COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 26 FEVRIER 2026

N° 2026/131

Rôle N° RG 25/03916 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOTWF

[H] [Z]

C/

S.A. UNICIL SOCIETE [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Antoine D’AMALRIC

M^e Thomas D’JOURNO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 27 Février 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/04434.

APPELANT

Monsieur [H] [Z]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-13001-2025-3081 du 23/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2]), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Antoine D’AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Jeanne MARDIROSSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.A. UNICIL

dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par M^e Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE

substitué par M^e Pascale KLEIN, avocat au barreau d’Aix-en-Provence

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Séverine MOGILKA, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026,

Signé par M^me Séverine MOGILKA, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé en date du 19 septembre 2019, la société anonyme Unicil a donné à bail d’habitation à M. [H] [Z] un appartement avec un emplacement de stationnement sis [Adresse 4] à [Localité 3], pour des loyers mensuels initiaux de 324,75 et 43,48 euros, outre 139,63 et 6,24 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2023, la société Unicil a fait délivrer à M. [Z] un commandement de payer la somme principale de 2 307,21 euros au titre de la dette locative, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, la société bailleresse a fait assigner M. [Z], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail et obtenir sa condamnation solidaire au paiement d’une provision au titre de la dette locative, d’une indemnité d’occupation et une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 27 février 2025, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, a:

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 septembre 2019 entre la société Unicil et M. [Z] était réunies à la date du 16 avril 2023 ;

— rejeté la demande de délais de paiement M. [Z] ;

— ordonné, en conséquence, à M. [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour M. [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Unicil pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement était prévu par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [Z] à verser à la société Unicil, à titre provisionnel, la somme de 6 462,18 euros, décompte arrêté au 30 novembre 2024 incluant la mensualité de novembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 307,21euros à compter du 16 février 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

— condamné M. [Z] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant conespondant au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 561,13 euros au total, sans intérêt et sans que cette indemnité ne soit indexée, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné M. [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

— rejeté la demande de la société Unicil au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration transmise le 31 mars 2025, M. [Z] a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes les dispositions duement reprises.

Par conclusions transmises le 27 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [Z] demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé son appel ;

— infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

— à titre liminaire, juger irrecevables les demandes de la société Unicil ;

— à titre principal, dire n’y avoir lieu à référé et débouter la société Unicil de l’ensemble de ses demandes au titre de l’existence de contestations séroeuses sur le montant de la dette locative ;

— à titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— en tout état de cause, condamner la société Unicil au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par conclusions transmises le 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Unicil conclut à la confirmation de l’ordonnance déférée en toutes ses disposition,s au débouté de M. [Z] et à la condamnation de celui-ci au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur la fin de non recevoir tiré du défaut de qualité et d’intérêt à agir :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la société Unicil verse aux débats son titre de propriété qui permet de justifier tant de sa qualité que de son intérêt à agir.

Dès lors, M. [Z] doit être déboutée de sa fin de non-recevoir tiré du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la société Unicil.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat:

En application des articles 1728, 1741 et 15I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrancxe d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 de cette même loi, dans sa version applicable en l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

Suivant l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En vertu de l’article 17-1 de cette loi, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer.

La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Ainsi, il stipule qu’il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans aucune formalité de justice à la volonté du bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires à son échéance y compris la régularisation de charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2023, la société Unicil a fait délivrer à M. [Z] un commandement de payer la somme principale de 2 307,21 euros au titre de la dette locative, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

M. [Z] ne conteste pas ne pas avoir régularisé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance mais soulève l’existence de contestations sérieuses en lien avec le montant de la dette locative.

De telles contestations doivent être, tout d’abord, analysées par rapport à la dette locative mentionnées dans le commandement de payer.

La cour relève que cette dette n’intègre pas la régularisation de charges contestée par M. [Z], celle-ci étant intervenue postérieurement à la délivrance du commandement le 30 novembre 2024. Il en est de même de la révision du loyer contestée par M. [Z] intervenue le 1er janvier 2024.

Seuls des frais de procédure à hauteur de 134,76 euros ont effectivement été intégrés dans la dette locative mentionnée dans le commandement de payer, frais qui doivent être déduits car ne s’analysant pas en une dette de loyer ou de charges locatives.

Même si le quantum de la dette locative mentionnée dans le commandement s’avère erroné, il ne peut pour autant être considéré que le commandement de payer est affecté d’une irrégularité et n’a produit aucun effet puisqu’il est valable à concurrence des sommes effectivement dues soit 2 172,45 euros.

Or, M. [Z] a effectué le 2 mars 2023 un versement de 500 euros qui n’est pas de nature à régulariser sa dette locative.

Il doit donc être retenu que la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges a produit ses effets et que le contrat de bail a été résilié à compter du 16 avril 2023.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être confirmée de ce chef de demande.

— Sur la demande de provision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation;

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, celui-ci est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, l’obligation au paiement des loyers et charges incombant à M. [Z] n’est pas sérieusement contestable ni l’obligation au paiement d’une indemnité d’occupation dès lors que celui-ci se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail.

Afin de justifier le quantum de la provision sollicitée au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, la société Unicil verse aux débats deux décomptes ainsi que des justificatifs de régularisations de charges et des avis d’échéances.

Suivant le décompte le plus récent, la dette locative arrêtée au 30 novembre 2024, intégrant des indemnités d’occupation égales au montant du loyer et des charges, s’élève à 6 776,77 euros.

Cependant, comme le soutient à juste titre M. [Z], cette somme intègre des frais de procédure à hauteur de 314,59 euros ( 134,76 euros imputés le 2 mars 2023, 166,83 euros impués le 24 juillet 2024 et 13 euros imputés le 27 août 2024). De tels frais ne relèvent pas de la dette locative au sens strict et doivent être déduits.

M. [Z] soulève aussi une contestation en lien avec la régularisation de charges intervenue le 30 novembre 2024 en raison de l’absence de communication du mode de répartaion des charges, du mode de calcul des différentes charges et de l’absence de mise à disposition des pièces justificaties.

Certes, la société Unicil verse aux débats deux lettres comportant les répartitions de charges et le mode de calcul. Toutefois, il doit être relevé que ces deux pièces ne mentionnent pas les régularisations figurant sur le décompte au mois de novembre 2024.

Les sommes mises au débit du compte de M. [Z] au titre des régularisations de charges à hauteur de 138,16 euros s’avèrent donc sérieusement contestables.

M. [Z] soulève aussi une contestation sérieuse en lien avec la révision du loyer intervenue le 1er janvier 2024.

Cependant, l’avis d’échéance pour le mois de janvier 2024 comporte une mention relative à la revalorisation du loyer et ainsi la manifestation de la volonté de la société bailleresse de voir appliquer la révision annuelle.

Si M. [Z] invoque l’absence de justificatiif du respect des conditions de classifications énergetiques s’agissant d’une augmentation du loyer, la cour relève que la daignostic de performence énergétique annexé au contrat de bail fait état d’une classification de l’appartement loué en D et E, non F ou G de sorte que le dernier alinéa de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 invoqué n’a pas lieu d’être appliqué.

Eu égard à ces observations, le quantum non sérieusement contestable de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2024 doit être fixé à la somme de 6 024,02 euros.

Dès lors, il convient d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné M. [Z] à verser à la société Unicil, à titre provisionnel, la somme de 6 462,18 euros, décompte arrêté au 30 novembre 2024 incluant la mensualité de novembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 307,21 à compter du 16 février 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus.

M. [Z] doit être condamné à verser à la société Unicil la somme de 6 024,02 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2024.

— Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui a repris le paiement du loyer courant, démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance arrêté au 30 juin 2025 produit par la société bailleresse que M. [Z] effectue chaque mois des paiements mais d’un montant inférieur à celui du loyer et des charges dus au titre de l’appartement et de l’emplacement de stationnement.

L’appelant ne produit aucun justificatif de paiement postérieurement au 30 juin 2025.

Par ailleurs, M. [Z] perçoit le revenu de solidarité active à hauteur de 559,42 euros suivant l’attestation figurant à son dossier. Or, le montant du loyer et des charges s’élève à plus de 570 euros par mois pour l’appartement et l’emplacement de stationnement.

Ainsi, outre l’absence de justification de la reprise du paiement du loyer avant la date de l’audience, M. [Z] ne justifie pas de revenus lui permettant de faire face à sa dette locative par rééchelonnement, ceux-ci étant inférieurs aux loyers et provisions sur charges.

Dès lors, il doit être débouté de sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée de ce chef de demande.

Elle doit aussi, subséquemment, être confirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de M. [Z], au besoin avec le concours de la force publique, à défaut de libération volontaire et de remise des clés et condamné celui-ci au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant conespondant au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 561,13 euros au total, sans intérêt et sans que cette indemnité ne soit indexée, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a débouté la société Unicil de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamné M. [Z] aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application de ces mêmes dispositions en appel.

Succombant à l’instance, M. [Z] devra supporter les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Déclare recevable les demandes présentées par la société Unicil ;

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné M. [H] [Z] à verser à la société Unicil, à titre provisionnel, la somme de 6 462,18 euros décompte arrêté au 30 novembre 2024 incluant la mensualité de novembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 307,21 à compter du 16 février 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [H] [Z] à payer à la société Unicil la somme provisionnelle de 6 024,02 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2024 ;

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne M. [H] [Z] aux dépens d’appel.

La greffière, La présidente,