COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 13 JANVIER 2026

N° 2026/ 16

Rôle N° RG 21/10548 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHZQF

[S] [D]

C/

[Y] [L] [X]

S.A.R.L. VPI CONSEIL

S.A.S.U. 3G IMMO-CONSULTANT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Laurence ARNOUX-DAMAZ

M^e Ibrahima KA

M^e Maylis-marie SECHIARI

M^e Karen NABITZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 27 Mai 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/004017.

APPELANT

Monsieur [S] [D]

né le 22 Octobre 1969 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Laurence ARNOUX-DAMAZ de l’AARPI ADSL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [Y] [L] [X]

né le 03 Août 1966 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Ibrahima KA, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. VPI CONSEIL désormais dénommée SARL 1908 Courtage prise en la personne de son gérant

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Karen NABITZ, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.S.U. 3G IMMO-CONSULTANT, prise en la personne de son représentant

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Maylis-marie SECHIARI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, rapporteur

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2026,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [Y] [X] est propriétaire d’un bien immobilier situé à [Adresse 7] composé d’une maison à usage d’habitation et d’un garage. Il a donné mandat à la société 3G Immo Consultant, représentée par Mme [V] [E], pour procéder à la vente de ce bien.

Un premier compromis a été conclu avec M. [S] [D] le 20 février 2018 pour une durée de 6 mois sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Aucun dépôt de garantie à la charge de l’acquéreur n’a été prévu à l’acte.

Le 11 juillet 2018 la banque BNP a adressé à M. [D] une décision de refus du prêt.

M. [D] s’est alors rapproché de la Sarl VPI Conseil, société spécialisée dans le courtage en crédit immobilier.

Le 10 octobre 2018, M. [D] a régularisé avec la Sarl VPI Conseil un confirmation de mandat de rechercher pour son compte un prêt bancaire destiné à financer une maison T4 et un studio situé à [Localité 6].

Le 16 novembre 2018, M. [X] et M. [D] ont conclu un nouveau compromis de vente, sous la même condition suspensive d’obtention de prêt, toujours sans dépôt de garantie à l’acquéreur.

Après plusieurs échanges de électroniques et de documents entre M. [D], la société VPI Conseil et la société Axa Banque, M. [D] s’est vu refuser sa demande de prêt bancaire.

Par acte du 16 juillet 2019, M. [X] a fait citer M. [D], la Sarl VPI Conseil et la Sarl 3G Immo Consultant, devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence aux fins de voir engager la responsabilité de M. [D] et des sociétés intimés, voir le premier condamné à lui payer la somme de 27 000 euros à titre de dommages et intérêts et les secondes condamnée solidairement si nécessaire au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre la condamnation des défendeurs à lui payer la somme 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 27 mai 2021, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a :

— condamné M. [S] [D] à payer à M. [Y] [X] la somme de 27 000 euros au titre de l’application de clause pénale prévue dans le compromis du 21 novembre 2018 ;

— débouté M. [X] de ses demandes fondées à l’encontre de la Sarl VPI Conseil ;

— débouté M. [X] de ses demandes fondées à l’encontre de la Sarl 3G Immo Consultant;

— débouté M. [D] de sa demande d’être relevé et garanti par la Sarl VPI Conseil ;

— débouté la Sarl 3G Immo Consultant de sa demande fondée sur l’article 700 code de procédure civile ;

— débouté la Sarl VPI Conseil de sa demande fondée sur l’article 700 code de procédure civile;

— condamné M. [D] aux entiers dépens de la procédure ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

— rejeté le surplus des demandes de parties plus amples ou contraire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que les conditions de mise en 'uvre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 21 novembre 2018 étaient réunies compte tenu de l’assignation du 16 juillet 2019 valant mise en demeure, et de l’inexécution des obligations mises à la charge de l’acquéreur par le compromis de vente de novembre 2018.

Il a estimé que M. [D] avait commis une faute en s’abstenant de présenter deux refus de demandes de prêt ainsi que l’imposait l’acte notarié. Il a relevé que cette inexécution ne pouvait être imputée à un manquement de la Sarl VPI Conseil, courtier, qui justifiait avoir démarché la société Axa Banque et rendu compte à son client conformément à la préservation des intérêts de M. [D] et au contenu de son mandat, antérieur au compromis de novembre 2018, ne prévoyant pas l’obligation de démarcher auprès d’un deuxième établissement bancaire.

Il a également rejeté les demandes dirigées à l’encontre de la société VPI Conseil au motif que M. [D] ne rapportait pas la preuve d’un crédit à la consommation souscrit pour pallier l’apport réclamé sur les conseils du courtier et à l’origine du refus de prêt opposé par la société Axa Banque.

S’agissant de la responsabilité de la société 3G Immobilier, il a dit n’y avoir lieu à condamnation au profit de M. [X] soulignant à ce titre que la mission de l’agent immobilier se limitait à celle d’intermédiaire et ne portait pas sur l’appréciation concrète de la solvabilité de l’acquéreur. Il a par ailleurs rappelé la qualité de professionnel de M. [X] et a estimé que celui-ci avait concouru à la réalisation de ses propres préjudices en faisant le choix de ne pas prévoir de dépôt de garantie et en acceptant de signer un nouveau compromis en dépit de la situation financière fragile de l’acquéreur, à l’origine de la caducité du premier compromis.

Il a débouté la société 3G Consultant de sa demande de paiement de sa commission dirigée à l’encontre de M. [D], tiers au contrat de mandat, en l’absence de préjudice et de lien de causalité et a souligné que le fondement juridique de cette demande n’était pas précisé.

Il a également débouté la société VPI Conseil de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive en l’absence de faute commise par M. [X] dans l’exercice de son action.

Par déclaration le 13 juillet 2021, M. [D] a relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif en ce qu’elle l’a débouté de ses demandes.

Par ordonnance du 4 janvier 2023, la conseiller de la mise en état a débouté M. [X] de demande tendant à voir prononcer la caducité de la déclaration d’appel et l’a condamné à payer à M. [D] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l’incident.

Par ordonnance du 14 octobre 2025, le conseiller de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture rendue le 7 octobre 2025 et a fixé au 21 octobre 2025 la clôture de la procédure.

EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions déposées par la voie électronique le 18 octobre 2021, M. [D], demande à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

A titre principal,

— débouter M. [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— constater l’absence de manquements du concluant à ses obligations contractuelles,

— débouter la société 3G Immo Consultant de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

A titre subsidiaire,

— condamner la société VPI Conseil à le relever et garantir de toutes sommes qui seraient mises à sa charge en raison de son manquement à son obligation de conseil et de loyauté,

A titre reconventionnel,

— condamner M. [X] à lui payer la somme de 25 000 euros* à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société VPI Conseil à lui payer la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts,

A titre infiniment subsidiaire,

— réduire le montant de la clause pénal à la somme d’un euro symbolique,

En tout état de cause,

— condamner M. [X] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions transmises le 15 octobre 2025 au visa des articles, 1137, 1231-1, 1240, 1992 du Code civil et des articles 515 et 700 du code de procédure civil, M. [X], demande à la cour de :

Sur la responsabilité de M. [D]

A titre principal, sur la responsabilité contractuelle de M. [D],

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

*condamné M. [D] à lui payer la somme de 27 000 euros au titre de l’application de la clause pénale prévue dans le compromis du 21 novembre 2018,

*débouté M. [D], la Sarl VPI de leur demande de dommages et intérêts,

*débouté M. [D], la Sarl VPI et la société 3G Immo Consultant de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [D] à lui verser à la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire, sur la responsabilité délictuelle de M. [D],

— condamner M. [D] à lui payer la somme de 27 000 euros à titre de dommages et intérêts;

A titre plus subsidiaire, sur la responsabilité des sociétés 1908 Courtage (anciennement VPI Immo) et la société 3G Immo Consultant,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a débouté de ses demandes formées à l’encontre des sociétés 1908 Courtage (anciennement VPI Immo) et la société 3G Immo Consultant,

Statuant à nouveau,

— condamner la société 3G Immo Consultant et/ou la société 1908 Courtage, si nécessaire in

solidum, à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause

— condamner M. [D], la Sarl VPI et la société 3G Immo Consultant, représentée par Mme [E] ou tout succombant, à lui la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Par conclusions transmises le 20 octobre 2021 au visa des articles, la Sarl VPI Conseil, demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M. [X] et M. [D] de leurs demandes formulées à son encontre,

Statuant à nouveau,

— débouter M. [X] et M. [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— condamner M. [X] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner M. [X] et M. [D] à lui payer la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens.

Par conclusions transmises le 18 octobre 2021 au visa des articles 1176, 1991, 1992 du Code civil et de la loi du 2 janvier 1970, la société 3G Immo Consultant demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel,

Statuant à nouveau,

— prononcer sa mise hors de cause,

En toute hypothèse,

— débouter M. [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [X] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction,

A titre subsidiaire,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 2 00 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur le manquement de M.[D] à ses obligations contractuelles

Moyens des parties

M.[D] fait valoir que M. [X] ne rapporte pas la preuve d’une faute en lien avec l’immobilisation du bien dès lors que sa volonté d’acquérir le bien est établie et que la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt ne lui est pas imputable mais résulte du manquement à l’obligation d’information de la société VPI Conseil son mandataire dans la recherche du financement de l’opération. Il soutient par ailleurs que M. [X] échoue à démonter l’existence d’un prêt à la consommation souscrit par lui pour constituer un apport et qui serait à l’origine du refus de l’obtention du prêt immobilier. Ainsi , la condition suspensive n’étant pas réputée défaillie de son fait, il ne doit pas la clause pénale stipulée au compromis de vente et ajoute qu’il n’a pas manqué à son obligation de loyauté s’agissant des informations relatives à la fragilité de sa situation personnelle. Il ajoute en tout état de cause, que M. [X] professionnel de l’immobilier ne pouvait ignorer les aléas juridiques et financiers et notamment le risque d’immobilisation, inhérents à la conclusion à deux reprises d’un compromis de vente sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt et sans dépôt de garantie.

Il considère enfin que l’attitude de M. [X] lui a causé un préjudice indemnisable.

M.[X] en réponse soutient que M.[D] a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle en souscrivant un crédit à la consommation à l’origine du rejet de sa demande de prêt immobilier de sorte que la défaillance de la condition suspensive lui est imputable ; que par ailleurs, l’appelant ne justifie pas de deux refus de prêt dans les conditions du compromis du 21 novembre 2021 (sic) et par voie de conséquence, les conditions de mise en 'uvre de la pénalité prévue par le contrat sont réunies sans que l’acte n’impose de mise en demeure préalable.

Subsidiairement, il fait valoir que l’appelant a commis une faute dolosive à l’origine de son préjudice lié à l’immobilisation en vain de son bien immobilier et la perte de chance de vendre rapidement celui-ci à d’autres acquéreurs potentiels, préjudice qu’il évalue au montant de clause pénale.

Réponse de la cour

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

Aux termes de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-5 précise que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire

Enfin, en application de l’article 1304-6 alinéa 3 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Selon l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Ainsi, lorsque la vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, la demande de prêt doit être conforme aux caractéristiques stipulées dans l’acte. A défaut, la condition est réputée accomplie conformément au texte susvisé.

Il appartient au débiteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.

En l’espèce, le compromis de vente sous condition suspensive, conclu par les parties le 16 novembre 2018 indique, page 8 que M. [D] a l’intention de financer l’achat au moyen d’un ou plusieurs prêts bancaires.

Suit l’énoncé d’une condition suspensive ainsi rédigée : l’acquéreur déclare (..) avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts (..) répondant aux caractéristiques suivantes :

— organisme prêteur : tout établissement de son choix

— montant maximum de la somme empruntée : 291 675 euros

— durée maximale de remboursement : 20 ans

— taux d’intérêt nominal maximum : 1,50 % l’an (hors assurances)

— garantie offertes : privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire ou de tout autre garantie.

En conséquence, le compromis est soumis, en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté et à la durée de l’emprunt entrainera la résiliation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

Suit une clause spécifiant les obligations de l’acquéreur vis à vis du crédit sollicité, à savoir faire toutes démarches nécessaires à l’obtention du prêt dans les 30 jours à compter de la signature des présentes ; (') l’acquéreur devra informer sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition, l’acquéreur déclarant qu’il n’existe à ce jour aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter.

Enfin, (') La réception de l’offre devra intervenir dans les 60 jours à compter de la signatures des présentes. L’obtention ou la non obtention du prêt devra être notifiée par l’acquéreur au sociétés 1908 Courtage (anciennement vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée au plus tard dans les 3 jours suivants l’expiration du délai ci-dessus.

Dans le cas où l’acquéreur n’aurait pas apporté la justification requise dans le délai ci-dessus les présentes seront caduques le terme étant considéré comme extinctif.

Il résulte de ces clauses que la condition suspensive est exclusivement afférente à l’obtention par M.[D] d’un financement bancaire. Aucun élément n’étant mentionné quant à un apport personnel ou l’absence de prêt en cours.

Enfin, dans le compromis, page 9 de l’acte, les parties sont convenues que l’acquéreur devra justifier le refus de prêt par de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques énoncées ci-dessus.

Il est constant que M.[D] n’a présenté qu’un seul refus ; qu’il considère que c’était à son mandataire les sociétés 1908 Courtage anciennement dénommé la société VPI conseil, qu’il appartenait d’informer le vendeur des démarches accomplies et de justifier du second refus. Toutefois, cette circonstance qui sera examinée plus avant, ne le dispense pas de son obligation envers le vendeur.

C’est donc de manière fautive de sa part que la condition suspensive a défailli. Elle est donc en application de l’article 1304-3 du Code civil rappelée ci- dessus, réputée accomplie.

Ainsi, s’agissant de l’application de la clause pénale contestée par M.[D], il sera rappelé que la clause pénale a pour objet de fixer à l’avance la pénalité que le débiteur défaillant devra payer, pour manquement à son obligation et que sa mise en oeuvre suppose que l’inexécution de l’obligation sanctionnée par la clause pénale soit imputable au débiteur.

Le compromis de vente contient une clause pénale ainsi rédigée (page 10) : « Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 27 000 euros à titre de dommages-intérêts conformément à l’article 1231-5 du code civil ».

Il appartient à M.[X], qui entend obtenir la condamnation de M. [D] au paiement de la pénalité prévue par cette clause, de démontrer que le refus de celui-ci de régulariser la vente par acte authentique procède d’une inexécution de ses obligations alors que toutes les conditions relatives à l’exécution du compromis étaient remplies.

Il convient de renvoyer aux développements ci -dessus selon lesquels, le compromis ayant été conclu sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, qui n’a pas été obtenu par la faute de M.[D] , la condition suspensive est réputée accomplie et il n’est soutenu par aucune des parties que les autres conditions relatives à l’exécution du compromis n’étaient pas remplies.

Enfin, s’agissant du manquement à l’obligation de loyauté et de bonne foi, celle-ci est posée à l’article 1104 du code civil, selon lequel les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

S’il résulte des termes du compromis que M.[D] avait l’intention ferme d’acheter et de financer l’achat au moyen d’un prêt bancaire ; qu’éconduit par la première banque il a conclu un mandat de recherche de financement avec une société de conseil aux fins d’y parvenir, il n’en demeure pas moins qu’il n’y est pas parvenu mais sans qu’il est fait preuve d’une mauvaise foi démontrée. Il ne peut pas plus être dédut du fait que M.[X] était un professionnel qui n’a pas jugé utile de fixer une indemnité d’immobilisation que ce dernier serait lui même de mauvaise foi, puisque cette absence de fixation d’une telle indemnité d’immobilisation bénéficiait essentiellement à l’acquéreur.

En conséquence, il n’est pas démontré un quelconque manquement à l’obligation de bonne foi dans l’exécution du compromis imputable à l’une ou l’autre des parties.

Ainsi, contrairement à ce que soutient M.[D], M.[X] qui a immobilisé son bien immobilier un certain temps en pure perte, subit un préjudice et la clause pénale fixée au contrat, ne peut être réduite que si elle est manifestement excessive ce qui n’est pas démontré en l’espèce. Son montant a été fixé à 10% du prix de vente ce qui est un taux habituel en la matière.

Le jugement de première instance mérite confirmation en ce qu’il a condamné M.[D] à payer l somme de 27 000 euros à M.[X] au titre de la clause pénale.

3-Sur la responsabilité de la société VPI Conseil

Moyens des parties

M.[D] soutient que la société VPI a manqué à ses obligations contractuelles en se contentant de s’adresser à un seul organisme bancaire alors qu’elle était en possession du second compromis et qu’il lui incombait, dans le délai de réalisation de l’acte, de présenter sans délai son dossier auprès d’autres organismes bancaires afin de s’assurer que la condition imposant à l’acquéreur de justifier de deux refus d’obtention de prêt soit remplie. Il considère que c’est bien la carence de la société mandatée à mener à bien sa mission qui est à l’origine directe de son préjudice constitué par l’application de la clause pénale pour un montant de 27 000 euros. Il ajoute que ce mandataire, courtier en prêt immobilier, a d’évidence manqué à son obligation d’information renforcée.

M.[X] fait valoir pour sa part, que le mandataire anciennement dénommé VPI Conseil a engagé sa responsabilité délictuelle à son égard, également, au regard des manquements commis dans l’exécution des obligations résultant du contrat de mandat la liant à l’appelant puisqu’il lui incombait de s’assurer, ou à tout le moins, de faciliter l’obtention par M. [D] d’un crédit immobilier conforme aux conditions du compromis du (21) novembre 2018 ; il rejoint sur ce point les moyens avancés par l’appelant s’agissant du manquement à l’obligation d’information.

La Sarl VPI Conseil réplique que M. [X], tiers au contrat de mandat de recherche et de financement conclu le 10 octobre 2018, ne saurait rechercher sa responsabilité au titre d’un prétendu manquement au devoir de conseil commis à l’égard de M. [D],

Elle rappelle que le contrat de mandat du 10 octobre 2018 a été signé antérieurement au compromis de vente du 16 novembre 2018 de sorte qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir déposé un deuxième dossier de crédit.

Elle démontre avoir tout mis en 'uvre afin d’exécuter son obligation, conformément à la mission qui lui a été dévolue par le mandat de recherche et de financement du 10 octobre 2018 et aux obligations légales notamment les dispositions des articles R.519-21 et suivants du code monétaire et financier imposant au courtier de recueillir les informations relatives aux ressources et charges de son client ; la preuve d’un manquement caractérisé, nécessaire à la mise en 'uvre de la responsabilité de courtier, n’est donc pas rapportée,

En tout état de cause, elle soutient que M. [X] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice, en lien de causalité avec les prétendus manquements évoqués. Elle considère qu’il incombait à M. [X], en sa qualité de professionnel de l’immobilier, de réclamer le versement d’un dépôt de garantie et expose, s’agissant de l’immobilisation du bien, que ce préjudice est entièrement imputable au vendeur ayant fait le choix de réitérer un compromis après que le premier est devenu caduc du fait de non-obtention du crédit et alors même qu’un autre acheteur potentiel s’était manifesté. Elle ajoute que M. [X] ne démontre pas en quoi le montant de mensualités du crédit qu’il a été contraint de souscrire pour l’acquisition de son propre bien immobilier sans bénéficier de l’investissement de M. [D] lui cause un préjudice,

Réponse de la cour

La responsabilité de sociétés 1908 Courtage anciennement la société VPI conseil est recherchée par M.[D] qui a conclu avec elle un mandat de recherche de financement le 10 octobre 2018 sur le fondement de la responsabilité contractuelle et par M.[X] sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

— sur la responsabilité contractuelle de sociétés 1908 Courtage anciennement la société VPI conseil recherchée par M.[D]

Aux termes de l’article 1984 du Code civil le mandat ou la procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandat et en son nom.

Aux termes de l’article 1992 du même code (il) répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il appartient ainsi à M.[D] de rapporter la preuve d’une faute de son mandataire, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux

La mission fixé à la société mandataire est décrite en objet : recherche d’un prêt bancaire destiné à financer une maison T4 + studio montée [Adresse 5] [Localité 6].

Il est mentionné aux termes du mandat qu’après la mise en place de plusieurs simulations de financement, et consultations de plusieurs établissements bancaires, la partenaire de banque AXA Banque a donné un avis favorable pour mettre en place le prêt suivant : Prêt taux fixe 25 ans, montant 291 675 euros sur 250 mois à 1,45%.

Par sa signature M.[D] a reconnu avoir été informé et avoir obtenu toutes les informations nécessaires de comparaison sur le marché.

Ainsi, si elle a pu revendiquer un partenariat avec une dizaine de banques, elle a expressement mentionné qu’elle avait eu un avis favorable avec une seule : banque AXA Banque.

Elle justifie ainsi, à partir de ces éléments, avoir fait une demande de prêt le 21 novembre 2018 comprenant une déclaration de patrimoine au terme de laquelle M.[D] indiquait avoir un apport personnel de 26 000 euros.

Aucun élément n’est versé au soutien de son affirmation selon laquelle cette société lui aurait suggéré de souscrire un crédit à la consommation représentant son apport personnel.

Enfin le dépôt du dossier de prêt a respecté les dispositions du compromis à ce titre et la demande a été déposée dans les 30 jours suivant sa signature.

En revanche, aucune des mentions du mandat ne met à la charge du mandataire l’obligation d’une part, de déposer au minimum deux dossiers de prêts auprès d’organismes bancaires ni d’autre part, d’informer le vendeur des refus de prêts. Il sera en effet rappelé que la société VPI Conseil est tiers au compromis, qu’elle n’est pas un professionnel de l’immobilier mais du crédit et que si elle est débitrice d’un devoir de conseil fut-il renforcé, celui-ci m’implique pas qu’elle est eu connaissance de l’ensemble des obligations auxquelles étaient soumis l’acquéreur dans le cadre du compromis de vente.

Par voie de conséquence, contrairement à ce qu’il soutient, M.[D] ne rapporte pas la preuve d’un manquement fautif de son mandataire dans l’exécution du contrat.

Le jugement de première instance mérite confirmation en ce qu’il l’a débouté de ses demandes à l’encontre de la société VPI conseil.

— sur la responsabilité délictuelle de sociétés 1908 Courtage anciennement la société VPI conseil recherchée par M.[X]

Il est de jurisprudence constante que sur le fondement de la responsabilité délictuelle, le tiers à un contrat peut solliciter la réparation du dommage subi du fait d’un manquement contractuel d’une partie à ce contrat, pour obtenir réparation du préjudice que lui cause ce manquement (Cass plén 13 janvier 2020 n° 17-19.963).

M.[X] soutient que la société mandataire de M.[D] aux fins de recherche de financement, n’a pas correctement conseillé son client dans l’exécution de sa mission notamment en n’attirant pas son attention sur l’obligation d’avoir à présenter le dossier à au moins deux organismes bancaires, et en ce qu’elle lui a proposé la souscription d’un prêt à la consommation pour dissimuler l’absence d’apport personnel compromettant ainsi les cahnces d’un avis favorables pour un prêt immobilier.

Or, il a été rappelé ci-dessus qu’aucune faute ne pouvait être reprochée à la société VPI conseil dans l’exécution de sa mission auprès de M.[W][O] , de sorte que M.[X] n’est pas non plus fondé dans sa demande de dommages et intérêts formée contre elle et le jugement déféré sera également confirmé de ce chef.

4-Sur la responsabilité de la société 3G Immo consultant

Moyens des parties

M.[X] estime enfin qu’en s’abstenant de vérifier la solvabilité de l’acquéreur, la société 3G Immo Consultant a manqué à son obligation de conseil et que la non-réalisation de la vente lui a causé un préjudice direct et certain constitué par le quart du coût du crédit qu’il a souscrit aux fins d’acquisition de son nouveau bien soit la somme de 20 000 euros, somme qu’il n’aurait pas supportée s’il avait vendu son bien immobilier à M. [D].

La société 3G Immo consultant en réponse fait valoir qu’ elle a parfaitement exécuté ses obligations dans les limites définies par le contrat de mandat et les termes du compromis de vente et fait valoir qu’elle n’était pas tenue de vérifier les capacités financières de M. [D], ni de présager du refus de l’établissement bancaire. Elle rappelle que l’agent immobilier n’est tenu que d’une obligation de moyen et considère que la preuve d’une faute n’est pas rapportée, En tout état de cause, elle soutient que M. [X] en sa qualité de professionnel de l’immobilier ne pouvait lui-même, ignorer les aléas juridiques et financiers inhérents à l’opération projetée et considère que le vendeur est défaillant dans l’administration de la preuve d’un préjudice indemnisable, qui lui serait imputable. Elle précise que la seule immobilisation du bien pendant le temps de la réalisation ou non de la condition suspensive stipulée au compromis de vente ne caractérise pas un préjudice indemnisable et considère que M. [X] ne produit aucune pièce justifiant d’une perte de chance avérée de conclure la vente de son bien immobilier au même prix pendant la période d’immobilisation.

Réponse de la cour

Aux termes du mandat de vente sans exclusivité passé entre M.[X] et la société 3G immo consultant le 26 juin 2017, l’agence immobilière s’est engagée à proposer le bien litigieux à la vente, de le faire visiter et d’assurer la publicité de l’offre aux fins de parvenir à la rédaction de tous actes seing privé en vue de parvenir à la vente du bien.

A ce titre elle est tenue d’assurer l’efficacité de l’acte qu’elle rédige et par voie de conséquence de s’assurer de la solvabilité de l’acquéreur qu’elle propose à son mandant.

Comme avec raison rappelé par le tribunal, M.[X] alors qu’il était informé lors de la signature d’un premier compromis en date du mois de février 2018 avec M.[D] que celui-ci n’avait pas obtenu auprès de la banque BNP qu’il avait consulté le prêt nécessaire à l’acquisition du bien, a tout de même souhaiter poursuivre les relations avec M.[D] et a signé avec lui un second compromis le 16 novembre 2018 sans envisager là encore, et alors qu’il est négociateur immobilier, une indemnité d’immobilisation.

Il ne peut soutenir de manière fondée que l’agent immobilier a manqué à son obligation de vérification de la solvabilité de l’acquéreur, puisque lui- même a estimé qu’il n’était pas nécessaire de fixer une garantie si le compromis n’était pas correctement exécuté par le potentiel acquéreur.

Enfin, il a été repris ci-dessus que le mandat de recherche en vue de trouver un financement pour l’achat du bien, indiquait que la banque Axa avait émis un avis favorable pour un prêt d’un montant de 291 675 euros au taux de 1,45 % de sorte que l’agence immobilière était en droit de considérer que l’acquéreur présentait des garanties de solvabilité et qu’un financement était tout à fait envisageable.

Le jugement déféré mérite confirmation en ce qu’il a débouté M.[X] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société 3G Immo consultant.

4- Sur les demandes de dommages-intérêts pour résistance abusive de la société VPI conseil

Moyens des parties

Les sociétés 1908 Courtage anciennement Société VPI conseil font valoir que la procédure engagée contre elles est abusive parce qu’elle est totalement non fondée. Elle ajoute qu’elle n’a pas été réglée de ses diligences malgré les efforts déployés.

M.[X] n’a pas conclu sur ce moyen.

Réponse de la cour

La demande en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

Le seul rejet des moyens de défense d’un plaideur, y compris par confirmation en appel d’une décision de première instance, ne caractérise pas automatiquement une résistance abusive.

Par ailleurs, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas à elle seule constitutive d’une faute, sauf s’il est démontré qu’elle ne peut, à l’évidence, croire au succès de son argumentation.

En l’espèce, M.[X] succombe dans son action contre la société 3G immo consultant mais a présenté tant en première instance qu’en appel, une défense articulée tant en droit qu’en fait qui pouvait lui laisser croire que ses demandes étaient fondées.

La circonstance qu’il ait échoué, est insuffisante pour considérer que son action était absuive.

En conséquence, c’est à raison que le premier juge a rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

5-Sur les dépens et frais irrépétibles

Au regard de ce qui a été jugé, les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

M.[D] supportera la charge des dépens d’appel et n’est pas fondé à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas d’allouer aux autres parties qui en ont fait la demande une quelconque somme complémentaire au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil en appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne M.[S] [D] à supporter la charge des dépens d’appel et le déboute de sa demande d’indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute M.[X], la SARL VPI Conseil désormais dénommée SARL 1908 Courtage ,et la SAS 3G Immo consultant de leurs demandes au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

La greffière, La présidente.