COUR D’APPEL

D’ANGERS

1^re CHAMBRE A

CLM/IM

ARRET N° 209

AFFAIRE N° : 09/01938

Jugement du 17 Juillet 2009

Tribunal de Grande Instance de SAUMUR

n° d’inscription au RG de première instance 08/0976

ARRET DU 07 JUIN 2011

APPELANTE :

LA S.A.R.L. CAPP IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CENTURY 21, en liquidation judiciaire

XXX

XXX

représentée par la SCP GONTIER – LANGLOIS, avoués à la Cour

assistée de M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

INTIME EN REPRISE D’INSTANCE :

Monsieur G Z, ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société CAPP IMMOBILIER – CENTURY 21

XXX

XXX

assigné, n’ayant pas constitué avoué

INTIMES ET INCIDEMMENT APPELANTS :

Monsieur I X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

(bénéficiant de l’aide juridictionnelle partielle (15 %) numéro 09/006315 du 02/12/2009 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’ANGERS)

Madame W AA épouse X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentés par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avoués à la Cour

assistés de M^e Marie-Josée SLADEK-HISLEUR, avocat au barreau d’ANGERS

INTIMES :

Madame M D pris tant en son nom personnel qu’en sa qualité de représentante légale de ses enfants mineurs B et Quentin

née le XXX à XXX

Chez M. F

XXX

XXX

Monsieur A D

né le XXX à XXX

XXX

XXX

assignés, n’ayant pas constitué avoué

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

LA SOCIETE LES SOUSCRIPTEURS DU YS

XXX

XXX

représentée par la SCP GONTIER – LANGLOIS, avoués à la Cour

assistée de M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 29 Mars 2011 à 14 H 00, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame VERDUN, conseiller faisant fonction de président en application de l’ordonnance du 3 janvier 2011, Madame RAULINE et Madame LECAPLAIN-MOREL, ayant été entendue en son rapport, conseillers,

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRET : par défaut

Prononcé publiquement le 07 juin 2011, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Signé par Madame VERDUN, président, et par Madame LEVEUF, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé conclu le 12 février 2007 par l’entremise de la société CAP IMMOBILIER, M^me M N veuve D, agissant tant en son nom personnel qu’en qualité de représentante légale de ses enfants mineurs, Quentin et B, et M. A D (enfant majeur) ont vendu à M. I X et à M^me W AA, son épouse, sous diverses conditions suspensives, une maison d’habitation située commune de XXX, XXX, cadastrée section XXX et XXX', moyennant le prix principal de 119 000 €.

Cette vente a été réitérée suivant acte reçu par Maître G L, notaire au Puits-Notre-Dame (49), le 22 juin 2007.

Le 24 juillet 2007, M. et M^me I X ont fait dresser un procès-verbal de constat par Maître S T, huissier de justice à Doué la Fontaine, lequel a relevé divers désordres affectant, notamment, le carrelage de la cuisine, les combles aménagés, les installations de plomberie et d’électricité, la véranda, certaines cloisons affectées par de l’humidité.

Désigné en qualité d’expert par ordonnance de référé du 7 novembre 2007, M. AF C a conduit ses opérations au contradictoire des consorts D et de la société CAP IMMOBILIER et établi son rapport le 7 avril 2008. Il a évalué le coût de reprise des désordres à la somme de 76 500 € TTC.

Par actes des 26 et 29 septembre 2008, placés au greffe le 3 octobre suivant, M. et M^me I X ont fait assigner les consorts D et la société CAP IMMOBILIER afin de les entendre condamner solidairement à leur payer, sur le fondement de la garantie des vices cachés s’agissant des vendeurs, pour manquement à l’obligation de conseil, s’agissant de l’agent immobilier, la somme ainsi arbitrée par l’expert outre 5 000 € en réparation de leur préjudice financier.

La société CAP IMMOBILIER n’a pas comparu.

Par jugement du 17 juillet 2009 auquel le présent renvoie pour un ample exposé, le tribunal de grande instance de Saumur a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— débouté M. et M^me I X de l’ensemble de leurs prétentions en ce qu’ils les dirigeaient à l’encontre des consorts D ;

— condamné la société CENTURY 21 CAP IMMOBILIER à leur payer la somme de 65 500 € à titre de dommages et intérêts et une indemnité de procédure de 2 500 € ;

— débouté les consorts D de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société CENTURY 21 CAP IMMOBILIER aux dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier du 24 juillet 2007 et celui de l’expertise judiciaire.

Par déclaration du 3 septembre 2009, la société CAP IMMOBILIER a relevé appel de cette décision qui lui a été signifiée le 26 août précédent.

Par ordonnance de référé du 7 octobre 2009, Madame le Premier Président de la présente cour a débouté cette dernière de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire.

Par actes des 30 décembre 2009 et 20 janvier 2010, la société CAP IMMOBILIER a fait assigner en cause d’appel, d’une part, M^me M D, prise tant en son nom personnel qu’en qualité de représentante légale de ses enfants mineurs, Quentin et B, d’autre part, M. A D.

M. et M^me I X ont constitué avoué et conclu. L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 juin 2010 sans que les consorts D aient constitué avoué ni conclu, l’affaire étant fixée pour être plaidée le 29 juin suivant.

Par acte d’avoué à avoué du 25 juin 2010, la société CAP IMMOBILIER a fait notifier à M. et M^me I X son placement en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce d’Angers du 9 juin 2010, M. G Z étant désigné en qualité de mandataire liquidateur.

Lors de l’audience des plaidoiries, l’affaire a été renvoyée à la mise en état.

Par acte du 1^er octobre 2010 remis à la personne de son destinataire, M. et M^me I X ont fait assigner Maître G Z, ès qualités, en cause d’appel.

La société Les Souscripteurs du YS, assureur responsabilité civile professionnelle de la société CAP IMMOBILIER, est intervenue volontairement à l’instance par conclusions notifiées et déposées au greffe le 19 octobre 2010.

Elle a fait signifier ses conclusions aux consorts D par actes extra-judiciaires des 26 octobre et 2 novembre 2010.

Par actes des 25 et 26 janvier 2011, M. et M^me I X ont fait assigner en cause d’appel, M^me M D, prise tant en son nom personnel qu’en qualité de représentante légale de ses enfants mineurs Quentin et B, et M. A D. Ces actes, comportant signification des conclusions prises par les époux X le 20 octobre 2010, ont été remis respectivement en l’étude de l’huissier instrumentaire et à domicile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mars 2011 sans que Maître G Z ès qualités, ni M^me M D ès-nom et ès-qualités, ni M. A D aient constitué avoué ni conclu.

Les actes délivrés aux consorts D ayant été remis en l’étude de l’huissier et à domicile, il sera statué par défaut.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les dernières conclusions signifiées et déposées au greffe par la société Les Souscripteurs YS le 19 octobre 2010, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens en application des articles 455 et 954 du code de procédure civile, et aux termes desquelles elle demande à la cour :

— de la recevoir en son intervention volontaire ;

— d’infirmer le jugement entrepris ;

— à titre principal, de débouter M. et M^me I X de leur demande en paiement de dommages et intérêts formée contre la société CAP IMMOBILIER et, par voie de conséquence, de dire qu’elle-même ne doit pas sa garantie au motif que l’agent immobilier n’a commis aucune faute à l’égard des acquéreurs, notamment aucun manquement à son obligation de conseil et d’information ; d’ordonner la restitution, entre ses mains, de la somme qu’elle a versée au titre de l’exécution provisoire ;

— à titre subsidiaire, de réduire de manière très substantielle le montant des dommages et intérêts alloués au titre des travaux de reprise et de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. et M^me I X de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice financier ;

— à titre infiniment subsidiaire, de confirmer le jugement entrepris et de débouter les époux X de leur appel incident ;

— à titre reconventionnel, de condamner les consorts D à la garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être mises à sa charge en sa qualité d’assureur de la société CAP IMMOBILIER au motif qu’ils ont trompé autant l’agent immobilier que les acquéreurs en présentant leur bien comme en bon état alors qu’ils ne pouvaient pas ignorer les vices dont il était affecté ;

— en toute hypothèse, de condamner les époux X et les consorts D à lui payer la somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

La société appelante soutient que c’est à tort que le tribunal a considéré que la société CAP IMMOBILIER avait failli à son obligation d’information et de conseil à l’égard des acheteurs, dans la mesure où les désordres qui affectaient l’immeuble étaient cachés et non décelables par cette dernière qui n’est pas un professionnel de la construction. Elle ajoute que son assurée ne pouvait pas transmettre des informations que les vendeurs ne lui avaient pas communiquées et elle conteste que l’annonce établie ait été trompeuse.

Elle argue encore de ce que le consentement des acheteurs a été parfaitement libre et éclairé, le prix de vente ayant d’ailleurs été diminué de 20 060 € après plusieurs visites.

Vu les dernières conclusions signifiées et déposées au greffe par M. I X et M^me W AA, son épouse, le 4 mars 2011, reprenant notamment les demandes formées à l’encontre des consorts D et contenues dans les conclusions du 20 octobre 2010, signifiées par actes des 25 et 26 janvier 2011, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens en application des articles 455 et 954 du code de procédure civile, et aux termes desquelles, formant appel incident, ils demandent à la cour :

— de débouter la société Les Souscripteurs YS de ses prétentions ;

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a consacré la responsabilité de la société CAP IMMOBILIER ;

L’infirmant pour le surplus,

— de fixer leur créance à la liquidation judiciaire de la société CAP IMMOBILIER à la somme de 72 251,50 € outre la TVA et l’indexation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 de la construction, valeur base février 2008, s’agissant des travaux de remise en état et à celle de 10 000 € au titre du préjudice financier ;

— de condamner les consorts D in solidum, et, in solidum avec eux, la société Les Souscripteurs YS, ou l’un à défaut de l’autre, à leur payer ces sommes, ces prétentions étant fondées à l’égard des vendeurs, sur les dispositions de l’article 1792-1 du code civil, à défaut, sur celles de l’article 1641 du même code ;

— de condamner la société Les Souscripteurs YS, Maître G Z ès qualités et les consorts D, in solidum, ou l’un à défaut de l’autre, à leur payer la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris ceux de référé et les frais d’expertise.

Les intimés soutiennent que, contrairement à l’avis de l’expert, tous les désordres affectant l’immeuble étaient cachés et non décelables par des profanes comme eux.

A l’appui de leur demande fondée sur la garantie décennale due par les vendeurs, ils font valoir qu’au cours des opérations d’expertise, M^me D a indiqué que les désordres étaient afférents à des travaux réalisés par son époux dans les dix ans ayant précédé la vente.

Ils ajoutent que la clause élusive de garantie des vices cachés doit être écartée s’agissant de vices affectant des travaux réalisés par les vendeurs eux-mêmes et au motif que ces derniers ne pouvaient pas ignorer ces défauts pour avoir habité l’immeuble.

Ils estiment que la société CAP IMMOBILIER a failli à son obligation d’information et de conseil en rédigeant une annonce contenant des informations erronées, voire mensongères, quant à l’état de l’immeuble proposé à la vente, sans réaliser la moindre vérification préalable quant au fonctionnement des installations tels, le chauffage, la ventilation mécanique, l’assainissement.

Ils soutiennent que son expérience de vendeur d’immeubles lui permet de distinguer une installation électrique qui n’est pas aux normes et d’émettre des doutes sur la tenue d’une charpente ; qu’en l’occurrence, de nombreux indices (flottement du plancher dans les combles, ondulations du plafond de la véranda, branchements électriques apparents, conduites de chauffage courant au sol…) auraient dû l’inciter à s’informer sur la qualité de ces installations.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA PROCÉDURE

Sur l’intervention volontaire de la société Les Souscripteurs YS

Attendu que la société Les Souscripteurs YS, assureur de la société CAP IMMOBILIER au titre de la garantie responsabilité civile professionnelle, qui a acquitté les sommes allouées aux époux X aux termes du jugement déféré assorti de l’exécution provisoire et qui reprend la direction du procès après le placement de son assurée en liquidation judiciaire, a intérêt à intervenir à l’instance en cause d’appel ; que son intervention volontaire doit en conséquence être déclarée recevable ;

AU FOND

Sur les désordres affectant l’immeuble vendu

Attendu qu’il résulte du rapport d’expertise établi par M. AF C que l’immeuble consiste en un pavillon de construction traditionnelle, édifié sur sous-sol (garage, chaufferie et un rangement), et comprenant un rez-de-chaussée (hall d’entrée, dégagement, un salon/séjour, une cuisine, une salle de bains, un WC, trois chambres et une véranda) et des combles aménagés postérieurement à la construction (deux chambres et un WC) ;

Attendu que, photographies à l’appui, l’expert a relevé les désordres et émis les avis suivants :

— installation électrique : alimentations complémentaires réalisées à partir de l’installation électrique d’origine sans respect des normes ; dans la salle de bain : le raccordement de l’alimentation électrique à l’intérieur de la cloison consiste en une non-conformité d’origine ; ces non-conformités préexistaient à la vente ; à partir du sous-sol, l’acheteur était en mesure de visualiser le très mauvais état de l’installation et de s’interroger sur sa fiabilité; selon l’expert, le non respect des normes était 'évident’ ; l’installation présente des risques pour la sécurité des personnes et des biens ; sa remise en conformité est indispensable ; coût des travaux de reprise : 4 000 € ;

— installation de plomberie : cintrage des canalisations, tronçons sinueux et nombreux coudes et pliures des tuyaux, défaut d’exécution des soudures ; il s’agit de malfaçons qui préexistaient à la vente ; à partir du sous-sol, l’acheteur était en mesure de visualiser l’état général des canalisations 'y compris sur les tronçons recouverts par une coquille isolante’ ; coût des travaux de reprise : 2 500 € HT ;

— installation de chauffage : chaudière posée sur des parpaings, canalisations cheminant le long du sol, canalisations en cuivre recuit, soudures défectueuses, tronçons de canalisations avec coudes, pliures, déformations ; l’expert précise n’avoir pas été en mesure de vérifier l’état de la chaudière et que 'ces malfaçons’ ne pouvaient qu’inciter l’acheteur à vérifier le fonctionnement de la chaudière et de l’installation de chauffage ; coût des travaux de reprise hors remplacement de la chaudière : 3 000 € HT ;

— installation de ventilation mécanique contrôlée : installation impropre à sa destination puisque, lors de l’aménagement des combles, les gaines d’extraction de l’air vicié du WC et de la salle de bains ont été obstruées par la mise en place du plancher des combles et du cloisonnement ; l’extracteur est hors service ; ces non conformités préexistaient à la vente ; la mise en fonctionnement de l’installation aurait permis de les déceler ; coût des travaux de remise en état : 600 € ;

— salon/séjour : poutre en plafond placée en renfort du plancher des combles aménagés et prenant appui sur le T du conduit de fumée ; non-conformité présentant un risque pour la sécurité des personnes (risque de départ d’incendie) ; non-conformité préexistant à la vente, non décelable par un novice en construction ; coût des travaux de reprise : 300 € HT ;

— salle de bains : pourriture des pieds de cloisons due à une ventilation insuffisante et à des infiltrations d’eau au niveau des équipements sanitaires ; ces désordres préexistaient à la vente et n’étaient pas décelables par l’acheteur ;

— cuisine : le nouveau carrelage est collé sur l’ancien et sa pose s’arrête à la limite extérieure des placards de cuisine ; derrière le meuble sous évier, la cloison présente des noircissures d’humidité et le pied de la cloison séparative avec la salle de bains est dégradé ; l’air vicié de la hotte de la cuisine ressort dans la véranda ; la pose du carrelage et l’emplacement de l’extracteur de la hotte étaient visibles lors de la vente ; coût des travaux de reprise de la cuisine et de la salle de bains : 2 400 € HT ;

— combles : l’expert indique que l’escalier d’accès aux combles relève de travaux de bricolage , les marches étant constituées par des planches de bois fixées sur des contremarches en panneaux divers ; les fermettes pour combles non aménageables à l’origine ont été sciées et modifiées pour la création d’une trémie d’escalier et l’aménagement des combles ; l’expert note un plancher instable et souple, constitué de panneaux de bois reposant sur des entraits non renforcés, la poutre de soutien étant visible du rez-de-chaussée ; M. C estime que la solidité du plancher n’est pas assurée et que la charpente doit être renforcée dans sa totalité ; il conclut à la préexistence de ces malfaçons et non-conformités à la vente et indique qu’elles n’étaient pas décelables par l’acheteur ; coût des travaux de reprise : 36 119,36 € HT ;

— la véranda : construite sur la terrasse à l’arrière de la maison ; sa charpente prend appui sur le mur de façade ; la pente de toit est insuffisante pour assurer le bon écoulement des eaux de toiture ; l’expert indique que cette situation est 'susceptible d’être à l’origine d’infiltrations à l’intérieur de la pièce’ ; la charpente de cette véranda présente des défauts d’assemblage, des déformations (flèches prises par les pannes), qui compromettent la solidité de l’ouvrage et sont à l’origine des ondulations du lambris et des difficultés de fermeture de la baie coulissante ; M. C estime que les ondulations du lambris étaient facilement décelables par l’acheteur qui était en mesure de rechercher l’origine de ces désordres apparents ; coût des travaux de reprise consistant en une démolition et réfection de l’ouvrage : 23 332,14 € HT ;

Sur les demandes en garantie formées contre les vendeurs

Attendu que, pour débouter M. et M^me I X de leurs demandes formées contre les vendeurs, le tribunal a tout d’abord relevé que certains vices, à savoir les désordres et non conformités affectant les installations électriques, de plomberie et de chauffage, le non-raccordement de la VMC, la pose du carrelage ne pouvaient donner lieu à aucune garantie au motif qu’ils étaient apparents au moment de la vente ;

Que s’agissant des désordres qu’il a estimé cachés, à savoir, les noircissures sur certaines cloisons et pourrissements des pieds de cloisons, les non-conformités électriques dans la salle de bains camouflées par les lambris recouvrant les murs au moment de la vente, la modification de la charpente des combles, les déformations de la charpente de la véranda, la poutre du plafond du salon, le tribunal a retenu que les vendeurs, dont la mauvaise foi n’était pas alléguée et qui n’étaient pas des professionnels, étaient fondés à se prévaloir du bénéfice de la clause élusive de la garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente ;

Attendu qu’en cause d’appel, M. et M^me I X, qui soutiennent que l’ensemble des désordres étaient cachés, fondent leurs prétentions sur les dispositions de l’article 1792-1 du code civil, et, en second lieu, sur celles des articles 1641 et suivants du même code ;

***

Attendu qu’il résulte des conclusions prises par les consorts D en première instance que ces derniers se sont trouvés dans l’obligation de vendre l’immeuble en cause suite au décès de M. AJ D, survenu le 21 octobre 2003, et que M^me D et ses enfants ont libéré les lieux en novembre 2006 ; que ce point n’est pas contesté ; qu’il suit de là que l’immeuble était vide lorsque M. et M^me I X l’ont visité à deux reprises début février 2007, de sorte qu’ils ont eu tout loisir d’examiner les lieux ;

Attendu que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a retenu le caractère apparent des désordres suivants :

— ceux affectant l’installation électrique, à l’exception du raccordement à l’intérieur de la cloison de la salle de bains, en ce que M. C a relevé des raccords par dominos pendants sans boîtes de dérivation, une alimentation électrique repiquée sur les disjoncteurs, des fils pendants et des câbles accrochés aux tuyauteries, le tout visible dans le sous-sol ;

— le cintrage des canalisations de plomberie, l’existence de tronçons sinueux et de nombreux coudes, déformations et pliures des tuyaux, des défauts d’exécution au niveau des soudures, le positionnement de la chaudière sur des parpaings qui étaient pareillement nettement visibles au niveau du sous-sol, étant observé en outre que l’expert n’a pas relevé que ces défauts rendraient les installations de plomberie et de chauffage impropres à leur usage et que les acquéreurs n’invoquent pas une telle impropriété ;

— l’état du carrelage de la cuisine en ce qu’il suffisait d’ouvrir les placards pour constater que le nouveau carrelage était collé sur l’ancien et que sa pose s’arrêtait à la limite desdits placards ;

— le défaut de fonctionnement de la VMC en ce qu’il suffisait de mettre l’installation en marche par actionnement de l’interrupteur, étant observé en outre que les acquéreurs n’ont pas pu ne pas constater l’absence de bouche de VMC dans la salle de bains, le démontage des lambris recouvrant le plafond leur ayant révélé la présence de cette bouche sous ces lambris;

Attendu que M. et M^me I X ne peuvent prétendre à aucune garantie du chef de ces désordres en raison de leur caractère apparent au moment de la vente et au motif qu’hormis l’installation électrique et la VMC, il n’est pas justifié que les autres malfaçons rendent les installations concernées impropres à leur usage ;

Attendu qu’il résulte clairement du rapport d’expertise que les acheteurs, novices en matière de construction, ne pouvaient pas déceler les non-conformités et malfaçons relatives à la pose de la poutre placée en plafond du séjour pour renforcer le plancher des combles, à la modification de la charpente de la maison et à la solidité du plancher des combles, pas plus que l’état de pourrissement d’une partie des cloisons dans la cuisine et la salle de bains, lesquelles étaient cachées par du lambris qui fut déposé par M. X, et le raccordement électrique défectueux découvert également après dépose de ce lambris ; à l’occasion d’une visite d’achat emportant un examen normalement diligent des lieux.

Attendu, s’agissant de la véranda, que c’est à juste titre que le tribunal a retenu que, si les acheteurs ont pu constater les ondulations du lambris formant le plafond de la véranda, pour autant, n’étant pas professionnels de la construction, ces ondulations n’étaient pas de nature à leur permettre de se convaincre des défauts d’assemblage de la charpente constatés par l’expert après dépose du lambris et investigations diverses ; que les malfaçons qui affectent la véranda constituent donc bien des vices cachés ;

***

Attendu que, pour se prévaloir du bénéfice de la garantie décennale, les époux X soutiennent que M^me D aurait reconnu auprès de l’expert que 'son conjoint avait réalisé l’ensemble des travaux affectés de désordres’ (cf page 13 de leurs conclusions) ; mais attendu que tel n’est pas le cas, M. C ayant seulement mentionné que la venderesse lui avait indiqué, lors de la réunion d’expertise du 8 février 2008, que son époux avait réalisé l’aménagement des combles ainsi que la véranda (cf pages 13 et 15 du rapport) ; qu’aucun élément ne permet d’établir que d’autres travaux auraient effectivement été réalisés par M. AJ D ;

Attendu que l’aménagement des combles constitue un ouvrage en ce que la charpente a été modifiée ; que la véranda, dont la toiture prend appui sur le mur de façade, constitue également un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil ; qu’en application des dispositions de l’article 1792-1 2° du code civil, M. AJ D qui a personnellement réalisé ces ouvrages, et, par voie de conséquence, ses héritiers, sont réputés constructeurs et tenus, après achèvement, de la garantie décennale envers l’acheteur ;

Attendu que pour prospérer en leurs prétentions sur ce fondement juridique, il appartient aux époux X de rapporter la preuve de ce que le délai d’épreuve de dix ans n’est pas expiré et de ce que les ouvrages en cause sont bien affectés de vices compromettant leur solidité ou les rendant impropres à leur destination ;

Attendu que les désordres et malfaçons qui affectent les combles sont bien de nature décennale en ce qu’ils portent atteinte à la solidité de l’immeuble, l’expert indiquant clairement que la solidité de la charpente et celle du plancher des combles sont compromises ; qu’il en est de même de ceux affectant la véranda dont l’expert indique qu’ils portent atteinte à la solidité de cet ouvrage au point de justifier sa destruction ;

Attendu que l’acte de vente notarié du 22 juin 2007 mentionne (page 6) que la construction a été édifiée 'au cours des années 1986-1987", le permis de construire modificatif (modification des façades) ayant été délivré les 19 et 22 septembre 1986 ;

Attendu qu’il résulte du rapport d’expertise que la véranda a donné lieu à la délivrance d’un permis de construire le 11 juin 2001, à une déclaration d’ouverture de chantier le 22 avril 2002 et d’achèvement des travaux le 10 mars 2003 ;

Attendu, par contre, qu’il n’est pas justifié de la date d’achèvement des combles aménagés, qu’aucune indication n’est fournie de ce chef ni par le rapport d’expertise, ni par les acheteurs ;

Attendu que, faute pour ces derniers de justifier qu’ils ont bien agi dans le délai d’épreuve s’agissant des combles, ils ne peuvent qu’être déclarés irrecevables à rechercher, de ce chef, la garantie décennale des vendeurs ; que, par contre, la construction de la véranda ayant été achevée le 10 mars 2003, M. et M^me I X ont bien agi dans le délai d’épreuve de dix ans s’agissant de cet ouvrage en faisant délivrer aux vendeurs une assignation en référé à l’automne 2007 ;

Attendu qu’en application des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, les consorts D sont tenus de plein droit à garantir M. et M^me I X des dommages affectant la véranda ; que, par voie de réformation du jugement déféré, ils seront donc condamnés in solidum à leur payer la somme de 23 332,14 € HT, soit 24 615,40 € TTC, arbitrée par l’expert judiciaire, laquelle somme doit être indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction en fonction de son évolution entre le dernier indice connu en avril 2008, date du rapport d’expertise et le dernier indice connu à la date du présent arrêt, sans préjudice des intérêts au taux légal à compter de cette dernière date ;

***

Attendu qu’aux termes de l’article 1641 du code civil, 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.' ;

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 1643 du code civil, le vendeur non professionnel peut s’exonérer de cette garantie par l’insertion dans l’acte de vente d’une clause élusive de la garantie des vices cachés ; que l’acte de vente du 22 juin 2007 passé en la forme authentique contient une telle clause, laquelle est parfaitement valable dans la mesure où il n’est pas même allégué que M. AJ D, qui exerçait la profession d’ouvrier qualifié, ou les vendeurs auraient été des professionnels de la construction ;

Que pour faire échec au jeu de cette clause, il appartient donc à M. et M^me I X de rapporter la preuve de la mauvaise foi des vendeurs, c’est à dire de démontrer qu’eux-mêmes ou leur auteur, M. AJ D, connaissaient les vices litigieux, avaient conscience de ce que les travaux réalisés présentaient des atteintes aux règles élémentaires de l’art ou des non conformités de nature à compromettre la sécurité des occupants de l’immeuble ; qu’une simple erreur ou négligence du vendeur non professionnel n’est pas assimilable à la mauvaise foi ;

Que le fait pour les époux X de soutenir que le constructeur amateur est tenu de construire un ouvrage dans les règles de l’art, conforme aux normes et exempt de vices et qu’il est réputé savoir ce qu’il n’a pas fait selon les normes, s’avère donc inopérant pour caractériser la mauvaise foi des vendeurs ; qu’est tout aussi inopérant l’argument selon lequel ces derniers auraient nécessairement connu les vices cachés de l’immeuble pour l’avoir habité alors que, notamment, s’agissant des combles, aucun dommage ne s’est encore produit que ce soit au niveau de la toiture ou du plancher ;

Et attendu que les acquéreurs s’abstiennent de tous autres développements pour tenter de caractériser la mauvaise foi des vendeurs ;

Attendu qu’au titre des combles, l’expert judiciaire indique que les fermettes ont été sciées et modifiées et que la charpente doit être renforcée dans sa totalité en ce que sa solidité n’est pas assurée ; qu’il retient également un défaut de solidité du plancher, décrit comme 'souple', imputable au non renforcement des entraits ;

Mais attendu que M. C, qui n’a pas pris de photographie de la charpente ou du plancher des combles, ne fournit aucune précision, aucune explication technique relative aux manquements effectivement commis par M. AJ D dans la mise en oeuvre de la modification de la charpente ; que le rapport d’expertise ne permet pas de retenir que ce dernier aurait commis, de ce chef, des manquements tels aux règles élémentaires de l’art et de la sécurité, qu’il ne pouvait pas ne pas avoir conscience de ces vices et des risques prévisibles ; que l’absence de précisions quant au défaut de renforcement des entraits ne permet pas non plus de caractériser la connaissance que M. D ou les vendeurs auraient pu avoir de ce vice ; que le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en garantie des époux X du chef des vices cachés affectant les combles ;

Attendu, par contre, que le fait d’encastrer la poutre destinée à renforcer le plancher des combles dans le doublage du conduit de fumée caractérise de la part de M. AJ D un manquement aux règles élémentaires de sécurité et de bon sens ; qu’en procédant ainsi, il ne pouvait pas ne pas réaliser qu’il créait un risque de départ d’incendie ; que la mauvaise foi des vendeurs doit donc être retenue de ce chef de sorte que, par voie de réformation du jugement déféré, les consorts D seront condamnés in solidum à payer à M. et M^me I X, au titre des travaux nécessaires à la réparation de ce vice, la somme de 300 HT, soit 316,50 € TTC, cette somme étant indexée selon la formule précédemment développée ;

Attendu qu’aucun élément objectif ne permet de retenir que les vendeurs connaissaient, d’une part, l’humidité qui s’était développée en pied de certaines cloisons de la cuisine et de la salle de bains, derrière les lambris, d’autre part, le caractère non conforme du raccordement électrique présent à l’intérieur d’une cloison de la salle de bains ; que le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande en garantie des vices cachés de ces chefs ;

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice financier

Attendu qu’à l’appui de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice financier formée à hauteur de 10 000 €, M. et M^me I X exposent que, n’ayant pas vendu leur maison avant d’acheter celle des consorts D, ils ont dû contracter un prêt relais et qu’après avoir vendu leur propre immeuble, ils ont dû louer un logement avant de pouvoir exécuter les travaux qui s’imposaient dans leur nouvelle maison et y emménager ;

Attendu que la nécessité de recourir à un prêt relais trouve exclusivement sa cause dans le fait qu’au moment de l’achat de l’immeuble en cause, les époux X n’avaient pas encore vendu celui dont ils étaient propriétaires et apparaît, dès lors, sans aucun lien avec les vices litigieux ;

Attendu qu’ils justifient avoir exposé des frais de location pour un montant mensuel de 400 €, au titre d’un immeuble situé à Vaudelnay, depuis le 1^er juin 2009 jusqu’au mois de mars 2011 ;

Mais attendu, leur demande de garantie ayant été rejetée des autres chefs, que le seul préjudice de jouissance dont les acquéreurs peuvent obtenir réparation de la part des vendeurs est celui en lien avec les vices affectant la véranda et la poutre du séjour ; que la cour trouve en la cause des éléments suffisants pour condamner in solidum les consorts D à leur payer, de ce chef, la somme de 1 200 € à titre de dommages et intérêts ;

Sur la responsabilité de l’agent immobilier

Attendu que, pour consacrer la responsabilité de la société CAP IMMOBILIER, le tribunal a retenu qu’elle était intervenue en tant que professionnel de la vente immobilière et qu’aux termes de l’affiche qu’elle a établie, elle a présenté la maison en cause comme habitable, sans travaux ; qu’il a considéré que l’agent immobilier avait failli à son obligation de conseil et d’information pour n’avoir pas attiré l’attention des acheteurs sur les désordres apparents, à savoir, la zone d’affaissement de la toiture de la véranda et les ondulations du plafond en lambris de cette dernière, et pour n’avoir pas noté la présence d’une poutre en bois à proximité de la cheminée du salon ainsi que la souplesse du plancher des combles et fait vérifier l’origine de ces défauts par un professionnel ; que, selon les premiers juges, l’agent immobilier aurait dû, également, s’agissant des murs recouverts de lambris, 's’assurer au préalable de l’état de l’installation électrique et des tuyauteries dissimulées derrière ces cloisons de bois’ ; qu’il a conclu que la société CAP IMMOBILIER avait failli à son devoir de conseil et d’information à l’égard des époux X en s’abstenant de les éclairer sur les désordres qui étaient facilement décelables pour un professionnel de la vente d’immeubles ;

Attendu que la somme de 65 500 € mise par le tribunal à la charge de la société CAP IMMOBILIER correspond, à 70 € près, au montant TTC des travaux de reprise des combles, de la véranda, de la poutre du salon, de la plâtrerie et du carrelage de la cuisine et de la plâtrerie de la salle de bains ;

Attendu que la société Les Souscripteurs YS justifie avoir remis à M. et M^me I X, en vertu de l’exécution provisoire attachée au jugement déféré, la somme de 74 629,42 € suivant chèque du 16 avril 2010 ;

***

Attendu que, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, il n’incombait pas à la société CAP IMMOBILIER de procéder à des investigations relativement à l’état des éléments de la construction et des installations se trouvant dissimulés, notamment derrière les lambris, ce qui imposait des actes destructifs sur ces derniers ;

Et attendu qu’un agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction et qu’il ne lui appartient pas de se livrer, en quelque sorte, à une expertise du bien proposé à la vente ;

Attendu qu’il ne ressort d’aucun élément objectif que la société CAP IMMOBILIER ait été informée par les consorts D du fait que les combles et la véranda avaient été exécutés, non par un professionnel de la construction, mais par M. AJ D ; qu’elle ne pouvait donc pas restituer aux acquéreurs une information dont elle ne disposait pas et que rien ne pouvait l’inciter à s’interroger spécialement sur la conformité de ces travaux aux règles de l’art ;

Attendu qu’aucun élément objectif ne permet de retenir que la souplesse du plancher aurait dû particulièrement alerter l’agent immobilier alors que ce point n’a induit aucun doute chez les acheteurs à l’occasion des deux visites auxquelles ils ont procédé dans une maison vide de meubles et d’habitants ; que la zone d’affaissement de la couverture de la véranda, photographiée par M. C, n’apparaît pas particulièrement visible et remarquable, étant souligné que l’expert ne l’a pas constatée depuis le sol mais en montant à une échelle pour procéder à l’observation de la toiture ; or attendu qu’une telle investigation ne s’impose pas à l’agent immobilier ;

Attendu que l’agent immobilier ne peut pas se voir imputer un manquement au devoir de conseil et d’information s’agissant de vices cachés qui n’ont été révélés qu’à la faveur de travaux entrepris par M. X, lesquels ont impliqué diverses destructions, et d’investigations réalisées par un expert judiciaire, spécialiste de la construction ;

Et attendu qu’il apparaît que la société CAP IMMOBILIER a satisfait à son obligation de conseil et d’information s’agissant des vices apparents puisque, par son entremise et en considération des travaux à réaliser dans l’immeuble et dont l’agent immobilier pouvait se persuader, a été négociée une réduction du prix net vendeur de 11 060 € (de 130 060 € à 119 000 €), somme très voisine du coût des travaux de reprise des vices apparents tel qu’évalué par M. C ;

Attendu qu’il n’est donc pas établi que la société CAP IMMOBILIER ait commis une faute à l’égard des acquéreurs, notamment par manquement à son devoir de conseil et d’information ; qu’il convient en conséquence d’infirmer le jugement entrepris de ce chef et de débouter M. et M^me I X de leurs demandes en fixation de créance à l’encontre de la liquidation judiciaire de la société CAP IMMOBILIER et en paiement de dommages et intérêts à l’égard de son assureur ; qu’en exécution du présent arrêt, ils devront restituer à ce dernier la somme qu’il leur a versée ;

Et attendu que la demande en garantie formée par la société Les Souscripteurs YS à l’encontre des consorts D s’avère donc sans objet ;

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Attendu que, par voie de réformation du jugement entrepris, il convient de dire que les dépens de première instance et d’appel, en ce compris ceux de référé et le coût de l’expertise judiciaire, seront supportés à hauteur de la moitié de leur montant par les consorts D in solidum et, à hauteur de l’autre moitié, par M. et M^me I X ;

Attendu que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts D de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ; qu’il convient de l’infirmer en ce qu’il a condamné la société CAP IMMOBILIER à payer de ce chef à M. et M^me I X la somme de 2 500 € et de débouter ces derniers de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, en ce qu’elles sont dirigées contre Maître G Z ès qualités et contre la société Les Souscripteurs YS ;

Attendu qu’il convient de condamner les consorts D, in solidum, à payer à M. et M^me I X une indemnité de procédure de 1 800 €, laquelle couvre la moitié du coût du procès-verbal de constat d’huissier du 24 juillet 2007, cette dépense n’entrant pas dans les frais visés à l’article 695 du code de procédure civile en ce que ce constat ne constitue pas un acte de procédure et ne procède pas d’une mesure ordonnée par le juge, l’huissier instrumentaire étant intervenu exclusivement à la demande des acquéreurs ;

Attendu, eu égard aux situations de fortune respective des parties, qu’il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la société Les Souscripteurs YS la charge des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer dans le cadre de la présente instance ;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par défaut,

Reçoit la société Les Souscripteurs YS en son intervention volontaire en cause d’appel ;

Confirme le jugement entrepris en ses seules dispositions relatives au rejet de la demande formée par les consorts D au titre des frais irrépétibles ;

L’infirmant pour le surplus,

Condamne in solidum M^me M D, prise tant en son nom personnel qu’en qualité de représentante légale de ses enfants mineurs, Quentin et B, et M. A D, à payer les sommes suivantes à M. et M^me I X :

¤ 24 615,40 € TTC (vingt quatre mille six cent quinze euros et quarante centimes) au titre des travaux de reprise de la véranda et 316,50 € (trois cent seize euros et cinquante centimes) au titre des travaux de reprise de la poutre du séjour, ces sommes étant indexées sur l’indice BT01 du coût de la construction en fonction de son évolution entre le dernier indice connu en avril 2008, date du rapport d’expertise de M. AF C, et le dernier indice connu à la date du présent arrêt, outre les intérêts au taux légal à compter de cette dernière date ;

¤ 1 200 € (mille deux cents euros) à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier et de jouissance ;

¤ 1 800 € (mille huit cents euros) au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Déboute M. et M^me I X de l’ensemble de leurs prétentions dirigées contre la liquidation judiciaire de la société CAP IMMOBILIER, contre Maître G Z ès qualités et contre la société Les Souscripteurs YS ;

Dit qu’en exécution du présent arrêt, ils devront restituer à cette dernière la somme de 74 629,42 € (soixante quatorze mille six cent vingt-neuf euros et quarante-deux centimes) qu’elle leur a réglée le 16 avril 2010 en vertu de l’exécution provisoire attachée au jugement déféré ;

Déclare sans objet la demande en garantie formée par la société Les Souscripteurs YS à l’encontre des consorts D ;

Déboute M. et M^me I X de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile en ce qu’elle est dirigée contre Maître Z ès qualités et contre la société Les Souscripteurs YS et déboute cette dernière de ce chef de prétention ;

Dit que les dépens de première instance, en ce compris ceux de référé et le coût de l’expertise judiciaire, et d’appel, seront supportés à hauteur de la moitié de leur montant par les consorts D in solidum et, à hauteur de l’autre moitié, par M. et M^me I X ; dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. LEVEUF F. VERDUN