COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – COMMERCIALE

CC/LD

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/01612 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FG5H

Ordonnance du 22 Septembre 2023

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 22/00432

ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2024

APPELANT :

M. [M] [I]

né le 18 Avril 1965 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS substitué par M^e Audrey PAPIN

INTIMEE :

S.C.I. TOMIMO

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-Yves BENOIST de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au barreau [Localité 6] – N° du dossier 20221030 substitué par M^e Raphaël LASNIER

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 10 Juin 2024 à

14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me CORBEL, présidente de chambre

M. CHAPPERT, conseiller

M^me GANDAIS, conseillère

Greffière lors des débats : M^me TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 17 septembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 2 février 2005, la SCI Hasipa a donné à bail à

M. [I], des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble [Adresse 1] [Localité 4], destinés à l’exploitation d’un fonds de commerce de vente de produits de confection en gros ou en détail et comprenant une pièce principale avec devanture, cuisine, véranda, petite cour, trois petites pièces extérieures à usage d’entrepôts, toilettes avec accès dans la véranda, moyennant un loyer mensuel de 600 euros.

Des dégâts des eaux sont survenus dans l’immeuble en 2006 et 2008.

Le 19 février 2010, au vu de l’affaissement du plancher haut du magasin, des fissures importantes affectant les parois et le plafond et de la chute du plâtre de la sous-face du plancher, un arrêté de fermeture au public de l’établissement exploité par M. [I] de magasin de vêtements a été pris par le maire de la ville [Localité 4].

M. [I], après avoir obtenu en référé une mesure d’expertise, a engagé une action en exécution de travaux de remise en état des locaux commerciaux et en réparation de ses préjudices, contre la bailleresse, l’assureur de celle-ci et son propre assureur. Reconventionnellement, la bailleresse a sollicité la résiliation du bail à la suite d’un commandement de payer délivré le 2 mars 2010 pour défaut de paiement des loyers. Par arrêt du 19 décembre 2017, la cour de céans a, notamment, dit que la SCI Hasipa avait manqué à son obligation de délivrance en n’ayant pas procédé aux travaux de réfection des toitures qu’imposait leur état de vétusté et qui était à l’origine d’infiltrations à l’origine des désordres, a condamné la SCI Hasipa à indemniser M. [I] du préjudice subi, a débouté la SCI Hasipa de sa demande de résiliation du bail en retenant que le défaut d’exécution des travaux à la réalisation desquels était conditionnée la réouverture de l’établissement, qui étaient à la charge de la bailleresse pour porter sur l’affaissement du plancher haut du magasin, les fissures importantes affectant les parois et le plafond et la chute du plâtre de la sous-face du plancher et qui empêchait le preneur de jouir des lieux, justifiait un non-paiement des loyers postérieurement à l’arrêté municipal de fermeture de l’établissement.

Le 28 avril 2022, la SCI Tomimo est devenue propriétaire de l’immeuble.

Le 2 mai 2022, la SCI Tomimo a adressé à M. [I] un appel de loyer du mois de mai 2022 et lui a demandé de justifier de l’assurance des locaux.

De son côté, M. [I] a sollicité l’exécution des travaux lui permettant d’avoir la jouissance des lieux.

Les loyers sont restés impayés.

Le 1er juillet 2022, la SCI Tomimo a fait signifier à M. [I] un commandement de payer, visant la clause résolutoire contenue dans le bail, pour le paiement des loyers de mai à juillet 2022 inclus ainsi que la quote-part des impôts fonciers.

Ce commandement étant resté infructueux, le 22 novembre 2022, la SCI Tomimo a fait assigner en référé M. [I] devant le président du tribunal judiciaire du Mans en constatation de la résiliation de bail, paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation, et en expulsion, prétentions auxquelles M. [I] a opposé l’exception d’inexécution.

Par une ordonnance rendue le 22 septembre 2023, le juge des référés a :

— dit qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes relatives à l’incompétence du juge ou à l’irrecevabilité des demandes ;

— constaté la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties par acquisition des effets de la clause résolutoire, et ce à la date du 1er août 2022 suite à la délivrance du commandement de payer ;

— ordonné à M. [I] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux de corps et de biens dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

— dit que passé ce délai il pourra être procédé à l’expulsion du preneur au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que passé ce délai, faute pour le preneur de s’être exécuté, il courra contre lui une astreinte de100 euros par jour de retard dans l’exécution ;

— ordonné l’enlèvement des biens meubles et effets personnels se trouvant dans les lieux et les transporter en tout lieu approprié, aux frais, risques et périls du preneur, qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation délivrée par l’huissier chargé de l’exécution de la décision ;

— condamné M. [I] à payer à la SCI Tomimo la somme de 4 722,27 euros au titre des loyers et charges impayés et des quotes parts d’impôts fonciers dus par le locataire, arrêtés au mois de novembre 2022 inclus avec les intérêts à taux légal à compter de la date de signification du commandement de payer ;

— condamné M. [I] à payer à la SCI Tomimo, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et totale des lieux loués, à savoir une somme de 600 euros ;

— condamné M. [I] à payer à la SCI Tomimo la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et le constat de commissaire de justice ;

— débouté la SCI Tomimo de ses autres demandes ;

— débouté M. [I] toutes ses prétentions ;

— condamné M. [I] aux dépens comprenant notamment le coût du constat d’huissier du 6 avril 2023.

Par déclaration reçue au greffe le 9 octobre 2023, M. [I] a interjeté appel de l’ordonnance en attaquant chacune de ses dispositions.

La SCI Tomimo a été intimée.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 juin 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [I] demande à la Cour de :

— recevoir M. [I] en son appel, ainsi qu’en ses demandes,

Y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance entreprise,

— constater l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle à ce que le juge des référés statue sur la demande de résiliation du bail commercial et les demandes subséquentes de la SCI Tomimo,

— rejeter les demandes de la SCI Tomimo,

— enjoindre à la SCI Tomimo de procéder aux travaux de rénovation du local commercial sis [Adresse 1] donné à bail à M. [I] et nécessaires à son exploitation,

— condamner la SCI Tomimo à verser à M. [I] la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter toutes prétentions contraires comme non recevables, en tout cas non fondées

— condamner la SCI Tomimo aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI Tomimo prie la Cour de :

— juger M. [I] mal fondé en son appel, et en conséquence l’en débouter,

— confirmer l’ordonnance entreprise,

— condamner M. [I] aux entiers dépens d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. [I] de toute prétention contraire.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe :

— le 31 mai 2024 pour M. [I],

— le 7 juin 2024 pour SCI Tomimo.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales de la SCI Tomimo :

Dans l’arrêt du19 décembre 2017, la cour de céans a retenu que le preneur était fondé à ne pas payer les loyers tant que la SCI Hasipa n’avait pas exécuté les travaux visés par l’arrêté de fermeture permettant seuls, après contrôle de la commission de sécurité, l’autorisation de réouverture de son magasin.

M. [I] fait valoir que les mêmes causes devant produire les mêmes effets, dès lors que les travaux lui permettant d’exploiter son fonds de commerce tels que spécifiés dans le rapport d’expertise judiciaire n’ont toujours pas été exécutés, il est autorisé à s’opposer aux prétentions adverses en opposant l’exception d’inexécution comme valant contestation sérieuse à la demande de constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement, ce qui est de nature à faire obstacle à la demande adverse conformément aux dispositions de l’article 834 du code civil. Il fait valoir, à la fois, d’une part, que l’exploitation de son activité dans le local commercial ne peut être reprise en l’absence d’exécution des travaux nécessaires au regard de l’état de vétusté et de dégradation avancé du local et, pire, de la disparition de la chambre froide, de la chaudière et de la véranda, laquelle était pourtant donnée à bail et, d’autre part, qu’il n’a pu avoir accès au local au mois de mai 2022, n’a pu temporairement y accéder que du mois de juillet 2022 jusqu’au mois décembre 2022 lorsque la SCI Tomimo a fait procéder au remplacement de la porte d’entrée le privant, de nouveau, de tout accès au local.

La SCI Tomimo approuve le premier juge d’avoir retenu que le preneur ne pouvait s’opposer à la constatation de la résiliation du bail au motif qu’il n’avait jamais été dispensé de payer les loyers et conteste que le preneur ait pu être privé de l’accès aux locaux du fait qu’il existe plusieurs portes d’accès, pour conclure qu’aucune contestation sérieuse ne s’oppose à ses demandes. Elle fait valoir, d’une part, que les différends entre le preneur et la précédente propriétaire ne peuvent lui être imputés et, d’autre part, que les travaux nécessaires ont été exécutés par la précédente bailleresse, consistant en des travaux de plaquiste pour un montant de 6 000 euros, la réfection complète de la couverture et des bardages, de même que les poutres, isolation et plafonds, en précisant que, consécutivement, l’arrêté d’interdiction au public a été levé.

M. [I] réplique qu’en réalité les travaux dont fait état la bailleresse ne se rapportent qu’aux appartements aménagés à l’étage supérieur mais ne concernent pas les locaux commerciaux dont l’existence aurait même été omise par la bailleresse lorsqu’elle a fait à la ville [Localité 4] la demande d’autorisation de travaux, de sorte que le premier juge s’est mépris sur ce point.

Sur ce,

Dans sa réponse du 19 juin 2022 à la demande d’exploitation du local présentée par M. [I], la ville [Localité 4] a indiqué que la SCI Hasipa avait déposé une demande d’autorisation de travaux pour la réhabilitation de l’immeuble dont elle était propriétaire incluant le local commercial (coque vide) accompagné d’un diagnostic sécurité établi par un bureau de contrôle le 14 juin 2021, que la sous-commission de sécurité-incendie avait émis, le 1er juillet 2021 un avis favorable à la réalisation d’isolement par rapport aux tiers et à la solidité des ouvrages permettant ainsi de lever l’arrêté de fermeture, mais a attiré l’attention de

M. [I] sur la nécessité, avant de pouvoir exploiter le local, de déposer une demande d’autorisation de travaux au titre des établissements recevant du public, pour son aménagement intérieur. De même, dans une lettre du 31 juillet 2022, la ville [Localité 4] après avoir informé la SCI Hasipa de la levée de l’arrêté de fermeture du 19 février 2010, lui précise que l’aménagement intérieur de la cellule recevant le local commercial devra faire l’objet d’une nouvelle demande d’autorisation de travaux par le futur exploitant.

Il ressort de ces pièces que, comme le fait valoir M. [I], le projet de réhabilitation a été accepté pour un local libre de toute occupation, alors même qu’il était donné à bail, et que la SCI Hasipa a obtenu la levée de l’arrêté de fermeture au public en réalisant des travaux sur l’immeuble en consistance 'coque vide’ qui ne concernent pas l’aménagement intérieur des locaux commerciaux.

Le procès-verbal de constat dressé le 6 avril 2023 à la demande la SCI Tomimo au vu duquel le premier juge a retenu que le local était dans un état compatible avec l’activité du preneur ne montre, en réalité, que l’aménagement des logements situés au dessus du local commercial et la réfection de certaines parties communes.

Au contraire, il ressort des constatations de Mme [L], commissaire de justice, dans trois procès-verbaux dressés les 31 mai 2022 et 7 juillet 2022 à la demande de M. [I], qu’il existait un trou dans la porte donnant sur la rue, que le châssis en bois de vitrine était hors d’usage et présente même un trou à un angle; que si le plafond de la pièce principale et de l’arrière boutique avait été refait en placoplatre sans toutefois être mis en peinture, le reste de l’intérieur était en mauvais état : à un endroit, dans la pièce principale, le mur était à l’état brut, dans l’arrière boutique, le mur était fissuré sur la hauteur proche de l’encoignure, la peinture s’écaillait, la cloison portait des tâches de couleur jaunâtres et des traces de coulures, les tuyaux d’eau et de gaz étaient coupés, les tuyaux au-dessus du robinet d’eau étaient sectionnés, les radiateurs n’étaient pas raccordés ; le local était privé d’électricité, d’eau et de chauffage et la véranda donnée à bail n’existait plus tandis que les dépendances étaient dans un état de vétusté avancé, présentant des fissures et lézardes ; la porte en bois donnant sur la cour était vétuste tout comme le mur à gauche donnant sur la cour ; le couloir des parties communes était en travaux, bordé d’une tranchée et la porte d’accès au local par ce couloir n’était qu’une porte de chantier sans poignée.

Il est ainsi démontré que local commercial, tant l’intérieur des pièces principales que ses dépendances, n’a pas été remis en état. Il apparaît, en outre, que la verrière pourtant mentionnée dans le bail, a disparu. Il n’est pas même justifié de la réfection de la couverture conformément aux prescriptions du rapport d’expertise alors que M. [I] prétend qu’elle n’a pas été réalisée, seul l’arrière du bâtiment semblant avoir fait l’objet d’une réfection de bardage par l’ancien propriétaire, et étant observé que les préconisations de l’expert judiciaire sur lesquelles l’arrêt du 19 décembre 2017 est fondé, selon l’extrait du rapport produit, comprenaient non seulement des travaux de couverture, mais également de maçonnerie, gouttière, peinture et de remplacement des menuiseries en bois par des menuiseries en PVC. Si des travaux ont nécessairement eu lieu puisque l’arrêté de fermeture au public a été levé, il n’en est pas autrement justifié, alors que M. [I] a, par lettre recommandée du 20 juin 2022, mis en demeure la SCI Tomino d’exécuter les travaux qui s’imposent.

De ces constatations et considérations il résulte que l’exception d’inexécution fondée sur le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance ou à tout le moins de remise en état après dégradations imputables à la précédente bailleresse, constitue une contestation sérieuse qui s’oppose à la demande de constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dès lors que la preuve n’est pas apportée que tous les travaux nécessaires à l’exploitation de l’activité contractuellement prévue ont été exécutés, d’autant que la reprise de l’exploitation de l’activité est subordonnée à une nouvelle autorisation s’agissant d’un établissement recevant du public, pour l’obtention de laquelle il n’est pas démontré que les conditions seraient réunies ou qu’elle ne dépendrait que d’aménagements incombant au preneur. En outre l’exception d’inexécution également opposée par le preneur pour avoir été privé de l’accès au local à compter du mois de mai 2022 et jusqu’au 5 juillet 2022, puis de nouveau à compter du mois de décembre 2022, étayée par deux procès-verbaux de constat, constitue une autre contestation sérieuse quant à l’exigibilité des loyers durant la période où le local n’aurait pas été accessible.

La discussion sur l’assurance des locaux est sans incidence sur la solution du litige, la demande de constatation de la résiliation du bail étant fondée uniquement sur le défaut de paiement des loyers et la discussion sur l’origine de la disparition des éléments d’équipement en particulier la chaudière n’est pas déterminante au regard de l’état des locaux.

Il s’ensuit que les demandes de la SCI Tomino ne répondent pas aux prescriptions de l’article 873 alinéa 2 du code de procédure civile, qui conditionnent l’octroi d’une provision et l’exécution d’une obligation à l’absence de contestation sérieuse. Par ailleurs, en l’absence de toute urgence caractérisée, elles ne peuvent être accueillies sur les autres fondements, au regard de la nature des demandes qui ne relèvent pas de mesures conservatoires ou de remises en état.

L’ordonnance entreprise qui les a accueillies, est infirmée.

Sur la demande de M. [I] :

Si le preneur est fondé à exiger de la bailleresse qu’elle entreprenne les travaux indispensables à l’exploitation de l’activité prévue au bail et dont elle est tenue en vertu de son obligation de délivrance, force est de constater, d’abord, que les parties sont en désaccord sur la destination contractuelle des locaux et qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher la contestation sur la destination des lieux pour savoir si elle a été étendue à l’activité de vente à emporter de produits alimentaires et, ensuite, qu’à défaut pour M. [I] de déterminer précisément les travaux de rénovation du local commercial qu’il entend voir faire exécuter par la bailleresse, aucune condamnation ne peut être prononcée.

Sur les frais et dépens :

La SCI Tomimo, partie perdante, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à payer à M. [I] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Infirme l’ordonnance entreprise.

Statuant à nouveau,

Rejette toutes les demandes de la SCI Tomimo ;

Rejette la demande de M. [I] tendant à enjoindre à la SCI Tomimo de procéder aux travaux de rénovation du local commercial sis [Adresse 1] donné à bail et nécessaires à son exploitation.

Condamne la SCI Tomimo à payer à M. [I] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI Tomimo aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

S. TAILLEBOIS C. CORBEL