COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 19 FEVRIER 2026

N° 2026 /103

Rôle N° RG 25/04234$ N° Portalis DBVB-V-B7J-BOU2I

S.A.S. JARDIN D’AFRIQUE

C/

S.C.I. [J]

Copie exécutoire

délivrée

le :

à :

M^e Abdelhak AJIL

M^e Georges GOMEZ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ de [Localité 1] en date du 27 février 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 23/02136.

APPELANTE

S.A.S. JARDIN D’AFRIQUE,

immatriculée au RCS de [Localité 1] n° 844246348

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 1]

ayant pour avocat M^e Abdelhak AJIL, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

S.C.I. [J],

immatriculée au RCS de [Localité 1] 328858956

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège sis [Adresse 2]

ayant pour avocat M^e Sébastien ANTOMARCHI,

SELAS AVOCATS ANTOMARCHI ET ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

et M^e Georges GOMEZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 janvier 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Séverine MOGILKA, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président,

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 février 2026,

Signé par M^me Séverine MOGILKA, M. Gilles PACAUD, Président empêché,

et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE':

Suivant acte sous seing privé en date du 1er janvier 2005, la société civile immobilière (SCI) [J] a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) [Adresse 3] des locaux situés [Adresse 4] à Nice (06000) moyennant le paiement d’un loyer annuel de 3600 euros, payable par trimestre, hors taxes et charges.

Le 2 mars 2022, la société par actions simplifiée (SAS) Jardin d’Afrique a acquis le fonds de commerce de la société Le Sphynx.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2023, la société [J] a fait délivrer à la société Jardin d’Afrique un commandement de payer une dette locative visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, la société [J] a fait assigner la société Jardin d’Afrique, devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et obtenir sa condamnation au paiement d’une provision de 14 293,68 euros à valoir sur l’arriéré locatif, une provision de 1 958,40 euros par trimestre à titre d’indemnité d’occupation des lieux à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à la libération des lieux, la somme de 187,80 euros au titre du commandement de payer et la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Par ordonnance contradictoire en date du 27 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a':

— déclaré irrecevables la note en délibéré et la nouvelle pièce adressées par la société par actions simplifiées Jardin d’Afrique après la clôture des débats sans l’autorisation du juge ;

— constaté la résiliation du bail commercial liant les sociétés [J] et Jardin d’Afrique portant sur les locaux situés à [Adresse 5] à [Localité 1] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 25 octobre 2023, ainsi que l 'occupation sans droit ni titre du local à usage commercial';

— ordonné à la société Jardin d’Afrique et à tous occupants de son chef de libérer les locaux litigieux à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance';

— ordonné, à défaut, l’expulsion de la société Jardin d’Afrique et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier';

— dit que le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués serait réglé selon les dispositions des articles R 433-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution';

— condamné la société Jardin d’Afrique à payer à la société [J] :

— à titre provisionnel, la somme de 14 293,68 euros au titre des loyers et charges échus au 3ème trimestre 2023 inclus';

— une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 652,80 euros (soit 1 958,40 euros par trimestre), à compter du 1 er octobre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux';

— la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile';

— rejeté le surplus des demandes';

— condamné la société Jardin d’Afrique aux dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer du 25 septembre 2023 ;

— déclaré l’ordonnance commune et opposable à l’URSSAF Paca créancier inscrit.

Ce magistrat a, notamment, considéré que':

— la note et l’arrêté de la mairie du 19 décembre 2024 ne faisant pas opposition à la déclaration préalable de travaux visant la mise en conformité du système extraction des odeurs et fumées ayant été produites sans l’autorisation du juge et hors le principe du contradictoire après la clôture des débats, elles devaient être déclarées irrecevables';

— la société Jardin d’Afrique n’ayant pas réglé sa dette locative suite à la délivrance du commandement de payer, le contrat de bail était résilié de plein droit par application de la clause résolutoire';

— les contestations soulevées par la société Jardin d’Afrique en lien avec son impossibilité d’exploiter les locaux et d’y exercer son activité de restaurant n’étaient pas sérieuses puisqu’elle avait déclaré parfaitement connaître les lieux pour les avoir visités, ne justifiait pas avoir alerté la société bailleresse des difficultés et n’avait pas procédé aux travaux de mise en conformité du système d’extraction lui incombant suivant le bail';

— la procédure ne présentait aucun caractère abusif.

Par déclaration transmise le 7 avril 2025, la société Jardin d’Afrique a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu’elle a déclaré l’ordonnance commune et opposable à l’URSSAF Paca créancier inscrit.

Par ordonnance en date du 9 octobre 2025, le conseiller délégué a':

— rejeté la demande de radiation de l’affaire pour non-exécution de la décision de première instance';

— débouté la société Jardin d’Afrique de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive';

— condamné la société [J] à verser à la société Jardin d’Afrique la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société [J] de sa demande présentée sur ce même fondement ;

— dit que les dépens de l’incident suivraient le sort de ceux de l’instance principale.

Par conclusions transmises le 24 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Jardin d’Afrique demande à la cour de':

* à titre principal':

— annuler la décision déférée;

* à titre subsidiaire':

— constater l’existence d’une contestation sérieuse sur l’ensemble de la demande';

— infirmer l’ordonnance critiquée en ce qu’elle':

— a constaté la résiliation du bail commercial la liant à la société [J] portant sur les locaux situés à [Adresse 5] à [Localité 1] par la clause résolutoire à la date du 25 octobre 2023, ainsi que l’occupation sans droit ni titre du local à usage commercial';

— lui a ordonné ainsi qu’à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification ;

— l’a condamné à payer à la société [J], à titre provisionnel, la somme de 14 293,68 euros au titre des loyers et charges échus au 3 ème trimestre 2023 inclus':

— l’a condamné à payer à la société [J] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 652,80 euros (soit 1 958,40 euros par trimestre) à compter du 1 er octobre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux';

— l’a condamné à payer à la société [J] la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer du 25 septembre 2023';

* à titre infiniment subsidiaire':

— dans le cas où ni la demande principale ni celle à titre subsidiaire ne serait accueillie par le juge, lui accorder un délai de paiement de deux ans';

* dans tous les cas':

— condamner la société [J] au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Jardin d’Afrique expose, notamment, que':

— depuis le 1er octobre 2018, elle loue auprès de la société [Adresse 6] Moulière, dont M. [U] [V] est le gérant, un local sis [Adresse 5] à [Localité 1] qui est mitoyen de celui qu’elle loue à la société [J] qui est aussi gérée par M. [V]';

— le local situé au [Adresse 5] étant dépourvu d’un système d’extraction, elle ne pouvait exercer son activité de restauration dans les lieux';

— afin de régler ce problème, elle a acheté le fonds de commerce exploité dans le local loué à la société [J] sis [Adresse 4] à [Localité 1] pour pouvoir utiliser le système d’extraction en reliant les deux cuisines';

— le local loué à la société [J] ne dispose pas d’un système d’extraction en fonctionnement de sorte qu’elle ne peut exploiter les locaux et y exercer son activité de restauration';

— la société [J] a engagé une action à l’encontre du syndicat des copropriétaires aux fins d’obtenir la remise en état de fonctionnement de l’extracteur obstrué mais par ordonnance en date du 29 mars 2023, le juge des référés a retenu des contestations sérieuses';

— elle bataille avec le syndicat des copropriétaires afin d’obtenir les autorisations pour procéder elle-même aux travaux nécessaires afin d’équiper le local d’un système d’extraction lui permettant d’exercer une activité de restauration alors qu’il appartient au bailleur d’obtenir les autorisations et de réaliser les travaux';

— la mairie de [Localité 1] s’est opposée à l’ouverture du local par décision du 7 août 2024 mais a donné un avis favorable au projet d’installation d’un conduit d’aération dans la cuisine';

— elle demeure désormais dans l’attente de l’autorisation du syndicat des copropriétaires pour réaliser les travaux';

— l’ordonnance déférée doit être annulée car':

— sa note en délibéré qui a été déclarée irrecevable faisait suite à l’évocation par le juge des référés à la fin de l’audience du fait qu’ «'une interdiction a été établie par les services de la ville et que ce local n’exerce aucune activité'» et qu’un tel moyen soulevé d’office par le juge n’avait pas été soumis à un échange contradictoire';

— le juge a manifestement pris en considération la note en délibéré transmise le 17 février 2025 par la société intimée mais pas celle qu’elle a elle-même transmise en violation des principes d’égalité des parties et d’égalité des traitements';

— sa seconde note en délibéré n’est pas mentionnée, ce qui constitue une irrégularité de procédure, créant un désavantage et violant le principe d’un procès équitable et du contradictoire';

— il existe des contestations sérieuses en lien avec le dysfonctionnement de l’extraction des fumées empêchant l’activité de restauration, l’impossibilité d’exploiter et la responsabilité du bailleur ;

— le premier juge ne pouvait procéder à l’analyse de la validité et de la portée des clauses du contrat de bail';

— la société bailleresse ne respectant pas son obligation de délivrance en fournissant un local inexploitable ne pouvait demander la résiliation du contrat de bail';

— le contrat de bail ne peut comporter une clause déchargeant le bailleur de son obligation de délivrance conforme ou de mise en état';

— le montant du loyer doit être révisé car elle n’a pu exploiter que partiellement les locaux';

— aucun trouble manifestement illicite n’existe';

— subsidiairement, un accord avait été trouvé pour le paiement de la dette mais n’a pas été confirmé auprès de son conseil';

— elle effectue les démarches pour permettre la réalisation des travaux et reprendre une activité normale.

Par conclusions transmises le 5 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société [J] demande à la cour de':

— la recevoir en son appel incident';

— infirmer et réformer l’ordonnance déférée des chefs de demandes critiqués à titre incident et la confirmer pour le surplus';

Ce faisant,

— modifier l’adresse du local objet du bail commercial la liant à la société Jardin d’Afrique et indiqué l’adresse y figurant : [Adresse 7]';

— confirmer pour le surplus :

— déclarer irrecevable la note en délibéré et la nouvelle pièce adressées par la société Jardin d’Afrique après la clôture des débats sans autorisation du juge ;

— constater la résiliation du bail commercial liant les sociétés [J] et Jardin d’Afrique par l’effet de la clause résolutoire à la date du 25 octobre 2023, ainsi que l’occupation sans droit ni titre du local à usage commercial';

— ordonner à la société Jardin d’Afrique et à tous occupants de son chef de libérer les locaux litigieux à l’issue d’un délai d’un mois à compter la signification de l’ordonnance';

— ordonner, à défaut, l’expulsion de la société Jardin d’Afrique et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier';

— dit que le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués sera réglé selon les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution';

— condamner la société Jardin d’Afrique à payer à la société [J] à titre provisionnel, la somme de 14'293,68 euros au titre des loyers et charges échus au 3ème trimestre 2023 inclus';

— condamner la société Jardin d’Afrique à payer à la [J] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 652,80 euros (soit 1 958,40 euros par trimestre) à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux';

— déclarer le présent arrêt commun et opposable à l’URSSAF PACA, créancier inscrit ;

— condamner la société Jardin d’Afrique au règlement de la somme de 5'000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la société [J] fait, notamment, valoir que':

— suivant le contrat de bail, les travaux de mise en conformité sont à la charge du preneur';

— les causes du commandement de payer n’ayant pas été réglées dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte, le contrat de bail a été résilié par l’effet de la clause résolutoire';

— le principe du contradictoire a été respecté';

— la société Jardin d’Afrique ne peut soutenir être dans l’impossibilité d’exploiter son fonds de commerce dans la mesure où':

— la précédente locataire a pu exploiter le fonds sans difficulté';

— la société Jardin d’Afrique a acquis le fonds en toute connaissance de cause';

— le problème d’extracteur peut être résolu par l’adaptation de la carte du restaurant';

— la société appelante ne pouvait se soustraire à son obligation de payer les loyers sans avoir au préalable introduit un recours à l’encontre de la décision de l’autorité administrative du 7 août 2024';

— aucune contestation sérieuse ne peut être retenue';

— la société Jardin d’Afrique n’a jamais payé ses loyers';

— le juge des référés a commis une errer matérielle affectant l’adresse du local.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 16 décembre 2025.

Par conclusions transmises à la société [J] le 26 décembre 2025, par courriel, hors RPVA, la société Jardin d’Afrique maintient ses demandes telles que figurant dans ses écritures du 24 juin 2025 et développe son argumentation initiale.

Par conclusions transmises le 5 janvier 2026, en réplique, la société [J] demande à la cour de déclarer les conclusions qui lui ont été transmises le 26 décembre 2025 irrecevables et subsidiairement, d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et renvoyer le dossier à une audience ultérieure.

Par soit transmis en date du 26 janvier 2026, la cour a informé les conseils des parties qu’elle avait sollicité le dossier de première instance du tribunal judiciaire de Nice suite à la demande d’annulation de l’ordonnance déférée présentée par la société Jardin d’Afrique et que le dossier était mis à leur disposition au greffe de la chambre 1.2 afin de le consulter. Elle leur a donc imparti un délai, expirant le 2 février 2026, à midi, pour lui faire parvenir leurs observations sur ce point de droit, par le truchement d’une note en délibéré.

Par note transmise le 1er février 2026, le conseil de la société Jardin d’Afrique a présenté des observations en lien avec les difficultés techniques qu’il a rencontrées, avec les conclusions de l’intimée du 5 janvier 2026 mais nullement en lien avec la consultation du dossier de première instance.

MOTIFS DE LA DECISION':

— Sur la révocation de l’ordonnance de clôture':

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du même code dispose : Le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction : il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Suivant l’article 914-4 alinéa 1er, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il existe une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, la société Jardin d’Afrique a transmis à la société [J] de nouvelles conclusions, postérieurement à l’ordonnance de clôture. Certes, elles ont été transmises à la cour le 15 décembre 2025 par le biais du RPVA mais la société intimée n’en a pas eu connaissance avant le 26 décembre suivant, par une transmission hors RPVA.

De telles conclusions n’ont donc pas été notifiées régulièrement et en tout état de cause, sont postérieures à l’ordonnance de clôture.

La société appelante ne justifie d’aucune cause grave de nature à reporter la clôture de l’instruction.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture. Les conclusions transmises par la société Jardin d’Afrique le 15 décembre 2025 à la cour et le 26 décembre suivant à la société [J] doivent être déclarées irrecevables ainsi que la pièce complémentaire n°22, transmise à ces mêmes dates.

La cour statuera au vu des conclusions notifiées par la société Jardin d’Afrique le 24 juin 2025.

— Sur la nullité de l’ordonnance déférée':

Il résulte de la combinaison des’articles 15'et'16 du code de procédure civile’que le respect du principe de la contradiction impose que, pour assurer la loyauté des débats, les parties se fassent connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Il entre dans la mission du juge de veiller à l’accomplissement de ces obligations qui fondent les principes essentiels d’un procès équitable.

L’article 542 du code de procédure civile’dispose que l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

En vertu de l’article 562 de ce code, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. Toutefois, la dévolution opère pour le tout lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement.

Il est constant que l’atteinte au principe du contradictoire est une cause de nullité du jugement ou de l’ordonnance.

En l’espèce, il ressort du dossier de première instance communiqué à la cour que la société Jardin d’Afrique a transmis au premier juge une note en délibéré le 16 février 2025, que la société [J] a transmis, en réponse, une note le lendemain et que la société Jardin d’Afrique a répliqué par une seconde note le 25 février 2025.

Certes, aucune de ces notes n’apparaît avoir été sollicitée par le premier juge, en l’absence d’une quelconque mention en ce sens dans la note d’audience, sur laquelle ne figure pas plus des moyens soulevés d’office par celui-ci, de sorte que l’irrecevabilité de la note transmise par la société Jardin d’Afrique le 16 février 2025 pour production sans autorisation du juge et non respect du principe du contradictoire apparaît justifiée.

Cependant, la cour relève que le premier juge en utilisant l’expression 'ainsi que le soulève la demanderesse’ motive cette irrecevabilité en se référant au contenu de la note en délibéré transmise par la société [J] qui sollicite le rejet de la note et des pièces transmises.

Par ailleurs, l’ordonnance déférée ne mentionne nullement la seconde note en délibéré transmise par la société Jardin d’Afrique qui intervient en réponse à celle de la société [J].

Ainsi, le premier juge qui n’a écarté qu’une seule note en délibéré a pris en considération la note transmise par la société [J] et a omis de mentionner la seconde note de la société Jardin d’Afrique.

De tels éléments conduisent à retenir que le principe du contradictoire n’a pas été respecté tout comme le principe d’égalité de traitement des parties au procès.

Dès lors, l’ordonnance déférée sera annulée et la cour statuera sur le fond du référé par application des dispositions de l’article 562 alinéa 2 du code de procédure civile, l’effet dévolutif ayant joué.

— Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résolution du bail :

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Suivant l’article 1728 de ce code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1219 de ce même code dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En vertu des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En l’espèce, le bail liant les sociétés Jardin d’Afrique et [J] comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle 'faute d’exécution de l’une des clauses du bail et notamment faute de paiement d’un seul terme de loyer, des charges accessoires et des frais de commandement ou de mise en demeure, le bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure par lettre recommandée ou un commandement resté infructueux'.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2023, la société [J] a fait délivrer à la société Jardin d’Afrique un commandement de payer la somme de 14 293,68 euros au titre des loyers et charges dûs au titre de l’année 2022 et des trois premiers trimestres de l’année 2023, commandement visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Or, à l’issue du délai d’un mois à compter de la signification du commandement, la société Jardin d’Afrique n’a pas réglé les causes du commandement. Elle ne conteste pas l’absence de régularisation de sa dette dans le délai mais soulève une exception d’inexécution fondée sur le dysfonctionnement du système d’extraction des fumées empêchant l’activité de restauration, l’impossibilité d’exploiter et la responsabilité subséquente du bailleur.

Cependant, le contrat de bail liant les parties stipule, en page 2, paragraphe 4, que tout travaux de conformité avec les règles de sécurité ou d’hygiène ou de travail de l’exploitation ainsi que les nouvelles règles qui pourraient être édictées en ces différents domaines seront entièrement à la charge du preneur qui en fera son affaire personnelle sans recours contre le bailleur, que ces travaux de conformité devront être effectués sous la surveillance de l’architecte du bailleur et qu’au cas où le conduit de fumée serait exigé ou nécessaire, il sera fait à l’emplacement désigné par le bailleur et aux frais du preneur, sous sa responsabilité exclusive.

Cette clause qui est parfaitement claire, dépourvue de toute ambiguïté et ne nécessite aucune interprétation, impose au preneur de supporter les travaux de mise en conformité pour permettre l’exploitation des locaux.

Aussi, il incombe à la société Jardin d’Afrique de procéder à l’installation du système d’extraction des fumées de sorte qu’elle ne peut reprocher à la société bailleresse la délivrance d’un local non conforme au contrat de bail et une impossibilité d’exercer l’activité de restaurant.

En tout état de cause, la cour souligne que le contrat de bail prévoit l’exercice dans les locaux loués d’une activité de restauration et de brasserie mais aussi de café et bar et que la société appelante reconnaît dans ses conclusions, notamment page 14, qu’elle 'ne pouvait exploiter que partiellement son établissement en tant que bar uniquement'.

Malgré l’absence d’un extracteur de fumées, la société Jardin d’Afrique n’est ainsi pas dans l’impossibilité totale d’exploiter les locaux.

Par ailleurs, il doit être relevé que suivant l’acte de cession du fonds de commerce, page 3, la société appelante a déclaré parfaitement connaître les lieux pour les avoir visités. La formule utilisée est, là encore, dépourvue de toute ambiguïté.

Enfin, si la société Jardin d’Afrique fait référence, dans ses conclusions, à la procédure de référé engagée par la société [J] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, la formulation d’une demande de provision à titre de dommages et intérêts à valoir sur le préjudice subi en raison de l’impossibilité de mettre à disposition de son locataire un fond exploitable par la société bailleresse n’est pas de nature à démontrer un manquement de celle-ci suffisamment important, susceptible de justifier l’absence de paiement des loyers par la locataire, d’autant que la demande a été rejetée.

En l’état, la société Jardin d’Afrique ne produit pas d’élément laissant supposer un manquement grave de la société [J] à ses obligations de bailleur, susceptible de justifier le non-respect de son obligation au paiement du loyer.

Aucune contestation sérieuse ne peut être retenue.

La clause résolutoire a donc produit ses effets et le contrat de bail a été résilié à compter du 25 octobre 2023.

— Sur la demande de provision au titre de la dette locative :

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer les loyers aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, l’obligation au paiement des loyers et charges incombant à la société Jardin d’Afrique n’est pas sérieusement contestable.

La société [J] se réfère au décompte figurant dans le commandement de payer et aux avis de loyer de l’année 2022 et des trois premiers trimestres 2023 pour justifier la créance invoquée à hauteur de 14 293,68 euros.

Cette somme n’est nullement critiquée par la société appelante.

Dès lors, la société Jardin d’Afrique doit être condamnée à verser à la société [J] la somme de 14 293,68 euros au titre des loyers et charges échus au 3ème trimestre 2023 inclus.

— Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En vertu des dispositions de l’article L 145-41 alinéa 2 du code du commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l’autorité de chose jugée : la clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, la société Jardin d’Afrique sollicite des délais de paiement mais elle ne produit aucun justificatif de sa situation financière. Elle n’explicite nullement comment elle envisage de faire face à la dette de loyer et à une reprise de paiement des loyers courant alors même qu’elle invoque des difficultés d’exploitation du local.

Certes, le conseiller délégué a mentionné dans sa décision statuant sur l’incident aux fins de radiation que deux virements de 2 500 euros et 3 300 euros ont été réalisés le 25 juillet 2025 mais aucun paiement ultérieur n’est justifié et au contraire, la société bailleresse fait état d’une persistance des impayés locatifs avec une augmentation de la dette.

Or, les délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ne peuvent être accordés qu’à un débiteur justifiant être en mesure de régler sa dette, par rééchelonnement, et de reprendre le paiement du loyer courant.

Faute d’élément justificatif, il ne peut être accordé à la société Jardin d’Afrique de tels délais.

Dès lors, la société appelante doit être déboutée de sa demande de ce chef.

Subséquemment, l’expulsion de la société des locaux loués sis [Adresse 4] à [Localité 1], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, doit être ordonnée, à défaut de départ spontané des lieux. La société Jardin d’Afrique doit aussi être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 652,80 euros (soit 1 958,40 euros par trimestre), à compter du 25 octobre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

La cour relève que la société [J] a rectifié en cause d’appel une erreur manifestement matérielle sur l’adresse du local dans la mesure où le contrat de bail, objet du litige, porte sur le local sis [Adresse 4] à [Localité 1] et non [Adresse 5] à [Localité 1] et où cette adresse n’est nullement discutée.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens:

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société intimée. La société Jardin d’Afrique doit donc être condamnée à verser à la société [J] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

La société Jardin d’Afrique doit être déboutée de sa demande présentée sur ce même fondement.

Succombant à l’instance, elle devra, en outre, supporter les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Dit n’y avoir lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture ;

Déclare irrecevables les conclusions ainsi que la pièce complémentaire n°22 transmises par la société Jardin d’Afrique le 15 décembre 2025 à la cour et le 26 décembre suivant à la société [J] ;

Annule l’ordonnance n° 25/00366 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice le 27 février 2025 ;

Constate la résiliation du bail commercial liant la société civile immobilière [J] et la société Jardin d’Afrique portant sur les locaux situés à [Adresse 4] à [Localité 2] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 25 octobre 2023 ;

Ordonne à la société Jardin d’Afrique et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à l’issue d’un délai d’un mois à compter la signification de l’ordonnance';

Ordonne, à défaut, l’expulsion de la société Jardin d’Afrique et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier';

Dit que le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués sera réglé selon les dispositions des articles R 433-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution';

Condamme la société Jardin d’Afrique à payer à la société [J], à titre provisionnel, la somme de 14 293,68 euros au titre des loyers et charges échus au 3ème trimestre 2023 inclus';

Condamne la société Jardin d’Afrique à payer à la société [J] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 652,80 euros (soit 1 958,40 euros par trimestre), à compter du 25 octobre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux';

Condamné la société Jardin d’Afrique à payer à la société [J] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile';

Déboute la société Jardin d’Afrique de sa demande présentée sur ce même fondement ;

Condamne la société Jardin d’Afrique aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier, La Présidente,