ARRET N°

N° RG 24/00727 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BITUC

AFFAIRE :

Mme [E] [X] [N] EPOUSE [T]

C/

S.E.L.A.R.L. FHBX La SELARL FHBX agit en qualité de mandataire ad hoc de la société SCI DE LA GARE D'[Localité 5]

CB/IM

Autres demandes relatives à la procédure de saisie immobilière

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

— --==oOo==---

ARRÊT DU 27 MARS 2025

— --==oOo==---

Le VINGT SEPT MARS DEUX MILLE VINGT CINQ la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [E] [X] [N] EPOUSE [T]

née le [Date naissance 3] 1953 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Mélanie COUSIN de la SELAS GOUT DIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TULLE

APPELANTE d’une décision rendue le 29 MARS 2024 par le JUGE DE L’EXECUTION DE TULLE

ET :

S.E.L.A.R.L. FHBX L agit en qualité de mandataire ad hoc de la société SCI DE LA GARE D'[Localité 5],

élisant domicileau [Adresse 2]

représentée par M^e Myriam GUARREL de la SELARL MYRIAM GUARREL AVOCAT, avocat au barreau de BRIVE

INTIMÉE

— --==oO§Oo==---

Suivant avis de fixation de la Présidente de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 27 Février 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, magistrat rapporteur, assistée de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 27 Mars 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a rendu compte à la Cour, composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

— --==oO§Oo==---

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Le 11 janvier 2012, Maître [D] [L] Notaire à [Localité 9], a reçu un acte contenant Affectation Hypothécaire consentie par Madame [Z] [W] épouse [M] et la SCI DE LA GARE D'[Localité 5] au profit de Madame [E] [X] [N] épouse [T],sachant :

— que ladite affectation hypothécaire :

— a été donnée en garantie du paiement de toutes les sommes dont Madame [Z] [W] et la SCI DE LA GARE D'[Localité 5] pourraient être débitrices envers Madame [T], en principal et intérêts,

— a porté sur divers biens immobiliers, à savoir un immeuble situé sur la Commune d'[Localité 5], cadastré Section [Cadastre 4] d’une contenance totale de 6 a et 65 ca appartenant à la SCI DE LA GARE D'[Localité 5], et un immeuble situé sur la Commune de [Localité 7], cadastré Section [Cadastre 10] d’une contenance de 1 ha 32 a 64 ca appartenant à Madame [Z] [W],

— que l’acte notarié susvisé mentionne expressément que les parties reconnaissent avoir négocié directement entre elles, sans le concours du notaire soussigné, un prêt d’un montant en principal de 80 000 ' stipulé remboursable dans un délai de 5 ans avec intérêts au taux de 2,05 % .

Par acte d’huissier de justice en date du 3 février 2023, Madame [E] [X] [N] épouse [T] a fait délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière :

— publié le 20 mars 2023 au Service de la Publicité Foncière de TULLE, références 1904P01 sous le volume 2023 S N°12,

— visant la copie exécutoire de l’acte reçu le 11 janvier 2012 par Maître [D] [L] Notaire à [Localité 9],

— pour obtenir paiement de la somme totale de 102 195,09 ' en principal et intérêts,

— et portant sur l’immeuble situé sur la Commune d'[Localité 5], cadastré Section [Cadastre 4] d’une contenance totale de 6 a et 65 ca appartenant à la SCI DE LA GARE D'[Localité 5].

Ledit commandement de payer étant demeuré infructueux, Madame [E] [X] [N] épouse [T] a par acte d’huissier en date du 11 mai 2023, assigné la SCI DE LA GARE D'[Localité 5] à comparaître à l’audience d’orientation du Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de TULLE du 16 juin 2023, et ce :

— à l’effet de voir constater la régularité de la saisie pratiquée à son encontre, de voir fixer sa créance à la somme de 90 545,43 ' en principal, intérêts et accessoires, et de voir ordonner la vente forcée de l’immeuble sis sur la Commune d'[Localité 5], objet du commandement de payer valant saisie en date du 3 février 2023,

— sachant

— que par ordonnance du 18 octobre 2023 rendue alors que la SCI DE LA GARE D'[Localité 5] s’est retrouvée dépourvue de gérant et d’associés par suite du décès de ceux-ci, le Président du Tribunal Judiciaire de TULLE a désigné Maître [Y] [I] en qualité de mandataire ad hoc de ladite société,

— que par acte d’huissier en date du 20 novembre 2023, Madame [E] [X] [N] épouse [T] a assigné Maître [Y] [I] en sa qualité de mandataire ad hoc de la SCI DE LA GARE D'[Localité 5] à comparaître à l’audience d’orientation du Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de TULLE du 15 décembre 2023.

C’est dans ce contexte que par jugement du 29 mars 2024 rendu après jonction des deux instances initiées par Madame [E] [X] [N] épouse [T], le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de TULLE statuant en matière de saisie immobilière, a notamment :

— constaté que Madame [E] [N] épouse [T] ne dispose pas d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, après avoir considéré que la créance de prêt sur laquelle s’appuie la demande de saisie immobilière ne remplit pas les conditions des articles L 111-2 et L 311-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, en ce que l’acte reçu le 11 janvier 2012 par Maître [D] [L] Notaire à [Localité 9] contient uniquement la constitution d’une sûreté que constitue l’affectation hypothécaire de l’immeuble appartenant à la SCI DE LA GARE D'[Localité 5],

— rejeté l’intégralité des demandes présentées par Madame [E] [N] épouse [T], et condamné cette dernière aux dépens.

Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 3 octobre 2024, Madame [E] [X] [N] épouse [T] a interjeté appel de ce jugement, en intimant la SELARL FHB prise en la personne de Maître [Y] [I] agissant ès-qualité de mandataire ad hoc de la SCI DE LA GARE D'[Localité 5].

Après assignation à jour fixe délivrée à la requête de Madame [E] [X] [N] épouse [T], à l’encontre de la SELARL FHB prise en la personne de Maître [Y] [I] agissant ès-qualité de mandataire ad hoc de la SCI DE LA GARE D'[Localité 5], par exploit d’huissier du 15 octobre 2024, à l’effet de voir infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 mars 2024 par le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de TULLE, l’affaire opposant lesdites parties a été fixée devant la présente Cour à son audience du 16 janvier 2025.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions en date du 24 février 2025, Madame [E] [X] [N] épouse [T] (ci-après dénommée Madame [E] [T]), demande en substance à la Cour :

— de débouter la SELARL FHB prise en la personne de Maître [Y] [I] agissant ès-qualité de mandataire ad hoc de la SCI DE LA GARE D'[Localité 5], de son argumentation et de ses prétentions,

— de réformer le jugement rendu le 29 mars 2024 par le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de TULLE en ce qu’il a constaté qu’elle ne disposait pas d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible,

— statuant à nouveau, de juger qu’elle dispose d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible au sens des articles L 111-2 et L 111-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, et en conséquence :

— de constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L 311-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— de constater que la saisie pratiquée respecte aussi les dispositions des articles

L 311- 4 et L 311-6 dudit code,

— de statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

— de mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, intérêts et autres accessoires, soit la somme de 102 195,09 ' sauf à parfaire,

— de déterminer les modalités de poursuite de la procédure, et ce :

— en ordonnant la vente forcée des biens et droits immobiliers sis sur la Commune d'[Adresse 6] cadastrée [Cadastre 4], objet du commandement de payer valant saisie, en fixant le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 65 000 ', en fixant la date de l’audience de vente forcée, en déterminant les modalités de visite de l’immeuble en présence d’un huissier Maître [O] [J] Huissier de Justice, [Adresse 1] ou de tout autre huissier compétent avec le concours si besoin d’un serrurier et de la force publique, et en ordonnant l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente,

— dans l’hypothèse où la Cour autorisait la vente amiable desdits biens et droits immobiliers, en fixant les modalités de réalisation d’une telle vente amiable, à savoir en fixant en application de l’article R 322-21 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu eu égard aux conditions économiques du marché, en mentionnant le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, intérêts et autres accessoires, soit la somme de 102 195,09 ' sauf à parfaire, en taxant les frais de poursuite outre le droit proportionnel à calculer sur le montant du prix de vente définitif, en disant que la vente amiable devra intervenir dans un délai maximum de 4 mois, en rappelant que le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des diligences accomplies à cette fin, en rappelant que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations et justification du paiement des frais taxés, en fixant l’audience de rappel, en rappelant que la vente ne pourra être constatée que si l’acte de vente est conforme aux conditions fixées dans le jugement d’orientation, disant que la somme consignée sera transférée au séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente, dès le prononcé du jugement qui constatera que les conditions de la vente amiable fixées par le juge ont été respectées, en rappelant que la distribution ultérieure du prix de vente doit être réalisée conformément aux dispositions des articles L 331-1, L 331-2, L 334-1 et R 331-1 à R 334-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— en toute hypothèse, de condamner la SELARL F.H.B prise en la personne de Maître [Y] [I] agissant ès-qualité de mandataire ad hoc de la SCI DE LA GARE D'[Localité 5] à lui verser une somme de 2 500 ' en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

En l’état de ses dernières conclusions déposées le 21 février 2025, la SELARL F.H.B prise en la personne de Maître [Y] [I] agissant ès-qualité de mandataire ad hoc de la SCI DE LA GARE D'[Localité 5], demande en substance à la Cour :

— de confirmer le jugement rendu le 29 mars 2024 par le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de TULLE en ce qu’il :

— a constaté que Madame [E] [N] épouse [T] ne disposait pas d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible,

— a rejeté l’intégralité des demandes préqsentées par cette dernière,

— de condamner Madame [E] [N] épouse [T] au paiement d’une indemnité de 2 500 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le litige soumis à la Cour concerne la régularité de la procédure de saisie immobilière diligentée par Madame [E] [T] aux fins de vente forcée de l’immeuble appartenant à la SCI DE LA GARE D'[Localité 5] désormais représentée par Maître [Y] [I].

I) Sur la régularité de la procédure de saisie immobilière diligentée par Madame [E] [T] aux fins de vente forcée de l’immeuble appartenant à la SCI DE LA GARE D'[Localité 5] désormais représentée par Maître [Y] [I] :

La régularité de la saisie immobilière diligentée par Madame [E] [T] sera examinée au regard des dispositions des articles L 111-2 et L 311-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, sachant :

— qu’il résulte desdites dispositions que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, peut procéder à une saisie immobilière sur les biens de son débiteur,

— qu’en première instance comme en cause d’appel, Madame [E] [T] s’est vu dénier par la SCI DE LA GARE D'[Localité 5] et son représentant Maître [Y] [I], sa qualité de créancier détenteur d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

1) sur l’existence d’un titre exécutoire constatant l’existence au profit de Madame [E] [T] d’une créance liquide et exigible :

A titre liminaire, il convient de relever que le commandement de payer valant saisie immobilière tel que délivré le 3 février 2023 à la demande de Madame [E] [T], et constitutif de l’acte initial d’engagement de la procédure de saisie immobilière diligentée à l’encontre de la SCI DE LA GARE D'[Localité 5] désormais représentée par Maître [Y] [I], vise expressément la copie exécutoire d’un acte reçu le 11 janvier 2012 par Maître [D] [L] Notaire à [Localité 9], en sommant ladite société de régler dans un délai de huit jours la somme de 80 000 ' en principal, majorée des intérêts au taux contractuel de 2,05 %.

De l’analyse par comparaison et confrontation entre les énonciations de l’acte authentique reçu le 11 janvier 2012 par Maître [D] [L] Notaire à [Localité 9] et les mentions figurant dans ledit commandement de payer valant saisie immobilière du 3 février 2023, il ressort que la créance invoquée par Madame [E] [T] pour un principal de 80 000 ', comme légitimant les poursuites de saisie immobilière par elle engagées à l’encontre de la SCI DE LA GARE D'[Localité 5] au moyen dudit commandement de payer, serait constitutive d’une créance de prêt, sachant que de l’analyse de cet acte notarié du 11 janvier 2012, il ressort que le prêt de 80 000 ' ainsi invoqué par Madame [E] [T] ne fait pas partie intégrante de l’acte notarié dont s’agit, pas plus qu’il n’est contenu dans un acte distinct qui aurait été annexé à cet acte notarié ou déposé au rang des minutes de ce notaire. Il s’ensuit que le notaire instrumentaire n’a pas établi l’acte de prêt litigieux, ni ne lui a conféré la moindre force exécutoire, tel que cela ressort des mentions contenues dans l’acte notarié, indiquant expressément en page 2 que "les comparants de première et de seconde part reconnaissent avoir négocié directement entre elles, sans le concours du notaire sousigné, un prêt d’un montant en principal de 80 000 ' par Madame [W] épouse [M] et la SCI DE LA GARE D'[Localité 5] au profit de Madame [T], stipulée remboursable dans un délai de 5 ans avec intérêts au taux de 2,05 % ".

De ces observations, il s’évince que l’acte authentique reçu le 11 janvier 2012 par Maître [D] [L] aux fins d’affectation hypothécaire de l’immeuble appartenant à la SCI DE LA GARE D'[Localité 5] en garantie d’un prêt de 80 000 ' consenti par Madame [E] [T], ne peut être jugé constitutif d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible relativement au prêt dont s’agit, la Cour considérant comme totalement insuffisant le seul fait d’y mentionner l’existence d’un prêt d’un montant en principal de 80 000 ' stipulé remboursable dans un délai de 5 ans avec intérêts au taux de 2.05 %, dès lors que l’acte litigieux :

— ne contient aucune mention précisant l’identité de la personne ayant la qualité de débitrice principale envers Madame [E] [T], la date de réalisation du prêt évoqué, et le point de départ du délai imparti pour son remboursement,

— ne contient aucune reconnaissance de dette de la part de la SCI DE LA GARE D'[Localité 5] qui soit de nature à corroborer les éléments faisant référence au prêt de 80 000 ' qui s’y trouve mentionné, et à légitimer la garantie donnée par ladite SCI en remboursement dudit prêt sous la forme d’une affectation hypothécaire de son immeuble situé sur la Commune d'[Adresse 6], cadastré Section [Cadastre 4] d’une contenance totale de 6 a et 65 ca .

En conséquence, force est de reconnaître que Madame [E] [T] ne justifie pas avoir été munie, lors de la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière du 3 février 2023, d’un titre exécutoire constatant une créance de prêt liquide et exigible à l’encontre de la SCI DE LA GARE D'[Localité 5].

2) sur les conséquences de la défaillance de Madame [E] [T] dans la justification d’un titre exécutoire constatant une créance de prêt liquide et exigible à l’encontre de la SCI DE LA GARE D'[Localité 5] :

Le fait pour Madame [E] [T] de ne pas être munie lors de lors de la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière du 3 février 2023, d’un titre exécutoire constatant une créance de prêt liquide et exigible à l’encontre de la SCI DE LA GARE D'[Localité 5], prive ledit commandement de toute efficacité.

Il s’ensuit que ledit commandement de payer doit être déclaré nul et de nul effet, et que la nullité affectant cet acte constitutif de l’acte initial d’engagement de la procédure de saisie immobilière a pour effet d’invalider toute la procédure subséquente.

En conséquence, il convient :

— d’annuler les poursuites engagées à l’encontre la SCI DE LA GARE D'[Localité 5] désormais représentée par Maître [Y] [I], par le commandement de payer valant saisie immobilière du 3 février 2023 :

— de débouter Madame [E] [T] de l’ensemble de ses demandes,

— de confirmer et de compléter en ce sens le jugement querellé.

II) Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :

Succombant en ses prétentions et en son recours, Madame [E] [T] sera condamnée à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, ce qui exclut par ailleurs qu’elle puisse bénéficier des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’équité commande de ne pas laisser à la charge de la SELARL F.H.B prise en la personne de Maître [Y] [I], agissant ès-qualité de mandataire ad hoc de la SCI DE LA GARE D'[Localité 5], la totalité des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer en première instance comme en cause d’appel, pour assurer la défense des intérêts de ladite société, de sorte que Madame [E] [T] sera condamnée à lui verser une somme de 2 000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi.

Déclare recevable l’appel interjeté par Madame [E] [X] [N] épouse [T].

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 mars 2024 par le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de TULLE.

Y ajoutant,

Dit que Madame [E] [T] ne justifie pas avoir été munie, lors de la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière du 3 février 2023, d’un titre exécutoire constatant une créance de prêt liquide et exigible à l’encontre de la SCI DE LA GARE D'[Localité 5].

Déclare nul et de nul effet, le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 3 février 2023 à la requête de Madame [E] [T].

Annule les poursuites engagées à l’encontre la SCI DE LA GARE D'[Localité 5] désormais représentée par Maître [Y] [I], par le commandement de payer valant saisie immobilière du 3 février 2023.

Déboute Madame [E] [T] de l’ensemble de ses demandes.

Condamne Madame [E] [T] :

— à verser à la SELARL F.H.B représentée par Maître [Y] [I], agissant ès-qualité de mandataire ad hoc de la SCI DE LA GARE D'[Localité 5], la somme de 2 000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.