COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 30 AVRIL 2025

N°2025/244

Rôle N° RG 24/01937 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMSSB

S.C.I. JOCMI

C/

[E] [S]

[W] [S]

[C] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Charles TOLLINCHI

M^e Sandra JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de GRASSE en date du 01 Février 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01095.

APPELANTE

S.C.I. JOCMI

dont le siège social est [Adresse 7]

représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Myriam DUBURCQ de la SCP DONNET – DUBURCQ, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIMES

Madame [E] [S],

née le 25 Novembre 1963 à [Localité 27]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Brynjolf BLAIS, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur [W] [S],

né le 17 Février 1960 à [Localité 21]

demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Brynjolf BLAIS, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur [C] [S],

né le 1er Octobre 1965 à [Localité 21]

demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Brynjolf BLAIS, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente chargée du rapport, et M. Laurent DESGOUIS, Conseiller.

M^me Angélique NETO, Présidente, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [S], M. [W] [S], M. [C] [S] et M. [F] [S] sont propriétaires de parcelles de terre cadastrées section AL n° [Cadastre 3], [Cadastre 2] et [Cadastre 5], nouvellement cadastrées pour ces deux dernières AL [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14], situées [Adresse 28] à [Localité 22] tandis que la société civile immobilière (SCI) Jocmi a, acquis, le 24 avril 2023, une parcelle contig’e cadastrée section AL n° [Cadastre 4].

Se prévalant d’une impossibilité de pouvoir accéder à sa parcelle en passant par le chemin privé situé sur la parcelle cadastrée AL [Cadastre 3] dénommé '[Adresse 24]' et de l’obstruction d’un droit de passage consenti aux propriétaires de la parcelle AL [Cadastre 4] depuis plus de 150 ans, la société Jocmi a, par actes de commissaire de justice en date du 10 juillet 2023, fait assigner les consorts [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins notamment de les voir condamner, sous astreinte par infraction constatée, à cesser tout obstacle à son droit d’emprunter le chemin litigieux et à lui verser une provision à valoir sur le préjudice subi.

Par ordonnance en date du 1er février 2024, ce magistrat, après avoir constaté le décès d'[F] [S], a :

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes formulées par la société Jocmi ;

— reçu la demande reconventionnelle formée par Mme [E] [S], M. [W] [S] et M. [C] [S] ;

— fait interdiction aux tiers de circuler sur la parcelle AL [Cadastre 3] leur appartenant, qu’ils soient piétons ou par voie de tous véhicules et engins leur appartenant ou appartenant à des tiers se rendant sur la parcelle AL [Cadastre 4], sous astreinte de 100 euros par passage constaté par tous moyens, qui commencera à courir le lendemain de la signification de l’ordonnance et qui courra pendant trois mois passé lequel délai il pourra être à nouveau statué ;

— débouté les consorts [S] de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— laissé les dépens de première instance à la société Jocmi ;

— débouté la société Jocmi de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la société Jocmi à verser aux consorts [S] la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a notamment considéré que :

— la société Jocmi disposait d’un accès par la voie publique par l'[Adresse 25] où se trouvait sa boîte aux lettres, son compteur d’eau et le portail desservant sa propriété ;

— la parcelle AL [Cadastre 3] appartenant aux consorts [S] disposait d’un accès sur l'[Adresse 26] qui donne accès à la voie publique le [Adresse 23] ;

— les vendeurs de la société Jocmi avaient tenté d’obtenir, avant la vente de leur parcelle AL [Cadastre 4], une servitude conventionnelle de passage de la part des consorts [S] sur la parcelle AL [Cadastre 3], en vain, ce dont avait parfaitement connaissance la société Jocmi qui, dans son acte d’acquisition du 24 avril 2023, avait renoncé à la condition suspensive prévoyant la constitution d’une telle servitude et d’en faire son affaire personnelle soit à l’amiable soit en justice ;

— aucun acte de constitution de servitude n’avait été établi, pas plus qu’une autorisation donnée à la société Jocmi ou des tiers de circuler sur la parcelle AL [Cadastre 3] ;

— la servitude de passage était une servitude discontinue qui ne pouvait s’acquérir par prescription trentenaire, la notion de servitude conventionnelle impliquant l’existence d’un titre institutif, inexistant en l’espèce ;

— l’état d’enclave de la parcelle AL [Cadastre 4] n’était pas démontré, étant relevé qu’il n’appartenait pas au juge des référés de se prononcer sur ce point et que les consorts [S] faisaient valoir que la société Jocmi pouvait accéder à la voie publique en passant par une parcelle appartenant à ses associés dont le tracé était le plus court et le plus direct à l'[Adresse 20] ;

— la preuve d’un trouble manifestement illicite, d’un dommage imminent ou d’une obligation de faire n’était pas rapportée par la société Jocmi ;

— à l’inverse, les consorts [S] démontraient que la société Jocmi s’introduisait, comme elle l’entendait, sur leur parcelle AL [Cadastre 3], en voiture, en deux roues et à pied, de manière illicite, en laissant ouvert leur portail, alors même qu’elle ne bénéficiait d’aucune servitude de passage ;

— les consorts [S] apportaient la preuve d’un trouble manifestement illicite qu’il convenait de faire cesser.

Suivant déclaration transmise au greffe le 15 février 2024, la société Jocmi a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 24 février 2025 avec demande de révocation de l’ordonnance de clôture, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, elle demande à la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu’elle :

à titre principal,

— juge que, depuis l’acte authentique de donation de 1889, un chemin a été créé permettant la desserte des lots 1, 2 et 3 issue de la division de la parcelle [Cadastre 15] ;

— juge que ce chemin a été déplacé par suite d’un accord verbal intervenu entre les donataires copartageants presque au centre de la propriété vendue constituant le lot 2 appartenant aux consorts [S] ;

— juge que, par infraction qui sera commise par les consorts [S], consistant en un empêchement, obstacle ou interdiction de circuler tant à la société Jocmi qu’à ses ayants droit, locataires, entreprises, visiteurs, sur le chemin privé constitué par la parcelle AL [Cadastre 3] dont ils sont propriétaires dénommé '[Adresse 24]', il sera fait application d’une astreinte de 5 000 euros par infraction constatée, qui est le seul moyen de s’assurer que les intimés ne feront plus obstacle au passages des véhicules et qu’ils n’interpelleront plus les locataires ;

— juge qu’à titre de provision sur son préjudice subi, il lui sera alloué la somme de 20 000 euros sous réserve de toutes actions au fond et condamne solidairement et conjointement les consorts [S] au paiement de cette somme ;

à titre subsidiaire,

— relève qu’elle dispose, en ce qu’elle vient aux droits des anciens propriétaires, d’une tolérance de passage depuis plusieurs dizaines d’années ;

— constate l’état d’enclave relative de la parcelle AL [Cadastre 4] si cette tolérance venait à être révoquée ;

— réforme en conséquence l’ordonnance entreprise en ce qu’elle lui a fait interdiction de circuler sur le chemin en question et l’a condamnée à des frais irrépétibles ;

— déboute les consorts [S] de leurs demandes ;

— déclare recevable leur demande de désignation d’un géomètre-expert comme présentant un lien suffisant avec sa demande initiale ;

— lui donne acte qu’elle mettra en cause les propriétaires voisins afin de permettre les opérations d’expertise ;

— désigne tel géomètre expert qu’il plaire à la cour avec mission habituelle en matière d’enclavement ;

— condamne les intimés conjointement et solidairement à lui verser la somme de 17 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Elle fait notamment valoir que :

— sa parcelle faisait partie à l’origine d’une parcelle plus grande cadastrée [Cadastre 15] qui sera divisée par la suite en trois lots ;

— les actes de vente concernant les lots 1 et 2 stipulent qu’un chemin a été créé le 7 août 1889 afin de permettre la desserte des trois lots issus de la division de la parcelle [Cadastre 15] ;

— le chemin figure dans l’acte de juillet 1919 comme limite au Sud ;

— si les vendeurs 'Jouetes’ déclarent qu’il n’y a aucune servitude, cela ne résulte pas de l’acte d’achat de septembre 1919 de la parcelle AL [Cadastre 5] ;

— depuis 1889, les propriétaires successifs de la parcelle AL [Cadastre 4] bénéficient d’une tolérance de passage ;

— la parcelle AL [Cadastre 3], qui mesure environ 3 mètres de large sur 50 mètres de long, et qui semble issue de la division de la parcelle AL [Cadastre 15], a uniquement pour vocation d’être le chemin d’accès à sa parcelle ainsi qu’à celles appartenant aux intimés ;

— il est admis que le fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage permettant un libre accès pour les besoins de son exploitation n’est pas enclavé tant qu’elle est maintenue ;

— en révoquant cette tolérance de passage qui existe depuis 150 ans, les intimés ont créé une situation d’enclave relative de la parcelle AL [Cadastre 4], ne disposant qu’une servitude de passage exclusivement piétonnière sur le fonds servant cadastré AL [Cadastre 9] ;

— les intimés n’ont pas donné suite à sa demande de désenclavement à l’amiable ou en justice et ont, en raison de leur attitude, retardé la signature de la promesse, l’obtention de son prêt, le démarrage des travaux et la mise en location des appartements ;

— elle se prévaut, en application de l’article 682 du code civil, d’une insuffisance d’accès de fonds à la voie publique, la servitude de passage dont elle dispose depuis son portail d’accès n’étant que piétonnière limité à 1 m 50, outre le fait qu’il s’agit d’une impasse fermée par un portillon ;

— elle dément avoir renoncé, lors de la vente, à la servitude de passage, soutenant n’avoir renoncé qu’à une condition suspensive en déclarant faire son affaire personnelle de cette servitude de passage ;

— le fait pour elle d’emprunter un chemin par suite d’une tolérance de passage qui existe depuis plus de 150 ans ne caractérise pas un trouble manifestement illicite ;

— la parcelle AL [Cadastre 3] est le seul moyen d’évacuer les poubelles sur l'[Adresse 26], l’évacuation des conteneurs étant impossible par l'[Adresse 25], outre le fait qu’il s’agit du seul accès véhicule ;

— elle subit depuis de nombreux mois un préjudice financier, moral et matériel, dès lors qu’il a eu du mal à obtenir un prêt, qu’elle ne peut louer les parkings attenants aux logements loués, qu’elle a dû réaliser elle-même une partie des travaux, que ses relations avec ses locataires sont difficiles dès lors qu’ils doivent se rendre à pied chez eux et qu’elle ne peut jouir paisiblement de sa propriété ;

— sa demande d’expertise juridique n’est que la conséquence logique de l’interdiction à laquelle elle a été condamnée par le premier juge, qu’elle tend aux mêmes fins que sa demande et qu’il existe un lien suffisant entre une demande pour interdire de circuler sur une voie privée et celle de désignation d’un expert afin de déterminer si une parcelle est enclavée, faisant observer qu’elle n’a pas, à ce stade, à mettre en cause tous les propriétaires riverains susceptibles d’être concernés par la procédure en désenclavement.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 18 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, les consorts [S] sollicitent de la cour qu’elle :

— déclare irrecevable la demande de l’appelante tendant à la désignation d’un géomètre expert en ce qu’il s’agit d’une demande nouvelle et en ce que tous les propriétaires voisins concernés par une action en désenclavement ne sont pas parties à l’instance ;

— déboute la société Jocmi de ses demandes ;

— confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne le montant de l’astreinte qui a été fixé et ce qu’il n’a pas été fait droit à leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— statuant à nouveau,

— fixe l’astreinte à 500 euros par infraction constatée à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir ;

— condamne la société Jocmi à verser à chacun la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral, soit un total de 15 000 euros ;

— condamne la société Jocmi à leur verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils font notamment valoir que :

— la demande d’expertise est irrecevable comme étant nouvelle en cause d’appel en application de l’article 564 du code de procédure civile, faisant observer que l’appelante elle-même reconnaît que cette demande n’est pas en lien avec ses demandes initiales mais avec l’interdiction ordonnée par le premier juge, d’autant que la demande d’expertise n’a ni le même objet ni la même finalité que les demandes financières formées par l’appelante en première instance ;

— elle est également irrecevable faute pour l’ensemble des propriétaires riverains d’avoir été mis en cause, alors même qu’une expertise portant sur un désenclavement doit être réalisée à leur contradictoire ;

— malgré l’absence d’accord portant sur l’établissement d’une servitude de passage préalablement à la vente, l’appelante a renoncé à la réalisation de la condition suspensive prévoyant la constitution d’une servitude sur la parcelle AL [Cadastre 3] en toute connaissance de cause, ce qui révèle l’absence d’urgence ;

— l’état d’enclave relative allégué n’existe pas, la parcelle AL [Cadastre 4] disposant d’un accès à la voie publique par l'[Adresse 25] où se trouve sa boîte aux lettres et son adresse, faisant observer que ce n’est qu’au bout de l’impasse que la voie se réduit à 1,50 mètres, que le panneau interdisant le stationnement des véhicules démontre que ces derniers peuvent circuler sur l’impasse et que le portillon a été installé par les associés de la société Jocmi qui sont propriétaires des parcelles [Cadastre 16] et [Cadastre 17] ;

— les véhicules de secours peuvent librement circuler sur une voie privée sans que celle-ci bénéficie d’une servitude de passage ;

— le seul fait pour les occupants de la parcelle AL [Cadastre 4] d’avoir continué d’accéder à leurs logements depuis l’ordonnance entreprise démontre, à lui seul, que cette parcelle n’est pas enclavée ;

— c’est l’appelante qui leur cause un trouble manifestement illicite en passant par leur parcelle alors même qu’elle sait pertinemment qu’aucun accord n’a été conclu concernant l’établissement et les modalités d’une servitude de passage sur la parcelle AL [Cadastre 3] ;

— depuis la vente, elle n’a engagé aucune action au fond afin de faire établir cette servitude ;

— une servitude de passage établie sur la parcelle AL [Cadastre 3] serait contraire à la configuration des lieux et aux dispositions de l’article 682 du code civil ;

— la parcelle AL [Cadastre 3] mène à l'[Adresse 26] qui est une voie privée sur laquelle ils bénéficient d’une servitude de passage pour accéder à la voie publique le [Adresse 23] alors même que la parcelle AL [Cadastre 4] n’est pas riveraine de l'[Adresse 26], de sorte qu’elle ne bénéficie pas d’une servitude de passage sur cette impasse, tel que cela résulte d’un jugement rendu le 6 avril 1988 par le tribunal de grande instance de Grasse ;

— la parcelle AL [Cadastre 4] jouxte les parcelles cadastrées AL [Cadastre 17] et [Cadastre 18], qui elles-mêmes jouxtent les parcelles [Cadastre 16] et [Cadastre 19] qui disposent d’une servitude de passage automobile sur la voie de circulation cadastrée AL [Cadastre 6] et qui mène à la voie publique [Adresse 20], faisant observer que les parcelles AL [Cadastre 17] et [Cadastre 18] appartiennent aux associés de la société Jocmi, Mme et M. [R] ;

— un simple souci de commodité et de convenance ne permet pas de caractériser l’insuffisance de l’issue sur la voie publique ;

— l’appelante leur cause un trouble manifestement illicite en faisant usage de leur chemin de manière illicite alors qu’elle ne dispose d’aucune servitude de passage et qu’elle bénéficie d’un autre moyen d’accéder à sa propriété, et ce, en laissant constamment ouvert leur portail ;

— l’appelante viole l’interdiction qui lui a été faite par le premier juge, ce qui motive sa demande tendant à voir augmenter le montant de l’astreinte fixé par le premier juge ;

— leur préjudice moral pour procédure abusive est important.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 24 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

Il résulte de l’article 802 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. Elle peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats sur décision du tribunal.

Par ailleurs, l’article 15 du code de procédure civile énonce que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacun soit à même d’organiser sa défense.

Enfin, aux termes de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il est admis que le juge dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier si des conclusions et/ou des pièces ont été déposées en temps utile. Ainsi, s’il estime qu’elles ont été déposées peu de temps avant le moment prévu pour l’ordonnance de clôture, le juge doit veiller au respect des droits de la défense et, éventuellement, les écarter des débats en caractérisant les circonstances particulières qui l’ont conduit à se prononcer en ce sens.

En l’espèce, l’appelante a transmis ses dernières conclusions le 24 février 2025, postérieurement à l’ordonnance de clôture qui a été rendue le jour même, en réplique à des conclusions qui lui ont été transmises par l’intimée le 18 février précédent.

A l’audience, avant le déroulement des débats, les avocats des parties ont indiqué qu’ils ne s’opposaient pas à la révocation de l’ordonnance de clôture afin d’admettre les derniers jeux de conclusions de chacune des parties.

La cour a donc, de l’accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée.

Sur les troubles manifestement illicite

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

En outre, en application de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut en revanche justifier qu’il refuse d’intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, le trouble illicite doit être évident, comme doit l’être la mesure que le juge des référés prononce en cas d’urgence.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

Le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble manifestement illicite qu’il constate.

Sur le trouble manifestement illicite causé à l’appelante

En l’espèce, il est acquis que, préalablement à la vente de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 4] à la société Jocmi, suivant acte notarié en date du 24 avril 2023, les consorts [S] ont refusé de lui consentir une servitude de passage sur leur parcelle cadastrée AL [Cadastre 3] sur laquelle passe le chemin des peupliers.

C’est ainsi que l’acte de vente stipule (en pages 11 à 14) que les vendeurs, qui déclarent que le bien vendu ne dispose d’aucun accès direct sur la voie publique et avoir toujours accédé en voiture audit bien depuis l'[Adresse 26] par la parcelle cadastrée AL [Cadastre 3], se sont rapprochés, préalablement à la signature de la promesse de vente, des consorts [S], propriétaires de la parcelle AL [Cadastre 3], afin de formaliser la servitude et d’en arrêter les modalités d’utilisation, moyennant indemnité en leur faveur. La promesse de vente a été signée sous la condition suspensive de cette servitude de passage pour véhicules à moteurs. S’il est indiqué que les consorts [S] se sont montrés favorables pour la constitution de cette servitude, à la condition que les véhicules ne stationnent pas sur son assiette, que ses frais d’entretien et de réfection soient supportés à proportion des logements desservis et que les véhicules à moteur observent une vitesse réduite en raison de l’état du sol, de la présence de canalisations souterraines et de la présence d’animaux, aucun acte ne sera signé en ce sens. Le notaire précise que la société Jocmi a estimé que les contraintes imposées par les consorts [S] quant aux modalités d’usage de la servitude étaient trop restrictives, tenant notamment au fait que seuls les véhicules légers et de secours pourraient l’emprunter, à l’exclusion des engins à deux roues, motorisés ou non, des véhicules à mobilité douce, de camionnettes pour travaux ainsi qu’à l’interdiction d’évacuer des ordures ménagères par ledit chemin. C’est dans ces conditions que la société Jocmi a renoncé à se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive prévue dans la promesse de vente et de faire son affaire personnelle de la constitution de la servitude, soit à l’amiable avec les propriétaires de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 3], soit en justice afin d’obtenir les modalités d’exercice plus en adéquation avec l’usage envisagé du bien acquis, étant précisé que l’acquisition est faite à titre d’investissement locatif. En contrepartie, la société Jocmi a obtenu une réduction du prix de vente à hauteur de 50 000 euros à titre d’indemnité transactionnelle, forfaitaire et définitive.

Même à considérer que les précédents propriétaires de la parcelle AL [Cadastre 4] ont toujours eu le droit d’emprunter la parcelle cadastrée AL [Cadastre 3], sans aucune opposition de la part des propriétaires de ce fonds, il n’en demeure pas moins que cette tolérance a pris fin lorsque la société Jocmi en a fait l’acquisition.

C’est ainsi qu’il ressort du procès-verbal de constat dressé le 2 mai 2023 qu’un tas de gravier a été mis au fond du chemin de la parcelle AL [Cadastre 3] empêchant tout véhicule automobile d’accéder, par le portail, à la parcelle AL [Cadastre 4].

Ce faisant, la société Jocmi ne démontre pas avoir utilisé le chemin litigieux de manière paisible et prolongée.

Dès lors, indépendamment de tout débat relatif à l’existence d’un état d’enclave et/ou d’une servitude légale, conventionnelle ou par prescription de passage, lequel relève de l’appréciation de la juridiction du fond qui pourra être amenée à se prononcer en se fondant sur les actes de vente versés aux débats, les obstacles mis sur la parcelle AL [Cadastre 3] par ses propriétaires ne sont pas constitutifs d’un trouble manifestement illicite, voire d’une voie de fait, à l’égard de la société Jocmi.

Par ailleurs, à l’examen des pièces de la procédure, il apparaît que la société Jocmi dispose d’un accès à la voie publique en passant par l'[Adresse 25]. Si la société Jocmi soutient qu’aucun véhicule ne peut circuler sur cette impasse, cette affirmation est démentie par les photographies jointes au procès-verbal de constat en date du 26 avril 2023 qui révèlent, par le panneau installé au début de l’impasse, que seul le stationnement des véhicules est interdit sur cette voie sans issue.

De plus, il s’avère que le portillon installé au bout de cette impasse, par lequel la société Jocmi doit passer pour accéder à sa parcelle AL [Cadastre 4], dessert les parcelles cadastrées [Cadastre 18] et [Cadastre 17] appartenant à ses associés.

Enfin, alors même que les consorts [S] accèdent à la voie publique [Adresse 23] en passant par le chemin litigieux cadastré AL [Cadastre 3] puis par une voie privée, l'[Adresse 26], les associés de la société Jocmi accèdent à la voie publique [Adresse 20] en passant par une voie privée située sur la parcelle AL [Cadastre 6] desservant la parcelle cadastrée AL [Cadastre 16].

Dans ces conditions, l’état d’enclave de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 4] alléguée par la société Jocmi se heurte à des contestations sérieuses.

Ainsi, l’obligation pour les consorts [S] de laisser la société Jocmi passer par leur parcelle AL [Cadastre 3] est sérieusement contestable.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a dit n’y avoir lieu à référé sur la mesure sollicitée par la société Jocmi. L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur le trouble manifestement illicite causé aux intimés

Le procès-verbal de constat dressé le 26 avril 2023 à la demande de la société Jocmi décrit la parcelle AL [Cadastre 3] appartenant aux consorts [S] comme étant un chemin donnant accès à des véhicules à moteur à l'[Adresse 26]. Au bout du chemin en direction de la parcelle AL [Cadastre 4] appartenant à la société Jocmi, il y a un portail fonctionnel. C’est devant ce portail que le tas de gravier a été constaté suivant procès-verbal en date du 2 mai 2023.

Les consorts [S] versent aux débats des photographies prises dans le courant de l’année 2023, et notamment en juin, juillet, septembre et octobre 2023, lesquelles ne sont pas contestées, montrant des véhicules accédant à la parcelle AL [Cadastre 4] en passant par le chemin litigieux et le portail, lequel est laissé ouvert. Les photographies prises le 24 février 2024, lesquelles ne sont pas plus contestées, illustrent le passage de piétons en passant par le portail desservant le chemin litigieux.

Ils produisent également deux attestations aux termes desquelles Mme [P] certifie, le 13 décembre 2023, de l’existence, depuis plusieurs mois, de multiples passages sur le chemin en question par des personnes qu’elle n’a jamais vu, en voitures, en deux roues et à pied, alors même que leur adresse se situe [Adresse 25]. Mme [T] témoigne, le 2 novembre 2023, du fait que de nombreux véhicules et scooters sortent du chemin litigieux depuis que la parcelle AL [Cadastre 4] a été vendue, et parfois à vive allure jusqu’à l'[Adresse 26] qui est un chemin privé réservé aux riverains. Elle fait état d’un camion qui, le matin même, a bloqué pendant 20 minutes l’impasse, le temps pour son chauffeur de décharger du matériel.

Ainsi, les consorts [S] démontrent que, malgré les graviers qu’ils ont mis devant leur portail en mai 2023, leur chemin est toujours utilisé et leur portail laissé ouvert par les personnes voulant accéder à la parcelle AL [Cadastre 4].

Or, il résulte de ce qui précède que la société Jocmi ne démontre pas son droit d’emprunter la parcelle AL [Cadastre 3] pour se rendre sur sa parcelle AL [Cadastre 4].

Le seul fait pour elle de violer, à l’évidence, le droit de propriété des consorts [S] caractérise un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

C’est donc à bon droit que le premier juge a fait interdiction à toute personne voulant accéder à la parcelle AL [Cadastre 4] d’emprunter la parcelle AL [Cadastre 3] appartenant aux consorts [S], que ce soit à pied ou au moyen de tous véhicules et engins.

L’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Elle sera également confirmée en ce qui concerne les modalités de l’astreinte fixée à 100 euros par passage constaté par tous moyens à compter du lendemain de la signification de l’ordonnance entreprise, et ce, pendant trois mois, passé lequel délai il pourra être à nouveau statué.

En effet, les uniques photographies prises le 24 février 2024, illustrant des personnes se dirigeant à pied vers le portail et chemin litigieux, ne justifient pas de porter le montant de l’astreinte à la somme de 500 euros par infraction constatée à compter du prononcé de l’arrêt.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la société Jocmi ne démontre pas que l’obstruction faite à son droit de passer sur la parcelle AL [Cadastre 3] constitue un trouble manifestement illicite, ni même que son droit de passer sur ladite parcelle n’est pas sérieusement contestable.

Dans ces conditions, l’obligation pour les consorts [S] de lui régler une provision à valoir sur le préjudice subi tenant au fait qu’elle ne puisse utiliser la parcelle AL [Cadastre 3] est sérieusement contestable.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle n’a pas fait droit à la demande de la société Jocmi formée sur ce point.

Sur la recevabilité de la demande d’expertise aux fins de désenclavement formée en appel

En application de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Il résulte de l’article 565 du même code que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, faisant grief aux consorts [S] d’obstruer son droit de passer par le chemin des peupliers situé sur leur parcelle cadastrée AL [Cadastre 3], pour se rendre à sa parcelle cadastrée AL [Cadastre 4], la société Jocmi a demandé au premier juge de les condamner, sous astreinte, à cesser tout obstacle portant atteinte à son droit. Se fondant sur les articles 834, 835 du code de procédure civile et 682 du code civil, elle se prévalait d’un droit de passer par la parcelle AL [Cadastre 3] pour accéder à sa propriété en raison de l’enclavement de son fonds.

A hauteur d’appel, la société Jocmi sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle n’a pas fait droit à sa demande principale mais, au contraire, a fait droit à la demande reconventionnelle formée par les consorts [S] en l’interdisant ainsi que ses locataires, sous astreinte, de circuler sur le chemin des peupliers à pied ou en véhicule.

A titre subsidiaire, elle demande pour la première fois en appel, une expertise judiciaire in futurum, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, afin de faire constater et établir, le cas échéant par la juridiction du fonds, son droit de passer par la parcelle AL [Cadastre 3], au motif qu’il s’agirait du seul chemin permettant le désenclavement de sa parcelle cadastrée AL [Cadastre 4], d’en déterminer l’assiette et d’en évaluer le coût.

Outre le fait que ces prétentions reposent sur un fondement juridique différent, la demande d’expertise visant à établir un droit de passer sur la parcelle AL [Cadastre 3] pour accéder à la parcelle AL [Cadastre 4] ne tend pas aux mêmes fins que la mesure sollicitée afin de faire cesser tout obstacle à son droit de passer sur la parcelle AL [Cadastre 3].

Le but recherché en appel n’est donc pas le même que celui recherché en première instance. Au contraire, alors même que la société Jocmi se prévalait d’une violation manifeste à son droit de passer par le chemin litigieux, la mesure d’expertise sollicitée vise à établir l’existence de ce droit en vue d’une éventuelle action en désenclavement devant la juridiction du fond.

Dès lors, la demande d’expertise formée en cause d’appel, en réaction à la mesure ordonnée par le premier juge à la demande des consorts [S], entraine une modification de l’objet de la demande.

Dans ces conditions, la mesure d’expertise sollicitée en appel, qui est nouvelle, doit être déclarée irrecevable de ce seul chef.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose qu’en cas d’appel principal dilatoire ou abusif, l’appelant peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés.

Néanmoins, l’exercice d’un recours, de même que la défense à une tel recours, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, sur le fondement de ces textes, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il n’est pas démontré que la société Jocmi a agi avec malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

De surcroît, l’action en référé initiée par la société Jocmi a permis aux consorts [S] d’obtenir gain de cause en ce qui concerne leur demande reconventionnelle tendant à mettre fin au trouble manifestement illicite subi tenant à l’utilisation de leur chemin par les personnes voulant se rendre, à pied ou en véhicules, à la parcelle cadastrée AL [Cadastre 4].

En conséquence, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a débouté les consorts [S] de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société Jocmi, succombant en appel, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens et à verser aux consorts [S] la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens.

Elle sera également condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

L’équite commande en outre de la condamner à verser aux consorts [S] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

En revanche, la société Jocmi, tenue aux dépens, sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rappelle qu’à l’audience, avant l’ouverture des débats, elle a révoqué l’ordonnance de clôture puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable comme étant nouvelle la demande d’expertise judiciaire formée par la société civile immobilière Jocmi à hauteur d’appel ;

Condamne la société civile immobilière Jocmi à verser à Mme [E] [S], M. [W] [S] et M. [C] [S], ensemble, la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Déboute la société civile immobilière Jocmi de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne la société civile immobilière Jocmi aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière La présidente