COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 223 DU 24 AVRIL 2025

N° RG 23/01130 -

N° Portalis DBV7-V-B7H-DUBC

Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Martin et Saint-Barthélémy en date du 30 juin 2023, dans une instance enregistrée sous le n° 11-23-000005

APPELANT :

Monsieur [L] [T]

[Adresse 1]

face à Mme [J] [R]

[Localité 3]

Représenté par M^e Serge BILLE, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMEE :

Madame [C] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Elsa KAMMERER, avocate au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

Assistée de M^e Miguelita GASPARDO, avocate au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Frank Robail,chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Frank Robail, président de chambre,

M^me Annabelle Clédat, conseillère,

M^me Aurélia Bryl, conseillère

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 24 avril 2025.

GREFFIER

Lors des débats et du prononcé : M^me Sonia Vicino, greffière.

ARRET :

— contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

— signé par M. Frank Robail, président, et par M^me Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2017, Mme [C] [E] a donné à bail à M. [L] [T] un local non meublé à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 450 euros.

Le 15 juillet 2019, la bailleresse a adressé au locataire un congé pour reprise à effet du 31 janvier 2020, en indiquant qu’elle rentrait s’installer définitivement à [Localité 3] et qu’elle voulait reprendre possession de sa maison et de son terrain.

Elle lui a adressé un nouveau courrier en ce sens le 14 avril 2021.

Par acte du 6 janvier 2023, Mme [E] a assigné M. [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Martin et Saint-Barthélémy afin principalement de voir valider le congé, ordonner l’expulsion de M. [T] à défaut de libération volontaire des lieux, fixer une indemnité d’occupation mensuelle de 900 euros à compter du 1er février 2020 et condamner le locataire à lui payer la somme de 30.600 euros à ce titre.

M. [L] s’est opposé à l’ensemble de ces demandes en indiquant qu’il bénéficiait d’un bail de trois ans et qu’il avait les moyens de régler son loyer.

Par jugement contradictoire du 30 juin 2023, le tribunal a :

— constaté que le congé délivré le 15 juillet 2019 par Mme [E] à M. [T] était justifié et conforme aux dispositions légales en vigueur,

— constaté la résiliation du bail du 31 janvier 2017 à la date du 31 janvier 2020,

— constaté que depuis le 1er février 2020, M. [T] était occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1],

— ordonné l’expulsion de M. [T] et de tous occupants de son chef,

— dit que le sort des meubles ferait l’objet des dispositions des articles L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— autorisé l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— rejeté la demande d’astreinte,

— rejeté la demande de délais,

— fixé l’indemnité d’occupation due par M. [T] à Mme [E] à 450 euros par mois à compter du 1er février 2020, et fixé les modalités de son indexation,

— condamné M. [T] à payer à Mme [E] la somme de 18.450 euros à ce titre, somme à parfaire jusqu’à son départ effectif des lieux,

— rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamné M. [T] à payer à Mme [E] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— rappelé que la décision était exécutoire par provision.

M. [T] a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 24 novembre 2023, en précisant que son appel portait expressément sur chacun des chefs de jugement.

L’affaire a été orientée à la mise en état.

Mme [E] a régularisé sa constitution d’intimée par voie électronique le 19 décembre 2023.

Par ordonnance du 22 novembre 2024, le conseiller de la mise en état a :

— débouté Mme [C] [E] de sa demande tendant à voir prononcer la caducité de la déclaration d’appel,

— dit qu’il n’entrait pas dans les pouvoirs du conseiller de la mise en état de statuer sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par Mme [C] [E] dans le cadre de cet incident de mise en état,

— déclaré irrecevables les conclusions d’intimée remises au greffe par Mme [C] [E] le 1er octobre 2024,

— rappelé qu’en conséquence, elle était réputée s’approprier les motifs du jugement déféré à la cour,

— dit que chaque partie conserverait la charge de ses propres frais irrépétibles engagés dans le cadre de l’incident de mise en état.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 27 janvier 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 24 avril 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 16 janvier 2024, l’appelant demande à la cour, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989  :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et notamment en celles concernant le congé pour reprise,

— statuant à nouveau:

— de dire que Mme [E] n’a pas justifié de la légitimité de sa reprise, en l’absence d’éléments concernant son âge et ses capacités financières,

— de dire qu’elle n’a pas proposé au locataire de relogement,

— de dire qu’elle n’a pas produit au locataire de notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, qui doit être jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement,

— de dire que la location est en cours depuis 1997 et qu’elle se poursuivra jusqu’en 2025,

— de dire que le congé pour reprise est nul et non avenu,

— de dire que Mme [E] n’a pas justifié du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise,

— de dire que le congé n’était pas valide et que le défaut de reconduction du bail n’est pas justifié par des éléments sérieux et objectifs,

— à titre infiniment subsidiaire :

— de lui accorder les plus larges délais, puisqu’il n’a pas trouvé à se reloger,

— de dire que l’indemnité d’occupation sera au mieux égale au loyer courant,

— de condamner Mme [E] à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Bille, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à ces conclusions pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens.

En ce qui concerne Mme [E], dont les conclusions remises au greffe le 1er octobre 2024 ont été déclarées irrecevables, et qui n’a donc jamais conclu en cause d’appel, l’ordonnance d’incident de mise en état a d’ores et déjà précisé qu’elle était réputée s’être approprié les motifs du jugement déféré à la cour.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la validité du congé pour reprise :

Conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable du 8 août 2015 au 1er septembre 2019, en vigueur à la date de délivrance du congé le 15 juillet 2019, 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. […]

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. […]

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. […]

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. […]

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé'.

En l’espèce, pour conclure à l’infirmation du jugement et à la nullité du congé qui lui a été délivré, M. [T] soutient :

— que le premier juge n’a pas contrôlé le motif du congé, alors que Mme [E] n’a pas justifié de la légitimité de sa reprise et n’a précisé ni son âge, ni ses revenus,

— qu’elle n’a pas formulé d’offre de relogement,

— qu’aucune notice d’information ne lui a été remise,

— que les procédures ont été suspendues en raison de la crise sanitaire,

— qu’est 'nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants des locaux à usage d’habitation'.

Aux termes de son courrier du 15 juillet 2019, ayant pour objet le non renouvellement du contrat de location, Mme [E] a indiqué à M. [T] :

'Je viens par la présente vous informer que je vais rentrer m’installer définitivement à [Localité 3] avec ma famille et désire occuper intégralement ma propriété : terrain et maison. Ce courrier sert de préavis qui vous laisse un délai de six mois (6 mois) afin de trouver un autre logement. Je vous rappelle que vous êtes tenu de payer votre loyer tant que vous occupez la maison, et ce jusqu’au 31 janvier 2020, au plus tard. Je vous remercie pour les années passées en tant que locataire, et vous souhaite de trouver très rapidement un nouveau bailleur'.

Dans la mesure où M. [T] a bien été destinataire de ce courrier, puisqu’il le produit, il y a lieu de retenir que le congé valant reprise a été régulièrement adressé au locataire plus de six mois avant le terme du bail. Le courrier de rappel du 14 avril 2021 n’a donc produit aucun effet.

Puisque le délai de préavis devait expirer le 31 janvier 2020, M. [T] ne peut se prévaloir des dispositions de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, qui n’était applicable qu’aux délais et mesures ayant expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus.

Il ne peut pas non plus se prévaloir de l’absence d’offre de relogement et

de l’absence d’indications concernant l’âge et les revenus de Mme [E]. En effet, l’article 15 III précité impose au bailleur de proposer une solution de relogement exclusivement s’il souhaite s’opposer au renouvellement du bail d’un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, ces conditions étant cumulatives, sauf si le bailleur est lui aussi une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources.

Or, en l’espèce, M. [L] [T], seul titulaire du bail, est né en 1972. Il n’était donc pas âgé de plus de soixante-cinq ans au 31 janvier 2020 et, en tout état de cause, il ne produit aucun élément concernant le montant de ses ressources.

En conséquence, Mme [E] n’était pas tenue de lui adresser d’offre de relogement.

En ce qui concerne le motif du non-renouvellement, Mme [E] a précisé dans le congé qu’il s’agissait d’une reprise des lieux pour y habiter personnellement, à l’occasion de son retour définitif à [Localité 3].

L’argumentation de l’appelant relative à l’article 10-1 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975, applicable uniquement au congé pour vendre, est donc inopérante.

Pour le surplus, conformément aux exigences de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé indiquait bien le motif allégué et, s’agissant d’une reprise, le nom du bénéficiaire de la reprise, c’est-à-dire Mme [E] elle-même.

Il est constant que la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n’est pas édictée à peine de nullité (3e Civ., 12 octobre 2023, pourvoi n° 22-18.580).

Il appartient au juge de rechercher si, au jour de la délivrance du congé, le bailleur avait bien l’intention de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, y compris en tenant compte d’éléments postérieurs.

Or, en l’espèce, Mme [E] a expliqué dans le congé qu’elle souhaitait occuper sa maison car elle entendait rentrer s’installer définitivement à [Localité 3] avec sa famille.

Dans son jugement, le juge des contentieux de la protection a précisé que, lors de l’audience, Mme [E] avait déclaré vivre chez sa soeur, ne pouvant occuper son logement tant que M. [T] y résidait.

Le fait que Mme [E] se soit installée à [Localité 3] chez un membre de sa famille, alors que M. [T] ne conteste pas qu’elle ne résidait pas sur place antérieurement, suffit à établir le caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Pour le surplus, force est de constater que Mme [E] n’a effectivement pas justifié que la notice prévue par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 aurait été jointe au congé.

Cependant, la nullité de forme découlant de la violation de cette obligation est subordonnée à la preuve d’un grief par celui qui l’invoque.

Or, en l’espèce, M. [T] produit l’accusé de réception d’une demande de logement établie le 29 novembre 2019 par la Semsamar,

bailleur social, qui démontre qu’il a disposé des éléments lui permettant de procéder à des démarches de relogement, alors même que la notice ne lui a pas été adressée.

Le premier juge a d’ailleurs relevé que, dans un courrier du mois de juin 2021, adressé à Mme [E], M. [T] indiquait que ses démarches pour trouver un nouveau logement n’aboutissaient pas, ce qui, a contrario, laisse entendre qu’il était en mesure d’en faire, nonobstant l’absence de notice.

Dans ces conditions, M. [T] échouant à démontrer que le congé qui lui avait été délivré le 15 juillet 2019 était nul, c’est à bon droit que le premier juge l’a déclaré valable et a retenu que le bail s’était trouvé résilié à la date du 31 janvier 2020.

Il est dès lors indifférent que Mme [E] ait attendu le 6 janvier 2023 pour l’assigner devant le juge des contentieux de la protection, cette circonstance n’étant pas de nature à reporter le terme du bail, qui n’a pu se trouver renouvelé jusqu’au 30 novembre 2025 comme l’indique l’appelant, sans qu’aucun élément ne permette de comprendre cette date.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a :

— constaté que le congé délivré le 15 juillet 2019 par Mme [E] à M. [T] était justifié et conforme aux dispositions légales en vigueur,

— constaté la résiliation du bail du 31 janvier 2017 à la date du 31 janvier 2020,

— constaté que depuis le 1er février 2020, M. [T] était occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1],

— ordonné l’expulsion de M. [T] et de tous occupants de son chef,

— dit que le sort des meubles serait réglé conformément aux dispositions des articles L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— autorisé l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— rejeté la demande d’astreinte.

Sur la demande de délais :

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge, y compris lorsqu’il ordonne l’expulsion, d’accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

A défaut, les articles L.411-1 et suivant du même code s’appliquent et l’expulsion peut avoir lieu à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux, excepté durant la période cyclonique, ainsi que l’a rappelé le juge des contentieux de la protection.

En l’espèce, M. [T] demande à la cour de lui accorder les plus larges délais, en indiquant simplement qu’il n’a pas trouvé à se reloger.

Cependant, à l’exception de la demande de logement enregistrée par la Semsamar en novembre 2019, M. [T] ne justifie d’aucune autre démarche effective de relogement et échoue donc à démontrer que son relogement ne pourrait pas avoir lieu dans des conditions normales.

Sa demande de délais sera donc rejetée.

Par ailleurs, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [E] tendant à voir réduire le délai à l’issue duquel l’expulsion pourrait avoir lieu à la suite de la délivrance du commandement.

Sur l’indemnité d’occupation :

Sur ce point, M. [T] se contente d’indiquer que 'l’indemnité d’occupation sera au mieux égale au loyer courant', sans formuler aucune prétention tendant à voir fixer un montant inférieur.

En conséquence, le montant de l’indemnité d’occupation due depuis le 1er février 2020 ayant été fixé par le premier juge à 450 euros, ce qui correspondait bien au montant du loyer antérieur, le jugement sera confirmé de ce chef.

Il sera également confirmé en ce qu’il a condamné M. [T] à payer à Mme [E] la somme de 18.450 euros au titre de l’indemnité d’occupation ayant couru du 1er février 2020 au jour du jugement, somme à parfaire jusqu’à son départ effectif des lieux, la cour n’étant saisie d’aucune prétention tendant à voir réformer ce montant, malgré les justificatifs de paiement produits en pièces 1, 3, 4 et 12.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

M. [T], qui succombe dans toutes ses prétentions, sera condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel. Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.

Par ailleurs, l’équité commande de confirmer la condamnation de M. [T] à payer à Mme [E] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

Enfin, M. [T] sera débouté de sa propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. [L] [T] de sa demande de délais et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [L] [T] aux entiers dépens de l’instance d’appel

Et ont signé,

La greffière, Le président,