ARRET

N°

[O]

C/

S.A. COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE

copie exécutoire

le 09 avril 2026

à

M^e Amoyal

M^e Cazelles

FM

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 09 AVRIL 2026

N° RG 24/03494 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JFEF

JUGEMENT DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1] DU 21 MAI 2024 (référence dossier N° RG 22/02563)

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

Monsieur [G] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Julien AMOYAL, avocat au barreau de SENLIS

ET :

INTIMEE

S.A. COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE La société anonyme COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE, au capital de 1 143 368 €, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n° 330 316 316, dont le siège social est sis [Adresse 2] à 75 001 PARIS, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Cyrielle CAZELLES de la SELARL DEJANS, avocat au barreau de SENLIS

***

DEBATS :

A l’audience publique du 17 Février 2026 devant M^me Florence MATHIEU, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l’article 805 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026.

GREFFIERE : Madame Elise DHEILLY

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

M^me Florence MATHIEU en a rendu compte à la cour composée de :

M^me Florence MATHIEU, présidente de chambre,

M^me Odile GREVIN, présidente de chambre,

M^me Clémence JACQUELINE, conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Le 09 Avril 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; Florence MATHIEU, présidente a signé la minute avec Madame Elise DHEILLY, greffière.

*

* *

DECISION

M.[G] [O] est copropriétaire au sein de l’immeuble «'[Adresse 3]'» sis [Adresse 1] à [Localité 4].

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires spéciale travaux, suivant procès-verbal du 10 octobre 2011 ont été votés des travaux de rénovation de la toiture du bâtiment J.

Par acte du 23 novembre 2011, M. [O] a adhéré à l’emprunt collectif proposé par la SA Crédit foncier de France afin de financer la réalisation de ces travaux à hauteur de 100 % de sa quote-part pour une durée de 10 ans.

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2012, le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, a souscrit auprès de la SA Crédit foncier de France un prêt d’un montant de 89.635 euros, représentant la quote-part de M. [O] pour un montant de 59.635 euros, amortissable sur 10 ans au taux de 4,70%.

Aux termes de ce même acte, la SA Comptoir financier de garantie (ci-après CFG) s’est engagée en qualité de caution à garantir l’obligation de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat de copropriétaires, en cas de défaillance de l’un des copropriétaires adhérents au prêt.

Par courrier du 28 septembre 2015, la SA CGF a mis en demeure M. [O] de lui verser la somme de 2.037,14 euros au titre des échéances impayées.

Le 11 janvier 2016, le syndicat des copropriétaires a émis au profit de la SA CGF une quittance relative à l’encontre de M. [O] pour la somme de 45.168,75 euros.

Par courrier du 29 juin 2016, la SA Crédit foncier de France a notifié à M. [O] la déchéance du terme du prêt et l’a informé qu’elle faisait appel à la SA CGF pour lui régler l’intégralité de sa créance, soit 44.452,49 euros, en sa qualité de caution.

Par courrier en recommandé du 5 octobre 2017, réceptionné le 11 octobre 2017, la SA CGF a mis en demeure M. [O] de lui régler la somme de 37.255,58 euros sous trente jours.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 novembre 2020, la SA CGF a fait assigner M. [O] devant le tribunal judiciaire de Senlis, aux fins de paiement des sommes qu’elle a réglées à la SA Crédit foncier de France.

Par une ordonnance du 16 décembre 2021, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable comme prescrite l’action formée par la SA CGF.

Statuant sur l’appel interjeté par la SA CGF, par un arrêt du 29 novembre 2022, la cour d’appel d’Amiens a infirmé l’ordonnance entreprise et a déclaré la SA CGF recevable en son action, renvoyant l’affaire devant le tribunal pour qu’il soit statué au fond.

Par jugement rendu le 21 mai 2024, le tribunal judiciaire de Senlis a, avec le bénéfice de l’exécution provisoire':

— condamné M. [O] à payer à la SA CGF la somme de 41.849,41 euros avec intérêts au taux contractuel de 4,7% à compter de la signification de la décision,

— accordé à M. [O] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du 10 du mois suivant la signification du jugement, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de 1200 euros et une 24ème mensualité correspondant au solde de la somme due,

— dit que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

— rappelé que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés,

— rejeté la demande de capitalisation des intérêts,

— débouté M. [O] de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné M. [O] à payer à la SA CGF la somme 2.500 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles, outre les dépens,

— débouté M. [O] de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

Par un acte en date du 18 juillet 2024, M. [O] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le'2 avril 2025, M. [O] conclut à l’infirmation du jugement entrepris des chefs de condamnation à son encontre et demande à la cour de':

— débouter la SA CGF de toutes ses demandes en paiement et de condamner cette dernière à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

— subsidiairement, lui accorder des délais de paiement selon les mêmes modalités que celles autorisées par le tribunal,

— en tout état de cause, condamner la SA CGF à lui payer la somme de 4.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

M.[O] soutient qu’il n’a pas eu conscience de la portée de son engagement. Il reproche à la SA CGF d’avoir cautionné un emprunt le concernant alors qu’il n’a pas été informé du montant du crédit, du taux applicable, du montant des mensualités et du coût total du crédit. Il invoque l’exécution de bonne foi des conventions prescrite par l’article 1134 du code civil, applicable à l’espèce.

Il fait valoir que le contenu des résolutions votées lors de l’assemblée générale du 10 octobre 2011 est insuffisant pour lui permettre de connaître la portée réelle de son engagement et insiste sur le fait que l’offre d’adhésion à l’emprunt collectif est extrêmement succincte.

Il précise que lorsque l’offre de prêt a été éditée le 16 janvier 2012, il était déjà engagé alors qu’il ne connaissait pas la portée et le coût réel du prêt.

Il affirme qu’il n’a jamais eu connaissance du montant réellement emprunté par ses soins et que le courrier du 20 janvier 2012 invoqué par la SA CGF a été uniquement adressé au syndic en exercice, et non à M. [O].

Il soutient que le syndic n’est pas son mandataire et que le syndic agit uniquement en tant que mandataire du syndicat des copropriétaires, de sorte que les informations transmises au syndic dans le cadre de son mandat ne peuvent être assimilées à une communication faite directement à M. [O] en sa qualité de copropriétaire.

Il estime que sa profession d’ancien agent immobilier ne dédouane pas la SA CGF de ses obligations à son égard.

Subsidiairement, il sollicite des délais de paiement sur 24 mois, sa société d’agence immobilière ayant été liquidée judiciairement par jugement du tribunal de commerce de Compiègne du 13 septembre 2023 et ses seules ressources étant désormais le revenu de solidarité active (RSA).

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 3 janvier 2025, la SA CGF conclut à la confirmation du jugement déféré sauf à actualiser le montant de la créance et en ce qu’il a accordé des délais de paiement à M. [O].

Elle demande à la cour de':

— condamner M. [O] à lui payer les sommes de':

—  43.653,39 euros avec intérêts au taux contractuel de 4,7% à compter du 2 janvier 2025 jusqu’à parfait paiement,

—  3.500 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens,

— débouter M. [O] de toutes ses demandes.

Elle expose qu’elle agit sur le fondement des articles 1251 et 2306 ancien du code civil qui prévoient que la subrogation transmet à son bénéficiaire tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ainsi que de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Elle soutient que le prêt a été conclu par le syndic et que M. [O] a donné mandat au syndic de sorte que M. [O] est tenu par les termes du mandat donné au syndic et fait observer que M.[O] n’a pas engagé la responsabilité du syndic.

Elle estime que M. [O] ne peut soutenir qu’il n’aurait eu «'aucune idée précise de ce à quoi il s’engageait'» alors qu’il a réglé les mensualités pendant plusieurs années, était présent à l’assemblée générale ayant voté la résolution et était par ailleurs agent immobilier au moment de la conclusion de l’acte critiqué.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement dans la mesure où M. [O] bénéficiant du RSA ne peut régler aucune mensualité, seule la vente du bien immobilier sur lequel elle bénéficie d’une hypothèque légale permettra de rembourser la créance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité des résolutions votées lors de l’assemblée générale

Il résulte de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur à l’époque des faits, que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

L’article 26 b) de ladite loi dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l’établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de séance de l’assemblée générale spéciale travaux des copropriétaires de la résidence «'[Etablissement 1] moulin des bois'» dudit octobre 2011, à laquelle M. [O] était présent, que la résolution numéro 10 ayant pour objet la réalisation de travaux de réfection de la toiture du bâtiment J ainsi que la résolution numéro 11 en confiant la gestion financière administrative et comptable au syndic en exercice et la numéro 12 relative au recours auprès à taux fixe auprès du crédit foncier pour en assurer le financement ont été adoptées à l’unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Cette dernière résolution a conféré au syndic par mandat tout pouvoir à effet de, au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires': recenser les propriétaires souhaitant payer comptant leurs parts des travaux, recenser ceux souhaitant adhérer à l’emprunt'; solliciter un prêt auprès de la SA Crédit foncier de France, dont le montant ne pourra dépasser la somme du coût des travaux dû par les copropriétaires emprunteurs au titre de leur quote-part'; accepter l’offre de prévalant contrat ; exécuter toutes les obligations du contrat de prêt étant précisé que le remboursement se fera par prélèvements automatiques sur le compte bancaire de chacun des copropriétaires, tenu envers le syndicat pour le seul montant de sa quote-part de prêt correspondant au paiement des travaux et que les prélèvements seront effectués par la SA Crédit foncier de France en sa qualité de mandataire au nom et pour le compte du syndicat'; souscrire un contrat de cautionnement auprès de la SA CGF AFIN que le syndicat n’est en aucun cas à supporter les conséquences financières de la défaillance des copropriétaires dans le remboursement de leur quote-part de prêt. Elle précisait que les copropriétaires payant les travaux à l’aide de l’emprunt contracté par le syndicat des copropriétaires dans les conditions visées donnaient d’ores et déjà leur accord.

La cour comme le tribunal estime qu’il se déduit des conditions de vote de ces résolutions que les travaux d’entretien des parties communes objet du prêt litigieux, ainsi que le mandat confié au syndic de gérer son financement et le recours auprès collectif auprès de la SA Crédit foncier de France ont été valablement adoptés par le syndicat des copropriétaires, malgré l’absence du contrat de prêt en annexe de l’ordre du jour, les dispositions des articles 26-4 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis relative au recours à l’emprunt collectif par les copropriétés entrées en vigueur le 14 mai 2013 n’étant pas applicable à l’époque des faits.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires a valablement donné mandat au syndic d’effectuer les formalités nécessaires à la conclusion d’un contrat de prêt collectif auprès de la SA Crédit foncier de France pour le financement des travaux.

Par ailleurs, ce mandat ayant été donné par le syndicat des copropriétaires à l’unanimité, il engage chacun des copropriétaires et notamment M.[O] qui était présent et a voté en faveur de son adoption. Aussi les actes accomplis par le syndic sont opposables à M. [O] par application de l’article 1984 du code civil.

Sur la validité des contrats de prêt et de cautionnement

La SA CFG produit l’offre d’adhésion à l’emprunt collectif proposé par la SA Crédit foncier de France et signé par M. [O] le 23 novembre 2011 pour le financement des travaux à hauteur de 100 % de sa quote-part et une durée de 10 ans. Sur ce document, M.[O] a signé la case stipulant «'Je souhaite que ma quote-part dans le coût des travaux soit financée par le crédit foncier, sollicitée par le syndicat des copropriétaires et vous adresse, à cet effet, l’avis d’autorisation de prélèvement ci-dessous ainsi qu’un relevé d’identité bancaire ou postal'».

Elle verse également «'l’offre de prêt copropriété valant contrat'» désignant «'La résidence [Etablissement 1] moulin des bois'» en qualité d’emprunteur, soit le syndicat des copropriétaires, mis à la connaissance du syndic le 5 janvier 2012 et signée par ce dernier le 16 janvier 2012, portant sur le prêt par la SA Crédit foncier de France de la somme de 89'635 euros, remboursable en dix ans au taux nominal de 4,7%, ainsi que l’engagement par la SA CFG de cautionner l’obligation de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Il est établi que le contrat de prêt a été souscrit par le syndicat des copropriétaires lequel a donné mandat au syndic pour le faire , que M. [O] a formalisé son accord pour adhérer à l’emprunt collectif et que M. [O] avait voté pour ce dispositif d’emprunt collectif lors de l’assemblée générale spéciale du 10 octobre 2011.

S’agissant de la connaissance par M. [O], de la portée de son engagement, il est justifié que':

— a été régulièrement adoptée à la majorité des deux tiers de tous les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 10 octobre 2011, la résolution n°8 huit relative à la grille de répartition des charges spéciales du bâtiment J concerné par les travaux financés par le prêt souscrit auprès de la SA Crédit Foncier de France,

— Les résolutions n°9 et n°10 ayant pour objet, respectivement, de lister les modalités pratiques des travaux de rénovation de la toiture et d’en préciser le coût, ont également été adoptées selon les seuils légaux. De plus, cette dernière résolution détaille que le coût est établi selon un devis de la société Mignot pour un montant de 211.678,46 euros, outre les honoraires de l’économiste de la construction de 7.385% TTC du montant HT des travaux validés, ainsi qu’une enveloppe de 10.000 euros TTC pour les imprévus du chantier et le coût de l’assurance dommages ouvrage calculé sur la base de 2,45 % TTC du montant TTC des travaux incluant les honoraires de l’économiste de la construction. Enfin, il est précisé que le financement des travaux aura lieu grâce à des appels professionnels hors budget de 20 % réalisés le 1er de chaque mois entre novembre 2011 et mars 2012 et que le coût global des travaux sera réparti entre les copropriétaires suivant la clé de répartition «'charges spéciales bâtiment J corrigée'».

Il résulte de ces éléments que M. [O] contrairement à ce qu’il soutient disposait des informations nécessaires pour mesurer la portée de son engagement dans la mesure où il avait connaissance du principe des modalités de calcul allant permettre de déterminer le montant de sa part dans le financement des travaux ainsi que le coût global de ces derniers, tout en sachant que l’emprunt ne l’engagerait qu’à la hauteur de sa quote-part. De plus, il y a lieu de souligner qu’il est justifié de ce que la SA Crédit foncier de France a régulièrement communiqué au syndic, mandataire de l’emprunteur l’offre de prêt 10 jours au moins avant sa conclusion, en conformité avec l’article L 312-7 du code de la consommation en vigueur à l’époque de la conclusion du contrat.

Si l’offre de prêt n’a pas été portée à la connaissance du syndicat des copropriétaires avant son acceptation par le syndic, toutefois il y a lieu de relever que cette exigence n’était pas requise ni du mandataire, ni du prêteur alors que les copropriétaires avaient d’ores et déjà donné leur accord à la souscription de ce prêt collectif lors du vote de la résolution numéro 12 et de la signature du bulletin d’adhésion au prêt collectif.

Par ailleurs, il convient de souligner que M. [O] n’a jamais élevé aucune contestation s’agissant des prélèvements opérés directement sur son compte bancaire dans le cadre de sa quote-part du remboursement du prêt, ni après les mises en demeure de payer des 28 septembre 2015 et 5 octobre 2017, qui lui ont été adressées respectivement par les sociétés Crédit foncier de France et CFG.

Il ne formalise pas non plus de reproche à l’égard du syndic qui a contracté l’emprunt pour le compte des copropriétaires.

Dans ces conditions, la cour comme le tribunal juge que le contrat de prêt collectif régularisé auprès de la SA Crédit foncier de France ainsi que le cautionnement de la SA CFG ont été valablement souscrits.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré valable les contrats de prêt et de caution dont s’agit.

Sur la demande en paiement de la société CFG formée à l’encontre de M. [O]

Aux termes de l’article 2306 du code civil dans sa version applicable à l’espèce, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant que le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette, tels que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation de dettes connexes.

En l’espèce, la SA CFG s’est engagée par acte signé le 30 décembre 2011 à garantir l’obligation de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat des copropriétaires correspondant au remboursement de la fraction des charges de copropriété représentant la quote-part de remboursement de l’emprunt collectif mis à sa charge, en cas de défaillance d’un copropriétaire.

M.[O] ne critique pas le montant des sommes réclamées et reconnaît dès lors sa défaillance dans le remboursement de l’emprunt mais reproche à la SA CFG, un manquement dans l’obligation de mise en garde. Il y a lieu de rappeler, d’une part, que le manquement à l’obligation de mise en garde est sanctionné par le paiement de dommages et intérêts demande que M.[O] n’a pas présentée, et d’autre part, qu’un établissement de crédit n’est tenu à un devoir de mise en garde à l’égard d’un emprunteur non averti que s’il existe un risque excessif d’endettement né de l’octroi du prêt. Ainsi, il appartient à M.[O], dans le cadre du prêt collectif souscrit par le syndicat des copropriétaires, de prouver que la quote-part de l’emprunt le concernant était excessive au regard de sa situation financière au moment de la souscription du prêt litigieux en janvier, 2012. Or, M.[O] ne communique aucun élément sur son patrimoine, ses charges et ses revenus pour l’année 2011.

Il est prouvé que le Crédit foncier de France a mis en demeure M.[O] de lui régler les échéances impayées du prêt par courrier du 28 septembre 2015 et lui a notifié la déchéance du terme par pli recommandé du 29 juin 2016.

Il est établi que la SA CFG a versé à la SA Crédit foncier de France la somme de 45.168,75 euros due par le syndicat des copropriétaires en raison de la quote-part d’emprunt de M. [O], de sorte qu’elle a été subrogée par effet de la quittance subrogative du 11 janvier 2016 dans les droits du syndicat de copropriétaires pour agir contre M.[O].

La SA CFG a ensuite par pli recommandé du 5 octobre 2017 mis en demeure M.[O] de lui payer les sommes réglées à la SA Crédit foncier de France au titre du prêt, en vain.

Devant la cour, elle produit un décompte actualisé de la créance du Crédit foncier de France au 2 janvier 2025 s’agissant du décompte crédit de M.[O], dont la créance désormais à la somme de 43.653,39 euros, outre les intérêts contractuels.

Dans ces conditions, il convient de de condamner M.[O] à payer à la SA CFG la somme de 43.653,39 euros avec intérêts au taux contractuel de 4,7% à compter du dernier décompte du 2 janvier 2025.

Par conséquent, il convient d’infirmer partiellement le jugement déféré du chef du montant de la créance actualisée.

Sur la demande au titre de la procédure abusive

La demande principale de la SA CFG ayant été accueillie, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M.[O] de sa demande en paiement à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

Si M.[O] démontre que sa situation financière est lourdement obérée puisqu’il justifie de la liquidation judiciaire de sa Sarl Immobilière de [D] suivant un jugement par le tribunal de commerce de Compiègne le 15 septembre 2023, de la perception du RSA de juin à août 2024 ainsi que d’un commandement de payer aux fins de saisie-vente délivré le 5 mars 2024 par une banque pour un montant de 35.876,28 euros, toutefois il ne démontre pas être en capacité de payer sa dette à la SA CFG dans le délai légal de 24 mois.

De plus, il y a lieu de souligner qu’à ce jour, il n’est justifié d’aucun versement par M.[O].

Au vu de ces éléments, M.[O] ne prouvant pas qu’un retour à meilleure fortune soit envisageable à l’horizon de deux années, il n’y a pas lieu d’aggraver le sort de sa dette avec le jeu des intérêts, aucune solution pérenne d’apurement de son passif n’étant présentée.

Dans ces conditions, il convient de le débouter de sa demande de délais de paiement et par conséquent d’infirmer le jugement entrepris de ce chef.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [O] succombant, il sera tenu aux dépens d’appel.

Les circonstances de l’espèce commandent de débouter les parties de leurs demandes respectives en paiement à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 21 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Senlis, excepté des chefs du montant de la créance et des délais de paiement.

Et Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne M. [G] [O] à payer à la SA Comptoir financier de garantie la somme de 43.653,39 euros avec intérêts au taux contractuel de 4,7% à compter du dernier décompte du 2 janvier 2025.

Déboute M. [G] [O] de sa demande de délais de paiement.

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes respectives en paiement à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.

Condamne M. [G] [O] aux dépens d’appel.

La Greffière, La Présidente,