COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-2

ARRÊT AU FOND

DU 28 MAI 2026

Rôle N° RG 24/13840 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BN646

[Y] [S]

C/

[D] [G] [S]

S.C.P. BTSG²

S.E.L.A.R.L. [K] [E] & ASSOCIES

Syndic. de copro. PALAIS ST ETIENNE

Société TRESOR PUBLIC

Copie exécutoire délivrée

le 28 mai 2026 :

à :

M^e Isabelle FICI

M^e Jean-[Localité 1] JOURDAN

M^e Gilles BROCA

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Thierry BAUDIN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge commissaire de [Localité 2] en date du 07 Novembre 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 2024MO3689.

APPELANT

Monsieur [Y] [S]

né le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 2] (06), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Yann DIODORO, avocat au barreau de NICE

INTIMÉES

Madame [D] [G] [S]

née le [Date naissance 2] 1991 à [Localité 2] (06), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Carole DUNAC-BORGHINI de la SCP E BORGHINI. C BORGHINI, avocat au barreau de NICE

S.C.P. BTSG²

représentée par Maître [W] [I], agissant en qualité de liquidateur de Monsieur [Y] [S], nommée à cette fonction par jugement en date du 25/10/2007 ayant ouvert une proédure de liquidation judiciaire à l’encontre de Monsieur [Y] [S]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE

S.E.L.A.R.L. [K] [E] & ASSOCIES

prise en la personne de Maître [K] [E], en sa qualité de mandataire successoral de Madame [H] [S] et Monsieur [U] [S]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Sandra JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble « PALAIS ST ETIENNE »

représenté par son Syndic en exercice, la S.A.S. CABINET GLS, dont le siège social est [Adresse 5], pris en la personne de son Président en exercice domicilié ès-qualités au siège social

(créancier inscrit en vertu de son hypothèque légale publiée le 13 août 2024 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 2] ' Vol. 0604 P 01 V 4957 (numéro D26667)

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Marie-monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

TRESOR PUBLIC

créancier inscrit en vertu de ses hypothèques légales publiées au service de la Publicité Foncière de [Localité 2] le 12 Juillet 2016 VOL.106 V 2223 6 aout 2020 V 2689 et le 10 Octobre 2023 VOL 2023 V 526, pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité

demeurant [Adresse 7]

non-comparant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Mars 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Muriel VASSAIL, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre

Madame Muriel VASSAIL, Conseillère

M^me Isabelle MIQUEL, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026,

Signé par Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [Y] [S] bénéficie d’une procédure collective ouverte depuis le 30 août 2007 par le tribunal de commerce de Nice. Dans le dernier état, après la conversion du redressement judiciaire en liquidation judiciaire le 25 octobre 2007, c’est la SCP BTSG2, prise en la personne de M. [W] [I], qui a été désignée liquidateur judiciaire.

De l’actif successoral établi à la suite du décès de sa mère, survenu en 2012, dépend un appartement en copropriété que, depuis le décès de ses frères [Z] (en 2011) et [U] (en 2020), M. [S] possède en indivision avec sa nièce, Mme [D] [S].

Par ordonnance du 7 novembre 2024, le juge commissaire du tribunal de commerce de Nice a notamment :

— retenu sa compétence,

— débouté M. [S] de sa demande de sursis à statuer,

— autorisé la cession de gré à gré au profit de Mme [D] [S] des droits indivis que détient M. [S] sur l’appartement au prix de 255 000 euros.

Pour prendre sa décision le premier juge a retenu que :

— il n’était pas saisi d’une demande d’ouverture des comptes liquidation partage de l’indivision mais de la demande d’autorisation de vente des seuls droits indivis dont M. [S] est propriétaire,

— le juge commissaire est donc compétent au visa de l’article L642-18 du code de commerce,

— M.[S] ne peut soutenir que sa liquidation judiciaire doit être clôturée pour extinction du passif alors qu’il ne justifie pas avoir réglé le passif restant qui s’élève à 70 000 euros,

— outre ce passif il existe nécessairement un passif postérieur à l’ouverture de la procédure collective constitué des frais de justice,

— M. [S] doit être débouté de sa demande de sursis à statuer qui n’est pas justifiée,

— la cession des droits indivis dont M. [S] est propriétaire au sein de la copropriété située [Adresse 8] et [Adresse 9] est de nature à permettre un apurement complet du passif,

— le montant proposé par Mme [D] [S], co-indivisaire, est conforme à l’évaluation qui a été faite de cet appartement par Mme [C] (expert désigné aux fins d’évaluer le bien),

— l’évaluation de Mme [C] correspond peu ou prou à la valeur vénale de l’appartement concerné (422 000 euros) fixée par jugement définitif du tribunal de grande instance de Nice du 14 juin 2018 rendu entre les parties,

— il doit être relevé que cet appartement est en mauvais état d’entretien, qu’il nécessite des travaux de réfection et de remise aux normes et qu’il est occupé par M. [Y] [S],

— il convient donc de rejeter la demande de désignation d’un nouvel expert et de faire droit à la demande de la SCP BTSG2.

M. [S] a fait appel de cette décision le 15 novembre 2024.

Le 25 novembre 2024, les parties ont été avisées que l’affaire était fixée à bref délai à l’audience du fond du 2 juillet 2025.

Le 16 avril 2025, M. [S] a déposé des conclusions d’incident, soulevant l’incompétence du juge commissaire pour autoriser la cession des droits indivis.

Par ordonnance du 18 décembre 2025 le magistrat délégué a :

— déclaré irrecevable l’incident d’exception d’incompétence soulevé par M. [Y] [S],

— condamné M. [S] à payer à Mme [S] et à la SELARL [K] [E] et associés ès qualités la somme de 1 500 euros chacun au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’emploi des dépens de l’incident en frais privilégiés de la procédure collective de M. [S].

Dans ses dernières écritures, déposées au RPVA le 13 décembre 2024, M. [S] demande à la cour de juger un certain nombre de choses qui sont autant de moyens, d’infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance frappée d’appel et ;

A titre principal, de déclarer que le juge commissaire est incompétent pour trancher le litige qui relève de la compétence du tribunal judiciaire de Nice,

A titre subsidiaire, de surseoir à statuer dans l’attente de la décision du tribunal de commerce de Nice s’agissant de la requête en sortie de la liquidation judiciaire qu’il a déposée le 18 janvier 2023,

A titre infiniment subsidiaire, d’ordonner une expertise judiciaire pour établir la valeur du bien indivis,

En tout état de cause, de rejeter l’offre de Mme [D] [S],

A titre reconventionnel, d’autoriser la cession du bien indivis au prix minimum de 900 000 euros aux enchères publiques.

Dans ses dernières conclusions, communiquées au RPVA le 12 mars 2025, la SCP BTSG2, prise en la personne de M. [I] ès qualités, demande à la cour de :

— débouter M.[S] de sa demande tendant à voir déclarer « incompétent » le juge commissaire pour statuer sur les mérites de sa demande,

— débouter M. [S] de sa demande de sursis à statuer,

— débouter M. [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance frappée d’appel,

— déclarer irrecevable la demande reconventionnelle du S.D.C. [Q] SAINT ETIENNE comme étant nouvelle en cause d’appel,

— à défaut, le débouter de sa demande reconventionnelle,

— condamner tout succombant aux dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile et à lui payer à 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées au RPVA le 11 février 2025, la SELARL [K] [E] & ASSOCIES, agissant en qualité de mandataire successoral de Mme [H] [S] et de M. [U] [S], demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance frappée d’appel,

— débouter M. [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter le syndicat des copropriétaires PALAIS SAINT ETIENNE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [S] aux dépens d’appel et au paiement de 2 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, signifiées au RPVA le 20 mars 2025, Mme [D] [S] demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance frappée d’appel,

— déclarer irrecevable la demande de sursis à statuer formée par M. [S],

— déclarer irrecevable la demande formée contre elle par le syndicat des copropriétaires,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation formée contre elle,

— admettre la compétence du juge commissaire pour trancher la demande d’autorisation de vente,

— débouter M. [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter M. [S] de sa demande d’expertise,

— débouter M. [S] de sa demande de vente aux enchères des droits indivis,

— condamner M. [S] aux entiers dépens et à lui payer 5 000 euros du chef de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures, déposées au RPVA le 13 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS ST ETIENNE (le syndicat des copropriétaires) demande à la cour :

A titre principal, de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance frappée d’appel,

— déclarer recevable sa demande reconventionnelle,

— enjoindre aux débiteurs et notamment à Mme [D] [S] de payer la dette de charges de copropriété inscrites au passif de la liquidation judiciaire de M. [S], soit la somme de 68 430, 50 euros arrêtée à la fin de l’année 2025,

En tout état de cause, de condamner M. [S] aux dépens avec distraction et à lui payer 4 000 euros du chef de l’article 700 du code de procédure civile.

Le trésor public, cité le 26 novembre 2024 à personne habilitée, n’a pas constitué avocat.

La présente décision sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Le 19 décembre 2025, les parties ont été avisées de la fixation du dossier à l’audience du 18 mars 2026 et de la clôture de la procédure le 26 février 2026.

La procédure a été clôturée le 26 février 2026 avec rappel de la date de fixation.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens de fait et de droit.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1)L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 février 2026. A cette date, la dernière partie à avoir conclu était le syndicat des copropriétaires le 13 février 2026, ce qui laissait largement le temps aux autres parties de déposer de nouvelles écritures avant la clôture de la procédure.

Dès lors, aucune d’entre-elles ne justifie d’une cause grave au sens de l’article 914-4 du code de procédure civile imposant de révoquer l’ordonnance de clôture.

En conséquence, la SCP BTSG2 et M. [S] seront déboutés de leur demande de rabat de l’ordonnance de clôture de sorte que, conformément à l’article 914-3 du code de procédure civile, leurs pièces et écritures déposées après le 26 février 2026 seront écartées des débats à l’exception de l’extrait Kbis de M. [S] à jour au 10 mars 2026 qui constitue un élément public dont la cour sollicite habituellement la production par les parties s’agissant de statuer en matière de procédure collective.

2)Au soutien de son appel, M. [S] soulève en premier lieu et à titre principal l’incompétence du juge commissaire du tribunal de commerce au profit du tribunal judiciaire de Nice au motif que, s’agissant de vendre des droits indivis, seul le tribunal judiciaire est compétent dans le cadre d’une action en licitation partage.

Cependant, comme le font valoir les intimés à l’exception du syndicat des copropriétaires qui ne s’exprime pas sur le sujet, l’article L641-9 IV (devenu l’article L642-22 du code de commerce) issu du décret du 12 mars 2014 est applicable aux procédures collectives ouvertes depuis le 1er juillet 2014, date de son entrée en vigueur.

Cet article, qui pose pour principe que le liquidateur ne peut, sauf accord du débiteur, réaliser les biens ou droits acquis au titre d’une succession ouverte après l’ouverture de la liquidation judiciaire, n’est donc pas applicable à la liquidation judiciaire de M. [S] prononcée le 25 octobre 2007, soit avant l’entrée en vigueur du texte.

C’est donc bien en l’espèce l’article L642-19 du code de commerce qui s’applique duquel il s’évince que le juge commissaire a compétence exclusive pour autoriser la vente des droits indivis du débiteur, ce qui est le cas en l’occurrence.

Cette demande s’inscrit d’ailleurs dans l’obligation pesant sur le liquidateur judiciaire de réaliser les actifs du débiteur dans l’intérêt des créanciers de la procédure collective.

Cette solution s’impose d’autant qu’il n’est pas remis en cause que le tribunal de grande instance de Nice a ordonné la liquidation partage de la succession de Mme [H] [S] et de son fils [Z], dans un jugement définitif rendu le 14 juin 2018.

C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté l’exception d’incompétence qui lui était opposée par M. [S]. L’ordonnance dont appel sera, dès lors, confirmée de ce chef.

3)Pour ce que la cour croit pouvoir déduire de ses écritures, M. [S] estime qu’un sursis à statuer s’impose en ce que le passif de sa procédure collective n’est pas déterminé et qu’il a sollicité la sortie de sa liquidation judiciaire pour extinction du passif, certaines de ses dettes étant susceptibles d’être réglées par son fils et son épouse.

Or, ainsi que le font valoir Mme [S], la SCP BTSG2 et la SELARL [K] [E] ET ASSOCIES :

— l’instance pendante devant le tribunal de commerce de Nice concernant la clôture de la liquidation judiciaire de M. [S] pour extinction du passif a été renvoyée dans l’attente de l’issue de la présente procédure,

— le passif antérieur de M. [S] a été vérifié et définitivement arrêté à la somme de 71 212,

61 euros (pièce 14 du liquidateur judiciaire) et n’a pas été réglé depuis l’ouverture de la liquidation judiciaire en 2007, soit depuis plus de 18 ans,

— M. [S] reste redevable de ses dettes postérieures, soit ses charges de copropriété et la part avancée par Mme [S] (admises pour plus de 50 000 euros), le montant des impositions et sa quote part des droits successoraux inhérents aux successions de sa mère et de son frère [U].

Il est donc manifeste qu’un sursis à statuer est injustifié et qu’il serait inutile et même contraire aux intérêts de la procédure collective et des créanciers de M. [S].

C’est donc à juste titre que le premier juge a débouté M. [S] de sa demande et la décision attaquée sera confirmée de ce chef.

4)A l’appui de sa demande d’expertise judiciaire M. [S] fait observer que la valeur retenue par les expertises de Mme [C], non contradictoires et sans visite des lieux concernant la dernière, est manifestement inférieure à la valeur réelle de l’appartement qu’il soit libre ou occupé.

Il s’appuie sur divers avis de valeur (ses pièces 5), sur la superficie de l’appartement (204 m²) et sur sa situation (un appartement bourgeois). Il conteste formellement avoir fait obstacle aux investigations de Mme [C] expliquant qu’il était gravement malade et soigné à l’hôpital de [Localité 3].

Le premier juge et la SCP BTSG2 lui opposent l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 14 juin 2018 par le tribunal de commerce de Nice qui a fixé la valeur de l’immeuble à 422 000 euros dans le cadre de l’action en liquidation partage de la succession.

Sur ce point, la cour ne peut que relever que cette évaluation, reposant sur une expertise faite en 2013 (pièce 3 de la SCP BTSG2), opposable à M. [S] en ce qu’il ne l’a pas contestée dans cette instance qui s’est déroulée à son contradictoire, est ancienne de 13 ans, ce qui ouvre la porte au doute concernant son efficience.

Toutefois, le rapport établi par Mme [C] en 2013 faisait déjà état du délabrement de l’immeuble sans que M. [S] qui l’occupe, ne justifie de la réalisation de travaux.

Mme [C] a effectué une nouvelle évaluation le 25 juillet 2024 à la requête de M. [E] sans nouvelle visite des lieux mais en se fondant sur un PV de constat d’un commissaire de justice du 10 avril 2024 (pièce 16 de la SCP BTSG2) .

Elle précise en page 2 de ce rapport (pièce 6 de la SCP BTSG2) qu’en dépit de ses multiples demandes il n’a pas été possible de revisiter le bien. M. [S] se défend à indiquant qu’il était gravement malade et soigné à l’hôpital de [Localité 3] à la même époque mais ne verse aux débats aucun élément pour en rapporter la preuve.

La cour est donc fondée à considérer qu’il a volontairement fait obstacle à cette seconde expertise.

Mme [C] poursuit en expliquant qu’elle s’appuie sur son rapport précédent et sur un PV de constat d’huissier établi le 10 avril 2024.

Elle indique que l’appartement d’une surface de 201,06 m² est ainsi composé :

— une entrée/bureau avec des murs, un plafond et un sol en état médiocre,

— un dégagement dans le même état,

— une pièce 2 constituant une ancienne cuisine où perdure un bac évier ancien sur meuble,

— une pièce 3 (office),

— une salle de bain WC en très mauvais état,

— une pièce 4 avec un lino ancien au sol, de la tapisserie en mauvais état, une fenêtre ancienne en bois,

— un dégagement avec lino au sol et tapisserie désuète,

— une pièce 5 (chambre 1 sur le plan) avec moquette au sol en mauvais état, tapisserie désuète aux murs et 2 fenêtres en bois anciennes,

— une pièce 6 ancienne salle de bain avec moquette au sol en très mauvais état et tapisserie désuète aux murs,

— un WC indépendant en bon état,

— une pièce 7 (salle d’attente) en bon état,

— une pièce 8 en bon état,

— un dégagement en état,

— un bureau apparemment en bon état,

— un autre bureau avec tapisserie désuète aux murs et de la peinture en état médiocre au plafond.

Elle expose que le chauffage est un chauffage individuel ancien par radiateur à accumulation et convecteurs électriques.

Elle conclut que l’appartement nécessite de gros travaux : électricité, peinture, papiers, carrelage, sanitaires.

Elle liste les points forts de l’appartement (situation, belle facture de l’immeuble, belle superficie et belle hauteur sous plafond, existence d’une cave, division possible de l’appartement, entrée indépendante répondant aux attentes d’une clientèles de professionnels libéraux).

Elle liste également les points faibles de cet appartement (situé au RDC, en mauvais état, sans isolation thermique ni phonique, sans emplacement de stationnement réservé avec une situation locative confuse).

Elle précise que le bien est occupé.

En page 20 de son rapport, elle relève que la référence de prix la plus basse qu’elle a pu obtenir sur les ventes survenues entre 2020 et 2023, soit 600 000 euros (3 770 euros du m²) concernent un appartement situé dans la même copropriété (vente en décembre 2021).

En tenant compte d’une décote du fait que l’appartement est situé au RDC et d’une autre décote tenant à la nécessité de réaliser des travaux dont elle chiffre le coût à 800 euros du m², Mme [C] conclut à une valeur de l’immeuble à 555 000 euros libre d’occupation et à 444 000 euros avec occupation.

Selon son estimation par capitalisation elle maintient son évaluation libre de toute occupation et estime que la valeur vénale avec occupation peut être arrêtée à 419 000 euros en considérant qu’elle peut être comprise entre 394 000 euros et 444 000 euros.

M.[S] oppose à cette évaluation celle réalisée par le cabinet URBALEX le 16 octobre 2024 (sa pièce 6) qui conclut à la valeur vénale de cet appartement à la somme de 975 000 euros.

Après avoir examiné ce rapport, Mme [C], experte judiciaire près la cour de ce siège et de la cour administrative d’appel de Marseille, explique dans un courrier du 16 octobre 2024 (pièce 17 de la SCP BTSG2) que la valeur retenue par le cabinet URBALEX est manifestement surévaluée aux motifs pertinents que :

— les huit références de comparaison retenues pour aboutir à un prix moyen de 6 008 euros du m² ne mentionnent ni l’adresse des biens comparés ni l’étage ni la date de construction de l’immeuble,

— les décotes appliquées ne sont pas explicitées de sorte qu’elles sont arbitraires,

— il est déterminé un revenu locatif annuel de 48 254 euros, soit un loyer mensuel de 4 000 euros, qui ne pourrait être envisagé que pour un appartement en parfait état de sorte que la valeur locative est incohérente avec l’état du bien,

— selon les devis produits le montant des travaux serait de 400 euros par m² ce qui est largement inférieur à leur montant réel,

— l’administration fiscale admet un forfait de 1 200 euros par m² pour la réfection des appartements destinés à l’habitation.

Par ailleurs, il se déduit des évaluations sur lesquelles se fonde M. [S] en sa pièce 5 que:

— la plupart des agences précisent que leur estimation ne peut être assimilée à une expertise et peut fluctuer,

— l’une d’entre elles ne tient pas compte du fait que l’appartement soit en rez-de-chaussée ([Localité 2] PROPERTIES),

— une autre (LAFORET ) précise que de gros travaux sont à prévoir de l’ordre de 1 500 euros par m²,

— une autre fixe entre 800 et 1 000 euros du m² le montant des rénovations à prévoir.

En retenant un prix médian de 1 200 euros par m² pour les travaux à réaliser (propretés mais aussi isolation, réfection du système de chauffage et mise aux normes électriques notamment) qui constitue le forfait alloué par l’administration fiscale, le coût de remise en état de l’appartement objet du litige s’élève à 241 200 euros (201 X 1200).

En additionnant cette somme à l’évaluation de Mme [C], la valeur vénale de l’appartement peut être arrêtée à la somme de 660 200 euros (419 000 + 241 200).

En l’additionnant à la somme retenue par le juge commissaire dans son ordonnance, la valeur vénale de l’appartement, qui contrairement à ce qu’affirme M. [S] est égale à sa valeur fiscale, peut être fixée à la somme de 663 200 euros (422 000 + 241 200).

Considérant qu’aucun des cabinets sollicités par M. [S] n’a pris en considération le fait que cet appartement était occupé et faisait partie d’une succession ouverte depuis 2018, la cour considère que l’estimation de Mme [C] doit être retenue.

Dans ces conditions, la demande d’expertise judiciaire n’est pas justifiée et c’est à juste titre que le premier juge l’a rejetée.

L’ordonnance frappée d’appel sera confirmée de ce chef.

5)Pour les mêmes motifs que ceux développés ci-dessus, l’offre de Mme [D] [S], qui se propose d’acquérir les 6/10èmes des droits indivis de cet appartement pour le prix de 255 000 euros doit être regardée comme satisfaisante d’autant qu’elle est supérieure à l’évaluation de Mme [C].

Par ailleurs Mme [S] produit une attestation de sa banque qui finance le montant de l’acquisition (sa pièce 20) de sorte que, contrairement à ce que soutient M. [S], cette vente n’a pas à être soumise à une condition suspensive sur ce point.

Dès lors, nonobstant l’ensemble des autres moyens développés par M. [S] qui sont inopérants soit pour procéder d’une confusion entre la liquidation judiciaire et le partage successoral soit pour être la manifestation d’un conflit familial, l’ordonnance frappée d’appel sera confirmée en toutes ses dispositions.

6)Après avoir rappelé l’historique du dossier et l’ancienneté des charges impayées, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, à titre reconventionnel, s’appuyant sur les articles 564, 566 et 567 du code de procédure civile, d’enjoindre et d’ordonner aux débiteurs, particulièrement Mme [D] [S], de payer la dette de charges de copropriété qui s’élève à la de somme de 68 430, 50 euros à la fin de l’année 2025.

Les intimés opposent à cette demande le fait qu’elle soit nouvelle en appel et l’incompétence du juge commissaire pour la trancher.

A supposer qu’elle soit recevable pour avoir un lien suffisant avec l’objet du litige qui est de statuer sur une demande d’autorisation de vendre un actif du débiteur dans le cadre de sa liquidation judiciaire, le juge commissaire est effectivement incompétent pour ordonner ou enjoindre une partie à régler une créance. Il en va de même de la cour qui est investie des mêmes pouvoir sur lui.

Cette analyse s’impose d’autant que :

— de l’aveu même du syndicat des copropriétaires, une action en paiement des charges de copropriété est pendante devant le tribunal judiciaire de Nice,

— dans le cadre de la vente, le syndicat des copropriétaires pourra faire valoir son privilège qu’il tire de la loi de 1965 entre les mains du notaire pour se faire payer.

7)M.[S] qui succombe sera condamné aux dépens d’appel qui seront employés en frais privilégiés de sa procédure collective.

Il serait inéquitable de laisser les intimés supporter l’intégralité des frais qu’ils ont exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

M.[S] sera condamné à payer du chef de l’article 700 du code de procédure civile :

— à la SCP BTSG2 ès qualités, la somme de 2 000 euros,

— à la SELARL [K] [E] & ASSOCIES, la somme de 2 000 euros,

— à Mme [D] [S], la somme de 3 000 euros,

— au syndicat des copropriétaires, la somme de 3 000 euros.

La distraction des dépens sera autorisée au profit des conseils de la SCP BTSG2 ès qualités et du syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, après débats publics, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe

Déboute M. [S] et la SCP BTSG2 ès qualités de leur demande de rabat de l’ordonnance de clôture ;

Rejette l’ensemble des conclusions et pièces, à l’exception de l’extrait Kbis de M. [S] au 10 mars 2026, versés aux débats par les parties postérieurement au 26 février 2026 ;

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 7 novembre 2024 par le juge commissaire du tribunal de commerce de Nice ;

Y ajoutant :

Condamne M. [Y] [S] à payer, au visa de l’article 700 du code de procédure civile :

— à la SCP BTSG2 ès qualités, la somme de 2 000 euros,

— à la SELARL [K] [E] & ASSOCIES ès qualités, la somme de 2 000 euros,

— à Mme [D] [S], la somme de 3 000 euros,

— au syndicat des copropriétaires, la somme de 3 000 euros,

Autorise l’application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice des conseils de la SCP BTSG2 ès qualités et du syndicat des copropriétaires ;

Ordonne l’emploi des dépens d’appel en frais privilégiés de la procédure collective de M. [Y] [S].

La greffière La présidente,