COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 07 MAI 2026

N° 2026/290

Rôle N° RG 25/08062 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO6Z3

[T] [O]

C/

E.P.I.C. 13 HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thomas GRAMAGLIA

M^e Dahlia MONTERROSO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 22 Avril 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-24-000670.

APPELANTE

Madame [T] [O]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-13001-2025-6295 du 15/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

née le 20 Avril 1933 à [Localité 3] (ALGÉRIE),

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Thomas GRAMAGLIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

E.P.I.C. 13 HABITAT

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Dahlia MONTERROSO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée par M^e Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA de l’ASSOCIATION DUPIN & MARQUAND-GAIRARD, avocat au barreau de MARSEILLE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Séverine MOGILKA, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026,

Signé par M^me Séverine MOGILKA, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 20 avril 2023, l’EPIC 13 Habitat a donné à bail d’habitation à madame [T] [O] un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 299,84 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, 13 Habitat a fait délivrer à Mme [O] un commandement de payer la somme de 1 717,05 euros au titre de la dette locative, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, 13 Habitat a fait assigner Mme [O], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal proximité de Martigues, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement d’une provision au titre de la dette locative, d’une indemnité d’occupation et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 22 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Martigues, statuant en référé, a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 30 septembre 2024 ;

— ordonné, faute de départ volontaire des lieux loués, l’expulsion de Mme [O] et de tout occupant de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, ainsi que la remise des meubles se trouvant sur les lieux, le tout dans les conditions prévues par les articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [O] à payer, à titre provisionnel, à 13 Habitat :

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges locatives prévus au contrat de bail à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la somme de 2 729,86 euros au titre de la dette locative arrêtée au 19 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision compte tenu de l’actualisation ;

— condamné Mme [O] à payer à 13 Habitat la somme de 200 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

— rejeté les autres demandes pour le surplus.

Ce magistrat a, notamment, considéré que Mme [O] n’ayant pas réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, le contrat de bail était résilié en application de la clause résolutoire.

Par déclaration transmise le 2 juillet 2025, Mme [O] a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions duement reprises.

Par conclusions transmises le 29 août 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [O] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

— ordonner la suspension rétroactive de la clause résolutoire ;

— rejeter la demande de condamnation à son égard au paiement de la somme de 2 721,88 euros au titre de loyers et charges impayés ;

— fixer la perte totale de jouissance sur la période du mois de juillet 2023 à novembre 2025 à la somme de 7 832,75 euros ;

— ordonner la compensation entre les sommes de 7 832,75 euros au titre de la perte de jouissance et de 2 729,86 euros au titre du défaut de paiement des loyers ;

— fixer à la somme de 5 102,89 euros le montant résiduel de la perte de jouissance ;

— condamner la société 13 Habitat à lui verser la somme de 5 102,89 euros au titre de la perte de jouissance ;

— à titre subsidiaire, lui octroyer un délai de paiement de 36 mois ;

— en tout état de cause, juger que chaque partie conservera la charge de frais et dépens en cause de première instance ;

Y ajoutant en cause d’appel :

— condamner 13 Habitat à verser à Me [Y], lequel renonce au bénéfice de l’aide juridictionnelle, la somme de 2 000 euros, au visa de l’article 700 2° du code de procédure civile.

Par conclusions transmises le 28 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, 13 Habitat sollicite de la cour la confirmation de l’ordonnance déférée ainsi que la condamnation de Mme [O] au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 2 mars 2026.

Par soit-transmis en date du 1er avril 2026, la cour a informé les conseils des parties qu’elle entendait soulever d’office la question de la recevabilité de la demande en paiement au titre de la perte de jouissance présentée par Mme [O] qui a été formulée à titre définitif et non provisionnel, comme il se doit dans le cadre d’une procédure de référé. Elle leur a donc imparti un délai, expirant le 8 avril 2026, à minuit, pour lui faire parvenir leurs observations sur ce point de droit, par le truchement d’une note en délibéré.

Par note transmise le 8 avril 2026, le conseil de Mme [O] demande à la cour de juger que la demande de condamnation de la société au paiement de la somme de 5 120,89 euros est recevable et formulée à titre provisionnel en ce qu’elle est fondée sur la contestation du montant de la dette locative elle-même fixée à titre provisionnel.

Par note transmise le même jour, le conseil de 13 Habitat souligne que Mme [O] a formulée une demande indemnitaire autonome, sans aucune mention du caractère provisionnel, de sorte qu’elle doit être déclarée irrecevable.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur le constat de la résiliation du contrat de bail :

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Suivant l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application des articles 1728 et 1741 de ce code, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrancxe d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 6 de cette même loi prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…).

Il est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement (…), entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Ainsi, il stipule qu’en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme, loyers ou charges, régulièrement appelés, le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative de 13 Habitat deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, l’organisme bailleur a fait délivrer à Mme [O] un commandement d’avoir à payer la somme principale de 1 717,05 euros au titre de la dette locative, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

A l’issue du délai de deux mois imparti, Mme [O] n’a pas régularisé sa dette locative. Seuls l’allocation logement et le RLS mensuel ont été versés à 13 Habitat, ce qui n’a pas permis de régler la dette.

La locataire explique sa dette par l’état d’indécence du logement et l’absence d’intervention de son bailleur.

La cour relève qu’effectivement, la dette locative mentionnée dans le commandement de payer correspond à un solde de loyers et charges pour la période de janvier à juin 2024 alors que les travaux destinés à remédier aux désordres affectant le logement suite à un engorgement de la conduite commune des eaux vannes de l’immeuble n’étaient pas encore réalisés en totalité.

Si suivant le constat amiable de dégât des eaux, le rapport d’expertise et le procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages, le sinistre a eu lieu le 29 juin 2023 et une réunion d’expertise s’est déroulée le 4 octobre 2023, les factures jointes aux bons de travaux permettent de constater que les travaux ont été réalisés entre mai et août 2024. Les travaux ont eu pour objet le remplacement des toilettes, la réfection de la peinture et le changement du revêtement du sol, ce qui tend à démontrer l’ampleur conséquente des désordres affectant l’appartement.

D’ailleurs, Mme [O] soutient que l’appartement était dans un état d’indécence manifeste et 13 Habitat ne conteste pas que les lieux n’étaient pas habitables suite au sinistre. En effet, dans ses conclusions, l’organisme bailleur indique que 'Mme [O] a pu continuer à occuper son logement après qu’il ait été nettoyé et décontaminé', sans pour autant précisé la date de nettoyage et décontamination. S’il fait état de la prise en charge des frais d’hébergement pendant le temps de nettoyage et décontamination par la société d’assurance AXA, il apparaît, à la lecture des rapports des experts, que la décontamination n’avait pas eu lieu lors de l’évaluation des dommages puisqu’il est fait référence à un devis de la société ADS Groupe, de sorte qu’il ne peut en être déduit que l’appartement était habitable lors des opérations d’expertise.

Ainsi, il est manifeste que l’appartement a été inhabitable suite au sinistre survenu le 29 juin 2023 et que les travaux de reprise des désordres ont été terminés en août 2024.

De tels éléments sont de nature à caractériser un manquement de 13 Habitat à son obligation de délivrance d’un logement décent et d’entretien des lieux loués au cours de la période 29 juin 2023 – août 2024, et subséquemment, une exception d’inexécution justifiant le non-paiement du loyer et des charges au cours de cette période.

Même si Mme [O] ne soulève pas clairement une contestation sérieuse en lien avec cette exception d’inexécution, ses conclusions font référence à la suspension du paiement du loyer en raison de l’état d’indécence.

Ainsi, il doit être retenu une contestation sérieuse faisant obstacle à à la mise en oeuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé s’agissant de la demande de constat de la résilaition du bail et des demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation de Mme [O] au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’ordonnance déférée sera donc infirmée en ce qu’elle a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 30 septembre 2024 ;

— ordonné, faute de départ volontaire des lieux loués, l’expulsion de Mme [O] et de tout occupant de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, ainsi que la remise des meubles se trouvant sur les lieux, le tout dans les conditions prévues par les articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [O] à payer, à titre provisionnel, à 13 Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges locatives prévus au contrat de bail à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

— Sur la demande de provision au titre de la dette locative :

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

En l’espèce, l’obligation au paiement des loyers et charges incombant à Mme [O] apparaît sérieusement contestable eu égard aux désordres affectant l’appartement suite au sinsitre survenu le 29 juin 2023, ceci jusqu’à la réalisation des travaux de reprise. Suivant les bons de travaux et factures produits par 13 Habitat, les travaux ont pris fin le 2 août 2024.

Mme [O] ne verse aux débats aucune pièce laissant supposer que postérieurement à cette date, l’appartement demeurait inhabitable.

Aussi, elle est manifestement redevable des loyers et charges entre les 2 août 2024 et 19 février 2025, date à laquelle le premier juge a arrêté la provision au titre de la dette locative.

Au vu des décomptes produits qui intègrent les paiements réalisés par la locataire justifiés par les quittances figurant à son dossier, et après déduction des frais de procédure qui ne relèvent pas de la dette locative au sens strict, le montant des loyers et charges impayés au 19 février 2025, non sérieusement contestable, peut être fixé à la somme de 721,53 euros.

Dès lors, Mme [O] doit être condamnée à verser à 13 Habitat une provision de 721,53 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 février 2025.

L’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a condamné Mme [O] à payer, à titre provisionnel, à 13 Habitat la somme de 2 729,86 euros au titre de la dette locative arrêtée au 19 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision compte tenu de l’actualisation.

— Sur la demande au titre de la perte de jouissance :

Sur le fondement des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cité précédemment, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice.

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 de ce code, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, Mme [O] sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, la condamnation de la société bailleresse au paiement de la somme de 5 102,89 euros en réparation de son préjudice de perte de jouissance. La formulation de cette prétention est dénuée de toute ambiguîté.

Or, cette prétention est formulée à titre définitif et non provisionnel alors que la cour statuant en référé ne peut qu’accorder des provisions. Elle s’avère donc irrecevable.

Une telle demande ne peut être modifiée, complétée ou amendée par une note en délibéré, sollicitée par la cour, qui ne vise qu’à permettre aux parties de faire valoir leurs observations sur un point de droit soulevé d’office et non à corriger des prétentions formulées par voie de conclusions.

La demande de Mme [O] au titre de la perte de jouissance doit donc être déclarée irrecevable.

— Sur la demande de délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est r éputée n e pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

A titre liminaire, la cour rappelle que les délais de paiement d’une durée de 36 mois ne peuvent être accordés que parallèlement à la suspension des effets de la clause résolutoire, ce qui implique le constat préalable de la résiliation du contrat de bail.

Dès lors que la résiliation du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire n’a pas été constatée par la cour en raison d’une contestation sérieuse en lien avec une exception d’inexécution, seuls des délais de paiement d’une durée de 24 mois peuvent être accordés.

En l’espèce, Mme [O] qui est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale justifie, par la production de son avis d’imposition établi en 2024, disposer d’un revenu annuel imposable de 6 477 euros soit 539 euros mensuels.

Au vu du dernier décompte, elle perçoit une allocation logement et un RLS et a repris le paiement de son loyer courant. Sa dette locative diminue.

Le rééchelonnement de la provision au titre de la dette locative, sur 24 mois, implique des mensualités de l’ordre de 30 euros que Mme [O] apparaît en mesure de régler.

Dès lors, il convient d’accorder à Mme [O] des délais de paiement suivant les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a condamné Mme [O] aux dépens et à verser à 13 Habitat la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en cause d’appel. Les parties seront donc déboutés de leurs demandes de ce chef.

Chacune des parties, succombant partiellement à l’instance, devra supporter la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute l’EPIC 13 Habitat de ses demandes de constat de la résiliation du contrat de bail, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Condamne Mme [T] [O] à verser à l’EPIC 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de 721,53 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 février 2025 ;

Déclare irrecevable la demande en paiement présentée par Mme [T] [O] au titre de la perte de jouissance ;

Accorde à Mme [T] [O] des délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter de cette somme ;

Dit que Mme [T] [O] est autorisée à se libérer de la provision de 721,53 euros à valoir sur sa dette locative arrêtée au 19 février 2025, en 23 règlements mensuels de 30 euros et une 24ème mensualité soldant la dette en principal, frais et accessoires, en sus des loyers et charges courants, le premier règlement devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de cet échéancier en plus du loyer et des charges courants la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne chacune des parties à supporter la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel.

La greffière La présidente