COUR D’APPEL

D’Y

CHAMBRE A – CIVILE

IG/CG

ARRET N°:

AFFAIRE N° : 16/02933

jugement du 08 Novembre 2016

Tribunal d’Instance d’Y

n° d’inscription au RG de première instance 11-16-0913

ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2017

APPELANT :

Monsieur H I

[…]

49000 Y

(bénéficiant de l’aide juridictionnelle Partielle (55%) numéro 2016/009431 du 02/12/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’Y)

Représenté par M^e Jacques VICART, avocat postulant au barreau d’Y – N° du dossier 00015776 et par M^e Olivier GAN, avocat plaidant au barreau d’Y,

INTIME :

OFFICE PUBLIC D’HABITAT Y LOIRE HABITAT

[…]

49101 Y CEDEX 2

Représenté par M^e Julien TRUDELLE de la SELARL LEX PUBLICA, avocat au barreau d’Y – N° du dossier 161445

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 22 Mai 2017 à 14H15, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me GANDAIS, Vice-Président Placé qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame G, Président de chambre

Madame PORTMANN, Conseiller

M^me GANDAIS, Vice-Président Placé

Greffier lors des débats : Madame X

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 12 septembre 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique G, Président de chambre et par Christine X, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2012, l’OFFICE PUBLIC D’HABITAT Y LOIRE HABITAT (ci-après l’OPH Y LOIRE HABITAT) a donné à bail a Monsieur H I un appartement situé 6 hameau de la Licorne à Y.

Par jugement du 2 juillet 2015, le tribunal d’instance d’Y a rejeté la demande de I’OPH Y LOIRE HABITAT en résiliation du bail au motif que la preuve de troubles de voisinage constitutifs de manquements graves et répétés de Monsieur H I à ses obligations n’était pas rapportée.

Par acte d’huissier en date du 19 avril 2016, l’OPH Y LOIRE HABITAT a, de nouveau, fait assigner Monsieur H I devant le tribunal d’instance d’Y aux fins de résiliation judiciaire du bail et expulsion.

Par jugement du 8 novembre 2016, le tribunal d’instance d’Y a :

— déclaré recevable la demande de l’Office Public d’Habitat Y LOIRE HABITAT ;

— dit que Monsieur H I a gravement manqué à son obligation de jouissance paisible des lieux loués ;

— prononcé la résiliation du bail d’habitation portant sur l’appartement situé 6 hameau de la Licorne à Y, conclu le 20 juillet 2012 entre l’Office Public d’Habitat Y LOIRE HABITAT et Monsieur H I et renouvelé par tacite reconduction ;

— ordonné à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur H I, ou de tout occupant de son chef, des lieux loués, dans les quinze jours de la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— condamné Monsieur H I à payer à l’Office Public d’Habitat Y LOIRE HABITAT une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande de Monsieur H I fondée sur l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— condamné Monsieur H I aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le tribunal a retenu que Monsieur H I avait gravement manqué à ses obligations contractuelles en troublant la tranquillité de ses voisins, leur imposant un niveau sonore avec une musique trop élevée et ce, à des heures tardives et de manière répétée durant plusieurs mois ainsi qu’en adoptant un comportement agressif ou insultant à l’égard de certains membres du voisinage.

Par déclaration enregistrée au greffe le 21 novembre 2016, Monsieur H I a interjeté appel de cette décision.

L’office public d’Habitat Y LOIRE HABITAT a constitué avocat le 3 janvier 2017.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 avril 2017.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions signifiées le 20 mars 2017, Monsieur H I demande à la cour de :

— le déclarer recevable et fondé en son appel ainsi qu’en ses prétentions, fins et conclusions,

— constater que les manquements qui lui sont reprochés ne sont pas rapportés, en tout cas ne sont pas d’une gravité telle qu’ils rendent nécessaires la résolution ou la résiliation du contrat de location, alors surtout qu’ils ont disparu depuis longtemps,

— en conséquence, infirmer le jugement entrepris et débouter l’office public d’Habitat Y LOIRE HABITAT de ses prétentions à son encontre,

— condamner l’office public d’Habitat Y LOIRE HABITAT aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur H I fait valoir que le bailleur ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce qu’il a gravement manqué à ses obligations de locataire. Il ajoute que c’est au bailleur de prouver que les constructions données en location respectent la réglementation acoustique des bâtiments d’habitation. Il souligne que l’office public d’Habitat Y LOIRE HABITAT refuse précisément de justifier de cette conformité. En tout état de cause, il fait valoir qu’il existe de nombreux différends avec son voisin Monsieur Z et que par ailleurs, il a cessé de faire de la musique dès 2016 pour éviter toutes remarques de ses voisins et ainsi vivre plus sereinement, rencontrant au demeurant des problèmes de santé.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 14 avril 2017, l’office public d’Habitat Y LOIRE HABITAT prie la cour, au visa des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1728 et 1729 du code civil, de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— en conséquence, déclarer recevable son action,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation,

— ordonner l’expulsion de Monsieur H I et de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux resté infructueux, au besoin avec le concours de la force publique,

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Monsieur H I,

— condamner Monsieur H I à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Monsieur H I aux dépens de l’instance.

À l’appui de ses demandes, l’office public d’Habitat Y LOIRE HABITAT fait valoir que Monsieur H I a continué à perturber la tranquillité du voisinage par de nouvelles nuisances sonores et des agressions verbales postérieurement au jugement rendu en juillet 2015. Il souligne que le locataire n’a donc pas amélioré son comportement, réitérant des troubles de voisinage comme précédemment et ce, à des heures tardives. S’agissant du respect de la réglementation acoustique, l’intimée considère que Monsieur H I ne saurait inverser la charge de la preuve et qu’il appartient à ce dernier de prouver la non-conformité alléguée aux normes acoustiques. À cet égard, elle relève que le locataire ne démontre pas la mauvaise isolation phonique de son logement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose en bon père de famille, suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1741 du même code prévoit que le contrat de louage se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs obligations.

Aux termes du contrat de bail du 20 juillet 2012, conclu entre l’OPH Y LOIRE HABITAT et Monsieur H I, la résiliation dudit bail est encourue en cas d’inexécution de ses obligations par le preneur et plus spécialement 'en cas de non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice' (paragraphe VI, page 5). Le règlement intérieur de l’immeuble loué (paraphé et signé par le locataire qui en a eu copie) édicte l’interdiction pour le locataire de faire tout acte susceptible de troubler la tranquillité des voisins (autres locataires ou tiers extérieurs) que ce soit par son fait, par le fait de ses enfants, de personnes hébergées reçues ou amenées ou par la présence d’un animal : bruit, agression, dégradations etc… Le niveau sonore des appareils de musique enregistrée et des postes de radiodiffusion et de télévision devra être réglé de manière que les voisins ne puissent être importunés.

En l’espèce, l’OPH Y LOIRE HABITAT produit aux débats plusieurs attestations émanant du voisinage proche de Monsieur H I ainsi que des fiches d’observation établies par son service de médiation :

— deux attestations datée du 29 septembre 2015 et du 3 février 2016 établies par Madame J K, voisine de Monsieur H I, indiquant que depuis février 2014, ce dernier met sa musique très forte, notamment le 12 septembre 2015 de 20 heures à 3 heures du matin, le 14 septembre 2015 toute la nuit jusqu’à 3 heures du matin, le 16 septembre 2015 de 23 heures au petit matin. Elle précise que l’intervention de la police en juillet 2015 et janvier 2016, à l’occasion de nouveaux tapages nocturnes, n’ont pas amélioré la situation, ajoutant qu’en raison du comportement de son voisin, elle ne peut plus recevoir ses proches et se trouve sous traitement médical depuis un an.

— deux attestations datées du 20 septembre 2015 et 3 février 2016 établies par Monsieur R-S

B et Madame L A, expliquant que depuis août 2014, leur voisin, Monsieur H I, leur fait subir une musique très forte, sans cesse, y compris la nuit, les dernières dates étant le 12 septembre 2015, le 14 septembre 2015 et le 16 septembre 2015 de minuit à 5 heures du matin ainsi que dans la nuit du 18 au 19 janvier 2016, au cours de laquelle la police s’est déplacée. Au cours de cette nuit, Madame A précise qu’après le départ de la police, Monsieur H I les a insultés ainsi que d’autres voisins.

— une attestation datée du 21 février 2016 établie par Monsieur M Z, voisin de Monsieur H I, déplorant le tapage diurne et nocturne causé par ce dernier, du fait d’une 'musique à fond', l’empêchant de dormir la nuit.

— deux fiches d’intervention du service de médiation en date du 18 février 2016, mentionnant que dans la nuit du 17 au 18 février 2016, Monsieur H I se trouvant alcoolisé, en compagnie d’un ami, avait mis de la musique à un niveau sonore très élevé vers minuit et que malgré l’intervention du service, le locataire n’était pas réceptif, baissait et montait le son de la musique. Monsieur B et Madame A ont pu indiquer qu’en réalité, au cours de cette nuit, la musique avait duré jusqu’à 3 heures du matin.

— une fiche d’intervention du service de médiation en date du 26 août 2016 mentionnant le constat à 21 heures 37 d’une musique moyennement forte provenant du logement occupé par Monsieur H I et ce dernier est agressif, voire irrespectueux avec le service de médiation qui décrit le locataire comme non réceptif, alcoolisé et très malade. Aux alentours de minuit, le constat est fait d’une musique très forte et Monsieur H I, sensibilisé au respect du voisinage, s’excuse et baisse immédiatement la musique.

— une fiche d’intervention du service de médiation en date du 4 décembre 2016 mentionnant qu’à 20 heures 30, depuis l’extérieur du domicile de Monsieur H I, la musique est assez forte.

Pour sa part, Monsieur H I contestant les nuisances sonores, produit une attestation datée du 22 février 2017, de Madame N C, voisine, indiquant qu’elle n’a rien à redire par rapport à Monsieur H I, ajoutant 'le seul problème, c’est que les maisons sont très mal isolées, le moindre bruit nous l’entendons et il y a des voisins qui ne supportent rien et cherchent la petite bête pour un oui ou pour un non'. Madame O D qui a attesté le même jour, donne les mêmes indications. Le locataire verse également aux débats un courrier daté du 24 mai 2016, signé de Monsieur P E, voisin de Monsieur H I, expliquant que ce dernier faisait de la musique mais a arrêté après avoir reçu un avertissement du bailleur. Il ajoute que c’est Monsieur Z qui est perturbateur et provoque Monsieur H I. Monsieur P E a également établi une attestation, portant la date '2017", indiquant que Monsieur H I a arrêté de faire de la musique et que cela fait un long moment qu’il ne perturbe plus le voisinage. Madame Q F atteste le 16 janvier 2017 que le comportement de Monsieur H I a changé, qu’il ne met plus de musique et qu’il se comporte de façon normale.

En définitive, les attestations produites par Monsieur H I ne contredisent pas les troubles de voisinage relatés par quatre voisins. En effet, aux termes de témoignages récents, Mesdames C et D, voisines résidant respectivement aux numéros 16 et 15 du hameau de la licorne, expliquent que la musique s’entend du fait d’une mauvaise isolation des logements, reprochant finalement aux voisins qui se plaignent, un seuil de tolérance au bruit trop minime. Monsieur E qui réside au numéro 8 du hameau de la licorne ne remet pas en cause le fait que Monsieur H I était l’auteur de nuisances sonores, déclarant que désormais la musique a cessé, sans que la cour soit véritablement en mesure de dater cet arrêt, au vu de l’imprécision de l’attestation. Par ailleurs, la portée des déclarations de Madame F doit être relativisée en ce qu’elle ne date pas l’arrêt de la musique chez Monsieur H I et en ce qu’elle n’habite pas au hameau de la licorne.

Il ressort de l’ensemble des éléments susmentionnés que les nuisances sonores déplorées par quatre voisins proches, imputables à Monsieur H I, sont récurrentes depuis 2014 et sont établies à la fois par les attestations des plaignants mais également par les fiches d’intervention du médiateur. Les troubles de voisinage générés par le comportement de Monsieur H I ne se limitent pas, comme prétendu par ce dernier, au conflit personnel qui l’opposerait à son voisin, Monsieur Z. Les nuisances sont également dénoncées par d’autres voisins. La cour constate que malgré la procédure diligentée par le bailleur en 2015 tendant à résilier le bail du fait de ces nuisances sonores, celles-ci ont perduré par la suite, de manière régulière et ce, y compris après le jugement entrepris.

Par ailleurs, si Monsieur H I rapporte la preuve qu’il souffre d’importants problèmes de santé depuis 2016, connaissant alors des épisodes de dépression et d’alcoolisation, cela ne saurait pour autant l’exonérer des obligations qui lui incombent en sa qualité de locataire.

Enfin, Monsieur H I ne peut invoquer la mauvaise insonorisation de l’immeuble pour justifier les nuisances sonores sans rapporter d’éléments probatoires en ce sens alors que la charge de cette preuve lui incombe, comme l’a relevé à juste titre le premier juge. En effet, Monsieur H I qui discute la non-conformité aux normes acoustiques du logement

loué, se situe en réalité sur le terrain de la responsabilité contractuelle du bailleur pour vice caché, au sens de l’article 1721 du code civil. A ce titre, il lui appartient de faire la preuve du vice allégué. D’une part, Monsieur H I ne rapporte pas cette preuve et d’autre part, cette contestation relative à l’isolation phonique du logement ne l’exonère pas en tout état de cause de sa responsabilité dans l’hypothèse d’une perpétuation des troubles sonores, comme c’est le cas en l’espèce.

En l’absence d’éléments nouveaux probants, démontrant que les nuisances sonores ont cessé, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents, a fait une exacte appréciation des faits de la cause.

En effet, les faits précités constituent des manquements suffisamment graves et persistants de la part de Monsieur H I à son obligation contractuelle de jouissance paisible pour justifier la résiliation du bail aux torts du locataire.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties et en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Monsieur H I et de tous occupants de son chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement entrepris sera confirmé s’agissant du sort des dépens et frais irrépétibles.

Succombant en appel, Monsieur H I supportera les dépens afférents qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle. Il n’y a pas lieu, pour des considérations d’équité, de condamner Monsieur H I à indemniser l’OPH Y LOIRE HABITAT au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés en appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal d’instance d’Y du 8 novembre 2016 en toutes ses dispositions,

DEBOUTE l’OPH Y LOIRE HABITAT de sa demande formée à l’encontre de Monsieur H I au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur H I aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. X M. G