COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-3

ARRÊT AU FOND

DU 18 SEPTEMBRE 2025

Rôle N° RG 24/08497 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNKY2

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT – CIFD -

C/

[D] [E]

[R] [I] épouse [E]

Copie exécutoire délivrée

le : 18/09/25

à :

M^e Joseph [Localité 15]

M^e Pierre ARNOUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 28 Juin 2024 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 13/07151.

APPELANTE ET INTIMEE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT – CIFD, venant aux droits de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Lisa BENAYER, avocat au barreau de PARIS, plaidant, substituant M^e Jean-François PUGET de la SELARL CVS, avocat au barreau de PARIS

INTIMES ET APPELANTS

Monsieur [D] [E]

né le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 24],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Pierre ARNOUX de la SELARL PIERRE ARNOUX AVOCAT, avocat au barreau de MARSEILLE,

assisté de M^e Arnaud TRIBILLAC de la SCP TRIBILLAC – MAYNARD, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, plaidant

Madame [R] [I] épouse [E]

née le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Pierre ARNOUX de la SELARL PIERRE ARNOUX AVOCAT, avocat au barreau de MARSEILLE,

assistée de M^e Arnaud TRIBILLAC de la SCP TRIBILLAC – MAYNARD, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 20 Mai 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Mr NOEL, président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président

M^me Claire OUGIER, Présidente de chambre

M^me Magali VINCENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025,

Signé par Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS & PROCÉDURE

De septembre 2004 à juin 2006, M. et Mme [E], respectivement médecin généraliste et chirugien-dentiste, se sont portés acquéreurs de 15 logements situés en Seine-et-Marne ([Localité 18], [Localité 13]), dans le Var ([Localité 22][Adresse 1][Localité 11][Adresse 1][Localité 19], [Localité 20]), dans l’Hérault ([Localité 7]) ou dans le Rhône ([Localité 14]) à des fins de gestion locative et d’optimisation fiscale.

Ces acquisitions, d’un montant total de près de 3 millions d’euros, ont été financées pour l’essentiel par 11 prêts immobiliers contractés auprès de différents établissements bancaires, en l’occurrence la SA Crédit Immobilier France Financière Rhône Ain (CIFFRA), devenue la SA Crédit Immobilier France Rhône Alpes Auvergne (CIFRAA), elle-même devenue la SA Crédit Immobilier de France Développement (ci-après désignée CIFD) à la suite d’une fusion-absorption ayant pris effet le 1er juin 2015, la SA Banque Patrimoine & Immobilier (ci-après désignée BPI) le Crédit Mutuel CAMEFI, la banque palatine [Localité 17], HSBC [Localité 21], et la BNP Paribas.

Cette opération s’inscrivait dans le cadre d’une stratégie d’investissement suggérée par la SAS Apollonia qui, se présentant comme conseiller en gestion de patrimoine immobilier, proposait son assistance à toutes les étapes de l’opération, en particulier en ce qui concerne la constitution des dossiers de financement soumis aux établissements de crédit.

M. et Mme [E] font état, une fois leur accord exprimé, d’une pression constante exercée sur eux par Apollonia afin d’obtenir à bref délai les pièces destinées aux établissements bancaires sollicités et les procurations préparées par les notaires.

Ils évoquent des retards de livraison des biens acquis, des malfaçons, des prix de vente souvent excessifs au regard de la valeur de marché des biens, l’inexactitude des calculs de remboursement de TVA effectués par Apollonia, des retards dans le paiement des loyers, des périodes de vacance des biens et des charges excessives. Considérant que les investissements consentis n’ont nullement été autofinancés comme annoncé par la SAS Apollonia, ils ont déposé plainte le 29 avril 2009 entre les mains du procureur de la République de [Localité 16].

Une information judiciaire a été ouverte par le Parquet de [Localité 16] du chef d’escroquerie en bande organisée, faux, usage de faux, exercice illégal de l’activité d’intermédiaire en opérations de banque, et infractions aux dispositions de la loi Scrivener. Aucune responsabilité pénale des banques n’a été retenue à l’issue de l’instruction.

Par assignation des 13, 15, 18, 19 et 20 mai 2009, M. et Mme [E] ont saisi le tribunal de grande instance de Marseille d’une action en réparation du préjudice subi et en déchéance du droit aux intérêts au taux contractuel, dirigée notamment contre la SAS Apollonia, la SA CIFD venant aux droits de la SA CIFRAA et MM. [S] et [J], notaires. Le dossier a été enregistré sous le numéro 09-07378.

À la suite d’incidents de paiement, et après mises en demeure de régulariser restées infructueuses, la SA CIFRAA a prononcé la déchéance du terme des prêts par courriers du 2 avril 2010.

Par assignation du 15 mars 2011, la SA CIFD venant aux droits de la SA CIFRAA a saisi le tribunal de grande instance de Toulouse d’une action contre M. et Mme [E] en paiement des sommes suivantes correspondant aux opérations ci-après :

—  99 750,96 euros au titre du prêt n°33695 du 1er octobre 2004 destiné à financer l’acquisition en l’état futur d’achèvement d’un appartement et d’un parking situés dans la Résidence « Les Jardins [Adresse 9] [Localité 18] » à [Localité 18] (Seine-et-Marne),

—  427 422,36 euros au titre du prêt n°33692 du 9 octobre 2004 destiné à financer l’acquisition en l’état futur d’achèvement de deux appartements T2 et de deux situés dans la Résidence « [Adresse 12] Lac » à [Localité 13] (Seine-et-Marne),

—  263 063,09 euros au titre du prêt n°36329 du 15 novembre 2004 destiné à financer l’acquisition en l’état futur d’achèvement d’un appartement et d’un parking situés dans la Résidence « [Adresse 10] » à [Adresse 23] (Var),

—  272 038,61 euros au titre du prêt n°60920 du 31 octobre 2005 destiné à financer l’acquisition en l’état futur d’achèvement d’une maison et d’un parking situés dans la Résidence « [8] » à [Localité 20] (Var),

—  83347,93 euros au titre du prêt n°90923 du 17 juillet 2006 destiné à financer l’acquisition en l’état futur d’achèvement d’un appartement situé dans la Résidence « Palo Alto » à [Localité 7] (Hérault).

Le dossier a été enregistré sous le numéro 13-07151.

Par ordonnance du 5 janvier 2012, le juge de la mise en état de Toulouse a fait droit à l’exception de connexité soulevée par M. et Mme [E] et a renvoyé l’affaire devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence.

Par ordonnance du 1er juin 2017, confirmée par arrêt de la cour du 25 janvier 2018, le juge de la mise en état de [Localité 16] a prononcé la jonction des deux instances précitées sous le numéro 13-07151 et a refusé la demande de sursis à statuer de M. et Mme [E].

Par arrêt du 14 octobre 2021 infirmant une ordonnance du juge de la mise en état du 15 octobre 2020, la cour a déclaré irrecevable une demande de sursis à statuer de M. et Mme [E].

Par ordonnance du 16 mars 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable une nouvelle demande de sursis à statuer de M. et Mme [E] et a enjoint aux parties de conclure au fond.

Par jugement du 28 juin 2024, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— déclaré irrecevable la demande de nullité du contrat pour dol,

— condamné solidairement M. et Mme [E] à payer à la SA CIFD venant aux droits et obligations de la SA CIFRAA les sommes de 86 205,44 euros au titre du prêt n°33695, 427 422,36 euros au titre du prêt n°33692, 227 909,51 euros au titre du prêt n°36329, 237 403,04 euros au titre du prêt n°60920, et 74 699,58 euros au titre du prêt n°90923,

— condamné la SA CIFD venant aux droits et obligations de la SA CIFRAA la somme de 1 000 euros de dommages-intérêts,

— rappelé que la compensation légale des sommes objet des précédentes condamnations s’opère de plein droit conformément à la loi, à concurrence de leurs quotités respectives,

— rappelé que toutes ces sommes produiront de droit intérêts au taux légal à compter du jugement,

— rejeté toutes les autres demandes des parties, notamment la demande indemnitaire de la SA CIFD, la demande de capitalisation des intérêts et les demandes au titre des frais irrépétibles,

— condamné in solidum M. et Mme [E] au paiement des dépens de l’instance.

Par déclaration du 3 juillet 2024 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SA CIFD a interjeté appel du jugement en visant chacune des mentions de son dispositif. Le dossier a été enregistré sous le numéro 24-08497.

Par déclaration du 24 juillet 2024 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. et Mme [E] ont interjeté appel du jugement en visant chacune des mentions de son dispositif. Le dossier a été enregistré sous le numéro 24-08573.

Par ordonnance du 20 mars 2025, le magistrat de la mise en état a procédé à la jonction des dossiers sous le numéro 24-008497.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions n°3 notifiées par la voie électronique le 5 mai 2025, M. et Mme [E] demandent à la cour de :

1/ infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés à payer la SA CIFD les sommes de 86 205,44€ au titre du prêt n°33695, 366 846,74€ au titre du prêt n°33692, 227 909,51€ au titre du prêt n°36329, 237 403,04 € au titre du prêt n°60920, 74 699,58€ au titre du prêt n°90923,

2/ réformer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le montant des dommages-intérêts auxquels ont été condamnés la SA CIFD à la somme de 1 000 euros,

Statuant à nouveau,

— prononcer la déchéance du droit aux intérêts conventionnels de la SA CIFD,

— constater que la SA CIFD ne verse pas aux débats un décompte de sa créance apuré des pénalités et intérêts,

— débouter la SA CIFD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

— condamner la SA CIFD à leur payer la somme de 2 000 000 euros de dommages-intérêts,

En tout état de cause,

— condamner la SA CIFD au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimée n°1 notifiées par la voie électronique le 30 avril 2025, la SA CIFD venant aux droits de la SA CIFRAA demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' constaté la prescription du moyen tiré de l’exception de nullité des contrats,

' la recevoir en son appel principal et son appel incident,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' condamné solidairement M. et Mme [E] à ne lui payer que les sommes de 86 205,44 euros au titre du prêt n°33695, 366 846,74 euros au titre du prêt n°33692, 227 909,51 euros au titre du prêt n°36329, 237 403,04 euros au titre du prêt n°60920, et 74 699,58 euros au titre du prêt 90923,

' condamné la SA CIFD à payer à M. et Mme [E] la somme de 1 000 euros de dommages-intérêts,

' rejeté ses autres demandes, notamment aux fins d’indemnisation, de capitalisation des intérêts, et celles concernant les frais irrépétibles,

Et, statuant à nouveau,

— condamner M. et Mme [E] à lui payer le montant du capital restant dû à la date du jugement à intervenir, soit la somme de 558 525,67 € au titre du prêt n°33692 qui portera intérêt au taux contractuel de E6M au 2 avril 2010 + 2,30 % (soit 3,25 %) à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la SA CIFD, ainsi que des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuel soit l’indemnité contractuelle de 28 168,37 euros et les frais de 380 euros qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme,

— condamner M. et Mme [E] à lui payer le montant du capital restant dû à la date du jugement à intervenir, soit la somme de 116 584,37 euros au titre du prêt n°90923 qui portera intérêt au taux contractuel de E6M au 2 avril 2010 + 2,70 % (soit 3,65 %) à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la SA CIFD, ainsi que des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuel soit l’indemnité contractuelle de 5 552,40 euros et les frais de 300 euros qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme,

— condamner M. et Mme [E] à lui payer le montant du capital restant dû à la date du jugement à intervenir, soit la somme de 367 530,75 euros au titre du prêt n°90920 qui portera intérêt au taux contractuel de E6M au 2 avril 2010 + 2,50 % (soit 3,45 %) à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la SA CIFD, ainsi que des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuel soit l’indemnité contractuelle de 17 806,75 euros et les frais de 628,90 euros qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme,

— condamner M. et Mme [E] à lui payer le montant du capital restant dû à la date du jugement à intervenir, soit la somme de 346 141,25 euros au titre du prêt n°36329 qui portera intérêt au taux contractuel de E6M au 2 avril 2010 + 2,30 % (soit 3,25 %) à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la SA CIFD, ainsi que des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuel soit l’indemnité contractuelle de 17 384,41 euros et les frais de 682,90 euros qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme,

— condamner M. et Mme [E] à lui payer le montant du capital restant dû à la date du jugement à intervenir, soit la somme de 130 609,83 euros au titre du prêt n°33695 qui portera intérêt au taux contractuel de E6M au 2 avril 2010 + 2,30 % à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la SA CIFD, ainsi que des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuel soit l’indemnité contractuelle de 6 585,42 euros et les frais de 300 euros qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme,

— ordonner la capitalisation des intérêts légaux par application de l’article 1154 du code civil,

— condamner M. et Mme [E] à lui verser la somme de 107 971 euros de dommages-intérêts,

— condamner M. et Mme [E] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de la perte de chance de ne pas contracter,

— rejeter la demande reconventionnelle de M. et Mme [E] de déchéance des intérêts conventionnels,

— débouter M. et Mme [E] de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts,

— débouter M. et Mme [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner M. et Mme [E] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Joseph [Localité 15], conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

* * *

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées pour l’exposé des moyens et prétentions des parties.

La clôture a été prononcée le 6 mai 2025.

Le dossier a été plaidé le 20 mai 2025 et mis en délibéré au 18 septembre 2025.

L’arrêt rendu sera contradictoire, conformément à l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la nullité des contrats pour dol :

Les emprunteurs forment des demandes indemnitaires à l’encontre de la banque à qui ils font grief d’avoir eu conscience d’anomalies concernant les fiches de renseignements bancaires, et toléré l’état d’ignorance délibérée dans lequel la SAS Apollonia les maintenait après qu’ils aient exprimé un consentement de principe concernant l’achat d’un bien.

Ainsi que relevé par le premier juge, les emprunteurs n’ont invoqué cette cause de nullité pour la première fois que par conclusions du 25 février 2019, soit plus de 5 ans après le courrier de déchéance du terme du 10 février 2012, et même 10 ans après leur dépôt de plainte au pénal.

La SA CIFD en déduit qu’était acquise la prescription quinquennale prévue par l’article 1304 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2009.

M. et Mme [E] soutiennent que le délai de cinq ans ne s’applique qu’à une action en nullité alors qu’ils n’invoquent présentement la nullité que par voie d’exception. Le raisonnement se heurte cependant à une constante jurisprudentielle selon laquelle, même invoquée par voie d’exception, la nullité ne peut faire échec à la demande d’exécution d’un acte qui a déjà reçu un commencement d’exécution par celui qui l’invoque, peu important que ce commencement d’exécution ait porté sur d’autres obligations que celle arguée de nullité (Com., 13 mai 2014, 12-28.654 et 12-28.013). En l’occurrence, il est constant que les échéances ont été honorées de novembre 2004 à février 2012.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevables M. et Mme [E] en leur exception de nullité du contrat pour cause de dol.

Sur l’applicabilité des dispositions du code de la consommation et la déchéance du droit aux intérêts :

M. et Mme [E] invoquent la méconnaissance par le prêteur de plusieurs obligations consacrées par le code de la consommation, en particulier celle de justifier de l’envoi postal de l’offre de prêt, de respecter un délai légal de rétractation de 10 jours à compter de la réception de l’offre, et de respecter les dispositions concernant le taux effectif global (articles L.312-7, L.312-10 et L.312-33, L.314-1 du code de la consommation dans sa version applicable au litige). Partant, ils en déduisent la déchéance du droit aux intérêts.

M. et Mme [E] font valoir en effet que les emprunts immobiliers ont été contractés à des fins totalement étrangères à leur activité médicale professionnelle. En outre, les dispositions protectrices du code de la consommation sont expressément visées par les offres de prêt.

Ils ajoutent qu’ils ne sont pas loueurs meublés professionnels. Ce point est expressément réfuté par la SA CIFD, qui produit un extrait K-bis attestant de l’immatriculation de Mme [E] au RCS en cette qualité depuis le 30 décembre 2014.

La SA CIFD soutient qu’il importe peu en réalité que les acquéreurs aient ou non été inscrits au RCS en qualité de loueur en meublé professionnel, dès lors que l’importance des emprunts contractés aux fins d’acquérir des biens destinés à la location a pour effet de leur conférer un caractère professionnel et empêche l’emprunteur de se prévaloir des dispositions du code de la consommation.

De fait, l’article L.312-3 du code de la consommation dans sa version applicable au litige prévoyait que « sont exclus du champ d’application du présent chapitre [sur le crédit immobilier] : 2° [Les crédits] destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ».

La SA CIFD se prévaut à cet égard d’un arrêt de la première chambre civile cassant un arrêt ayant constaté « que l’emprunteur n’est pas inscrit au registre du commerce et qu’il ne peut donc être assimilé à un professionnel de sorte que le délai de prescription de deux ans prévu à l’article L.137-2 du code de la consommation est applicable ; qu’en se déterminant ainsi, par des motifs insuffisants à caractériser que l’emprunteur avait agi à des fins étrangères à son activité professionnelle, fût-elle accessoire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Civ. 1, 6 juin 2018, 17-16.519).

La SA CIFD ajoute que « la référence dans l’acte de prêt aux seules dispositions des articles L.312-1 et suivants du code de la consommation dont il ne peut s’induire une soumission volontaire à toutes les dispositions de ce code, n’a pas pour effet de modifier la qualité de l’emprunteur et la nature du prêt ; que, de ces constatations et énonciations, la cour d’appel […] a pu déduire que, nonobstant l’activité principale respective de médecin et de fonctionnaire de M. et Mme [M], les emprunteurs exerçaient une activité professionnelle au titre de leur opération d’investissement immobilier, exclusive de la prescription biennale applicable au seul consommateur » (Civ. 1, 4 arrêts du 23 janvier 2019, 17-23.920, 17-23.919, 17-23.921, 17-23.922).

Sur ce,

M. et Mme [E] soutiennent qu’il ressort des scellés du dossier pénal que c’est en connaissance de cause que la banque accordait de nouveaux prêts, toujours sous le dispositif du code de la consommation, les offres étant adressées à Mme [G] de la société Apollonia. L’argument n’emporte pas la conviction, la SA CIFD faisant valoir en sens inverse les attendus de l’arrêt de la chambre de l’instruction de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 15 mars 2023 aux termes desquels la commission des escroqueries imputées à la SAS Apollonia n’a été possible que parce que les banques ont ignoré l’empilement des crédits souscrits auprès d’établisements concurrents (page 180).

Il est constant par ailleurs qu’une mention pré-imprimée sur les contrats de prêt et les conditions générales renvoyant au code de la consommation ne suffit pas à caractériser la soumission volontaire de la banque aux dispositions du code de la consommation.

M. et Mme [E] soutiennent enfin que les investissements réalisés sont soumis au dispositif « De Robien », ce dont il résulterait l’application des dispositions du code de la consommation, sans dérogation possible. Cette affirmation n’est pas étayée.

Les dispositions du code de la consommation sont inapplicables au litige, et la déchéance du droit aux intérêts n’est pas encourue. Le jugement entrepris est infirmé de ce chef.

Sur la responsabilité de la banque au titre de son fait personnel :

M. et Mme [E] font grief à la banque de les avoir ignorés jusqu’à la conclusion des contrats de prêt. Il est constant cependant, ainsi que le souligne la SA CIFD, qu’aucune disposition légale n’impose à la banque de prendre elle-même contact avec les emprunteurs.

M. et Mme [E] invoquent surtout la méconnaissance par les préposés de la banque du devoir de mise en garde lui incombant : « quand bien même le nom du salarié en charge dudit dossier ne peut être identifié, BPI aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui CIFD, a nécessairement engagé sa responsabilité contractuelle » (page 27 des dernières conclusions). Les emprunteurs mentionnent ainsi l’absence de justificatifs venant étayer les fiches de renseignements bancaires produites, et l’octroi par la SA CIFRAA de nouveaux prêts malgré leur endettement croissant du fait des prêts antérieurement accordés.

Il résulte de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, que le banquier dispensateur de crédit est tenu lors de la conclusion du contrat d’un devoir de mise en garde de l’emprunteur non averti, en raison de ses capacités financières et des risques d’endettement nés de l’octroi du prêt (Chambre mixte, 29 juin 2007, 05-21.104). La banque doit toutefois s’abstenir de toute immixtion dans les affaires de son client. Il ne lui appartient pas de vérifier l’opportunité économique de l’opération financée. Le préjudice né du manquement au devoir de mise en garde consiste en la perte de chance de ne pas contracter (Com, 26 janvier 2010, 08-18.354).

La banque est en droit, sauf anomalie apparente, de se fier aux informations qui lui sont fournies par l’emprunteur (Com, 5 novembre 2013, 12-24.520), notamment dans la fiche de renseignement patrimonial, et qu’elle n’a pas alors à vérifier l’exactitude des éléments déclarés par l’emprunteur (Com, 4 juillet 2018, 17-13.128). Les données communiquées par l’emprunteur sont purement déclaratives, et ont pour corollaire l’obligation de loyauté des parties et le principe de non-immixtion du banquier dans les affaires de son client.

La SA CIFD fait valoir de façon générale que la qualité d’emprunteur averti peut être retenue en ce que la fréquence et le montant des crédits antérieurement contractés ont permis à l’emprunteur de développer une compétence en matière de financement de logement locatif. La cour considère en l’occurrence que le nombre important des acquisitions que les époux [E] ont financées, les capacités intellectuelles qu’implique leur haut niveau de qualification professionnelle, et le statut de loueur meublé professionnel de Mme [E], conduisent à leur reconnaître la qualité d’emprunteurs avertis.

L’examen des fiches de renseignements bancaires datées et signées par les époux [E] (document 21) fait état d’un revenu mensuel de 16 672,92 euros et d’un montant de charges mensuelles de 3 391,33 euros, soit 20 % en valeur relative. Propriétaires de leur domicile principal (533 000 euros), d’un appartement à Toulouse (106 000 euros), de participations dans une SCI (304 000 euros) et une SARL (228 000 euros), M. et Mme [E] ont fait également état de placements évalués à 49 000 euros. Soit un patrimoine total évalué à 1 220 000 euros.

La dissimulation des autres prêts contractés a nécessairement empêché la banque de se livrer à une analyse fine du taux d’endettement de M. et Mme [E] et du risque né de l’octroi du crédit (Com., 23 septembre 2014, 13-20.874) ' même s’il apparaît en définitive, ainsi que le souligne la SA CIFD, que les échéances des prêts contractés ont été honorées pendant plusieurs années, ce qui tend à établir que le crédit accordé n’était pas inadapté aux capacités financières des emprunteurs. Aucun manquement au devoir de mise en garde n’est caractérisé.

Sur la responsabilité délictuelle de la banque en qualité de mandante de la SAS Apollonia :

M. et Mme [E] font grief à la SA CIFD de ce que les fiches de renseignement patrimonial n’ont pas été établies par eux-mêmes mais par la SAS Apollonia. Cette dernière, en collectant des informations patrimoniales et financières pour le compte des banques en qualité d’intermédiaire en opérations de banque, aurait nécessairement agi en vertu d’un mandat de l’établissement distributeur de crédit, conformément à l’article L.519-1 du code monétaire et financier. Dès lors, les man’uvres dolosives du mandataire et les anomalies présentées par certaines fiches de renseignements engageraient nécessairement la responsabilité du mandant.

La SA CIFD fait valoir cependant que la SAS Apollonia, qui n’a jamais conclu aucun acte juridique en son nom et pour son compte, ne peut aucunement avoir été son mandataire au sens de l’article 1984 du code civil, dans la mesure où la convention de mandat signée se bornait en réalité à prévoir la présentation des clients à la banque, et que « la banque reste seule juge en matière d’octroi des crédits et des garanties dont il pourra s’entourer en la matière ».

Avant la conclusion des contrats de prêt, l’intervention de la SAS Apollonia pour mettre en relation le prêteur et l’emprunteur constitue une simple prestation de services (collecte de documents à transmettre à la banque) et non un mandat. Les prêts ont en revanche été accordés par la banque elle-même et non par un quelconque mandataire.

Par suite, les demandes indemnitaires formulées de ce chef par M. et Mme [E] doivent être rejetées.

Sur les demandes en paiement de la banque au titre des offres de prêt :

La SA CIFD produit les offres de prêt immobilier (document 2), les courriers de mise en demeure du 2 avril 2010 portant notification de la déchéance du terme (document 4) et des décomptes de créance datés du 1er juillet 2024 (document 23). Sa créance doit être évaluée comme suit :

1/ prêt n°33692 : 417 154,09 euros

— principal : 388 985,72 euros, avec intérêt au taux contractuel E6M au 2 avril 2010 + 2,30 % (soit 3,25 %) à compter du 2 avril 2010, sauf à déduire les règlements clients ultérieurs,

— indemnité contractuelle de 7 % du capital restant dû : 28 168,37 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2010, sauf à déduire les règlements clients ultérieurs,

— frais de rejet et de transmission au contentieux : aucun (ce poste relevant de l’article 700 du code de procédure civile).

2/ prêt n°33695 : 98 267,88 euros

— principal : 91 682,46 euros, avec intérêt au taux contractuel E6M au 2 avril 2010 + 2,30 % (soit 3,25 %) à compter du 2 avril 2010, sauf à déduire les règlements clients ultérieurs,

— indemnité contractuelle de 7 % du capital restant dû : 6 585,42 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2010, sauf à déduire les règlements clients ultérieurs,

— frais de rejet et de transmission au contentieux : aucun (ce poste relevant de l’article 700 du code de procédure civile).

3/ prêt n°36329 : 262 329,93 euros

— principal : 244 945,52 euros, avec intérêt au taux contractuel E6M au 2 avril 2010 + 2,30 % (soit 3,25 %) à compter du 2 avril 2010, sauf à déduire les règlements clients ultérieurs,

— indemnité contractuelle de 7 % du capital restant dû : 17 384,41 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2010, sauf à déduire les règlements clients ultérieurs,

— frais de rejet et de transmission au contentieux : aucun (ce poste relevant de l’article 700 du code de procédure civile).

4/ prêt n°60920 : 269 742,22 euros

— principal : 251 935,47 euros, avec intérêt au taux contractuel E6M au 2 avril 2010 + 2,50 % (soit 3,45 %) à compter du 2 avril 2010, sauf à déduire les règlements clients ultérieurs,

— indemnité contractuelle de 7 % du capital restant dû : 17 806,75 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2010, sauf à déduire les règlements clients ultérieurs,

— frais de rejet et de transmission au contentieux : aucun (ce poste relevant de l’article 700 du code de procédure civile).

5/ prêt n°90923 : 83 115,83 euros

— principal : 77 563,43 euros, avec intérêt au taux contractuel E6M au 2 avril 2010 + 2,70 % (soit 3,65 %) à compter du 2 avril 2010, sauf à déduire les règlements clients ultérieurs,

— indemnité contractuelle de 7 % du capital restant dû : 5 552,40 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2010, sauf à déduire les règlements clients ultérieurs,

— frais de rejet et de transmission au contentieux : aucun (ce poste relevant de l’article 700 du code de procédure civile).

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

La SA CIFD conclut à l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande capitalisation des intérêts.

M. et Mme [E] estiment que la demande n’est pas motivée.

Les dispositions du code de la consommation ne recevant pas application, la capitalisation des intérêts échus au moins pour une année entière est ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, et le jugement entrepris infirmé de ce chef.

Sur les demandes indemnitaires de la banque au titre d’une perte de chance de ne pas contracter :

La SA CIFD souligne que M. et Mme [E], qui lui ont dissimulé l’existence d’autres crédits immobiliers et ont interrompu tout paiement depuis 2009, lui ont occasionné ce faisant une perte de chance de ne pas contracter avec eux. Elle conclut à leur condamnation à leur payer les sommes de 107 971 euros et 5 000 euros sur le chiffrage desquelles elle ne s’étend pas.

M. et Mme [E] ne concluent pas sur ce poste de préjudice.

La cour considère que la perception d’intérêts moratoires au taux contractuel indemnise déjà la banque du préjudice invoqué. Le jugement est confirmé en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes.

Sur les demandes annexes :

Les dispositions du jugement relatives aux dépens doivent être confirmées.

L’équité justifie la condamnation in solidum de M. et Mme [E] à payer à la SA CIFD la somme de 3 000 euros au titre des frais qu’elle a exposés en première instance et devant la cour.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. et Mme [E] sont condamnés in solidum aux dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour, hormis :

— en ce qu’il a retenu l’applicabilité des dispositions du code de la consommation,

— en ce qu’il a admis la déchéance du droit aux intérêts,

— au titre des montants alloués à la SA CIFD,

— en ce qu’il a condamné la SA CIFD à payer la somme de 1 000 euros de dommages-intérêts à M. et Mme [E],

— en ce qu’il a débouté la SA CIFD de sa demande de capitalisation des intérêts au taux légal,

— en ce qu’il a débouté la SA CIFD de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Statuant à nouveau des chefs infirmés de la décision entreprise, et y ajoutant,

Condamne in solidum M. et Mme [E] à payer à la SA CIFD la somme de 417 154,09 euros au titre du prêt n°33692.

Dit que cette somme de 417 154,09 euros portera intérêts à compter du 2 avril 2010 :

— au taux contractuel E6M au 2 avril 2010 + 2,30 % (soit 3,25 %), sur la somme de 388 985,72 euros,

— au taux légal, sur la somme de 28 168,37 euros,

— sauf à déduire les règlements clients ultérieurs.

Condamne in solidum M. et Mme [E] à payer à la SA CIFD la somme de 98 267,88 euros au titre du prêt n°33695.

Dit que cette somme de 98 267,88 euros portera intérêts à compter du 2 avril 2010 :

— au taux contractuel E6M au 2 avril 2010 + 2,30 % (soit 3,25 %), sur la somme de 91 682,46 euros,

— au taux légal, sur la somme de 6 585,42 euros,

— sauf à déduire les règlements clients ultérieurs.

Condamne in solidum M. et Mme [E] à payer à la SA CIFD la somme de 262 329,93 euros au titre du prêt n°36329.

Dit que cette somme de 262 329,93 euros portera intérêts à compter du 2 avril 2010 :

— au taux contractuel E6M au 2 avril 2010 + 2,30 % (soit 3,25 %), sur la somme de 244 945,52 euros,

— au taux légal, sur la somme de 17 384,41 euros,

— sauf à déduire les règlements clients ultérieurs.

Condamne in solidum M. et Mme [E] à payer à la SA CIFD la somme de 269 742,22 euros au titre du prêt n°60920.

Dit que cette somme de 269 742,22 euros portera intérêts à compter du 2 avril 2010 :

— au taux contractuel E6M au 2 avril 2010 + 2,50 % (soit 3,45 %), sur la somme de 251 935,47 euros,

— au taux légal, sur la somme de 17 806,75 euros,

— sauf à déduire les règlements clients ultérieurs.

Condamne in solidum M. et Mme [E] à payer à la SA CIFD la somme de 83 115,83 euros au titre du prêt n°90923.

Dit que cette somme de 83 115,83 euros portera intérêts à compter du 2 avril 2010 :

— au taux contractuel E6M au 2 avril 2010 + 2,70 % (soit 3,65 %), sur la somme de 77 563,43 euros,

— au taux légal, sur la somme de 5 552,40 euros,

— sauf à déduire les règlements clients ultérieurs.

Dit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront intérêts.

Dit que les demandes de la SA CIFD concernant les frais de rejet et de transmission au contentieux relèvent des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute M. et Mme [E] de leur demande de dommages-intérêts à l’encontre de la SA CIFD.

Condamne in solidum M. et Mme [E] à payer à la SA Crédit Immobilier de France Développement la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés en première instance et devant la cour.

Condamne in solidum M. et Mme [E] aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT