,

Signé par Madame Michèle JAILLET, Présidente de chambre et M^me Fabienne NIETO, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

3

Exposé du litige

Madame [K] et Monsieur [C] ont entretenu une relation amoureuse dont sont issus deux enfants nés en 2001 et 2004.

Le 2 octobre 2012, ils ont acquis en indivision à concurrence de la moitié chacun une maison située à [Localité 6], moyennant le prix de 395.000 euros payé en partie grâce à un prêt souscrit en commun auprès de la [13].

Il a été mis fin à cette relation le 1er mai 2018. Madame [K] est demeurée dans le logement indivis avec les enfants du couple.

Le 23 octobre 2019, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN, saisi dans le cadre du règlement des modalités d’entretien et d’hébergement des enfants communs, a fixé la résidence de l’enfant mineur au domicile de la mère et a attribué provisoirement à Madame [K] la jouissance du bien indivis qui constituait le logement de la famille pour une durée de 6 mois.

Il a renvoyé les parties devant le magistrat chargé de la liquidation des intérêts patrimoniaux afin qu’il soit notamment statué sur l’indemnité d’occupation réclamée.

Il l’a aussi débouté de sa demande de déclarer la jouissance exclusive du logement familial de façon rétroactive au 1er mai 2018.

Cette décision a été signifiée le 24 août 2020.

Par acte d’huissier de justice du 9 octobre 2020, Monsieur [C] a fait assigner Madame [K] devant le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN aux fins d’obtenir sa condamnation à lui régler une indemnité d’occupation du bien indivis.

L’affaire a été orientée devant le juge aux affaires familiales.

Ce dernier, en tant que juge de la mise en état, par ordonnance d’incident du 30 août 2021, a rejeté la demande d’annulation de l’assignation et s’est déclaré compétent pour connaître de la demande de fixation de l’indemnité d’occupation et s’est déclaré incompétent pour statuer sur une demande de provision à valoir sur cette indemnité.

Le 1er février 2022, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Madame [K] tirée de l’autorité de la chose jugée par la décision du 29 octobre 2019 et déclaré recevable la demande d’indemnité d’occupation de Monsieur [C].

L’ordonnance a été signifiée à la défenderesse qui n’en a pas interjeté appel.

L’immeuble indivis a été vendu le 11 mars 2022 au prix de 490.000 euros à la suite d’un compromis de vente et d’achat signé les 4 et 14 décembre 2021. Le prix a servi en partie à apurer le prêt immobilier souscrit pour son financement. L’acte ne contient pas de clause de séquestre du prix entre les mains du notaire ni de répartition du prix de vente entre les vendeurs.

Par jugement du 22 septembre 2022, auquel le présent se réfère pour plus amples données relatives aux faits, procédure et prétentions des parties, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN a notamment :

— Ordonné l’ouverture des opérations de comptes, de liquidation et de partage de l’indivision existante entre Mme [V] [K] et M. [N] [C].

— Fixé à 46.629 euros la somme due par Mme [V] [K] à l’indivision ayant existé entre les anciens concubins au titre de l’indemnité d’occupation pour la période ayant couru du 1er mai 2018 au 26 février 2022 et au besoin l’a condamnée au paiement,

— Débouté Madame [K] de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamné Mme [V] [K] au paiement au profit de M. [N] [C] d’une indemnité d’un montant de 5000 euros, au titre des frais irrépétibles.

— Condamné Mme [V] [K] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marie-Laure MAIRAU COURTOIS, Avocat aux offres de droit.

Cette décision a été signifiée par Monsieur [C] le 7 octobre 2022.

Madame [K] a formé appel de la décision par déclaration par voie électronique du 7 novembre 2022, reproduisant tous les chefs du jugement.

Le 9 novembre 2022, l’intimé a constitué avocat.

Le 1er décembre 2022, la procédure a été orientée devant le conseiller de la mise en état de la chambre 2-4.

En vertu de l’exécution provisoire attachée au jugement signifié, l’intimé a fait pratiquer une saisie-attribution, le 3 janvier 2023, afin d’appréhender la moitié du montant de l’indemnité d’occupation.

Cette mesure a été contestée devant le juge de l’exécution, le 24 janvier 2023.

Selon ses premières conclusions du 6 février 2023, l’appelante demande à la cour de :

— JUGER recevable son appel

— JUGER cet appel fondé et INFIRMER le jugement du Juge aux Affaires Familiales de

DRAGUIGNAN (VAR) du 22 septembre 2022 en ce que le premier juge a :

a) – ordonné l’ouverture des opérations de comptes / liquidation / partage de l’indivision ayant existé entre Madame [V] [K] et Mr [N] [C],

b) – fixé à 46.629 € la somme due par Mme [V] [K] à l’indivision ayant existé entre les anciens concubins au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er mai 2018 au 26 février 2022, et a condamné Madame [V] [K] au paiement de ladite somme,

c) – condamné Mme [V] [K] à payer à Monsieur [N] [C] au paiement de la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles,

d) – condamné Mme [V] [K] aux entiers dépens de l’instance.

Statuant en conséquence à nouveau du chef de cette infirmation

— JUGER que Madame [V] [K] est redevable, en exécution du jugement du Juge aux Affaires Familiales de [Localité 8] (VAR) du 23 octobre 2019, d’une indemnité d’occupation au profit de l’indivision ayant existé entre elle et Monsieur [N]

[C], sur une période de seulement 6 mois, au titre de l’impossibilité de droit pour ce dernier de pouvoir user et jouir de l’immeuble indivis pendant ledit délai.

— JUGER que Madame [V] [K] n’est redevable envers l’indivision ayant existé entre elle et Monsieur [N] [C], d’aucune indemnité d’occupation pour le surplus, Monsieur [N] [C] ne démontrant pas la preuve qui lui incombe, d’une impossibilité de fait pour lui d’avoir pu user et jouir de l’immeuble indivis du fait de Madame [V] [K], pour les surplus des 6 mois résultant de l’impossibilité de droit.

— JUGER que l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [V] [K] au profit de l’indivision ayant existé entre elle et Monsieur [N] [C], pour la période de 6 mois précitée, doit être fixée à la valeur locative de l’immeuble indivis corrigée par un abattement de 25 % pour tenir compte du caractère précaire de l’occupation.

— DEBOUTER Monsieur [N] [C] de toutes demandes / prétentions contraires au dispositif des présentes conclusions.

— CONDAMNER Monsieur [N] [C] à payer à Madame [V] [K], la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER Monsieur [N] [C] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’établissement du procès-verbal de constat du 24 février 2022 par Me

[W] [S], huissier de justice à [Localité 10] (VAR).

Par ses premières écritures du 27 avril 2023, l’intimé demande à la cour de :

— CONFIRMER le jugement du 22 septembre 2022 en ce qu’il a condamné Madame [K] au paiement :

D’une indemnité d’occupation à régler à Monsieur [N] [C] ;

D’une indemnité d’un montant de 5.000 euros, au titre des frais irrépétibles

Des entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marie-Laure MAIRAU COURTOIS.

— L’INFIRMER pour le surplus.

— JUGER que l’indemnité d’occupation à la charge de Madame [K] sera d’un montant de 800 euros par mois correspondant à la valeur locative du bien immobilier susvisé ; laquelle indemnité d’occupation devra courir à compter du 1er mai 2018 jusqu’au 26 février 2022, date à laquelle Madame [K] reconnaît avoir quitté les lieux.

— CONDAMNER Madame [V] [K] à régler au titre de l’indemnité d’occupation, à Monsieur [N] [C] la somme de 35.893,33 € (800 € x 44 mois et 26 jours = 35.893,33 €) pour la période ayant couru du 1er mai 2018 au 26 février 2022, date à laquelle Madame [V] [K] reconnaît avoir quitté les lieux

— DEBOUTER Madame [V] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

— CONDAMNER Madame [V] [K] à régler à Monsieur [N] [C] la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

— CONDAMNER Madame [V] [K] à régler à Monsieur [N] [C], la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER Madame [V] [K] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marie-Laure MAIRAU COURTOIS, Avocat aux offres de droit.

Par ses secondes conclusions du 18 juillet 2023, l’appelant maintient ses demandes.

Par ses secondes écritures du 1er septembre 2023, l’intimé réitère ses prétentions initiales.

Le conseiller de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur par décision du 20 février 2024.

Cette mesure n’a pas permis un rapprochement entre les parties.

Les parties ont été avisées le 17 juillet 2024 de la fixation de l’affaire à plaider à l’audience du 15 janvier 2025.

La clôture de la procédure a été prononcée le 11 décembre 2024.

Motifs de la décision

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives régulièrement déposées.

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Les demandes de 'donner acte’ sont dépourvues de tout enjeu juridique et ne constituent pas des prétentions au succès desquels les parties pourraient avoir un intérêt légitime à agir au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Ne constituent pas, par conséquent, des prétentions au sens de l’article sus-cité du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir 'constater’ ou 'donner acte’ ou encore à 'prendre acte’ de sorte que la cour n’a pas à y répondre.

Il n’y a donc pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent arrêt les demandes tendant à 'constater que’ ou 'dire que ' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire de l’arrêt.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu''il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention’ et que l’article 954 du même code, dans son alinéa 1er, impose notamment aux parties de formuler expressément ses prétentions et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune des prétentions est fondée 'avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et leur numérotation'.

En application de cet article, la cour n’est saisie que des prétentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties.

Par ailleurs l’effet dévolutif de l’appel implique que la cour connaisse des faits survenus au cours de l’instance d’appel et depuis le jugement déféré et statue sur tous les éléments qui lui sont produits même s’ils ne se sont révélés à la connaissance des parties qu’en cours d’instance d’appel.

En l’espèce, le jugement est critiqué en toutes ses dispositions.

Sur le partage judiciaire

Ce chef par lequel le juge a ouvert les opérations de comptes, liquidation et partage est contesté.

L’appelante soutient en effet que le prix de vente du bien indivis a été partagé selon un accord intervenu la veille de la date de signature de l’acte de vente de sorte qu’en l’état de ce partage amiable, aucune indivision n’existe.

L’article 840 du code civil dispose que : 'Le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837.'

L’article 815 du Code Civil prévoit que 'Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou par convention.'

L’appelante produit un document intitulé « Décompte vendeur » mentionnant le prix de vente reçu, soit 490.000 euros, le montant du prix restant à partager, soit 217.560,54 euros après règlement de l’impôt foncier, apurement du crédit immobilier et des frais de mainlevée et faisant état que la moitié de la somme revient à chacun des vendeurs.

Il comporte une date manuscrite du 10 mars 2022 et une seule signature, celle de Madame [K]. Il est accompagné de son relevé d’identité bancaire.

Ce document ne constitue pas un partage amiable car il ne contient pas l’acceptation par le second indivisaire des modalités de partage du prix.

En outre, dans la mesure où l’appelante admet qu’elle est débitrice d’une indemnité d’occupation, a minima pour une période de 6 mois, et où cette créance envers l’indivision n’a pas été prise en compte dans le cadre du partage du prix indivis, ce dernier ne serait que partiel puisque l’actif correspondant au montant de l’indemnité due n’a pas été partagé.

La décision de première instance de ce chef sera donc confirmée.

Sur la question de l’indemnité d’occupation

L’appelante indique qu’elle n’a pas refusé la mise en vente du bien indivis et que la vente a été retardée car le bien a été proposé initialement à un prix supérieur à sa valeur.

Elle précise qu’elle a quitté les lieux le 26 février 2022.

Elle admet une impossibilité de droit d’occuper l’immeuble par son ex-concubin pendant 6 mois par l’effet d’un jugement du juge aux affaires familiales du 23 octobre 2019 par lequel la jouissance exclusive de la maison lui a été accordée.

Elle soutient que son ex-compagnon a quitté le logement de lui-même pour entretenir une relation avec une nouvelle compagne.

Elle tire d’un courrier du 8 avril 2018 adressé par Monsieur [C] à son ex-beau-père qu’il existait un accord pour qu’elle occupe seule le bien sans contrepartie financière supérieure à celle qu’elle supportait, soit la moitié des échéances du prêt immobilier jusqu’à ce qu’elle ait un autre homme dans sa vie.

Elle en déduit que son ex-compagnon a renoncé à percevoir les fruits du bien indivis.

Elle ajoute qu’elle n’était pas opposée à son retour dans le bien indivis. Elle précise qu’il avait conservé les clés du logement et qu’il pouvait l’occuper quand il le souhaitait mais qu’il a décidé de ne pas en jouir.

Elle ajoute qu’il y a laissé des effets et des documents personnels et professionnels et des biens mobiliers lui appartenant qu’il a choisi de laisser dans les lieux lors de la vente à l’exception d’un bureau.

Sur le montant de l’indemnité due, elle souligne les éléments défavorables du bien indivis par rapport à l’appartement qu’elle a dû louer à [Localité 11] en soulignant que ces deux logements ne sont pas comparables.

Elle fait état du caractère mitoyen du bien, de son éloignement par rapport au centre-ville, de la vétusté des équipements de la cuisine équipée, des traces du dégât des eaux non réparé, de la vétusté de la salle d’eau.

Elle fait état d’une valeur locative de 1000 à 1100 euros par mois conduisant à la fixation d’une indemnité d’occupation, après applicable d’un coefficient de précarité, d’un montant de 800 à 880 euros.

Elle invoque la méthode de fixation de la valeur locative à 2.5 à 3 % de la valeur vénale de l’immeuble concernant les maisons de petites surfaces.

Elle réplique qu’aucune condamnation ne peut être prononcée au profit d’une indivision qui n’a pas la personnalité juridique. Elle fait valoir que le premier juge a statué ultra petita sur ce point.

L’intimé soutient qu’il a dû quitter le bien indivis sur injonction de son ex-compagne.

Il ajoute qu’elle n’a réglé, pendant son occupation, que la moitié des échéances du prêt immobilier et a freiné la vente du bien en exigeant un prix trop élevé et en faisant obstacle aux visites.

Il indique qu’elle a également retardé l’issue de la procédure de première instance en soulevant des incidents, en concluant tardivement au fond et en communiquant ses pièces moins d’un mois avant l’audience de plaidoiries de première instance.

Il invoque l’autorisation d’occupation donnée par le juge aux affaires familiales le 23 octobre 2019 et l’accord des parties pour une occupation exclusive par Madame [K] depuis le 1er mai 2018. Il précise avoir quitté le logement le 6 avril 2018 sur demande de son ex-compagne et avoir logé chez son père avant de prendre en location un logement à compter du 1er mai 2018.

Il fait valoir qu’elle s’est maintenue dans les lieux après expiration du délai de 6 mois qui lui avait été accordé.

Il conteste l’existence d’une convention la dispensant du paiement de l’indemnité d’occupation. Il réplique que le courriel du 8 avril 2018 adressé au père de Madame [K] intervenu dans un contexte moral difficile ne peut valoir renonciation à réclamer une telle indemnité.

Il ajoute que son ex-compagne avait sollicité la jouissance exclusive du logement indivis à titre onéreux en 2019 et que les tensions fortes entre eux depuis la séparation excluaient une cohabitation dans une petite maison.

Il indique qu’elle lui a fait interdiction par l’intermédiaire de son conseil de pénétrer dans l’immeuble indivis sous peine de commettre une voie de fait.

Il réplique que la présence d’objets personnels dans l’immeuble et la détention des clés, si elle était prouvée, ne suffit pas à justifier une occupation du bien indivis.

Il explique qu’il sollicite une condamnation de l’appelante à lui payer la moitié de l’indemnité d’occupation afin d’éviter la contestation élevée devant le juge de l’exécution relativement à l’identité du créancier de l’indemnité.

Il soutient que la maison indivise d’une superficie d’environ 100 mètres carrés est proche de la mer, entretenue, entièrement climatisée, munie de volets roulants électriques, d’une piscine, d’une cuisine équipée séparée. Il en déduit que la valeur locative est de 1600 euros.

Il dénonce l’avis de valeur de complaisance produit par Madame [K] qui travaille dans le domaine de la gestion immobilière.

Il actualise le montant de l’indemnité due jusqu’au 26 février 2022.

Il s’oppose à l’application d’un coefficient de précarité en raison de l’attitude de Madame [K] relativement à la vente.

L’article 815-9 du code civil dispose que 'Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité'.

L’article 815-10 du même code ajoute que ' (') Les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l’indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise. (')

Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision'.

Sur la question de la période pendant laquelle l’indemnité d’occupation est due

L’appelante ne conteste pas devoir une indemnité d’occupation mais demande à la cour de limiter la période pendant laquelle elle est due à celle de 6 mois suivant la date du jugement du 23 octobre 2019 par lequel lui a été accordée la jouissance exclusive du bien.

Cependant, il est constant que la séparation du couple a été actée au 1er mai 2018 et qu’à compter de cette date, Monsieur [C] n’a plus demeuré dans le bien indivis.

Il a indiqué dans un courriel au beau-père de son ex-compagne le 8 avril 2018 que celle-ci bénéficiait de l’usage plein et entier de la résidence principale actuellement et pour l’avenir.

Le 25 septembre 2019, le juge aux affaires familiales a constaté un accord des parties pour que l’ex-compagne bénéficie de la jouissance exclusive du bien depuis la séparation.

En outre, le conseil de cette dernière a, par un courrier du 18 août 2020, fait défense à l’ex-compagnon de pénétrer sans l’autorisation de l’occupante dans la maison indivise qui constitue son domicile privé.

Il ressort de ces éléments que Madame [K] a bénéficié, dès avant la décision du juge aux affaires familiales, d’une jouissance exclusive du bien indivis au sens de l’article 815-9. Celle-ci s’est poursuivie jusqu’au 26 février 2022, date à laquelle elle a libéré les lieux selon un courriel qu’elle a adressé à son ex-compagnon le 23 février 2022.

Le courrier adressé par l’ex-compagnon à un tiers ne vaut pas renonciation dans la mesure où Monsieur [C] n’y fait pas état de la connaissance de son droit à percevoir une indemnité d’occupation et d’une renonciation expresse à en bénéficier. En outre, il ressort de ce courrier qu’il a été rédigé immédiatement après la séparation dont il était à l’origine et inspiré par un sentiment de culpabilité vis-à-vis de son ex-compagne et de ses enfants.

Les effets personnels laissés dans les lieux ne constituent pas une occupation exonérant l’autre indivisaire occupant du versement d’une indemnité à ce titre.

Il convient en conséquence de confirmer la décision du premier juge ayant déclaré l’occupante redevable d’une indemnité d’occupation pour la période du 1er mai 2018 au 26 février 2022.

Sur la question du montant de l’indemnité d’occupation

Le premier juge a fixé la valeur locative à la somme de 1570 euros en établissant une moyenne entre les deux estimations fournies par l’intimé. Il a appliqué un coefficient de précarité de 10 % et a dit que l’appelante devait en verser la moitié, soit 706.50 euros par mois à l’indivision.

L’appelante demande la fixation à la valeur locative corrigée par un coefficient de 25 %.

L’intimé sollicite que la somme due soit fixée à 800 euros par mois correspondant à la moitié de la valeur locative du bien immobilier susvisé.

Le bien est constitué d’une maison de 5 pièces d’environ 100 mètres carrés habitables avec piscine, jardin et garage situé à [Localité 6], commune située sur la côte méditerranéenne entre [Localité 12] et [Localité 15], au sud de la presqu’ile de [Localité 15].

L’intimé a produit deux estimations de la valeur locative datées du 27 août 2020 et du 2 septembre 2020 la fixant respectivement à 1600 euros par mois et 18500 euros par an, équivalent à 1540 euros par mois.

Ces documents ne contiennent qu’un descriptif succinct du bien concerné et sans précision sur l’état des équipements.

L’appelante fait état d’un avis de valeur de l’agence [7] du 10 novembre 2021 estimant la valeur locative entre 1000 et 1100 euros par mois et d’un avis de valeur de l’agence [9] du 1er septembre 2021 indiquant, en réponse à une demande d’avis sur les évaluations produites par Monsieur [C], qu’un loyer de 1300 à 1400 euros n’est pas atteignable compte tenu des nombreux points négatifs qu’elle énonce. Il s’agit de la situation du bien, l’agencement des pièces et son état intérieur, notamment des traces de dégât des eaux dans la salle d’eau du bas avec WC et du mobilier de cuisine à changer.

Cependant, Madame [K] a occupé exclusivement les lieux depuis le mois de mai 2018 et il lui appartenait de veiller à l’entretien du bien afin qu’il ne perde pas de sa valeur.

En outre, malgré ces points négatifs, compte tenu de l’emplacement du bien et de ses équipements, il convient de fixer la valeur locative à la moyenne entre les deux estimations fournies par l’intimé, soit à 1570 euros.

Un coefficient de précarité doit être appliqué car, dès le mois de décembre 2019, Monsieur [C] a fait état de sa volonté de céder sa part dans le bien ou de le vendre.

Il sera limité à 10 % dans la mesure où l’appelante n’a pas facilité la vente du bien en ne permettant pas des visites en dehors du samedi et en interdisant à son ex-compagnon de s’y rendre dans le cadre de la vente du bien.

La décision de première instance sera donc confirmée sur le montant de l’indemnité due.

En outre, l’intimé sollicite le paiement de la moitié de cette indemnité à son profit.

Cette demande est prématurée dans la mesure où il n’est pas établi que le prix de vente de l’immeuble indivis a été distribué, de sorte que ce paiement peut être réalisé par compensation sur la part revenant à Madame [K].

Faute de liquidation définitive des droits de chacun, la cour ne peut pas condamner le débiteur de l’indemnité d’occupation à la payer directement à l’autre indivisaire.

La décision de première instance sera réformée de ce chef et statuant à nouveau, la demande en paiement de l’indemnité d’occupation sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’intimé fait valoir que Madame [K] a reconnu devoir une indemnité d’occupation en cause d’appel après avoir multiplié les moyens de procédure pour s’opposer à son paiement.

La défense en justice est un droit qui ne peut être sanctionné sauf à être exercé de manière abusive ou dilatoire. Une partie peut librement faire évoluer sa position dans le cadre du litige judiciaire sans en subir de conséquence négative, à moins de se contredire sciemment au détriment d’autrui.

Dans le cadre de l’instance d’appel, Madame [K] n’a reconnu devoir qu’une infime partie de l’indemnité d’occupation sollicitée. Elle a usé des moyens de droit à sa disposition dans le cadre de la première instance pour s’opposer aux demandes de son ex-compagnon.

Il convient, en conséquence, en l’absence de faute démontrée, de rejeter la demande de dommages et intérêts de l’intimé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Compte tenu de la confirmation du principe de la créance d’indemnité d’occupation, il convient de confirmer la décision du premier juge relativement aux dépens et aux frais irrépétibles de procédure.

L’appelante succombant en appel, elle sera tenue des entiers dépens de cette instance et sa demande au titre des frais irrépétibles de procédure sera rejetée.

Il sera alloué à l’intimé la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure qu’il est inéquitable de laisser à sa charge dans le cadre de l’appel.

Maître MAIRAU-COURTOIS sera autorisée à recouvrer directement les dépens qu’elle aura exposés sans recevoir d’avance.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort:

Réforme le jugement en ce qu’il a condamné au besoin Madame [K] à régler l’indemnité d’occupation ;

Statuant à nouveau,

Rejette la demande de Monsieur [C] en paiement de la moitié de l’indemnité d’occupation ;

Confirme le jugement en ses autres dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne Madame [V] [K] aux dépens d’appel avec autorisation de recouvrement direct au profit de Maître Marie-Laure MAIRAU-COURTOIS ;

Rejette la demande de Madame [K] au titre des frais irrépétibles de procédure ;

Condamne Madame [V] [K] à verser à Monsieur [N] [C] la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière La présidente