Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 6

ARRET DU 30 MAI 2025

(n° /2025, 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/04534 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFMEK

Décision déférée à la Cour : jugement du 17 décembre 2021 – tribunal de grande instance de Paris – RG n° 18/07795

APPELANTS

Monsieur [L] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Olivier FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0251

Madame [H] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Olivier FALGA de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0251

INTIMES

Monsieur [W] [E]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représenté par M^e Deniz KARASU, avocat au barreau d’ESSONNE

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Béatrice LEOPOLD COUTURIER de la SELARL PUGET LEOPOLD – COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R029

S.C.P. [M] [G] en qualité de liquidateur judiciaire de LA SOCIETE ALPEREN prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 8]

N’a pas constituée avocat – signification de la déclaration d’appel le 12 mai 2022 à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 février 2025, en audience publique, délibéré intialement prévu au 16 mai 2025, prorogé au 30 mai 2025 les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvie DELACOURT, présidente de chambre et Madame Viviane SZLAMOVICZ, conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sylvie DELACOURT, présidente de Chambre

M^me Viviane SZLAMOVICZ, conseillère

M^me Anne ZYSMAN, conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRET :

— par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sylvie DELACOURT, présidente de chambre et par Tiffany CASCIOLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. et Mme [Y] ont souscrit, le 23 septembre 2014, auprès de la société Crédit foncier de France, deux prêts de 102 960 euros au taux 0 et de 190 676 euros au taux de 2,60%, aux fins de financer des travaux de construction d’une maison d’habitation sur un terrain dont ils sont propriétaires situé [Adresse 2] à [Localité 10] (91).

Par acte du 5 décembre 2015, ils ont conclu avec la société Alperen un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan pour un montant de 267 200 euros TTC, le maître de l’ouvrage se réservant des travaux pour un montant de 150 175,81 euros.

Le délai d’achèvement des travaux a été fixé à six mois à compter du démarrage du chantier.

La société Alperen a émis le 13 novembre 2015 un premier appel de fonds de 44 045,40 euros au titre du démarrage des travaux, lequel a été réglé suite au déblocage des fonds par la société Crédit foncier de France le 21 décembre 2015.

Le chantier a été déclaré ouvert depuis le 28 décembre 2015.

La société Alperen a émis le 8 février 2016 un deuxième appel de fonds de 73 409 euros au titre de l’avancement du chantier.

M. et Mme [Y] ont fait constater par huissier de justice le 18 mars 2016 l’état d’avancement du chantier.

Par acte d’huissier en date du 23 mai 2016, la société Alperen a mis en demeure M. et Mme [Y] de régler le deuxième appel de fonds.

Les travaux n’ont pas été poursuivis.

La société Alperen a été mise en redressement judiciaire par jugement en date du 19 février 2018. La liquidation judiciaire a été prononcée le 9 avril 2018.

Faisant valoir un certain nombre d’irrégularités affectant le contrat de construction, M. et Mme [Y] ont, par actes en date des 18 et 21 juin 2018, assigné M. [E] à titre personnel en sa qualité d’ancien dirigeant de la société Alperen et la société Crédit foncier de France devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir prononcer la nullité du contrat de construction et obtenir la réparation de leurs préjudices.

Par jugement du 17 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

Annule le contrat de construction de maison individuelle conclu entre M. et Mme [Y] et la société Alperen le 5 décembre 2015,

Condamne in solidum M. [E] et la société Crédit foncier de France à payer à M. et Mme [Y] les sommes suivantes :

32 831,84 euros au titre des restitutions et frais de remise en état,

1 874,91 euros au titre du préjudice financier,

1 500 euros au titre du préjudice moral et de jouissance,

Condamne M. [E] à payer à M. et Mme [Y] les sommes suivantes :

32 831,84 euros au titre des restitutions et frais de remise en état,

1 874,91 euros au titre du préjudice financier,

1 500 euros au titre du préjudice moral et de jouissance,

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Condamne M. et Mme [Y] solidairement à payer à la société Crédit foncier de France la somme de 44 045,40 euros,

Ordonne la compensation des créances de M. et Mme [Y] et de la société Crédit foncier de France,

Condamne in solidum M. [E] et la société Crédit foncier de France à payer à M. et Mme [Y] une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire,

Condamne in solidum M. [E] et la société Crédit foncier de France aux dépens de l’instance lesquels pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 25 février 2022, M. et Mme [Y] ont interjeté appel du jugement, intimant devant la cour :

la société Crédit foncier de France

la société [M] [G] en qualité de mandataire de la société Alperen

M. [E]

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025, M. et Mme [Y] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement en ce qu’il :

Condamne in solidum M. [E] et la société Crédit foncier de France à payer à M. et Mme [Y] les sommes suivantes :

32 831,84 euros au titre des restitutions et frais de remise en état,

1 874,91 euros au titre du préjudice financier,

1 500 euros au titre du préjudice moral et de jouissance,

Condamne M. [E] à payer à M. et Mme [Y] les sommes suivantes :

32 831,84 euros au titre des restitutions et frais de remise en état,

1 874,91 euros au titre du préjudice financier,

1 500 euros au titre du préjudice moral et de jouissance,

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, Condamne M. et Mme [Y] solidairement à payer à la société Crédit foncier de France la somme de 44 045,40 euros,

Ordonne la compensation des créances de M. et Mme [Y] et de la société Crédit foncier de France,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire, à savoir :

Débouter le crédit foncier de France de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner M. [E] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 139 939,27 euros qui se décompose comme suit :

110 467,88 euros au titre des restitutions consécutives à la nullité du contrat de construction de maison individuelle

4 471,39 euros au titre du préjudice matériel

10 000 euros au titre du préjudice de jouissance

15 000 euros au titre du préjudice moral

Condamner la société Crédit foncier de France, in solidum avec M. [E], à payer à M. et Mme [Y] la somme de 139 939,27 euros ;

Subsidiairement sur ce point, condamner la société Crédit foncier de France, in solidum avec M. [E], à payer à M. et Mme [Y] la somme de 132 942,30 euros.

Juger que les intérêts au taux légal sur les sommes dues par les défendeurs ont commencé à courir au jour de l’assignation

Le confirmer pour le surplus et, statuant à nouveau :

Condamner in solidum M. [E] et la société Crédit foncier de France à payer à M. et Mme [Y] :

128 814,68 euros au titre des restitutions consécutives à la nullité du contrat de construction de maison individuelle ;

175 424,88 euros à parfaire au titre du préjudice matériel ;

10 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

15 000 euros au titre du préjudice moral ;

Juger que les intérêts au taux légal sur les sommes dues par les défendeurs ont commencé à courir au jour de l’assignation ;

Débouter la société Crédit foncier de France de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner in solidum M. [E] et la société Crédit foncier de France à payer à M. et Mme [Y] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner à prendre en charge les dépens de l’instance en ce compris l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, la société Crédit foncier de France demande à la cour de :

Déclarer M. et Mme [Y] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, et les en débouter ;

Déclarer la société Crédit foncier de France recevable et bien fondée en son appel incident ;

Infirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné in solidum M. [E] et la société Crédit foncier de France à payer à M. et Mme [Y] les sommes suivantes :

32 831,84 euros au titre des restitutions et frais de remise en état,

1 874,91 euros au titre du préjudice financier,

1 500 euros au titre du préjudice moral et de jouissance,

Condamne in solidum M. [E] et la société Crédit foncier de France à payer à M. et Mme [Y] une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Rejette toute autre demande plus ample ou contraire,

Condamne in solidum M. [E] et la société Crédit foncier de France aux dépens de l’instance lesquels pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire ;

Déclarer M. et Mme [Y] mal fondés en toutes leurs demandes formulées à l’encontre de la société Crédit foncier, et les en débouter ;

Condamner M. et Mme [Y] solidairement à payer à la société Crédit foncier de France la somme de 44 045,40 euros avec intérêt au taux légal depuis le 21/12/2015 date de déblocage des fonds ;

A titre subsidiaire débouter M. et Mme [Y] de leurs demandes au titre des indemnisations du coût de remise en état de démolition (soit 69 729,28 euros), des surcoûts des travaux (soit 71 184,56 euros) et du coût des locations (soit 84 301,57 euros), le préjudice de jouissance (soit 10 000 euros), le préjudice moral (15 000 euros) ;

Condamner M. et Mme [Y] solidairement à payer à la société Crédit foncier de France la somme de 44 045,40 euros avec intérêt au taux légal depuis le 21 décembre 2015 date de déblocage des fonds ;

Ordonner la compensation des créances de M. et Mme [Y] et de la société Crédit foncier de France

Condamner M. et Mme [Y] à payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. et Mme [Y] aux entiers dépens.

La société [M] [G], en qualité de mandataire liquidateur de la société Alperen, à laquelle a été signifiée la déclaration d’appel le 12 mai 2022 par acte remis à l’étude, n’a pas constitué avocat.

M. [E] a constitué avocat mais n’a pas conclu.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 16 janvier 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 13 février 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIVATION

Sur les demandes formées à l’encontre de M.[E]

Moyens des parties

M. et Mme [Y] font valoir que la nullité du contrat de construction leur ouvre le droit de solliciter la remise en état du terrain et par conséquent l’indemnisation du coût de la destruction de l’immeuble, à hauteur de 63 120 euros et le remboursement du coût du mur de soutènement des terres, à hauteur de 1 706,49 euros outre les travaux de remise en état du terrain pour un montant de 4 942,79 euros.

Ils soutiennent que le coût de l’intervention de M. [I] en qualité d’expert pour un montant de 650 euros était nécessaire pour préserver leurs droits.

Ils estiment qu’eu égard à l’augmentation des prix de construction depuis 2016, ils subissent un surcoût de 71 184,56 euros, correspondant à la variation de l’indice BT 01.

Ils exposent également avoir engagé des frais d’étude de sol et des frais d’architecte ainsi que des frais d’assurance actualisés à la somme de 2 629,16 euros.

Ils ajoutent qu’ils ont dû payer des frais de syndic ainsi que des loyers pour un montant total de 84 301,57 euros entre janvier 2017 et juin 2021.

Ils observent que le préjudice de jouissance est justifié à hauteur de 10 000 euros eu égard au fait qu’ils ne peuvent habiter leur maison et qu’ils ont dû subir deux déménagements dans le but de se loger pendant la procédure.

Réponse de la cour

L’annulation du contrat de vente, qui n’est pas remise en cause devant la cour d’appel, entraîne de plein droit la remise des parties en l’état où elles se trouvaient avant la conclusion du contrat.

Le maître de l’ouvrage, qui invoque la nullité d’un contrat de construction de maison individuelle, peut solliciter la remise en état du terrain sans indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés et la démolition, ordonnée à la demande du maître de l’ouvrage, interdit au constructeur de solliciter le coût des travaux qu’il a réalisés (3e Civ., 26 juin 2013, pourvoi n°12-18.121, publié).

Il peut cependant limiter sa demande à l’indemnisation du préjudice résultant de cette nullité (3e Civ., 21 janvier 2016, pourvoi n° 14-26.085, Bull. 2016, III, n° 13).

Le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit s’oppose à ce qu’un même préjudice soit réparé deux fois.

Au cas d’espèce, M. et Mme [Y] produisent aux débats :

Un devis de la société Artibat du 17 septembre 2016 pour un montant total de 44 775,20 euros portant sur des travaux de démolition d’ouvrages (5 600 euros HT), transport des gravois à la décharge (4 970 euros HT), remblai des terres 1015 m3 (23 345 euros HT) et régalage des terres végétales 283 m2 (3 396 euros HT)

Une facture du 26 octobre 2016 de [N] [A] d’un montant de 4 942,79 euros mentionnant le " rebouchage du trou dans le terrain de M. et Mme [Y] laissé par le constructeur 22 m2 : 1 200 euros« le terrassement » remblai côté voisins 60 m3 : 2 042,79 euros ", un mur de clôture (2042,79 euros) et une clôture du terrain (400 euros)

Un devis du 23 mai 2022 de la société Les Bâtisseurs parisiens d’un montant total de 63 120 euros mentionnant la démolition des ouvrages en béton armé et l’apport de terre pour remblaiement (985 m3) et des terres végétales (290 m3)

Si les travaux de remise en état mentionnés dans la facture du 26 octobre 2016 apparaissent justifiés, dès lors qu’il convient de déduire de cette facture que le trou a été rebouché, ils n’expliquent pas en quoi les travaux faisant l’objet du devis du 23 mai 2022 seraient nécessaires pour remettre en état les lieux, étant observé qu’aucun constat technique ne permet de déterminer quelle est la teneur des ouvrages en béton qui devraient être démolis et de justifier l’apport de 985 m3 de terre pour remblayer le terrain qui a déjà fait l’objet d’un « rebouchage du trou » selon la facture du 26 octobre 2016.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande relative au devis du 23 mai 2022 et de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [E] à verser à M. et Mme [Y] la somme de 63 663,68 euros (6618,23 euros outre la somme totale de 59 045,45 euros payée par M. et Mme [Y] à la société Alperen) au titre des restitutions consécutives à la nullité du contrat.

Le maître d’ouvrage ne peut se prévaloir des conséquences dommageables du non-respect du délai prévu par le contrat annulé (3e Civ., 11 décembre 2013, pourvoi n° 12-14.748 ; 3e Civ., 26 novembre 2015, pourvoi n° 13-24.490).

Au cas d’espèce, M. et Mme [Y] sollicitent le remboursement des loyers de janvier 2017 à mai 2023 au motif que si le constructeur avait respecté ses obligations, le délai moyen de construction étant de 12 mois, ils auraient pu occuper leur maison en décembre 2016.

Dès lors que le contrat est annulé, M. et Mme [Y] ne pouvant se prévaloir du non-respect du délai de livraison prévu au contrat, les demandes de M. et Mme [Y] au titre du paiement des loyers sera rejetée.

Il ne pourra davantage être fait droit à la demande de voir fixer leur préjudice de jouissance à la somme de 10 000 euros au lieu de la somme de 1500 euros allouée par le tribunal pour les mêmes motifs, cette demande étant fondée sur le retard que leur aurait causé le constructeur dans la réalisation de leur projet.

Concernant les frais d’assurance, M. et Mme [Y] sollicitent une indemnisation à hauteur de 3319,15 euros alors que le tribunal a fixé cette indemnisation à un montant de 3247,58 euros, la différence étant fondée sur une attestation de la Banque populaire certifiant le prélèvement d’une somme globale de 767,69 euros sur le compte de M. [Y] au nom de Ugip-assurances du 7 septembre 2015 au 23 mars 2018.

Il convient cependant d’observer que cette attestation ne permet pas d’établir la preuve du lien de causalité entre les sommes versées à la société Ugip-assurances par M. [Y] et les prêts souscrits, à défaut de produire le contrat d’assurance.

M. et Mme [Y] font valoir qu’ils subissent un préjudice du fait de l’augmentation des prix de la construction.

Dès lors qu’ils ont sollicité la remise en état de leur terrain suite à l’annulation du contrat de construction et qu’ils n’établissent pas qu’ils souhaitaient poursuivre leur projet de construction et que les travaux de remise en état auraient été nécessaires à la réalisation de ce projet, leur demande au titre de l’augmentation des prix de la construction sera rejetée, ce préjudice étant sans lien de causalité avec la nullité du contrat, les conséquences préjudiciables de cette nullité ayant déjà été réparées par l’indemnisation des frais de remise en état du terrain.

Les frais d’étude de sol, l’étude thermique et les honoraires de l’architecte chargé de déposer le permis de construire ont été engagés aux fins de réaliser le projet de construction. M. et Mme [Y] sont donc bien fondés en solliciter l’indemnisation suite à l’annulation du contrat de construction.

Ces demandes n’ayant pas été formées devant le tribunal, la condamnation de M. [E] à payer à M. et Mme [Y] la somme totale de 5100 euros correspondant à ces frais (1200 euros + 2400 euros + 1500 euros) sera donc ajoutée au jugement.

Les frais de syndic payés par M. et Mme [Y] étant la conséquence de leur qualité de propriétaires du terrain en copropriété et sans lien avec la construction éventuelle d’une maison sur ce terrain, leur demande de remboursement de ces frais sera rejetée.

Quant au préjudice moral fixé par le tribunal à 1500 euros, il convient de confirmer ce chef de jugement, M. et Mme [Y] ne produisant aux débats aucune pièce de nature à établir que le préjudice causé par ce litige avec ce constructeur devrait être indemnisé de façon plus importante.

Sur les demandes formées à l’encontre de la société Crédit foncier de France

Moyens des parties

M. et Mme [Y] soutiennent que la société Crédit foncier de France a commis une faute en débloquant des fonds sans avoir eu communication de la garantie de livraison en violation de l’article L. 231-10 du code de la construction et de l’habitation et en émettant une offre de prêt sans vérifier la régularité formelle du contrat et que ce dernier comportait les énonciations mentionnées à l’article L. 231-2 du code la construction et de l’habitation.

Ils font valoir que ces fautes leur ont causé un préjudice certain que le prêteur est tenu d’indemniser.

La société Crédit foncier de France soutient que le contrat de vente ayant été conclu sous condition suspensive de l’obtention de la garantie de livraison, il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir vérifié l’existence de ladite garantie de livraison lors de l’émission du contrat de prêt.

Ils font valoir que s’agissant de la réalisation des conditions suspensives, le banquier n’a pas à s’assurer postérieurement à l’émission de l’offre de prêt de la réalisation effective des conditions, et ce notamment lors du déblocage des fonds.

Elle observe qu’elle n’a débloqué que 45 551,15 euros sur les 293 366 euros financés, que le préjudice subi par M. et Mme [Y] doit être limité aux dommages qui auraient pu être couverts par la garantie de livraison et qu’elle ne peut être tenue pour responsable du paiement de la somme de 15 000 euros par M. et Mme [Y] sur leurs fonds propres.

Elle estime que le préjudice de M. et Mme [Y] relève d’une simple perte de chance.

Elle expose que M. et Mme [Y] ne rapportent pas la preuve de la nécessité d’une remise en état pour de futurs travaux et que les frais liés à la destruction de la construction édifiée (l’immeuble édifié) n’entrent pas dans la garantie livraison, pas plus que le préjudice de jouissance et le dommage moral.

Elle fait valoir qu’à défaut d’avoir déclaré leur créance à la liquidation judiciaire de la société Alperen, ce qui a fait perdre à la société Crédit foncier de France son recours subrogatoire, M. et Mme [Y] sont mal fondés à solliciter la condamnation de la société Crédit foncier de France en application de l’article 1346 du code civil.

La société Crédit foncier de France expose que la nullité du contrat de réservation devant s’étendre à la nullité du contrat de prêt, M. et Mme [Y] sont tenus de lui rembourser la somme de 44 045,40 euros qui leur a été versée en exécution du contrat de prêt.

Réponse de la cour

L’article 1147 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable au présent litige, énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’article L. 231-10 du code de la construction et de l’habitation, aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l’article L. 231-2 qui doivent y figurer au moment où l’acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de garantie de livraison.

Dans les cas de défaillance du constructeur visés au paragraphe II de l’article L. 231-6 et nonobstant l’accord du maître de l’ouvrage prévu au premier alinéa du paragraphe III de l’article L. 231-7, le prêteur est responsable des conséquences préjudiciables d’un versement excédant le pourcentage maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux dès lors que ce versement résulte de l’exécution d’une clause irrégulière du contrat.

Au cas d’espèce, la société Crédit foncier de France expose que M. et Mme [Y] ont signé avec la société CTLV le 8 septembre 2014 un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan pour un prix total de 351 200 euros et a par la suite débloqué les fonds sur la demande de la société Alperen.

M. et Mme [Y] ne contestent par ces faits.

Il en résulte qu’au jour de l’émission de l’offre de prêt, la société Crédit foncier de France ne devait vérifier la régularité que du contrat de construction signé avec la société CTLV, qui n’est pas produit aux débats. M. et Mme [Y] n’allèguent pas qu’il aurait été irrégulier.

Il apparaît cependant que la société Crédit foncier de France étant informée du changement de constructeur, au plus tard lors de la demande de déblocage des fonds et ayant accepté le déblocage des fonds au vu de la demande de la société Alperen, elle a nécessairement accepté une modification des termes du contrat de prêt et que ce dernier permette de financer le contrat de construction conclu avec la société Alperen.

Il lui appartenait donc de vérifier que ce contrat comportait les énonciations prévues à l’article L 231-2 du code de la construction et de l’habitation.

Or le tribunal a justement rappelé, et la société Crédit foncier de France ne le conteste pas, que le contrat présentait les irrégularités suivantes de nature à entraîner la nullité du contrat :

Absence d’indication de la consistance et des caractéristiques techniques du bâtiment à construire (absence de plan de la maison et de notice descriptive)

Coût total du bâtiment à construire ne correspondant pas au prix convenu ajouté au prix des travaux dont le maître d’ouvrage se réserve l’exécution

Copie du permis de construire pas annexée au contrat

La société Crédit foncier de France a donc manqué à son devoir de conseil et d’information.

Le préjudice qui en résulte consiste en la perte d’une chance d’éviter le dommage par une décision mieux éclairée.

Il convient d’observer qu’il n’est pas certain que M. et Mme [Y] auraient renoncé à conclure le contrat avec la société Alperen s’ils avaient été informés de l’irrégularité du contrat.

Il est en effet observé que M. et Mme [Y] avaient préalablement à la signature du contrat avec la société Alperen conclu un contrat avec un architecte chargé de la conception des plans nécessaires à l’obtention du permis de construire. Par ailleurs si une erreur figure effectivement dans le chapitre relatif au coût du bâtiment à construire, il résulte clairement du devis du 15 octobre 2015 signé par M. et Mme [Y] que le prix convenu était bien de 267 200 euros et qu’ils ne couvraient que les lots terrassement, gros 'uvre, charpente/couverture, plâtrerie/isolation, ravalement de façades, étanchéité et menuiseries extérieures, de telle sorte que le montant des travaux à la charge de M. et Mme [Y] était nécessairement élevé.

Par conséquent il convient d’évaluer cette perte de chance de ne pas contracter à hauteur de 50%.

M. et Mme [Y] sont donc bien fondés à solliciter l’indemnisation par la société Crédit foncier de France des préjudices causés par l’annulation du contrat dans la limite de ce qui précède.

La faute de la banque qui a débloqué les fonds objets du prêt sans attestation de garantie de livraison est à l’origine d’un préjudice certain causé par l’absence de garantie livraison (3e Civ., 11 mai 2023, n° 21-23.859).

Le fait que le contrat de construction ait été conclu sous la condition suspensive de l’obtention de la garantie de livraison ne dispensait pas le prêteur de son obligation de solliciter la communication de l’attestation de garantie de livraison avant le déblocage des fonds (3e Civ., 5 octobre 2010, pourvoi n° 09-69.922).

Au cas d’espèce, la société Crédit foncier de France a commis une faute en débloquant la somme de 44 045,40 euros sans avoir eu préalablement communication d’une attestation de garantie de livraison.

Elle ne peut se prévaloir de l’accord des emprunteurs pour le déblocage se prévalant de la mention « bon pour accord » apposée sur la demande de déblocage.

L’accord des maîtres d’ouvrage visé à l’article L. 231-7 II et III est relatif au paiement des factures de travaux directement par le prêteur entre les mains des entreprises, et ne saurait avoir pour objet ou pour effet de dispenser le prêteur de son obligation de vérifier l’existence d’une garantie de livraison avant déblocage des fonds.

La faute de la banque qui a débloqué les fonds objets du prêt sans attestation de garantie de livraison est à l’origine d’un préjudice certain causé par l’absence de garantie livraison (Cass., 3e Civ., 11 mai 2023, n° 21-23.859), et non d’une perte de chance comme soutenu par le Crédit foncier de France.

Ce préjudice est constitué des sommes qui auraient dû être supportées par le garant en cas de défaillance du constructeur.

L’article L. 231-6 I du code de la construction et de l’habitation dispose que la garantie de livraison prévue au k) de l’article L. 231-2 couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Dans le cas prévu à l’antépénultième alinéa de l’article L. 231-2, elle couvre également le maître de l’ouvrage, à compter de l’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution de la fabrication, de la pose et de l’assemblage des éléments préfabriqués.

En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :

a) le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu ;

b) les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;

c) les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.

Au cas d’espèce, M. et Mme [Y] n’établissent pas la preuve que l’achèvement de la construction aurait rendu nécessaires des dépassements du prix convenu au-delà de 5% ni l’existence de suppléments de prix ou d’un paiement anticipé.

En effet, il n’est pas établi que la valeur des travaux réalisés ne correspondrait pas aux paiements effectués au profit de la société Alperen.

Quant aux autres demandes d’indemnisation, il ne s’agit de sommes qui auraient été supportées par le garant.

Par conséquent M. et Mme [Y] ne peuvent solliciter d’indemnisation au titre de la faute résultant du déblocage de fonds sans vérification préalable de l’attestation de garantie de livraison.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la société Crédit foncier de France in solidum avec M. [E] à payer la moitié des préjudices causés par l’annulation du contrat et il conviendra d’ajouter au jugement la condamnation à la moitié des frais d’étude de sol, l’étude thermique et des honoraires de l’architecte.

Les intérêts au taux légal courront à compter du jugement du 17 décembre 2021 pour les sommes allouées par le tribunal et à compter du présent arrêt pour le surplus, dates à compter desquelles la créance de M. et Mme [Y] a pu être déterminée.

Sur les demandes de la société Crédit foncier de France

Si M. et Mme [Y] sollicitent le rejet de toutes les demandes de la société Crédit foncier de France dans le dispositif de leurs conclusions, ils ne font valoir dans le corps de leur conclusion aucun moyen de nature à remettre en cause le jugement qui a les a condamnés à restituer à la société Crédit foncier de France la somme versée en exécution du contrat de prêt annulé et précisent même consentir à la compensation sollicitée par la société Crédit foncier de France.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [Y] à payer à la société Crédit foncier de France la somme de 44 045,40 euros.

La société Crédit foncier de France ne soulève aucun moyen juridique à l’appui de sa demande de voir assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition des fonds. Cette demande sera rejetée.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, M. [E], partie succombante, sera condamné aux dépens, à l’exception de ceux relatifs à la mise en cause de la société Crédit foncier de France qui seront supportés par M. et Mme [Y].

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de M. et Mme [Y] de mettre à la charge de M. [E] et de la société Crédit foncier de France l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, l’article R. 631-4 du code de la consommation n’étant pas applicable, les condamnations prononcées ne résultant pas de l’application du code de la consommation.

Toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne M. [E] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 5 100 euros au titre des frais d’étude de sol, de l’étude thermique et des honoraires de l’architecte ;

Condamne la société Crédit Foncier de France à supporter ces frais in solidum avec M. [E] à hauteur de 50 % ;

Rejette toutes les autres demandes ;

Condamne M. [E] aux dépens d’appel, à l’exception de ceux relatif à la mise en cause de la société Crédit Foncier de France qui seront supportés par M. et Mme [Y] ;

Rejette la demande formée sur le fondement de l’article R. 631-4 du code de la consommation ;

Rejette toutes les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente de chambre,