COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 24 FEVRIER 2026

N° 2026/ 92

Rôle N° RG 21/11668 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH46B

[Q] [T]

C/

[U] [P]

[D] [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me [N] [Z]

M^e Vanessa AVERSANO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 10 Juin 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/06337.

APPELANTE

Madame [Q] [T]

née le 08 Novembre 1958 à [Localité 2] (75), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉS

Monsieur [U] [P]

né le 27 Janvier 1953 à [Localité 3] (13),

demeurant [Adresse 2]

Madame [D] [A]

née le 16 Octobre 1949 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par M^e Vanessa AVERSANO, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Février 2026

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant promesse de vente du 18 novembre 2010, Mme [Q] [T] a acquis auprès de M. [U] [P] et Mme [D] [A], épouse [P], une maison à usage d’habitation sur la commune de [Localité 5], pour un montant de 670 000 euros.

Cette promesse a été réitérée par acte authentique le 29 mars 2011.

Suite à cette acquisition et à sa prise de possession des lieux, Mme [T] a constaté plusieurs désordres affectant le bien : des fuites et des dysfonctionnements des tuyaux d’arrivée d’eau, provoquant une surconsommation.

Par constats de commissaire de justice des 23 mai et 14 juin 2011, l’existence des désordres et leur persistance ont été constatés et confirmés par un rapport d’expertise amiable du 20 août 2012, relevant plusieurs fuites d’eau ainsi que la non-conformité de l’installation électrique, ces éléments existants au moment de la vente.

Par acte du 12 juillet 2023, Mme [T] a sollicité la désignation d’un expert auprès du juge des référés de [Localité 1], lequel a ordonné une expertise judiciaire par ordonnance en date du 28 août 2013.

Par ordonnances des 29 avril et 16 septembre 2015, deux extensions de la mission de l’expert ont été ordonnées à la demande de Mme [T], portant sur la totalité des réseaux d’évacuation des eaux usées et des eaux vannes, ainsi que sur l’installation électrique et sur la présence d’amiante dans les toitures.

L’expertise judiciaire a été déposée le 19 mars 2018.

Par actes des 2 et 3 août 2018, Mme [T] a fait assigner M. [P] et Mme [A], devant le tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins d’obtenir la restitution d’une partie du prix de vente et la condamnation solidaire des vendeurs à titre de dommages et intérêts complémentaires en réparation des préjudices de jouissance et moral subis.

Par jugement d’avant dire droit du 19 novembre 2020, le tribunal statuant sur la fin de non-recevoir soulevée par M. [P] et Mme [A] tirée de la forclusion ou la prescription de l’action de Mme [T], a ordonné la réouverture des débats.

Par jugement contradictoire rendu le 10 juin 2021, cette juridiction a :

— révoqué l’ordonnance de clôture du 17 janvier 2020 et déclaré recevables les conclusions récapitulatives et responsives n°3 notifiées par Mme [T] le 19 février 2021 et les conclusions additionnelles suite à réouverture des débats notifiées par M. [P] et Mme [A], le 8 mars 2021,

— déclaré Mme [T] irrecevable en ses demandes fondées sur les vices cachés,

— débouté Mme [T] de ses demandes fondées sur le défaut de délivrance conforme,

— condamné Mme [T] aux dépens de l’instance en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— rejeté le surplus des demandes.

Pour statuer ainsi, le tribunal a énoncé que le délai de deux ans prévus par l’article 1648 du Code civil restait un délai de forclusion pouvant être interrompu par l’action en justice aux termes de l’article 2241 du Code civil, mais pour lequel les causes de suspension prévues par l’article 2239 du même code, étaient inapplicables.

Sur les désordres affectant les réseaux d’eau, il a retenu que le point de départ du délai de forclusion se situait au 20 août 2012 et avait été valablement interrompu par plusieurs actes de procédure, fixant ainsi son terme au 29 avril 2017. Il a relevé qu’il était impossible de retarder son point de départ à la date du rapport d’expertise judiciaire du 19 mars 2018, car le rapport d’expertise amiable du 20 août 2012 avait livré à l’acquéreur des renseignements précis sur l’étendue des désordres et responsabilités éventuelles des vendeurs.

Sur les désordres affectant l’installation électrique, il a estimé que le point de départ de délai de forclusion se situant au 30 mars 2015, avait été valablement interrompu par plusieurs actes de procédure et fixant son terme au 16 septembre 2017. Il a soutenu qu’il n’était pas davantage possible de retarder son point de départ à la date du rapport d’expertise judiciaire, car l’acquéreur avait manifestement eu connaissance de l’étendue des désordres au moment du diagnostic électrique.

Sur la présence d’amiante en toiture, il a considéré que le point de départ de délai de forclusion se situait au 23 mars 2015, date à laquelle la confirmation de la présence d’amiante a été établie par expertise judiciaire, fixant son terme au 16 septembre 2017.

Dans ces conditions, le tribunal a retenu qu’au moment de l’assignation au fond des 2 et 3 août 2018, l’action relative aux vices cachés était forclose pour l’ensemble des désordres relevés.

Sur les demandes subsidiaires, il a considéré que la présence d’amiante sous les toitures ne rendait pas le bien non conforme, qu’il n’y avait pas de manquement à l’obligation de délivrance conforme et que l’erreur pouvant résulter de l’imprécision du diagnostic technique ne constituait pas une faute contractuelle des vendeurs non professionnels, n’ayant aucune connaissance du vice affectant la toiture.

Par déclaration transmise au greffe le 30 juillet 2021, Mme [T] a relevé appel de cette décision en visant la totalité des chefs de son dispositif sauf en ce qu’elle a révoqué l’ordonnance de clôture du 17 janvier 2020 et déclaré recevables ses conclusions du 19 février 2021 et les conclusions additionnelles des intimés en date du 8 mars 2021.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 18 novembre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions transmises le 14 octobre 2021 au visa des articles 1231-1, 1603, 1604, 1641, 1643, 1644, 1645 du Code civil et L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, Mme [T] demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a révoqué l’ordonnance de clôture du 17 janvier 2020 et déclaré recevables ses conclusions récapitulatives et responsives n°3 notifiées le 19 février 2021 et les conclusions additionnelles suite à réouverture des débats notifiées par M. [P] et Mme [A], le 8 mars 2021,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— condamner solidairement M. [P] et Mme [A] à lui payer la somme de 120 069 euros en restitution d’une partie du prix de vente en principal,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires en réparation du préjudice de jouissance et moral subis,

A titre subsidiaire,

— déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 120 069 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant au coût total du montant des travaux de reprise : 83.879 euros ainsi que la somme de 36 190 euros au titre du préjudice financier, somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir, assorties des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires en réparation du préjudice de jouissance et moral subis,

En tout état de cause,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise,

— ordonner l’exécution provisoire, nonobstant appel et sans caution, de la décision à intervenir,

— dire que conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître [N] [Z] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Par conclusions transmises le 4 janvier 2022, M. [P] et Mme [A], demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris,

A titre principal,

— accueillir la fin de non-recevoir soulevée,

— dire et juger Mme [T] irrecevable car tardive,

— faire application de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente,

— la débouter de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— rejeter ses demandes comme infondées,

En tout état de cause,

— la condamner à leur payer, chacun, la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur la garantie des vices cachés

1-1-Sur la prescription

Moyens des parties

Mme [T] fait valoir que son action en garantie des vices cachés n’est pas forclose, au motif qu’elle n’a eu connaissance de l’étendue des désordres qu’à partir du dépôt du rapport d’expertise en date du 19 mars 2018. Elle rappelle, que les mesures d’expertise interrompent le délai de prescription, qui ne recommence à courir qu’à compter de la fin de la mesure, pour une durée ne pouvant être inférieure à six mois, conformément à l’article 2239 du Code civil. Ainsi, elle soutient que son action est recevable car elle a été diligentée dans les six mois du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, date à partir de laquelle doit être fixé le point de départ du délai de forclusion.

M. [P] et Mme [A] répliquent que l’action de l’appelante est forclose au motif que le délai de l’article 1648 du Code civil est un délai de forclusion ne pouvant faire l’objet des causes de suspension mentionnées à l’article 2239 du même code. Ils soutiennent à ce titre, que l’appelante a eu connaissance de l’existence des vices à partir des constats d’huissier des 23 mai et 14 juin 2011, le délai de forclusion expirant ainsi au 14 juin 2013, de sorte qu’au jour de l’assignation en référé du 12 juillet 2013, son action était déjà forclose.

Subsidiairement, ils estiment que l’effet extinctif a pris fin au 28 août 2013, date de l’ordonnance de référé aux fins de désignation de l’expert, faisant courir un nouveau délai de deux ans, non interrompu par l’appelante. Ils considèrent que pour chaque désordre invoqué, l’action de l’appelante était forclose au jour de délivrance de l’assignation pour l’ensemble des désordres relevés.

Réponse de la cour

Par application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Par application de l’article 1648-1 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

En application de ces dispositions, la jurisprudence applique la garantie des vices cachés quand le bien vendu présente un défaut non apparent et suffisamment grave pour rendre la chose impropre à l’usage auquel l’acheteur pouvait sérieusement s’attendre compte tenu de la nature du bien vendu, dès lors que le vice est antérieur à la vente, et plus précisément au transfert des risques.

Par application de l’article 2232 du code civil, le report du point de départ, la suspension ou l’interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit.

Il s’en déduit que l 'action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les deux ans à compter de la découverte du vice ou, en matière d’action récursoire, à compter de l’assignation, sans pouvoir dépasser le délai-butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, lequel est, en matière de garantie des vices cachés, le jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie, que la vente soit intégrée dans une chaîne de contrat, et quelle que soit la nature du bien vend. Il est ainsi admis que le délai de 2 ans prévu pour intenter une action en garantie à raison des vices cachés d’un bien vendu est un délai de prescription et non de forclusion qui peut donc être suspendu, en particulier lorsqu’une mesure d’expertise a été ordonnée. L’action en garantie doit aussi être engagée dans un délai de 20 ans à compter de la vente du bien (Ch mixte 21 juillet 2023).

En l’espèce, Mme [T] a acquis le bien immobilier litigieux le 29 mars 2011. A la suite de premiers désordres constatés, elle a sollicité une expertise amiable dont le rapport a été déposé le 20 août 2012. Il s’agit du premier constat de la nature et du type de vices affectant le bien acquis et lui permettant de connaître la nature des désordres affectant le bien à savoir les fuites de canalisations de l’eau potable, l’obstruction récurrentes des eaux usées du WC et les nombreuses non-conformités de l’installation électrique. Elle a ensuite fait délivrer une assignation en référé le 12 juillet 2013 aux fins d’expertise judiciaire qui a été ordonnée le 28 août 2013 et une assignation en référé sollicitant l’extension de la mission de l’expert judiciaire le 16 mars 2015 sur la présence d’amiante en toiture, à laquelle il a été fait droit par ordonnance de référé du 29 avril 2015.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 19 mars 2018. Cette date constitue donc le point de départ du délai de prescription au titre de la garantie des vices cachés ici mise en 'uvre pour les désordres susvisés.

L’action a été engagée par Mme [T] au fond les 2 et 3 août 2018, soit moins de deux années plus tard, dans le délai de prescription de l’article 1648-1 du code civil, ainsi que dans le délai butoir de 20 ans à compter de la vente du 29 mars 2011.

Dans ces conditions, l’action de Mme [T] en garantie des vices cachés n’est pas prescrite et la décision entreprise doit être infirmée de ce chef.

1-2 Sur la garantie des vices cachés et la clause d’exonération de garantie

Moyens des parties

Au fond, Mme [T] considère en premier lieu, que les vendeurs ne peuvent s’exonérer de leur responsabilité en se prévalant de la clause d’exonération des vices cachés figurant au contrat, leur mauvaise foi étant largement démontrée par le rapport d’expertise judiciaire qui constate l’existence de plusieurs désordres et conclut que les vendeurs ne pouvaient en ignorer l’existence au moment de la vente dans la mesure où ils ont effectué des réparations à ce titre.

En second lieu, elle soutient qu’elle doit bénéficier de la garantie des vices cachés, l’expertise judiciaire établissant l’antériorité de l’ensemble des dysfonctionnements ainsi que leur caractère caché, non décelable par un acquéreur profane au moment de la vente, lesquels rendent le bien immobilier impropre à son usage. Elle rappelle sur ce point que l’installation du réseau d’alimentation d’eau potable, les évacuations d’eaux de vannes et eaux usées ainsi que l’installation électrique sont non conformes à leur destination première et que la présence d’amiante dans les toitures est retenue par l’expert.

Les intimés en réponse invoquent la clause d’exonération mentionnée au contrat et rappellent qu’ils n’avaient pas connaissance des vices et ne les ont donc pas dissimulés à l’acquéreur, et qu’en toute hypothèse, leur mauvaise foi n’est nullement rapportée. Enfin, ils soutiennent que les désordres litigieux ne s’analysent pas en des vices rédhibitoires de nature à rendre le bien impropre à son usage et que les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies.

Réponse de la cour

L’appelante invoque à l’appui de sa demande le vice caché d’une part, des désordres d’adduction en eau de la villa, d’évacuation des eaux vannes et des eaux usées, et par la présence de matériaux amiantés, d’autre part, la mauvaise foi de ses vendeurs qui les connaissaient et qui ne l’ont pas informée lors de la vente.

En application des articles 1641 et 1643 du code civil rappelés supra, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne serait obligé à aucune garantie.

En application de l’article 1645 si le vendeur connaissait les vices de la chose il est tenu outre la restitution du prix qu’il en a reçu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

— Sur l’adduction en eau de la maison

L’expert judiciaire a retenu que l’alimentation en eau de la maison n’est pas conforme à sa destination première et que les défauts sont à affecter à un défaut de mise en 'uvre ; enfin que les vendeurs avaient connaissance des fuites de l’installation puisqu’ils ont procédé à plusieurs réparations qui ne se sont pas révélées suffisantes. Il préconise que l’installation soit démontée et qu’une reconstitution de l’installation sur l’ensemble de son trajet soit réalisée.

Il s’en déduit que ce désordre portant sur les canalisations d’eau potable constitue un vice caché de l’immeuble en ce qu’il est de conception et donc antérieur à la vente, qu’il est caché pour un profane dans toute son ampleur, de simples fuites ne pouvant permettre à Mme [T] de comprendre l’ampleur de ce désordre et qu’il rend le bien impropre à son usage.

— Sur l’évacuation des eaux vannes et des eaux usées

L’expert judiciaire a conclu que les réseaux d’évacuation des eaux vannes et usées ne sont pas conformes à leur destination première ; que ces désordres sont d’origine car de conception au moment de la construction de la maison et ne pouvaient être visibles pour un profane au moment de l’achat de la maison. Il ajoute que le manque de professionnalisme dans la mise en 'uvre de ces installations impose une reprise de l’ensemble des réseaux jusqu’à la fosse septique pour que l’écoulement se fasse dans de meilleures conditions.

Ce désordre constitue donc également un vice caché en ce qu’il rend le bien impropre à son usage.

— Sur l’installation électrique

L’expert judiciaire a fait appel à un sapiteur qui a indiqué que l’installation électrique n’était pas aux normes, que si elle ne présente pas de danger imminent, les règles de sécurité devant s’appliquer à cette installation ne sont pas respectées. Il note notamment : l’absence de fil de terre dans les raccordements ; dans les autres cas des conducteurs sous tension nus à l’air avec risque d’électrocution en cas de défaillances multiples ; des conducteurs nus à l’extérieur en cas de contact direct en période de pluie. Il conclut que les travaux de mise en conformité consistent pour l’essentiel à la protection correcte de tous les fils conducteurs apparents et prévoient un certain nombre de mise en place de protections sur l’ensemble des points examinés.

Il en résulte que ce désordre était en partie apparent pour les fils dénudés mais pas pour ceux qui étaient cachés et que le risque évoqué par l’expert et son sapiteur rend là encore le bien impropre à son usage.

— Sur la présence d’amiante

Il est annexé au contrat de vente un état établi par un professionnel mentionnant l’absence de produits susceptibles de contenir de l’amiante.

Ce diagnostic n’a donc pas révélé la présence de l’amiante découverte après la vente par Mme [T].

Le sapiteur de l’expert judiciaire a retenu que la couverture de la maison est composée de plaques de fibres- ciment sous des tuiles canales et que les plaques sous tuiles sont visibles soit avec l’aide d’une échelle sur la façade soit depuis le sol pour l’abri situé dans l’angle nord, enfin en prenant du recul pour visualiser la couverture de l’étage ; qu’elles sont susceptible de contenir de l’amiante et que les prélèvements réalisés en trois points ont permis d’identifier la présence d’amiante sur la toiture principale et son absence sur le cabanon ou sur la toiture terrasse du poulailler.

Il indique que les tuiles de la maison principale comportent un marquage de fabrication en 1994, 1995contemporain à la construction achevée en 1996 et il rappelle que l’interdiction de l’amiante est du 1er janvier 1997. Il conclut enfin que pour la toiture qui contient de l’amiante les plaques sont en bon état et nécessitent simplement un contrôle périodique. Il n’y a selon lui aucun risque d’exposition passive en matière de santé publique.

Cette présence d’amiante constitue un vice caché en toiture principale puisqu’il a fallu à Mme [T] attendre qu’un artisan électricien lui indique sa présence et que le diagnostic qui lui a été remis indiquait qu’il n’y a en avait pas. S’il ne représente pas un danger direct pour la santé il fait vivre les occupants de la maison dans une certaine anxiété qui constitue dès lors une impropriété.

Le sapiteur ajoute que la réception des travaux de construction a été faite entre l’entreprise et les époux [P] sans qu’une mention de ce procès-verbal ne concerne la présence d’amiante.

Il résulte de tout ce qui précède que les vices dénoncés par Mme [T] sont établis. Pour autant, le contrat de vente contient une clause d’exonération de garantie des vices cachés ainsi rédigée :

..l’Acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur de désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte.

Mme [T] considère que les vendeurs ne pouvaient ignorer qu’il existait des plaques en amiante et des désordres de canalisations d’adduction d’eau potable, évacuation des eaux usées et de l''installation électrique.

Or, il ne ressort pas du rapport de l’expert judiciaire que les vendeurs aient eu une connaissance de l’ensemble de ses désordres. En effet, seul le problème des canalisations d’adduction d’eau étaient connus des vendeurs qui avaient fait des réparations qui n’étaient pas suffisantes pour éradiquer les fuites d’eau potable. Si l’expert et son sapiteur électricien indiquent qu’il existait des fils à nus visibles ils n’écartent pas que l’installation non conforme puisse être en partie caché et rien ne permet de dire que cette non-conformité n’était pas également cachée pour les vendeurs. Enfin l’expert et son sapiteur indiquent avoir visualisé la présence de plaques amiante mais rien dans leurs conclusions ne permet d’établir que les vendeurs ait eu la possibilité de prendre connaissance de la présence d’amiante dans la toiture principale.

Il est à noter que Mme [T] ne mentionnera pas elle-même dans sa première assignation en référé la présence d’amiante. Ce n’est qu’après avoir demandé à un électricien d’intervenir et la réalisation de travaux dans la maison que ce dernier attirera son attention sur ce point.

Enfin, l’expert indique avoir découvert la présence de ces plaques à l’occasion de son examen des lieux. Cette présence aurait pu être mentionnée par le diagnostiqueur. Une telle constatation était en effet du ressort du professionnel ayant établi le diagnostic amiante, dont la responsabilité n’est pas recherchée, mais il ne peut être considéré qu’elle était à la portée des vendeurs.

Mme [T] échoue donc à rapporter la preuve que les vendeurs connaissaient le vice caché tenant à la présence d’amiante dans la toiture principale.

Ils ont rempli en leur qualité de vendeurs profanes, leur devoir d’information en annexant à l’acte de vente un état établi par un professionnel.

La mauvaise foi des vendeurs n’est par voie de conséquence établie que pour les désordres d’adduction en eau potable, la clause d’exonération de garantie des vices cachés étant pour le reste applicable. Ainsi seule les demandes de réduction de prix et indemnitaire au titre du désordre d’adduction d’eau potable sont recevables.

2- Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme

Moyens des parties

Mme [T] soutient à titre subsidiaire que les intimés se sont engagés à vendre un immeuble dont les matériaux et produits ne contiennent pas d’amiante et produit à ce titre le diagnostic technique du bien. De ce fait, en lui dissimulant ce défaut de conformité au moment de la livraison du bien, les vendeurs ont engagé leur responsabilité et que le juge de première instance a rajouté une condition au texte, en considérant que la présence d’amiante rendait le bien non conforme à l’obligation de délivrance des vendeurs et que seul un professionnel était en capacité de l’identifier

Les intimés n’ont pas conclu sur ce point.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1604 du code civil la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Contrairement à ce que soutient Mme [T] les vendeurs n’ont pas failli à leur obligation de délivrance d’une chose conforme à l’objet de la vente. En effet, l’acte de vente litigieux ne comporte pas de la part des vendeurs l’engagement spécifique de livrer un bien exempt d’amiante et ne contient aucune clause faisant de l’absence d’amiante une condition essentielle de la vente mais simplement la déclaration, satisfaisant aux exigences légales, selon laquelle les vendeurs ont transmis à l’acquéreur un état relatif à la présence d’amiante établi par un professionnel.

L’inexactitude de ce document, le cas échéant, autorise l’acquéreur à faire valoir à l’encontre des vendeurs la garantie des vices cachés qui n’a pas été retenu en l’espèce ou à rechercher la responsabilité du diagnostiqueur qui n’a pas été assigné.

Il ne peut dès lors être reproché aux vendeurs aucun manquement à leur obligation de délivrance.'

3- Sur les demandes en réduction du prix et indemnitaires,

Moyens des parties

Mme [T] expose que la restitution de la partie du prix de vente doit prendre en considération le coût des travaux de reprise, ainsi que le coût des sommes dépensées en raison de l’existence de ces désordres. Elle souligne qu’il ne s’agit pas de travaux d’amélioration, car le rapport d’expertise a conclu que le manque de professionnalisme dans la mise en 'uvre de ces installations, impose une reprise de l’ensemble des travaux sur les réseaux d’eau et d’électricité. Elle invoque par ailleurs une perte de chance d’avoir pu louer le bien pendant la période estivale et d’avoir pu percevoir un loyer pendant plus de six ans,

Elle sollicite enfin la réparation d’un préjudice de jouissance car l’expertise établie la connaissance des vices par les vendeurs, et un préjudice moral au titre des « tracas et désagréments ».

M [P] et Mme [A] rappellent que les travaux préconisés par l’expertise judiciaire s’analysent en des améliorations qu’ils ne peuvent prendre en charge et le coût des réparations sollicité par l’appelante sont disproportionnés avec la nature des désordres invoqués et retenus par l’expert ; qu’elle ne justifie pas du lien de causalité existant entre les désordres litigieux et la perte financière dont elle fait état et qu’elle ne rapporte la preuve d’aucune impossibilité à louer le bien en période estivale depuis 2015, mais surtout qu’une telle impossibilité, n’est pas en lien direct et certain avec les désordres allégués,

S’agissant de ses préjudices moraux et de jouissance, ils soutiennent qu’ils ne sont nullement démontrés et ne peuvent lui ouvrir droit à réparation.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1645 du code civil si le vendeur connaissait les vices de la chose il est tenu outre la restitution du prix qu’il a reçu à tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

La garantie des vices cachés due par un vendeur qui connaît les vices dont est atteinte la chose vendue doit permettre de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par ce dernier et de replacer l’acheteur, aux dépens du vendeur, dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteint d’un vice caché la rendant impropre à son usage.

Le montant des dommages-intérêts ne doit être ni inférieur, ni supérieur au préjudice subi et assurer une réparation intégrale sans perte mais également sans profit.

En l’espèce, il se déduit de ce qui a été jugé ci-dessus que le seul vice caché indemnisable au regard de la connaissance que les vendeurs en avaient, est celui relatif à l’adduction d’eau potable.

L’expert judiciaire a retenu que le coût de la remise en état de l’installation d’adduction en eau de la maison doit être évalué à la somme de 4 158 euros ttc, somme que l’appelante réclame à ce titre. Mais Mme [T] demande également le coût des sommes dépensées en raison de l’existence de ces désordres. Elle demande ainsi le remboursement des fuites d’eau pour un montant de 565 euros et les frais de trajets pour assister aux réunions d’expertise judiciaire et amiable ainsi que des frais de location de voiture pour un montant de 504,24 euros. Enfin elle demande le montant des 3 constats de commissaire de justice pour 2x 350 euros et 270 euros.

Au regard des pièces produites aux débats et se rattachant au désordre d’adduction de l’eau, il y a lieu de retenir les frais de fuites d’eau pour 565 euros et de trajets et de location de voiture pour assister aux opérations d’expertise judiciaire et amiable pour 504, 24 euros. En revanche, sera seul pris en compte de constat de commissaire de justice initial qui constate les désordres sur les canalisations d’eau potable pour un montant de 350 euros.

Elle sollicite également un préjudice de jouissance et un préjudice moral équivalent à celui proposé par l’expert judiciaire.

Le préjudice de jouissance correspond à l’impossibilité de jouir de tous les attributs de la propriété d’un bien. Il procède donc de l’impossibilité d’user de la chose, soit totalement, soit dans des conditions normales.

L’évaluation forfaitaire du préjudice étant proscrite, il appartient au juge d’expliciter les différents critères auxquels il se réfère pour évaluer le préjudice, mais sans être tenu, dans cette mesure, de rendre compte de sa méthode de calcul. En l’espèce, la cour retiendra qu’être confronté à des fuites d’eau régulières et dans la durée depuis 2011, crée pour l’acquéreur un trouble de jouissance sans toutefois l’empêcher d’user de son bien. Il lui sera alloué en réparation de son préjudice de jouissance, une somme de 3 000 euros. En revanche aucun élément versé aux débats ne permet à l’appelante de démontrer qu’elle n’a pu louer son bien en raison des seules fuites d’eau et en toute hypothèse, elle ne justifie pas de ce que le bien aurait été effectivement loué ni de la valeur de location.

Au-delà de ce préjudice de jouissance, le préjudice moral de Mme [T] ne saurait être contesté de manière fondée dès lors que le vice caché dont est atteint la maison acquise l’ont contrainte à de nombreuses démarches amiables puis judiciaires depuis l’achat de la maison en 2011.

Ce préjudice sera également réparé par l’allocation d’une somme de 5 000 euros.

Le préjudice total de Mme [T] que M.[P] et Mme [A] seront condamnés à lui payer s’élève à la somme de 13 577,24 euros.

Le jugement déféré qui a déclaré Mme [Q] [T] irrecevable en toutes ses demandes au titre de la garantie des vices cachés sera infirmé et statuant à nouveau, la cour la déclare recevable en ses demandes de réduction de prix et de dommages et intérêts au titre du désordre d’adduction d’eau potable, et condamne M.[P] et Mme [A] à lui payer la somme totale de 13 577,24 euros.

4-Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront infirmées.

Partie perdante à titre principal, M. [U] [P] et Mme [D] [A] supporteront la charge des dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie en revanche d’allouer à Mme [Q] [T] une indemnité totale de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu’il a déclaré Mme [Q] [T] irrecevable en ses demandes fondées sur les vices cachés, condamné Mme [T] aux dépens de l’instance en ce compris les frais de l’expertise judiciaire et dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de cette dernière ;

Statuant à nouveau des seuls chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare recevable les demandes de Mme [T] au titre de la garantie des vices cachés au titre du désordre d’adduction d’eau potable ;

Condamne M.[P] et Mme [A] à lui payer la somme totale de 13 577,24 euros au titre de la réduction du prix de vente et de dommages et intérêts;

Condamne M. [U] [P] et Mme [D] [A] à supporter la charge des dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Les déboute de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;

Les condamne à payer à Mme [Q] [T] une indemnité totale de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour d’appel.

Le greffier La présidente.