COUR D’APPEL

D’ANGERS

1^re CHAMBRE A

CLM/IM

ARRET N° 139

AFFAIRE N° : 10/00049

Jugement du 09 Novembre 2009

du Tribunal d’Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 09/0200

ARRET DU 05 AVRIL 2011

APPELANTS :

Monsieur H A

XXX

XXX

Monsieur F Y

XXX

XXX

représentés par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avoués à la Cour

assistés de M^e Cyrille GUILLOU, avocat au barreau d’ANGERS

INTIME :

Monsieur D C

XXX

XXX

représenté par la SCP GONTIER – LANGLOIS, avoués à la Cour

assisté de M^e Joseph GIBOIN, avocat au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Février 2011 à 14 H 00, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame R-S, conseiller chargé du rapport.

Ce Magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame VERDUN, conseiller faisant fonction de président en application de l’ordonnance du 3 janvier 2011, Madame B et Madame R-S, conseillers.

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 5 avril 2011 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Signé par Madame VERDUN, président, et par Madame LEVEUF, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 16 août 2004, à effet au 10 août précédent, M. D C a donné à bail à usage d’habitation à M. H A et à M. F Y un appartement T 5 dans un immeuble situé XXX à Angers, moyennant un loyer mensuel de 610 € outre un dépôt de garantie de même montant.

M. A et M. X exploitent un fonds de commerce situé au rez-de-chaussée de l’immeuble contigu.

Par courriers des 15 mai 2006 et 29 mai 2007, M. H A s’est plaint auprès de l’agence immobilière assurant la gestion de cette location de l’absence de volets roulants sur toutes les fenêtres et de l’absence de trous d’aération sur les fenêtres des chambres.

Par lettre du 8 novembre 2007, la société IMMO de FRANCE ANJOU a demandé à M. H A et à M. F Y de lui payer, sous huitaine, la somme de 4 481,12 € représentant le montant du retard de loyer.

Par lettre recommandée du 12 novembre suivant, M. H A a répondu ne pas méconnaître ce retard de loyer qu’il a expliqué par l’absence de réponse à ses plaintes relatives aux insuffisances et défauts présentés par les lieux loués, notamment, les mauvaises conditions d’aération.

Le 22 novembre 2007, Maître L M, huissier de justice à Angers, a fait connaître à la société IMMO de FRANCE ANJOU que, s’étant rendu sur place, il avait pu constater le mauvais état des murs et des peintures ainsi qu’un réel défaut d’aération du logement, et que, les locataires rencontrant régulièrement des problèmes de santé, ils sollicitaient la réalisation de travaux de remise en état.

Par courrier du 21 décembre 2007, la société gestionnaire a répondu que toutes les huisseries avaient été changées lors de la réhabilitation de l’immeuble, réalisée quinze ans auparavant, et qu’elle mandatait un menuisier pour vérifier leur bon fonctionnement ainsi que les prises d’air.

Par acte du 14 mars 2008, se plaignant, d’une part, du mauvais état des murs et des peintures, de l’absence de volets aux fenêtres à l’origine d’un défaut d’isolation, y compris phonique, d’un défaut général d’aération ayant des répercussions sur la santé des occupants, de l’inertie du bailleur, le tout caractérisant un manquement à l’obligation de délivrance, d’autre part, du caractère manifestement excessif du loyer d’origine, M. H A et M. F Y ont fait assigner M. D C aux fins d’être autorisés, conformément aux dispositions de l’article 1961 du code civil, à consigner le montant des loyers et de voir instituer une mesure d’expertise destinée à décrire l’état des lieux, à déterminer les travaux nécessaires ainsi que la valeur locative du bien loué.

Après que l’affaire ait donné lieu à un retrait du rôle le 30 juin 2008 et à une réinscription le 25 février 2009, M. C a, à titre reconventionnel, demandé au tribunal de prononcer la résiliation du bail aux torts des preneurs et de condamner ces derniers à lui payer l’arriéré de loyers.

Par jugement du 9 novembre 2009, auquel il est renvoyé pour un ample exposé, le tribunal d’instance d’Angers a débouté M. H A et M. F Y de l’ensemble de leurs prétentions, et M. D C de ses demandes reconventionnelles, et il a condamné solidairement les demandeurs à payer à ce dernier une indemnité de procédure de 450 € et à supporter les dépens.

M. H A et M. F Y ont relevé appel de cette décision par déclaration du 6 janvier 2010.

Les parties ont constitué avoué et conclu au fond. L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2011.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les dernières conclusions déposées au greffe par M. H A et M. F Y le 27 mai 2010, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens en application des articles 455 et 954 du Code de procédure civile, et aux termes desquelles ils demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris en ses seules dispositions relatives au rejet de la demande d’expertise ;

— en application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, d’ordonner une mesure d’expertise en donnant mission à l’expert de décrire le logement loué, de déterminer les travaux nécessaires à sa mise en état et mise en conformité, de donner son avis sur les préjudices par eux subis et sur la valeur locative du bien loué ;

— de confirmer le jugement déféré en ses autres dispositions et de débouter M. D C de ses prétentions ;

— de les décharger des condamnations prononcées contre eux, de condamner l’intimé à leur payer la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Après avoir indiqué qu’ils se sont mis à jour du paiement des loyers de sorte que la demande reconventionnelle du bailleur est devenue sans objet, les appelants font valoir que c’est à tort que le premier juge a rejeté leur demande d’expertise au motif qu’ils ne rapportaient pas la preuve des faits allégués et que la mesure d’instruction ne pouvait pas être ordonnée pour suppléer leur carence à cet égard, alors qu’en application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, il suffit qu’ils disposent d’un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Ils considèrent qu’ils disposent bien d’un tel motif dans la mesure où ils justifient de l’absence de dispositif mécanique de ventilation et de volets aux fenêtres et, par tant, d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement en bon état d’entretien et de réparations, et conforme à l’usage auquel il est destiné. Ils estiment que l’installation de volets procède de l’obligation du bailleur d’assurer le clos et le couvert.

Vu les dernières conclusions déposées par M. D C le 8 septembre 2010, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens en application des articles 455 et 954 du Code de procédure civile, et aux termes desquelles il demande à la cour :

— de débouter M. H A et M. F Y de leur appel et de l’ensemble de leurs prétentions ;

— de confirmer le jugement entrepris ;

— de condamner les appelants à lui payer la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens d’appel.

Pour s’opposer à la demande d’expertise, il rétorque que les appelants ne justifient pas d’un motif légitime de voir instituer une mesure d’expertise en ce que, notamment, la présence de volets aux fenêtres n’entre pas dans les critères du logement décent et qu’il ne s’agit pas d’équipements assurant le clos ; que la ventilation du logement est désormais assurée puisque la VMC a été réparée et que des grilles de ventilation ont été posées aux fenêtres.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu qu’il ne fait pas débat que les locataires sont désormais à jour du paiement de leurs loyers et charges ; attendu que l’intimé ne critique pas le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de ses demandes en paiement de l’arriéré de loyers et en résiliation du bail ; que le jugement déféré sera confirmé de ces chefs ;

Attendu que l’article 145 du Code de procédure civile dispose que, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ;

Attendu que, contrairement à ce que soutiennent M. A et M. Y, ce texte ne peut pas trouver à s’appliquer en l’espèce où ils ne forment pas leur demande d’expertise par voie d’instance en référé ou par voie de requête, mais dans le cadre d’une instance au fond, et où leur demande ne s’inscrit pas dans la perspective d’un litige futur puisque le litige est né et lié au fond par la demande en réduction du loyer fondée sur l’état du logement ;

Qu’il suit de là que la demande d’expertise formée par les appelants ne peut être fondée que sur les dispositions de l’article 144 du code de procédure civile qui énonce que 'Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.' ;

Et attendu que c’est à juste titre que le premier juge a rappelé qu’aux termes de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver, en aucun cas une mesure d’instruction ne pouvant être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ;

Attendu que, si aux termes du courrier qu’il avait établi le 22 novembre 2007 à l’intention de l’agent immobilier chargé de la gestion de la location, Maître L M, intervenu à la demande des locataires, avait relevé un défaut d’aération du logement et de circulation d’air à l’intérieur de celui-ci, ces difficultés ne sont plus du tout relevées aux termes du procès-verbal de constat qu’il a dressé le 17 février 2010 ; que l’intimé justifie quant à lui avoir fait équiper les fenêtres de grilles de ventilation (facture Jacques Jouet du 30 janvier 2008 d’un montant de 200,87 €) et avoir fait réparer l’installation de ventilation mécanique contrôlée (facture Beaugendre du 22 novembre 2007 d’un montant de 479,29 €) ;

Que si le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 impose, au titre des caractéristiques du logement décent, que le logement loué soit équipé d’un dispositif de ventilation permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, tel apparaît être désormais le cas au regard des travaux réalisés par le bailleur, de l’absence de constat, par l’huissier instrumentaire en février 2010, d’une quelconque difficulté liée à l’aération et à la ventilation du logement et de l’absence de production de nouveaux certificats médicaux, les deux seuls documents produits aux débats (un certificat médical et une ordonnance de prescription de médicaments) datant des mois d’octobre et novembre 2007 ;

Attendu que si le décret du 30 janvier 2002 impose que le logement assure le clos et le couvert, il n’exige pas la présence de volets aux fenêtres et de tels équipements n’apparaissent ni de nature à conditionner le clos, ni de nature à influer sur la conformité d’un logement à son usage d’habitation ; qu’en l’espèce, il n’est pas allégué que les fenêtres présenteraient des défauts d’étanchéité ; qu’en outre, les preneurs ont été parfaitement mis à même de constater, lors de la conclusion du bail, d’une part, que l’immeuble est situé en plein centre ville d’Angers, sur une place commerçante, ce qui implique nécessairement la présence d’enseignes lumineuses, et passante, d’autre part, que les fenêtres étaient dépourvues de volets ; que la présence de volets aux fenêtres ou l’installation de tels volets n’est jamais entrée dans le champ contractuel de la conclusion du présent bail en cause ;

Attendu que Maître M a certes, le 17 février 2010, constaté le mauvais état des peintures dans certaines zones du salon, de la cuisine, des WC, du couloir, de la salle de bains, d’une chambre et d’une pièce à usage de remise ; mais attendu que l’intimé indique sur ce point, sans être contredit, qu’il avait été convenu avec les preneurs que, moyennant des remises de loyers et le remboursement des frais d’acquisition de peinture, ces derniers procéderaient à la réfection des peintures usagées ;

Et attendu qu’il justifie avoir remboursé à M. A la somme de 810,83 € le 7 septembre 2004 au titre de l’achat de peinture et avoir consenti deux remises de loyer d’un montant de 610 € chacune, soit au total 1 220 €, les 13 décembre 2004 et 31 mars 2005, les appelants ne justifiant pas, quant à eux, avoir réalisé les moindres travaux ;

Attendu, enfin que c’est à juste titre que le premier juge a relevé que les locataires procèdent par affirmation pour soutenir que l’état du logement serait, pour eux et les membres de leur famille, à l’origine de problèmes de santé, l’unique certificat médical produit, datant de l’hiver 2007, ne permettant nullement de laisser penser à un tel lien ;

Attendu que messieurs Z et Y procèdent tout autant par voie de pure affirmation pour soutenir que le montant du loyer serait manifestement excessif et en dehors des prix du marché, leur allégation n’étant étayée par aucune pièce ; qu’au contraire, M. C verse aux débats un document relatif au prix moyen du m² à la location dans diverses villes, notamment à Angers, duquel il résulte que le loyer en cause est inférieur d’un tiers au prix moyen du marché locatif à Angers ;

Attendu, M. A et M. Y s’avérant défaillants à produire le moindre élément propre à étayer ou rendre vraisemblables leurs allégations, que le jugement entrepris ne peut également qu’être confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’expertise ;

Attendu, les appelants succombant en leur recours, qu’ils seront condamnés aux dépens d’appel et à payer à M. D C, en cause d’appel, une indemnité de procédure de 1 000 €, le jugement déféré étant confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. H A et M. F Y à payer à M. D C la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, en cause d’appel ;

Les condamne aux dépens d’appel et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. LEVEUF F. VERDUN