COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 05 MARS 2026

N° 2026/160

Rôle N° RG 25/04930 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOXQK

S.A.R.L. EL PAZO

C/

[X] [U]

S.A.R.L. LOCAGENCE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Annabelle DEGRADO

M^e Barbara BALDASSARI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Tribunal de proximité de CANNES en date du 18 juillet 2024 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 12-24-118.

APPELANTE

S.A.R.L. EL PAZO

immatriculée au RCS de Paris n° 914.888.581

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité

audit siège social sis [Adresse 1]

ayant pour avocat postulant M^e Annabelle DEGRADO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

pour avocat plaidant la SCP MB JUSTITIA représentée par M^e Cécile BOGUENET-MAUREL, avocat au barreau de Grasse

INTIMES

Monsieur [X] [U],

né le 31 octobre 1951 à [Localité 1] (Algérie), de nationalité française

demeurant [Adresse 2],

ayant pour avocat par M^e Barbara BALDASSARI, avocat au barreau de GRASSE

S.A.R.L. LOCAGENCE

immatriculée au RCS de Cannes, numéro 697.020.758,

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège, demeurant [Adresse 2]

défaillante (cf signification du 19 mai 2025 remise à personne morale)

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 janvier 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Paloma REPARAZ, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 mars 2026.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 mars 2026,

Signé par Madame Paloma REPARAZ, Conseillère et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat sous seing privé en date du 10 janvier 2014, la société à responsabilité limitée (SARL) Caran construction France, représentée par son mandataire la SARL Locagence, a donné à bail à M. [U] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer initialement fixé à 2 725 euros par mois.

Par avenant du 28 janvier 2014, la bailleur a consenti au preneur une remise de loyer de 500 euros par mois à compter du 1er février, pendant une durée de 4 mois, en raison des travaux nécessaires à la réfection des désordres causés par des infiltrations. Il a été également convenu que l’élagage et abattage des mimosas et eucalyptus en limite Sud seront effectués au plus tard le 20 février 2014.

Suite au signalement fait par M. [U], la direction générale des services techniques de la ville de Mandelieu a établi un rapport le 23 décembre 2016 constatant un problème d’humidité, en particulier, dans les chambres, et dégradations sur les autres surfaces intérieures et extérieures du logement et a adressé un courrier à la SARL Locagence lui demandant de lui faire part de ses observations.

Par ordonnance du 11 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Grasse, statuant en référé, a ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [E].

Par jugement en date du 1er septembre 2022, le tribunal judiciaire de Grasse a condamné la SARL construction France à payer à M. [U] la somme d 47 410 euros en réparation du trouble de jouissance, outre 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 28 novembre 2022, la SARL Caran construction France a vendu le bien, objet du bail d’habitation, à la SARL El Pazo.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, M. [U] a fait assigner la SARL Locagence, es qualité de mandataire du bailleur, devant le président du tribunal de proximité de Cannes, statuant en référé, aux fins d’entendre ordonner à son bailleur de remettre en service le système de chauffage équipant la villa et de procéder à l’enlèvement des déchets végétaux encombrant le jardin et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Par ordonnance contradictoire en date du 18 juillet 2024, ce magistrat a :

condamné la SARL El Pazo à payer à M. [U] la somme de 500 euros à titre de provision sur l’indemnisation de son trouble de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

débouté M. [U] de sa demande de séquestre des loyers ;

débouté la SARL Locagence et la SARL El Pazo de leurs demandes de dommages et intérêts pour abus de droits ;

condamné la SARL El Pazo à payer à M. [U] la somme de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SARL El Pazo aux entiers dépens, y compris les frais d’assignation, le droit de plaidoirie et les frais de signification de son ordonnance ;

rejeté les autres demandes des parties.

Suivant déclaration transmise le 22 avril 2025, la SARL El Pazo a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu’elle a débouté M. [U] de sa demande de séquestre des loyers.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 18 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, elle demande à la cour de :

In limine litis ;

juger incompétent le juge des référés faute d’urgence et renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond ;

déclarer irrecevable l’action de M. [U], faute de conciliation amiable préalable ;

infirmer l’ordonnance entreprise des chefs déférés et statuant de nouveau :

condamner M. [U] à lui payer la somme de 500 euros en réparation du préjudice subi à raison de l’abus de procédure commis ;

condamner M. [U] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 16 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, M. [U] demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions :

débouter la SARL El Pazo de l’ensemble de ses demandes ;

la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Bien que régulièrement informée par la signification de la déclaration d’appel, de l’avis de fixation de l’affaire et des conclusions d’appelant, suivant acte de commissaire de justice du 19 mai 2025 remis à son gérant, Mme [A] [B], la SARL Locagence n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’incompétence du juge des référés

En application de l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire et le juge des contentieux de la protection peuvent, dans tous les cas d’urgence, et dans les limites de leur compétence, et en particulier lorsque le fond du litige est de nature à relever, ne serait-ce qu’en partie, de la compétence des juridictions de l’ordre auquel il appartient, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il en de même de l’article 835 du même code aux termes duquel le président du tribunal judiciaire et le juge des contentieux de la protection peuvent ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, et allouer des provisions à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice, lorsque le fond du litige est de nature à relever, ne serait-ce qu’en partie, de la compétence des juridictions de l’ordre auquel il appartient.

En l’espèce, M. [U] demande que des mesures soient prises à l’encontre de son bailleur pour faire cesser le trouble manifestement illicite qu’il affirme subir résultant notamment de l’absence de chauffage dans la villa qu’il loue.

La SARL El Pazo sollicite que la cour juge que la juridiction des référés n’était pas compétente, faute pour M. [U] d’établir l’urgence.

S’agissant d’un litige de droit privé et d’une action fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, les demandes de M. [U] relèvent bien de la compétence du juge des référés.

Dès lors que les moyens tirés de l’absence d’urgence ne constituent pas une exception de procédure, mais des moyens de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés, ils seront appréciés lors de l’examen du bien-fondé des demandes.

Ajoutant à l’ordonnance entreprise qui a examiné ce moyen dans la motivation sans le faire apparaître dans le dispositif, il y a donc lieu de rejeter l’exception d’incompétence soutenue par l’appelante.

Sur la fin de non-recevoir tirée du non-respect de l’article 750-1 du code de procédure civile

Aux termes des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est de principe que la tentative de résolution amiable du litige n’étant pas, par principe, exclue en matière de référé, l’absence de recours à un mode de résolution amiable dans une telle hypothèse peut, le cas échéant, être justifiée par un motif légitime au sens de l’article 750-1 alinéa 2 3°, et notamment par un motif tenant à l’urgence.

Il reste qu’il est également admis qu’en cas de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent, les dispositions instituant une tentative de résolution amiable du litige obligatoire et préalable ne font pas obstacle à la saisine du juge des référés.

En l’espèce, M. [U] demande que des mesures soient prises à l’encontre de son bailleur pour faire cesser le trouble manifestement illicite qu’il affirme subir résultant notamment de l’absence de chauffage dans la villa qu’il loue et a saisi, non pas le juge du fond, mais le juge des référés afin de faire cesser un trouble manifestement illicite, entendu comme toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Or, les notions de trouble manifestement illicite et de dommage imminent étant attachées à l’idée de l’urgence manifeste, raison pour laquelle le juge des référés n’a pas à caractériser une quelconque urgence pour ordonner une mesure destinée à prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés à l’article 750-1 du code de procédure civile susvisé par M. [U] ne fait pas obstacle à la saisine du juge des référés.

Dès lors, M. [U] n’était pas tenu de solliciter l’organisation d’une médiation, conciliation ou procédure participative préalablement à la délivrance de son acte introductif d’instance.

C’est à juste titre que le premier juge a dit qu’il n’y avait pas lieu à précéder à une tentative de conciliation préalable et a déclaré l’action recevable.

Par conséquent, l’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur le trouble de jouissance

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1.Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…).

En l’espèce, il convient de relever que l’action de M. [U] est fondée sur l’article 835 du code de procédure civile qui n’exige pas la caractérisation de l’urgence contrairement à l’article 834.

Il est constant que M. [U] a été privé de chauffage du 6 février au 18 mars 2024 et que les travaux de réparation ont été réalisés après la délivrance de l’assignation.

La SARL El Pazo rapporte la preuve que la visite du technicien mandaté pour réparer le chauffage a été retardé, dans un premier temps, du fait de M. [U], qui n’était pas disponible aux dates proposées.

Il reste que cette indisponibilité n’a pas retardé la réparation du système de chauffage dès lors que les pièces nécessaires à la réparation ont dû être commandées de sorte que M. [U] n’a pas contribué, par son comportement, à la persistance du trouble.

Si la SARL El Pazo a fourni à M. [U] six chauffages d’appoint et que de ce fait M. [U] a pu rester à son domicile, il n’en demeure pas moins que la villa qu’il occupe, d’une surface de 203 m², est particulièrement humide tel que cela résulte du pré-rapport établi par M. [E] dans le cadre de l’expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse du 11 décembre 2017.

S’agissant de l’entretien du jardin, il résulte des courriers échangés entre les parties que les travaux d’élagage ont été finalisés le 24 février 2024 mais que des branchages sont restés sur son terrain jusqu’au 17 avril 2024.

Si la SARL El Pazo soutient que le jardin était utilisable en ce qu’il s’agissait de quelques feuillages secs qui étaient au sol, il résulte du rapport établi par la police municipale contenant des clichés photographiques que, contrairement à ce que prétend la SARL El Pazo, plusieurs branchages secs d’une taille importante sont au sol, empêchant M. [U] d’utiliser normalement le jardin.

Il convient, dès lors, de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné, à titre provisionnel, la SARL El Pazo à payer à M. [U] la somme de 500 euros au titre de son préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application des dispositions de ce texte, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, sur le fondement de ces textes, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la SARL El Pazo demande la condamnation de M. [U] à lui payer la somme de 500 euros en réparation du préjudice subi.

Dès lors que la SARL El Pazo n’a pas obtenu gain de cause et qu’elle ne justifie de l’existence d’une faute dans l’exercice de l’ action en justice de la part de M. [U], c’est à juste titre que le premier juge l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Par conséquent, l’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la SARL El Pazo aux dépens de première instance et l’a condamnée à payer à M. [U] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance non compris dans les dépens.

Succombant, la SARL El Pazo sera condamnée aux dépens d’appel.

Elle sera condamnée à payer à M. [U] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel non compris dans les dépens.

La SARL El Pazo, en tant que partie perdante, sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans la limite de l’appel,

Rejette l’exception d’incompétence soulevée par la SARL El Pazo ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL El Pazo à payer à M. [U] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel non compris dans les dépens ;

Déboute la SARL El Pazo de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne la SARL El Pazo aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente