COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 03 AVRIL 2025

N° 2025/ 117

Rôle N° RG 21/15520 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIKT4

S.A.S. FONCIA TERRES DE PROVENCE

C/

Syndic. de copro. [Adresse 3] »

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Chloé MARTIN

M^e Olivier DE PERMENTIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DIGNE LES BAIS en date du 15 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/01210.

APPELANTE

S.A.S. FONCIA TERRES DE PROVENCE demeurant [Adresse 1] Venant aux droits de l’agence Beyer, Prise en la personne de son représentant légal La Société « AGENCE BEYER dont le siège est situé [Adresse 2],

représentée par M^e Chloé MARTIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Laura VIENOT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Thibaud VIDAL de la SAS VIDAL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS,

représenté par M^e Olivier DE PERMENTIER de la SCP TGA-AVOCATS, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Février 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SAS Agence BEYER a été syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] jusqu’à une assemblée générale du 04 janvier 2016.

Lors d’une assemblée générale du 19 février 2014, la résolution suivante avait été votée :

'1 er Résolution ' Approbation des comptes arrêtés au 30/09/2013

(')

Afin d’alléger les charges de copropriété, l’assemblée décide de rechercher une solution plus rationnelle dans l’entretien de la Résidence. En ce sens, le poste de l’employé d’immeuble doit être remis en cause.

Mandat est donné au Conseil syndical pour le choix de la solution adéquate. »

L’assemblée générale du 04 janvier 2016 a voté la résolution suivante :

'l’assemblée générale autorise le syndic à ester en justice à l’encontre de l’agence Beyer dans le cadre de sa gestion de la copropriété au sujet des dossiers suivants :

— licenciement du salarié M.[B],

— gestion du dossier relatif à GDF,

— tout autre désordre lié à la règlement applicable en matière d’administration de copropriété (…)'

Par acte d’huissier du 23 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a fait assigner son ancien syndic, la SAS Agence BEYER, aux fins essentiellement de la voir condamner à des dommages et intérêts en raison de manquements contractuels.

Par jugement contradictoire du 15 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Digne les Bains a :

— constaté qu’il n’est pas fait état dans l’autorisation d’agir du syndic de la mission de rechercher les conséquences d’irrégularités comptables ou d’anomalies de gestion ou d’abandon de parties communes ;

— dit que l’action est irrecevable pour rechercher la responsabilité du syndic sur le défaut de mise en concurrence relatifs à des factures, sur des remplacements de salariés pour les prestations d’entretien, sur des prélèvements de frais de gestion qui étaient visibles sur l’état des dépenses, ou sur l’appropriation d’une partie commune par un copropriétaire ;

— dit que l’action est recevable pour les suites du licenciement de M. [B] ;

— condamné l’agence BEYER à payer la somme de 30 256,40 euros de dommages-intérêts au syndicat des propriétaires de la résidence [Adresse 3] en réparation du préjudice résultant de la mise en 'uvre d’une procédure de licenciement parfaitement inadaptée et ayant abouti à une condamnation prud’homale ;

— rejeté toutes les demandes reconventionnelles ;

— condamné l’agence BEYER à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné l’agence BEYER à supporter les entiers dépens de la procédure ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le premier juge a relevé que l’autorisation donnée au syndic à ester en justice contre la SAS agence BEYER devait s’interpréter strictement ; Il a considéré en conséquence que l’action du syndicat des copropriétaires était irrecevable pour rechercher la responsabilité de son ancien syndic pour des motifs autres que ceux qui avaient été visés lors de l’assemblée générale du 04 janvier 2016.

Il a retenu la responsabilité de l’ancien syndic dans la conduite du licenciement de M.[B], en notant qu’il avait confondu le motif d’économie dans les frais de gestion de la copropriété et le licenciement d’un salarié pour motif économique, rendant ce licenciement sans cause réelle et sérieuse, comme l’a jugé le conseil des prud’hommes de Digne les Bains le 19 janvier 2017. Il a condamné la SAS Agence BEYER à verser des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires correspondant aux sommes auxquelles il avait été condamné dans le cadre de l’instance prud’homale.

Le 03 novembre 2021, la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE, venant aux droits de la SAS Agence BEYER, a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

'- dit que l’action est recevable pour les suites du licenciement de M.[B] ;

— condamné l’agence BEYER à payer la somme de 30 256,40 euros de dommages-intérêts au syndicat des propriétaires de la résidence [Adresse 3] en réparation du préjudice résultant de la mise en 'uvre d’une procédure de licenciement parfaitement inadaptée et ayant abouti à une condamnation prud’homale ;

— rejeté toutes les demandes reconventionnelles ;

— condamné l’agence BEYER à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné l’agence BEYER à supporter les entiers dépens de la procédure ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision'.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat et formé un appel incident.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2025 auxquelles il convient de se référer, la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE, venant aux droits de la SAS Agence BEYER, demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* constaté qu’il n’est pas fait état dans l’autorisation d’agir du syndic de la mission de rechercher les conséquences d’irrégularités comptables ou d’anomalies de gestion ou d’abandon de parties communes ;

* dit que l’action est irrecevable pour rechercher la responsabilité du syndic sur le défaut de mise en concurrence relatifs à des factures, sur des remplacements de salariés pour les prestations d’entretien, sur des prélèvements de frais de gestion qui étaient visibles sur l’état des dépenses, ou sur l’appropriation d’une partie commune par un copropriétaire ;

— de réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

* dit que l’action est recevable pour les suites du licenciement de Monsieur [B] ;

*condamné l’agence BEYER à payer 30 256,40 euros de dommages-intérêts au syndicat des propriétaires de la résidence [Adresse 3] en réparation du préjudice résultant de la mise en 'uvre d’une procédure de licenciement parfaitement inadaptée et ayant abouti à une condamnation prud’homale ;

*rejeté toutes les demandes reconventionnelles ;

EN CONSEQUENCE :

À titre principal :

— de juger irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par le syndic ABITAT PATRIMOINE CONSULTANTS pour défaut d’habilitation d’ester en justice,

À titre subsidiaire :

— de juger l’absence de fautes de l’Agence BEYER dans le cadre de son mandat,

— de juger l’absence de préjudice du syndicat des copropriétaires [Adresse 3], et de lien de causalité entre les préjudices et les agissements de l’Agence BEYER ,

En conséquence :

— de rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires LES MAZIERES à l’encontre de l’Agence BEYER,

En tout état de cause :

— de condamner le syndicat des copropriétaires LES MAZIERES à verser à l’AGENCE BEYER la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— de condamner le syndicat des copropriétaires LES MAZIERES à verser à l’AGENCE BEYER, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile,

— de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] aux dépens.

Elle soulève l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires au motif d’un défaut d’habilitation du syndic de copropriété d’agir en justice. Elle fait état :

— de l’imprécision de l’autorisation, puisque ni l’objet, ni la nature de l’action ne sont mentionnés et qu’il s’agit en réalité d’une autorisation générale d’agir en justice contre la SAS Agence BEYER,

— de l’absence de dommages précisés dans l’autorisation,

— de la demande de dommages non prévisibles et donc hypothétiques lors de l’assemblée générale du 04 janvier 2016, puisque le jugement prud’homal est intervenu le 19 janvier 2017,

— de l’absence de reprise de l’autorisation d’ester en justice par l’assemblée générale du 16 février 2017.

Elle expose que sa prétention ne se heurte pas aux dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, dans sa version entrée en vigueur le 29 juin 2019 qui dispose que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice, puisque l’action a été initiée le 23 novembre 2018 et que l’application du texte n’est pas rétroactive.

Subsidiairement, elle conteste toute faute commise par la SAS Agence BEYER et relève que bon nombre de manquements qui sont reprochés à cette dernière se heurtent, soit à une prescription, soit au fait que le premier juge n’a pas eu à les connaître.

Elle indique que l’assemblée générale du 19 février 2014 avait noté le principe selon lequel le poste d’employé d’immeuble devait être remis en cause. Elle précise que cette résolution a été adoptée et n’a pas été contestée dans les délais, si bien qu’elle a un caractère incontestable. Elle ajoute que cette résolution a été adoptée en conformité avec ce qui était prévu à l’ordre du jour. Elle expose que les règles de majorité ont été respectées, relevant que la majorité de l’article 26 ne s’applique pas puisque M.[B] n’était ni concierge, ni gardien mais homme d’entretien.

Elle déclare que la procédure devant le conseil des prud’hommes a été intentée le 12 mai 2014 et précise que l’assemblée générale du 19 décembre 2014 pouvait ne pas supprimer le poste d’agent d’entretien et proposer la réintégration de l’employé, ce qui n’a pas été fait. Elle conteste tout manquement au devoir de conseil du syndic puisque le syndicat des copropriétaires connaissait le risque de condamnation et les montants réclamés par l’employé.

Elle considère que la SAS agence BEYER a respecté la résolution selon laquelle le conseil syndical devait faire le choix de la solution adéquate. Elle note que le conseil syndical a décidé de procéder au licenciement de M.[B] pour motif économique. Elle relève que la SAS Agence BEYER n’était plus syndic lors de l’assemblée générale du 12 décembre 2014 aux termes de laquelle a été confirmé le souhait de supprimer le poste d’agent d’entretien.

Elle conteste également toute faute de la SAS agence BEYER concernant : le défaut de mise en concurrence pour les dépenses supérieures à 800 euros ; les factures dont l’irrégularité est dénoncée ; l’absence de justificatif du compte livret ; la facture GDF non comptabilisée (alors qu’un litige était en cours) ; l’affectation en 'réserve travaux’ de plusieurs écritures comptables et le contrôle des devis.

Elle conteste toute faute liée à l’embauche de salariés pour des missions ponctuelles à la suite du licenciement de M.[B]. Elle déclare que la SAS agence BEYER pouvait faire une avance sur salaire à l’un des salariés, d’un montant de 2000 euros, qui a été remboursée. Elle conteste tout don à un salarié, d’un montant de 50 euros, qui est une erreur de libellé comptable. Elle fait état du quitus qui a été donné pour la gestion de la SA agence BEYER et fait état d’une prescription.

Elle conteste le fait que la SAS agence BEYER ait attribué à un copropriétaire une partie commune, s’agissant de la création d’une cave.

Elle conteste toute faute liée à des prélèvements de frais de gestion financière. Elle soulève la prescription des ces prélèvements; elle déclare que quitus a été donné au syndic le 30 septembre 2013; elle déclare qu’il s’agit de frais de gestion des différents comptes de trésorerie de la copropriété.

Elle conteste par ailleurs tout lien de causalité entre une faute qu’aurait commise la SAS agence BEYER (licenciement de M.[B]; défaut de mises en concurrence; remplacements par des salariés; attribution d’une partie commune; frais de gestion financière) et un préjudice subi par le syndicat des copropriété.

Elle sollicite des dommages et intérêts en faisant état d’une procédure abusive.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 avril 2024 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] demande à la cour :

— de débouter la société AGENCE BEYER de l’intégralité de ses demandes ;

— de dire et juger la société AGENCE BEYER responsable des fautes commises au détriment du

syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] ;

— de réformer partiellement la décision entreprise et de condamner en conséquence la société AGENCE BEYER à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] la

somme totale de 77.211,58 euros à titre de réparation des préjudices consécutifs aux fautes contractuelles ;

— de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la société AGENCE BEYER à payer la somme de 3.500,00 euros au titre des frais de défense en première instance ;

— de condamner la société AGENCE BEYER à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] la somme de 5.000,00 euros au titre de la procédure d’Appel et en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il conteste tout défaut d’habilitation à agir du syndic à la suite de la résolution votée le 04 janvier 2016. Il relève que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice et qu’en conséquence, la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE est irrecevable à soulever ce moyen, ajoutant que c’est par conclusions notifiées le 04 février 2020 que la SAS agence BEYER avait indiqué que le syndic n’était pas habilité à agir. Il ajoute que la résolution qui a été votée, concernant l’autorisation d’ester en justice, était précise.

Il estime engagée la responsabilité de la SAS Agence BEYER s’agissant du licenciement de M.[B]. Il déclare que la résolution votée le 19 février 2014 était irrégulière puisqu’elle ne correspondait pas à l’ordre du jour et qu’elle violait les règles de majorité de vote. Il ajoute que l’ancien syndic a décidé seul de convoquer le salarié en vue d’un entretien de licenciement pour motif économique, alors même qu’il est de jurisprudence constate qu’un licenciement économique est fermé aux copropriétés, sauf en cas de faillite. Il déclare que le syndic n’a pas procédé aux obligations faites dans le cadre d’un licenciement économique. Il estime que le préjudice subi consiste dans les frais qui ont fait suite à sa condamnation par le conseil des prud’hommes.

Il allègue d’autres fautes commises par la SAS Agence BEYER, en relevant que le quitus n’est libératoire de responsabilité que pour les actes de gestion dont l’assemblée a eu connaissance et qu’elle a été à même d’apprécier : défauts de mise en concurrence pour les dépenses de plus de 800 euros ; absence de relevé de compte relatif au livret ; anomalies des comptes ; anomalies des factures concernant notamment des sociétés dont le gérant était également le gérant de l’ancien syndic. Il estime que les irrégularités concernant le défaut de mise en concurrence, l’absence de relevé de compte relatif au livret, la facture de plus de 120.000 euros non comptabilisée, l’absence de justificatif d’emploi, la réserve travaux à des fins étrangères et sans information des copropriétaires, l’existence de factures qui n’ont pas été soumises à l’assemblée générale ou n’ont pas été visées par le conseil syndical ou émanant de sociétés appartenant au dirigeant de leur ancien syndic, lui ont créé un préjudice devant être évalué à une somme de 15.000 euros.

Il reproche également à l’ancien syndic le remplacement non autorisé de l’homme d’entretien, un prêt et un don à l’égard d’un salarié, irrégularités qui lui ont créé un préjudice devant être évalué à 21.401, 34 euros. Il rejette toute prescription en notant qu’à la date des faits, la prescription était de dix années.

Il estime enfin que l’ancien syndic a commis des fautes en procédant à l’attribution privative d’une partie commune au bénéfice d’un copropriétaire, faute dont le préjudice doit être évalué à 5000 euros et en effectuant des prélèvements de frais de gestion financière, faute qui lui a créé un préjudice de 5353, 84 euros.

Il conteste tout caractère abusif de la procédure qu’il a intentée.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 janvier 2015.

MOTIVATION

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

L’autorisation d’ester en justice à l’encontre de la SAS Agence BEYER a été donnée au syndic alors en exercice le 04 janvier 2016.

L’article 12 du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 a inséré, après le premier alinéa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, un alinéa aux termes duquel seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Publié au Journal officiel du 28 juin 2019, ce texte est, en l’absence de disposition spécifique, entré en vigueur le 29 juin 2019.

Si, relatif à la procédure, il est immédiatement applicable aux instances en cours à cette date, il n’a pas pour conséquence, en l’absence d’une disposition expresse, de priver de leurs effets les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire du texte ancien.

Or, il n’est pas contesté par la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE que ce n’est que par conclusions du 04 février 2020 que la SAS agence BEYER a soulevé le moyen selon lequel le syndic ne serait pas habilité à agir. Cette demande n’a pas été faite sous l’empire du texte ancien; elle a été faite postérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle version de l’article 55 du décret du 17 mars 1967.

En conséquence, la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE, qui vient aux droits de la SAS Agence BAYER, ne peut soulever l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, au motif d’un défaut d’autorisation du syndicat d’agir en justice.

Le premier juge ne pouvait pas non plus soulever ce moyen, seul les copropriétaires pouvant le faire.

Le jugement déféré qui a soulevé l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires pour rechercher la responsabilité de l’ancien syndic au titre des conséquences d’irrégularités comptables, d’anomalies de gestion et d’abandon de parties communes, sera infirmé.

Il sera confirmé en ce qu’il a déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires pour rechercher la responsabilité du syndic dans le cadre du licenciement de M.[B].

Sur la responsabilité de la SAS agence BEYER

Selon l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’article 1149 du même code dans sa même version et selon le principe de réparation intégrale du préjudice, les dommages-intérêts dus au créancier sont de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé sans qu’il en résulte pour lui ni perte ni profit.

***

La responsabilité du syndic obéit aux règles de prescription du droit commun prévues par le Code civil.

Depuis la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, les actions personnelles se prescrivent par 5 ans à compter du jour où la personne qui entend agir contre le syndic a connu ou a dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action.

***

Sur la responsabilité de la SAS agence BEYER au titre de la procédure de licenciement de M.[B].

Comme tout mandataire, le syndic est responsable à l’égard de son mandant, le syndicat des copropriétaires, des fautes commises dans l’exercice de ses fonctions, conformément à l’ article 1992 du Code civil.

Un syndicat de copropriétaires n’étant pas une entreprise au sens des dispositions de l’article L.1233-1 du code du travail, le licenciement d’un salarié, même s’il repose sur un motif non inhérent à sa personne, n’est pas soumis aux dispositions concernant les licenciements pour motif économique.

La SAS agence BEYER, syndic professionnel, ne pouvait ignorer la manière dont doit se dérouler un licenciement.

Le fait que la résolution votée le 19 février 2014, selon laquelle l’assemblée décidait, de rechercher une solution plus rationnelle dans l’entretien de la Résidence et de remettre en cause le poste d’employé d’immeuble, avec mandat donné au conseil syndical pour le choix de la solution adéquate, n’écarte pas son obligation de conseil et d’information à donner au syndicat des copropriétaires, s’agissant des modalités d’un éventuel licenciement.

Or, sans attendre une décision d’assemblée générale votant clairement pour le licenciement de M.[B] pour motif économique et avant même toute concertation avec le conseil syndical, la SAS agence BEYER va convoquer M.[B], par lettre du 19 mars 2014, pour un entretien préalable à une mesure de licenciement économique du 29 mars 2014.

S’il est exact que le procès-verbal de la réunion du conseil syndical évoque le vote unanime du conseil pour le licenciement de M.[B] pour motif économique, l’ancien syndic ne pouvait, sans résolution claire de l’assemblée générale votant la suppression du poste de M.[B] et/ou le licenciement de ce dernier, procéder à cette mesure.

Pour autant, il a envoyé une lettre de licenciement pour motif économique à M.[B] le 08 avril 2014.

La SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE ne peut non plus faire état du vote de l’assemblée générale du 14 décembre 2014 supprimant le poste d’agent d’entretien devenu vacant, puisque l’assemblée générale a été annulée et que la SAS Agence BEYER avait déjà procédé au licenciement de M.[B]. Le conseil des prud’hommes, qui a dit que le licenciement de M.[B] était sans cause réelle et sérieuse, s’est appuyé sur le procès-verbal de cette assemblée générale qui, en même temps qu’elle votait la suppression du poste de cet agent d’entretien, mentionnait que le conseil syndical 'rappelait le flou qui entoure la gestion du personnel dans la copropriété et regrette la décision unilatérale de l’agence BEYER d’avoir licencié le salarié sans aucune concertation'.

Dès lors, la SAS Agence BEYER a commis une faute en procédant au licenciement de M.[B] sans s’entourer des garanties nécessaires pour y procéder. Le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires consiste dans les condamnations qui ont été mises à sa charge dans le cadre de l’instance prud’homale. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SAS agence BEYER à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 30 256,40 euros.

Sur l’absence de mise en concurrence, sur 'l’irrégularité des factures’ , sur le relevé de compte relatif au livret, sur la facture GDF et sur la provision travaux

Selon la résolution n° 10 d’une assemblée générale du 10 février 1998, le conseil syndical bénéficie d’une délégation pour décider de travaux urgents dans la limite de 8000 francs par an.

Selon la résolution n° 8 d’une assemblée générale du 07 février 2022, le montant des contrats et marchés à partir duquel deux devis au moins doivent être présentés s’élève à 800 euros.

L’expert comptable mandaté par le syndicat des copropriétaires s’est appuyé sur un grand livre comptable non définitif arrêté au 31 août 2014 ; il a indiqué, dans un compte rendu du 28 septembre 2015 :

— n’avoir vu qu’un devis dans les documents fournis pour le contrat de FRIZZERA,

— n’avoir vu aucun devis pour la facture GARCIN de novembre 2013 [ envoyé le 30 novembre 2013] pour un montant de 3013, 92 euros,

— n’avoir vu qu’un devis pour la facture ADAMO en février 2024 pour 811, 80 euros.

La violation de la mise en concurrence pour le contrat de FRIZZERA et pour celui de la société GARCIN n’est pas démontrée puisque Mme [W], alors présidente du conseil syndical, avait reconnu (pièce 6.6 de l’appelante) s’est vue remettre les devis de mise en concurrence pour les prestations de ces entreprises.

S’agissant des autres factures produites au débat qui n’auraient pas fait l’objet d’une mise en concurrence (facture Gillibert d’un montant de 2934, 78 euros au titre de l’achat d’un aspirateur broyeur de feuille; factures [Localité 6] du 29 novembre 2013, d’un montant de 10.432, 50 euros au titre de l’isolation des combles et du 22 février 2013 d’un montant de 2843, 36 euros au titre du remplacement des interphones), le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir subi un préjudice en lien avec l’absence de mise en concurrence pour les prestations réalisées, précédemment évoquées. Il ne démontre pas le préjudice subi en raison du fait que le syndic était associé dans certaines entreprises, et ce d’autant moins qu’une autorisation avait été donnée au syndic pour faire intervenir une entreprise dans laquelle il avait intérêt. De la même manière, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice lié à l’absence de relevé pour le compte livret.

Il n’est pas plus démontré le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires au titre de la facture GDF d’un montant de 129.477, 46 euros qui n’avait pas été comptabilisée, alors même que l’ancien syndic expliquait (sa pièce 4-1) dans une lettre du 02 décembre 2014 à Mme [W], présidente du conseil syndical, qu’il s’agissait d’un rappel pour la période d’octobre 2012 à avril 2014 et qu’il fallait contester cette facture, alors même que GDF, dans une lettre du 22 mai 2014, évoquait une erreur de facturation ; le syndic de l’époque relevait d’ailleurs avoir reçu, le 14 octobre 2014, un avoir d’un montant de 7500 euros. Ainsi, le litige était en cours et le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la faute commise par la SAS Agence BAYER sur ce point.

Enfin, il n’est pas contesté que la provision pour les fonds travaux apparaissait dans les appels de fonds et le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du préjudice qu’il a subi lié à cette provision.

En conséquence, il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires tendant à obtenir la somme de 15.000 euros à ce titre.

Sur l’embauche de salariés, sur le don à un salarié et sur le prêt à une salariée

L’article 31 du décret du 17 mars 1967 énonce que le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.

L’assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.

Le syndicat des copropriétaires reproche à la SAS agence BEYER d’avoir procédé au remplacement non autorisé de l’homme d’entretien, en embauchant des salariés durant le préavis de M.[B] qui en avait été dispensé.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du préjudice qu’il a subi du fait de l’embauche, par le syndic, de salariés pour l’entretien de la copropriété, alors même que M.[B] avait été licencié et qu’il n’était plus présent au sein de la copropriété. Il sera débouté de sa demande d’indemnisation à ce titre.

S’agissant du don de 50 euros à une employée du 14 novembre 2011, le syndicat des copropriétaires ne peut en faire état puisque cette somme était mentionnée dans l’état des dépenses au 30 septembre 2012 (dont les copropriétaires avaient connaissance) et qu’elle se heurte à une prescription.

Il n’est pas démontré par le syndicat des copropriétaires que le syndic aurait commis une faute en procédant à un prêt de 2000 euros, le 05 avril 2013, au bénéfice d’une employée embauchée depuis 2009, alors que ce prêt a fait l’objet d’un contrat écrit et que les modalités de remboursement du prêt par le salarié figuraient dans le contrat. Si le prêt n’a pas été remboursé, le nouveau syndic, en décembre 2014, pouvait procéder à une action en justice pour obtenir le remboursement de ce prêt.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de ces manquements allégués.

Sur l’attribution d’une partie commune

L’article 9 du code de procédure civile stipule qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le procès verbal de constat d’huissier du 03 février 2016 énonce 'qu’au niveau du local commun ouvert, occupé manifestement à des fins privatives, il existe une installation électrique débranchée et repiqué sur l’installation électrique commune'. Ce procès-verbal ne rapporte pas la preuve que la SAS agence BEYER, dont la mission est venue à terme fin 2014, aurait autorisé une occupation privative des parties communes par un copropriétaire.

Par ailleurs, la pièce 25, qui n’est accompagnée d’aucune pièce d’identité et qui n’obéit pas aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, aux termes de laquelle il est mentionné 'je soussignée Mme [M] [W], présidente du conseil syndical du syndicat des copropriétaires (…) atteste que M.[K], ancien syndic et gérant de l’agence BEYER, a autorisé M.[G], copropriétaire (…), à aliéner des parties communes en créant une cave qu’il a utilisée à titre personnel pendant de nombreuses années', suivi du nom de diverses personnes, manifestement copropriétaires de la résidence, avec leur signature, est insuffisante à démontrer que la SAS agence BEYER aurait autorisé un copropriétaire à aliéner les parties communes de l’immeuble. Aucune faute imputable à l’ancien syndic n’est donc démontrée par le syndicat des copropriétaires sur ce point.

Sur les prélèvements au titre des frais de gestion

Ces frais de gestion étaient mentionnés dans les comptes dont a eu à connaître l’assemblée générale puisqu’ils sont mentionnés sur l’état des dépenses du 30 septembre 2012 au 30 septembre 2013.

L’action en responsabilité pour les prélèvements antérieurs au 23 novembre 2013 est prescrite.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de prélèvements postérieurement au 27 novembre 2013 si ce n’est un prélèvement de 1845, 73 euros du 27 novembre 2013, calculé à hauteur d'1% au titre 'du montant maximum de trésorerie détenu au cours de l’exercice 2013-2014".

Selon l’article 18 1 A de la loi du 06 juillet 1965, issu de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 , il est prévu que la rémunération du syndic est déterminée de manière forfaitaire .Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d’Etat.

Le syndicat des copropriétaires produit au débat le contrat de syndic liant les parties antérieur à l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014. Ce contrat fait état des honoraires du syndic et chiffre le coût de prestations particulières, dont 'frais de gestion financière calculés sur les fonds détenus : 1%'.

La SAS Agence BAYER, en prélevant ces frais le 27 novembre 2013 (avant l’entrée en vigueur de la loi précitée), a appliqué les conditions du contrat liant les parties. Elle n’est donc pas fautive. Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’autres prélèvements de ce type, postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014. En conséquence, il ne rapporte pas la preuve d’une faute de la SAS Agence BAYER ; il sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE, venant aux droits de la SAS Agence BEYER

La procédure intentée par le syndicat des copropriétaires, qui n’a que partiellement abouti, n’a pas dégénéré en abus de droit si bien qu’il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE sur ce fondement. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

La SAS Agence BEYER, aux droits de laquelle vient la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE, est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel. Elle sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

Le jugement déféré qui a condamné la SAS Agence BEYER aux dépens et au versement de la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en appel. La SAS Agence BEYER, aux droits de laquelle vient la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE, sera condamnée à verser la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable pour défaut d’habilitation l’action du syndicat des copropriétaires Les Mazières pour rechercher la responsabilité de la SAS agence BEYER au titre des conséquences d’irrégularités comptables, d’anomalies de gestion et d’abandon de parties communes ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

DIT que la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE, qui vient aux droits de la SAS Agence BAYER, ne peut soulever l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, au motif d’un défaut d’autorisation du syndicat d’agir en justice ;

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires Les Mazières pour rechercher la responsabilité de la SAS agence BEYER au titre des conséquences d’irrégularités comptables, d’anomalies de gestion et d’abandon de parties communes ;

DÉCLARE prescrite l’action en responsabilité intentée à l’encontre de la SAS Agence BEYER par le syndicat des copropriétaires Les Mazières au titre du don du 14 novembre 2011 de 50 euros à une employée et au titre des prélèvements de 'frais de gestion financière’ antérieurs au 23 novembre 2013 ;

REJETTE le surplus des demandes de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires Les Mazières ;

CONDAMNE la SAS Agence BEYER, aux droits de laquelle vient la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE, à verser la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE la SAS Agence BEYER, aux droits de laquelle vient la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE, aux dépens de la présente procédure.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,