ARRET

N°

Société SCCV CARRE [Localité 7] – [Localité 3]

C/

[T] épouse [Y]

[Y]

DB/NP/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU CINQ DECEMBRE

DEUX MILLE VINGT QUATRE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/04344 – N° Portalis DBV4-V-B7H-I4XC

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS DU TRENTE JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

Société SCCV CARRE [Localité 7] – [Localité 3] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Représentée par M^e Georgina WOIMANT, avocat au barreau d’AMIENS

Plaidant par M^e Clément FOURNIER de la SELARL AVOCATCOM, avocat au barreau de LILLE

APPELANTE

ET

Madame [N] [T] épouse [Y]

née le 07 Décembre 1982 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Frédéric BAUBE de la SELARL CABINET BAUBE, avocat au barreau de COMPIEGNE

Monsieur [E] [Y]

né le 14 Mai 1975 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Frédéric BAUBE de la SELARL CABINET BAUBE, avocat au barreau de COMPIEGNE

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 26 septembre 2024 devant la cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Nathanaëlle PLET, greffière placée en pré-affectation.

Sur le rapport de M. Douglas BERTHE et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 05 décembre 2024, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 05 décembre 2024, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Nathanaëlle PLET, greffière.

*

* *

DECISION :

Par un acte authentique en date du 27 mai 2019 la SCCV Carré [Localité 7]-[Localité 3] a vendu à M. [E] [Y] et à Mme [N] [T] épouse [Y] en l’état futur d’achèvement un appartement type F1 et un emplacement de stationnement dépendant d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2].

La livraison des biens a été fixée au cours du 4ème trimestre 2019 et au plus tard le 31 décembre 2019, sauf cause de force majeure ou de cause légitime de suspension de délai de livraison.

La venderesse a livré les biens aux acquéreurs le 25 août 2021.

Par un acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2022, les époux [Y] ont assigné la SCCV Carré [Localité 7] afin d’obtenir l’indemnisation du préjudice résultant de ce retard de livraison.

Par jugement du 30 juin 2023, le tribunal judiciaire d’Amiens a :

— Condamné la SCCV Carré [Localité 7] à payer aux époux [Y] la somme de 8 850 euros à titre de dommages-intérêts indemnisant une perte de loyers, cette somme étant augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2022 ;

— Dit que les intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes des intérêts ;

— Rejeté la demande de dommages-intérêts « complémentaires » ;

— Condamné la SCCV Carré [Localité 7] aux dépens ;

— L’a condamné à payer aux époux [Y] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté sa demande fondée sur le même texte.

Par déclaration du 13 octobre 2023, la SCCV Carré [Localité 7] a interjeté appel de cette décision.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 7 mai 2024 par lesquelles la SCCV Carré [Localité 7] demande à la cour de :

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à payer aux époux [Y] la somme de 8 850 euros à titre de dommages-intérêts, cette somme étant augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2022 ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts complémentaires ;

— Débouter les époux [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Débouter les époux [Y] de leurs demandes au titre de leur appel incident ;

— Condamner les époux [Y] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Elle expose :

— que les entreprises de construction lui ont fait réceptionner leurs propres ouvrages en retard, ce qui l’a obligée à livrer les acquéreurs le jour auquel elle a reçu l’ouvrage,

— qu’à la lecture du procès-verbal de livraison, il apparaît que les acquéreurs n’ont effectué aucune remarque quant au retard de livraison,

— qu’ils n’avaient adressé aucune mise en demeure préalable sommant le vendeur de procéder à la livraison, de telle sorte qu’ils ont bien accepté la date de livraison convenue entre les parties au 25 août 2021,

— qu’à la lecture de l’acte authentique, il s’avère que les parties n’ont pas souhaité prévoir de clause pénale en cas de retard de livraison.

— que le promoteur a subi diverses causes légitimes de retard de livraison, à savoir : création d’un vide sanitaire sous le bâtiment (45 jours), intempéries (38 jours), découverte de zones polluées (92 jours), crise sanitaire COVID 19 (61 jours), absence d’intervention de la société NCN lot gros 'uvre (30 jours), liquidation de la société NCN lot gros 'uvre (61 jours),

— que ces événements ne sont pas de sa responsabilité et ont été dénoncés au fur et à mesure de leur survenance aux acquéreurs,

— qu’à la lecture de l’acte authentique, il ne ressort nullement que l’acquéreur a acheté l’immeuble dans le cadre d’un programme de défiscalisation ni dans le cadre d’un investissement locatif,

— que les époux [Y] ont mis près de trois mois à trouver un locataire de telle sorte que leur éventuel préjudice ne saurait être appréhendé que sous l’angle d’une perte de chance,

— que le montant du loyer a été fixé à la somme de 435 euros hors charges et non 475 euros comme l’a retenu de façon erronée le premier juge,

— que le préjudice moral des époux [Y] n’est absolument pas démontré.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 13 février 2024 par lesquelles les époux [Y] demandent à la cour de :

— Les recevoir en leurs conclusions et les y dire bien fondés,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— Condamne la SCCV Carré [Localité 7] à les indemniser de leur préjudice lié à une perte de loyers,

— Dit que les intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts,

Condamne la SCCV Carré [Localité 7] à leur payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens,

Infirmer le jugement en ce qu’il retient la date du 6 mai 2022 comme celle faisant courir les intérêts au taux légal et en ce qu’il évalue leur préjudice à la somme de 8 850 euros,

En conséquence,

Condamner la SCCV Carré [Localité 7]-[Localité 3] à leur payer la somme de 9 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2021, au titre de leur préjudice résultant de la perte de loyers, en précisant que les intérêts courus depuis plus d’un an porteront eux-mêmes intérêts à compter du 14 juin 2022,

Condamner la SCCV Carré [Localité 7]-[Localité 3] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont le droit de timbre de 225 euros.

Ils exposent :

— qu’ils ont mis en demeure la SCCV Carré [Localité 7] de terminer leur construction par courrier en date du 14 juin 2021,

— que la SCCV Carré [Localité 7] a pris soin dans l’acte qu’elle leur a fait signer de faire figurer comme causes légitimes de suspension du délai de livraison les intempéries, le redressement ou la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux, la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs, la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’une ou aux autres entreprises défaillantes, la découverte de zones de pollution ou de contamination des terrains, les retards imputables aux compagnies concessionnaires,

— que cependant La SCCV Carré [Localité 7] ne justifie de manière probante d’aucune de ces causes légitimes de suspension du délai de livraison,

— qu’en effet une étude des sols a été effectuée en date du 11 juin 2018 tandis qu’un diagnostic de la qualité environnementale des sols avait été également effectué,

— qu’ainsi la création du vide sanitaire comme la découverte de zones polluées sont antérieures à la date de signature du contrat de vente du 27 mai 2019,

— que pour être causes légitimes de suspension du délai de livraison, les intempéries doivent être retenues par le maître d''uvre et justifiées par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier,

— que la crise sanitaire COVID 19 et les différentes ordonnances prises par le gouvernement sont intervenues à compter du mois de mars 2020, soit postérieurement à la date de livraison convenue (31 décembre 2019),

— que cette crise ne peut donc évidemment justifier le défaut de livraison,

— que la société NCN (Nord Constructions Nouvelles) en charge du lot gros oeuvre a été placée en redressement judiciaire le 2 juin 2020 et ensuite en liquidation judiciaire le 21 juillet 2020, soit là encore postérieurement au 31 décembre 2019,

— qu’ainsi cette défaillance ne peut suspendre un délai qui était déjà expiré,

— qu’ils ont ainsi perdu le bénéfice de 20 mois de loyer,

— que le premier juge n’a indemnisé que 18 mois de perte locative sur les 20 mois de retard considérant qu’ayant reçu livraison le 25 août 2021 les époux [Y] n’ont loué le bien qu’à compter de novembre 2021.

— qu’ils ont effectivement loué l’appartement dès le début du mois de novembre 2021 pour un loyer mensuel de 475 euros charges comprises mais que le délai de deux mois entre la réception et la mise en location du bien s’explique par la nécessité d’effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés au procès-verbal de réception et empêchant la mise en location immédiate du logement, de sorte que ce délai de deux mois est bien imputable à la SCCV Carré [Localité 7].

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La clôture a été prononcée le 26 juin 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 26 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de la SCCV Carré [Localité 7] à raison du retard de livraison :

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon les articles 1231, 1231-1 et 1231-2 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Les dommages-intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable. Les dommages-intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Aux termes de l’article 9 code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 27 mai 2019 conclu entre les parties (page 20 – rubrique « délai de livraison ») que la SCCV Carré [Localité 7]-[Localité 3] 's’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au cours du 4ème trimestre 2019 au plus tard, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison'.

Pour l’application de cette disposition, seraient considérés notamment comme causes légitimes de suspension du délai de livraison :

— les grèves (qu’elles soient générales, particulières au secteur du bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier) ;

— les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d''uvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier ;

— le redressement ou la liquidation judiciaires des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ;

— la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs (la justification sera apportée par le vendeur à l’acquéreur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée avec avis de réception adressée par le maître d''uvre à l’entrepreneur défaillant) ;

— la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’une ou aux entreprises défaillantes, en redressement ou en liquidation judiciaires,

— les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre totalement ou partiellement le chantier ou d’arrêter les travaux ;

— la recherche et/ou la découverte de vestiges archéologiques dans le terrain d’assiette ainsi que toutes prescriptions ordonnées par les services administratifs compétents en matière d’archéologie ;

— la découverte de zones de pollution ou de contaminations des terrains d’assiette de l’opération ou d’anomalies du sous-sol telles que notamment présence ou résurgence d’eau, nature hétérogène du terrain aboutissant à des remblais spéciaux ou à des fondations spécifiques ou à des reprises en sous oeuvre des immeubles voisins et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires et nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation ;

— les troubles résultant d’hostilité, attentats, cataclysmes, accidents de chantier, incendie, inondations ;

— les retards imputables aux compagnies concessionnaires (E.D.F., compagnie des eaux, France Télécom, etc…), et/ou l’aménageur de la ZAC ;

— les difficultés d’approvisionnement ;

— l’incidence de la demande de travaux complémentaires ou modificatifs par l’acquéreur ;

— les retards de paiement de l’acquéreur dans le règlement des appels de fonds concernant tant la partie principale du prix et des intérêts de retard, que celle correspondant aux options, aux éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs.

Il n’est pas contesté qu’après une mise en demeure de la venderesse par les acquéreurs de finir les travaux dans un délai raisonnable par courrier du 14 juin 2021, l’appartement type F1 et l’emplacement de stationnement ont été livrés aux acquéreurs le 25 août 2021 pour une livraison initialement prévue au plus tard le 31 décembre 2019, soit un retard de presque 20 mois.

À l’issue d’une démarche amiable infructueuse, le conseil des époux [Y] a ensuite, par courrier du 6 mai 2022, mis en demeure la SCCV Carré [Localité 7]-[Localité 3] de s’acquitter au principal du préjudice subi par ses clients résultant de la perte de loyers alléguée (9 500 euros) et rappelé que cette mise en demeure faisait courir les intérêts moratoires de droit.

En ce qui concerne les causes légitimes de retard de livraison, la SCCV Carré [Localité 7] ne démontre pas l’occurrence de 38 journées d’intempéries qui auraient été retenues par le maître d''uvre ni justifiées par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier.

En outre et comme le relève à juste titre la juridiction du premier degré, la présence de zones polluées et la nécessité de créer un vide sanitaire sous le bâtiment étaient connues antérieurement à la signature de l’acte de vente du 27 mai 2019 ; l’étude des sols ayant été finalisée le 11 juin 2018 et le permis de construire modificatif ayant été délivré le 13 septembre 2018.

Il est par ailleurs démontré que la défaillance de l’entreprise en charge du lot gros-oeuvre est postérieure à l’expiration du délai de livraison fixé au 31 décembre 2019. En effet et comme cela résulte du bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, la société NCN (Nord Constructions Nouvelles) en charge du gros oeuvre a été placée en redressement judiciaire le 2 juin 2020 et ensuite en liquidation judiciaire le 21 juillet 2020.

Enfin, le délai de livraison était échu antérieurement à l’entrée en vigueur des restrictions inhérentes à la crise sanitaire Covid 19 intervenues à compter du mois de mars 2020.

Dès lors, aucune des différentes causes invoquées par la SCCV Carré [Localité 7] ne légitime son retard de livraison. Elle se trouve dès lors responsable du préjudice des époux [Y] imputable à ce retard et la décision entreprise sera confirmée en son principe sur ce point.

En ce qui concerne le préjudice des époux [Y], il convient d’abord de rappeler, à l’instar de la juridiction du premier degré, que les propriétaires sont libres de jouir de leur bien et que l’exercice légal de leur droit de propriété n’est subordonné à aucune stipulation particulière de l’acte de vente qui n’a d’ailleurs prévu aucune restriction à ce titre.

Dès lors, le retard de livraison imputable à l’appelante a empêché les époux [Y] de donner leur appartement de type F1 en location et ces derniers sont donc fondés à demander réparation au titre de leur perte de loyers.

L’appartement a été livré avec un retard de 20 mois mais il s’est écoulé plus de deux mois entre la livraison le 25 août 2021 et la signature du bail avec le locataire, soit le 4 novembre 2021.

Les époux [Y] font valoir que ce délai de deux mois entre la réception et la mise en location du bien s’explique par la nécessité d’effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés au procès-verbal de réception et empêchant la mise en location immédiate du logement, de sorte que ce délai de deux mois est bien imputable à la SCCV Carré [Localité 7].

L’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 27 mai 2019 reproduit en page 21, rubrique « définition de l’achèvement », l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation qui dispose que l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les seuls éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

Les époux [Y] versent au débat le procès-verbal de livraison du 25 août 2021 qui mentionne bien un retard de livraison mais ne constate aucun désordre. Il fait état de simples « remarques » consignées dans son annexe, les époux [Y] s’abstenant de produire cette dernière annexe aux débats.

La SCCV Carré [Localité 7] communique pour sa part cette annexe qui énonce sept remarques relatives à des nettoyages et finitions mineures qui, effectivement et par nature, ne présentent aucun caractère substantiel ni ne rendent l’immeuble impropre à sa destination.

En outre, les époux [Y] s’abstiennent de justifier de la réalisation, des dates ou du coût des « travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés au procès-verbal de réception » qu’ils allèguent.

Dès lors, il est constant que le temps nécessaire consacré à trouver un locataire a été de deux mois et comme le relève à juste titre la juridiction du premier degré, la perte de loyer correspond en réalité à 18 mois.

En revanche, il résulte du contrat de bail du 4 novembre 2021 produit que le loyer a été fixé à la somme mensuelle de 435 euros comme le souligne à juste titre la SCCV Carré [Localité 7] et non à la somme de 475 euros retenue à tort par la juridiction du premier degré. La perte de loyer des époux [Y] imputable au retard de livraison s’élève donc à la somme totale de 7 830 euros (435 euros x 18 mois).

Il conviendra de dire à l’instar du premier juge que cette somme produira des intérêts au taux légal non pas à compter de la première mise en demeure d’avoir à terminer les travaux avant livraison du 14 juin 2021et visant la résolution du contrat mais à compter de celle du 6 mai 2022 réclamant cette fois l’indemnisation chiffrée et effective de leur préjudice.

La décision de première instance sera également confirmée en ce qu’elle a dit que les intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts, conformément à l’article 1343-2 du code civil suscité.

À hauteur d’appel et aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions, les époux [Y] ne sollicitent plus l’indemnisation d’un préjudice additionnel ou distinct.

La demande de confirmation du rejet de leur demande de dommages intérêts « complémentaires » formée par la SCCV Carré [Localité 7] sera donc accueillie.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

La SCCV Carré [Localité 7]-[Localité 3] qui succombe sera condamnée aux dépens de l’appel (étant rappelé que les droits de timbres font partie des dépens de l’appel) et la décision de première instance sera confirmée en ses dispositions afférentes aux frais irrépétibles et aux dépens.

L’équité commande de condamner la SCCV Carré [Localité 7]-[Localité 3] à payer à M. [E] [Y] et à Mme [N] [T] épouse [Y] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile et la SCCV Carré [Localité 7]-[Localité 3] sera déboutée de sa propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Confirme la décision querellée sauf en ce qu’elle a condamné la SCCV Carré [Localité 7]-[Localité 3] à payer à M. [E] [Y] et à Mme [N] [T] épouse [Y] la somme de 8 850 euros à titre de dommages-intérêts indemnisant une perte de loyers,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCCV Carré [Localité 7]-[Localité 3] à payer à M. [E] [Y] et à Mme [N] [T] épouse [Y] la somme de 7 830 euros à titre de dommages-intérêts indemnisant une perte de loyers, cette somme étant augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2022,

Rejette les autres demandes ;

Condamne la SCCV Carré [Localité 7]-[Localité 3] aux dépens de l’appel,

Condamne la SCCV Carré [Localité 7]-[Localité 3] à payer à M. [E] [Y] et à Mme [N] [T] épouse [Y] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile et rejette la propre demande de la SCCV Carré [Localité 7]-[Localité 3] formée à ce titre.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE