COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3

ARRÊT AU FOND

DU 16 JANVIER 2026

N° 2026/7

N° RG 25/03733 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOTBK

[PU] [WO] épouse [A]

[XI] [A]

[UO] [E] épouse [L]

[VX] [K]

[EC] [D]

[SL] [W]

[FV] [M]

[GV] [P]

[RC] [H]

[WH] [TE]

[BP] [PB] épouse [TE]

[FC] [NS]

[DA] [IX] épouse [NS]

[SE] [MA]

[TF] [VY]

[AU] [PK]

[ET] [JF]

[WZ] [WP]

[OK] [OB]

[B] [IE] épouse [OB]

[UX] [CE]

[HE] [FU]

[GV] [NA]

[YS] [YA]

[F] [YI]

[CA] [TN]

[KZ] [OJ]

[MR] [ZS]

[ZA] [ZT]

[UX] [FL]

[SW] [X] épouse [CM]

[S] [TM]

[BV] [JX]

[KG] [XH] épouse [JX]

[VG] [IF]

[HD] [IN]

[XZ] [JY]

[IW] [XP] épouse [DS]

[YT] [Y] épouse [BL]

[JO] [DB]

[J] [WG]

[PC] [LR] épouse [WG]

[FV] [DJ] épouse [RU]

[SV] [MH]

[NJ] [TX]

[XR] [BW] épouse [TX]

[EB] [EJ]

[IO] [OT]

[SD] [MZ]

[ZB] [GM]

[GL] [KO]

[NJ] [KO]

[VX] [MS]

[NJ] [AT]

[DT] [LZ] épouse [AT]

[UF] [HN]

[SL] [JN]

[IO] [JG] épouse [JN]

[ZB] [UE]

[U] [HV]

[HM] [R] épouse [HV]

[SV] [PT]

[UF] [AC] épouse [PT]

[RV] [LG]

[VO] [DI]

[ZJ] [WY]

[PL] [CS] épouse [WY]

[NT] [YJ]

[EU] [Z]

[VO] [HW]

[KY] [TW]

[FK], [G] [KH] épouse [I]

[N] [VP] épouse [WP]

[GC] [LH] épouse [HW]

[NI] [O] épouse [CE]

[UN] [GD]

[MI] [CM]

[WZ] [LP]

[KP] [DS]

[BD] [BL]

[NT] [VF]

[NT] [RU]

[RL] [V] épouse [UE]

[KZ] [RM]

[SD], [CE], [CN] [SM]

[UY] [T] [C] [RD] épouse [SM]

S.A.R.L. TRG

C/

S.A.S. KALIA

Société FISAM NICE

Etablissement Public DE COOPERATIONINTERCOMMUNALE METROPOLE NICE COTE D’AZUR

S.A.S. ENATRA FONDATIONS

S.A.S. CAMPUS RIVIERA

S.A. ALBINGIA

S.A.R.L. ETUDES ET DESIGN

S.A.S. LES BELLES ANNEES

S.A. SCNF GARES & CONNEXIONS

S.A.S. MENARD

Société ECB BARBERA

S.A.S. OTEIS

S.A.R.L. ETUDES COORDINATION BARBERA MC

S.A.S. APAVE SUDEUROPE

Société SOL ESSAIS

Société MGB

Société ENATRA ' ENTREPRISE AZUREEENNE DE TRAVAUX

S.A.S. APAVE INFRASTRUCTURES ET CONSTRUCTION FRANCE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jacqueline MAROLLEAU

M^e Yannick LE MAUX

M^e Joseph MAGNAN

M^e Sandra JUSTON

M^e Isabelle FICI

M^e Stéphane GALLO

M^e Françoise BOULAN

M^e Elodie ZANOTTI

M^e Valentine JUTTNER

Décision déférée à la cour :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de NICE en date du 12 mars 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01412.

APPELANTS

Madame [PU] [WO] épouse [A]

née le 16 novembre 1979 à [Localité 88]

demeurant [Adresse 44]

Monsieur [XI] [A]

né le 15 mai 1975 à [Localité 78]

demeurant [Adresse 44]

Madame [UO] [E] épouse [L]

née le 15 mai 1979 à [Localité 72]

demeurant [Adresse 8]

Monsieur [VX] [K]

né le 25 août 1990 à [Localité 84]

demeurant [Adresse 85]

Monsieur [EC] [D]

né le 03 décembre 1977 à [Localité 68]

demeurant [Adresse 65]

Monsieur [SL] [W]

né le 07 juillet 1983 à [Localité 135]

demeurant [Adresse 43]

Madame [FV] [M]

née le 02 avril 1975 à [Localité 103]

demeurant [Adresse 47]

Monsieur [GV] [P]

né le 08 Mai 1977 à [Localité 113]

demeurant [Adresse 10]

Madame [RC] [H]

née le 12 septembre 1979 à [Localité 122] (MAURICE)

demeurant [Adresse 10]

Monsieur [WH] [TE]

né le 21 décembre 1971 à [Localité 103]

demeurant [Adresse 24]

Madame [BP] [PB] épouse [TE]

née le 28 juin 1970 à [Localité 69]

demeurant [Adresse 24]

Monsieur [FC] [NS]

né le 30 août 1972 à [Localité 96]

demeurant [Adresse 3]

Madame [DA] [IX] épouse [NS]

née le 29 juin 1973 à [Localité 98]

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [SE] [MA]

né le 08 novembre 1973 à [Localité 94]

demeurant [Adresse 18]

Madame [TF] [VY]

née le 20 août 1973 à [Localité 93]

demeurant [Adresse 18]

Monsieur [AU] [PK]

né le 29 décembre 1956 à [Localité 136] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [ET] [JF]

né le 18 septembre 1972 à [Localité 113]

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [WZ] [WP]

né le 06 janvier 1979 à [Localité 115]

demeurant [Adresse 34]

Monsieur [OK] [OB]

né le 14 avril 1956 à [Localité 127]

demeurant [Adresse 32]

Madame [B] [IE] épouse [OB]

née le 19 avril 1955 à [Localité 127]

demeurant [Adresse 32]

Monsieur [UX] [CE]

né le 14 juin 1968 à [Localité 124]

demeurant [Adresse 7]

Monsieur [HE] [FU]

né le 09 mars 1974 à [Localité 117]

demeurant [Adresse 28]

Monsieur [GV] [NA]

né le 05 mai 1990 à [Localité 126]

demeurant [Adresse 35]

Madame [YS] [YA]

née le 15 mars 1991 à [Localité 102]

demeurant [Adresse 35]

Monsieur [F] [YI]

né le 20 décembre 1988 à [Localité 70]

demeurant [Adresse 13]

Madame [CA] [TN]

née le 09 novembre 1996 à [Localité 114]

demeurant [Adresse 13]

Madame [KZ] [OJ]

née le 05 juillet 1982 à [Localité 90]

demeurant [Adresse 14]

Monsieur [MR] [ZS]

né le 13 février 1992 à [Localité 113]

demeurant [Adresse 19]

Madame [ZA] [ZT]

née le 10 avril 1990 à [Localité 91]

demeurant [Adresse 33]

Madame [UX] [FL]

née le 18 septembre 1947 à [Localité 104]

demeurant [Adresse 11]

Madame [SW] [X] épouse [CM]

née le 20 août 1988 à [Localité 132] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 60]

Madame [S] [TM]

née le 06 juin 1981 à [Localité 110]

demeurant [Adresse 21]

Monsieur [BV] [JX]

né le 06 août 1964 à [Localité 92]

demeurant [Adresse 29]

Madame [KG] [XH] épouse [JX]

née le 27 mai 1969 à [Localité 125]

demeurant [Adresse 29]

Monsieur [VG] [IF]

né le 06 juin 1993 à [Localité 75]

demeurant [Adresse 50]

Madame [HD] [IN]

née le 21 décembre 1990 à [Localité 107]

demeurant [Adresse 50]

Monsieur [XZ] [JY]

né le 25 mars 1988 à [Localité 123]

demeurant [Adresse 45]

Madame [IW] [XP] épouse [DS]

née le 21 août 1989 à [Localité 131]

demeurant [Adresse 42] – ONTARIO (CANADA)

Madame [YT] [Y] épouse [BL]

née le 17 septembre 1978 à [Localité 118] (MAURICE)

demeurant [Adresse 36]

Madame [JO] [DB]

née le 17 mars 1972 à [Localité 71]

demeurant [Adresse 64]

Monsieur [J] [WG]

né le 30 mai 1987 à [Localité 75]

demeurant [Adresse 26]

Madame [PC] [LR] épouse [WG]

née le 15 mars 1988 à [Localité 104]

demeurant [Adresse 26]

Madame [FV] [DJ] épouse [RU]

née le 30 mars 1980 à [Localité 134]

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [SV] [MH]

né le 29 mars 1965 à [Localité 99]

demeurant [Adresse 25]

Monsieur [NJ] [TX]

né le 06 avril 1978 à [Localité 139]

demeurant [Adresse 59]

Madame [XR] [BW] épouse [TX]

née le 21 janvier 1979 à [Localité 120]

demeurant [Adresse 59]

Monsieur [EB] [EJ]

né le 18 février 1976 à [Localité 129]

demeurant [Adresse 38]

Madame [IO] [OT]

née le 12 septembre 1984 à [Localité 101]

demeurant [Adresse 38]

Monsieur [SD] [MZ]

né le 23 octobre 1963 à [Localité 119]

demeurant [Adresse 6]

Monsieur [ZB] [GM]

né le 29 juillet 1989 à [Localité 105]

demeurant [Adresse 22]

Monsieur [GL] [KO]

né le 08 février 1992 à [Localité 93]

demeurant [Adresse 58]

Monsieur [NJ] [KO]

né le 23 octobre 1994 à [Localité 93]

demeurant [Adresse 63]

Monsieur [VX] [MS]

né le 14 décembre 1983 à [Localité 121]

demeurant [Adresse 48]

Monsieur [NJ] [AT]

né le 02 novembre 1964 à [Localité 130]

demeurant [Adresse 20]

Madame [DT] [LZ] épouse [AT]

née le 06 juillet 1962 à [Localité 99]

demeurant [Adresse 20]

Madame [UF] [HN]

née le 24 octobre 1984 à [Localité 137]

demeurant [Adresse 31]

Monsieur [SL] [JN]

né le 03 août 1975 à [Localité 99]

demeurant [Adresse 49]

Madame [IO] [JG] épouse [JN]

née le 13 novembre 1974 à [Localité 81]

demeurant [Adresse 49]

Monsieur [ZB] [UE]

né le 23 octobre 1957 à [Localité 74]

demeurant [Adresse 52]

Monsieur [U] [HV]

né le 01 avril 1980 à [Localité 104]

demeurant [Adresse 9]

Madame [HM] [R] épouse [HV]

née le 03 janvier 1980 à [Localité 73]

demeurant [Adresse 9]

Monsieur [SV] [PT]

né le 19 juillet 1971 à [Localité 100]

demeurant [Adresse 62]

Madame [UF] [AC] épouse [PT]

née le 12 septembre 1979 à [Localité 79]

demeurant [Adresse 62]

Monsieur [RV] [LG]

né le 30 juin 1999 à [Localité 89]

demeurant [Adresse 51]

Monsieur [VO] [DI]

né le 22 janvier 1975 à [Localité 127]

demeurant [Adresse 23]

Monsieur [ZJ] [WY]

né le 09 février 1980 à [Localité 76] (THAILANDE)

demeurant [Adresse 53]

Madame [PL] [CS] épouse [WY]

née le 28 février 1983 à [Localité 97]

demeurant [Adresse 53]

Monsieur [NT] [YJ]

né le 23 avril 1996 à [Localité 83]

demeurant [Adresse 55]

Monsieur [EU] [Z]

né le 17 août 1959 à [Localité 138]

demeurant [Adresse 39]

Monsieur [KY] [TW]

né le 12 juillet 1991 à [Localité 134]

demeurant [Adresse 54]

Madame [FK], [G] [KH] épouse [I]

née le 30 avril 1968 à [Localité 80]

demeurant [Adresse 30]

Madame [N] [VP] épouse [WP]

née le 10 août 1978 à [Localité 86]

demeurant [Adresse 34]

Madame [NI] [O] épouse [CE]

née le 06 décembre 1970 à [Localité 103]

demeurant [Adresse 7]

Monsieur [UN] [GD]

né le 08 février 1981 à [Localité 119]

demeurant [Adresse 27]

Monsieur [MI] [CM]

né le 17 août 1972 à [Localité 82]

demeurant [Adresse 60]

Monsieur [WZ] [LP]

né le 26 décembre 1977 à [Localité 110]

demeurant [Adresse 21]

Monsieur [KP] [DS]

né le 19 décembre 1987 à [Localité 108]

demeurant [Adresse 42] – ONTARIO (CANADA)

Monsieur [BD] [BL]

né le 10 juin 1977 à [Localité 133]

demeurant [Adresse 36]

Monsieur [NT] [VF]

né le 26 février 1971 à [Localité 106]

demeurant [Adresse 67]

Monsieur [NT] [RU]

né le 21 novembre 1980 à [Localité 112]

demeurant [Adresse 5]

Madame [RL] [V] épouse [UE]

née le 09 octobre 1950 à [Localité 111]

demeurant [Adresse 52]

Madame [KZ] [RM]

née le 15 juillet 1966 à [Localité 95]

demeurant [Adresse 2]

S.A.R.L. TRG prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 61]

représentés par M^e Jacqueline MAROLLEAU de l’AARPI MAROLLEAU & TAUPENAS, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON, plaidant

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Monsieur [VO] [HW]

né le 03 juin 1970 à [Localité 68]

demeurant [Adresse 17]

Madame [GC] [LH] épouse [HW]

née le 31 octobre 1969 à [Localité 99]

demeurant [Adresse 17]

Monsieur [SD], [CE], [CN] [SM]

né le 12 octobre 1978 à [Localité 116]

demeurant [Adresse 41]

Madame [UY] [T] [C] [RD] épouse [SM]

née le 17 avril 1972 à [Localité 87] (TANZANIE)

demeurant [Adresse 41]

représentés par M^e Jacqueline MAROLLEAU de l’AARPI MAROLLEAU & TAUPENAS, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON, plaidant

INTIMÉES

S.A.S. KALIA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 66]

S.A.S. CAMPUS RIVIERA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 66]

S.A.R.L. ETUDES ET DESIGN prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 66]

S.A.S. LES BELLES ANNEES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 66]

représentés par M^e Yannick LE MAUX de la SCP LE MAUX & CAMPESTRINI ASSOCIES, avocat au barreau de NICE,

et assistés de M^e Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Vincent HILAIRE, avocat au barreau de LYON, plaidant

SCCV FISAM NICE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 15]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée de M^e Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE, plaidant

EPCI LA METROPOLE NICE COTE D’AZUR prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 40]

représentée par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée de M^e Jean-Baptiste TAILLAN de la SELARL ITEM AVOCATS, avocat au barreau de TOULON

SAS ENATRA FONDATIONS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 12]

représentée par M^e Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.S. APAVE SUDEUROPE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 56]

S.A.S. APAVE INFRASTRUCTURES ET CONSTRUCTION FRANCE venant aux droits de la SAS APAVE SUDEUROPE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 46]

représentées par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Rachid CHENIGUER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistées de M^e Sylvie BERTHIAUD de la SELARL BERTHIAUD ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

Société SOL ESSAIS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 37]

représentée par M^e Elodie ZANOTTI de la SCP COURTAUD – PICCERELLE – ZANOTTI – GUIGON-BIGAZZI, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Clément VINCENT, avocat au barreau de GRASSE

SAS MGB prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 57]

SAS ENATRA – ENTREPRISE AZUREEENNE DE TRAVAUX prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 12]

représentées par M^e Valentine JUTTNER de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE

SARL ECB BARBERA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 57]

représentée par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée de M^e Nathalie PUJOL, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

S.A.S. OTEIS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 16]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée de M^e Cyrille CHARBONNEAU de la SELARL AEDES JURIS, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Laura FRICAUD, avocat au barreau de PARIS, plaidant

S.A. ALBINGIA

Signification déclaration d’appel + avis de fixation + conclusions le 17.04.25 : à personne habilitée

défaillante

S.A. SCNF GARES & CONNEXIONS

Signification déclaration d’appel + avis de fixation + conclusions le 17.04.25 : à personne habilitée

défaillante

S.A.S. MENARD

Signification déclaration d’appel + avis de fixation + conclusions le 17.04.25 : à personne habilitée

défaillante

S.A.R.L. ETUDES COORDINATION BARBERA MC

Signification déclaration d’appel + avis de fixation + conclusions le 15.04.25 : attestation d’accomplissement des formalités de signification à l’étranger

défaillante

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marianne FEBVRE, présidente chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marianne FEBVRE, présidente rapporteure,

Madame Béatrice MARS, conseillère,

Madame Florence TANGUY, conseillère.

Greffier lors des débats : M^me Flavie DRILHON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2025, prorogé au 16 janvier 2026.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2026,

Signé par Marianne FEBVRE, présidente, et Flavie DRILHON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCCV Fisam Nice a entrepris la construction d’un ensemble immobilier d’envergure situé [Adresse 128] [Adresse 77] à [Localité 113] destiné à être commercialisé pour composer à son achèvement une résidence de seniors, une résidence étudiante, des commerces, des bâtiments à usage d’habitation collective, un immeuble de bureaux et quatre parcs de stationnement.

Entre le 23 mars 2020 et le 24 mars 2023, la société Fisam Nice a procédé à des cessions de lots, notamment par le biais :

— d’actes directs de vente en l’état futur d’achèvement de biens en copropriété,

— d’un acte de cession partielle du contrat VEFA à la société Kalia, chargée de procéder à la revente de certains lots,

— d’un acte de vente en l’état futur d’achèvement de biens à la société Campus Riviera dans le sous-ensemble composé d’une résidence étudiante, destinés à être donnés à bail commercial à la SAS Les Belles Années chargée d’en assurer la gestion.

Sont intervenus à l’opération de construction :

— la société Menard, pour le lot fondations spéciales,

— la société Enatra, pour le lot terrassement,

— la société MGB, pour le lot gros 'uvre,

— la société Sol Essais, qui a réalisé les études de sol,

— la société ECB Barbera, chargée d’une mission de maîtrise d''uvre d’exécution,

— la société ECB MC, à laquelle a été confiée une mission d’ordonnancement, pilotage et coordination,

— la société Oteis, pour une mission de bureau d’études pluridisciplinaires,

— la société Apave Sudeurope, dans le cadre d’une mission de contrôle technique de construction.

Suite à l’apparition de fissures en cours de travaux et à un affaissement constaté en avril 2022, et afin de préserver ses intérêts, la SCCV Fisam Nice a sollicité l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire auprès du juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, lequel a accueilli cette demande par une ordonnance du 31 mai 2022 désignant M. [OA] [EK].

La mesure d’expertise a été déclarée opposable à diverses autres parties – dont la Métropole Nice Côte d’Azur, maître d’ouvrage de l’opération voisine d’aménagement de la Sortie Ouest de la Voie Massive, la société Albingia (assureur de la société Fisam Nice) et divers constructeurs et leurs assureurs -, par des ordonnances des 19 août 2022, 29 mars 2023 et 21 juin 2023.

***

Par actes des 16 et 17 juillet 2024, un certain nombre de copropriétaires ont fait assigner en référé les sociétés Fisam Nice, SNCF Gares & Connexions, MGB, Entreprise Azuréenne de Travaux, Enatra Fondations, Ménard, Sol Essais, Les Belles Années, Apave Sud Europe, Oteis, Albingia, Etudes Coordination Barbera MC (ECB MC), ECB Barbera, Campus Riviera, Kalia, et Etudes & Design ainsi que l’Etablissement public Métropole Nice Côte d’Azur, aux fins de :

— leur voir déclarer communes et opposables les opérations des ordonnances de référé en date des 31 mai 2022 et 19 août 2022 ayant désigné M. [EK] en qualité d’expert,

— obtenir une extension de la mission confiée à ce dernier,

— voir condamner la SCCV Fisam Nice, la SAS Kalia et la SAS Campus Riviera sous astreinte à leur communiquer les garanties souscrites auprès de sociétés d’assurance.

Ils ont ultérieurement sollicité, outre de se voir déclarer commune et opposable l’expertise confiée à M. [EK], la nomination d’un nouvel expert judiciaire devant exécuter une mission conjuguée à celle du premier. Trois nouveaux copropriétaires sont intervenus volontairement à cette instance de référé et les 120 propriétaires concernés se sont désistés de leur action contre la société Enatra Fondations qui n’était pas concernée et qui a accepté.

En parallèle, ils ont assigné la société Fissam Nice au fond devant le tribunal judiciaire de Nice par acte délivré le 19 novembre 2024 ainsi que les sociétés Kalia, Campus Riviera et la compagnie Albingia, en demandant à voir prononcer la nullité ou la résolution des contrats, la restitution des prix de vente et diverses indemnités.

***

Par ordonnance du 12 mars 2025, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Nice a :

— constaté le désistement d’instance à l’égard de la société Enatra Fondations,

— déclaré recevables les demandes formées (par les copropriétaires auteurs de l’assignation),

— reçu l’intervention volontaire de M. [VO] [HW], Mme [GC] [LH] épouse [HW] et M. [KY] [TW] (nouveaux acquéreurs de lots au sein de l’ensemble immobilier),

— reçu l’intervention volontaire de la société Apave Infrastructures et Construction, venant aux droits de la société Sudeurope,

— rejeté la demande tendant à rendre communes aux demandeurs les ordonnances du 31 mai 2022 (RG 22/00946), du 19 août 2022 (RG 23/00001), du 23 mars 2023 (RG 23/00560) et du 21 juin 2024 (RG 24/00562) ainsi que les demandes subséquentes,

— rejeté la demande de nouvelle expertise,

— rejeté la demande de communication de pièces sous astreinte à l’encontre de la SCCV Fisam Nice,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande,

— laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

La cour est saisie de l’appel principal de Mme [PU] [A] née [WO] et M. [XI] [A] ainsi que 85 autres propriétaires, formé par une déclaration du 26 mars 2025 intimant la société Campus Riviera et 17 autres intimés, déclaration à laquelle se sont joints 2 nouveaux copropriétaires (M. [SD] [SM] et Mme [UY] [T] [C] [RD], son épouse) en qualité de « parties intervenantes ».

Elle est également saisie de l’appel incident régularisé par les sociétés Apave Sudeurope et Apave Infrastructures et Construction aux termes de leurs uniques conclusions en date du 13 juin 2025.

***

Vu les dernières conclusions notifiées pour M. [EU] [Z] et 86 autres propriétaires le 31 juillet 2025, qui demandent en substance à la cour de :

— annuler l’ordonnance de référé rendue le 12 mars 2025 à titre principal, ou l’infirmer à titre subsidiaire, en ce qu’elle a :

— rejeté la demande tendant à rendre communes aux demandeurs les ordonnances du 31 mai 2022 (RG 22/00946), du 19 août 2022 (RG 22/01423), du 19 août 2022 (RG 22/01414), du 10 janvier 2023 (RG 23/00001), du 29 mars 2023 (RG 23/00560) et du 21 juin 2024 (RG 24/00562), ainsi que les demandes subséquentes,

— rejeté la demande de nouvelle expertise,

— rejeté la demande de communication de pièces sous astreinte à l’encontre de la SCCV Fisam Nice,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute autre demande,

— laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

Statuant à nouveau,

— recevoir l’intervention volontaire de M. [VO] [HW], Mme [GC] [LH], M. [KY] [TW], M. [SD] [SM] et Mme [UY] [T] [C] [RD], son épouse, à titre principal,

— dire que l’ordonnance du 31/05/22 (RG 22/00946), du 19/08/22 (RG 22/01423 et RG 22/01414), du 10/01/23 (RG 23/00001), 29/03/23 (RG 23/00560) et du 21/06/24 (RG 24/00562), leurs chefs de mission les opérations expertales en cours, leur sont communes et opposables pour leur permettre de participer à l’expertise,

— ordonner à la SCCV Fisam de communiquer sans délai les pièces produites à l’expertise, comptes-rendus, pré-rapports et rapports rédigés par l’expert,

— dire que l’expert devra désormais les convoquer et les associer volontaires et poursuivre ses opérations en leurs présences ;

A titre principal

— nommer un expert judiciaire avec pour mission conjuguée avec celle de M. [EK], de :

— recueillir les explications des demandeurs, se faire communiquer tous documents nécessaires – constater et décrire la réalité des désordres affectant l’ensemble immobilier, à l’origine des retards de livraison des lots,

— donner les éléments techniques et de faits, visant à déterminer les causes des désordres, à l’origine des retards de livraison, permettant à la juridiction de déterminer s’il s’agit de causes légitimes de suspension des délais,

— déterminer la répartition des responsabilités, dans les retards de livraison constatés,

— déterminer, compte tenu des contraintes techniques et financières, la date prévisible et raisonnable de livraison des lots et biens acquis,

— décrire si et en quoi les travaux correctifs identifiés et préconisés pour mettre fin aux désordres, modifient les lots et biens acquis en leur usage, leur jouissance privative ou commune, au regard des plans et qualités essentielles des lots et biens acquis et qu’ils sont en droit d’attendre, au vu des documents contractuels, lors de la formation du contrat de vente,

— donner son avis sur la pérennité dans le temps de la solution et des travaux correctifs identifiés et préconisés, par les rapports d’expertise judiciaire, et

— donner son avis sur les coûts prévisibles associés à l’entretien et la pérennité de la solution préconisée,

— donner son avis et chiffrer les préjudices directs ou indirects, matériels ou immatériels subis, notamment relatifs au retard de livraison et au préjudice de jouissance,

— évaluer la dépréciation des lots et biens acquis ;

A titre subsidiaire

— nommer un expert judiciaire avec pour mission conjuguée avec celle de M. [EK], de :

— donner son avis, et

— chiffrer les préjudices directs ou indirects, matériels ou immatériels subis, notamment relatifs au retard de livraison et au préjudice de jouissance,

— évaluer la dépréciation des lots et biens acquis ;

En tout état de cause

— enjoindre à la SCCV Fisam Nice de leur communiquer les attestations et conditions générales et particulières de vente souscrites auprès de Albingia et Aviva Assurances sous astreinte,

— prendre acte de leurs désistements à l’encontre de la seule société Enatra Fondations,

— condamner in solidum tous succombants à leur payer à chacun la somme de 600 euros pour la première instance de référé et 720 euros pour la procédure d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la première instance et de l’appel,

— débouter les intimés de l’intégralité de leurs demandes,

Vu les dernières conclusions, notifiées le 7 août 2025, pour la SCCV Fisam Nice, qui demande en substance à la cour de :

A titre liminaire,

— déclarer irrecevable l’intervention volontaire des époux [SM] pour défaut de qualité et d’intérêt à agir,

— confirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nice du 12 mars 2025 en ce qu’elle a déclaré recevables les demandes formées et rejeté les demandes :

— tendant à rendre communes aux demandeurs les ordonnances du 31 mai 2022, du 19 août 2022, du 19 août 202, du 10 janvier 2023, du 29 mars 2023 et du 21 juin 2024 ainsi que les demandes subséquentes,

— de nouvelle expertise,

— de communication de pièces sous astreinte à l’encontre de la SCCV Fisam Nice,

— et toute autre demande,

— infirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nice du 12 mars 2025 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens,

— lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur :

— le désistement d’instance à l’égard de la société Enatra Fondations,

— la recevabilité de l’intervention volontaire de M. [VO] [HW], Mme [GC] [LH] épouse [HW] et M. [KY] [TW], ainsi que de la société Apave Infrastructures et Construction France venant aux droits de la société Sudeurope,

— lui donner acte de ce qu’elle accepte purement et simplement le désistement d’instance de Mme [HD] [IN] et M. [VG] [IF],

Statuant à nouveau,

— condamner chacun des 87 appelants à lui verser une indemnité de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance,

Vu les dernières conclusions notifiées le 15 septembre 2025 pour la Métropole Nice Cote d’Azur, aux fins de :

— confirmation en toutes ses dispositions de l’ordonnance du 12 mars 2025,

— rejet de l’ensemble de leurs demandes des 87 appelants en tant qu’elles sont dirigées à son encontre, en ce compris au titre des frais irrépétibles et dépens d’instance,

— condamnation de chacun d’entre eux à lui payer une indemnoité de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les uniques conclusions notifiées le 13 juin 2025 pour les sociétés Apave Sudeurope et Apave Infrastructures et Construction, qui demandent en substance à la cour de :

— déclarer irrecevables M. et Mme [SM] en ce qu’ils sollicitent l’annulation ou encore la réformation de la décision de première instance et forment des demandes pour la première fois en cause en cause d’appel,

— confirmer l’ordonnance rendue le 12 mars 2025 en ce que le juge des référés a :

— reçu l’intervention volontaire de la société Apave Infrastructures et Construction France, venant aux droits de la société Sudeurope,

— rejeté la demande tendant à rendre communes aux copropriétaires demandeurs les ordonnances du 31 mai 2022 (RG 22/00946), du 19 août 2022 (RG 22/01423), du 19 août 2022 (RG 22/01414), du 10 janvier 2023 (RG 23/00001), du 29 mars 2023 (RG 23/00560) et du 21 juin 2024 (RG 24/00562), ainsi que les demandes subséquentes,

— rejeté la demande de nouvelle expertise,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté tout autre demande,

— laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens,

Et statuant à nouveau de ces chefs, et y ajoutant,

— condamner chacun des appelants à régler une indemnité de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la société Apave Sudeurope, d’une part, et la société Apave Infrastructures Et Constructions France, de l’autre,

— condamner les appelants aux entiers dépens de la procédure de première instance et l’appel, ces derniers distraits au profit de Maître Françoise Boulan, membre associé de la Selarl LX Aix-en-Provence, avocat aux offres de droit,

Vu les uniques conclusions notifiées le 11 juillet 2025 pour les sociétés Campus Riviera, Kalia, Les Belles Années, Etudes et Design, qui demandent en substance à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nice du 12 mars 2025 dans toutes ses dispositions,

En tout état de cause,

— leur donner acte de leurs protestations et réserves expresses, tant en ce qui concerne les responsabilités que sur l’extension de la mesure d’expertise de M. [EK] à leur contradictoire,

— rejeter la demande de désignation d’un autre expert judiciaire,

— rejeter toutes demandes dirigées à leur encontre,

— condamner in solidum l’intégralité des appelants à leur régler la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réserver les dépens,

Vu les uniques conclusions des sociétés Enatra et MGB, notifiées le 13 juin 2025, aux fins de :

— confirmation de l’ordonnance en toutes ses dispositions,

— rejet des demandes des 87 appelants,

— condamnation in solidum de ces derniers à leur verser une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

Vu les uniques conclusions notifiées le 13 juin 2025 pour la société Sol Essais, qui demande en substance (indépendamment des « juger que » et autres développements qui sont des moyens et non des prétentions saisissant la cour) de :

— confirmer l’ordonnance de référé du 12 mars 2025 en toutes ses dispositions et donc de débouter les acquéreurs de l’intégralité de leurs demandes, faute de qualité et d’intérêt à agir,

— débouter les 120 acquéreurs en VEFA de leurs demandes tendant à ce que l’expert judiciaire examine des désordres hypothétiques dans 120 appartements, en l’absence de démonstration d’un intérêt légitime,

— rejeter toutes demandes formées par les 120 acquéreurs en VEFA, notamment leur demande d’extension de mission, injustifiée et infondée ainsi qu’à défaut d’avis favorable de l’expert judiciaire, ainsi que celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les 120 acquéreurs en VEFA à lui régler la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

Vu les uniques conclusions de la société Otéis, notifiées le 13 juin 2025, aux fins de :

— confirmation de l’ordonnance de référé rendue le 12 mars 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, en toutes ses dispositions,

— rejet de l’ensemble des demandes des 87 parties appelantes,

Vu les uniques conclusions notifiées le 5 juin 2025 pour le compte de la société ECB Barbera aux fins de :

— confirmation en toutes ses dispositions de l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nice du 12 mars 2025,

— rejet des demandes des 117 appelants,

A titre subsidiaire,

— protestations et réserves d’usage sur la mesure d’expertise sollicitée,

— condamnation solidaire des appelants au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Les sociétés Albingia, Menard, SNCF Gares et Connexions et ECB MC n’ont pas constitué avocat malgré la signification de la déclaration d’appel et des premières conclusions des appelants par des actes délivrés à personnes habilitées le 17 avril 2025 pour les trois premières et à [Localité 109] le 15 avril 2025 selon les dispositions de la convention de la Haye du 15 novembre 1965 et de l’article 686-1 du code de procédure civile, mais sans retour sur les modalités précises de délivrance de cet acte.

L’ordonnance de clôture date du 16 septembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions écrites susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, les parties présentes ont été avisées que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 12 décembre 2025 par mise à disposition au greffe. Elles ont été informées par le greffe du prorogé du délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS :

Sur l’intervention volontaire et le désistement de copropriétaires

Aux 85 copropriétaires appelants (sur les 120 demandeurs initiaux), se sont ajoutés M. [SD] [SM] et Mme [UY] [T] [C] [RD], son épouse, en qualité de « parties intervenantes » qui – comme M. [VO] [HW], Mme [GC] [LH], M. [KY] [TW] dont les interventions avaient été reçues en première instance – demandent à la cour de recevoir leur intervention volontaire à titre principal après avoir annulé ou infirmé l’ordonnance de référé du 12 mars 2025.

La société Fisam Nice oppose une fin de non-recevoir à cette intervention volontaire des époux [SM] pour défaut de qualité et d’intérêt à agir et déclare s’en rapporter à justice sur la recevabilité de l’intervention volontaire de M. [VO] [HW], Mme [GC] [LH] épouse [HW] et M. [KY] [TW].

Quant aux sociétés Apave Sudeurope et Apave Infrastructures et Construction, elles soulèvent également l’irrecevabilité de l’intervention de M. et Mme [SM] en ce que ces derniers sollicitent l’annulation ou la réformation de la décision de première instance et forment des demandes pour la première fois en cause en cause d’appel.

Si l’article 554 du code de procédure civile dispose que « peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance, ou qui y ont figuré en une autre qualité », ce texte ne permet pas à l’intervenant en cause d’appel de soumettre un litige nouveau et de demander des condamnations personnelles n’ayant pas subi l’épreuve du premier degré de juridiction.

Or, en l’occurrence, M. et Mme [SM] ne prétendent pas venir aux droits d’autres copropriétaires qui étaient parties en première instance : ils produisent en effet un acte de cession de contrat de VEFA « KELIA » en date du 23 février 2021 et n’expliquent pas pourquoi ils ne se sont pas joints aux 120 copropriétaires qui ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice le 17 juillet 2024.

Leur intervention volontaire « à titre principal » – et nullement accessoire – pour obtenir que les opérations expertales confiées à M. [EK] leurs soient déclarées communes et opposables, ou la désignation d’un nouvel expert avec mission conjuguée avec le premier, la communication de pièces de la part de la société Fisam Nice ainsi que l’octroi d’une indemnité de 720 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sera déclarée irrecevable.

Aucune des parties ne conteste l’ordonnance en ce qu’elle a reçu les interventions volontaires de M. [VO] [HW], Mme [GC] [LH] épouse [HW] et M. [KY] [TW] en première instance (ce dernier ne figurant pas parmi les 85 appelants).

Enfin et même s’il ne figure pas dans le dispositif des conclusions de ces derniers, la cour constatera que le désistement d’instance de Mme [HD] [IN] et M. [VG] [IF] est parfait puisqu’il en est question à la fois dans l’en-tête des écritures des appelants ainsi qu’en page 55/63 et que l’omission de cette prétention dans le dispositif est manifestement formelle. Par ailleurs, cette omission est ' de fait – couverte par les conclusions la société Fisam Nice, laquelle déclare accepter purement et simplement ce désistement auquel aucune autre partie ne s’oppose.

Sur la demande d’annulation de l’ordonnance dont appel

Les 83 copropriétaires à l’égard desquels la cour reste saisie font valoir que le juge des référés aurait omis de répondre à leurs conclusions en violation de l’articles 455 du code de procédure civile, dont les prescriptions sont prescrites à peine de nullité conformément à l’article 458 du même code.

Ils font cependant une interprétation erronée de la décision dont appel : Le juge des référés a en effet effectivement répondu à leurs conclusions en rejetant leur demande d’ordonnance commune aux motifs que :

« En l’espèce, par ordonnance du 31 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a ordonné une expertise et nommé Monsieur [OA] [EK], en raison de problèmes d’affaissement et de fissures affectant les ouvrages en cours d’édi cation.

Cette expertise est toujours en cours. Les demandeurs font valoir leur intérêt à agir du fait de l’absence de livraison, des retards de livraison contractuels et de la gravité des désordres ayant justifié la mesure d’expertise judiciaire en cours.

Or, il résulte des éléments versés aux débats que (les) contrats de VEFA liant la SCCV Fisam Nice aux société Kalia et Campus Riviera constituent le vendeur comme mandataire exclusif pour exercer toute action judiciaire relative à l’ensemble immobilier.

En l’état, cette qualité de mandataire exclusif n’est pas remise en cause.

Dans ces conditions, il appartient à la SCCV Fisam Nice, unique maître d’ouvrage, de mener les opérations expertales. »

En effet, ce faisant, le premier juge a estimé que la qualité de mandataire exclusif de la société Fisam n’était pas discutable au regard des pièces produites et que cette dernière avait seule qualité pour réclamer l’organisation d’une expertise en sa qualité de maître d’ouvrage. Les appelants ne peuvent donc lui reprocher de n’avoir pas répondu à leurs conclusions (ou d’avoir dénaturé leurs écritures, comme ils semblent davantage le soutenir en évoquant une déformation des moyens invoqués).

De même, s’agissant de la demande de communication de pièces sous astreinte, le juge des référés a bien répondu aux écritures des copropriétaires en énonçant, avant de rejeter cette demande, que :

« Aux termes de l’article 835 du CPC, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent qu’il soit enjoint à la SCCV Fisam Nice de communiquer les attestations et conditions générales de vente de garanties souscrites auprès des compagnies d’assurance Albingia et Aviva Assurances.

La SCCV Fisam Nice ne répond pas à cette demande.

Toutefois, les demandeurs n’invoquent aucun moyen de fait à l’appui de leur demande. »

Au demeurant, une telle discussion est inopérante au stade de l’appel dès lors qu’étant saisie de l’entier litige par l’effet dévolutif de l’appel en application de l’article 562, alinéa 2, du code de procédure civile – contrairement à la Cour de cassation – la cour d’appel est tenue de statuer sur le fond (cf. 2ème Civ., 11 avril 2013, pourvoi n° 12-15.035, Bull. 2013, II, n° 75).

Sur la demande tendant à voir déclarer communes et opposables les opérations expertales en cours

Cette demande repose sur l’article 145 du code de procédure civile en vertu duquel, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

En l’espèce, les appelants font valoir que le mandat invoqué à leur encontre par la SCCV Fisam Nice ne leur est pas opposable. S’agissant des actes intervenus entre les sociétés Kalia et Campus Riviera et certains des appelants, aucun consentement au pouvoir d’exercer une action judiciaire ou y défendre dans le cas où les actes ou actions seraient nécessaires pour mener à bien la construction, n’a selon eux été donné. De même dans les actes d’acquisition en VEFA, passés directement avec la société Fisam Nice, les acquéreurs, n’ont donné aucun consentement à un mandat au pour exercer toute action judiciaire relative à l’ensemble immobilier.

Ils estiment par ailleurs justifier de motifs légitimes de participer à l’expertise en cours, en l’état des retards importants, de plus de deux années, qu’ils subissent sans qu’aucune date de livraison ne soit annoncé, des désordres graves affectant l’ensemble immobilier dans lequel ils ont acquis leurs lots en VEFA, impactant directement les délais de livraison contractuels, qu’ils ont engagé une procédure au fond, qu’ils justifient de la nécessité d’établir les preuves avant tout procès, aux fins de diligenter toutes les actions possibles et préserver leurs droits, qu’une éventuelle résolution des contrats entrainerait la restitution de plus de près de 19 millions d’euros, outre indemnisation des préjudices et indemnité de résolution, qu’il existe dans ce contexte un risque d’insolvabilité si bien qu’ils ne peuvent être privés avant tout procès de la possibilité d’avoir accès aux éléments de preuves que constitueront les résultats et le rapport d’expertise traitant de l’imputation et la répartition des responsabilités.

La cour constate cependant que, s’agissant des contrats de VEFA liant la société Fisam Nice à la société Kalia et à la société Campus Riviera, il était contractuellement prévu à l’article 20.19 pour les uns et 20.16 pour les autres, que :

« L’acquéreur constitue le vendeur pour son mandataire exclusif à l’effet de passer les conventions qui seront indispensables ci la réalisation des travaux de construction du bien, et plus particulièrement, il lui conférera tous pouvoirs à l’effet de :

(') exercer toute action judiciaire ou y défendre toujours dans le cas où les actes ou actions seraient nécessaires pour mener à bien la construction. »

Il est également précisé que :

« Ces pouvoirs ne s’éteindront pas en cas de cession du bien par l’acquéreur, ou plus généralement en cas de mutation de la propriété du bien. »

Compte tenu du nombre de lots et d’acquéreurs potentiels, ces contrats prévoient d’ailleurs que :

« (') les parties conviennent que ces opérations de cession de contrat de VEFA dans le cadre des dispositions de l’article 1601-4 du Code Civil ne devront occasionner aucune contrainte et/ou obligation supplémentaires au vendeur.

Pour les lui éviter, l’acquéreur sera le mandataire du ou des cessionnaires dans leurs rapports avec le vendeur, afin qu’il n’ait qu’un seul interlocuteur ».

Et que :

« l 'acquéreur (Kalia ou Campus Riviera) s’engage à reproduire les termes du mandat d’intérêt commun dans chaque acte constatant la cession du contrat à peine d’inopposabilité de celui-ci au vendeur ».

Les contrats de VEFA liant la société Kalia et la société Campus Riviera à leurs acquéreurs rappellent tous qu’en régularisant un tel acte, ces derniers reconnaissent que toutes les dispositions du contrat principal conclu avec la SCCV Fisam Nice leur sont opposables.

Dans les contrats conclus directement entre la SCCV Fisam Nice et les acquéreurs, il est prévu que :

« La signature par l’acquéreur de son acte de vente emportera automatiquement constitution du vendeur pour son mandataire exclusif ce que ce dernier accepte dès à présent, à l’effet :

— De passer toute convention indispensable

— Déposer tout permis modificatif…

— (') D 'une manière générale, il dispose de tous les pouvoirs à l’effet de modifier les caractéristiques, consistances et composantes de l’ensemble immobilier pour tenir compte des impératifs techniques, administratifs, d’urbanisme…

— (') Ce mandat donné dans l’intérêt commun des parties est stipulé irrévocable et pour une durée limitée jusqu’à l’achèvement de l’ensemble immobilier, laquelle prendre fin de plein droit par le seul fait de l 'achèvement de 1'ensemble immobilier et de l’obtention de la décision de non opposition à la conformité ».

Il ressort donc de l’ensemble de ces éléments que dans tous les actes conclus, un mandat d’ordre général a été conféré à la SCCV Fisam Nice à l’effet de faire toutes diligences pour parvenir à un achèvement de l’immeuble et obtenir un certificat de conformité.

Ce mandat ayant été donné de manière irrévocable, il appartient à la seule SCCV Fisam Nice de participer aux opérations expertales afin d’assurer l’achèvement et la pérennité de l’ouvrage en cause.

Ces stipulations contractuelles sont d’ailleurs parfaitement en concordance avec :

— les dispositions de l’article 1601-3 du code civil, aux termes desquelles « la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux »,

— et l’article L 261-3 du code de la construction et de l’habitation selon lequel, en dépit de l’acquisition immédiate de la propriété, l’acheteur ne prend pas la qualité de maître de l’ouvrage. Le vendeur, sur qui pèse l’obligation de construire l’immeuble, conserve la maîtrise du chantier jusqu’à la réception des travaux et exerce corrélativement les pouvoirs du maître de l’ouvrage. Cette détention des pouvoirs du maître de l’ouvrage, qui ne doit rien au mandat, trouve son origine directement dans le contrat de vente qui régit les relations entre les parties jusqu’à la livraison de l’immeuble.

Dans la mesure où en l’occurrence, les acquéreurs ont expressément constitué leur vendeur et, par suite, le promoteur comme leur mandataire exclusif, pour exercer toute action judiciaire relative à l’ensemble immobilier, et ce d’une manière irrévocable, ils ne justifient d’aucune qualité ni intérêt à intervenir à l’expertise diligentée par ce promoteur, sauf à démontrer que ce dernier aurait failli aux obligations découlant de son mandat, ce dont il n’est ni justifié ni allégué, alors de surcroît qu’ils se sont formellement interdits de s’immiscer dans les opérations de construction.

En effet, la mesure diligentée à l’initiative de la société Fisam Nice vise non seulement à déterminer les causes des désordres auxquels elle est confrontée en qualité de maître de l’ouvrage, mais à déterminer les travaux permettant d’y mettre un terme, y compris les travaux urgents, étant rappelé que ni la réception de l’ouvrage ni la livraison des biens vendus n’ont eu lieu. Elle s’inscrit également dans le cadre des éventuels recours du maître d’ouvrage à l’encontre des intervenants à l’acte de construire et de la société SNCF Gares et Connexions, parties dont les responsabilités sont susceptibles d’être encourues à l’égard du promoteur et non des acquéreurs en VEFA.

Il s’agit donc d’un débat purement technique concernant uniquement la maitrise d’ouvrage ainsi que les intervenants à l’acte de construire.

Au contraire, et comme indiqué par l’expert judiciaire désigné, l’intervention des acquéreurs aurait un effet négatif puisqu’elle participerait à alourdir considérablement ' et donc à retarder ' l’issue de la mesure d’instruction.

Au vu de la nature des demandes qu’ils ont présentées au tribunal judiciaire dans l’assignation au fond (condamnation à exécuter les obligations d’achèvement des travaux et de livraison ou, à titre subsidiaire, nullité ou résolution des contrats avec restitution du prix et indemnisation des préjudices financiers), l’appréciation des causes et origines du sinistre leur est indifférente tandis que ni le risque d’insolvabilité du promoteur invoqué ni l’existence de désordre affectant leur propre lot (en l’état des travaux réalisés) n’est corroboré par le moindre élément de preuve.

Enfin, et comme l’opposent à juste titre plusieurs parties intimées, la présente procédure n’a pas été dénoncée à un certain nombre d’entreprises et de compagnies d’assurance (les sociétés Terrasol, Eiffage Construction Sud Est, Eiffage Génie Civil, Tama, EDS, SMA, Euromaf, SMABTP, Axa France Iard, Axa XL Insurance Company SE) qui participent à la mesure d’expertise, ce qui constitue un obstacle majeur à la déclaration d’expertise commune sollicitée, comme à une extension de la mission confiée à M. [EK].

Sur la demande de désignation d’un nouvel expert judiciaire avec une mission conjuguée avec celle de l’actuel expert

Les acquéreurs appelants réitèrent la demande de désignation d’un nouvel expert devant intervenir « en coordination » avec M. [EK], chargé d’une mission portant tant sur les désordres invoqués que sur leurs préjudices, demande qui ne semble pas être présentée à titre subsidiaire par rapport à la précédente.

Pour les motifs ci-dessus énoncés, ils ne justifient pas actuellement d’un motif légitime que ce soit sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ou au regard des dispositions de l’article 148 du même code autorisant le juge à « conjuguer plusieurs mesures d’instruction ».

Ils soutiennent que les chefs de mission sollicités ne seraient pas identiques à ceux confiés à M. [EK]. Or, comme justement énoncé dans l’ordonnance dont appel, les chefs de mission sollicités par les appelants recoupaient pour partie ceux déjà énoncés dans l’ordonnance du 31 mai 2022, notamment de constater et décrire la réalité des désordres affectant l’ensemble immobilier, donner les éléments techniques et – de fait ' permettant de déterminer les causes des désordres, donner son avis sur la durée des travaux, fournir les éléments permettant de déterminer les responsabilités encourues et donner son avis sur les préjudices subis, peu important que la mission proposée en cause d’appel soit quelque peu modifiée.

Quant à la demande formée à titre subsidiaire de voir nommer un nouvel expert dont la seule mission serait de chiffrer les préjudices directs ou indirects, matériels ou immatériels subis au regard du retard de livraison, il n’est pas justifié de l’utilité d’une mesure expertale pour effectuer un calcul purement mathématique au regard des stipulations contractuelles prévoyant le versement d’une indemnité journalière en cas de retard de livraison.

Sur la demande de communication de pièces

Cette demande a été rejetée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice par les motifs rappelés ci-dessus et critiqués par les appelants qui, pourtant et comme en première instance, se contentent d’alléguer le fait qu’ils ont sollicité la communication des attestations et conditions générales et particulières de polices d’assurances souscrites par la société Fisam Nice auprès des compagnies Albingia et Aviva Assurances et que cela suffirait à rendre légitime leur demande de communication.

Ce faisant, ils n’exposent aucun moyen susceptible d’expliciter le bien-fondé de la demande qu’ils réitèrent en cause d’appel.

Du reste et comme l’oppose justement la société Fisam Nice à laquelle cette demande est adressée, cette demande de communication ne se justifie pas compte tenu de la qualité d’acquéreurs en VEFA des appelants.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu de statuer à nouveau sur le désistement à l’égard de la société Enatra Fondations qui a été constaté par le premier juge et qui n’est remis en cause par aucune partie en cause d’appel.

Conformément à la demande expresse de la société Apave Sudeurope et de la société Apave Infrastructure et Construction, la cour infirme l’ordonnance – mais uniquement à l’égard des 83 acquéreurs appelants – en ce qu’elle a laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens et condamne aux entiers dépens de première instance et d’appel les appelants toujours présents à ce stade de la procédure ainsi que les 2 acquéreurs qui sont intervenus volontairement et qui succombent également.

En revanche, l’équité et la situation économique des parties commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à leur encontre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par défaut et par arrêt mis à la disposition des parties au greffe, dans les limites de sa saisine :

— déclare irrecevable l’intervention volontaire de M. [SD] [SM] et Mme [UY] [T] [C] [RD], son épouse, à titre principal ;

— dit la cour est dessaisie à l’égard de Mme [HD] [IN] et M. [VG] [IF], dont le désistement d’instance est parfait ;

— confirme l’ordonnance rendue le 12 mars 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispositions, à l’exception de celle relative à la charge des dépens ;

Statuant à nouveau de ce chef infirmé, et y ajoutant,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre des acquéreurs appelants ainsi que des deux intervenants volontaires à titre principal ;

— condamne les acquéreurs appelants (à l’exclusion de Mme [HD] [IN] et M. [VG] [IF]) aux entiers dépens de première instance et d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de l’avocat (Maître Françoise Boulan, membre de la Selarl LX Aix-en-Provence) qui affirme son droit de recouvrement.

Le Greffier, La Présidente,