COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 22 JANVIER 2026

N° 2026/45

Rôle N° RG 25/02878 -

N° Portalis DBVB-V-B7J-BOQAY

S.C.P. PFO2

C/

Société FREE WORLD SEARCH VERMOGENSVERWALTUNG UG

Copie exécutoire

délivrée

le :

à :

M^e Jessica DALMASSO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé du Tribunal judiciaire de NICE en date du 19 septembre [Immatriculation 1]/01837

APPELANTE

S.C.P. PFO2 société civile de placement immobilier immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 513 811 638 et dont le siège social est sis [Adresse 2] ;

Représentée par sa gérante, la société PERIAL ASSET MANAGEMENT, société par actions simplifiées immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétgés de Paris sous le numéro 775 696 446, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

ayant pour avocat constitué M^e Jessica DALMASSO, avocat au barreau de NICE, ayant pour avocat plaidant SELAS BIGNON LEBRAY M^e Laurence DEFONTAINE, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

Société FREE WORLD SEARCH VERMOGENSVERWALTUNG UG, société allemande immatriculée au Registre de Commerce de Chemintz sous le numéro HRB 34534 dont le siège social est sis [Adresse 3] – Allemagne, représentée par son directeur général en exercice

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Décembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Angélique NETO, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Patricia CARTHIEUX.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 avril 2023, la SCP PFO2 a consenti à la société par actions simplifiée (SAS) Icarus un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux situés au 3ème étage d’un ensemble immobilier se trouvant [Adresse 4], ainsi que trois emplacements de stationnement au sein du parking Indigo, moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 45 945 euros, outre une provision pour charges, payables trimestriellement d’avance.

Par exploit d’huissier en date du 9 avril 2024, la SCP PFO2 a délivré à la société Icarus properties un premier commandement de payer la somme principale de 78 955,41 euros visant la clause résolutoire insérée au bail.

Un deuxième commandement de payer la somme principale de 98 609,38 euros a été délivré par exploit d’huissier en date du 13 mai 2024.

Se prévalant de l’infructuosité de ces actes, la SCP PFO2 a, par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, fait assigner la société allemande Free world search vermogensverwaltung tung ug, venant aux droits de la société Icarus properties devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins d’entendre constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et la voir condamner à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 21 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a dit n’y avoir lieu à référé et laissé les dépens à la charge de la SCP PFO2.

Il a estimé que les demandes formées à l’encontre de la société allemande se heurtaient à des contestations sérieuses dès lors que les commandements de payer ont été délivrés à la société Icarue properties.

Suivant déclaration transmise au greffe le 10 mars 2025, la SCP PFO2 a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 12 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau de :

— constater la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la société Icarus properties, aux droits de laquelle vient la société Free world search vermogensverwaltung tung ug, le 13 mai 2024 ;

— constater que la société Free world search vermogensverwaltung tung ug n’a réglé aucune des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 13 mai 2024 dans le mois ayant suivi sa délivrance ni même après ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée à l’article 20 du bail, à la date du 13 juin 2024 ;

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de la société Free world search vermogensverwaltung tung ug et de tout occupant de son chef dans les lieux et ce avec l’assistance, si nécessaire, de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel lieu au choix de la société PFO2, aux risques et frais de la société Free world search vermogensverwaltung tung ug et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— dire qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la société Free world search vermogensverwaltung tung ug d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur l’autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution et R.433-2 à R-433-5 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la société Free world search vermogensverwaltung tung ug à lui payer à titre de provision sur les loyers, taxes, charges et accessoires dus en vertu du bail du 26 avril 2023 la somme de 162 619,67 euros toutes taxes comprises, selon décompte arrêté au 12 mars 2025 en principal, à parfaire, assortie des intérêts de retard au taux légal majoré de cinq points stipulés à l’article 12.1 des conditions générales du bail ;

— condamner la société Free world search vermogensverwaltung tung ug au paiement par provision d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement, par jour de retard, à 1/360ème du dernier loyer annuel majoré forfaitairement de 50 % et de la TVA, à laquelle s’ajouteront les charges, taxes et autres accessoires du loyer, et ce, en application de l’article 21 du bail, à compter du 13 juin 2024 jusqu’à la restitution effective des locaux vides de tout occupant ;

— dire que faute d’avoir quitté les lieux dans le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, la société Free world search vermogensverwaltung tung ug devra payer par provision, en sus des sommes ci-dessous, une somme de 900 euros par jour de retard à titre d’astreinte définitive ;

— condamner la société Free world search vermogensverwaltung tung ug à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ;

— condamner la société Free world search vermogensverwaltung tung ug à lui payer la somme 5 000 euros au titre de la procédure d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Free world search vermogensverwaltung tung ug aux entiers dépens, tant concernant la première instance que l’appel, y compris les frais de traduction des actes signifiés en Allemagne.

Elle fait valoir que le Kbis de la société Icarus properties mentionne qu’elle a été radiée du registre du commerce et des sociétés de Nice depuis le 11 juin 2024 en raison de la réalisation d’une transmission du patrimoine à l’associé unique. Elle relève que la dissolution en date du 19 mars 2024 n’a été enregistrée au greffe que le 15 mai suivant, soit postérieurement à la signification du commandement de payer, le 13 mai 2024, sans qu’elle n’en soit informée en violation du bail. Elle indique que la dissolution d’une société à la suite d’une transmission universelle de patrimoine n’est opposable aux tiers, et notamment aux créanciers, qu’à compter de sa publication au registre du commerce et des sociétés. S’agissant d’une transmission universelle de patrimoine, elle se prévaut des articles 1844-5 du code civil et 145-16 alinéa 2 du code de commerce. Elle expose qu’en tant qu’associé unique, l’intimée s’est substituée à la société Icarus properties dans tous ses droits et obligations à compter du 19 mars 2024, de sorte que l’intimée est redevable des sommes provisionnelles qu’elle réclame, soit la somme de 121 118,84 euros arrêtée au 15 juillet 2024, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse, outre celle de 41 500,83 euros arrêtée au 12 mars 2025, échéance du 1er trimestre 2025 incluse, soit un total de 162 619,67 euros, avec intérêts au taux légal majoré de 5 points en application de l’article 12.1 du contrat de bail. Elle justifie le montant de l’indemnité d’occupation sollicité en se fondant sur l’article 21 du contrat de bail.

Intimée par la signification de la déclaration d’appel, de l’avis de fixation et des conclusions de l’appelante selon les formalités prévues par le règlement UE 2020/1784 du parlement européen et du conseil du 25 novembre 2020 relatif à la signification et à la notification dans les Etats membres des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile et commerciale, la société allemande Free world search vermogensverwaltung tung ug n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la constatation de la résiliation du bail et l’expulsion qui en résulte

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

En l’espèce, si le bail litigieux a été consenti par la SCP PFO2 à la société Icarus propertis, à effet au 26 avril 2023, l’extrait K-bis de cette société mentionne qu’elle a fait l’objet d’une dissolution suite à la réunion de toutes les parts sociales ou actions entre les mains de l’associé unique, la société Free world search vermogensverwaltung tung ug, en vertu de l’article 1844-5 du code civil à compter du 19 mars 2024, publiée dans un journal d’annonces légales le 20 mars 2024 mais enregistrée au greffe du tribunal de commerce de Nice le 15 mai 2024, avant d’être radiée du registre du commerce et des sociétés le 11 juin 2024 à la suite de la transmission universelle du patrimoine de la société à l’associé unique.

La disparation de la personnalité juridique d’une société n’étant rendue opposable aux tiers que par la publication au registre du commerce et des sociétés des actes ou événements l’ayant entraînée, même si ceux-ci ont fait l’objet d’une autre publicité légale, il ne peut être fait grief à la SCP PFO2 d’avoir fait délivrer, les 9 avril et 13 mai 2024, les deux commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au bail à la société Icarus properties, soit avant le 15 mai 2024, date de la publication de sa dissolution au registre du commerce et des sociétés.

Dès lors qu’en application de l’article 1844-5 du code civil, la dissolution d’une société, à la suite de la réunion de toutes les parts sociales en une seule main, entraîne la transmission universelle du patrimoine de la société à l’associé unique, sans qu’il n’y ait lieu à liquidation, le bail consenti à la société Icarus properties a été transmis à l’associé unique, la société Free world search vermogensverwaltung tung ug, qui s’est substituée à elle dans tous les biens, droits et obligations. Dans la mesure où il ne s’agit pas d’une cession de bail, l’autorisation de la bailleresse n’était pas requise.

L’article 20 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou d’indemnité d’occupation, de charges, d’impôts et taxes, un mois après une mise en demeure par acte extrajudiciaire restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit.

En l’occurrence, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 mai 2024 fait état d’un arriéré locatif de 98 609,39 euros arrêté au 29 avril 2024. Plusieurs factures y sont annexées correspondant aux échéances trimestrielles d’avril, juillet, octobre 2023 ainsi que de janvier et avril 2024.

L’intimée, qui n’a pas constitué avocat, ne démontre pas le paiement de ladite somme dans le délai d’un mois imparti.

Dans ces conditions, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé.

Il y a donc lieu de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à effet au 13 juin 2024 ;

— ordonner l’expulsion de la société Free world search vermogensverwaltung tung ug et de tout occupant de son chef dans les lieux, et ce, avec l’assistance, si nécessaire, de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel lieu au choix de la société PFO2, aux risques et frais de la société Free world search vermogensverwaltung tung ug, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— dire qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la société Free world search vermogensverwaltung tung ug d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur l’autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution et R.433-2 à R-433-5 du code des procédures civiles d’exécution.

Etant donné que la mesure d’expulsion pourra intervenir avec l’assistance, si nécessaire de la force publique, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte. La SCP PFO2 sera donc déboutée de sa demande formée ce chef.

Sur les demandes de provisions à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, il résulte des décomptes versés aux débats que le montant des échéances échues, à la date du 12 mars 2025, s’élève à la somme de 162 619,67 euros toutes taxes comprises, échéance trimestrielle du 1er janvier au 31 mars 2025 incluse.

L’obligation de la société Free world search vermogensverwaltung tung ug de régler, à titre provisionnel, cette somme, n’étant pas sérieusement contestable, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

L’appelante sollicite l’application de l’article 12.1 du contrat de bail qui stipule que toutes les sommes dues par le preneur non payées à leur échéance porteront de plein droit intérêt au profit du bailleur au taux légal majoré de cinq points à compter du jour de ladite échéance, sans qu’il soit nécessaire de procéder à une mise en demeure préalable.

Or, s’agissant d’une clause pénale dont le montant contractuellement prévu pourrait être réduit par un juge du fond, s’il venait à être saisi, dans le cas où les jugerait comme étant manifestement excessives, en application de l’article 1231-5 du code civil, l’obligation pour l’intimée de régler le taux légal majoré sollicité est sérieusement contestable.

La SCP PF02 sera donc déboutée de sa demande formée ce chef. L’intimée sera condamnée à verser la provision susvisée avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024, date de l’acte introductif d’instance dans la limite de 121 118,84 euros, et du présent arrêt pour le surplus.

Par ailleurs, la société Free world search vermogensverwaltung tung ug occupe sans droit ni titre les locaux. Son obligation de régler une indemnité à compter du mois d’avril 2025, afin de réparer le préjudice subi par la bailleresse, n’est donc pas sérieusement contestable. Il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

L’appelante sollicite l’application de l’article 22 du contrat de bail qui stipule que l’indemnité d’occupation sera fixée, par jour de retard, à 1/360ème du dernier loyer mensuel majorés forfaitairement de 50 % et de la TVA au taux en vigueur jusqu’à la date de la restitution des lieux loués, outre les charges et taxes.

Or, s’agissant là encore d’une clause pénale dont le montant contractuellement prévu pourrait être réduit par un juge du fond, s’il venait à être saisi, dans le cas où les jugerait comme étant manifestement excessives, en application de l’article 1231-5 du code civil, l’obligation pour l’intimée de régler le taux légal majoré sollicité est sérieusement contestable.

La SCP PF02 sera donc déboutée de sa demande formée ce chef. Le montant de cette indemnité doit être fixée à l’échéance mensuelle qui aurait été due si le bail s’était poursuivi à hauteur de 6 783,56 euros par mois (soit 20 350,68 euros / 3) à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à la restitution effective des lieux loués caractérisée par la remise des clés.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Dès lors que la société Free world search vermogensverwaltung tung ug succombe en appel, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné la SCP PFO2 aux dépens et n’a pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Free world search vermogensverwaltung tung ug sera tenue aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de traduction des actes signifiés en Allemagne.

L’équité commande en outre de la condamner à verser à la SCP PFO2 la somme de 4 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties à effet au 13 juin 2024 ;

Ordonne l’expulsion de la société Free world search vermogensverwaltung tung ug et de tout occupant de son chef dans les lieux, et ce, avec l’assistance, si nécessaire, de la force publique et d’un serrurier ;

Ordonne le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel lieu au choix de la SCP PFO2, aux risques et frais de la société Free world search vermogensverwaltung tung ug, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

Dit qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la société Free world search vermogensverwaltung tung ug d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur l’autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution et R.433-2 à R-433-5 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société Free world search vermogensverwaltung tung ug à verser à la SCP PFO2, à titre provisionnel, la somme de 162 619,67 euros à valoir sur l’arriéré locatif, échéance trimestrielle du 1er janvier au 31 mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024, date de l’acte introductif d’instance dans la limite de 121 118,84 euros, et du présent arrêt pour le surplus ;

Condamne la société Free world search vermogensverwaltung tung ug à verser à la SCP PFO2, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle de 6 783,56 euros à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à la restitution effective des lieux loués caractérisée par la remise des clés ;

Déboute la société PFO2 de ses demandes tendant à faire application des dispositions des articles 12.1 et 21 des conditions générales du contrat de bail et d’assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte ;

Condamne la société Free world search vermogensverwaltung tung ug à verser à la SCP PFO2 la somme de 4 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Free world search vermogensverwaltung tung ug aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de traduction des actes signifiés en Allemagne.

La greffière Le président