COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 12 FEVRIER 2026

Rôle N° RG 22/00532 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIVRL

[S] [M]

C/

S.A.R.L. SEPAT

[D] [M]

[I] [N] [M]

[Z] [X] épouse [M]

Copie exécutoire délivrée

le : 12 Février 2026

à :

M^e Audrey PICCINATO

M^e Serge AYACHE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 14 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/616.

APPELANT

Monsieur [S] [M]

(décédé le 13 décembre 2023)

né le 06 Octobre 1948 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Audrey PICCINATO, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Marie-monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.A.R.L. SEPAT

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Serge AYACHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [D] [M]

en sa qualité d’ayant-droit de feu Monsieur [S] [M] décédé le 13 décembre 2023.

né le 07 Mai 1982 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Audrey PICCINATO, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Marie-monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [I] [N] [M]

en sa qualité d’ayant-droit de feu Monsieur [S] [M] décédé le 13 décembre 2023.

née le 28 Octobre 1980 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3] (CHILI)

représentée par M^e Audrey PICCINATO, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Marie-monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [Z] [X] épouse [M]

en sa qualité d’ayant-droit de feu Monsieur [S] [M] décédé le 13 décembre 2023.

née le 22 Août 1958 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey PICCINATO, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Marie-monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 février 1992, M. [J] [M] et Mme [W] [M] ont donné à bail à M. [T] [U], agissant en qualité de fondateur et futur gérant de la SARL Sepat en formation, un local à usage commercial d’une superficie de 400 m² environ faisant partie d’un immeuble sis au Nord-Est face à la [Adresse 4], afin d’y exploiter une boulangerie traditionnelle et artisanale franchisée sous l’enseigne ' Pétrin [Localité 5]'.

Ledit bail était conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives à effet du 1er février 1992 pour se terminer le 31 janvier 2001.

Il comporte une clause de non-concurrence (article 21) rédigée comme suit ' Le preneur s’interdit pendant la durée du bail et de ses renouvellements éventuels d’exploiter ou de s’intéresser directement ou indirectement à l’exercice d’une activité similaire à une distance de moins de mille mètres à vol d’oiseau d’une limite extérieure quelconque de l’immeuble. La présente clause ne porte toutefois pas atteinte au droit du preneur de maintenir à l’intérieur de cette zone une exploitation préexistante.'

A la suite de l’immatriculation de la SARL Sepat, un avenant a été régularisé entre les parties le 23 mai 1995 aux termes duquel la société est réputée être dès l’origine le seul preneur, les autres stipulations du bail étant inchangées.

Le 29 mars 2002, M. [J] [M] et Mme [W] [M], désormais usufruitiers, et M. [Y] [M], nu-propriétaire, ont fait délivrer à la SARL Sepat un congé avec offre de renouvellement.

Ce congé a été accepté par la société Sepat et le bail a été renouvelé à compter du 20 septembre 2002 pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 25.611,25 € hors taxes et hors charges.

A compter du 30 septembre 2011, le bail s’est tacitement prolongé.

A compter de l’année 2016, la SARL Sepat a ouvert un établissement de restauration rapide dénommé ' Sweet Saveur’ situé [Adresse 5] à [Localité 6], à environ 100 mètres de la boulangerie exploitée sous l’enseigne 'Pétrin [Localité 5]'.

Par acte du 25 avril 2018, M. [Y] [M], désormais seul propriétaire des locaux litigieux, a fait délivrer à la SARL Sepat un commandement visant la clause résolutoire pour non respect de la clause de non-concurrence stipulée à l’article 21 du bail commercial en raison de l’exploitation de l’établissement ' Sweet Saveur'.

Par exploit du 25 mai 2018, la SARL Sepat a fait assigner M [Y] [M] devant le tribunal de grande instance de Draguignan en contestation de ce commandement.

Par jugement en date du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

— débouté la SARL Sepat de sa demande tendant à dire et juger non écrite la clause de non concurrence prévue à l’article 21 du bail commercial liant les parties,

— débouté M. [S] [M] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et de voir prononcer la résiliation du bail commercial unissant les parties,

— débouté M. [S] [M] de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté M. [S] [M] de sa demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles,

— condamné M. [S] [M] à verser à la SARL Sepat la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [S] [M] aux dépens de l’instance.

Le tribunal a retenu à cet effet que :

1. Sur la licéité de la clause de non-concurrence:

— le bail prévoit une clause de non-concurrence ( article 21) qui est limitée dans l’espace( mille mètres à vol d’oiseau) et limitée dans le temps ( pendant la durée du bail et de ses renouvellements),

— la clause qui prévoit l’interdiction d’exploiter une ' activité similaire’ ne souffre pas d’imprécision en ce qu’elle est compréhensible, étant souligné que les parties en font une interprétation commune,

— cette clause a en définitive pour objectif d’éviter qu’une concurrence s’installe à proximité de l’ensemble immobilier donné en location, et est donc stipulée en faveur de la défense des intérêts du bailleur qui a intérêt à préserver l’attractivité commerciale du lieu mais aussi en faveur des preneurs qui profitent dès lors de cette attractivité, de sorte qu’elle n’est pas disproportionnée aux intérêts légitimes qu’elle protège,

2. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire:

— il n’est pas discuté que les deux activités exploitées par la SARL Sepat sont distantes de moins de 150 mètres et rentent donc dans le champ d’application de la clause de non concurrence,

— si effectivement certains produits de snacking sont en vente dans les deux commerces ( sandwich, pizza, boissons etc…), cette activité de snacking est quasi exclusive au sein du commerce 'Sweet Saveur’ ( plus de 98%) tandis qu’ elle est résiduelle pour l’enseigne ' Pétrin [Localité 5]' ( moins de 15 %) dont l’activité principale est la boulangerie, la pâtisserie et la viennoiserie,

— s’il s’agit dans les deux cas de commerces de bouche, les activités exercées y sont distinctes et ne consistent pas en des activités similaires au sens de l’article 21 du bail.

Par déclaration en date du 13 janvier 2022, M. [S] [M] a interjeté appel de ce jugement.

M. [Y] [M] est décédé le 13 décembre 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 janvier 2024, M. [D] [M], agissant en sa qualité d’ayant droit de feu [S] [M] et de nu-propriétaire indivis des locaux querellés, Mme [I] [M], agissant en sa qualité d’ayant droit de feu [S] [M] et de nu-propriétaire indivis des locaux querellés et Mme [Z] [X] veuve [M], agissant en sa qualité d’ayant droit de feu [S] [M] et d’usufruitier indivis des locaux querellés, intervenants volontaires, demandent à la cour de:

Vu les articles 1134, 1135, 1184 et 1146 anciens du code civil,

— déclarer M. [D] [M], Mme [I] [M] et Mme [Z] [M] née [X] recevables et bien fondés en leurs interventions volontaires,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan du 14 décembre 2021 en ce qu’il a débouté la SARL Sepat de sa demande tendant à dire et juger non écrite la clause de non-concurrence prévue à l’article 21 du bail commercial liant les parties,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan du 14 décembre 2021 en ce qu’il a débouté M. [S] [M] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et de voir prononcer la résiliation du bail commercial unissant les parties, en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêt et de sa demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles, en ce qu’il l’a condamné à verser à la SARL Sepat la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Et statuant à nouveau,

— constater que la clause résolutoire prévue au bail commercial est acquise,

— prononcer en conséquence la résiliation du bail commercial conclu entre la SARL Sepat et M. [D] [M], Mme [I] [M] et Mme [Z] [M] née [X], venant aux droits et obligations de feu [S] [M],

— condamner la SARL Sepat à payer à M. [D] [M], Mme [I] [M] et Mme [Z] [M] née [X], venant aux droits et obligations de feu [S] [M], la somme de 200.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SARL Sepat à payer à M. [D] [M], Mme [I] [M] et Mme [Z] [M] née [X], venant aux droits et obligations de feu [S] [M], la somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL Sepat aux entiers dépens, tant d epremière instance que d’appel, avec distraction pour ces derniers au profit de M^e Audrey Piccinato pour ceux dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision sous sa due affirmation.

La société Sepat, suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 novembre 2025, demande à la cour de :

Vu l’ancien article 1147 du code civil,

Vu les articles 515 et 700 du code de procédure civile,

Vu l’article L 222-17 du code de la consommation,

Vu l’article 16 de la loi du 5 juillet 1996 relative au développement et à la promotion du commerce et de l’artisanat,

— confirmer le jugement rendu le 14 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Draguignan en ce qu’il a débouté M. [S] [M] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, puisqu’aucune violation de la clause de non-concurrence ne pouvait être imputée à la société Sepat,

— confirmer le jugement rendu le 14 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Draguignan en ce qu’il a débouté M. [S] [M] de sa demande indemnitaire,

— confirmer le jugement rendu le 14 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Draguignan en ce qu’il a condamné M. [S] [M] au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— infirmer le jugement rendu le 14 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Draguignan pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— dire et juger que la clause de non-concurrence qui est stipulée à l’article 21 du bail commercial du 7 février 1992 doit être réputée non écrite,

— dire et juger nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire signifié à la société Sepat le 25 avril 2018 à la demande de M. [S] [M],

— débouter M. [D] [M], Mme [I] [M] et Mme [Z] [M] née [X], venant aux droits de feu [S] [M], de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement et à tout le moins in solidum M. [D] [M], Mme [I] [M] et Mme [Z] [M] née [X], venant aux droits de feu [S] [M], aux entiers dépens de l’instance d’appel et à payer à la société Sepat la somme de 10.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 18 novembre 2025.

MOTIFS

Il convient de recevoir M. [D] [M], agissant en sa qualité d’ayant droit de feu [S] [M] et de nu-propriétaire indivis des locaux querellés, Mme [I] [M], agissant en sa qualité d’ayant droit de feu [S] [M] et de nu-propriétaire indivis des locaux querellés et Mme [Z] [X] veuve [M], agissant en sa qualité d’ayant droit de feu [S] [M] et d’usufruitier indivis des locaux querellés, en leurs interventions volontaires.

Sur la licéité de la clause de non-concurrence insérée au bail

Les consorts [M] sollicitent la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL Sepat de sa demande tendant à dire et juger non écrite la clause de non-concurrence prévue à l’article 21 du bail commercial liant les parties rappelant que ladite clause est limitée dans le temps et dans l’espace, qu’elle ne souffre d’aucune imprécision, présente un caractère proportionné et est justifiée par l’intérêt légitime du bailleur à vouloir préserver l’attractivité de ses quatre locaux commerciaux donnés à bail à différents locataires au sein d’un même immeuble en interdisant à ses locataires de se concurrencer eux-mêmes à proximité immédiate. Ils précisent que dans l’intérêt économique de l’ensemble immobilier lui appartenant, le bailleur peut ainsi contrôler la complémentarité des commerces et développer l’activité de cet ensemble commercial, d’autant que cette clause restrictive va dans le sens des commerçants dont la clientèle est protégée de toute concurrence propre.

La société Sepat conteste une telle analyse, considérant pour sa part, qu’une telle clause est illicite en ce qu’elle ne voit pas sa durée limitée, que l’activité prohibée ne vise qu’une ' activité similaire', imprécision qui lui cause un préjudice et ne défend aucun intérêt légitime du bailleur, se trouvant ainsi disproportionnée au regard de l’objet du contrat. Elle fait valoir que sous couvert de la protection de la commercialité de l’immeuble en question, les consorts [M] n’hésitent pourtant pas à autoriser deux de leurs locataires à vendre des produits concurrents ( pain et pâtisserie ) à ceux de l’établissement 'Pétrin [Localité 5]' et que cet absence d’intérêt légitime est conforté par les éléments suivants :

— les consorts [M], bailleurs personnes physiques non -professionnels, n’ont aucune clientèle à défendre,

— le loyer n’est pas indexé sur la rentabilité de l’établissement 'Pétrin [Localité 5]' ,

— l’absence de convergence d’intérêts entre le bailleur et l’ensemble des locataires de l’immeuble,

— les locataires ont une autonomie totale et les bailleurs ne sont pas engagés à assureur une jouissance fructueuse.

L’insertion d’une clause de non-concurrence dans un contrat de bail commercial et mise à la charge du preneur, a pour effet d’entraver la liberté d’entreprendre de ce dernier, de sorte que sa licéité impose que :

— cette clause soit limitée dans le temps et l’espace,

— cette clause soit légitime et proportionnée aux intérêts à défendre.

La clause litigieuse prévue dans le bail commercial conclu le 7 février 1992 est ainsi libellée ' Le preneur s’interdit pendant la durée du bail et de ses renouvellements éventuels d’exploiter ou de s’intéresser directement ou indirectement à l’exercice d’une activité similaire à une distance de moins de mille mètres à vol d’oiseau d’une limite extérieure quelconque de l’immeuble. La présente clause ne porte toutefois pas atteinte au droit du preneur de maintenir à l’intérieur de cette zone une exploitation préexistante.'

Cette clause est limitée dans l’espace, le preneur étant libre d’exercer les activités de son choix et sans restriction sur l’ensemble du territoire national pourvu qu’il respecte une distance d’un kilomètre.

La clause faisant interdiction de concurrence pendant la durée du bail et ses renouvellements est également jugée valable comme étant bien limitée dans le temps.

Concernant l’activité prohibée par cette clause, à savoir une ' activité similaire’ , il s’agit d’interdire au preneur d’ouvrir un commerce similaire concurrent, à savoir une boulangerie pâtisserie traditionnelle.

En effet, le preneur ne peut se méprendre sur le sens d’une 'activité similaire’ alors que l’article 3 du bail précise que celui-ci entend exercer une activité de 'boulangerie, pâtisserie traditionnelle’ et autorise par ailleurs’ tous commerces’ à l’exception ' des produits exotiques, le bricolage, la quincaillerie, l’aéromodélisme, les agrégats et plus généralement tous commerces bruyants et malodorants'.

Il n’existe pas d’imprécision dans la rédaction de cette clause de non-concurrence, la société Sepat n’étant pas autorisée à exploiter une autre activité de boulangerie pâtisserie traditionnelle à moins d’un kilomètre et ce pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements.

S’agissant de la légitimité et de la proportionnalité des intérêts à défendre, il est établi que les consorts [M] sont propriétaires d’un ensemble immobilier à destination commerciale comportant quatre locaux donnés à bail à différents locataires. Les clichés photographiques mettent en évidence que ces différents locaux profitent d’un grand parking édifié devant le bâtiment, permettant à chaque client qui stationne son véhicule en vue d’y effectuer un achat précis de porter intérêt aux autres commerces adjacents, étant précisé qu’à côté de l’établissement 'Pétrin [Localité 5]', sont implantés un magasin ' Biocop', proposant des produits bio ( fruits et légumes de saisons, fromages de chèvre et de brebis, bières et vins régionaux, produits en vrac d’épicerie fine, pain artisanal bio) ainsi qu’une superette ' Halal Marché [Localité 6]' qui vend de la charcuterie, des articles orientaux et asiatiques et fait également dépôt de pain.

M. [Y] [M] a ainsi entendu constituer un ensemble commercial axé sur la vente de produits alimentaires permettant aux clients de profiter d’une offre variée liée à la présence de ces différents commerces. Le bailleur a ainsi un intérêt légitime à vouloir préserver l’attractivité de cet ensemble commercial, notamment en interdisant à ses locataires de se concurrencer eux-mêmes à proximité immédiate. S’il n’est pas contesté que ni M. [Y] [M], ni davantage ses ayants droit n’exploitent aucun commerce, il n’en demeure pas moins, que le bailleur a un intérêt à préserver l’intérêt économique de l’ensemble commercial donné à bail en privilégiant la complémentarité des différents commerces installés, attractivité qui profite également aux preneurs dont la clientèle est protégée de toute concurrence proche.

La société Sepat fait grief au bailleur d’ avoir accepté que les autres locataires vendent également du pain. S’il est exact que les enseignes ' Biocop’ ou ' [Adresse 6] ' proposent également du pain, aucune des deux n’exploite un commerce de boulangerie, s’agissant au contraire de superettes offrant une offre large et variée de produits bio pour la première et de charcuterie pour la seconde.

En définitive, cette clause de non-concurrence n’est pas disproportionnée à l’objectif recherché par le bailleur tendant à favoriser l’attractivité de ses locaux donnés à bail commercial sur un même lieu alors que les locataires en tirent également profit, les clients garant leurs véhicules sur le parking situé devant l’immeuble pour acheter des produits vendus en superette conservant ainsi la possibilité d’acheter du pain frais ou des pâtisseries dans l’établissement 'Pétrin [Localité 5]' également situé sur place.

C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu que la clause litigieuse est stipulée dans l’intérêt de tous et n’est pas disproportionnée par rapport aux intérêts légitimes à défendre.

Le jugement entrepris en ce qu’il débouté la SARL Sepat de sa demande de voir reconnaître non écrite la clause de non-concurrence prévue au contrat de bail, sera en conséquence confirmé.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article L 145-51 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement resté infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 24 du bail liant les parties ' Clause résolutoire- sanctions générales’ dispose que ' Il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, du cahier des charges ou de ses annexes, et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration des délais ci-dessus.'

Par acte extra-judiciaire du 25 avril 2018, M. [S] [M] a fait signifier à la SARL Sepat un commandement visant la clause résolutoire ainsi rédigé ' Je vous fais commandement d’avoir à cesser toutes infractions à la clause de non-concurrence stipulée au bail commercial du 7 février 1992 ( article 21) régulièrement renouvelé et notamment de cesser dans votre établissement secondaire situé lieudit [Adresse 7] à [Localité 6] sous l’enseigne 'Sweet Saveur’ toutes activités de boulangerie notamment la vente de pains, de pâtisseries, de brioches, de sandwichs, pizzas et quiches, dans le délai d’un mois à compter de la date figurant en tête du présent acte.'

Ce commandement reproduit ensuite les articles 21 et 24 du bail respectivement relatifs à la clause de non-concurrence et à la clause résolutoire.

Aucune des parties ne discute le fait que les deux activités exercées par la société Sepat sont distantes de moins de 150 mètres et par là entrent dans le champ d’application de la clause de non- concurrence.

Les consorts [M] soutiennent en premier lieu que contrairement à ce qu’a retenu le premier juge l’action exercée dans l’établissement 'Pétrin [Localité 5]' n’est pas une activité de boulangerie-pâtisserie traditionnelle et artisanale mais une activité de boulangerie-pâtisserie et produits alimentaires sans référence à aucun mode de fabrication en ce qu’elle exploite un terminal de cuisson qui appartient davantage au secteur de la boulangerie industrielle qu’à celui de la boulangerie traditionnelle et artisanale. Ils insistent ainsi sur le caractère industriel des produits vendus dans chacun des établissements querellés et leur stricte similitude, plus particulièrement concernant la boulangerie, la pâtisserie, la viennoiserie et les produits salés dérivés tels que les sandwichs, les pizzas ou les quiches. Ils affirment que au sein du magasin 'Pétrin [Localité 5]', aucune pâtisserie n’est fabriquée sur place, lequel est fourni sur ce point, comme Sweet Home par la SARL Pati Délices.

Ils s’appuient notamment sur le procès-verbal de constat du 7 juin 2017 qui démontre que le commerce 'Sweet Home’ propose exactement les mêmes produits que l’établissement 'Pétrin [Localité 5]', les deux enseignes ayant également le même fournisseurs de boulangerie-pâtisserie, la SARL Pati Délices. Ils communiquent également procès-verbal d’huissier du 23 juillet 2020 qui met en évidence qu’une même personne a pu se procurer dans les deux commerces des produits strictement identiques et ce dans le cadre de la vente à emporter. Ils en concluent que l’enseigne 'Sweet Home’ ne se contente pas d’offrir de manière simplement accessoire quelques produits similaires à ceux proposés par l’enseigne 'Pétrin [Localité 5]' mais au contraire propose sa clientèle, de manière habituelle et principale, l’ensemble des produits proposés par la preneuse, qui sont présentés et conditionnés de la même manière, de sorte que les deux fonds sont bel et bien en concurrence directe, l’infraction à la clause de non-concurrence s’étant étalée du 7 juin 2017, date du premier procès-verbal de constat au 20 juillet 2020, date du second constat, et perdure encore à ce jour. Ils ajoutent que la configuration des locaux est indifférente, que la SARL Sepat ne détient aucun savoir faire particulier dans le domaine de la boulangerie et que les données comptables ne permettent nullement d’établir que l’établissement 'Sweet Saveur’ serait un commerce de restauration rapide, d’autant que les deux commerces se sont vus attribuer le même code NAF afférent à une activité de ' cuisson de produits de boulangerie.'

La société Sepat soutient, pour sa part, que les activités exercées au sein des deux établissements ne sont pas similaires, que l’établissement de snacking 'Sweet Saveur’ offre à sa clientèle une possibilité de restauration sur place ou à emporter à base de salades, grandes pizzas, hamburgers, hot-dogs, sandwichs froids ou chauds, smoothies, boissons froides et chaudes et ne s’adresse absolument pas à la même clientèle que celle d’une boulangerie traditionnelle et artisanale.

Elle rappelle que le droit d’utiliser l’appellation de boulangerie est strictement réglementé, que la plupart des salariés employés dans l’établissement 'Pétrin [Localité 5]' sont des boulangers alors que l’enseigne 'Sweet Home’ n’emploie aucun salarié bénéficiant de cette qualification, distinction qui est importante en ce que l’exercice de l’activité de boulangerie implique l’embauche d’au moins une personne détenant la qualification nécessaire. Elle conteste formellement dans ces conditions que l’établissement 'Pétrin [Localité 5]' soit un établissement de restauration rapide ou un terminal de cuisson, alors qu’il s’agit incontestablement d’une boulangerie-pâtisserie traditionnelle et artisanale, le fait qu’elle ne fabrique pas ses pâtisseries sur place, contrairement au pain, étant indifférent en ce que l’appellation de pâtisserie n’est pas réglementée et que rien n’interdit à un boulanger de faire fabriquer ses gâteaux dans un laboratoire extérieur tout en conservant le statut d’artisan. Elle souligne que les boulangeries du réseau 'Pétrin [Localité 5]' bénéficient d’une notoriété incontestable dans le domaine de la franchise et de la boulangerie, le réseau étant considéré comme un leader de la boulangerie.

Elle se prévaut également des données comptables qui confirment que les deux établissements exercent des activités différentes.

Au soutien de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire, les consorts [M] s’appuient sur deux procès-verbaux de constat d’huissier, dressés respectivement le 7 juin 2017 et le 23 juillet 2020.

Les diligences accomplies par le commissaire de justice dans le cadre du premier constat restent très sommaires en ce que ce dernier n’a pénétré dans aucun des deux établissements et s’est contenté d’observations au travers des vitres. Il n’en demeure pas moins qu’il a indiqué concernant de l’enseigne 'Pétrin [Localité 5]' que le commerce ' est une véritable boulangerie, avec vente de pains de différentes natures, de viennoiseries, de pâtisseries, de sandwichs, de boissons réfrigérées’ et que depuis l’extérieur, il aperçoit plusieurs clients achetant des produits de snacks ( sandwiches, canettes etc…).

L’huissier précise que l’enseigne’ Sweet Saveur’ mentionne en façade ' sandwichs, salades, pizzas, desserts, boissons et pains’ avec sur la partie occidentale du bâtiment, une terrasse aménagée comportant des tables et des chaises, étant rappelé que l’huissier n’est pas entré dans l’établissement.

Le second procès-verbal de constat établi le 23 juillet 2020, l’huissier étant encore demeuré à l’extérieur des bâtiments, met en évidence que certains produits de snacking sont proposés dans les deux commerces ( sandwich, pizza, boissons) mais que chacun propose à la vente des produits spécifiques:

— au sein du magasin ' Pétrin [Localité 5]', il est proposé des fougasses, des viennoiseries ( croissant, pain au chocolat, chausson aux pommes, pâtisseries traditionnelles ),

— l’enseigne ' Sweet Saveur’ sert notamment des burgers et des frites faits maison et plus particulièrement des produits de restauration rapide.

La SARL Sepat communique, pour sa part, deux procès-verbaux de constats du 17 mai 2018, soit après la délivrance du commandement visant la clause résolutoire qui établissement que :

— les portes du local exploité sous l’enseigne ' Pétrin [Localité 5]' ouvrent sur un étroit espace destiné à la réception de clientèle devant une ligne de vente présentant des produits de boulangerie-pâtisserie et que derrière la ligne de vente, différents espaces sont délimités en fonction des postes de travail ( l’espace vente, l’espace malaxage, l’espace pétrin, le laboratoire et le four),

— le local exploité sous l’enseigne ' Sweet Saveur’ comporte à l’extérieur, une terrasse à usage de coin repas avec 7 tables et 28 chaises, à l’intérieur, un coin repas meublé ( 11 tables et 44 chaises), un petit salon meublé avec 4 fauteuils ainsi un coin aménagé d’une banque et de 6 chaises, et que derrière la ligne de vente, sont affichés 6 menus et un panneau présentant les plats à la vente, les différents espaces de travail étant les suivants: espace relatif à la préparation et la cuisson des pizzas, espace pour la préparation et la cuisson des plats proposés, un coin stockage, un coin plonge et un coin bureau.

Ces éléments démontrent que les deux établissements ne présentent absolument pas la même configuration des lieux concernant la réception de la clientèle, la boulangerie ne prévoyant qu’un espace étroit devant une longue ligne de vente, ce qui n’est pas le cas de l’enseigne 'Sweet Saveur’ avec des espaces extérieurs et intérieurs aménagés pour permettre à la clientèle de se restaurer sur place, des toilettes étant également mis à leur disposition, ce qui n’est pas le cas de ' Pétrin [Localité 5]'. Ils ne sont pas davantage équipés de la même manière, l’établissement ' Pétrin [Localité 5]' détenant des équipements spécifiques permettant la fabrication sur le lieu de vente des produits de boulangerie alors que l’enseigne ' Sweet Home’ n’est équipé que pour permettre la préparation de produits de restauration rapide ne nécessitant aucun savoir faire particulier.

Il ne peut être soutenu que l’établissement ' Pétrin [Localité 5]' ne serait pas une boulangerie pâtisserie traditionnelle et artisanale alors que comme le fait valoir à juste titre la SARL Sepat:

— l’exercice de l’activité de boulangerie est une activité réglementée qui implique l’embauche d’au moins une personne détenant la qualification nécessaire et que toutes les phases de fabrication du pain soient assurées sur place, ce qui est le cas en l’espèce,

— le registre du personnel de ce commerce établit que celui-ci emploie 4 boulangers et 3 apprentis-boulangers,

— ces caractéristiques sont toutes absentes du magasin ' Sweet Home’ ,

— il ressort des différentes pièces qui sont communiquées que le réseau Pétrin [Localité 5] est considéré comme un leader de la boulangerie et est qualifié de pionnier de la franchise dans ce domaine,

— cet établissement s’est vu attribuer le code APRM ( Activité Principale au Répertoire des Métiers) 1071 CA Boulangerie, nature de l’établissement ' commerciale-artisanale'.

L’analyse des données comptables de ces deux commerces corrobore le fait que les activités exercées dans les deux enseignes ne sont pas les mêmes :

— l’activité de snacking exercée au sein du commerce 'Sweet Saveur’ est plus que prépondérante ( + de 98 % de son chiffre d’affaires en 2016,2017, 2018,2019 et 2020) alors que la proportion de la vente de produits boulangerie par cette enseigne sur la même période est dérisoire ( – de 2% du chiffre d’affaires),

— à l’inverse, l’activité boulangerie de l’établissement ' Pétrin [Localité 5]' plus de 85% de son chiffres d’affaires en 2016, 2017 et 2018 et 82 % en 2019 ainsi que 79% en 2020, l’activité de snacking variant pour sa part entre 12 % et 20%.

Il résulte par ailleurs des différentes attestations des experts-comptables que l’ouverture de l’établissement 'Sweet Home’ en 2016 n’a entraîné aucune baisse du chiffre d’affaires réalisé par l’établissement ' Pétrin [Localité 5]', confirmant que ces deux enseignes ne se font pas de concurrence entre elles. En outre, les conséquences de la pandémie de la Covid 19 n’ont été les mêmes pour ces deux enseignes, la boulangerie ayant été autorisée à ouvrir durant la période des restrictions contrairement au commerce 'Sweet Home', dont le chiffre d’affaires n’a cessé de décliner à la sortie de la crise sanitaire, entraînant la fermeture définitive de l’établissement en janvier 2025 alors 'Pétrin [Localité 5]' n’a pas connu le même sort, confirmant une nouvelle fois que ces deux établissements n’évoluaient pas sur les mêmes marchés et n’avaient pas d’activité similaire.

En définitive et comme l’a retenu de manière exacte le premier juge:

— l’enseigne 'Pétrin [Localité 5]' est une boulangerie pâtisserie traditionnelle et artisanale où la clientèle trouve également des produits snacking à emporter, ce qui est au demeurant le cas de la majeure partie de tels commerces,

— l’enseigne 'Sweet Saveur’ est un commerce de restauration rapide, proposant une restauration sur place ou à emporter.

Il s’agit effectivement de deux commerce de bouche mais dont les activités ne sont pas similaires au sens de l’article 21 du bail litigieux. Aucune violation de la clause de non concurrence étant avérée, la demande d’acquisition de la clause résolutoire doit être rejetée.

Les consorts [M] ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 200.000 €.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Reçoit M. [D] [M], agissant en sa qualité d’ayant droit de feu [S] [M] et de nu-propriétaire indivis des locaux querellés, Mme [I] [M], agissant en sa qualité d’ayant droit de feu [S] [M] et de nu-propriétaire indivis des locaux querellés et Mme [Z] [X] veuve [M], agissant en sa qualité d’ayant droit de feu [S] [M] et d’usufruitier indivis des locaux querellés, en leurs interventions volontaires,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Condamne in solidum M. [D] [M], Mme [I] [M] et Mme [Z] [M] née [X] à payer à la SARL Sepat la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [D] [M], Mme [I] [M] et Mme [Z] [M] née [X] aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier, La Présidente,