République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 30/01/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 23/02360 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U5GA

Jugement (N° 1123000060)

rendu le 16 mars 2023 par le tribunal de proximité de Calais

APPELANTE

La SCI D & T immobilier

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [H] [C] épouse [J]

née le 02 mars 1932 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Marianne Devaux, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 15 octobre 2024, tenue par Carole Van Goetsenhoven magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 23 septembre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 11 mars 2010, la SCI D&T Immobilier (la SCI D&T), dont M. [Z] [I] est le gérant, a acquis un immeuble situé [Adresse 4], mitoyen de l’immeuble situé au [Adresse 2] ce boulevard appartenant à Madame [H] [J] née [C] – étant précisé qu’à l’origine, ces deux immeubles n’en formaient qu’un.

Selon contrat en date du 4 novembre 2013, la SCI D&T a confié à la société Elévation architecture la maîtrise d''uvre de travaux de rénovation, comprenant la réalisation d’une esquisse, d’un avant-projet sommaire, d’un avant-projet définitif, jusqu’à l’obtention du permis de construire.

Selon courrier du 1er avril 2019, le maire de la ville de Calais a demandé à la SCI D&T de réaliser des travaux consistant notamment en la modification de la descente d’eau ou sa suppression (suite à la modification de la toiture), au rebouchage du trou dans la cage d’escalier occasionné lors des travaux, à l’étaiement des extrémités de la charpente du n°171 depuis l’intérieur du n°173 afin de la mettre en sécurité et au rebouchage des fissures sur les plafonds ainsi que le mur de croissement séparant les deux immeubles. Le 12 octobre 2020, les services de l’urbanisme ont constaté la réalisation des travaux.

Se prévalant de la persistance de désordres et notamment d’infiltrations, Mme [J] a saisi, par exploit d’huissier de justice du 16 janvier 2020, le tribunal de proximité de Calais afin d’obtenir la désignation d’un expert, laquelle a été ordonnée par décision en date du 24 novembre 2020.

Le rapport d’expertise a été déposé le 27 décembre 2021.

Par exploit d’huissier en date du 22 février 2022, Mme [J] a attrait la SCI D&T et M. [I] devant le tribunal de proximité de Calais afin d’obtenir, notamment, la condamnation in solidum de ceux-ci à lui payer diverses sommes au titre de la réalisation de travaux, outre la réalisation de travaux sous astreinte.

Par jugement en date du 16 mars 2023, le tribunal de proximité de Calais a :

— débouté Mme [J] de sa demande en paiement du coût des travaux de création d’une couverture surplombant la toiture terrasse,

— débouté Mme [J] de sa demande en paiement du coût de reprise du lambris,

— condamné la SCI D&T à verser à Mme [J] la somme de 2 500 euros au titre des travaux de reprise des enduits et peintures concernés par les infiltrations, avec intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition de la présente décision et indexation sur l’indice BT01 entre le 29 décembre 2021, date de dépôt du rapport d’expertise, et la date du paiement de la somme,

— condamné la SCI D&T à verser à Mme [J] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition de la décision,

— condamné la SCI D&T à effectuer les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport déposé le 29 décembre 2021, consistant à canaliser les eaux de pluie et mettre en place une remontée d’étanchéité sur sa toiture terrasse au niveau de la mitoyenneté afin d’éviter les infiltrations et ce sous astreinte de 25 euros par jour de retard après un délai d’exécution volontaire de quatre mois à compter la mise à disposition du jugement,

— débouté la SCI D&T de sa demande de provision et d’expertise,

— condamné la SCI D&T à payer à Mme [J] une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision, à l’exception du chef de dispositif portant sur les travaux que la SCI D&T est condamnée à réaliser,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné la SCI D&T aux dépens de la présente procédure, en ce compris les frais d’expertise et de référé.

Par déclaration reçue au greffe le 23 mai 2023, la SCI D&T a interjeté appel aux fins d’obtenir la réformation du jugement en ce qu’il a :

— condamné la SCI D&T à verser à Mme [J] la somme de 2 500 euros au titre des travaux de reprise des enduits et peintures concernés par les infiltrations, avec intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition de la présente décision et indexation sur l’indice BT01 entre le 29 décembre 2021, date de dépôt du rapport d’expertise, et la date du paiement de la somme,

— condamné la SCI D&T à verser à Mme [J] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition de la présente décision,

— condamné la SCI D&T à effectuer les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport déposé le 29 décembre 2011, consistant à canaliser les eaux de pluie et mettre en place une remontée d’étanchéité sur sa toiture terrasse au niveau de la mitoyenneté afin d’éviter les infiltrations, et ce sous astreinte de 25 euros par jour de retard après un délai d’exécution volontaire de quatre mois à compter de la mise à disposition du jugement,

— condamné la SCI D&T de sa demande de provision et d’expertise,

— condamné la SCI D&T à payer à Mme [J] une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision, à l’exception du chef de dispositif portant sur les travaux que la SCI D&T est condamnée à réaliser,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné la SCI D&T aux dépens de la procédure, en ce compris les frais d’expertise et de référé.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 6 septembre 2024, la SCI D&T demande à la cour de :

— réformer le jugement du tribunal de proximité de Calais en date du 16 mars 2023 en ce qu’il a :

— condamné la SCI D&T à verser à Mme [J] la somme de 2 500 euros au titre des travaux de reprise des enduits et peintures concernés par les infiltrations, avec intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition de la présente décision et indexation sur l’indice BT01 entre le 29 décembre 2021, date de dépôt du rapport d’expertise, et la date du paiement de la somme,

— condamné la SCI D&T à verser à Mme [J] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition de la présente décision,

— condamné la SCI D&T à effectuer les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport déposé le 29 décembre 2011, consistant à canaliser les eaux de pluie et mettre en place une remontée d’étanchéité sur sa toiture terrasse au niveau de la mitoyenneté afin d’éviter les infiltrations, et ce sous astreinte de 25 euros par jour de retard après un délai d’exécution volontaire de quatre mois à compter de la mise à disposition du jugement,

— débouté la SCI D&T de sa demande de provision et d’expertise,

— condamné la SCI D&T à payer à Mme [J] une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision, à l’exception du chef de dispositif portant sur les travaux que la SCI D&T est condamnée à réaliser,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné la SCI D&T aux dépens de la procédure, en ce compris les frais d’expertise et de référé,

Statuant de nouveau,

— débouter Mme [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— reconventionnellement, la condamner à lui payer une provision de 60 000 euros en raison des travaux que la SCI D&T a effectués pour n’avoir pu utiliser la servitude d’accès à son immeuble par le numéro 173,

— désigner à nouveau M. [L] en qualité d’expert avec pour mission de chiffrer le coût des travaux réalisés par la SCI D&T pour accéder à sa propriété par la [Adresse 12], à défaut d’avoir pu le faire par la servitude dont elle bénéficiait sur la propriété de Mme [J],

— dire que l’expert, outre les justifications de ces travaux, aura pour mission de déterminer le nombre d’heures nécessaires pour la réalisation de ces travaux,

— condamner Mme [J] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel qui comprendront le coût de l’expertise réalisée par M. [L] et dire que la SCP Processuel pourra, au titre des dépens d’appel, se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 6 juin 2024, Mme [J] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné la SCI D&T à effectuer les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport déposé le 29 décembre 2021, consistant à canaliser les eaux de pluie et mettre en place une remontée d’étanchéité sur sa toiture terrasse au niveau de la mitoyenneté afin d’éviter les infiltrations et ce sous astreinte de 25 euros par jour de retard après un délai d’exécution volontaire de quatre mois à compter la mise à disposition du jugement,

— débouté la SCI D&T de sa demande de provision et d’expertise,

— condamné la SCI D&T aux dépens de la procédure, en ce compris les frais d’expertise et de référé,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté Mme [J] de sa demande en paiement du coût des travaux de création d’une couverture surplombant la toiture terrasse,

— débouté Mme [J] de sa demande en paiement du coût de reprise du lambris,

— condamné la SCI D&T à verser à Mme [J] la somme de 2 500 euros au titre des travaux de reprise des enduits et peintures concernés par les infiltrations, avec intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition de la décision et indexation sur l’indice BT01 entre le 29 décembre 2021, date de dépôt du rapport d’expertise, et la date du paiement de la somme,

— condamné la SCI D&T à verser à Mme [J] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition de la décision,

— condamné la SCI D&T à payer à Mme [J] une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— condamner la SCI D&T à verser à Mme [J] la somme de 6 000 euros HT soit 6 600 euros TTC au titre des travaux pour la création d’une couverture surplombant la toiture terrasse ;

— condamner la SCI D&T à verser à Mme [J] la somme de 1 200 euros HT soit 1 320 euros TTC au titre des travaux de reprise de son lambris,

— condamner la SCI D&T à verser à Mme [J] la somme de 5 000 euros HT soit 5 500 euros TTC au titre des travaux de reprise des enduits et peintures concernés par les infiltrations,

— dire que ces sommes seront indexées en fonction de l’indice BT01 entre la date du rapport de l’expert judiciaire et son parfait règlement.

— condamner la SCI D&T à verser à Mme [J] la somme de 22 100 euros à titre d’indemnisation de la privation de jouissance subie arrêtée à novembre 2022,

— condamner la SCI D&T à verser à Mme [J] une somme de 260 euros par mois à compter de novembre 2022 jusqu’à la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire,

— condamner la SCI D&T à verser à Mme [J] une somme de 97,5 euros au titre du trouble de jouissance à subir pendant les travaux de réfection,

— condamner la SCI D&T à la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

— condamner la SCI D&T au versement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées et rappelées ci-dessus.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il doit être observé que M. [I], gérant de la SCI D&T, a été mis hors de cause par le premier juge, qu’il n’a pas relevé appel de cette décision et que Mme [J] ne formule aucune demande à son encontre. Les arguments développés dans les écritures de la SCI D&T tendant à la confirmation du jugement en ce qu’il a mis hors de cause M. [I], formée par la SCI D&T, sont donc sans objet.

Sur la demande de condamnation de la SCI D&T à réaliser des travaux sous astreinte

Mme [J] sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la SCI D&T à réaliser sous astreinte des travaux consistant à canaliser les eaux de pluie et mettre en place une remontée d’étanchéité sur sa toiture terrasse au niveau de la mitoyenneté. Elle fonde cette demande sur la théorie des troubles anormaux du voisinage et sur les conclusions du rapport d’expertise judiciaire en indiquant que les eaux de pluie qui vont sur la terrasse de la SCI D&T se déversent directement sur le carrelage et filent le long du mur mitoyen sans qu’une remontée d’étanchéité n’ait été réalisée, ce qui engendre des traces d’humidité dans son habitation.

La SCI D&T indique que l’absence de raccordement à l’assainissement était antérieure à son acquisition de l’immeuble et qu’elle a réalisé de nombreux travaux pour canaliser les eaux pluviales et réaliser les étanchéités nécessaires. Elle prétend que le fait que les infiltrations perdurent est lié à la stagnation d’eau sur la terrasse de Mme [J], qui n’est pas raccordée au réseau d’assainissement, à la mauvaise étanchéité de cette terrasse et du toit surplombant les toilettes de l’habitation de Mme [J].

En application de l’article 544 du code civil, le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Le rapport d’expertise de M. [L] indique que « les eaux de pluie qui vont sur la terrasse de M. [I] surplombant les WC doivent être mieux canalisées, en effet elles se déversent directement sur le carrelage et filent tout le long du mur mitoyen. Aucune remontée d’étanchéité n’a été réalisée sur la terrasse et le parpaing nu mis en place absorbe directement l’humidité. Il est, pour partie, responsable des traces apparentes dans le WC ».

L’expert relève également : « concernant le WC, les toitures qui surplombent cette partie ne formaient elles aussi qu’un seul ensemble à l’origine, leur état actuel est pour le moins chaotique ». Il constate des traces d’humidité visibles au niveau du mur de la véranda et dans l’angle du WC accolé à la véranda.

Il résulte de ces éléments que les deux immeubles présentent, d’une part, un état de vétusté et, d’autre part, un défaut d’organisation de l’évacuation des eaux suite à leur scission en deux habitations distinctes.

Si l’immeuble appartenant à Mme [J] présente un caractère de vétusté certain, l’expert relève de façon claire l’existence d’un défaut d’étanchéité sur la terrasse appartenant à la SCI D&T, à l’origine des infiltrations subies par l’habitation de Mme [J].

Ces éléments caractérisent l’existence d’un trouble anormal du voisinage, de sorte que le jugement sera confirmé du chef des travaux dont la réalisation a été ordonnée à la SCI D&T afin de remédier à ces désordres.

Sur le trouble anormal du voisinage lié à la suppression de la descente d’eau pluviale située sur la toiture terrasse de la SCI D&T

Pour soutenir cette demande, Mme [J] invoque la théorie des troubles anormaux du voisinage. Elle ajoute qu’il s’agit d’un régime de responsabilité sans faute et qu’elle rapporte la preuve d’un préjudice s’agissant de la survenue d’infiltrations dans son habitation à la suite du bouchage par la SCI D&T de la descente d’eau pluviale passant par la toiture terrasse de l’immeuble appartenant à la SCI. Elle prétend, en outre, bénéficier d’une servitude en ce que cette descente d’eau pluviale était déjà présente lorsqu’elle a acquis l’immeuble en 1994 et l’a toujours été puisqu’au départ, les deux immeubles n’en formaient qu’un.

La SCI D&T reprend la motivation du premier juge en soutenant que Mme [J] ne démontre pas l’existence d’une servitude pour l’écoulement des eaux pluviales sur le fonds de la SCI, ce qui doit conduire au rejet de ses demandes.

Il ressort du rapport d’expertise qu’antérieurement à l’acquisition par la SCI D&T de l’immeuble situé au [Adresse 10], les eaux pluviales de la propriété de Mme [J] étaient recueillies dans une descente d’eaux pluviales qui passait par l’immeuble appartenant désormais à la SCI D&T pour rejoindre le réseau commun. Il a été constaté par l’expert qu’il a été procédé à la suppression de cette évacuation, empêchant ainsi l’écoulement des eaux pluviales recueillies sur la propriété de Mme [J], lesquelles ont stagné sur la toiture terrasse et entraîné des infiltrations dans le logement de Mme [J] (pages 15-17).

S’agissant de l’argumentaire relatif à l’existence d’une servitude, Mme [J] prétend que la descente d’eau pluviale litigieuse existerait depuis 1994, date à laquelle elle a acquis le fonds : force est de constater que ce délai ne suffirait pas à permettre la constitution d’une servitude par le jeu de la prescription trentenaire à la date du désordre, lequel a été invoqué pour la première fois dans le cadre de l’assignation en référé expertise délivré le 16 janvier 2020. Au surplus, il en serait de même en partant de la date de l’assignation au fond qui remonte au 22 février 2022.

Mme [J] prétend par ailleurs que cette servitude existerait depuis l’origine des fonds, lesquels ne constituaient initialement qu’un unique immeuble.

Pour autant, elle ne produit aucun élément de preuve en ce sens, la seule circonstance d’une division des fonds postérieurement à leur construction ne pouvant permettre d’en déduire la date de création de la descente d’eau pluviale litigieuse. Il n’est pas allégué l’existence d’une servitude légale ou conventionnelle.

Le premier juge a ainsi justement écarté l’existence d’une servitude d’écoulement des eaux pluviales grevant le fonds de la SCI D&T au bénéfice du fonds appartenant à Mme [J].

Il est constant que nul ne doit causer à autrui un trouble du voisinage et que la seule caractérisation d’un trouble anormal emporte la responsabilité de celui qui en est à l’origine, sans qu’il ne soit nécessaire d’établir l’existence d’une faute.

Il est établi que les fonds des parties sont mitoyens et que, lors de la réalisation de travaux de rénovation du fonds acquis, la SCI D&T a procédé à la suppression d’une descente d’eau pluviale passant sur la toiture terrasse lui appartenant et permettant l’écoulement des eaux du fonds de Mme [J]. Cet élément ressort du courrier de la SCI D&T adressé à Mme [J] le 11 mai 2019.

Il est également certain que cette descente d’eau pluviale a été installée sans respecter la propriété du fonds de la SCI D&T, sans toutefois que la date de son installation, et son caractère antérieur ou postérieur à l’acquisition du fonds par Mme [J], ne puisse être déterminé.

Il n’en demeure pas moins que Mme [J] subit un dommage caractérisé par l’existence d’infiltrations d’eau importantes au niveau du rez-de-chaussée de son habitation. Il ressort clairement du rapport d’expertise versé aux débats que ces infiltrations sont dues au fait que « les eaux de pluie de la terrasse enclavée n’ont plus d’évacuation et la toiture monte en charge. Une fois atteint une certaine hauteur les eaux s’infiltrent dans l’habitation de Mme [J] ce qui a généré d’importantes infiltrations au rez-de-chaussée » (page 31).

Le premier juge a relevé qu’il ressortait des courriers échangés avant l’introduction de la procédure judiciaire entre le gérant de la SCI D&T et Mme [J] (courrier de Mme [J] du 20 mars 2019 et courrier de la SCI D&T du 11 mai 2019) que le premier avait informé Mme [J] de l’existence de cette descente d’eau pluviale et de son intention de la supprimer, de sorte que celle-ci aurait dû prendre toute mesure utile pour assurer l’évacuation des eaux pluviales recueillies sur son fonds.

Pour autant, ces courriers sont, d’une part, imprécis quant aux dates et aux circonstances dans lesquels ces échanges auraient eu lieu et, d’autre part, ne peuvent suffire à autoriser le gérant de la SCI D&T à agir de son propre chef pour supprimer une canalisation préexistante à l’achat du fonds sans trouver, en amont, une solution permettant d’évacuer les eaux pluviales du fonds de Mme [J] sans dommage.

Aussi, la suppression de la descente d’eau pluviale par la SCI D&T constitue un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Au titre des demandes indemnitaires, Mme [J] sollicite la condamnation de la SCI D&T à lui payer la somme de 1 200 euros HT soit 1 320 euros TTC pour le remplacement du lambris existant au rez-de-chaussée concerné par les infiltrations. Cette somme a été débattue contradictoirement devant l’expert et dans le cadre de la présente procédure sans que les parties ne formulent d’observation particulière. Elle est conforme à la nature des travaux à indemniser, de sorte qu’il sera fait droit à cette demande, le jugement étant infirmé de ce chef.

Cette somme sera indexée sur l’indice BT01 à compter du 27 décembre 2021 et jusqu’au règlement intégral de cette somme

Mme [J] sollicite également la condamnation de la SCI D&T à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de la création d’une couverture surplombant la toiture terrasse encaissée concernée par les infiltrations. Elle reprend à ce titre les travaux préconisés par l’expert judiciaire en page 38 de son rapport, lequel est ainsi rédigé :

« 7. Etablir et chiffrer les travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble de Mme [H] [J] née [C] :

1 : problèmes d’infiltrations liés à l’obstruction d’une descente d’eaux pluviales de terrasse implantée en façade arrière de l’immeuble de Mme [J] :

Création d’une couverture surplombant la toiture terrasse encaissée concernée par les infiltrations

(')

Le coût de ce poste, y compris remplacement des menuiseries extérieures, s’établit, à dire d’expert : 6 000 euros HT ».

Elle soutient que le coût de ces travaux doit être supporté par la SCI D&T en ce qu’elle a supprimé le système mis en place qui constituait une servitude. Cet argument ne pourra prospérer dès lors qu’il a été démontré ci-dessus que la descente d’eau pluviale litigieuse ne constituait pas une servitude.

Les travaux préconisés par l’expert ont pour objet, sur la propriété de Mme [J], de permettre une évacuation des eaux pluviales conformes en créant une surélévation de la première partie de la terrasse afin qu’elle ne soit plus encaissée. Il s’agit, en réalité, d’un moyen d’éviter la stagnation des eaux pluviales et donc, par effet d’accumulation de ces eaux, les infiltrations par la toiture.

Or, comme indiqué ci-dessus, la descente d’eau pluviale litigieuse n’était pas conforme à l’usage des deux fonds et, si la SCI D&T ne pouvait, de son propre chef, la supprimer sans créer un trouble anormal du voisinage, il est tout aussi acquis qu’il appartient à Mme [J] de trouver une solution d’écoulement des eaux pluviales sur cette partie de son habitation respectant le droit de propriété de la SCI D&T.

Dans ces conditions, ces travaux ne peuvent être mis à la charge de la SCI D&T, le préjudice subi par Mme [J] étant réparé par l’allocation d’une somme au titre de la réfection du lambris dégradé par les infiltrations, étant observé qu’en l’état, l’expert a constaté que l’installation d’une pompe de relevage sur la toiture terrasse permettait de mettre un terme aux infiltrations. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le trouble anormal du voisinage lié aux infiltrations au niveau du mur mitoyen

Mme [J] prétend que les travaux réalisés par la SCI D&T ont causé des infiltrations au niveau de la cloison séparative des deux biens et des WC de son habitation et en sont totalement à l’origine. Sur ce point, elle indique que malgré la vétusté préexistante du mur mitoyen, elle n’avait subi, avant les travaux entrepris par la SCI D&T, aucune infiltration et aucune fissuration des murs. S’agissant des traces d’infiltrations présentes dans la véranda, elle s’oppose aux conclusions de l’expert en indiquant que ces infiltrations sont liées à une stagnation des eaux pluviales du fait de la suppression de l’évacuation de ces eaux par la SCI D&T ou de l’absence d’étanchéité de la toiture terrasse réalisée par cette dernière.

La SCI D&T rétorque que le mur séparant des deux propriétés était vétuste avant les travaux qu’elle a entrepris et que cet état est à l’origine des infiltrations invoquées par Mme [J]. Il s’accorde avec les conclusions de l’expert qui ont écarté la responsabilité de la SCI D&T s’agissant des désordres sur la véranda de Mme [J], soutenant que ceux-ci sont liés à un défaut d’entretien. Elle ajoute avoir amélioré la situation des deux immeubles par la création d’un tout à l’égout et les travaux de canalisation entrepris sur sa propre terrasse, qui évite au fonds de Mme [J] de subir des infiltrations.

Il est constant que nul ne doit causer à autrui un trouble du voisinage et que la seule caractérisation d’un trouble anormal emporte la responsabilité de celui qui en est à l’origine, sans qu’il ne soit nécessaire d’établir l’existence d’une faute.

Il est établi par le rapport d’expertise de M. [L] que l’habitation de Mme [J] présente des traces d’infiltrations en différents points de la mitoyenneté avec l’immeuble appartenant à la SCI D&T, au rez-de-chaussée et à l’étage en partie avant de l’immeuble, ainsi qu’en partie arrière au niveau du mur de la véranda et dans l’angle du WC accolé à la véranda.

Pour engager la responsabilité de la SCI D&T sur le fondement de la théorie des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage, il revient à Mme [J] d’établir que ces infiltrations ont pour origine le comportement de son voisin, même non fautif.

Il ressort des photographies et des observations de l’expert judiciaire que l’immeuble présente un état de vétusté et que notamment le mur mitoyen entre les deux habitations, qui est en réalité une simple cloison, n’a pas été réalisé dans les règles de l’art. Ces éléments constituent un état préexistant qui ne peut être imputable à la SCI D&T.

Il est également établi par les photographies annexées au procès-verbal de constat dressé par Me [G], huissier de justice, le 25 novembre 2011, dont il n’est pas contesté qu’il ait été réalisé avant le début des travaux entrepris par la SCI D&T, que la toiture de l’immeuble de Mme [J] présentait alors des tuiles manquantes et que le mur donnant sur la terrasse comportait plusieurs fissures.

En outre, suite au courrier adressé par le maire de la ville de Calais le 1er avril 2019, il a été constaté par les services municipaux le 12 octobre 2020 la réalisation de travaux par la SCI D&T et notamment le rebouchage du trou dans la cage d’escalier, des fissures sur les plafonds et le mur séparant les deux immeubles.

L’expert judiciaire indique, d’une part, que les travaux entrepris par la SCI D&T seraient à l’origine des désordres subis au rez-de-chaussée de l’habitation de Mme [J] et, d’autre part, que les désordres de l’étage ne lui seraient pas imputables puisque le gérant de la SCI D&T « a remis à neuf l’ensemble de la couverture et a créé un mur séparation en parpaings de 20 cm d’épaisseur entre les deux immeubles afin de mettre en place ce qui n’avait jamais été réalisé auparavant ». Il écarte en outre la responsabilité de la SCI D&T sur les pièces de l’étage en retenant que celle-ci a « mis en 'uvre les moyens et travaux nécessaire à séparer correctement les deux immeubles. Le manque d’entretien de ces pièces, laissées telles quelles depuis plusieurs années, est à l’origine de leur état actuel ».

Si l’expert indique en page 32 que « M. [I] ne pouvait entreprendre les lourds travaux de réhabilitation qu’il a mis en 'uvre sans que les simples cloisons séparatives, non conçues pour isoler les deux immeubles l’un de l’autre, ne subissent quelques dommages du type de ce que l’on a pu voir sur site », cette affirmation, qui n’est pas assise sur des constatations techniques, est contradictoire avec les termes du rapport d’expertise repris au paragraphe précédent qui, au contraire, établissent que les travaux de la SCI D&T ont permis l’amélioration de la situation des deux immeubles.

Par ailleurs, l’absence de certitude quant à l’origine des désordres s’évince des écritures de Mme [J] elle-même puisqu’elle indique que ceux-ci « proviennent d’une stagnation d’eau, soit en raison de la suppression de l’évacuation des eaux pluviales par Monsieur [I] ou par l’absence d’étanchéité réalisée sur la toiture terrasse de ce dernier ».

Dans ces conditions, Mme [J] échoue à rapporter la preuve d’un trouble anormal du voisinage imputable à la SCI D&T. Le jugement sera infirmé sur ce point et elle sera déboutée de ses demandes à ce titre.

Sur les préjudices de jouissance

Cette demande est liée à celle formée au titre des désordres prétendument imputable aux travaux réalisés par la SCI D&T, laquelle a été rejetée ci-dessus.

S’agissant des travaux de remplacement du lambris existant, l’expert les évalue à une durée d’un à deux jours. Le préjudice de jouissance subi du fait de la réalisation de ces travaux doit ainsi être fixé à la somme de 200 euros, à laquelle sera condamnée la SCI D&T.

Sur la demande de provision au titre des travaux effectués par la SCI D&T

La SCI D&T invoque l’existence d’une servitude de passage grevant le fonds de Mme [J] au profit du sien, laquelle ressort du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer en date du 4 juillet 2000 et de l’arrêt de la cour d’appel de Douai en date du 31 mars 2003. Elle indique que cette servitude a pour objet de permettre l’accès au premier étage de l’immeuble, du côté du [Adresse 9]. Elle soutient que Mme [J] n’a jamais fourni les clés permettant l’accès au premier étage via la servitude, de sorte qu’elle a été contrainte de réaliser des travaux d’accès par le côté de l’immeuble donnant sur la [Adresse 12] pour pénétrer dans son logement. La demande de provision est relative à la réalisation de ces travaux.

Mme [J] s’oppose à cette demande en soutenant qu’il n’est pas rapporté la preuve de son opposition à l’usage de la servitude par la SCI D&T. Elle se prévaut des conclusions de l’expert qui a relevé l’existence, dès le constat d’huissier dressé le 25 novembre 2011 à la demande de la SCI D&T, d’une entrée [Adresse 12] permettant de rattraper la partie de l’immeuble située [Adresse 11] et que c’est la SCI D&T qui a, de son propre chef, procédé à la condamnation de la porte qui permettait aux deux parties de l’immeuble de communiquer. Par ailleurs, elle produit un courrier de notaire déterminant qu’en 2018, les deux propriétaires s’étaient rapprochés pour formaliser la renonciation à servitude. Enfin, elle se prévaut des mentions du permis de construire sollicité par la SCI D&T selon lesquels celle-ci est propriétaire des logements situés [Adresse 5], lesquels comportent une entrée avec un escalier commun permettant de desservir l’ensemble de la propriété de la SCI D&T.

L’article 637 du code civil dispose qu’une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

En l’espèce, les parties s’accordent sur l’existence de la servitude invoquée par la SCI D&T, laquelle résulte en tout état de cause de l’arrêt de la cour d’appel de Douai rendu le 31 mars 2003 qui a confirmé la décision du tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer du 4 juillet 2000 en ce qu’elle a constaté la servitude de passage grevant l’immeuble situé au [Adresse 1] à Calais au profit de l’immeuble situé au 173 de ce boulevard. Cet arrêt a réformé partiellement le jugement s’agissant de l’assiette de la servitude de passage, laquelle a été déterminée comme suit :

— les propriétaires du n° 173 sont autorisés pour accéder à leur cave et au rez-de-chaussée de l’immeuble à utiliser en commun avec les propriétaires du n° 171 le couloir du rez-de-chaussée, l’escalier menant aux caves et appartenant au n° 171,

— ils sont autorisés pour accéder au premier étage de leur immeuble à utiliser en commun avec les propriétaires du n° 171 le couloir du rez-de-chaussée, l’escalier du 1er étage et le palier du 1er étage appartenant au n° 171.

La décision précisait en outre que les propriétaires du n° 171, qui étaient déjà Mme [J] et son époux, devaient lever tout obstacle au libre passage des propriétaires du n° 173.

Cette servitude apparaît en outre dans l’acte authentique de vente dressé le 11 mars 2010 entre M. [K] et au bénéfice de la SCI D&T.

La SCI D&T prétend avoir été contrainte, du fait du refus de Mme [J] de lui laisser le bénéfice de cette servitude, d’entreprendre des travaux d’importance pour créer une autre entrée pour une partie de son immeuble.

Pour autant, elle ne produit aucun élément permettant de caractériser un tel refus de la part de Mme [J]. Au contraire, comme l’a relevé le premier juge, il résulte du projet d’aménagement d’un immeuble (pièce n° 3/2 de la SCI D&T), daté du 21 novembre 2013, que le projet consistait en une « réorganisation totale des parties dédiées à l’habitation » et notamment en la création d’une extension au niveau du 1er étage ayant « pour effet de rendre accessible le logement à l’étage du [Adresse 3] par les parties communes de l’immeuble [Adresse 12] ». Ce projet mentionnait également que « l’accès en rez-de-chaussée entre les deux immeubles sera condamné ».

Il est dès lors établi que les travaux de réhabilitation envisagés par la SCI D&T avaient notamment pour objectif la création d’accès autonomes aux différentes parties de l’immeubles dans laquelle des logements distincts devaient être créés, sans utiliser la servitude de passage précitée.

La SCI D&T ne peut donc prétendre qu’elle aurait été contrainte de réaliser ces entrées autonomes par le comportement de Mme [J], dont il n’est pas démontré qu’elle se soit opposée à l’utilisation de la servitude par la SCI D&T. La réalisation de ces travaux résulte au contraire de sa propre volonté.

Ainsi, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de provision.

Sur la demande d’expertise

La SCI D&T sollicite l’organisation d’une nouvelle mesure d’expertise afin de déterminer le coût des travaux pour la création de l’entrée et l’extension nécessaire pour accéder au premier étage du n° 173 faute de pouvoir utiliser la servitude grevant le bien de Mme [J].

Mme [J] s’oppose à cette demande.

Comme développé s’agissant de la demande de provision formée par la SCI D&T, celle-ci échoue à démontrer qu’elle a été contrainte de réaliser des travaux du fait d’un refus manifesté par Mme [J] de la laisser user de la servitude d’accès dont elle bénéficiait.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande comme infondée.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’infirmation partielle de la décision de première instance, il y a lieu de réformer le jugement s’agissant de la condamnation de la SCI D&T au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3 000 euros. Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente instance de sorte que les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure par la SCI D&T et par Mme [J] seront rejetées.

La SCI D&T sera condamnée aux dépens, y compris les frais d’expertise et de référé.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme le jugement du tribunal de proximité de Calais en date du 16 mars 2023 en ce qu’il a :

— condamné la SCI D&T à effectuer les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport déposé le 29 décembre 2011 consistant à canaliser les eaux de pluie et mettre en place une remontée d’étanchéité sur sa toiture terrasse au niveau de la mitoyenneté afin d’éviter les infiltrations, et ce sous astreinte de 25 euros par jour de retard après un délai d’exécution volontaire de quatre mois à compter de la mise à disposition de la présente décision ;

— rejeté la demande de Mme [H] [J] née [C] au titre du coût des travaux de création d’une couverture surplombant la toiture terrasse ;

— rejeté les demandes de la SCI D&T Immobilier tendant à la condamnation de Mme [H] [J] née [C] au paiement d’une provision et à la désignation d’un expert ;

Infirme pour le surplus le jugement du tribunal de proximité de Calais en date du 16 mars 2023 en ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI D&T Immobilier à payer à Mme [H] [J] née [C] la somme de 1 200 euros HT soit 1 320 euros TTC au titre du remplacement du lambris existant au rez-de-chaussée de son habitation, avec indexation sur l’indice BT01 à compter du 27 décembre 2021 et jusqu’au règlement intégral de cette somme ;

Déboute Mme [H] [J] née [C] de sa demande au titre des travaux de reprises des enduits et peinture ;

Condamne la SCI D&T Immobilier à payer à Mme [H] [J] née [C] la somme de 200 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Déboute la SCI D&T Immobilier et Mme [H] [J] née [C] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI D&T Immobilier aux dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’expertise et de référé.

Le greffier

Anaïs Millescamps

La présidente

Catherine Courteille