Cour d'appel d'Amiens, 1re chambre civile, 25 avril 2024, n° 23/01090

CA Amiens
Infirmation partielle 25 avril 2024

Arguments

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Accepté
Fixation forfaitaire de l'indemnité d'occupation
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation doit réparer l'intégralité du préjudice subi par le bailleur et ne peut être inférieure au montant du loyer qui aurait été dû, tenant compte des augmentations légales.
Accepté
Décompte de créance actualisé
La cour a confirmé la demande d'actualisation du montant des arriérés, en tenant compte des versements effectués par le locataire.
Accepté
Condamnation aux dépens en cas de défaite
La cour a statué que l'intimé, ayant succombé, doit être condamné aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Amiens, 1re ch. civ., 25 avr. 2024, n° 23/01090
Juridiction :	Cour d'appel d'Amiens
Numéro(s) :	23/01090
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nathalie FEUGNETAurélie GUYOT
Cabinet(s) :	RECOLIA RECOUVREMENT
Parties :	S.A. 1001 VIES HABITAT

Texte intégral

ARRET

N°

S.A. 1001 VIES HABITAT

[F] [B]

DB/SGS/DPC/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT CINQ AVRIL

DEUX MILLE VINGT QUATRE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/01090 – N° Portalis DBV4-V-B7H-IWKS

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

Représentée par M^e Aurélie GUYOT, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Nathalie FEUGNET du cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

Monsieur [J] [F] [B]

de nationalité Française

[Adresse 2]

Assigné à étude le 04/05/2023

INTIME

DEBATS :

A l’audience publique du 22 février 2024, l’affaire est venue devant M. Douglas BERTHE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 avril 2024.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Douglas BERTHE, Président de chambre, Président, M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 25 avril 2024, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

* *

DECISION :

Par contrat du 16 novembre 2018, la SA 1001 Vies Habitat a donné à bail à M. [B] [J] [F] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 342,52 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 127,03 euros.

Des impayés locatifs sont apparus.

Le 23 mars 2022, la SA 1001 Vies Habitat a fait délivrer au locataire un commandement de justifier de l’assurance du logement dans le délai d’un mois et de payer dans le délai de deux mois la somme principale de 2 871,66 euros au titre des loyers échus et impayés, au visa de la clause résolutoire du bail et de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet, la SA 1001 Vies Habitat a assigné le 6 juillet 2022 M. [J] [F] afin notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire, constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion sans délai de M. [J] [F] et de tous occupants de son chef, le condamner à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, outre les arriérés de loyers et charges.

M. [B] [J] [F] a comparu en personne à l’audience de première instance et a proposé de verser 20 euros par mois en sus du loyer courant pour éteindre sa dette.

Par jugement du 27 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis a :

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 16 novembre 2018 relatif au logement sis [Adresse 2] sont réunies à la date du 24 mai 2022,

— Ordonné en conséquence à M. [B] [J] [F] de libérer les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,

— Dit qu’à défaut pour l’intéressé d’avoir volontairement libéré les lieux, la SA 1001 Vies Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— Condamné M. [B] [J] [F] à payer à la SA 1001 Vies Habitat en deniers et quittances, la somme de 2 840,54 euros au titre des loyers et charges échus au 24 mai 2022, échéance d’avril 2022 comprise, avec intérêt au taux légal à compter du 23 mars 2022, date du commandement de payer,

— Autorisé M. [J] [F] à s’acquitter de sa dette par 36 versements mensuels et successifs de 80 euros, payables en sus du loyer courant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la décision, la dernière mensualité soldera la dette en principal, intérêts et frais,

— Dit qu’en cas de nouvelle défaillance du locataire dans le respect de ses obligations locatives et des délais de payement ainsi accordés et 15jours suivant mise en demeure restée infructueuse, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— Dit que M. [B] [J] [F] sera condamné au payement, au profit de la SA 1001 Vies Habitat en cas de résiliation du contrat de bail, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, soit 332,81 euros hors charges, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— Dit que ces indemnités d’occupation porteront intérêts au taux légal à date échue et ne sauraient être soumises à indexation,

— Rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties,

— Dit qu’en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, la décision sera notifiée et transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le relogement des personnes défavorisées,

— Condamné M. [B] [J] [F] à payer à la SA 1001 Vies Habitat la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M. [B] [J] [F] aux dépens en ce compris le coût du commandement du 23 mars 2022,

— Rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Par déclaration du 17 février 2023, la SA 1001 Vies Habitat a interjeté appel partiel de cette décision.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 25 avril 2023 par lesquelles la SA 1001 Vies Habitat demande à la cour de :

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé de manière forfaitaire l’indemnité d’occupation,

Et, statuant de nouveau :

— Condamner M. [B] [J] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— Confirmer l’ordonnance entreprise en ses autres dispositions,

Y ajoutant :

— Actualiser le montant de la dette et condamner M. [B] [J] [F] à payer à la SA d’HLM 1001 Vies Habitat, la somme de 2 695,99 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de mars 2023 incluse, selon décompte arrêté au 20 avril 2023,

— Condamner M. [B] [J] [F] à payer à la SA d’HLM 1001 Vies Habitat la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir en substance que l’indemnité d’occupation a été fixée à la somme invariable et forfaitaire de 332,81 euros hors charges sans indexation, que ce jugement crée donc pour ce locataire dont la résiliation judiciaire du bail a été prononcée une situation plus favorable que celle des locataires respectueux de leurs obligations et que le montant des indemnités d’occupation ne saurait être fixé à un montant inférieur à celui de la valeur locative et donc de son préjudice.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures de l’appelante pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de ses prétentions.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante ont été signifiées à M. [B] [J] [F] à étude le 4 mai 2023. Ce dernier n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 15 novembre 2023 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 22 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’indemnité d’occupation :

L’indemnité d’occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, a pour objet de réparer l’intégralité du préjudice subi par le bailleur, soit les pertes de loyers subies mais également le préjudice subi du fait de l’occupation qui rend indisponible le logement loué ; elle ne saurait être d’un montant inférieur à celui qu’aurait payé le locataire sans la résiliation du bail.

En effet, en l’absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers pratiquées conformément à la législation sur les baux sociaux, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux en dépit de la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

Par suite, le jugement déféré sera infirmé de ce chef et il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation du bail à la reprise effective des lieux au montant du loyer qui aurait été dû en tenant compte de sa revalorisation en cas de poursuite du bail, majoré des charges et de condamner M. [B] [J] [F] au versement de celle-ci.

Sur la demande d’actualisation de l’arriéré locatif :

La SA 1001 Vies Habitat verse aux débats un décompte de créance actualisé mentionnant un solde débiteur de 2 695,99 euros, arrêté au 20 avril 2023, échéance de mars 2023 incluse, prenant en compte les versements opérés par M. [B] [J] [F] depuis le jugement entrepris.

Cette demande justifiée sera ainsi accueillie et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point sauf à actualiser la dette locative.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

M. [B] [J] [F] qui succombe sera condamné aux dépens de l’appel et les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.

Il apparaît équitable de laisser à la SA d’HLM 1001 Vies Habitat la charge de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt de défaut et en dernier ressort, dans les limites de l’appel, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a dit que M. [B] [J] [F] sera condamné au payement, au profit de la SA 1001 Vies Habitat en cas de résiliation du contrat de bail, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, soit 332,81 euros hors charges, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux loués et dit que ces indemnités d’occupation porteront intérêts au taux légal à date échue et ne sauraient être soumises à indexation,

Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions soumises à la cour, sauf à actualiser au montant de 2 695,99 euros, arrêté au 20 avril 2023, échéance de mars 2023 incluse, la créance de la SA d’HLM 1001 Vies Habitat sur M. [B] [J] [F] au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [B] [J] [F] à payer à la SA d’HLM 1001 Vies Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actualisé qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi en tenant compte de sa revalorisation, augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués par la remise des clefs au bailleur, ou à défaut, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Condamne M. [B] [J] [F] aux dépens de l’appel,

Laisse à la SA d’HLM 1001 Vies Habitat la charge de ses frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT