COUR D’APPEL

D'[Localité 5]

CHAMBRE A – COMMERCIALE

CC/CG

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 24/01360 – N° Portalis DBVP-V-B7I-FLHN

ordonnance du 12 Juin 2024

Tribunal de proximité de CHOLET

n° d’inscription au RG de première instance 24/27

ARRET DU 23 SEPTEMBRE 2025

APPELANTE :

S.A.R.L. DELMAR IMMO COURRIERES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Ondine PREVOTEAU, substitué par M^e Lucas DALLONGEVILLE de la SELAS BIGNON LEBRAY, avocats au barreau de LILLE

INTIMEE :

S.A.S. SOCAP agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 8]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sophie DUFOURGBURG, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 25048 et par M^e Rodolphe AUBOYER-TREUILLE de la SELAS BREMIENS AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue en chambre du conseil à l’audience du 24 Juin 2025 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport et devant M. CHAPPERT, conseiller

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me CORBEL, présidente de chambre

M. CHAPPERT, conseiller

M^me GANDAIS, conseillère

Greffière lors des débats : M^me TAILLEBOIS

Ministère Public : L’affaire a été communiquée au Ministère Public qui a fait connaître son avis

ARRET : rendu en matière gracieuse

Prononcé en chambre du conseil le 23 septembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE :

La société (SARL) Delmar immo [Localité 6] expose qu’elle est propriétaire de locaux, situés [Adresse 3] (62), dans lesquels la société Delmar Betsinor exerçait son activité de fabrication et commercialisation d’éléments préfabriqués en béton pour la construction, en vertu d’un bail commercial à effet du 1er avril 2017 sur un terrain occupant une emprise foncière de 11 301 m², moyennant un loyer annuel de 90 000 euros HT et HC, et de son avenant du 24 octobre 2019, intégrant deux nouveaux bâtiments sur une emprise foncière d’environ 9 000 m² et augmentant le loyer annuel à 210 000 euros HT et HC, le tout formant un tout indivisible.

Par jugement du 29 novembre 2022, le tribunal de commerce de Lille Métropole a arrêté le plan de cession des actifs de la société Delmar Betsinor au profit de la société (SAS) Socap, le transfert du bail commercial étant ordonné au profit de cette dernière qui reprenait ainsi l’exploitation de l’ensemble des locaux, avec faculté de substitution au profit de la société Socap Betsinor.

Le 19 décembre 2022, la société Socap a fait assigner la société Delmar immo [Localité 6] devant le tribunal judiciaire de Béthune, aux fins notamment de voir, à titre principal, annuler l’avenant du 24 octobre 2019 au bail commercial, dire et juger que pour les bâtiments nouvellement inclus au bail par l’avenant litigieux, elle est liée par un bail verbal s’entendant à titre gratuit ; et à titre subsidiaire, entre autres demandes, résoudre l’avenant au bail au regard d’un non respect de l’article L. 125-5 du code de l’environnement et ordonner la restitution à son profit de toute somme versée à la défenderesse au titre de l’avenant.

Le 16 janvier 2023, la société Delmar immo [Localité 6] a fait délivrer à la société Socap un commandement de payer des loyers, en visant la clause résolutoire, puis, le 30 mai 2023, l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Béthune pour voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion des lieux de la SAS Socap et sa condamnation au paiement d’une somme de 49 358,64 euros arrêtée au 17 février 2023.

Le tribunal judiciaire de Béthune a joint ces deux instances.

Par requête déposée au greffe le 6 juin 2024, afin de préserver le recouvrement des sommes qu’elle estimait lui être dues, la SARL Delmar immo [Localité 6] a demandé au juge de l’exécution du tribunal de proximité de l’autoriser à pratiquer une saisie conservatoire à l’encontre de SOCAP en garantie de la somme à parfaire de 441 638,54 euros TTC arrêtée au 1er mars 2024.

Par ordonnance sur requête, rendue le 12 juin 2024, le juge de l’exécution du tribunal de proximité de Cholet a rejeté la requête.

Le premier juge a retenu que la production par la requérante du seul bail, de son avenant et du jugement du tribunal de commerce de Lille du 29 novembre 2022 ne suffisait pas à caractériser une créance paraissant fondée en son principe, dès lors qu’elle faisait elle-même l’aveu de l’existence d’une contestation portant notamment sur la validité de l’avenant et du bail, et donc sur le principe même de la créance et son quantum, pour en déduire que la créance alléguée n’était pas suffisamment fondée en son principe.

Par lettre recommandée du 27 juin 2024, reçue au greffe du tribunal de proximité de Cholet le 1er juillet 2024, la SARL Delmar immo [Localité 6] a déclaré faire appel de cette ordonnance contre la société Socap.

L’affaire a été transmise à la cour d’appel d’Angers par une lettre du 22 juillet 2024, arrivée au greffe le 25 juillet 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience du 16 juin 2025, à laquelle la société Socap a été convoquée.

La société Socap a constitué avocat.

La SARL Delmar immo [Localité 6] et la société Socap ont conclu.

Le dossier a été transmis au ministère public par une ordonnance du président de la chambre A – commerciale en date du 24 avril 2025.

Suivant avis du 5 juin 2025, le ministère public s’en est rapporté à justice.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 16 juin 2025.

A cette audience, la cour a invité les parties à lui remettre une note en délibéré sur l’irrecevabilité de l’intervention de la société Socap, qu’elle entendait relever d’office.

Le 9 juillet 2025, la société Socap a remis à la cour une note en délibéré, conformément à l’autorisation reçue.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

La société Delmar immo [Localité 6] demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré que la créance de la société Delmar immo Courrieres ne paraissait pas suffisamment fondée en son principe et en ce qu’elle a rejeté la requête.

Et, statuant à nouveau,

A titre principal,

Autoriser Delmar immo [Localité 6] à pratiquer une saisie conservatoire à l’encontre de la société Socap, en garantie de la somme à parfaire de 811 948,34 euros TTC arrêtée au 1er mars 2024 ; Cette saisie conservatoire sera effectuée entre les mains de tout établissement bancaire, en qualité de dépositaire, identifié comme tel par tout commissaire de justice mandaté par Delmar immo [Localité 6], sur tous comptes bancaires détenus ou ouverts pour Socap.

A titre subsidiaire,

— Autoriser Delmar immo [Adresse 7] à pratiquer une saisie conservatoire à l’encontre de Socap, en garantie de la somme à parfaire de 631 695,81 euros TTC arrêtée au 1er mars 2024.

En tout état de cause,

— Autoriser tout commissaire de justice mandaté par Delmar immo [Localité 6] à accéder au fichier des comptes bancaires ou « FICOBA » et à y effectuer toute recherche utile afin d’identifier tout établissement bancaire détenteur de comptes ouverts au nom de Socap.

— Déclarer n’y avoir lieu à application des articles L. 511-4 et R. 511-7 du code des procédures civiles d’exécution en raison des procédures judiciaires en cours opposant Delmar immo [Localité 6] et Socap.

— Condamner la société Socap à verser la somme de 3 500 euros à Delmar immo [Localité 6] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un exposé des moyens soutenus à l’appui de ses prétentions, il y a lieu de se reporter aux conclusions de la société Delmar immo [Localité 6] notifiées au greffe le 20 juin 2025 et à la note en délibéré remise par la société Socap.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’intervention de la société SOCAP

Une ordonnance rejetant une requête tendant à l’autorisation de pratiquer une saisie conservatoire, présentée conformément aux dispositions de l’article R. 511-1 du code de procédure civile d’exécution, est rendue dans le cadre d’une procédure non contradictoire selon l’article 493 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, l’appel d’une telle ordonnance est formé, instruit et jugé comme en matière gracieuse, en application des dispositions de l’article 496 du même code.

Il résulte de l’article 953 de ce code, que cet appel est instruit et jugé selon les règles applicables en matière gracieuse devant le tribunal judiciaire, c’est-à-dire, de façon non contradictoire conformément aux article 808 et suivants du code de procédure civile.

C’est donc par erreur, induite par l’indication du nom de la société Socap comme étant la partie contre laquelle l’appel était interjeté, figurant sur l’acte d’appel établi par la société Delmar immo [Localité 6], que la société SOCAB a été avisée de cet appel. Pour autant, cela ne confère pas à cette dernière la qualité de partie dans une procédure gracieuse, la cour n’ayant pas ordonné sa mise en cause comme le prévoit l’article 322 du code de procédure civile.

Cela ne l’autorise pas plus à intervenir à l’instance qui se déroule selon la procédure gracieuse, comme elle le fait. En effet, la constitution d’avocat et les conclusions prises pour la société Socap dans la présente instance pour s’opposer à la saisie conservatoire demandée, s’analysent en une intervention volontaire principale définie par l’article 329 du même code.

La société Socap invoque également les dispositions in fine de l’article 496 du code de procédure civile, qui introduisent la possibilité d’un débat contradictoire en matière gracieuse en autorisant 'tout intéressé’ à en référer au juge qui a rendu l’ordonnance sur requête, en ajoutant que la jurisprudence assimile le défendeur à la mesure à cette notion de 'tout intéressé'. Elle soutient que si cette possibilité est ouverte en première instance, elle doit nécessairement être ouverte en appel, pour en déduire que la cour de céans peut ainsi recevoir ses conclusions notifiées avant l’audience, en ajoutant qu’elle est régulièrement constituée, de manière contradictoire.

Mais l’article 496 n’autorise tout intéressé à en référer au juge qui a rendu l’ordonnance que s’il est fait droit à la requête, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

L’intervention de la société Socap est irrecevable.

Sur la demande de saisie conservatoire

L’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution permet à toute personne dont la créance paraît fondée en son principe de solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

* Sur la condition tenant à une créance paraissant fondée en son principe

La société Delmar immo [Localité 6] fait valoir à juste titre qu’une saisie conservatoire qui a pour finalité de protéger les droits du créancier n’est pas subordonnée à la démonstration de la certitude de la créance mais seulement à celle de l’apparence de celle-ci et que si tel est le cas, l’existence d’un litige entre les parties concernées sur la créance ne doit pas faire obstacle à la demande de saisie-conservatoire.

En présence d’un litige opposant les parties, faisant comme dans le cas présent, l’objet d’une instance en cours devant le juge du fond et portant sur la contestation de la validité voire même de l’existence du contrat, il revient au juge de l’exécution d’apprécier si la contestation élevée au fond apparaît suffisamment sérieuse pour considérer que la créance alléguée ne paraît pas fondée en son principe.

La société Delmar immo [Localité 6] a produit les conclusions au fond de la société Socap devant le tribunal judiciaire de Béthune permettant à la cour d’avoir connaissance des contestations élevées devant ce tribunal.

Au soutien de sa demande de saisie conservatoire, la société Delmar immo [Localité 6] produit, outre l’avenant au bail qu’elle prétend avoir été conclu entre elle et la société Delmar Betsinor, le jugement du 29 novembre 2022 par lequel le tribunal de commerce de Lille Métropole a arrêté le plan de cession des actifs de la société Delmar Betsinor, qui comprend le bail commercial, au profit de la société Socap, et autorisant celle-ci à se substituer la société Socap Betsinor. Elle prétend que le bail commercial ainsi transféré s’entend du bail et de son avenant du 24 octobre 2019, tous les deux communiqués aux potentiels repreneurs avant la présentation de leurs offres.

Elle invoque une créance de loyers et ou d’indemnité d’occupation, calculée sur la base du montant du loyer prévu à l’avenant, qu’elle estime fondée en son principe contre la société Socap tenue à tout le moins, dans le cas où elle aurait exercé valablement la faculté de substitution qui lui était reconnue, ce qu’elle conteste, solidairement des obligations découlant de cet avenant en vertu du jugement précité du 29 novembre 2022.

Il est certes constant que la Socap a repris l’exploitation de l’ensemble des locaux qui sont l’objet de l’avenant au bail du 24 octobre 2019.

Mais la société Socap a agi, à titre principal, en annulation de cet avenant portant le prix du bail à 210 000 euros HT et HC en invoquant une fraude entre la société Delmar immo [Localité 6] et la société Delmar Betsinor, sociétés du même groupe, lesquelles, pour faire croire, à l’occasion de la cession intervenue dans le cadre de la procédure collective, que les bâtiments qui n’étaient pas jusque-là inclus dans le bail initial mais néanmoins occupés par la société Delmar Betsinor depuis leur acquisition par cette dernière, avaient été donnés à bail commercial, auraient établi un avenant antidaté, alors que ces bâtiments auraient fait en réalité l’objet d’un bail verbal consenti à titre gratuit. A titre subsidiaire, la société Socap a formé une demande en résolution de l’avenant au bail pour non respect des dispositions de l’article L. 125-5 du code de l’environnement.

A l’appui de sa contestation principale et pour étayer son accusation de fraude, la société Socap fait valoir, dans ses conclusions au fond, que :

— le bail initial avait été versé dès l’origine dans la dataroom ouvertes aux acquéreurs potentiels des actifs de la société Delmar Betsinor, cet avenant augmentant le loyer de 90 000 euros à 210 000 euros HT et HC / an a été versé tardivement, quelques jours après la visite des lieux par le dirigeant de la société Socap, et qu’il est curieux que ce contrat majeur n’ait pas été évoqué en même temps que le bail d’origine ;

— le procureur de la République, représenté dans le cadre du redressement judiciaire de la société Delmar Betsinor s’est lui-même interrogé sur les conditions dans lesquelles ce prétendu avenant aurait été signé ainsi que cela est retranscrit dans le jugement du tribunal de commerce de Lille du 6 septembre 2022 ;

— l’avenant litigieux constitue une convention réglementée au sens des dispositions de l’article L. 223-19 du code de commerce alors que le procès-verbal de l’assemblée générale annuelle de la société Delmar Betsinor au titre de l’exercice 2019 indique qu’aucune convention réglementée n’est intervenue au cours dudit exercice ;

— l’examen des charges d’exploitation de la société Delmar Betsinor démontre qu’elle n’a jamais réglé le nouveau loyer de 210 000 euros à la société Delmar Immo Courrieres, mais bien le loyer initial de 90 000 euros.

En ne répondant pas à ces moyens, en particulier aux deux derniers qui sont de nature à faire naître un doute sur la date à laquelle l’avenant à été conclu et en s’abstenant d’apporter tout élément à l’appui de ses prétentions autres que l’avenant signé, un courriel de sa part opposant à la société Socap le fait qu’elle avait connaissance de cet avenant lorsqu’elle a établi son offre définitive de reprise pour dire que cet avenant lui est opposable et le jugement du tribunal de commerce de Lille, alors, d’une part, que le cessionnaire d’un bail n’est tenu à l’égard du bailleur qu’en vertu d’un contrat de bail valablement conclu par le cédant ou les cédants successifs et, d’autre part, qu’aucun des éléments remis à la cour n’établit que la société Socap se serait engagée à exécuter l’avenant litigieux en l’absence de production de l’offre remise par cette société dans le cadre de la procédure collective, le jugement du tribunal de commerce rendu le 29 novembre 2022 arrêtant le plan de cession des actifs et de l’activité de la société Delmar Betsinor n’ordonnant que le transfert au profit du cessionnaire du bail commercial sans se prononcer sur la question de savoir si l’avenant doit s’appliquer, la société Delmar immo [Localité 6] ne justifie pas suffisamment de la validité du contrat dont elle se prévaut à l’appui de sa demande de saisie conservatoire tant pour garantir une somme de 811 948,34 euros TTC arrêtée au 1er mars 2025, selon le décompte produit, calculée sur la base des loyers et taxes foncières prévus à l’avenant litigieux et ni même pour garantir une somme 631 695,81 euros TTC arrêtée au 1er mars 2024 calculée par elle en appliquant toujours le nouveau prix prévu à l’avenant mais au prorata de l’emprise foncière de l’immeuble faisant l’objet du bail initial. Il est relevé qu’elle n’invoque aucune créance au titre du prix du bail initial qu’elle exclut expressément de voir appliquer, même si elle souligne n’avoir reçu aucun paiement de la preneuse depuis plus de deux ans, en indiquant que la partie incontestablement due par la société Socap ne peut être calculée qu’au regard de l’avenant du 1er décembre 2019. Par ailleurs, elle ne produit pas les avis de taxe foncière pour les années 2022, 2023 et 2024, ce qui ne permet pas de déterminer le montant dû au prorata des surfaces exploitées faisant l’objet du bail initial, correspondant à une créance qui serait alors a minima fondée en son principe.

Dans ces conditions, l’ordonnance ayant rejeté la demande de saisie conservatoire ne peut qu’être confirmée.

Partie perdante, la société Delmar immo [Localité 6] sera condamnée aux dépens d’appel.

Il n’y a pas lieu d’allouer à la société Delmar immo [Localité 6] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure.

PAR CES MOTIFS :

la cour, statuant en matière gracieuse, en chambre du conseil, par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable l’intervention de la société Socap ;

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de la société Delmar immo [Localité 6] au titre de l’article 700 du code de procédure ;

Condamne la société Delmar immo [Localité 6] aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,