COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 219 DU 24 AVRIL 2025

N° RG 23/00676 -

N° Portalis DBV7-V-B7H-DSTM

Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 20 avril 2023, dans une instance enregistrée sous le n° 21/01550

APPELANTE :

S.A.R.L. Gaïac

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Isabel MICHEL-GABRIEL, avocate au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMEE :

S.A.R.L. Chronoplan

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Vanessa GEOFFROY, avocate au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

Assistée de la SELARL FOSSIER NOURDIN, avocate au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Frank Robail,chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Frank Robail, président de chambre,

M^me Annabelle Clédat, conseillère,

M^me Aurélia Bryl, conseillère

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 24 avril 2025.

GREFFIER

Lors des débats et du prononcé : M^me Sonia Vicino, greffière.

ARRET :

— contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

— signé par M. Frank Robail, président, et par M^me Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé non daté, la Sarl Gaïac, représentée par la société [S] Immobilier, devenue ensuite 'L’Agence', a donné à bail à la Sarl Chronoplan, représentée par sa gérante, Mme [L] [O], un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5], afin d’y loger Mme [O] et son époux, M. [X] [O], à compter du 12 août 2015, moyennant un loyer mensuel de 1.235 euros hors charges.

Par courrier du 24 novembre 2020, la Sarl Chronoplan a donné congé et libéré les lieux le 17 décembre 2020.

Par acte du 8 décembre 2021, Mme [O] a assigné la société Gaïac et la société L’Agence Groupe [Y] [M], présentée comme le mandataire du bailleur, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, afin d’obtenir l’indemnisation d’un trouble de jouissance.

Ce juge ayant soulevé la question de l’irrecevabilité de l’action de Mme [O] en raison de son défaut de qualité pour agir, la Sarl Chronoplan est intervenue volontairement à l’instance afin de reprendre les prétentions formées par sa gérante à titre personnel. A ce titre, elle a sollicité la somme de 1.235 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, celle de 11.862,62 euros au titre de l’indemnisation de son trouble de jouissance, outre 10.000 euros en réparation de son préjudice moral.

En réponse, la société L’Agence Groupe [Y] [M] a conclu à l’irrecevabilité de l’action formée à son encontre, faute de précisions de la part des demanderesses quant à l’identité exacte de la société qu’elles entendaient poursuivre, et à la condamnation solidaire de Mme [O] et de la société Chronoplan à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

De son côté, la Sarl Gaïac a conclu au rejet des prétentions formées à son encontre et a sollicité la condamnation solidaire de Mme [O] et de la société Chronoplan à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par jugement contradictoire du 20 avril 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la Sarl Chronoplan,

— déclaré irrecevables les demandes dirigées contre 'L’Agence by GMB',

— condamné la Sarl Gaïac à payer à la Sarl Chronoplan la somme de 4.643,60 euros à titre d’indemnisation du trouble de jouissance,

— condamné la Sarl Gaïac à payer à la Sarl Chronoplan la somme de 4.075,50 euros à titre de restitution du dépôt de garantie et majorations de retard,

— condamné in solidum la Sarl Chronoplan et Mme [L] [O] à payer à L’Agence Groupe [Y] [M] la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— rejeté les demandes de Mme [L] [O],

— condamné la Sarl Gaïac à payer à la Sarl Chronoplan la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sarl Gaïac aux dépens, à l’exclusion du coût de signification de l’assignation à L’Agence Groupe [Y] [M].

La Sarl Gaïac a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 29 juin 2023, en intimant exclusivement la société Chronoplan et en limitant son appel aux chefs de jugement par lesquels le premier juge l’a condamnée à payer à la Sarl Chronoplan les sommes de 4.643,60 euros à titre d’indemnisation du trouble de jouissance, 4.075,50 euros à titre de restitution du dépôt de garantie et majorations de retard, 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La procédure a fait l’objet d’une orientation à la mise en état.

Le 26 septembre 2023, suite à l’avis donné par le greffe à cette fin le 12 septembre 2023, la Sarl Gaïac a signifié la déclaration d’appel à la Sarl Chronoplan, qui a régularisé sa constitution d’intimée le 25 septembre 2023.

Par ordonnance du 18 décembre 2023, le conseiller de la mise en état a déclaré caduque la déclaration d’appel de la Sarl Gaïac.

Par arrêt du 2 mai 2024, rendu sur déféré, la cour d’appel a infirmé cette ordonnance et dit que la déclaration d’appel n’était pas caduque. La Sarl Chronoplan a été condamnée à payer à la Sarl Gaïac la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens du déféré.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 décembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 27 janvier 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 24 avril 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ La Sarl Gaïac, appelante :

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 28 août 2023 et signifiées à l’intimée le 7 septembre 2023, par lesquelles l’appelante demande à la cour :

— de déclarer son appel recevable et bien fondé,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à la Sarl Chronoplan les sommes de 4.643,60 euros à titre d’indemnisation du trouble de jouissance, 4.075,50 euros à titre de restitution du dépôt de garantie et majorations de retard, 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— statuant à nouveau :

— de débouter la société Chronoplan de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— de juger l’action intentée par la société Chronoplan abusive,

— de condamner la société Chronoplan à lui payer la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice pour procédure abusive,

— de condamner la société Chronoplan à lui verser le solde de 430,76 euros au titre du loyer restant dû après restitution du dépôt de garantie,

— de condamner la société Chronoplan à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

2/ La Sarl Chronoplan, intimée :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 27 novembre 2023, par lesquelles l’intimée demande à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a :

— déclaré recevable son intervention volontaire,

— condamné la Sarl Gaïac à indemniser son trouble de jouissance,

— condamné la Sarl Gaïac à lui payer la somme de 4.075,50 euros à titre de restitution du dépôt de garantie et majorations de retard,

— débouté la société Gaïac de ses demandes, fins et prétentions, et notamment des demandes formées au titre de la procédure abusive,

— condamné la Sarl Gaïac à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sarl Gaïac aux dépens,

— d’infirmer le jugement pour le surplus, et notamment sur le quantum des condamnations prononcées au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance,

— de déclarer irrecevable la société Gaïac en sa demande en paiement d’un arriéré de loyer, comme étant nouvelle à hauteur d’appel,

— statuant à nouveau :

— de débouter la société Gaïac de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le société Gaïac à lui payer la somme de 1.235 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêt aux taux de 10% à compter du 17 janvier 2021, et d’actualiser le montant ainsi prononcé à la date de l’arrêt à intervenir,

— de condamner la société Gaïac à lui payer la somme de 11.862,62 euros en indemnisation du trouble de jouissance,

— de condamner la société Gaïac à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles à hauteur d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la recevabilité de l’appel principal :

L’article 538 du code de procédure civile dispose que le délai de recours par la voie ordinaire est d’un mois en matière contentieuse.

Ce délai court à compter de la signification de la décision contestée.

En l’espèce, la Sarl Gaïac a interjeté appel le 29 juin 2023 d’un jugement rendu le 20 avril 2023, sans qu’aucun élément ne permette de démontrer que ce jugement lui aurait été préalablement signifié.

Son appel principal doit en conséquence être déclaré recevable.

Sur la recevabilité de l’appel incident :

L’article 909 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux appels formés antérieurement au 1er septembre 2024, prévoit que l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant prévues à l’article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

En l’espèce, la Sarl Chronoplan a formé appel incident par conclusions remises au greffe et notifiées le 27 novembre 2023, soit moins de trois mois après la signification des conclusions de l’appelante, intervenue le 7 septembre 2023.

Son appel incident doit en conséquence être déclaré recevable.

Sur l’étendue de la saisine de la cour :

Conformément aux dispositions de l’article 562 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux appels formés avant le 1er septembre 2024, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

En l’espèce, l’appel principal de la société Gaïac n’a déféré à la cour que les chefs de jugement par lesquels le juge des contentieux de la protection a :

— condamné la Sarl Gaïac à payer à la Sarl Chronoplan la somme de 4.643,60 euros à titre d’indemnisation du trouble de jouissance,

— condamné la Sarl Gaïac à payer à la Sarl Chronoplan la somme de 4.075,50 euros à titre de restitution du dépôt de garantie et majorations de retard,

— condamné la Sarl Gaïac à payer à la Sarl Chronoplan la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sarl Gaïac aux dépens, à l’exclusion du coût de signification de l’assignation à L’Agence Groupe [Y] [M].

De son côté, la société Chronoplan demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a :

— déclaré recevable son intervention volontaire,

— condamné la Sarl Gaïac à indemniser son trouble de jouissance,

— condamné la Sarl Gaïac à lui payer la somme de 4.075,50 euros à titre de restitution du dépôt de garantie et majorations de retard,

— débouté la société Gaïac de ses demandes, fins et prétentions, et notamment des demandes formées au titre de la procédure abusive,

— condamné la Sarl Gaïac à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sarl Gaïac aux dépens.

Si elle sollicite son infirmation 'pour le suplus', formalisant ainsi un appel incident, ce dernier n’a pu déférer à la cour, en l’absence d’intimation de Mme [O] et de la société L’Agence Groupe [Y] [M], les chefs de jugement par lesquels le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré irrecevables les demandes dirigées contre 'L’Agence by GMB',

— condamné in solidum la Sarl Chronoplan et Mme [L] [O] à payer à L’Agence Groupe [Y] [M] la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— rejeté les demandes de Mme [L] [O].

En conséquence, dans le cadre de son appel incident, la société Chronoplan n’a contesté que le chef de jugement ayant condamné la Sarl Gaïac à lui payer la somme de 4.643,60 euros à titre d’indemnisation du trouble de jouissance.

Dès lors, le chef de jugement ayant déclaré recevable son intervention volontaire n’ayant pas été déféré à la cour, il n’y a pas lieu de le confirmer, ainsi qu’elle le demande.

En ce qui concerne la demande de dommages-intérêts formée par la société Gaïac à l’encontre de la société Chronoplan pour procédure abusive, le premier juge n’a pas mentionné le rejet de cette prétention dans le dispositif de son jugement, alors même qu’il l’avait motivé dans les motifs de sa décision.

La cour sera donc tenue de statuer de ce chef, dès lors que la société Gaïac reprend cette prétention en cause d’appel.

Sur l’indemnisation de troubles de jouissance :

Conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à laquelle était expressément soumis le bail liant les parties, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est également obligé :

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas,

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au point ci-dessus,

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

A ce titre, il est parfaitement constant :

— que l’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure,

— qu’un trouble de jouissance peut être indemnisé sans qu’il soit nécessaire que les vices rendent l’usage de la chose complètement impossible et qu’il suffit qu’ils soient de nature à entraver la jouissance du preneur et à lui causer un trouble véritable,

— que la garantie n’est pas due si le trouble de jouissance résulte du fait du locataire,

— que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sauf si le trouble provenant d’un tiers résulte d’une faute qu’il a commise, qu’il appartient alors au locataire de prouver,

— que la responsabilité du bailleur n’est pas engagée pour manquement à son obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué lorsque les nuisances proviennent des parties communes d’un immeuble en copropriété, sauf s’il n’a pas entrepris de diligences suffisantes pour mettre fin au trouble de jouissance subi par son locataire.

En l’espèce, la société Chronoplan se prévaut d’un trouble de jouissance fondé sur de multiples causes, qu’il convient d’examiner successivement.

Sur les nuisances causées par des tiers :

Par courriel du 11 avril 2016, la société Chronoplan a signalé au bailleur que les nouveaux locataires du n°41 de la résidence généraient des nuisances sonores.

Le 15 avril 2016, le syndic lui a répondu en indiquant qu’il 'devrait y avoir depuis quelques jours un mieux à ce sujet', et lui a demandé de le confirmer, ce qui démontre que des diligences avaient été faites.

Cependant, par courrier du 16 mai 2016, les époux [O] ont signalé à la société [S], mandataire du bailleur, qu’ils subissaient d’importantes nuisances, liées non seulement au nouveau locataire du n°41, mais aussi à la sirène de la caserne des pompiers qui sonnait chaque jour à 8h15, à la présence de personnes autour de la piscine de la résidence et au bruit de la tondeuse utilisée par le gardien pour entretenir la copropriété.

Le 17 août 2017, L’Agence, nouveau mandataire du bailleur, a demandé au syndic de faire le nécessaire pour que les résidents respectent les règles de la vie en copropriété, après le signalement par la société Chronoplan de nouvelles nuisances liées au comportement de jeunes autour de la piscine.

Le 5 juin 2019, Mme [O] a signalé de nouvelles nuisances sonores liées à l’installation de nouveaux voisins.

Le 15 janvier 2020, elle a signalé une nuisance liée à une feuille de cocotier frottant la façade et au bruit de la climatisation de ses voisins.

L’Agence lui a répondu le 21 janvier 2020 qu’elle avait signalé le problème au syndic et, le 23 janvier, que ce dernier avait donné son accord pour l’élagage.

Le 24 janvier 2020, Mme [O] a demandé à ce que les fréquences basses qu’elle devait supporter tous les week-end soient stoppées, y compris en expulsant les fautifs.

Le même jour, L’Agence lui a fait passer la note d’information à l’attention des résidents transmise par le syndic, qui rappelait à chacun de ne causer aucun trouble de jouissance lié aux bruits.

Puis, le 3 mars 2020, Mme [O] a signalé des nuisances liées à la tondeuse du gardien, selon elle dix jours par mois et pratiquement tous les samedis jusqu’à 18 heures.

L’Agence lui a répondu le 4 mars 2020 que le syndic avait fait le point avec la société gérant les espaces verts, cette tâche n’étant plus confiée au gardien, qui lui avait assuré qu’elle n’intervenait pas le samedi.

Le 16 juillet 2020, Mme [O] a indiqué que pendant le confinement, elle avait enduré les fréquences basses d’un locataire chaque jour, et que cela s’était reproduit le dimanche précédent. Elle a rappelé la dangerosité de ces fréquences et demandé à L’Agence d’identifier l’appartement générant ces nuisances, ce à quoi L’Agence lui a répondu qu’aucun problème n’avait été signalé par quiconque et a interrogé le syndic pour savoir si ce problème pouvait être lié à un équipement collectif commun.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le trouble de jouissance allégué par la société Chronoplan, à le supposer établi par d’autres éléments que par les plaintes systématiques des époux [O], ce qui n’est pas le cas, ne saurait engager la responsabilité du bailleur qui n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sauf si le trouble provenant d’un tiers résulte d’une faute qu’il aurait commise.

Or, en l’espèce, aucun élément ne démontre que la société Gaïac serait

à l’origine du moindre incident, puisqu’il n’est même pas démontré qu’elle serait le bailleur des occupants ayant causé les nuisances sonores alléguées.

C’est donc à bon droit que le premier juge a écarté toute indemnisation de ce chef.

Sur les nuisances imputables aux chauve-souris :

Dès le mois de septembre 2015, alors que leur emménagement était intervenu mi-août 2015, les époux [O] se sont plaints auprès du syndic, et non du bailleur ou de son mandataire, de nuisances imputables à des chauve-souris installées sous la toiture.

Immédiatement, le syndic a demandé à l’entreprise qui était déjà intervenue d’intervenir à nouveau pour régler ce problème, ce qu’elle s’est engagée à faire par courriel du 3 décembre 2015.

Si, le 29 décembre 2015, Mme [O] a indiqué que le problème n’était toujours pas réglé, elle n’a plus évoqué de difficultés sur ce point jusqu’à une mise en demeure qu’elle a adressée à la société [S], mandataire du bailleur, le 16 mai 2016, réitérée le 17 décembre 2016.

Mme [O] s’est plainte de la poursuite des nuisances en septembre 2017, dans un courriel adressé au syndic, dont le mandataire du bailleur était en copie.

L’Agence lui a répondu par courriel du 23 octobre 2017 qu’elle demandait au syndic de faire établir un devis pour le remplacement des peignes en toiture afin d’éviter que les chauve-souris ne rentrent.

Puis, M. [O] a adressé un dernier courrier sur ce point au syndic le 22 mai 2018, dans lequel il admettait que de nombreuses entreprises étaient intervenues, sans pouvoir régler le problème.

Cependant, il convient de rappeler que la responsabilité du bailleur n’est pas engagée pour manquement à son obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué lorsque les nuisances proviennent, comme en l’espèce, des parties communes d’un immeuble en copropriété, sauf s’il n’a pas entrepris de diligences suffisantes pour mettre fin au trouble de jouissance subi par son locataire.

Or, tel n’est pas le cas en l’espèce, puisque le syndic a immédiatement pris des mesures pour tenter de remédier à la présence de chauve-souris dans l’immeuble et fait procéder à des travaux. Au mois d’octobre 2017, le mandataire du bailleur lui a même demandé de procéder au changement des peignes, alors que des entreprises étaient déjà intervenues pour remédier à ce problème.

En conséquence, aucune autre intervention du bailleur n’aurait pas été de nature à améliorer la prise en charge de cette problématique par le syndic, ni à accélérer la résolution de ce problème, étant précisé que la lutte contre les désagréments causés par cette espèce protégée est systématiquement longue et erratique.

En outre, ainsi que l’a relevé le premier juge, la société Chronoplan ne produit aucun élément objectif de nature à caractériser la fréquence ou le niveau sonore des troubles imputables aux chauve-souris, son action en indemnisation reposant exclusivement sur les courriers de plainte des époux [O].

Or, un certificat médical du 7 juillet 2015, antérieur à leur entrée dans les

lieux, démontre que M. [O] était particulièrement sensible aux nuisances sonores, puisque son médecin avait décrit un état de stress important en raison de nuisances sonores nocturnes. L’hypervigilance nécessairement induite par cet état antérieur peut donc expliquer la récurrence des plaintes, sans pour autant suffire à démontrer que les troubles allégués étaient bien de nature à entraver la jouissance normale des occupants et à leur causer un trouble véritable et objectif.

La demande indemnitaire formée à l’encontre de la société Gaïac de ce chef sera donc écartée.

Sur l’occupation de la place de parking :

Le 26 février 2016, Mme [O], représentant la société Chronoplan, s’est plainte auprès du syndic d’une erreur de numérotation de la place de parking louée avec l’appartement, accusant un voisin de stationner dessus, ce qui leur imposait de stationner sur une place située à l’aplomb d’un regard d’eaux usées.

Cependant, vérification faite, le syndic a exclu toute erreur de numérotation et a indiqué que le gardien de la résidence avait réglé le problème avec le voisin concerné.

Après des échanges au cours desquels Mme [O] s’est montrée particulièrement méprisante, tant à l’égard du gardien de la résidence que du syndic, aucun nouvel échange n’est intervenu avec le syndic à ce sujet postérieurement au 22 mars 2016.

Enfin, si les époux [O] ont évoqué ce problème de numérotation de places dans un courriel adressé à la société [S], mandataire du bailleur, le 16 mai 2016, ils n’indiquaient pas être toujours privés du stationnement prévu dans le bail à cette date.

En conséquence, aucun trouble de jouissance ne peut être retenu à ce titre, étant rappelé que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers peuvent apporter par voie de fait à sa jouissance.

Sur les dysfonctionnements de la climatisation :

Le 26 avril 2018, Mme [O] a signalé au syndic un dysfonctionnement de la climatisation des chambres à l’étage.

Immédiatement, cette difficulté a été traitée par le syndic et par L’Agence, gestionnaire du bien appartenant à la société Gaiac, qui pensait qu’elle pouvait être la conséquence de désordres électriques. L’intervention d’une entreprise a donc été sollicitée.

Le 22 mai 2018, suite à l’intervention d’un technicien, M. [O] a signalé que le problème venait de la vétusté des compresseurs.

Dès le 24 mai 2018, L’Agence, mandataire du propriétaire, a répondu que la société GDM devait transmettre un devis pour les climatisations afin que les éléments soient transmis au propriétaire.

Le climatiseur de la chambre a été remplacé début juillet 2018 mais, en novembre 2018, Mme [O] a signalé au syndic qu’il était défectueux.

Cette problématique n’incombant pas au syndic, ce dernier a transmis le courriel de Mme [O] à L’Agence dès le 23 novembre 2018 et, dès le lundi 26 novembre 2018, Mme [K], employée de cette société, a indiqué qu’elle avait demandé à la société GDM d’intervenir sur le climatiseur.

Des réparations sont à l’évidence intervenues puisque, le 1er avril 2019, Mme [O] a signalé que les climatiseurs de l’étage ne fonctionnaient plus seulement depuis 10 jours.

C’est donc à tort que, dans un courriel du 29 mai 2019, elle a affirmé qu’il n’y avait pas de climatisation dans les chambres depuis avril 2018, ces dysfonctionnements n’ayant pas été permanents, contrairement à ce qu’a également pu retenir le premier juge.

En réalité, les époux [O], et non la société Chronoplan, n’ont mis en demeure le bailleur de procéder à la réparation de la climatisation que par courrier du 25 juin 2018 et ont sollicité à cette occasion une indemnisation.

Or, dès le début du mois de juillet 2018, le bailleur a fait procéder au remplacement du climatiseur dont le dysfonctionnement avait été signalé fin avril.

Les désagréments causés durant à peine plus de deux mois par la panne d’un appareil de climatisation, seulement au niveau des chambres de l’étage, alors que l’appartement comprenait au moins une autre chambre au rez-de-chaussée et que le couple n’a jamais évoqué l’occupation de ce logement par d’autres personnes, ne saurait permettre de caractériser une entrave à la jouissance du preneur ayant pu causer un trouble véritable susceptible d’être indemnisé.

En ce qui concerne les pannes ultérieures, aucun élément ne permet de démontrer qu’elles auraient duré suffisamment longtemps pour entraver la jouissance des occupants et leur causer un trouble véritable.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a retenu à ce titre l’existence de troubles de jouissance indemnisables.

Sur les dysfonctionnements du réseau électrique :

Dès le 24 septembre 2015, M. [O] a signalé à [S], mandataire du propriétaire, que son épouse et lui avaient été confrontés à des dysfonctionnements électriques dès leur entrée dans les lieux.

Dans ce courriel, il a indiqué qu’un électricien était immédiatement intervenu afin de procéder à une réparation d’urgence, seulement partielle, et qu’il leur avait dit qu’une réparation complète était soumise à autorisation de l’agence.

Le 5 octobre 2015, le mandataire leur a répondu que l’intervention avait été acceptée dès le 25 septembre 2015, et qu’il relançait l’entreprise.

Si, dans un courriel du 18 décembre 2015, les occupants ont signalé que l’appartement était toujours partiellement dépourvu d’électricité, aucun élément n’est produit afin de prouver l’ampleur du dysfonctionnement allégué, alors que les époux [O] ont multiplié les plaintes, y compris pour des motifs futiles.

Il convient d’ailleurs de relever que la locataire, la société Chronoplan, n’a adressé aucune mise en demeure au bailleur ou à son mandataire, ce qui n’aurait pas manqué d’être le cas si une partie de l’appartement était réellement restée privée en totalité d’électricité durant des mois.

D’ailleurs, les époux [O] n’ont pas évoqué de difficulté à ce titre dans la mise en demeure qu’ils ont adressées à la société [S] le 16 mai 2016.

Leurs seuls courriels ne permettent donc pas de démontrer que leur jouissance du domicile aurait été entravée par des dysfonctionnements électriques persistants et qu’ils auraient souffert à ce titre d’un trouble véritable.

Le 17 décembre 2016, Mme [O] a adressé une mise en demeure à la société [S] afin d’indiquer qu’il n’y avait plus d’électricité à l’étage depuis deux mois et demi, aucun signalement n’étant documenté avant cette date.

Elle a demandé à cette occasion que des travaux soient réalisés avant les fêtes de Noël, et, dans un courriel daté du 22 septembre 2017, elle a reconnu qu’une intervention avait eu lieu.

Pour les mêmes motifs que précédemment, ce courrier, qui n’est accompagné d’aucun élément de nature à objectiver l’ampleur du dysfonctionnement allégué et sa durée, ne permet pas de caractériser l’existence d’un véritable trouble de jouissance, alors qu’une réparation est intervenue très rapidement à la suite de la mise en demeure adressée au mandataire du bailleur.

Aux termes d’un courriel du 22 septembre 2017, Mme [O] a signalé que son époux et elle rencontraient des problèmes électriques récurrents depuis le 19 septembre 2017, suite au passage de l’ouragan Maria, la veille.

Un expert d’assurance est intervenu et a préconisé des travaux de mise en conformité, ainsi que cela ressort d’un échange intervenu entre le syndic et L’Agence le 17 mai 2018. A cette date, les travaux validés le 2 mai 2018 avaient été réalisés.

Cependant, l’intervention d’un expert mandaté par l’assurance de la copropriété laisse supposer que les dysfonctionnements électriques dus au cyclone affectaient les parties communes de l’immeuble, et non spécifiquement l’appartement de la société Gaïac. Or, il convient de rappeler que la responsabilité du bailleur n’est pas engagée pour manquement à son obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué lorsque les nuisances proviennent des parties communes d’un immeuble en copropriété.

Par ailleurs, en vertu d’une mise en demeure remise à L’Agence le 25 juin 2018 par les époux [O], et non par la société Chronoplan, ils ont demandé le remboursement d’appareils électroniques qui auraient été dégradés en raison de ces problèmes électriques qualifiés de 'récurrents'.

Pourtant, aucun élément ne permet d’établir la réalité des dégradations alléguées, et encore moins leur imputabilité à des dysfonctionnements de l’installation électrique.

Dès lors, en l’absence de tout élément objectif, les seules plaintes des occupants ne permettent de caractériser ni l’existence, ni l’ampleur, ni la durée des désagréments allégués, de sorte qu’il n’est pas démontré qu’ils auraient subi un trouble de jouissance imputable au bailleur suite au passage de l’ouragan Maria.

Leurs demandes au titre des dysfonctionnements électriques, qui ne sont pas étayées par des éléments probants, seront donc rejetées et le jugement déféré, qui y a fait partiellement droit, sera réformé sur ce point.

Sur les infiltrations d’eau :

Suite au passage de l’ouragan Irma, Mme [O] a signalé la présence d’infiltrations dans son logement.

Le 24 octobre 2017, le syndic a confirmé qu’une demande d’intervention avait été adressée à un couvreur le 19 octobre. Par ailleurs, une déclaration de sinistre a été faite à l’assurance de la copropriété et une réunion d’expertise a été organisée le 28 novembre 2017.

Dès lors, il est établi que les infiltrations étaient liées à des désordres affectant les parties communes, qui, par principe, n’engagent pas la responsabilité du bailleur pour manquement à son obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué.

Il ne saurait être reproché en l’espèce au bailleur de ne pas avoir fait de diligences suffisantes auprès du syndic pour mettre fin au trouble de jouissance subi par les occupants, puisque ce syndic avait entrepris immédiatement, et de sa propre initiative, toutes les diligences nécessaires pour que des réparations soient faites.

Par ailleurs, si les échanges produits ne permettent pas de connaître la date à laquelle ces travaux ont été réalisés, il convient de constater que les époux [O] n’ont pas évoqué d’infiltrations dans le courrier du 25 juin 2018 qu’ils ont adressé à L’Agence pour demander le remboursement de leurs matériels à la suite de dégâts électriques. Il n’est donc pas établi que ces désagréments auraient perduré.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a écarté toute indemnisation à ce titre.

Sur le volet de la chambre :

Le 22 mai 2018, M. [O] a signalé qu’un volet était tombé au sol. Dans des courriels postérieurs, il est indiqué qu’il serait tombé le 5 mai 2018.

Au mois de septembre 2018, à l’occasion d’alertes cycloniques, la fenêtre a été sécurisée à la demande de L’Agence par l’apposition d’une plaque de bois en façade afin d’éviter tous dégâts.

Le 23 novembre 2018, l’Agence a confirmé à la société Chronoplan que le volet était en cours de fabrication et qu’il devrait être prêt courant décembre.

Il ressort de ces éléments que la fenêtre s’est trouvée dépourvue de volet durant plusieurs mois et que la plaque de bois posée en septembre 2018 pour la sécuriser est restée en place jusqu’à la pose du nouveau volet, ainsi que l’affirme la société Chronoplan sans être contestée, ce qui est de nature à générer un trouble de jouissance.

Cependant, cette situation est exclusivement imputable aux agissements de M. [O].

En effet, il ressort d’un courriel adressé à L’Agence le 26 novembre 2018 par M. [R], de la société Bungalow Bois Antilles, chargée de procéder à la réparation de ce volet, qu’il a été confronté à l’hostilité de M. [O], qui l’a empêché d’entrer dans l’appartement lorsqu’il est venu récupérer le volet, qui s’est emporté lorsqu’il est venu faire des travaux et qui a ensuite refusé que des mesures soient prises sur place avant de lancer la fabrication. A cette occasion, il a dit à l’intervenant chargé de prendre les mesures qu’il n’avait qu’à prendre les plans du bâtiment pour avoir les mesures exactes.

Ce refus réitéré de laisser travailler les ouvriers est à l’origine du retard nécessairement pris dans la réalisation du nouveau volet, et donc du préjudice des occupants des lieux.

En conséquence, quand bien même cette réparation incombait au bailleur, ainsi que l’a retenu le premier juge, aucun préjudice de jouissance indemnisable ne saurait être retenu et le jugement sera infirmé de ce chef.

Au terme de cette analyse, il convient de retenir qu’aucun trouble de jouissance imputable au bailleur n’a été démontré par la société Chronoplan, qui sera déboutée de sa demande d’indemnisation à ce titre.

Le jugement déféré sera donc réformé en ce sens.

Sur la restitution du dépôt de garantie :

Conformément aux dispositions de 22 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date d’entrée dans les lieux, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, la société Chronoplan a sollicité, dès la première instance, la restitution du dépôt de garantie et l’application de la majoration de retard prévue par le texte précité.

La société Gaïac n’a pas conclu sur ce point, totalement absent de ses conclusions de première instance.

Le premier juge y a donc fait droit en retenant :

— que la société preneuse avait versé la somme de 1.235 euros à titre de dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux,

— qu’en l’absence d’état des lieux de sortie lors de la libération des locaux, le 17 décembre 2020, elle était censée les avoir remis dans un état identique à celui de l’état des lieux d’entrée, sous réserve de l’usure normale,

— que la restitution aurait donc dû intervenir au mois de janvier 2021,

— qu’en l’absence de preuve de cette restitution, la société Gaïac devait être condamnée à rembourser la somme de 1.235 euros, augmentée de 23 majorations prévues par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, jusqu’à la date de l’audience.

En cause d’appel, la société Gaïac indique que, conformément à ce texte, elle a imputé le montant de ce dépôt de garantie sur le montant des loyers encore dus à la date du 4 janvier 2021.

De son côté, la société Chronoplan soutient que le montant de la dette locative n’est pas prouvé.

Cependant, le décompte produit en pièce 12 du dossier de l’appelante, qui reprend l’ensemble des mouvements du compte depuis l’entrée de la locataire dans les lieux, démontre qu’à la date de libération des lieux fin décembre 2020, après l’appel du loyer dû pour le mois de décembre 2020 et le règlement opéré, qui a été partiellement imputé sur des dettes antérieures, la société Chronoplan restait redevable d’une somme de 1.665,76 euros. Après déduction du dépôt de garantie de 1.235 euros à la date du 4 janvier 2021, le solde débiteur a été ramené à 430,76 euros.

La société Chronoplan ne pouvait ignorer cette situation, et donc cette imputation, puisque l’extrait de son compte locataire suite à l’état des lieux lui avait été adressé par courriel par L’Agence dès le 12 janvier 2021.

Le 18 février 2021, L’Agence l’a rappelé à Mme [O] et lui a indiqué qu’après déduction du dépôt de garantie, il restait un solde débiteur d’environ 430 euros.

Ainsi, les sommes dues par la locataire étaient parfaitement caractérisées et il est démontré que le dépôt de garantie a été régulièrement restitué par imputation sur les sommes restant dues à la date du 4 janvier 2021.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la société Gaïac à payer une somme à ce titre.

Sur le paiement du solde de l’arriéré locatif :

Conformément aux dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Les articles 565 et 566 précisent cependant que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent et que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, la société Gaïac sollicite, pour la première fois en cause d’appel, la condamnation de la société Chronoplan à lui payer la somme de 430,76 euros au titre du solde de l’arriéré locatif.

Cependant, ainsi que le relève l’intimée, cette demande n’est pas recevable puisqu’elle ne tend pas à opposer compensation, à faire écarter les prétentions adverses ou à faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Elle ne tend pas non plus aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, et n’en est ni l’accessoire, ni la conséquence, ni le complément nécessaire, puisque la société Gaïac sollicitait simplement le rejet des prétentions de la société Chronoplan et sa condamnation à des dommages-intérêts pour procédure abusive.

Cette demande sera donc déclarée irrecevable en cause d’appel.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive :

Par principe, l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus, engageant la responsabilité de son auteur sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que s’il est exercé de mauvaise foi, avec une légèreté blâmable ou dans l’intention de nuire.

En l’espèce, le premier juge a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par la société Gaïac en retenant qu’elle ne pouvait invoquer le caractère abusif de la procédure engagée à son encontre, puisqu’il y avait été partiellement fait droit. Cependant, il a omis de reprendre ce rejet dans le dispositif de ses conclusions.

En cause d’appel, la société Gaïac se prévaut à nouveau du caractère abusif de la procédure diligentée à son encontre, en soutenant qu’elle a été formée en l’absence de preuves objectives, sur le fondement des seuls courriers, souvent outranciers, adressés par les occupants durant l’exécution du bail.

Cependant, si le motif retenu par le premier juge n’est plus pertinent, puisque la société Chronoplan est déboutée en cause d’appel de toutes ses demandes, il est constant qu’une cour d’appel ne peut déclarer une procédure abusive en considérant qu’elle était manifestement dépourvue de tout bien-fondé, alors que la demande avait été accueillie en première instance.

En conséquence, la cour rejettera la demande formée à ce titre.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La société Chronoplan, qui succombe dans toutes ses prétentions à l’encontre de la société Gaïac, sera condamnée à supporter tous les dépens de première instance et d’appel.

Le jugement déféré sera réformé en ce sens.

L’équité commande également de le réformer en ce qu’il a condamné la société Gaïac à payer à la société Chronoplan la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et, statuant à nouveau, de condamner cette dernière à payer à la société Gaïac la somme de 3.500 euros au titre de ses frais irrépétibles, tout en la déboutant de sa propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’appel principal interjeté par la Sarl Gaïac et l’appel incident formé par la Sarl Chronoplan,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions déférées à la cour,

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Déboute la Sarl Chronoplan de ses demandes au titre de l’indemnisation d’un trouble de jouissance et de la restitution du dépôt de garantie,

Déboute la Sarl Gaïac de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Déclare irrecevable la demande de la Sarl Gaïac tendant à voir condamner la Sarl Chronoplan à lui verser le solde de 430,76 euros au titre du loyer restant dû après restitution du dépôt de garantie,

Condamne la Sarl Chronoplan à payer à la Sarl Gaïac la somme globale de 3.500 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel,

La déboute de sa propre demande à ce titre,

Condamne la Sarl Chronoplan aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Et ont signé,

La greffière, Le président