RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°306

N° RG 23/03212 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I66X

NR

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AVIGNON

07 septembre 2023 RG :22/01059

S.A.R.L. [Z] [Y] OPTICIEN

C/

[I]

Copie exécutoire délivrée

le 12/12/2025

à :

M^e Frédéric TORT

M^e IMBERT GARGIULO

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’Avignon en date du 07 Septembre 2023, N°22/01059

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Nathalie ROCCI, Présidente, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie ROCCI, Présidente

Agnès VAREILLES, Conseillère

Samuel SERRE, Vice-Président placé

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Novembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 12 Décembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A.R.L. [Z] [Y] OPTICIEN, immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés d’Avignon sous le numéro 533 234 324, prise en la personne de sa gérante, Madame [Z] [Y], domiciliée en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Frédéric TORT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉE :

Mme [P] [I]

née le 14 Octobre 1942 à [Localité 7]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Assistée de M^e ROLAND de la SELARL CJM AVOCATS – IMBERT GARGIULO – ROLAND – PAVIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 09 Octobre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie ROCCI, Présidente, le 12 Décembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 12 octobre 2023 par la SARL [Z] [Y] Opticien à l’encontre du jugement rendu le 7 septembre 2023 par le tribunal de grande instance d’Avignon dans l’instance n° RG 22/01059 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 27 mai 2024 par la SARL [Z] [Y] Opticien, appelante à titre principal, intimée à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 6 janvier 2025 par Mme [P] [I], intimée à titre principal, appelante à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 13 mars 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 9 octobre 2025.

***

Par acte sous seing privé du 30 juin 1984, M. [E] [S] et Mme [P] [I] épouse [S], ci-après Mme [P] [I], ont donné à bail à loyer à la société « Optique Gobert » un local commercial situé à [Localité 7] [Adresse 5], ce pour une durée de 10 années ayant commencé à courir le 1er juillet 1984.

Par la suite, Mme [P] [I] est devenue seule propriétaire de l’entier immeuble où est situé ledit local, et a fait délivrer à la société locataire un congé avec offre de renouveler le bail, moyennant un loyer annuel de 90 000 francs, ce à compter du 1er juillet 1994.

Le bail commercial a été renouvelé entre les parties le 5 décembre 1994, à effet au 1er juillet 1994, pour une durée de neuf années, soit jusqu’au 1er juillet 2003, prévoyant notamment que « l’impôt foncier de tout l’immeuble sera par moitié à la charge du preneur. ».

Par avenant du 5 octobre 2004, le bail commercial du 5 décembre 1994 a été renouvelé au bénéfice de la société « Optique Jacomacci », venant aux droits de la société « Optique Gobert », à compter du 1er juillet 2003 pour une durée de neuf années venant à échéance le 30 juin 2012, moyennant un loyer annuel de 22 000 euros à compter du 1er janvier 2004, payable mensuellement et d’avance.

La SARL Jacomacci, en présence du bailleur, cédait son fonds de commerce à la SARL Optique Boucault [Y], suivant acte du 07 avril 2005, aux droits de laquelle la SARL [Z] [Y] Opticien interviendra à compter du 15 juin 2011.

Suivant acte extra judiciaire en date du 10 avril 2013 la SARL [Z] [Y] Opticien sollicitait renouvellement du bail aux mêmes conditions, sauf à voir porter le loyer à la somme de 2400 euros par mois.

Le 4 juillet 2013, Mme [P] [I] a accepté le principe du renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2013, mais a proposé un loyer mensuel de 3 600 euros hors charges.

Par jugement du 6 mars 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d’Avignon a :

— fixé le prix du bail liant Mme [P] [I] à la société [Z] [Y] Opticien portant sur les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 7], à la somme annuelle hors charges et hors taxes de 28 296 euros, soit mensuellement 2 358 euros hors charges et hors taxes, à compter du renouvellement du 1er juillet 2013 ;

— condamné Mme [P] [I] à payer à la société [Z] [Y] Opticien la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— débouté Mme [P] [I] de ses demandes de déplafonnement du loyer du bail renouvelé et d’expertise judiciaire ;

— débouté la société [Z] [Y] Opticien de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive ;

— condamné Mme [P] [I] aux dépens.

Ce jugement a été signifié le 28 novembre 2017 et est devenu définitif le 28 décembre 2017.

***

Par acte du 31 janvier 2018, Mme [P] [I] a fait signifier à la société [Z] [Y] Opticien un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour paiement de la somme de 5 955 euros au titre des taxes foncières pour les années 2011 à 2016.

***

Par exploit du 23 février 2018, la société [Z] [Y] Opticien a fait assigner Mme [P] [I] aux fins de voir dire et juger non écrite la clause du bail relative au paiement de la moitié de l’impôt foncier portant sur tout l’immeuble, en nullité du commandement, et subsidiairement aux fins de suspension de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement.

Par ordonnance du 27 juin 2018, le juge de la mise en état a ordonné une médiation civile.

Par ordonnance du 7 avril 2020, le juge de la mise en état a notamment :

— ordonné à Mme [P] [I] la communication de toutes annexes du règlement de copropriété et toutes délibérations de la copropriété faisant apparaître les lots et quantièmes dont celle-ci est propriétaire,

— ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [V] [B], avec pour mission de décrire les désordres et non-conformités et les causes du dégât des eaux affectant le local commercial,

— condamné la société [Z] [Y] Opticien à payer à Mme [P] [I], par provision, la somme de 768 euros à valoir sur les reliquats de loyers commerciaux,

— réservé les dépens,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires.

***

Par ordonnance d’incident du 6 juillet 2020, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Avignon a procédé à la radiation de l’affaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 25 février 2022.

Le 6 avril 2022, la société [Z] [Y] Opticien a fait déposer des conclusions aux fins de ré-enrôlement de l’affaire.

***

Par acte extra-judiciaire du 31 mai 2022, la société [Z] [Y] Opticien a sollicité le renouvellement du bail commercial du 5 octobre 2004 pour une durée de neuf ans commençant à courir le premier jour du trimestre civil suivant la demande, soit le 1er juillet 2022, moyennant un loyer de 2 480 euros par mois, soit 29 760 euros par an.

Mme [P] [I] n’a pas répondu à cette demande.

***

Par jugement du 7 septembre 2023, le tribunal de grande instance d’Avignon a statué dans les termes suivants:

« Déclare irrecevable la demande aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail ;

Constate l’acceptation par Mme [I] du principe du renouvellement du bail précédant à compter du 1er juillet 2022 ;

Constate l’absence de réclamation de Mme [I] au titre des taxes foncières des années 2011 et 2012 et au titre de reliquats de 288 euros pour l’année 2013 et de 480 euros pour l’année 2014 ;

Déboute la SARL [Z] [Y] Opticien de sa demande tendant à voir juger non écrite la clause imposant au preneur à bail le paiement de la moitié de l’impôt foncier portant sur tout l’immeuble et de celle au titre de la nullité du commandement du 31 janvier 2018 comme visant une clause réputée non écrite ;

Condamne la SARL [Z] [Y] Opticien à payer à Mme [I] la somme de 17 064 euros au titre des taxes foncières au titre des années 2013 à 2022 ;

Déboute Mme [I] de sa demande au titre des charges de copropriété ;

Déboute la SARL [Z] [Y] Opticien de sa demande de communication de pièces

Déboute Mme [I] de sa demande de dommages-intérêts au titre d’un préjudice moral

Déboute Mme [I] de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail ;

Déboute la SARL [Z] [Y] Opticien de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’occupation du logement de fonction ;

Condamne Mme [I] à payer à la SARL [Z] [Y] Opticien les sommes de 800 euros et de 1 000 euros à titre de dommages intérêts ;

Ordonne la compensation à due concurrence des sommes respectivement dues entre les parties ;

Déboute la SARL [Z] [Y] Opticien de sa demande en paiement du coût du constat d’huissier du 24 octobre 2019 au titre des dépens ;

Fait masse des dépens de la présente instance et dit qu’ils seront partagés par moitié entre les parties, en ceux compris les honoraires de l’expert judiciaire et le coût du commandement de payer du 31 janvier 2018 ;

Dit que chacune des parties supportera la charge des frais exposés par elles au cours de l’instance en application de l’article700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire. ».

***

La société [Z] [Y] Opticien a relevé appel le 12 octobre 2023 de ce jugement pour le voir infirmer, annuler, ou réformer en ce qu’il a :

— débouté la société [Z] [Y] Opticien de sa demande tendant à voir juger non écrite la clause imposant au preneur à bail le paiement de la moitié de l’impôt foncier portant sur tout l’immeuble et de celle au titre de la nullité du commandement du 31 janvier 2018 comme visant une clause réputée non écrite,

— condamné la société [Z] [Y] Opticien à payer à Mme [I] la somme de 17064 euros au titre des taxes foncières au titre des années 2013 à 2022,

— débouté la société [Z] [Y] Opticien de sa demande de communication de pièces,

— débouté la société [Z] [Y] Opticien de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’occupation du logement de fonction,

— débouté la société [Z] [Y] Opticien de sa demande en paiement du coût du constat d’huissier du 24 octobre 2019 au titre des dépens,

— fait masse des dépens de l’instance et dit qu’ils seront partagés par moitié, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire et le coût du commandement de payer du 31 janvier 2018,

— dit que chacune des parties supportera la charge des frais exposés par elle au cours de l’instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Dans ses dernières conclusions, la société [Z] [Y] Opticien, appelante à titre principal, intimée à titre incident, demande à la cour, au visa de l’article 10 du code civil, les articles L 145-40-2 L 145-10, L 145-40-2, L145-15 et L 145-41 du code de commerce, les articles 566 et 700 du code de procédure civile, de :

« – réformer le jugement du 7 septembre 2023 en ce qu’il a :

a débouté la SARL [Z] [Y] Opticien de sa demande tendant à voir juger non écrite la clause imposant au preneur à bail le paiement de la moitié de l’impôt foncier portant sur tout l’immeuble et de celle au titre de la nullité du commandement du 31 janvier 2018 comme visant une clause réputée non écrite,

l’a condamné à payer à Mme [I] la somme de 17.064 euros au titre des taxes foncières au titre des années 2013 à 2022,

l’a débouté de sa demande de communication de pièces,

l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’occupation du logement de fonction,

l’a débouté de sa demande en paiement du coût du constat d’huissier du 24 octobre 2019 au titre des dépens,

a fait masse des dépens de l’instance et dit qu’ils seront partagés par moitié, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire et le coût du commandement de payer du 31 janvier 2018,

a dit que chacune des parties supportera la charge des frais exposés par elle au cours de l’instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— juger que le bail commercial a été renouvelé le 28 décembre 2017,

— juger non écrite la clause permettant à Mme [I] d’exiger du preneur à bail le paiement de la moitié de l’impôt foncier portant sur tout l’immeuble,

— partant, juger nul et de nul effet le commandement du 31 janvier 2017 visant une clause réputée non écrite et ordonner la restitution des sommes versées à Mme [I] en exécution du jugement du 7 septembre 2023,

— rejeter les demandes de Mme [I] et la condamner :

à procéder à toute mise en conformité dans les règles de l’art des locaux loués sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et à en justifier par la communication de toute facture attestant de ces mises en conformité :

i. de l’écoulement des eaux usées,

ii. de l’installation électrique,

iii. des fenêtres,

iv. de l’escalier.

à indemniser la SARL [Z] [Y] Optique du préjudice de jouissance subi depuis juillet 2019 pour les montants ci-après :

i. dans le local commercial et du fait des nuisances olfactives : 5.000 euros,

ii. dans le logement de fonction du fait du non-écoulement des eaux usées et du préjudice de jouissance tel qu’évalué par l’expert judiciaire : 4.752 euros,

iii. dans la cave : 1.848 euros,

iv. du fait des dépenses qu’elle a engagé pour tenter de connaître l’origine des désordres qu’elle subissait soit 485 et 198 euros,

à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

aux entiers dépens, dont les honoraires de l’expert judiciaire désigné par l’ordonnance du 7 avril 2020 et le cout du constat d’huissier du 24 octobre 2019. ».

Au soutien de ses prétentions, la société [Z] [Y] Opticien, appelante à titre principal, intimée à titre incident, expose que :

Sur la clause imposant le paiement par le preneur de la moitié de la taxe foncière portant sur la totalité de l’immeuble :

Jusqu’au parfait renouvellement, le bail était « en cours de renouvellement » à défaut d’accord des parties sur le loyer, mais n’était pas renouvelé. En effet, une première instance ayant été nécessaire pour que le bail soit parfaitement et définitivement renouvelé par le jugement du 6 mars 2017 devenu définitif le 28 décembre 2017, il est inexact d’affirmer que le bail se serait renouvelé à l’issue du seul accord de principe de Mme [I] puisqu’elle avait expressément manifesté son opposition à un renouvellement tel que demandé par la SARL LMO et avait exigé une majoration du loyer de 56 %.

Il en résulte que les parties ne s’étaient pas accordées sur le nouveau loyer avant le 1er septembre 2014, date d’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, et que les relations des parties sont régies par la loi qui pallie les conséquences de leur désaccord et ce jusqu’à leur accord, exprès ou tacite ;

Même si, comme tente de le soutenir Mme [I], la décision du juge des loyers mentionne un renouvellement au 1er juillet 2013, ce renouvellement n’a pu intervenir avant que le jugement du 6 mars 2017 ne soit devenu définitif, soit le 28 décembre 2017.

Elle vise un arrêt de la cour d’appel d’Agen du 16 novembre 2016 selon lequel «  le bail en cours de renouvellement doit, cependant, être différencié du bail définitivement renouvelé ce qui implique que le bail renouvelé prenant effet avant la loi nouvelle lui est soumis s’il est conclu après le 31 août 2014 c’est-à-dire si le jugement et l’expiration du délai d’appel sont postérieurs à cette date. »

Sur l’indemnisation de la Sarl [Z] [Y] optique au titre des troubles de jouissance subis :

L’expert désigné par le juge de la mise en état a démontré que des désordres ont généré des troubles de jouissance dans l’appartement, dans le magasin et dans la cave. Ainsi l’expert a relevé de multiples non-conformités portant atteinte à la sécurité des lieux privés comme communs et du magasin.

Elle indique que ce n’est que plus de vingt mois après le début de l’expertise et plus de deux ans après l’apparition des troubles de jouissance que Mme [I] consentira à commencer les travaux sans que ceux-ci ne fassent disparaître les multiples non conformités relevées par l’expert.

Elle demande par conséquent l’indemnisation des préjudices subis dans l’appartement, dans le magasin et dans la cave, ainsi que du fait des dépenses qu’elle a engagées pour tenter de connaître l’origine des désordres qu’elle subissait.Elle souligne qu’il ne s’agit en aucun cas de demandes nouvelles puisque ses demandes de mise en conformité ne sont que l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes présentées en première instance à l’encontre de Mme [I].

Sur les charges de copropriété :

La cour ne pourra que confirmer le rejet des demandes de Mme [I] portant sur les charges de copropriété faute pour elle de présenter le moindre document probant, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil qui impose au bailleur de justifier de la réalité et du montant des charges et conformément aux dispositions de l’article L 145-40-2 du code de commerce qui impose au bailleur de dresser un inventaire des catégories de charge, impôts, taxes et redevances liées au bail et comportant l’indication de leur réparation entre le bailleur et le locataire.

Dans ses dernières conclusions, Mme [P] [I], intimée à titre principal, appelante à titre incident, demande à la cour, au visa de la loi Pinel n°2014/626 du 18 juin 2014, de l’article L145-41 du code de commerce, de l’article 1728 du code civil, des articles 1103 et 1193 du code civil et de l’article 564 du code de procédure civile, de :

« In limine litis

Juger irrecevables comme nouvelles en cause d’appel les demandes de la SARL [Z] [Y] Optique à condamner Mme [I] à procéder à toute mise en conformité dans les règles de l’art des locaux loués sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et à en justifier par la communication de toute facture attestant de ces mises en conformité :

de l’écoulement des eaux usées

de l’installation électrique,

des fenêtres,

de l’escalier

S’entendre débouter la SARL [Z] [Y] Optique de l’ensemble de ses demandes ns et conclusions

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Avignon du 07 septembre 2023 en ce qu’il :

— déboute la SARL [Z] [Y] Opticien de sa demande tendant à voir juger non écrite la clause imposant au preneur à bail le paiement de la moitié de l’impôt foncier portant sur tout l’immeuble et de celle au titre de la nullité du commandement du 31 janvier 2018 comme visant une clause réputée non écrite.

— condamne la SARL [Z] [Y] Opticien à payer à Mme [I] la somme de 17 064 euros au titre des taxes foncières au titre des années 2013 à 2022

— déboute la SARL [Z] [Y] Opticien de sa demande de communication de pièces.

— déboute Mme [I] de sa demande de dommages intérêts au titre d’un préjudice moral.

— déboute la SARL [Z] [Y] Opticien de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’occupation du logement de fonction.

— déboute la SARL [Z] [Y] Opticien de sa demande en paiement du coût du constat huissier du 24 octobre 2019 au titre des dépens.

— fait masse des dépens de la présente instance et dit qu’ils seront partagés par moitié entre les parties en ceux compris les honoraires de l’expert judiciaire et le coût du commandement de payer du 31 janvier 2018

Accueillir l’appel incident cantonné de Mme [I]

S’entendre réformer le jugement du tribunal judiciaire d’Avignon en date du 07 septembre 2023 ne ce qu’il :

déboute Mme [I] de sa demande au titre des charges de copropriété

condamne Mme [I] à payer à la SARL [Z] [Y] Opticien les sommes de 800 euros et de 1 000 euros au titre de dommages intérêts.

Y reformant

Condamner la SARL [Z] [Y] Optique à payer à Mme [I] la somme de

6 764.32 euros au titre des charges récupérables de copropriété pour les années 2018 à 2022

Débouter la SARL [Z] [Y] Optique de ses demandes en dommages et intérêts à l’égard de Mme [I] au titre des nuisances olfactives et de la perte des archives.

S’entendre condamner la SARL [Z] [Y] Optique à payer 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

La condamner aux entiers dépens. ».

Au soutien de ses prétentions, Mme [P] [I], expose que :

les demandes au titre d’une remise en conformité du local commercial , a fortiori sous astreinte, sont parfaitement irrecevables comme étant nouvelles en cause d’appel ;

ces demandes sont par ailleurs particulièrement abusives dans la mesure où les travaux de mise en conformité préconisés par l’expert ont été réalisés aux frais du bailleur depuis le mois de février 2022, sous la supervision de la SARL [Z] [Y] ainsi qu’il qu’il en a été justi é.

Sur la date de renouvellement du bail commercial et la clause contractuelle querellé : le bail commercial a été renouvelé au 1er juillet 2013 tel que rappelé par le juge des loyers commerciaux dans sa décision du 06 mars 2017, et non à compter de la fixation du prix du loyer, en sorte que la Sarl [Z] [Y] ne peut prétendre se voir appliquer le bénéfice de la loi Pinel de 2014 lui permettant de soutenir que la clause contractuelle sur la taxe foncière à la charge du preneur devrait être réputée non écrite ;

Au surplus et à titre tout à fait surabondant, la loi Pinel, même si elle était applicable, n’interdit pas au bailleur de faire porter à la charge du preneur l’impôt foncier aux termes des dispositions de l’article R145.35 3°du code de commerce, à la condition que le contrat entre les parties prévoit expressément ladite clause;

Elle a justifié, au surplus, de l’ensemble des documents sollicités pour le calcul et le décompte des taxes foncières ;

Contrairement à ce que soutient la Sarl [Z] [Y], il n’y a aucune ambigüité sur les sommes réclamées et elle n’a jamais fait supporter au preneur la moitié du foncier, y compris des lots lui appartenant en propre dans l’immeuble et non loués ;

sur la demande au titre du préjudice de jouissance du logement de fonction :

La SARL [Z] [Y] a entendu, à compter de 2019, mettre à disposition de son salarié M. [H], le « logement de fonction » lequel constitue un accessoire du bail commercial, à l’origine une remise, et sans l’accord du bailleur ;

A supposer même que le bail soit considéré comme « mixte », le contrat demeure soumis aux dispositions du code de commerce relatives au bail commercial, le bailleur n’étant tenu que des grosses réparations aux termes de l’article 606 du code civil et R 145.35 du code de commerce ;

Or les travaux relatifs aux grosses réparations ou à la vétusté constatés par l’expert sont d’ores et déjà intervenus et ont été intégralement supportés par Mme [I].

Sur son appel incident et cantonné :

Elle fait grief au jugement attaqué de l’avoir déboutée de sa demande au titre des charges de copropriété au motif que les tableaux de charges qu’elle a produits seraient inexploitables ; or, ces documents comportent les dates, l’objet, les montants, le nom des copropriétaires et les tantièmes qu’ils détiennent ;

Elle a procédé, pour chaque année, de 2018 à 2022, au calcul de charges après déduction du montant de l’assurances des sommes qu’elle a versées au titre des charges de copropriété, étant précisé que suivant renouvellement de bail le 05 octobre 2004, il est précisé « 506 tantièmes de ceux appartenant à Mme [I] sont affectés au local donné à bail » ;

Elle souligne que la copropriété est gérée par un syndic bénévole qui établit chaque année la répartition des charges entre les copropriétaires et que l’état récapitulatif annuel des charges de l’article R14536 du code de commerce, adressé à la demande du preneur par le bailleur est une création de la loi Pinel, inapplicable en l’espèce et en tout état de cause, qui ne permet pas au preneur de se soustraire à ses obligations.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre des nuisances olfactives et pour la cave :

Elle a accompli les démarches nécessaires en vue de voir solutionner les difficultés rencontrées par le preneur au titre du dégât des eaux invoqué .L’expert mandaté qui s’est rendu à plusieurs reprises sur les lieux, n’a constaté aucune nuisance olfactive à l’exception d’une très légère odeur d’humidité ; à supposer qu’elles aient existé, il n’est pas établi que les nuisances olfactives soient imputables au dégât des eaux objet du litige; s’il est constant que la cave a subi un dégât des eaux par la fuite de canalisations qui ont été réparées, la Sarl [Z] [Y] est défaillante à rapporter la preuve d’un quelconque préjudice.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION :

Sur la recevabilité de la demande tendant à voir condamner Mme [I] à procéder à toute mise en conformité des locaux loués sous astreinte de 200 euros par jour et d’en justifier par la communication de toute facture relative à l’écoulement des eaux usées, à l’installation électrique, aux fenêtres et à l’escalier :

L’article 564 du Code de procédure civile énonce:

« A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

L’article 566 du code de procédure civile énonce :

« Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. »

La demande de mise en conformité des locaux loués et de justification de travaux a trait d’une part à l’écoulement des eaux usées, d’autre part à l’installation électrique, aux fenêtres et à l’escalier.

Or, dans les conclusions du 14 novembre 2022, la Sarl [Z] [Y] sollicitait une indemnité au titre du préjudice de jouissance résultant de nuisances en raison du non écoulement des eaux usées, ce qui est directement en lien avec la demande de mise en conformité.

En outre, s’agissant des autres demandes de mise en conformité, l’expert ayant, dans le cadre de son devoir de conseil et hors mission, relevé d’autres non conformités portant atteinte à la sécurité des lieux, telles que la présence d’installations électriques anciennes et obsolètes, associée à une forte humidité dans les caves, la présence d’un escalier en bois d’accès à la réserve non conforme et dangereux, ainsi que l’absence de garde-corps pour les fenêtres dont les allèges présentent une hauteur inférieure à 0,90 m, ces non-conformités constituent des demandes accessoires et le complément nécessaire de la demande au titre du préjudice de jouissance, conformément aux dispositions de l’article 566 du code de procédure civile, en sorte que les demandes de mise en conformité formulés par la société [Z] [Y] Opticien sont recevables.

Sur la loi applicable:

Le litige conduit à s’interroger sur l’application dans le temps de la loi n 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, appelée loi Pinel et du décret d’application n° 2014-1317 relatif au bail commercial du 3 novembre 2014.

Elle conduit également à s’interroger sur ce que l’on doit entendre par « contrat renouvelé » et sur la question de savoir si la date du loyer commercial renouvelé est celle à laquelle le loyer renouvelé sera fixé ou la date de prise d’effet du contrat renouvelé.

L’article 21-II précité de la loi Pinel prévoit l’application aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi, soit à compter du 1er septembre 2014, notamment de l’article L. 145-40-2 du code de commerce tel qu’il résulte de l’article 13 de la même loi.

Il résulte d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que le contrat de bail est renouvelé à la date d’effet du bail renouvelé. Ainsi, le nouveau contrat de bail est formé indépendamment de la fixation du loyer dés l’accord des parties sur le principe du renouvellement. En d’autres termes, le renouvellement n’est pas soumis à la condition d’une fixation préalable du prix du bail (3è Civ 08/11/1972 pourvoi n° 71-12.842 ; 3è Civ. 21/03/1990 pourvoi n°88-20.402 ; 3è Civ 08/07/1980, pourvoi n°79-11.079 ; 3è Civ.15/05/1996 pourvoi n° 94-16.407)

Ainsi, le nouveau bail commence à courir dans les conditions de l’article L.145-12 du code de commerce dont les dispositions énoncent :

« La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé.

Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande ».

De plus, en l’espèce, le juge des loyers commerciaux a, par jugement du 6 mars 2017, fixé le prix du bail liant Mme [I] à la société [Y] Opticien à la somme de 2 358 euros hors charges et taxes, précisant que ce prix était fixé à compter du renouvellement du 1er juillet 2013.

Il en résulte qu’à la date de l’entrée en vigueur de la loi Pinel le 1er septembre 2014, le juge des loyers commerciaux n’avait pas encore statué sur le montant du loyer, mais d’une part le principe du renouvellement était acquis, et le preneur était maintenu dans les lieux aux conditions de l’ancien bail, d’autre part, le juge des loyers commerciaux a fixé rétroactivement le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2013, date d’expiration du précédent bail.

La loi Pinel en vigueur à compter du 1er septembre 2014 n’est par conséquent pas applicable au bail renouvelé entre Mme [I] et la société [Z] [Y].

Et l’article L. 145-40-2 du code de commerce tel qu’il résulte de l’article 13 de la loi Pinel, relatif à l’inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, n’est applicable qu’aux contrat conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi, soit à compter du 1er septembre 2014.

Il en résulte que sur la question des charges de copropriété, la société [Z] [Y] Opticien n’est pas fondée à invoquer l’application des dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce dans leur rédaction issue de la loi Pinel.

Mme [I] n’ayant pas répondu à la demande de renouvellement du bail commercial sollicité par la Sarl [Z] [Y] Opticien par acte extra-judiciaire du 31 mai 2022, le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a constaté l’acceptation par Mme [I] du principe du renouvellement du bail précédent à compter du 1er juillet 2022.

Sur la clause relative à l’impôt foncier :

Le contrat de bail du 30 juin 1984 renouvelé régulièrement dont la dernière fois à compter du 1er juillet 2013 comprend :

tout le rez-de-chaussée avec magasin et caves, à l’exception de la petite pièce commune aux habitants de l’immeuble ;

tout le premier étage auquel on accède par un escalier intérieur au magasin, le preneur ayant cependant l’autorisation de gagner cet étage par l’escalier principal commun aux autres occupants ou locataires de l’immeuble.

Le paragraphe relatif aux charges et conditions énonce au 12°) que :

«(') il est en outre stipulé que l’impôt foncier de toute l’immeuble sera par moitié à la charge du preneur. »

La société [Z] [Y] Opticien n’est pas fondée à demander que cette clause soit jugée non écrite au visa des dispositions de la loi Pinel non applicables en l’espèce.

Il est par ailleurs constant que l’immeuble dans lequel est situé le local commercial a fait l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété adopté en 2004 établissant la division de l’immeuble édifié sur quatre étages, en 10 lots avec affectation aux locaux commerciaux loués de 506/1000ème des parties communes générales.

Mme [I] produit en pièces 30 à 35 ses avis d’imposition 2020 et 2021 au titre des taxes foncières qui distinguent d’une part les locaux situés au [Adresse 9] et ceux situés [Adresse 10]. Elle produit également en pièce n°30 le courrier qu’elle a adressé à Mme [Y] le 16 juin 2021 détaillant le calcul des charges pour l’année 2020 dont il résulte qu’elle a pris en compte, au titre de la cave et du commerce situés [Adresse 5], la somme de 1897 euros correspondant à 32/1000ème pour la cave et à 228/1000ème pour le commerce, et la somme de 784, 83 euros au titre 1er étage situé [Adresse 4] correspondant à 196/1000ème, dont elle a demandé la moitié de ces sommes à sa locataire, conformément aux termes du contrat de bail renouvelé.

La société [Z] [Y] Opticien soutient que Mme [I] aurait exigé le règlement de la moitié de la taxe foncière des cinq lots dont elle est propriétaire dans l’immeuble en s’appuyant sur ses pièces N°1 ter et 7 relatives au calcul de l’impôt foncier pour 2014.

Il résulte de la confrontation entre ces éléments et les modalités de calcul telles que détaillées par Mme [I] elle-même dans son courrier du 16 juin 2021, qu’ à l’adresse sise [Adresse 2] se situent le 1er étage loué à la société [Z] [Y] Opticien représentant 196/1000ème et 276/1000ème appartenant à Mme [I] et situés hors bail commercial. Or, le calcul qui est proposé par Mme [I] dans son email du 21 décembre 2014 n’a pas distingué les millièmes du [Adresse 2].

La société [Z] [Y] Opticien sollicitant la restitution des sommes versées à Mme [K] en exécution du jugement du 7 septembre 2023, sollicite par conséquent la restitution de la somme ordonnée à titre principal de 17 064 euros au titre des taxes foncières de 2013 à 2022, sans procéder au calcul ni à la justification du trop-perçu qu’elle invoque, en sorte que sa demande est indéterminée et ne peut qu’être rejetée.

Le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a débouté la Sarl [Z] [Y] Opticien de sa demande tendant à voir juger non écrite la clause imposant au preneur à bail le paiement de la moitié de l’impôt foncier portant sur tout l’immeuble et de celle au titre de la nullité du commandement du 31 janvier 2018 comme visant une clause réputée non écrite.

Sur le trouble de jouissance :

L’expert désigné par le juge de la mise en état dans son ordonnance du 7 avril 2020 décrit des désordres et non conformités affectant les caves dans les termes suivants :

«  (…)

Il est identifié une première cave au droit de laquelle de l’eau coule de façon importante à partir de la voute en pierre maçonnée (Zone1). De même, en mitoyen, une autre partie de la cave localisée dans le couloir de distribution présente la même situation (zone2) ; Un phénomène de diffusion d’eau par infiltration se fait et permet de confirmer après investigations à la coloration, que toutes les eaux usées du logement [Y] se diffusent ici de la zone 2.

Il existe une forte humidité et les caves sont totalement insalubres accentuée par un sol en terre, jonché de matériaux divers.

La très mauvaise situation sanitaire impact les parties supérieures dont le magasin [Y].

La ventilation naturelle doit être établie avec un nettoyage complet. (')

L’expert conclut que : « il en ressort que l’immeuble présente des systèmes en matière d’assainissement, dont les modes constructifs anciens ont fait l’objet de reprises et de raccordements divers avec le temps. Aucune mesure de travaux n’a été lancée pour établir une cohérence de fonctionnement (parties communes).

(')

La cause des dégâts des eaux, qui provient du logement occupé par Mme [Y], est ciblée sur la totale incohérence des systèmes d’évacuation des eaux usées, voir leur absence sur une descente. Les inondations sont récurrentes en raison des mises en charge.

La cause principale des dégâts des eaux relève que le logement occupé par Mme [Y] n’a jamais été agencé pour satisfaire à cette fonction par le bailleur.

Un locataire a donc pris en son temps, l’initiative de transformer une réserve en logement, sans aucune réponse aux règles de l’Art, ni aux agencements d’évacuations conformes et sécurisés des installations de réseaux humides.

Mme [I] n’ a donc, à l’occasion du bail ni durant l’occupation avec la Sarl [Y], procéder à aucune mise en conformité, ni contrôle de cette réserve d’étage transformée (') »

Si le logement, occupé par Mme [Y] au premier étage, était à l’origine une réserve, un locataire de Mme [I] a procédé à la transformation en logement, sans tenir compte des règles constructives, ni des obligations sanitaires. Ces conditions confirment qu’il n’existait pas de réseaux d’évacuation rattachés à cette réserve.

L’ensemble des systèmes des points d’eau de ce logement sont non conformes et provoquent les désordres constatés. »

L’expert a également indiqué, s’agissant du magasin, que l’incidence des dégâts des eaux du logement n’avait pas d’impact constaté dans la zone commerciale si ce n’est des odeurs nauséabondes signalées par Mme [Y] mais non constatées par l’expert.

***

Le premier juge qui a considéré que la Sarl [Z] [Y] Opticien ne saurait se prévaloir d’un trouble de jouissance tenant l’occupation du logement de fonction dans le cadre d’une sous-location irrégulière, a fait une juste appréciation des termes du bail commercial et des rapports entre les parties dont il résulte que la Sarl [Z] [Y] Optique a mis le logement de fonction compris dans le bail commercial à la disposition d’un salarié, ce qui s’analyse comme un sous-location contraire aux clauses du bail.

Dans ces conditions, le rejet de la demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance dans le logement de fonction du fait du non-écoulement des eaux usées doit être confirmé.

S’agissant des nuisances à l’intérieur du local commercial, le jugement qui s’appuie sur le constat d’huissier établi le 24 octobre 2019 à la demande de la société [Z] [Y] Opticien, pour retenir, dans la boutique ainsi que dans l’arrière-boutique « une très légère odeur d’humidité , associée à une odeur de vase », et non, « une assez forte odeur d’égout » déclarée par Mme [Y], a fait une juste appréciation des éléments de la cause et une juste appréciation des nuisances olfactives avérées.

Le jugement déféré doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a condamné Mme [I] à payer la société [Z] [Y] Opticien la somme de 800 euros de dommages-intérêts au titre des nuisances olfactives.

Le jugement est par ailleurs confirmé en ce qu’il a condamné Mme [I] à payer à la société [Z] [Y] Opticien, la somme de 1 000 euros au titre de la détérioration de documents archivés par la locataire dans la cave. La société [Z] [Y] Opticien est déboutée de ses demandes d’indemnisation pour le surplus.

Sur les demandes de mise en conformité :

L’expert a identifié la cause des incommodations olfactives entachant l’usage du magasin comme relevant des réseaux d’assainissement et des évacuations dont les systèmes ne sont pas assurés par un évent. Il ajoute que le principe de ventilation absent, associé aux migrations des eaux usées dans les maçonneries (fuite appartement) participe à générer des odeurs même si le phénomène n’est pas régulier.

S’agissant des installations électriques, l’expert indique :

« Les caves ( bailleur) :

La présence des installations électriques anciennes et obsolètes est une atteinte à la sécurité des personnes, associée à la forte humidité récurrente des caves.

Une mise en conformité électrique à la norme NFC 15-100 est à faire de façon urgente (installation urgente)

Un dispositif de protection à l’incendie est également à prévoir et un nettoyage complet des caves est à faire (risque au feu).

Enfin, la présence d’installation de groupe de ventilation et de gaines sans aucuns dispositifs de sécurité est à exclure. »

« Le magasin ( bailleur et locataire)

(')

Par ailleurs, les installations électriques doivent être conformes à la norme NFC-15-100 compris tableau électrique basse tension (TGBT)

La réserve qui agit en stockage est également soumise à des règles de sécurité qui s’avèrent absentes.

La trémie d’escalier, qui permet par cette ouverture un accès direct sur d’autres réserves à l’étage et au logement, est non conforme.

L’escalier bois est totalement non conforme et dangereux, selon diverses entorses à la sécurité pour son usage ;

L’ensemble doit faire l’objet de sa mise en conformité complète en urgence et selon les normes NF P 01-012 (') ou définitivement condamné avec fermeture conforme à la trémie (') »

« Le logement ( bailleur)

Les installations électriques doivent être conformes à la norme NFC 15-100 et l’ensemble doit s’y conformer pour la sécurité, compris tableau électrique basse tension.

Les allèges des fenêtres présentent une hauteur inférieure à 0,90 m et confirment une atteinte à la sécurité des personnes (') »

L’expert a ainsi mis en évidence plusieurs non -conformités présentant un risque pour la sécurité des usagers du local commercial et des caves et a préconisé des mises en conformité urgentes que Mme [I] ne justifie pas avoir réalisées. La cour fait droit par conséquent aux demandes de mise en conformité sous astreinte du système d’évacuation des eaux usées, des installations électriques du magasin et des caves, ainsi que celles relative à la sécurisation des fenêtres et de l’escalier en bois, sous astreinte de 200 euros par jour à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du présent arrêt.

Sur l’appel incident de Mme [I] au titre des charges de copropriété récupérables :

Pour justifier de ses charges de copropriété au titre des années 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022, Mme [I] produit des listings de charges en pièces n° 14, 33, 34 et 35 comprenant leur répartition entre les différents co-propriétaires.

Ces listings ne sont cependant pas authentifiés et Mme [I] souligne que la copropriété est gérée par un syndic bénévole qui établit chaque année la répartition des charges entre les co-propriétaires.

Dans ces conditions, il appartient à Mme [I] de justifier des documents ayant permis l’établissement des dites charges et de justifier qu’elle s’en ait effectivement acquittée, ce qu’elle ne fait pas.

En effet, si les dispositions de l’article R 145-36 du code de commerce ne sont pas applicables, le bailleur doit justifier le paiement des charges dont il demande partiellement le paiement à sa locataire.

Le jugement déféré est par conséquent confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [I] au titre des charges récupérables.

Sur les frais de l’instance :

Compte tenu de l’issue du litige, chacune des parties est condamnée à conserver la charge de ses propres dépens.

L’équité et la situation économique des parties ne commandent pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Déclare recevables les demandes de la Sarl [Z] [Y] Opticien tendant à la condamnation de Mme [I] à procéder à toute mise en conformité des locaux loués sous astreinte de 200 euros par jour de retard et à en justifier par la communication de toute facture attestant de ces mises en conformité

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions

Y ajoutant

Condamne Mme [I] à procéder à la mise en conformité du système d’évacuation des eaux usées ainsi que des installations électriques du local commercial et de la cave loués et à procéder à la sécurisation des fenêtres nécessitant la pose d’un garde-corps, ainsi que la sécurisation de l’escalier en bois, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du présent arrêt

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Dit que chacune des parties supportera la charge des dépens d’appel exposés par elle.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,