COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 JUIN 2026

N° 2026 / 271

N° RG 24/08665

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNLOQ

SCI MISCHATZ

C/

Syndicat des copropriétaires

[Etablissement 1]

SAS FONCIA AD IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 13 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/04249.

APPELANTE

SCI MISCHATZ

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Alexandre MEYRONET, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉES

Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] sis à [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représenté par M^e Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Philippe MARIA de l’association MARIA – RISTORI-MARIA, avocat au barreau de GRASSE substituée et plaidant par M^e Frédérique JOUHAUD, avocat au barreau de GRASSE

SAS FONCIA AD IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Bastien CAIRE, membre de la SELARL NEOJURIS, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCI MISCHATZ est propriétaire des lots numéros 16, 42 et 81 au sein de la résidence [Etablissement 1], sise [Adresse 1] à [Localité 1]), dont le syndic est la SAS FONCIA AD IMMOBILIER.

Un litige s’est élevé entre la SCI MISCHATZ et le syndicat des copropriétaires au sujet de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 10 juin 2022, et notamment des résolutions numéros 5 et 6.

Par un acte de commissaire de justice du 9 août 2022, la SCI MISCHATZ a fait citer le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] et la SAS FONCIA AD IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Grasse.

Elle demandait au tribunal de :

— Révoquer l 'ordonnance de clôture avec effet différé au 15 février 2024 et la rabattre à la date de l’audience des plaidoiries du 4 mars 2024,

— Accueillir les présentes écritures signifiées pour ses intérêts et les pièces annexées suivant bordereau et la nouvelle pièce produite n°45,

Par conséquent ;

— Juger nulle le résolution n°5 relative à 1'approbation des comptes du Syndicat de l’assemblée générale du 10 juin 2022 en ce quelle viole les règles comptables fixées par les textes susvisés et comporte ainsi des irrégularités majeures préjudiciables aux intérêts du Syndicat (les copropriétaires, porteurs de pouvoirs faisant majorité des présents et représentés, en particulier les membres du conseil syndical qui ne contrôlent pas les comptes, ayant pris le parti (du syndic) de valider des comptes faux, ont commis un abus de majorité),

— Juger nulle la résolution n°6 de l’assemblée générale donnant quitus au syndic compte tenu de la violation par celui-ci des règles comptables et des fautes de gestion commises, et compte tenu de l’abus de majorité caractérisant le vote de cette résolution, puisque décharger le syndic de ses responsabilités eu égard à la gestion de la copropriété est contraire aux intérêts du Syndicat,

— Juger que la société FONCIA AD a commis plusieurs fautes à son égard et en réparation de son préjudice moral, la condamner à lui payer une somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts,

— Sommer la société SAS FONCIA AD MOBILIER à fournir, à tous les copropriétaires, le(s) document(s) officiel(s) valídé(s) en assemblée générale à la majorité des articles adaptés à la modificatíon du règlement de copropriété instaurant les bases de répartition des charges utilisées,

— Condamner la société SAS FONCIA AD IMMOBILIER à corriger les bases de répartition qui seraient erronées (« dépenses chauffage », « dépenses ascenseur '').

— Condamner la société SAS FONCIA AD IMMOBILIER à corriger la comptabilité, pour l’année 2021, de la résidence [Etablissement 1],

— Condamner la société SAS FONCIA AD IMMOBILIER à corriger les soldes de charges pour l’année 2021, de tous les copropriétaíres de la résidence [Etablissement 1],

— Condamner le SDC de la résidence [Etablissement 1] ainsi que la société FONCIA AD IMMOBILIER au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l 'instance,

— Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes d’un jugement rendu le 13 mai 2024, le tribunal judiciaire de Grasse a statué comme suit:

— Ordonne le rabat de la clôture de la procédure en date du 21 décembre 2023 avec effet différé au 15 février 2024, et prononce celle-ci à la date du 4 mars 2024 ;

— Déboute la SCI MISCHATZ, prise en la personne de son représentant légal, de l’ensemble de ses autres demandes ;

— Déboute la société FONCIA AD IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— Déboute la société FONCIA AD IMMOBILIER de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamne la SCI MISCHATZ à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de Particle 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SCI MISCHATZ à payer àla SAS FONCIA AD IMMOBILIER la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de Particle 700 du code de procédure civile ;

— Déboute la SCI MISCHATZ de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SCI MISCHATZ au paiement des entiers dépens de l’instance ;

— Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Rejette le surplus des demandes ;

— Juge n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Par une déclaration reçue au greffe le 5 juillet 2024, la SCI MISCHATZ a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 31 juillet 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses moyens et prétentions, la SCI MISCHATZ demande à la cour :

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a l’déboutée de l’ensemble de ses demandes, et notamment :

— juger nulles les résolutions 5 et 6 de l’assemblée générale du 10 juin 2022,

— juger que la STE FONCIA AD IMMOBILIER a commis plusieurs fautes à l’égard de la SCI MISCHATZ,

— sommer la STE FONCIA AD IMMOBILIER à fournir, à tous les copropriétaires, les documents officiels instaurant les bases de répartition des charges utilisées,

— condamner la STE FONCIA AD IMMOBILIER à corriger les bases de répartition qui seraient erronées (« dépenses chauffage », « dépenses ascenseur »),

— condamner la STE FONCIA AD IMMOBILIER à corriger la comptabilité, pour l’année 2021, de la résidence [Etablissement 1],

— condamner la STE FONCIA AD IMMOBILIER à corriger les soldes de charges, pour l’année 2021, de tous les copropriétaires de la résidence [Etablissement 1],

— condamner la STE FONCIA AD IMMOBILIER à payer à la SCI MISCHATZ en réparation une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner le SDC DE LA RÉSIDENCE [Etablissement 1] ainsi que la STE FONCIA AD IMMOBILIER au paiement de la somme de 10 000 euros de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

— condamné la SCI MISCHATZ à payer au SDC [Etablissement 1] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI MISCHATZ à payer à la STE FONCIA AD IMMOBILIER la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

— Juger nulle la résolution n°5 relative à l’approbation des comptes du Syndicat de l’assemblée générale du 10 juin 2022 en ce qu’elle viole les règles comptables fixées par les textes susvisées et comporte ainsi des irrégularités majeures préjudiciables aux intérêts du syndicat, et compte tenu de l’abus de majorité caractérisant le vote de cette résolution, car elle favorise, par des décomptes erronés et malgré les réclamations adressées la SAS FONCIA AD IMMOBILIER et au Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], les intérêts de la majorité àv son détriment,

— Juger nulle la résolution n°6 de l’assemblée générale donnant quitus au syndic en raison de la violation par celui-ci des règles comptables, et compte tenu de l’abus de majorité caractérisant le vote de cette résolution, puisque décharger le syndic de ses responsabilités est contraire aux intérêts du syndicat en considération des nombreuses fautes graves du syndic dont elle demande la remédiation pour rétablir chacun des copropriétaires dans leurs droits,

— Juger que la SAS FONCIA AD IMMOBILIER a commis de nombreuses fautes à son égard et en réparation de ses préjudices financier et moral, la condamner à lui payer une somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts,

— Condamner la SAS FONCIA AD IMMOBILIER à corriger et publier les base et clés de répartition des 'dépenses ascenseur (600)' élaborées par le syndic et à en appliquer les correctifs à l’avenir (Erreur confirmée par le CS 2024/2025).

— Condamner la SAS FONCIA AD IMMOBILIER à corriger et publier les base et clés de répartition des 'dépenses chauffage (700)' élaborées par le syndic et à en appliquer les correctifs à l’avenir (Erreur reconnue en AGO le 14/11/2024).

— Condamner la SAS FONCIA AD IMMOBILIER à corriger, et à faire corriger par son prestataire de services ISTA, la base, les clés, et le ratio de la répartition des 'dépenses chauffage’ (appliquer le ratio 60/40 voté en AGO le 13/06/2018), ainsi que la méthode de calcul de la consommation totale en UNITÉS de la résidence (en particulier le calcul de la moyenne et le calcul des pénalités qui doivent être appliquées à tous les lots n’ayant pas installé de répartiteurs sur les radiateurs existants) (Erreur confirmée par le CS 2024/2025).

— Condamner la SAS FONCIA AD IMMOBILIER à corriger et publier les base et clés de répartition des 'charges répartiteur(791)' ' c’est à dire les mettre en conformité avec les dispositifs physiques effectivement installés dans les lots principaux (qui sont, ou devraient être, relevés par le prestataire de services ISTA) ' et à en appliquer les correctifs à l’avenir (Erreur reconnue en AGO le 14/11/2024).

— Condamner la SAS FONCIA AD IMMOBILIER à corriger la comptabilité de l’exercice 2021 ' en particulier utiliser le ratio 40/60 pour répartir les dépenses de combustible, de la résidence [Etablissement 1] (Erreur confirmée par le CS 2024/2025).

— Condamner la SAS FONCIA AD IMMOBILIER à corriger son décompte individuel de charges de l’exercice 2021,

— Condamner la SAS FONCIA AD IMMOBILIER et le Syndicat des Copropriétaires [Etablissement 1] au paiement de la somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens d’appel de l’instance, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ sur son offre de droit.

Concernant la nullité de l’approbation des comptes par la résolution n°5, elle expose notamment que:

— la société Foncia ne tient pas une comptabilité d’engagement, ne respecte pas le principe d’indépendance des exercices comptables (factures BIANCHI) et ne présente pas une image fidèle de la copropriété ;

— Cinq dépenses récurrentes, engagées en 2021, qui n’ont pas été comptabilisées dans le compte 'Factures non parvenues (408)' de l’annexe 1, auraient dû être imputées sur l’exercice 2021;

— le syndic, en méconnaissance de l’article 9-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, n’a pas présenté toutes les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965;

— il existe des anomalies dans le montants des charges générales au sujet de l’imputation non conforme à la comptabilité d’engagement de certaines factures, à une facturation des honoraires du syndic en nombre d’heures entières alors que, contractuellement, ils sont censés être facturés au temps passé, la facturation indue par celui-ci de visites contractuellement prévues et non effectuées, à l’imputation erronée de trois factures de la société Cleaning Solution, aux facturations indues et non remboursées des services 24/7 pour les années 2019 et 2020 ;

— il existe une falsification des écritures comptables concernant la facturation de la société SUEZ pour compenser le double paiement d’une facture non acquittée ;

— les répartitions des dépenses de chauffage ainsi que des charges répartiteur (sans prorata) ne pouvaient résulter de l’application de l’article R 174-10 du code de la construction et de l’habitation qui n’a pas d’effet rétroactif et ne pouvaient remettre en cause la clef de répartition de 60/40 qui avait été adoptée (résolution n°16) lors de l’assemblée générale le 13 juin 2018 ;

— les clefs de répartition des charges de l’annexe 3 appliquées par le syndic sont inexactes et non conformes au critère d’utilité objective édicté par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi qu’aux règles édictées par le règlement de copropriété, combinées avec l’application de l’ADD en vigueur et le nombre de répartiteurs gérés par ISTA et que les erreurs en ayant résulté ont été reconnue en assemblée générale des copropriétaires ou par le conseil syndical 2024/2025, les erreurs propres à la répartition de chacune de ces charges étant détaillées ;

— il existe une sous-estimation du coût de production d’eau chaude ;

— les tantièmes de répartition des charges répartiteurs ISTA sont erronés ;

— la responsabilité du syndic est mise en cause à titre personnel sur le fondement de l’article 1382 du code civil lorsqu’il procède à une répartition des charges qui contrevient aux dispositions du règlement de copropriété ;

— le syndic ne respecte pas la résolution de l’assemblée générale du 23 juillet 2021 ayant plafonné le montant des travaux à engager sans appel d’offres à la somme de 1 500 €,

— le syndic ne respecte pas ses obligations contractuelles en matière de recouvrement des charges de combustibles pour le chauffage concernant les lots 102 à 105 et de la quote-part de charges de copropriété incombant au syndicat, laissant subsister un déficit annuel de 123,41 €.

Elle soutient qu’en approuvant des comptes qu’ils savaient entachés d’erreurs, les copropriétaires, notamment les membres du conseil syndical, ont commis un abus de majorité.

Sur la nullité de la résolution n°6 qui a donné quitus au syndic, elle expose que ;

— le syndic ne respecte pas certaines résolutions votées en assemblée générale et n’effectue pas les réunions contractuelles ; qu’au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il est seul responsable de sa gestion et donc des fautes commises;

— la résolution 6 sur le quitus donné au syndic doit être annulée pour abus de majorité puisque donner quitus au cabinet FONCIA pour sa gestion, et donc le décharger de ses responsabilités, est manifestement contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires.

Concernant la responsabilité de la société FONCIA AD IMMOBILIER, elle expose que le syndic est responsable à l’égard de chaque copropriétaire, sur un fondement quasi-délictuel, des fautes commises dans l’exercice de sa mission et que les fautes commises par le syndic lui ont été préjudiciables tant sur le plan matériel au titre de ses frais irrépétibles que sur le plan moral.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 26 février 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses moyens et prétentions, la SAS FONCIA AD IMMOBILIER demande à la cour de :

— CONFIRMER le Jugement rendu le 13 Mai 2024 par le Tribunal Judicaire de GRASSE en ce qu’il a :

* Débouté la SCI MISCHATZ prise en la personne de son représentant légal, de l’ensemble de ses autres demandes,

* Condamné la SCI MISCHATZ à payer à la SAS FONCIA AD IMMOBILIER la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* Débouté la SCI MISCHATZ de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamné la SCI MISCHATZ au paiement des entiers dépens de l’instance,

— INFIRMER le Jugement rendu le 13 Mai 2024 par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en ce qu’il a:

* Débouté la Société FONCIA AD IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

* Débouté la Société FONCIA AD IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Et, statuant de nouveau de :

— Condamner la SCI MISCHATZ d’avoir à lui payer la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

— Condamner la SCI MISCHATZ d’avoir à lui payer la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,

— Condamner la SCI MISCHATZ à telle amende civile qu’il plaira à la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que :

— l’imputation de la facture de la société BIANCHI sur l’exercice 2021 pour des prestations effectuées en 2020, de même que celle des factures du jardinier, de la Sarl S2N Propreté et Services ainsi que de deux factures pour l’entretien des ascenseurs sur l’exercice 2022 pour des prestations effectuées en 2021 respectent les règles de la compatibilité d’engagement, la réception des dites factures étant intervenue après la clôture des exercices au cours desquels les prestations avaient été effectuées ;

— les factures 24/7 des années 2019 et 2020 ont été remboursées le 17 février 2023 ;

— les éventuelles erreurs de répartition des charges de chauffage et d’ascenseurs sont seulement susceptibles d’emporter la rectification des comptes individuels des copropriétaires mais aucunement l’annulation de l’approbation des comptes intervenue en assemblée générale en l’absence d’anomalie du montant global de ces charges ;

— l’application d’un ratio de 30/70 pour la répartition des charges de chauffage est conforme aux dispositions de l’article R 174-10 du code de la construction et de l’habitation et a d’ailleurs été confirmée lors de l’assemblée générale du 21 mai 2025 ;

— l’appelante ne démontre pas la réalité de l’abus de majorité dont elle se prévaut au soutien de sa demande d’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 10 juin 2022, laquelle a été approuvée par une majorité très importante ;

— en l’absence d’erreur démontrée dans la répartition des charges, les demandes formées par l’appelante consistant à voir corriger les bases et clés de répartition ainsi que son décompte individuel de charges et ceux des autres copropriétaires ne peuvent prospérer, ceci d’autant que les autres copropriétaires ne sont pas parties à la procédure et ne sollicitent rien ;

— les demandes indemnitaires formées par l’appelante doivent être rejetées, son préjudice matériel consistant en des frais de procédure laissés à sa charge par les juridictions ayant statué dans les procédures antérieures et son préjudice moral n’étant aucunement établi.

Au soutien de son appel incident, elle expose que :

— le préjudice moral qu’elle subi est bien réel et réside dans les atteintes répétées, de la part de l’appelante, à sa réputation, son professionnalisem et son image, y compris par le biais des réseaux sociaux ;

— le caractère abusif de la procédure intentée à son encontre est démontré par la récurrence des procédures initiées par l’appelante depuis que ses représentants n’ont pas été reconduits dans leur mandat de membre du conseil syndical, fondées sur des moyens inopérants pour la quasi totalité de celles-ci, et qui confinent à un véritable harcèlement et justifie de retenir sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 14 août 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses moyens et prétentions, le syndicat des coproprétaires [Etablissement 1] demande à la cour de :

— Dire et juger la SCI MISCHATZ irrecevable et infondée en ses fins,demandes et prétentions en cause d’appeI,

En conséquence,

— L’en débouter en tous points,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 Mai 2024,

— Condamner la SCI MISCHATZ à payer au syndicat de copropriété [Etablissement 1] une somme de 6.000 € sur Ie fondement de I’articIe 700 du code de procédure civile,

— la condamner en outre au paiement des entiers dépens, en ce compris les dépens de première instance, ceux d’appeI étant distraits au profit dela SCP BADIE ~ SIMON – THIBAUD – JUSTON avocat aux offres de droit.

Au soutien de ses prétentions, il expose :

— concernant la résolution n°5 relative à l’approbation des comptes de l’exercice 2021, que les imputations de factures incriminées par l’appelante sont conformes aux règles de la comptabilité d’engagement ; que le grief relatif à l’imputation de trois factures Cleaning Solution sur l’exercice 2021 n’est pas consécutif à une erreur dans les comptes mais à une absence de remboursement ; qu’il en est de même de la facturation des services 24/7 de 2019 et 2020 ;

— concernant les griefs relatifs à la répartition des charges de chauffage, que ceux-ci concernent uniquement les comptes individuels des copropriétaires et non les comptes collectifs de la copropriété; que la clef de répartition adoptée lors de l’assemblée générale du 13 juin 2018 n’était plus d’actualité au cours de l’exercice 2021 puisque les dispositions de l’article R 174-10 du code de la construction et de l’habitation, d’application obligatoire pour les immeubles non équipés de répartiteurs de chauffage comme celui de la copropriété, sont entrées en vigueur par la suite et que c’est donc de façon tout à fait valable que le coefficient 30/70 a été appliqué ;

— concernant les bases de répartition des charges utilisées dans l’annexe 3, que l’argumentation de l’appelante est confuse et n’est étayée par aucune pièce ;

— par voie de conséquence, la demande d’annulation de la résolution n°6 ne peut prospérer.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 mars 2026.

DISCUSSION :

— Sur la demande d’annulation de la résolution n°5 formée par la SCI MISCHATZ :

Il est liminairement rappelé qu’en application du deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires et n’interfère donc pas sur la répartition des charges entre ceux-ci.

Ainsi, les critiques des clefs de répartition des dépenses de chauffage, d’ascenseurs et des charges 'répartiteur', qui ne concernent que le compte individuel de la SCI MISCHATZ, sont sans incidence sur la validité de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 10 juin 2022.

Concernant l’approbation des comptes de l’exercice 2021, il est rappelé qu’en application du deuxième alinéa de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, doivent être enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement et que l’engagement est soldé par le règlement.

Il résulte de cette disposition que le syndic doit recenser les charges et produits qui doivent être comptabilisés sur l’exercice concerné en vertu de la notion d’engagement juridique, laquelle se détermine selon deux critères qui sont l’exécution des travaux et la fourniture du service.

Il s’ensuit qu’une charge doit être comptablement enregistrée dès qu’elle est engagée, indépendamment de la réception de la facture et de son paiement.

Ainsi, si la facture correspondant à la prestation réalisée au cours de l’exercice N n’est reçue qu’après la clôture de celui-ci, la charge correspondante doit être portée au débit du compte de charge concerné de l’exercice en question, le montant estimé de la prestation doit être porté au crédit du compte n°408 'factures non parvenues’ puis une régularisation doit être opérée au cours de l’exercice suivant (N+1), à réception de la facture, avec une écriture d’extourne de la somme qui avait été portée au crédit du compte compte n°408 de l’exercice précédent (N), le montant de la facture devant alors être porté au crédit du compte de charges correspondant de l’exercice N+1.

En l’espèce, à défaut pour la SCI MISCHATZ de produire l’intégralité des écritures comptables se rapportant au traitement comptable des factures et dépenses litigieuses (BIANCHI, S2N Nettoyage, Les Jardins D’Oleas, Ilex, Viessmann, SLSG, SUEZ), à savoir les comptes de charges et les comptes n°408 des différents exercices auxquels elles se rapportent, ses pièces n°24, 29, 31,34,54, et 55 ainsi que les documents 'retravaillés’ ou parcellaires produits par celle-ci ne permettent pas de conclure à la méconnaissance des règles de la comptabilité d’engagement par le syndic, ni à une falsification comptable concernant le paiement de la facture due à la société SUEZ imputée le 4 février 2021.

Concernant les erreurs alléguées quant au coût de réchauffage du m3 d’eau chaude sanitaire et à la sous-estimation des dépenses d’eau chaude, le relevé général des dépenses produit en pièce n°50 ainsi que les documents retravaillés produits en pièces n°23, n°52 et 53 ne sont pas probants de celles-ci à défaut d’indication précise concernant l’identification des documents du syndic à partir desquels les montants mentionnés sont extrapolés et d’une production de ceux-ci aux débats, qui permettrait à la juridiction de vérifier la réalité de ces données.

Concernant l’allégation par celle-ci d’une facturation non conforme de ses honoraires par la société FONCIA AD IMMOBILIER, il sera relevé que le contrat de syndic ayant couvert l’exercice 2021 n’est pas produit aux débats.

En l’absence de ces éléments contractuels, la preuve d’une facturation d’honoraires indus de la part de la société FONCIA AD IMMOBILIER n’est pas rapportée.

Par ailleurs, l’absence de remboursement, à la date de l’assemblée générale du 10 juin 2022, de la facturation indue par le Cabinet Foncia du service 24/7 et l’imputation erronée de trois factures Cleaning Solution qui ne concernaient pas la copropriété ne traduisent pas une insincérité des comptes, ceci d’autant plus que tant la résolution de l’assemblée générale du 23 juillet 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020 que la résolution n°5 de l’assemblée générale du 10 juin 2022 mentionnent respectivement que la prestation 24/7 et les factures Cleaning Solution doivent faire l’objet d’un remboursement.

Concernant le grief tiré du non respect par le syndic du plafond de 1 500 euros voté lors de l’assemblée générale du 23 juillet 2021 pour les travaux à engager sans appel d’offres adopté en assemblée générale, il est relevé que la SCI MISCHATZ a voté pour l’adoption des résolutions d’assemblée générale ayant décidé la réalisation des travaux incriminés et qu’elle ne peut dès lors venir incriminer une irrégularité éventuelle du syndic qu’elle a validé par son vote.

Par ailleurs, le non-respect dudit plafond par le syndic n’est pas de nature à remettre en cause la sincérité et l’exactitude des comptes du syndicat.

En l’état de ces développements,il sera considéré que la SCI MISCHATZ ne rapporte pas la preuve de ce que l’approbation des comptes de l’exercice 2021 par l’assemblée générale des copropriétaires serait intervenue en toute conscience par la majorité d’entre eux d’erreurs comptables, qui ne sont pas démontrées, et serait constitutive d’un abus de majorité.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SCI MITCHATZ de sa demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2022.

— Sur la demande d’annulation de la résolution n°6 formée par la SCI MISCHATZ :

L’abus de majorité consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec l’intention de nuire.

En l’espèce, c’est par une juste appréciation des faits de la cause, que le premier juge dont la décision sera confirmée de ce chef, a relevé, au visa de l’article 9 du code de procédure civile, que la SCI MITSCHATZ était défaillante dans l’administration de la preuve des faits dont elle se prévalait, celle-ci ne produisant aux débats aucun élément susceptible d’étayer ses allégations et que la large majorité avec laquelle ce quitus avait été donné au syndic révélait qu’il avait été donné dans l’intérêt de la copropriété.

— Sur la clé et la base de répartition des dépenses de chauffage :

Il résulte de l’état descriptif de division modificatif du 16 juin 2009 que les tantièmes généraux attachés au lot n°102 sont de 4/10390 et de l’examen de la 'clé 700" afférente à la répartition des dépenses de chauffage que les tantièmes attachés à chacun des lots sont les mêmes que les tantièmes généraux à l’exception du lot n°102 pour lesquels les tantièmes sont de 938.

En l’absence d’explications données par les intimés quant à cette différence de tantièmes, il sera conclu à l’existence d’une erreur et au fait que la base de répartition des dépenses de chauffage doit être de 9529.

La cour infirmera donc le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI MISCHATZ de sa demande de correction de cette base de répartition et condamnera la SAS FONCIA AD IMMOBILIER à modifier ces clé et bases de répartition.

— Sur la clé et la base de répartition des charges d’ascenseur :

Il n’est pas contesté par les intimés que le lot n°105 est accessible à partir du lot n°33 situé au 5ème étage et que la clé '60à’ produite par la SCI MISCHATZ en pièce n°17 serait inexacte.

Il résulte de l’article 15 du règlement de copropriété que la répartition des charges d’entretien de l’ascenseur est répartie entre les copropriétaires des lots en ayant l’usage au prorata des quotes-parts de copropriété affecté des coefficents différents selon les étages, soit un coefficent 2 concernant le 5ème étage.

Les tantièmes généraux attachés au lot n°105 étant de 152, sa quote-part de charges d’ascenseur doit être fixée à 2x152, soit 30 400 ainsi que le fait justement valoir la SCI MISCHATZ.

En l’absence d’explications données par les intimés quant à cette différence de quote-part, la base de répartition des charges d’ascenseur sera fixée à 1397150.

La cour infirmera donc le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI MISCHATZ de sa demande de correction de cette base de répartition et condamnera la SAS FONCIA AD IMMOBILIER à modifier ces clé et bases de répartition.

— Sur la détermination de la base de répartition des répartiteurs :

Il résulte effectivement de l’examen de l’appel de charges établi par la société FONCIA AD IMMOBILIER produit en pièce n°20 par la SCI MISCHATZ et de la répartition des frais de chauffage établi par la société ISTA produite en pièce n°15 qu’il existe une différence d’une unité dans leurs bases de répartition respectives, de 186 pour le syndic et de 185 pour la société ISTA.

Concernant les nombres de répartiteurs installés dans lots 40 et 11, leurs nombres respectifs de répartiteurs sont bien de 9 et 2 selon la pièce n°15.

Pour autant, la SCI MISCHATZ ne produit aucun document établi par le syndic démontrant la réalité des erreurs dont elle fait état s’agissant de ces lots et de celui de M. [M] (lot n°14) et de l’absence de charges de chauffage concernant les cinq autres lots qu’elle cite.

Par ailleurs, il existe effectivement une divergence entre les tantièmes affectés au lot n°31 selon la clé de répartition de charges générales, de 129, et la répartition opérée par la société ISTA qui mentionne 128 tantième pour ce même lot. Il en est de même pour le lot n°102 ainsi que mentionné supra.

Concernant les modalités de répartition, l’article R174-10 du code de la construction et de l’habitation, entré en vigueur le 1er juillet 2021, dispose que 'les frais de combustible ou d’énergie sont répartis entre les locaux desservis en distinguant des frais communs et des frais individuels.

Les frais communs de combustible ou d’énergie sont obtenus en multipliant le total des dépenses de combustible ou d’énergie par un coefficient égal à 0,30. Dans le cas des immeubles pour lesquels des appareils de mesure tels que ceux visés au I de l’article R. 174-2 ont déjà été installés, le coefficient choisi entre 0 et 0,50 au moment de l’installation de ces appareils est conservé. Toutefois, l’assemblée générale des copropriétaires ou le gestionnaire d’un immeuble entièrement locatif peut remplacer le coefficient initial par le coefficient de 0,30.

Les frais communs sont répartis dans les conditions fixées par le règlement de copropriété ou les documents en tenant lieu.

Le total des frais individuels s’obtient par différence entre le total des frais de combustible ou d’énergie et les frais communs. Ce total est réparti en fonction des indications fournies par les appareils prévus au I de l’article R. 174-2, les situations ou configurations thermiquement défavorables des locaux pouvant être prises en compte.

Les modalités de répartition présentées ci-dessus s’appliquent de la même façon pour les immeubles équipés des appareils prévus au II de l’article R. 174-2.'

Il résulte de cet article que 'Dans le cas des immeubles pour lesquels des appareils de mesure tels que ceux visés au I de l’article R. 174-2 ont déjà été installés, le coefficient choisi entre 0 et 0,50 au moment de l’installation de ces appareils est conservé. Toutefois, l’assemblée générale des copropriétaires ou le gestionnaire d’un immeuble entièrement locatif peut remplacer le coefficient initial par le coefficient de 0,30.'

Il s’ensuit que la résolution n°16 adoptée lors de l’assemblée générale du 13 juin 2018, fixant les modalités de répartition des frais de chauffage à la suite de l’installation des répartiteurs, a retenu qu’un ratio de 40% pour les dépenses de chauffage et de 60% en fonction des indications mesurées par les dispositifs de répartition installés, devait trouvaient application tant qu’une nouvelle décision d’assemblée générale n’avait pas remplacé le coefficient de 0,4 par celui de 0,3 mentionné à l’article R 174-10 susvisé.

Il s’ensuit que la SCI MISCHATZ est fondée à se prévaloir de l’application du ratio 0,4/0,6 pour la répartition des charges de chauffage au titre de l’exercice 2021.

Enfin, concernant le grief tiré de l’absence de pénalités appliquées aux lots n°102 à 105, il y a lieu de constater, à la lecture de l’état descriptif de division modificatif du 16 juin 2009, qu’il s’agit non pas d’appartements, mais de locaux situés en rez-de-chaussée et d’une terrasse (lot n°105) dont il n’est pas démontré qu’ils seraient équipés d’un système de chauffage.

En l’état de ces éléments, l’absence de pénalités et de consommation de chauffage appliquées à ces lots n’apparaît pas fautive.

En l’état de ces développements, la cour infirmera donc le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI MISCHATZ de sa demande et condamnera la SAS FONCIA AD IMMOBILIER corriger et à faire corriger par son prestataire de services ISTA, la base de répartition des répartiteurs correspondant à 186, les tantièmes correspondant à ceux mentionnés dans l’état descriptif de division modificatif du 16 juin 2009 pour les lots 31 et 102, et à appliquer le ratio 0,4/0,6 pour la répartition des charges de chauffage au titre de l’exercice 2021.

— Sur la demande de la SCI MISCHATZ de voir corriger son décompte individuel de charges de l’exercice 2021 :

Il y sera fait droit sur la base des développements susvisés et le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

— Sur la demande de la SCI MISCHATZ en paiement de la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices financier et moral :

Les préjudices allégués ne sont aucunement justifiées au regard des données de la présente procédure et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI MISCHATZ de ce chef de demande.

— Sur les demandes de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER à la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral et à celle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Les demandes formées par la SCI MISCHATZ ayant très partiellement prospéré, il ne peut être considéré que la procédure initiée par celle-ci a été à l’origine d’un préjudice moral subi par la SAS FONCIA AD IMMOBILER ni qu’elle a été abusive.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté cette dernière de ses demandes.

Il en sera de même de sa demande de condamnation de l’appelante au paiement d’une amende civile.

— Sur les demandes accessoires :

La SCI MISCHATZ succombant pour l’essentiel de ses prétentions, le jugement entrepris sera confirmé s’agissant de sa condamnation aux dépens et au paiement des sommes dues sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 15 000 € formée en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera condamnée sur ce même fondement à payer la somme de 3 500 euros à la SAS FONCIA AD IMMOBILER et celle de 2 500 euros au Syndicat des copropriétaires Résidence [Etablissement 1].

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe ;

— Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 13 mai 2024 en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a débouté la SCI MISCHATZ des demandes suivantes :

* Condamner la société SAS FONCIA AD IMMOBILIER à corriger les bases de répartition qui seraient erronées (« dépenses chauffage », « dépenses ascenseur '').

— Condamner la société SAS FONCIA AD IMMOBILIER à corriger la comptabilité, pour l’année 2021, de la résidence [Etablissement 1],

Et Statuant à nouveau des chefs infirmés ;

— Condamne la SAS FONCIA AD IMMOBILIER à corriger et publier les base et clés de répartition des 'dépenses ascenseur (600)' ;

— Condamne la SAS FONCIA AD IMMOBILIER à corriger et publier les base et clés de répartition des 'dépenses chauffage (700)' ;

— Condamne la SAS FONCIA AD IMMOBILIER à corriger, et à faire corriger par son prestataire de services ISTA, la base de répartition des répartiteurs correspondant à 186, les tantièmes correspondant à ceux mentionnés dans l’état descriptif de division modificatif du 16 juin 2009 pour les lots 31 et 102, et à appliquer le ratio 0,4/0,6 pour la répartition des charges de chauffage au titre de l’exercice 2021;

— Condamne la SAS FONCIA AD IMMOBILIER à corriger la comptabilité de l’exercice 2021en conséquence des chefs de dispositif susvisés ;

— Condamne la SAS FONCIA AD IMMOBILIER à corriger le décompte individuel de charges de l’exercice 2021 de la SCI MISCHATZ,

Y ajoutant ;

— Déboute la SCI MISCHATZ de sa demande en paiement de la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamne à payer à la SAS FONCIER AD IMMOBILIER la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamne à payer au Syndicat des copropriétaires Résidence [Etablissement 1] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamne aux dépens de l’instance d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT