ARRET

N°

[Y]

[Y]

C/

[H]

S.A.R.L. CABINET DELAHAYE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3]

MS/VB/ML/SGS

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT TROIS JANVIER

DEUX MILLE VINGT QUATRE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/04779 – N° Portalis DBV4-V-B7G-IS4D

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS DU SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [C] [Y]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Guillaume COMBES, avocat au barreau d’AMIENS

Monsieur [F] [Y]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Guillaume COMBES, avocat au barreau d’AMIENS

APPELANTS

ET

Madame [B] [H]

née le 26 Mai 1980 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par M^e Aurélien DESMET de la SCP COTTIGNIES-CAHITTE-DESMET, avocat au barreau d’AMIENS

S.A.R.L. CABINET DELAHAYE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Margot ROBIT substituant M^e Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AMIENS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Assigné à secrétaire le 25/01/2023

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 21 novembre 2023, l’affaire est venue devant M^me Myriam SEGOND, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 23 janvier 2024.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et M^me Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 23 janvier 2024, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et le Président étant empêché, la minute a été signée par M^me Myriam SEGOND Conseillère et M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

*

* *

DECISION :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [H] est propriétaire d’un appartement dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 3], qu’elle a loué le 1er mars 2010 à M. [C] [Y], avec la caution solidaire de M. [F] [Y].

Le logement était équipé d’un chauffe-eau individuel.

En 2015, il est apparu que les dépenses d’eau du locataire étaient excessivement importantes.

A la suite du départ du locataire le 9 juillet 2016, Mme [H] lui a réclamé le paiement d’une facture d’un montant de 10 075,54 euros au titre de la régularisation des charges locatives des années 2015 et 2016.

Après mise en demeure du 17 octobre 2016, par actes des 2, 8 et 9 mars 2017, Mme [H] a assigné MM. [C] et [F] [Y], le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet Delahaye, syndic de copropriété, afin d’obtenir le paiement des charges locatives. Cette instance a été radiée.

Mme [H] a introduit une seconde instance aux fins d’indemnisation contre le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété devenu la société Gerancimo. Le syndicat des copropriétaires a formé une demande reconventionnelle en paiement des charges de copropriété. Un jugement du 21 avril 2021 a débouté Mme [H] de ses demandes à l’encontre de la société Gerancimo et du syndicat des copropriétaires et a condamné Mme [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 283,05 euros avec intérêts au taux légal ainsi que la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La première instance a été reprise et par le jugement dont appel, du 7 septembre 2022, le tribunal judiciaire d’Amiens a :

— condamné solidairement MM. [F] et [C] [Y] à payer à Mme [H] la somme de 9 420,59 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 octobre 2016,

— débouté Mme [H] de ses autres demandes,

— déclaré irrecevable la demande de MM. [F] et [C] [Y] dirigée contre la société Cabinet Delahaye,

— condamné in solidum MM. [F] et [C] [Y] aux dépens et à payer à Mme [H] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 25 octobre 2022, MM. [F] et [C] [Y] ont fait appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 septembre 2023.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions du 25 janvier 2023, MM. [F] et [C] [Y] demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement,

— à titre principal, constater que les demandes de Mme [H] sont mal fondées comme n’administrant pas la preuve d’une faute de leur part et de débouter Mme [H] de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, de juger le cabinet Delahaye entièrement responsable du préjudice évoqué par Mme [H] et le condamner à leur payer la somme de 10 808,30 euros,

— en tout état de cause, condamner Mme [H] à leur payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que Mme [H] n’est pas recevable à solliciter la condamnation de MM. [F] et [C] [Y], qu’elle n’a jamais sollicité une régularisation des charges d’eau eu égard à cette consommation excessive et qu’ils n’ont jamais été informés durant le bail d’une telle surconsommation. Mme [H] ne prouve pas, selon eux, leur avoir transmis le budget provisionnel pour solliciter la régularisation des charges, conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que Mme [H] ne prouve pas que cette hausse de consommation leur est imputable.

Sur la responsabilité du cabinet Delahaye, ils font valoir que Mme [H] a indiqué dans ses conclusions que le syndic avait manqué à ses obligations contractuelles et son devoir de gestion en ne l’informant pas de cette surconsommation. Ils reprennent à leur compte cet argumentaire et indiquent que compte tenu de l’étendue de la consommation d’eau, cela ne pouvait être dû qu’à une fuite, que le syndic aurait dû, dès le constat de cette surconsommation, procéder aux réparations ou à des investigations pour identifier la cause et résoudre le problème. Ces diligences relèvent, selon eux, de son obligation de gestion de la copropriété. Ils ajoutent que l’entretien de la plomberie incombe indubitablement au propriétaire ou au syndic et en aucun cas au locataire, sauf à prouver des dégradations à l’origine de la fuite.

Par conclusions du 20 avril 2023, Mme [H] demande à la cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a rejeté ses demandes d’indemnisation,

— condamner solidairement ou in solidum MM. [F] et [C] [Y] à lui payer la somme de 2 000 euros en indemnisation de son préjudice moral et la somme de 1 085,33 euros en indemnisation des frais qu’elle a été contrainte de supporter dans le cadre du procès ayant abouti au jugement du 21 avril 2021,

— condamner solidairement ou in solidum MM. [F] et [C] [Y] aux dépens d’appel et à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que MM. [F] et [C] [Y] n’ont pas réglé les régularisations de charges en 2015 et 2016, jusqu’au 9 juillet 2016. Selon les décomptes fournis, la dette s’élève, selon elle, à 9 420,59 euros, soit 7 103,04 euros en 2015 et 2 317,55 euros en 2016.

Elle conteste avoir commis une quelconque faute, précisant qu’il incombe au locataire de contrôler ses équipements individuels et que M. [F] [Y] ne lui a jamais signalé un quelconque dysfonctionnement. Elle indique avoir informé son locataire dès fourniture par le syndic des relevés de compteur effectués par la société Ista et avoir procéder en janvier 2016 à la réparation de la fuite au niveau du clapet anti retour du groupe de sécurité.

Elle ajoute qu’en toutes hypothèses, les relevés de compteurs sont présumés exacts sauf pour le locataire à renverser cette présomption d’inexactitude, indiquant que le dysfonctionnement du compteur n’est pas établi puisque depuis le départ de M. [C] [Y], les consommations sont revenues à des standards normaux.

Elle sollicite des dommages-intérêts complémentaires, indiquant que la résistance abusive de MM. [F] et [C] [Y] lui a causé un préjudice moral et un préjudice matériel puisqu’elle a dû payer les frais du procès ayant abouti à la décision du 21 avril 2021.

Par conclusions du 21 avril 2023, la société Cabinet E. Delahaye demande à la cour de:

— confirmer le jugement,

— débouter MM. [F] et [C] [Y] de leur demande subsidiaire dirigée à son encontre,

— condamner in solidum MM. [F] et [C] [Y] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la demande subsidiaire de MM. [F] et [C] [Y] est irrecevable pour défaut de qualité à agir puisqu’ils n’ont pas qualité pour agir en lieu et place de Mme [H].

A titre subsidiaire, elle conclut au mal-fondé de la demande. Elle n’a, selon elle, commis aucune faute. Elle indique avoir informé Mme [H] de l’importance de la consommation d’eau dès le moment où elle en a eu connaissance, c’est à dire au jour de la fourniture des relevés par la société Ista le 14 janvier 2016. Elle précise avoir fait une demande de dégrèvement au service des eaux de la ville d'[Localité 6] qui n’a pas reçu de réponse favorable. Elle ajoute que la surconsommation d’eau est imputable au dysfonctionnement d’une installation privative dont elle ne peut être tenue pour responsable.

MOTIVATION

1. Sur la demande en paiement des charges locatives

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 :

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie:

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée. (…)

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. (…)

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. (…)

En application de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon une jurisprudence constante, le bailleur peut mettre les justificatifs à la disposition du locataire au cours de l’instance portant sur la contestation des charges (3e Civ., 21 décembre 2017, n°16-25686).

S’agissant des charges d’eau, les indications données par les compteurs sont présumées exactes, à charge pour l’abonné d’apporter les éléments de preuve propres à établir l’erreur de relevé, le dysfonctionnement du compteur ou toute autre cause justifiant de l’extinction de son obligation, et ce même en cas de surconsommation apparente (Com., 24 mars 1992, pourvoi n°90-18632, 1re Civ., 30 mars 1999, n°97-13047, 3e Civ., 26 novembre 2013, n°12-25863, 3e Civ., 7 février 2019, pourvoi n 17-21568).

Mme [H] fournit ses appels de charge de copropriété pour les années 2015 et 2016. Ces documents comportent un décompte par nature de charges et le mode de répartition des charges entre les locataires.

Le document de 'Répartition exercice 2015" établi le 10 octobre 2016 par la société Gerancimo mentionne un montant total de 9 326 euros dont 8 975,04 euros de charges récupérables. La ligne 'Conso° Eau Individuelle Bât D’ mentionne un montant de 7 864,80 euros pour une consommation de 2 712 / 3 220 m3, justifiée par le relevé de compteur édité par la société Ista le 14 janvier 2016 (index 262 au 1er décembre 2014 et 2974 au 30 novembre 2015).

Le document de 'Répartition exercice 2016" établi le 7 juin 2017 par la société Gerancimo mentionne un montant total de 4 507,40 euros dont 4 204,78 euros de charges récupérables. La ligne 'Conso° Eau Individuelle Bât D’ mentionne un montant de 2 988,26 euros pour une consommation de 1 034 / 1 480 m3, justifiée par le relevé de compteur édité par la société Ista le 29 décembre 2017 (index 2974 au 30 novembre 2015 et 4008 au 5 décembre 2016).

Les charges d’eau pour l’année 2016 ont été calculées au prorata de la durée d’occupation des lieux jusqu’au 9 juillet 2016 en fonction du dernier index relevé lors de l’état des lieux de sortie soit une consommation de 1025 m3 (index 2974 au 30 novembre 2015 et 3999 au 9 juillet 2016).

Les relevés de compteur ne présentent pas d’irrégularités apparentes.

L’obligation de MM. [C] et [F] [Y] est donc établie.

Il leur appartient donc de prouver les faits qui justifient l’extinction de leur obligation.

Ils allèguent une faute de Mme [H]. Cependant, il n’est pas établi qu’elle était en mesure de connaître l’existence de la fuite avant le mois de janvier 2016, date à laquelle elle a été informée par le syndic et a pu effectuer des réparations selon facture du 30 janvier 2016 de L. Collot Plomberie Chauffage qui a procédé au remplacement d’un groupe de sécurité sur chauffe-eau électrique. La comparaison avec la consommation des autres occupants du bâtiment D sur les relevés de la société Ista corrobore l’origine privative de la fuite.

Le jugement est confirmé.

2. Sur la demande en indemnisation contre le syndic

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Aux termes de leurs conclusions, MM. [C] et [F] [Y] demandent à la cour de juger le cabinet Delahaye entièrement responsable du « préjudice évoqué par Mme [H] » et le condamner à leur payer la somme de 10 808,30 euros.

Dans la partie 'Discussion’ des conclusions, il est indiqué : « Par conséquent, le Cabinet Delahaye devra être déclaré entièrement responsable du préjudice de Mme [H] ».

MM. [C] et [F] [Y], en qualité de locataire et caution, ne peuvent se substituer au propriétaire, sauf à méconnaître la règle que « nul ne plaide par procureur », pour intenter en ses lieu et place une action qui leur permettrait d’obtenir réparation d’un préjudice personnel prenant sa source dans le préjudice subi par le propriétaire. Leur demande est irrecevable.

Le jugement est confirmé.

3. Sur la demande d’indemnisation de Mme [H] pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1153, alinéa 4, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Mme [H] n’allègue pas la mauvaise foi du locataire et de la caution. Son préjudice est en outre totalement réparé par les intérêts moratoires.

Le jugement est confirmé.

4. Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées.

Parties perdantes en cause d’appel, MM. [F] et [C] [Y] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel et à payer à Mme [H] la somme de 1 500 euros et à la société Cabinet E. Delahaye la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort,

Confirme le jugement,

Condamne in solidum [F] et [C] [Y] aux dépens d’appel,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum [F] et [C] [Y] à payer à [B] [H] la somme de 1 500 euros et au société Cabinet E. Delahaye la somme de 1 500 euros.

LA GREFFIERE P/LE PRÉSIDENT

EMPÊCHÉ