Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 11 mars 2026, n° 23/13750

TGI Aix-en-Provence 13 décembre 2022

CA Aix-en-Provence
Confirmation 11 mars 2026

Arguments

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Rejeté
Non-conformité de la répartition des charges
La cour a estimé que le règlement de copropriété n'impose pas une répartition de charges par bâtiment et que les appels de fonds respectent les quotes-parts afférentes aux lots.
Rejeté
Adoption des résolutions à la majorité requise
La cour a jugé que les résolutions avaient été valablement adoptées à la majorité requise et qu'elles ne modifiaient pas la répartition des charges.
Rejeté
Droit à l'indemnisation des frais de procédure
La cour a débouté la SCI de sa demande en raison de son échec dans ses prétentions.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 11 mars 2026, n° 23/13750
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/13750
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, 13 décembre 2022, N° 20/01397
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	20 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric GROSSOBenjamin NAUDIN
Cabinet(s) :	CABINET NAUDIN
Parties :	S.C.I. [ S ] c/ Société LES CARDELINES, Syndicat des copropriétaires de la [ Adresse 2 ] sis à [ Localité 1 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 MARS 2026

N° 2026 / 135

N° RG 23/13750

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMDYK

S.C.I. [S]

Société LES CARDELINES

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Benjamin NAUDIN

M^e Frédéric GROSSO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE en date du 13 Décembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01397.

APPELANTE

S.C.I. [S]

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié au siège social sis [Adresse 1]

représentée par M^e Benjamin NAUDIN, membre de l’association CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sis à [Localité 1]

représenté par son syndic en exercice, la société ORPI SUD EST IMMO SARL, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Frédéric GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

L’ensemble immobilier en copropriété dénommé '[Adresse 2]', situé [Adresse 4] à [Localité 2], est composée de deux bâtiments mentionnés comme étant les bâtiments 1 et 2 dans le règlement de copropriété, mais en pratique dénommés respectivement B et A.

La SCI [S] est propriétaire des lots n°25 et 29 , correspondant respectivement à une place de parking en sous-sol et à un local professionnel située au rez-de-chaussée du bâtiment 1 (dénommé B).

Par un exploit d’huissier délivré le 28 février 2020, la SCI [S] a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire d’Aix-enProvence, aux fins de voir annuler les résolutions n°4,5,7,8, 22 et 23 de l’assemblée générale du 02 décembre 2019 relatives, s’agissant des quatre premières, à l’approbation des comptes de l’exercice du 01/07/2018 au 30/06/20l9, au quitus du syndic, à l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/ 2019 au 30/06/2020 et de l’exercice du 01/07/2020 au 30/06/2021 et s’agissant des deux dernières, à la modification du règlement de copropriété pour le mettre en conformité avec les dispositions de la loi ELAN ; de faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et dire que le demandeur sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire et condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens dont distraction au profit de M^e Naudin Benjamin, avocat de la cause.

Aux termes d’un jugement rendu le 12 décembre 2022, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence comme suit :

— DEBOUTE la SCI [S] de l’ensemble de ses demandes,

— CONDAMNE la SCI [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé '[Adresse 2]' situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société Sud Est Immo, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— DIT que le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera attribué aux avocats de la cause qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre,

— CONDAMNE la SCI [S] à supporter la charge des dépens de la présente procédure.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu, s’agissant de la demande d’annulation des résolutions n°4,5,7 et 8, que le règlement de copropriété n’impose pas une répartition de charges par bâtiment ou tout autre répartition précise spécifique telle que le prétend la SCI [S] ; que les appels de fonds du demandeur respectent strictement les quotes-parts afférentes aux lots lui appartenant et que celle-ci ne démontre pas en quoi la répartition de charges opérée par le syndic serait contraire à celle, très générale, prévue par le règlement de copropriété ; que s’agissant de la demande d’annulation des résolutions n°22 er 23, celles-ci avaient été valablement adoptées à la majorité de l’article 25 en application de l’article 24 f) de la même loi.

Par une déclaration enregistrée au greffe le 7 novembre 2023, la SCI [S] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 5 février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses moyens et prétentions, elle demande à la cour de :

— Déclarer recevable et bien fondé la SCI [S] en son appel.

Et en conséquence,

INFIRMER le jugement en date du 13 décembre 2022 rendu par le Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en ce qu’il a débouté la SCI [S] de l’intégralité de ses demandes à savoir: – Demande d’annulation des résolutions n°4, 5, 7, 8, 22 et 23 votées lors de l’assemblée générale du 02 décembre 2019 du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » sis [Adresse 6].

— Demande d’application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 modifiée par la Loi SRUdu 13 décembre 2000,

— Demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] sis [Adresse 6] au paiement de la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,

Et Statuant à nouveau,

— Annuler les résolutions n°4, 5, 7, 8, 22 et 23 votées au cours de l’assemblée générale du 02 décembre 2019 du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » sis [Adresse 6].

— Faire application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 modifiée par la Loi SRU du 13 décembre 2000 et DIRE que le demandeur sera dispensé de toute participation à la dépenses communes des frais de procédures, y compris d’Avocat, qui seront répartis entre les autres copropriétaires,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé '[Adresse 2]' sis [Adresse 6] à verser à la SCI [S] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé '[Adresse 2]' sis [Adresse 6] aux entiers dépens de première instance et d’appel tels que prévus à l’article 696 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que :

— Concernant la nullité des résolutions n°4,5,7, 8, les résolutions litigieuses entérinent une répartition des charges non conforme au règlement de copropriété, qui fait abstraction de la spécificité de la répartition des charges au sein de la copropriété et de son organisation juridique avec différentes clefs de répartition entre les deux bâtiments composant la résidence ainsi qu’au sein de chacun d’entre eux et de l’existence d’équipements de panneaux phovoltaïques et d’une pompe à chaleur ; que la résolution n°22, relatif à une nouvelle répartition des charges, fait d’ailleurs écho à l’irrégularité de la répartition opérée dont il résulte de multiples anomalies comptables.

— Concernant la nullité des résolutions n°22 et 23, la résolution n°22, qui consiste en une modification de la répartition des charges conventionnellement fixée par le règlement de copropriété, ne pouvait être adoptée à la majorité de l’article 25 alors que l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la règle de l’unanimité pour ce type de décision ; qu’en outre, n’ont pas été notifiés en même temps que l’ordre du jour, pour le vote de cette résolution, les documents prévus par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 et qu’il en résulte une deuxième cause de nullité de celle-ci ; que par voie de conséqucnce, la résolution n°23 doit être annulée en raison de son interdépendance avec la précédente et du fait que l’objet de la délégation de pouvoir donnée au syndic n’entrait pas dans le champ d’application de l’article 24 de la loi susvisée.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 20 mai 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] demande à la cour de :

— CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a :

— DEBOUTE, la SCI [S] de sa demande d’annulation des résolutions n° 4, 5, 6, 7, 8, 22, 23,

— CONDAMNE la SCI [S] au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

Y AJOUTER :

— CONDAMNER la SCI [S] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir, au soutien de ses prétentions :

— Concernant la validité des résolutions 4,5,6,7 et 8, que la SCI [S] ne rapporte pas la preuve de ses allégations ; que la seule inversion de dénomination des bâtiments est sans incidence sur la répartition des charges et sa conformité au règlement de copropriété ainsi que cela résulte notamment des appels de charges adressés à la SCI [S] ; que les charges de nettoyage de l’immeuble sont des charges générales auxquelles tous les copropriétaires participent à défaut de stipulation contraire du règlement de copropriété et d’absence d’accès des lots concernés aux parties communes ; qu’il n’est pas établi par l’appelante qu’il existerait une charge d’éclairage spécifique au sous-sol du bâtiment et à son escalier.

— Concernant la validité des résolutions 22 et 23, que l’objet de la résolution n°22 n’a pas été d’adopter une nouvelle répartition des charges mais de mettre son règlement de copropriété en conformité avec la loi [Localité 3] et qu’elle a été adoptée à une majorité supérieure à celle précisément prévue par cette loi ; que la référence faite à la 'répartition des clés EDF et de la PAC’ n’emporte pas une modification de la répartition des charges alors que ces deux résolutions ont consisté en réalité à faire désigner un géomètre-expert chargé d’élaborer un projet de mise en conformité et de présenter si nécessaire un modificatif du règlement de copropriété.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 janvier 2026.

DISCUSSION :

Sur la demande d’annulation des résolutions n°4,5,7 et 8 :

Les dispositions du règlement de copropriété relatives à la détermination des quotes-parts de parties communes (page 37) énoncent que celles attribuées aux lots désignés dans l’état descriptif de division ont été déterminées en fonction de leur valeur relative, fondée sur leur nature, leur surface et leur situation ; que la répartition des charges communes générales sera faite entre les lots au prorata de leurs quotes-parts et que la répartition des autres charges sera faite en fonction de leur utilité selon le critère de l’article 10, alinéa1er de la loi du 10 juillet 1965 (Détermination des quotes-parts des parties communes). Elles indiquent en outre, dans le chapitre définissant les parties communes, privatives et mitoyennes, article 4, que l’installation photovoltaïque 'dont les charges et bénéfices seront répartis entre lesappartements au prorata du nombre de mètres carrés’ est une partie commune.

Le premier juge en a justement déduit que le règlement de copropriété n’impose pas une répartition de charges par bâtiment ou tout autre répartition précise spécifique telle que le prétend la SCI [S], tout en rappelant que la jurisprudence considère que l’existence de bâtiments distincts n’est pas en elle-même de nature à justifier une répartition des charges par bâtiment.

En l’espèce, il n’est pas démontré par la SCI [S] l’existence d’une incompatiblité entre les clés de répartition des charges entre les différents lots de copropriété et la souscription de contrat communs aux deux bâtiments, dont les montants sont répercutés à chaque copropriétaire en fonction des quotes-parts de parties communes attachées à ses lots.

Elle n’apporte pas plus la démonstration d’une incohérence des lignes comptables 'Revente EDF’ ni de la possiblité d’individualiser au regard de la facturation EDF et de l’existence ou non d’un compteur spécifique la consommation d’électricité du sous-sol et son escalier.

En l’état des documents produits par celle-ci en pièce 5.1 et notamment du relevé des charges et produits par lots concernant les siens, il n’est pas démontré par la SCI [S] que les charges qui lui sont imputées méconnaîtraient les dispositions du règlement de copropriété.

Il convient en conséquence de confirmer la décision du premier qui a fait une parfaite appréciation des faits de la cause.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°22 et 23 :

Les articles 206 et 208 de la loi [Localité 3] du 23 novembre 2018 ont introduit une obligation pour les syndicats de copropriété de mettre leur règlement de copropriété en conformité avec les articles 1er et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, dans un délai de trois ans à compter de sa promulgation. Ces articles stipulaient expressément que la décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, ainsi que le stipule par ailleurs l’article 24 f) de la loi du 10 juillet 1965 concernant les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement.

En l’espèce, l’objet de la résolution n°22, qui décide de 'modifier le règlement de copropriété pour se mettre en accord avec la loi [Localité 3] : en validant notre répartition des clés EDF et de la PAC et en adaptant les clés ascenseurs au mode de fonctionnement de la copropriété ' répond à cette obligation en précisant sa déclinaison dans le cas particulier de la résidence.

Elle a été valablement adoptée à la majorité de l’article 25, étant précisé qu’elle n’emporte pas en l’état, ainsi que l’a justement relevé le premier juge, une modification effective de la répartition des charges de copropriété, laquelle sera subordonnée au projet de mise en conformité et au modificatif au règlement de copropriété devant être élaborés par le géomètre et le notaire mentionnés dans la résolution n°23, laquelle prévoit les modalités de mise en oeuvre de la résolution précédente et qui a été également valablement adoptée à la majorité de l’article 25.

Par ailleurs, l’objet de ces deux résolutions n’ayant pas été de modifier le règlement de copropriété, mais seulement de décider de sa mise en conformité avec la loi [Localité 3], il n’était pas nécessaire de notifier au plus tard en même que l’ordre du jour un 'projet de modification’ qui n’existait pas encore puisque devant résulter de leur mise en oeuvre.

La décision du premier juge sera ainsi confirmée en ce qu’elle a débouté la SCI [S] de sa demande d’annulation des deux résolutions susvisées.

Sur les demandes accessoires des parties :

Le jugement dont appel sera confirmé de ces chefs.

La SCI [S], qui succombe dans ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure d’appel et déboutée de sa demande en paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour faire valoir ses moyens de défense en cause d’appel, le syndicat des copropriétaires a été contraint d’exposer des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser intégralement à sa charge. Il convient en conséquence de condamner la SCI [S] à lui payer la somme de

3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire ;

— Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence le 13 décembre 2022 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

— Déboute la SCI [S] de sa demande en paiement de la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamne à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamne au entiers dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT