COUR D’APPEL

D'[Localité 8]

CHAMBRE A – CIVILE

CM/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 22/01812 – N° Portalis DBVP-V-B7G-FCKF

jugement du 24 Juin 2022

Juge des contentieux de la protection du Mans

n° d’inscription au RG de première instance 1121000905

ARRET DU 18 NOVEMBRE 2025

APPELANTE :

Madame [M] [P]

[Adresse 2]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005919 du 08/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Représentée par M^e Alain IFRAH de la SCP GALLOT-LAVALLEE-IFRAH- BEGUE, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 20200283

INTIMES :

Monsieur [A] [N]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représenté par M^e Guillaume ROLLAND de la SELARL HAUT ANJOU AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 340733

Monsieur [K] [S] [R]

[Adresse 1]

[Localité 6]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 14 octobre 2024 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me MULLER, conseillère faisant fonction de présidente, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, conseiller

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : par défaut

Prononcé publiquement le 18 novembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé en date du 26 août 2016, la SCI Marot and Co, aux’droits de laquelle vient M. [N] (ci-après le bailleur) qui a acquis l’entier immeuble les 15 et 18 novembre 2019, a donné à bail d’habitation à Mme [R] (ci-après la locataire), qui se fait également appeler Mme [P], un’logement situé [Adresse 3], au rez-de-chaussée de l’immeuble, moyennant un loyer mensuel de 475 euros payable d’avance le 5 de chaque mois, sans indication d’un montant de provisions sur charges récupérables.

Par acte sous seing privé séparé en date du même jour, M. [R] (ci-après la caution) s’est porté caution solidaire de la locataire.

Les relations entre les parties sont devenues conflictuelles, le bailleur reprochant notamment à la locataire d’encombrer les parties communes et de faire du bruit, ce que conteste celle-ci qui s’est plainte de l’absence de VMC dans son logement.

Une tentative de conciliation menée le 9 novembre 2020 sous l’égide de M. [T], conciliateur de justice, n’a pas abouti.

Par lettre recommandée en date du 11 octobre 2020, le bailleur a notifié à la locataire, d’une part, une régularisation des charges pour la période du 1er décembre 2019 au 30 septembre 2020 portant sur la somme de 1 664,49 euros dont à déduire les provisions réglées à hauteur de 250 euros (25 euros par mois), soit un solde à payer de 1 414,49 euros, d’autre part, une augmentation du loyer mensuel porté en fonction de l’évolution de l’indice des loyers à 478 euros à compter du 1er novembre 2020, outre une provision sur charges d’un montant de 139 euros.

Le 15 juillet 2021, la locataire a déposé plainte contre le bailleur pour harcèlement moral.

Le même jour, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 4 476,75 euros en principal visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier en date du 28 octobre 2021, le bailleur a fait assigner la locataire et la caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans en résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et paiement de l’arriéré locatif.

Dans ses dernières conclusions, il a demandé de :

— lui donner acte de ce qu’il se désiste de l’instance engagée à l’encontre de la caution

— le dire et juger recevable en ses demandes

— débouter la locataire de ses demandes

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 15 septembre 2021 et ordonner la résiliation du bail

— subsidiairement, prononcer la résiliation du bail

— ordonner l’expulsion du logement de la locataire et de tout occupant de son chef, au besoin en recourant à la force publique

— condamner la locataire à lui régler la somme de 5 430,79 euros à titre d’arriéré locatif

— condamner la locataire à lui régler une indemnité d’occupation d’un montant de 623 euros pour la période postérieure à la résiliation du bail et jusqu’à libération fictive (sic) du logement occupé

— condamner la locataire à lui verser une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 15 juillet 2021.

La locataire a demandé de :

— débouter le bailleur de ses demandes

— la dire recevable en ses demandes

— à titre principal, constater qu’elle s’est correctement acquittée de ses loyers et que la dette est inexistante, déclarer nul et de nul effet le commandement de payer signifié le 15 juillet 2021 et en conséquence annuler les effets de la clause résolutoire et débouter le bailleur de ses prétentions

— à titre complémentaire, condamner le bailleur au paiement d’une somme de 15 660 euros en réparation de son préjudice de jouissance et ordonner la compensation de cette somme avec toute condamnation à intervenir à son encontre

— à titre subsidiaire, suspendre la clause résolutoire, lui accorder de plus amples délais de paiement dans la limite de deux années et juger que le défaut de paiement ne justifie pas de prononcer la résiliation du bail

— à titre infiniment subsidiaire, lui accorder un délai pour quitter les lieux pouvant aller jusqu’à deux ans

— à titre surabondant (sic), condamner le bailleur au paiement d’une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et maintenir à sa charge les dépens ou à tout le moins décider que chaque partie conservera à sa charge ses propres frais et dépens.

La caution, citée selon procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire en date du 24 juin 2022, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté la nullité du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré le 15 juillet 2021

— rejeté en conséquence la demande de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire formée par le bailleur

— prononcé la résiliation du bail consenti le 26 août 2016 à la locataire concernant le logement sis [Adresse 4], à la date du 24'juin 2022

— dit qu’à défaut pour la locataire d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], dans les deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique

— rejeté la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux

— condamné la locataire à payer au bailleur à compter du 25 juin 2022 une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 623 euros par mois, jusqu’à son départ effectif, étant précisé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés

— condamné la locataire à payer au bailleur, en deniers ou quittances, la somme de 5 188,30 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 30 avril 2022, sans’préjudice des sommes qui pourraient avoir été versées, au titre de cette dette, du jour de l’audience jusqu’au 24 juin 2022

— autorisé la locataire à se libérer de sa dette locative en 23 mensualités de 100'euros, la 24ème mensualité soldant la dette, intervenant le 5 du mois, le’premier versement devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la notification de la présente décision

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, quinze jours après envoi d’une mise en demeure avec accusé de réception demeurée infructueuse, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible

— rejeté la demande formée par la locataire au titre de son préjudice de jouissance

— condamné la locataire aux dépens

— rejeté la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté les parties du surplus de leurs demandes

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit

— ordonné la notification de la présente décision, à la diligence du greffe et en vertu de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, à’M.'le’préfet de la Sarthe.

Avant d’obtenir l’aide juridictionnelle totale le 8 novembre 2022 et de recevoir signification du jugement le 14 novembre 2022, la locataire a, suivant déclaration en date du 24 octobre 2022, relevé appel du jugement à l’égard du bailleur et de la caution, ce en toutes ses dispositions autres que celles ayant constaté la nullité du commandement de payer et rejeté la demande de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, l’ayant condamnée au paiement de la somme de 5 188,30 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 avril 2022 et ayant rappelé l’exécution provisoire de droit et ordonné la notification de la décision au préfet de la Sarthe.

L’affaire ayant été orientée selon la procédure à bref délai de l’article 905 du code de procédure civile, l’appelante a remis ses conclusions au greffe le 13 janvier 2023 en les notifiant simultanément au conseil déjà constitué pour le bailleur qui a conclu le 8 février 2023 à la confirmation du jugement sauf en ce qu’il a accordé des délais de paiement à la locataire.

La caution n’a pas constitué avocat.

Selon avis diffusé par le greffe le 7 mai 2024, l’affaire a reçu fixation pour être plaidée à l’audience du 14 octobre 2024 et l’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2024.

Sur l’audience, les parties ont été invitées à présenter leur observations, le cas échéant en délibéré, sur la caducité, relevée d’office par la cour en application des articles 905-1, 905-2 et 911 du code de procédure civile, de la déclaration d’appel à l’égard de la caution à qui n’ont pas été signifiées la déclaration d’appel ni les conclusions de l’appelante ; le conseil du bailleur a déclaré n’avoir pas d’observation à formuler, tandis que celui de l’appelante a indiqué, dans une note en date du 25 octobre 2024, que la caducité de la déclaration d’appel à l’égard de la caution, qui a été intimée par erreur puisqu’aucune demande n’a été formulée comme elle en première instance comme en appel, est sans incidence sur l’issue de la procédure d’appel en l’absence de toute indivisibilité du litige.

Prétentions des parties

Dans ses uniques conclusions, la locataire demande à la cour de :

— la dire et juger recevable et bien fondée en son appel

— débouter le bailleur de l’ensemble de ses prétentions

— constater qu’elle s’est correctement acquittée de ses loyers et que la dette est inexistante

— confirmer le jugement en ce qu’il constate la nullité du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré le 15 juillet 2021 et rejette en conséquence la demande de constat d’acquisition des effets de la clause résolutoire formée par le bailleur

— condamner le bailleur au paiement d’une somme de 15 660 euros en réparation de son préjudice de jouissance

— ordonner la compensation de cette somme avec toute condamnation à intervenir à son encontre

— suspendre la clause résolutoire pour lui accorder de plus amples délais de paiement, dans la limite de deux années

— en tout état de cause, juger que le défaut de paiement ne justifie pas de prononcer la résiliation du bail

— lui accorder un délai pour quitter les lieux pouvant aller jusqu’à deux ans

— condamner le bailleur au paiement d’une somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et maintenir à sa charge les dépens de l’instance, ou à tout le moins décider que chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens

— condamner le bailleur aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses uniques conclusions, le bailleur demande à la cour de :

— le dire et juger recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes

— constater que la locataire n’a pas régularisé appel à l’encontre du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 24 juin 2022 en ce qu’il l’avait condamnée à régler une somme de 5 188,30 euros correspondant à la dette locative relative au logement litigieux et arrêtée au 30 avril 2022

et ainsi,

— débouter la locataire de l’ensemble de ses demandes

— confirmer la décision rendue en l’ensemble de ses dispositions sauf en ce qu’elle a accordé à la locataire la faculté de se libérer de sa dette locative en 23'mensualités de 100 euros, la 24ème mensualité soldant la dette et, sur ce point, débouter la locataire de sa demande d’octroi de délai de paiement afin de s’acquitter de sa dette locative fixée en justice

— condamner la locataire à lui régler la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur ce,

Sur la caducité de la déclaration d’appel à l’égard de la caution

Au regard des articles 905-1, alinéa 1, 905-2, alinéa 1, et 911, alinéa 1, du code de procédure civile dans leur rédaction applicable en la cause, qui, lorsque’l'affaire est fixée à bref délai par le président de la chambre, obligent l’appelant, respectivement, à signifier la déclaration d’appel dans les dix jours de la réception de l’avis de fixation qui lui est adressé par le greffe, à remettre ses conclusions au greffe dans le mois de la réception du même avis et à les signifier dans le mois de l’expiration de ce dernier délai aux intimés qui n’ont pas constitué avocat, le’tout à peine de caducité de la déclaration d’appel relevée d’office, l’appelante ne disconvient pas n’avoir pas fait signifier à la caution non constituée, qu’elle déclare avoir intimée par erreur, la déclaration d’appel dans les dix jours de l’avis de fixation à bref délai reçu du greffe le 7 mai 2024, ni ses conclusions dans les deux mois de cet avis, bien qu’elle les ait remises au greffe et notifiées au conseil du bailleur dès avant de recevoir cet avis.

Elle encourt donc la caducité de sa déclaration d’appel à l’égard de la caution uniquement.

Sur l’étendue du litige dévolu à la cour

D’une part, aucune des parties n’ayant relevé appel du jugement en ce qu’il a constaté la nullité du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré le 15 juillet 2021 et a rejeté en conséquence la demande de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire formée par le bailleur, la cour d’appel n’est pas saisie de ces dispositions qui n’ont donc pas à être confirmées.

Par conséquent, la demande de la locataire tendant à suspendre la clause résolutoire est sans objet.

D’autre part, aucune des parties n’ayant relevé appel du jugement en ce qu’il a condamné la locataire à payer au bailleur, en deniers ou quittances, la somme de 5 188,30 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 30 avril 2022, la cour d’appel n’est pas davantage saisie de cette disposition qui ne peut donc être remise en cause par la locataire.

Par conséquent, la locataire n’est pas fondée à demander de constater qu’elle s’est correctement acquittée de ses loyers et que la dette est inexistante, ce qui au demeurant ne constitue pas une prétention mais un moyen, ni de débouter le bailleur de toutes ses demandes, y compris celle en paiement de la dette locative.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Pour prononcer la résiliation du contrat de bail, le premier juge, après avoir rappelé que, selon les articles 1728 du code civil et 7b) de la loi n°89-462 du 6'juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le preneur est tenu d’user raisonnablement et paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le bail et que, selon l’article 7a) de cette loi, il est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, a considéré qu’au cours de l’année 2020, la locataire a causé, par ses actes (déverrouillage sans raison de la porte d’entrée au détriment de la sécurité de l’ensemble des locataires, encombrement des parties communes causant un risque de sécurité en cas d’évacuation d’urgence, irrespect du tri sélectif et mise en difficulté du propriétaire vis-à-vis de ses obligations réglementaires, nuisances sonores, irrespect du caractère privatif d’un espace loué à un autre locataire), ses’omissions (non-fermeture de sa fenêtre en plein hiver entraînant l’augmentation de consommation d’énergie et un surcoût pour l’ensemble des locataires) ou sa véhémence excessive à l’égard de la personne de son bailleur lors des visites de celui-ci dans l’immeuble, des troubles entravant la jouissance paisible de son logement et que, tant ces troubles que les paiements insuffisants qu’elle a effectués depuis novembre 2020, ne couvrant pas le montant des charges locatives depuis cette date ni même, depuis janvier 2022, le montant du loyer, conduisant à la constitution d’une dette locative de 5 190,79 euros (sic), caractérisent des atteintes graves et répétées aux obligations pesant sur la locataire.

Moyens des parties

La locataire soutient que :

— aucun manquement grave et répété à son obligation de jouissance paisible n’est caractérisé au sens des articles 1728 du code civil et ou 7a) (sic) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 car les manquements invoqués reposent sur les seuls dires du bailleur en conflit avec plusieurs de ses locataires tandis qu’elle a toujours contesté, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la plupart de ces griefs et seulement reconnu entreposer dans le couloir le vélo de sa fille et de temps à autre la poussette d’une amie, éléments qui ne sauraient être considérés comme des encombrants, et il est regrettable que le premier juge n’ait donné du crédit qu’aux attestations du bailleur tout en décrédibilisant les siennes et sa parole de manière dépréciative sans s’interroger sur l’éventualité que le bailleur ait pu profiter de ses fragilités sur des questions telles que son identité, les possibles cris de son fils autiste ou les visites qu’elle est susceptible de recevoir à son domicile afin d’exacerber ses réactions à partir de situations anecdoctiques

— il ne saurait lui être reproché ni la cessation des versements CAF de mai à novembre 2021 puisqu’elle a notamment pour origine le non-respect de ses obligations déclaratives par le bailleur, le compte étant d’ailleurs à l’équilibre et même créditeur au 31 décembre 2021 comme l’a justement relevé le premier juge, ni sa contestation légitime de l’augmentation et du calcul des charges puisque, en dehors de toute mention du bail sur ce point, elle s’acquittait correctement d’une provision mensuelle sur charges de 25 euros et il a fallu attendre l’instance pour que le bailleur se décide à justifier des charges réclamées.

Le bailleur fait valoir que :

— la locataire ne produit aucun document susceptible de modifier l’appréciation objective faite par le premier juge des troubles de jouissance causés par celle-ci

— la locataire n’ayant pas relevé appel de sa condamnation au paiement d’une somme de 5 188,30 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 30'avril 2022, le jugement est définitif en ce qu’il a constaté cet arriéré locatif et le manquement de la locataire à son obligation de règlement à bonne date de l’intégralité des loyers, de sorte que la locataire ne saurait obtenir l’infirmation de la décision sur le prononcé de la résiliation du bail et son expulsion des lieux loués qu’elle a d’ailleurs dernièrement quittés sans que puisse être établi un état des lieux de sortie.

Réponse de la cour

Par une motivation pertinente et que la cour d’appel adopte, le premier juge a suffisamment caractérisé les manquements de la locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux.

Il ne s’est nullement satisfait des seules affirmations du bailleur qui a notamment produit des photographies montrant l’encombrement du couloir assez exigu de l’immeuble par des meubles entreposés près de la porte d’entrée du logement de la locataire et une attestation circonstanciée d’un des locataires du 2ème étage sur tous ces manquements dont il a été personnellement témoin, en particulier les hurlements de la locataire dans tout l’immeuble le 19 novembre 2020 contre le bailleur qui, venu préparer la pose de la fibre optique, avait simplement déplacé le vélo de sa fille gênant l’escalier pour pouvoir poser son échelle.

Il ne s’est pas davantage contenté de relever que la teneur du compte-rendu qu’a fait le bailleur de la réunion de conciliation du 9 novembre 2020 dans son courrier du même jour n’a pas été contestée par la locataire 'jusqu’à l’introduction de la procédure en expulsion’ et a, au contraire, examiné les points contestés par celle-ci, dont l’arrachage des caméras factices installées par le bailleur, qu’il n’a pas imputé à la locataire faute de preuve.

Il ne peut qu’être approuvé d’avoir dénié toute valeur probante aux attestations de locataires et anciens locataires de l’immeuble produites par la locataire, lesquelles ne comportent pas les mentions prescrites par l’article 202 du code de procédure civile, ne sont pour la plupart accompagnées d’aucun justificatif d’identité et se limitent à des considérations d’ordre général et peu descriptives.

La seule nouvelle attestation communiquée en appel, établie le 21 septembre 2022 par Mme [H] qui témoigne que, depuis son emménagement dans l’immeuble le 3 septembre 2021, la locataire a toujours été d’une extrême gentillesse envers elle, serviable et qu’elle n’est pas du tout dérangeante et ne fait pas de bruit, n’est pas de nature à remettre en cause l’existence des troubles constatés sur la période antérieure à l’introduction de l’instance.

Si ce témoin relate les propos négatifs que le bailleur tient au sujet de la locataire et des problèmes qu’il rencontre avec elle, l’agacement perceptible du bailleur dans ces propos cependant dépourvus de connotation discriminatoire n’a rien de comparable avec l’exagération, voire l’outrance des termes employés par la locataire lorsqu’elle a déposé plainte contre lui le 15 juillet 2021 pour harcèlement moral en lui reprochant, sans le moindre élément de preuve, de roder sans cesse autour de chez elle, de lui voler son courrier, de dire qu’il va couper les pieds à son fils, de l’humilier tous les jours… et en indiquant 'je ne pense pas qu’il jouisse de toutes ses facultés mentales', ce qui entame sérieusement la crédibilité des allégations de celle-ci.

Par ailleurs, la dette locative arrêtée à la somme de 5 188,30 euros au 30 avril 2022, ce par une disposition désormais définitive du jugement dont appel, se décompose comme suit :

—  2 079,26 euros au titre de la régularisation des charges au 31 décembre 2020

—  1 732,04 euros au titre des charges de l’année 2021

—  5 736 euros au titre des loyers de l’année 2021

—  580 euros au titre des provisions sur charges de janvier à avril 2022

—  1 912 euros au titre des loyers de janvier à avril 2022

— dont à déduire 3 262 euros versés par la locataire et 3 589 euros versés par la CAF depuis le 1er janvier 2021.

Elle est donc sans rapport avec l’interruption des versements APL par la CAF jusqu’au rappel de décembre 2021 couvrant la période d’avril à novembre 2021.

Si le bailleur a objectivement tardé à transmettre les justificatifs des charges locatives, il convient néanmoins de relever, comme n’a pas manqué de le faire le premier juge, que la locataire ne lui a adressé aucune demande écrite en ce sens à réception de son courrier du 11 octobre 2020 relatif à la régularisation des charges de la période du 1er décembre 2019 au 30 septembre 2020 et, rompant avec l’usage qui s’était instauré depuis plusieurs années entre les parties d’ajouter au montant du loyer mensuel une provision sur charges, a cessé tout règlement au titre des charges à compter de la mise en place en février 2021 de son virement bancaire automatique de 229 euros destiné à couvrir uniquement la part de loyer restant à sa charge après versement des APL, puis a réduit à partir de janvier 2022 ses paiements mensuels à la somme de 61 euros ne couvrant même plus cette part.

À hauteur d’appel, la locataire ne justifie pas, ni même ne prétend, avoir apuré sa dette et verse elle-même aux débats la lettre recommandée de mise en demeure que lui a adressée le bailleur le 10 décembre 2022 pour lui réclamer le paiement, d’une part, de la somme de 5 078,79 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés d’avril à décembre 2022, d’autre part, de l’intégralité de la dette locative telle que fixée par le jugement faute de respect de ses engagements, étant observé que le règlement de la première mensualité de 100 euros aurait dû intervenir le 5 du mois suivant la notification du jugement effectuée le 14'novembre 2022, soit le 5 décembre 2022.

Le manquement répété de la locataire à son obligation essentielle de règlement du loyer et des charges récupérables est donc également caractérisé.

Du tout, il résulte que le jugement dont appel ne peut qu’être confirmé en ce que, eu égard à la gravité des manquements relevés, il a prononcé la résiliation du bail à la date du 24 juin 2022, a ordonné l’expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef à défaut de libération volontaire des lieux et l’a condamnée à payer au bailleur à compter du 25 juin 2022 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 623 euros, qui n’est pas en lui-même critiqué et correspond au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à la libération effective des lieux attestée par la restitution de l’ensemble des clés.

Sur les demandes de délais

D’une part, si la locataire réitère sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux au motif qu’elle demeure dans l’attente d’un logement social et que, dans’l'éventualité où le bailleur ferait procéder à son expulsion avant qu’elle bénéficie d’une solution de relogement, cela aurait pour effet de la mettre à la rue avec ses deux enfants dont son fils autiste, elle ne fournit toutefois aucun élément actualisé sur le sort qui a été réservé à sa demande de logement social enregistrée le 14'mars 2022 et ne dément pas l’affirmation du bailleur, contenue dans ses conclusions du 8 février 2023, selon laquelle elle a quitté les lieux loués.

En l’état, sa demande ne peut qu’être rejetée, le jugement dont appel étant confirmé sur ce point.

D’autre part, si le bailleur critique la disposition ayant autorisé la locataire à se libérer de sa dette locative en 23 mensualités de 100 euros chacune à partir du 5 du mois suivant la notification du jugement et une 24ème mensualité soldant la dette, ce au motif que la locataire qui n’a pas acquitté l’intégralité des loyers échus et qui n’use pas correctement du logement, troublant la tranquillité d’autres locataires, n’est pas débitrice malheureuse et de mauvaise foi, ces éléments sont insuffisants à caractériser la mauvaise foi de la locataire dont le premier juge a justement relevé qu’elle n’avait jamais cessé, du moins jusqu’en avril 2022, de’procéder à des paiements même s’ils étaient de plus en plus limités et qu’elle justifiait d’une situation administrative, familiale et matérielle complexe et délicate.

De son côté, la locataire qui s’est vu octroyer un délai de paiement de deux ans correspondant à la durée maximale prévue par l’alinéa 1 de l’article 1343-5 du code civil et qui ne prétend pas, ni ne démontre, être en situation de régler sa dette locative au sens du V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne saurait bénéficier d’un délai plus long.

Le jugement dont appel sera donc également confirmé sur ce point, sans report du point de départ du délai à la date de signification du présent arrêt.

Sur le préjudice de jouissance de la locataire

Pour débouter la locataire de sa demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance, le premier juge, après avoir rappelé que, selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne faisant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou la santé, de lui assurer la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes réparations nécessaires autres que locatives, a considéré que ni le constat d’huissier du 15 novembre 2021 faisant état de défauts d’entretien d’étendue limitée, ni les rapports établis le 26 mai 2021 par l’expert mandaté par l’assureur de la locataire et le 24 juin 2021 par celui mandaté par l’assureur du bailleur, qui ne corroborent pas ou très partiellement le constat d’huissier ultérieur ni ne confirment les griefs évoqués par la locataire dans son courrier du 28'septembre 2020 ou lors de la conciliation, ne permettent de caractériser un trouble de jouissance consécutif à un manquement du bailleur à ses obligations légales en matière de logement décent et que, par ailleurs, les propos parfois menaçants contenus dans certains courriers du bailleur n’entrent pas dans le champ du trouble de jouissance allégué, tout comme ses prétendus 'comportements inadaptés’ pour lesquels elle a déposé plainte pour harcèlement moral sans l’étayer par des témoignages probants ou autre pièce de nature à démonter l’existence d’une faute civile, fait générateur de responsabilité distinct du trouble de jouissance lié à la mise à disposition d’un logement.

Moyens des parties

La locataire indique qu’elle n’entend pas faire valoir d’exception d’inexécution s’agissant de l’obligation de délivrer un logement décent, mais seulement dénoncer le comportement global inadapté, assimilable à du harcèlement, du bailleur qui, tenu de lui assurer la jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et de la garantir pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage conformément aux articles 1719 et 1721 du code civil, a troublé son occupation paisible des lieux depuis décembre 2019 en n’hésitant pas à recourir à des menaces, en faisant en sorte que la CAF interrompe à nouveau ses versements depuis décembre 2021, en conditionnant l’inscription de son nom de jeune fille (sic) sur la boîte aux lettres à un contrôle de son identité, en la privant de chauffage en hiver comme cela a été constaté en novembre 2021 par l’huissier qui a également noté la présence de traces de moisissures dans le logement, l’absence d’aération et de VMC dans la salle de douche aveugle, le’décollement d’une plinthe dans cette pièce, le non-fonctionnement d’une prise électrique dans la cuisine, le blocage de l’accès aux caves par les poubelles, la présence de caméras dans les communs et l’affichage de décisions de justice favorables au bailleur.

Le bailleur soutient notamment que la locataire n’explique pas pourquoi, si le logement était selon elle indécent, elle ne lui a transmis aucune réclamation à ce sujet avant l’introduction de l’instance et demandait à rester dans les lieux ; que’le constat d’huissier produit ne démontre aucunement que le logement serait inhabitable ; que les traces localisées de moisissures qui y sont mentionnées sont liées à l’absence de chauffage régulier dont elle est seule responsable ; que’l'expert mandaté par l’assureur de la locataire et dont les conclusions rejoignent celles de l’expert mandaté par son propre assureur n’a constaté aucun des désordres ou dysfonctionnements allégués ; que, par ailleurs, la locataire ne justifie pas de la réalité des propos qu’elle lui prête et a, par exemple, indiqué qu’il aurait tenté de renverser sa fille le 18 février 2020 alors qu’il se trouvait ce jour-là à [Localité 8] où il réside.

Réponse de la cour

En premier lieu, la cour relève qu’il n’est justifié d’aucune difficulté dans la jouissance des lieux avant le courrier du 28 septembre 2020 par lequel la locataire a répondu aux griefs formulés à son encontre par le bailleur dans son courrier du 29 août 2020.

Les seuls faits évoqués dans ce courrier de la locataire et dont celle-ci se prévaut à l’appui de sa demande indemnitaire sont, d’une part, les problèmes d’odeurs d’égoût et d’aération (absence de VMC) qui sont aussi les seuls dont elle a saisi le conciliateur de justice, d’autre part, l’impossibilité d’accéder à la cave du fait de l’encombrement des poubelles.

S’agissant des odeurs d’égoût, elles n’ont jamais été objectivées.

S’agissant du défaut d’aération, il est constant que le logement ne dispose d’aucune ventilation mécanique, situation qui existait déjà à l’entrée dans les lieux de la locataire et à laquelle le bailleur a proposé de remédier comme indiqué dans son courrier du 29 août 2020, sans recueillir l’accord de la locataire qui, contestant uniquement avoir refusé 'tout en bloc', explique dans son courrier du 28 septembre 2020 qu’il lui a 'proposé de réaliser une ouverture allant de ma chambre au grenier de la cuisine de mon voisin’ mais ne lui a 'pas proposé de solutions concernant la salle de bains et les toilettes', de sorte que, dans le contexte de la tension des relations entre les parties, les choses en sont restées là.

Toutefois, la VMC ne figure pas parmi les éléments d’équipement et de confort que doit comporter un logement pour répondre aux critères d’un logement décent au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En outre, ni l’expert mandaté par l’assureur de la locataire, qui note dans son rapport du 26 mai 2021 que des grilles sont présentes sur les coffres des volets roulants de la pièce de vie (côté rue), ni celui mandaté par l’assureur du bailleur, qui précise dans son rapport du 24 juin 2021 n’avoir constaté aucune trace de moisissure symptomatique d’un problème d’humidité dans la chambre qui dispose d’une porte-fenêtre pouvant être ouverte (côté cour), n’ont relevé de désordre en lien avec un défaut d’aération et, si l’huissier de justice mandaté par la locataire a constaté le 15 novembre 2021 des traces caractéristiques de moisissures en bas à droite de la porte-fenêtre de la chambre, rien ne permet d’attribuer ces traces, qui n’affectent pas en elles-mêmes la jouissance des lieux compte-tenu de leur localisation et de leur étendue limitée, à un défaut d’aération, d’autant que le bailleur affirme dans son courrier du 29 août 2020, sans être contredit, que la porte fenêtre dispose d’un 'système d’oscillo-battant'.

Aucun manquement du bailleur à ses obligations légales n’est caractérisé à cet égard.

S’agissant de l’accès à la cave, il est constant que l’immeuble ne dispose que d’une cave commune même si, par suite d’une simple erreur matérielle, la case 'cave’ a été cochée dans la clause du contrat de bail relative à la désignation des locaux et équipements accessoires de l’immeuble à usage privatif du locataire, et que l’accès à cette cave commune, seul revendiqué par la locataire, ne peut se faire qu’après avoir sorti les conteneurs poubelles qui y sont stockés.

La locataire ne précise, toutefois, nullement en quoi cela entrave sa jouissance des lieux loués.

S’agissant du chauffage, il est constant que l’immeuble dispose d’un système de chauffage collectif alimenté par une chaudière à fuel se trouvant dans la cave.

Si la locataire paraît s’être plainte d’un manque, voire d’une absence de chauffage de son logement lors de la réunion de conciliation selon le compte-rendu qu’en a fait le bailleur dans son courrier du 9 novembre 2020, ce dernier a alors réfuté cette accusation en montrant au conciliateur, comme indiqué dans ce courrier, les SMS lui permettant de tracer la mise en route de la chaudière avant d’aller vérifier sur place le soir même que la chaudière était bien en fonctionnement.

Aucun des deux experts n’ayant observé de dysfonctionnement du chauffage qui, lors de leurs passages respectifs, était 'en position hors gel’ ou 'en mode été', le seul et unique constat opéré à cet égard est celui effectué le 15 novembre 2021 par l’huissier de justice précisant que 'les radiateurs présents dans le logement sont froids, y compris le sèche-serviette de la salle de douche ; et ce, même après manipulation des commandes'.

Ce constat isolé, qui n’est accompagné d’aucune mesure de la température dans le logement ni d’aucune demande d’intervention adressée au bailleur ni d’aucun avis technique sur la cause du non-fonctionnement des radiateurs dont il n’est pas exclu qu’elle soit d’origine humaine, ne saurait ouvrir droit à indemnisation au profit de la locataire.

S’agissant du décollement d’une plinthe dans la salle de douche derrière le lavabo et du non-fonctionnement d’une prise électrique dans la cuisine à gauche du réfrigérateur, également constatés par l’huissier de justice alors que les experts avaient l’un et l’autre testé la prise qui fonctionnait alors correctement, il s’agit de défauts mineurs qui, à supposer même qu’ils résultent d’un défaut d’entretien ou de réparation imputable au bailleur, ce qui reste à démontrer, n’entraînent pas de réel trouble de jouissance.

S’agissant de la présence de caméras dans les parties communes, le grief manque en fait dès lors qu’il s’agit de caméras factices visant à décourager d’éventuelles dégradations par des tiers, ce que n’ignorait pas la locataire à qui le bailleur l’a expressément rappelé dans son courrier du 6 octobre 2020.

S’agissant de l’interruption des versements de la CAF depuis décembre 2021, aucun élément n’est produit qui permette de l’imputer au bailleur.

S’agissant de l’inscription du nom [P], en plus de [R], sur la boîte aux lettres de la locataire, le bailleur ne dément pas avoir tardé à accéder à la demande de celle-ci en ce sens après avoir pourtant donné son accord par SMS dès le 6 décembre 2019.

S’il ne fournit guère d’explication à ce sujet, il y a lieu de relever que, dans son courrier du 6 octobre 2020, il a questionné la locataire sur le nom sous lequel il devait l’appeler, en faisant exactement observer qu’elle figure au contrat de bail sous le nom de Mme [R] et à l’acte de cautionnement sous le nom de Mme [P], qu’il n’a reçu de réponse que devant le conciliateur de justice ainsi qu’il l’admet dans son compte-rendu du 9 novembre 2020 et que, jusque dans ses conclusions d’appelante, la locataire entretient un certain flou sur son état civil, [P] apparaissant tantôt comme son nom d’épouse tantôt comme son nom de jeune fille.

L’hésitation du bailleur n’avait donc rien d’illégitime et celui-ci ne saurait se voir reprocher un contrôle illicite de l’identité de la locataire.

Au surplus, la locataire ne justifie d’aucune difficulté concrète qu’elle aurait rencontrée de ce fait dans la réception de son courrier.

Ni la faute ni le préjudice en résultant ne sont, dès lors, établis.

S’agissant de l’affichage dans le couloir de l’immeuble, en face de la porte d’entrée du logement de la locataire, de la dernière page d’un jugement emportant condamnation d’un autre locataire à payer une certaine somme au bailleur, pour déplacé que soit cet affichage constaté par l’huissier de justice, il’n'est pas de nature à entraver la jouissance de la locataire.

S’agissant des menaces, le bailleur a effectivement écrit dans son courrier du 6'octobre 2020, en page 3, à la fin d’un paragraphe invitant la locataire à se calmer pour la tranquillité des occupants de l’immeuble, 'Vous tenez tant que cela à ce que je demande à mes avocats de vous traîner au pénal '' et, en page 4, en’conclusion de ce courrier, 'Devant tous vos mensonges, je vais prévenir le commissariat de police, le maire, le sénateur, le député et mes avocats de vos agissements qui nuisent gravement à la tranquillité de mes locataires'.

Quoique formulées de manière discourtoise et sans nuance, ces menaces d’usage de voies de droit ne sauraient être sorties de leur contexte pour les faire dégénérer en faute de nature à engager la responsabilité du bailleur.

Du tout, il résulte que le jugement dont appel doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la locataire au titre de son préjudice de jouissance.

Sur les frais et dépens

Partie perdante, l’appelante supportera les entiers dépens d’appel et sera tenue de verser au bailleur, en considération de l’équité et de la situation respective des parties, une somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans ces dépens sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sans’pouvoir bénéficier du même texte, le jugement étant confirmé en ses dispositions relatives aux frais et dépens de première instance.

Par ces motifs,

La cour,

Déclare caduque à l’égard de M. [R] la déclaration d’appel faite par Mme [R] [P] le 24 octobre 2022.

Confirme dans les limites de sa saisine le jugement entrepris.

Y ajoutant,

Condamne Mme [R] [P] à verser à M. [N] la somme de 1 000'(mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La déboute de sa demande au même titre.

La condamne aux entiers dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE