COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 470 DU 30 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/01234 -

N° Portalis DBV7-V-B7H-DUNE

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Basse-Terre en date du 15 novembre 2023, dans une instance enregistrée sous le n° 21/00128

APPELANTS :

Monsieur [R] [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Béatrice FUSENIG de la SELARL DERUSSY-FUSENIG-MOLLET, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

S.A.S. Sanloufre

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représentée par M^e Béatrice FUSENIG de la SELARL DERUSSY-FUSENIG-MOLLET, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

S.A.R.L. Boff

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée par M^e Béatrice FUSENIG de la SELARL DERUSSY-FUSENIG-MOLLET, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMES :

Monsieur [X] [Z] [S] [D]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représenté par M^e Anis MALOUCHE de la SELARL LEXINDIES AVOCATS, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

Madame [P] [D]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Anis MALOUCHE de la SELARL LEXINDIES AVOCATS, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 906-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 mai 2025, en audience publique, devant Madame Annabelle Clédat et Madame Aurélia Bryl , conseillères, chargées du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposé,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Frank Robail, président de chambre,

Madame Annabelle Clédat, conseillère,

M^me Aurélia Bryl, conseillère.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 18 septembre 2025. Elles ont ensuite été informées de la prorogation du délibéré à ce jour en raison de la surcharge du greffe.

GREFFIER

Lors des débats et lors du prononcé : M^me Sonia Vicino, greffière.

ARRET :

— contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

— signé par M. Frank Robail, président de chambre et par M^me Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Aux termes d’un compromis de vente signé le 16 juillet 2020, M. [X] [D] et son épouse, Mme [P] [G], ont consenti à M. [R] [K] la vente de leur maison située [Adresse 8] à [Localité 6], moyennant le prix de 850.000 euros. Cette vente était subordonnée à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt et l’acte stipulait qu’une pénalité de 85.000 euros serait due si l’une des parties refusait de régulariser la vente par acte authentique alors que les conditions en étaient remplies.

Les parties ont ensuite conclu un avenant instaurant une clause de faculté de substitution, aux termes de laquelle la réalisation par acte authentique pourrait avoir lieu soit au profit de l’acquéreur, soit au profit de toute autre personne physique ou morale qu’il se réservait de désigner, mais que, dans ce cas, il resterait solidairement obligé, avec la personne désignée, au paiement du prix et à l’exécution de toutes les conditions de la vente.

Le 26 novembre 2020, le notaire en charge de la rédaction de l’acte authentique, Maître [B], a informé les époux [D] que les demandes de prêt de la SARL Boff, qui s’était substituée à M. [K], avaient été refusées et que les conditions suspensives ne pouvaient donc pas être levées.

Considérant qu’aucune substitution par la société Boff n’était intervenue, puisqu’ils n’en avaient pas été informés, mais qu’au contraire c’était la SAS Sanloufre qui s’était substituée à M. [K], les époux [D] ont assigné ce dernier et la société Sanloufre devant le tribunal judiciaire de Basse-Terre au mois de mars 2021, afin d’obtenir leur condamnation solidaire à leur payer la somme de 85.000 euros à titre de clause pénale, outre celle de 10.000 euros correspondant à la somme séquestrée par le notaire, ou, subsidiairement, la condamnation de M. [K] à leur payer, seul, la somme de 85.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Ils ont en outre sollicité la condamnation solidaire des deux défendeurs à leur payer la somme de 5.600 euros au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 50.000 euros au titre des meubles enlevés dans la maison et celle de 5.600 euros au titre de la perte de loyers, outre 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [K], la société Sanloufre et la société Boff, intervenante volontaire en première instance, se sont opposés à toutes ces demandes et ont sollicité à titre reconventionnel la mise hors de cause de la société Sanloufre, la restitution du dépôt de garantie de 10.000 euros et une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du 15 novembre 2023, le tribunal a :

— condamné M. [R] [K] à payer à M. [X] [D] et Mme [P] [G] épouse [D], au titre de la clause pénale, la somme de 85.000 euros, assortie d’intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2021, déduction faite du dépôt de garantie de 10.000 euros qui resterait acquis aux époux [D] et serait déconsigné à leur profit,

— rejeté le surplus des demandes,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [K] aux dépens.

M. [K], la société Sanloufre et la société Boff ont interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 26 décembre 2023, en indiquant que leur appel tendait à obtenir l’annulation du jugement ou, à tous le moins, sa réformation de chacun de ses chefs.

La procédure a fait l’objet d’une orientation à la mise en état.

Le 27 mars 2024, en réponse à l’avis du 4 mars 2024 donné par le greffe, les appelants ont fait signifier la déclaration d’appel à M. [D] et à Mme [G], qui ont remis au greffe leur constitution d’intimés par voie électronique le 18 avril 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 12 mai 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2025. Les parties ont ensuite été informées de la prorogation du délibéré à ce jour en raison de la surcharge du greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions, remises au greffe et notifiées par voie électronique le 9 décembre 2024, les appelants demandent à la cour :

— à titre principal :

— d’annuler le jugement et, du fait de l’effet dévolutif :

— de prononcer la mise hors de cause de la société Sanloufre,

— de débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— de dire que la société Boff est bien fondée à obtenir la restitution du dépôt de garantie qu’elle a effectué le 28 juillet 2020 entre les mains de Maître [B],

— subsidiairement, si par extraordinaire la cour annulait le jugement mais estimait que la condition suspensive n’avait pas été levée en raison d’une faute commise par M. [K] et/ou la société Sanloufre et/ou la société Boff, de dire que la clause pénale stipulée à hauteur de 85.000 euros était excessive au regard du préjudice subi par les époux [D] et de la réduire à de plus justes proportions, 'notamment à la somme de 1 euro',

— à titre subsidiaire, si la cour rejetait la demande d’annulation du jugement :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [K] à payer aux époux [D] la somme de 85.000 euros au titre de la clause pénale,

— statuant à nouveau :

— de prononcer la mise hors de cause de la société Sanloufre,

— de débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes au titre de la clause pénale,

— de dire que la société Boff est bien fondée à obtenir la restitution du dépôt de garantie qu’elle a effectué le 28 juillet 2020 entre les mains de Maître [B],

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux [D] du surplus de leurs demandes,

— subsidiairement, si par extraordinaire la cour confirmait le jugement et estimait que la condition suspensive n’avait pas été levée en raison d’une faute commise par M. [K] et/ou la société Sanloufre et/ou la société Boff, de dire que la clause pénale stipulée à hauteur de 85.000 euros était excessive au regard du préjudice subi par les époux [D] et de la réduire à de plus justes proportions, 'notamment à la somme de 1 euro',

— en tout état de cause, de condamner les époux [D] à leur payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions, remises au greffe et notifiées par voie électronique le 2 janvier 2025, les intimés demandent à la cour :

— à titre préliminaire :

— de les recevoir en leurs demandes et de les dire bien fondées,

— de déclarer que la demande formée par M. [K] et la société Sanloufre tendant à voir réduire le montant de la clause pénale n’avait pas été formée en première instance,

— de déclarer cette demande irrecevable, car nouvelle en cause d’appel,

— au titre de l’appel principal :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné M. [R] [K] à leur payer, au titre de la clause pénale, la somme de 85.000 euros, assortie d’intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2021, déduction faite du dépôt de garantie de 10.000 euros qui leur resterait acquis et qui serait déconsigné à leur profit,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [K] aux dépens,

— au titre de l’appel incident :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes et, statuant à nouveau :

— de condamner solidairement M. [K] et la société Sanloufre à leur payer la somme de 5.600 euros (2.800 x 2mois) au titre de l’indemnité d’occupation,

— de condamner solidairement M. [K] et la société Sanloufre à leur payer la somme 50.000 euros au titre des meubles enlevés de la maison,

— de condamner solidairement M. [K] et la société Sanloufre à leur payer la somme de 24.000 euros au titre de la perte de loyers,

— à titre subsidiaire, si la substitution de la société Boff devait être retenue :

— de condamner M. [K] à leur payer la somme de 85.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— en tout état de cause, de condamner solidairement M. [K] et la société Sanloufre à leur payer la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la recevabilité de l’appel principal :

Conformément aux dispositions combinées des articles 528 et 538 du code de procédure civile, le délai d’appel, qui court à compter de la notification de la décision contestée, est d’un mois en matière contentieuse.

L’article 644 du code de procédure civile dispose en outre que, lorsque la demande est portée devant une juridiction qui a son siège en Guadeloupe, le délai d’appel est augmenté d’un mois pour les personnes qui ne demeurent pas dans cette collectivité territoriale et de deux mois pour les personnes qui demeurent à l’étranger.

En l’espèce, M. [K], la société Boff et la société Sanloufre, dont le siège social est situé à [Localité 6], ont interjeté appel le 26 décembre 2023 du jugement rendu le 15 novembre 2023.

En conséquence, sans même qu’il y ait lieu de rechercher si ce jugement leur avait été préalablement signifié, leur appel doit être déclaré recevable.

Sur la recevabilité de l’appel incident :

En vertu de l’article 909 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux appels formés antérieurement au 1er septembre 2024, l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant prévues à l’article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

En l’espèce, les époux [D], qui sont domiciliés en Guadeloupe, ont interjeté appel incident aux termes de leurs conclusions remises au greffe le 24 juin 2024, soit moins de trois mois après la signification des conclusions des appelants qui leur avait été faite par acte de commissaire de justice le 27 mars 2024.

Leur appel incident doit en conséquence être déclaré recevable.

Sur la demande d’annulation du jugement :

En vertu des articles 4 et 5 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé, et seulement sur ce qui est demandé.

Considérant que les premiers juges ont violé ces textes, en modifiant l’objet du litige après avoir refusé de répondre aux conclusions des parties, les appelants sollicitent l’annulation du jugement rendu le 15 novembre 2023.

Au soutien de cette prétention, ils font valoir :

— que les époux [D] avaient initialement sollicité la condamnation solidaire de M. [K] et de la société Sanloufre à leur payer la somme de 85.000 euros au titre de la clause pénale, au motif que la substitution de M. [K] par la société Boff leur était inopposable, que c’était bien la société Sanloufre qui avait substitué M. [K] et que ni l’un, ni l’autre, n’avaient justifié de diligences afin d’obtenir le financement stipulé dans le compromis,

— qu’en réponse, M. [K] et les sociétés Boff et Sanloufre avaient soutenu que c’était bien la société Boff qui avait substitué M. [K] et que la condition suspensive n’avait pas été levée puisqu’elle avait exécuté toutes ses obligations à ce titre, de sorte que la société Sanloufre devait être mise hors de cause,

— que les premiers juges devaient donc se prononcer en premier lieu sur l’identité de la société s’étant substituée à M. [K], dès lors que toutes les parties admettaient qu’il y avait eu substitution, avant de dire si la condition suspensive avait été réalisée,

— qu’en refusant de se prononcer sur l’opposabilité de la clause de substitution, au motif que cette question était sans incidence sur le litige puisque, quelle que soit l’identité de la société ayant substitué M. [K], ce dernier était solidairement obligé au paiement du prix, les premiers juges ont refusé de répondre aux conclusions des parties et modifié l’objet du litige,

— que, par suite de ce manquement, M. [K] a été condamné, seul, au paiement de la clause pénale, alors qu’en vertu des stipulations contractuelles, il ne devait supporter que 'la moitié du poids de la clause pénale',

— que les juges ont donc accordé des choses qui n’étaient pas demandées, car la condamnation sollicitée à l’encontre de M. [K] était une condamnation solidaire avec la société qui s’était substituée à lui.

Cependant, ainsi que le relèvent les époux [D], une condamnation solidaire n’équivaut pas à un partage de responsabilité. Chaque personne condamnée solidairement peut donc être amenée à s’acquitter intégralement de la dette, à charge pour elle d’exercer éventuellement un recours contre le co-responsable, dont le résultat est par nature incertain. Il est donc erroné de soutenir qu’en vertu des dispositions contractuelles, M. [K] ne devait supporter que 'la moitié du poids de la clause pénale'.

Par ailleurs, les premiers juges ont considéré que les conditions d’une condamnation solidaire de M. [K] avec la société Sanloufre n’étaient pas réunies et ils l’ont donc condamné, seul, au paiement de la somme réclamée initialement par les demandeurs. Ils n’ont donc ni modifié l’objet du litige, ni statué ultra petita.

Si le raisonnement qu’ils ont adopté les a notamment conduits à omettre de statuer sur la demande de mise hors de cause formée par la société Sanloufre, cette irrégularité ne constitue pas une violation substantielle des principes directeurs du procès justifiant l’annulation du jugement contesté, étant rappelé que la cour, à laquelle tous les chefs de jugement ont été déférés, pourra procéder à l’analyse omise par les premiers juges.

La demande tendant à voir annuler le jugement sera donc rejetée.

Sur la demande de condamnation au titre de la clause pénale :

Conformément aux dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le compromis de vente conclu le 16 juillet 2020 entre les époux [D] et M. [K] comportait une stipulation de pénalité rédigée dans les termes suivants :

'Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de quatre-vingt cinq mille euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil'.

La vente était conclue sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt répondant aux caractéristiques suivantes :

— organisme prêteur : tout organisme

— montant maximal de la somme empruntée : 922.000 euros

— durée maximale de remboursement : 15 ans

— taux nominal d’intérêt maximal : 2% (hors assurance).

Par ailleurs, l’acte précisait : 'L’acquéreur s’oblige, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt.'

Aux termes d’un avenant non daté, mais communiqué aux parties par le notaire le 24 juillet 2020, celles-ci ont porté la durée maximale de remboursement du prêt à 20 ans et prévu une clause de faculté de substitution libellée dans ces termes :

'Il est toutefois convenu que la réalisation par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit de l’acquéreur aux présentes soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner ; mais dans ce cas, il restera solidairement obligé, avec la personne désignée, au paiement du prix et à l’exécution de toutes les conditions de la vente, telles que relatées aux présentes. […]

Il est fait observer que la faculté de substituer un tiers ne constitue pas une cession de créance.

Les parties sont toutefois informées des conséquences suivantes inhérentes à l’exercice de cette faculté ;

— le présent avant-contrat obligera le vendeur et la personne substituée dans tous ses termes […]

— toute somme versée par l’acquéreur dès avant l’exercice de la faculté de substitution sur un compte ouvert auprès de l’office notarial, en vue de la réalisation de la vente, sera transférée dans cette comptabilité au nom de la personne substituée, déduction faite le cas échéant des dépenses déjà engagées par l’office notarial. […]'.

S’il est constant, ainsi que l’indiquent les appelants, que cette clause de substitution ne prévoyait aucune modalité particulière pour rendre cette substitution opposable aux vendeurs, force est de constater que l’acquéreur devait 'désigner’ la personne le substituant, ce qui implique que cette désignation ait été formalisée d’une façon ou d’une autre, dans des conditions permettant de s’assurer, y compris a posteriori, que la personne substituée remplisse les obligations imposées à l’acquéreur, donc initialement à M. [K].

A ce titre, il n’est pas contesté que M. [K] n’a jamais justifié de la moindre demande de prêt.

En revanche, il ressort des pièces produites que, postérieurement à la signature de ce compromis et de l’avenant prévoyant la faculté de substitution, la société Boff a déposé des demandes de financement auprès de la BNP et du Crédit Agricole le 31 juillet 2020, qui ont reçu des réponses négatives de la part de ces deux organismes bancaires les 23 et 24 novembre 2020.

Afin de soutenir qu’il avait été substitué dans le projet d’acquisition de la maison des époux [D] par la société Boff, dont il était l’un des co-gérants, M. [K] produit un courrier daté du 24 juillet 2020, destiné au notaire, intitulé 'Courrier de substitution', aux termes duquel il indiquait se faire substituer par la société Boff dans le cadre de la vente sus-visée.

Cependant, il convient de relever que les époux [D] n’ont jamais été informés de l’existence de ce courrier, ni d’une quelconque substitution de M. [K] par la société Boff, avant que le notaire ne les informe que cette dernière n’avait pas obtenu les prêts qu’elle avait demandés et que la condition suspensive n’était pas levée.

Ce n’est que le 18 décembre 2020, soit bien après la réception du courriel du notaire du 26 novembre 2020 qui les informait de cette situation, et alors qu’ils avaient contesté dès le 3 décembre 2020 l’absence de levée des conditions suspensives et demandé à ce que M. [K] leur règle la pénalité de 85.000 euros prévue au contrat, que Maître [B] leur a adressé la copie du courrier daté du 24 juillet 2020.

Cependant, il convient de constater que M. [K] n’a jamais justifié de l’envoi de ce courrier au notaire le 24 juillet 2020, alors que tous les échanges qui ont eu lieu dans ce dossier sont documentés par la copie d’échanges de courriels, et alors même qu’une injonction lui a été faite en ce sens par le juge de la mise en état.

En outre, d’autres éléments permettent de douter de la réalité de la substitution ainsi alléguée.

Tout d’abord, si la société Boff a procédé à un virement de 10.000 euros le 30 juillet 2020 au profit de l’office notarial afin de régler l’indemnité d’immobilisation prévue dans le compromis, le paiement d’une telle indemnité par un tiers ne vaut pas substitution du payeur à l’acquéreur désigné dans l’acte. D’ailleurs, le compte crédité était celui de '[K] [R]', ainsi qu’en atteste le reçu produit en pièce 6 du dossier des appelants. Pourtant, en vertu des stipulations contractuelles précédemment rappelées, si le notaire avait réellement été informé dès le 24 juillet 2020 de la substitution de M. [K] par la société Boff, cette somme aurait dû être créditée sur un compte ouvert au nom de cette dernière, ce qui n’a pas été le cas.

Ensuite, alors que M. [K] a entretenu des échanges réguliers par Whatsapp avec Mme [D] au sujet de l’achat de la maison du couple, il n’a jamais évoqué la moindre substitution par la société Boff.

Au contraire, dans un message du 15 octobre 2020, il lui a écrit : 'Bjr [P]. Besoin que tu me fasses un courrier simple m’autorisant à domicilier ma société SAS qui s’appellera Sanloufre et qui fera l’acquisition de la maison de [Localité 6]. Bisou. [R]'. Puis : 'Comme suis pas encore proprio peux pas sauf autorisation du vendeur'.

Ce message manifestait sans la moindre ambiguïté son intention de se faire substituer par la société Sanloufre.

Postérieurement à ce message et à ses différents échanges avec Mme [D] au sujet de l’acquisition de cette maison, dont il s’était fait remettre les clés afin de pouvoir faire intervenir architecte et entrepreneurs, M. [K] a signé le 12 novembre 2020 un nouvel avenant repoussant la date limite de réception des offres de prêt du 15 octobre 2020 au 30 novembre 2020, sans faire état de la moindre substitution, ni par une société, ni par l’autre.

En réalité, il est apparu que, le 23 septembre 2020, M. [K] avait signé un autre compromis de vente afin d’acquérir une maison totalement différente à [Adresse 10], moyennant le prix de 1.270.000 euros. Cette vente était conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt de 1.215.000 euros.

Ayant fait usage de la faculté de substitution prévue dans cet acte, il a fait acquérir cette maison par la société Sanloufre le 27 janvier 2021.

Il est donc manifeste qu’en violation de son obligation de bonne foi, M. [K] a poursuivi deux projets en parallèle, sans en parler aux époux [D].

En faisant déposer les demandes de prêts par la société Boff, sans pouvoir ignorer, en sa qualité de co-gérant, qu’ils ne pourraient pas lui être accordés compte tenu de son endettement et de ses résultats déficitaires depuis deux ans, tel que cela ressort des pièces produites, M. [K] a tenté de donner une apparence de régularité à des agissements déloyaux. En effet, n’ayant pas notifié préalablement de substitution aux époux [D], il s’est ménagé la possibilité, s’il souhaitait néanmoins acquérir leur villa, de faire souscrire un prêt par la société Sanloufre, qui disposait manifestement de garanties financières suffisantes, puisqu’elle a pu acquérir la [Adresse 10], tout en bénéficiant d’un délai supplémentaire pour justifier de l’obtention de ce prêt, puisque la date butoir avait été repoussée au 30 novembre 2020 conformément à l’avenant du 12 novembre 2020. Au contraire, après avoir décidé de ne pas donner suite à ce projet, il a prétexté une substitution par la société Boff et produit les lettres de refus de prêt, puis le courrier de substitution daté du 24 juillet 2020, afin de tenter de soutenir que la condition suspensive n’était pas levée et de se soustraire à ses engagements.

Cependant, les éléments précités démontrent suffisamment qu’aucune substitution n’est intervenue au profit de la société Boff préalablement au 26 novembre 2020. Les refus de prêt opposés à cette société ne permettent donc pas de considérer que la condition suspensive de la vente n’aurait pas été levée.

En ce qui concerne une éventuelle substitution de M. [K] par la société Sanloufre, les époux [D] maintiennent, aux termes de leurs dernières conclusions, que cette société a bien substitué M. [K], conformément à ce qu’il leur avait indiqué dans son message du 15 octobre 2020.

Pourtant, de manière contradictoire, ils demandent la confirmation du jugement qui a condamné M. [K], seul, au paiement de la clause pénale, ce qui n’est envisageable que si aucune substitution n’est intervenue.

De leur côté, les appelants demandent à la cour de mettre hors de cause la société Sanloufre, affirmant qu’elle ne s’est jamais substituée à M. [K] et que le message du 15 octobre 2020, dans lequel ce dernier indiquait que cette société ferait 'l’acquisition de la maison de [Localité 6]', visait l’achat de l’autre maison.

Cependant, cette explication ne peut en aucun cas être retenue puisque, dès le 8 octobre 2020, avant même d’avoir obtenu l’autorisation de Mme [D] pour fixer le siège social de cette société au [Adresse 1] à [Localité 6], soit l’adresse de la maison des époux [D], M. [K] avait signé avec sa compagne les statuts de la société Sanloufre qui précisaient que son siège social était fixé à cette adresse.

Les époux [D] étaient donc bien fondés à penser qu’il serait substitué par cette société.

Néanmoins, ce simple message Whatsapp ne suffit pas à prouver que la société Sanloufre se serait effectivement substituée à M. [K], puisque c’est ce dernier, seul, qui a signé l’avenant du 12 novembre 2020.

Dans ces conditions, en l’absence de toute preuve d’une substitution, il convient de mettre hors de cause la société Sanloufre et de retenir que M. [K] était seul tenu au respect des obligations contenues dans le compris de vente conclu le 16 juillet 2020.

Or, ainsi que cela a été précédemment indiqué, il n’a jamais justifié avoir sollicité l’octroi de prêts, comme il s’y était engagé.

En conséquence, la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’ayant pu être réalisée en raison des manquements de M. [K] à ses obligations contractuelles, il est tenu de régler une indemnisation aux époux [D], conformément à la clause pénale insérée dans le compromis de vente.

Pour la première fois en cause d’appel, M. [K] se prévaut du caractère manifestement excessif de cette clause pénale et demande à la cour de la réduire, voire de la ramener à 1 euro.

Sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, qui dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, les époux [D] concluent à l’irrecevabilité de cette demande de modulation de la clause pénale.

Pourtant, l’article 564 précise que de nouvelles prétentions peuvent être soumises à la cour pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Or, en l’espèce, la demande de M. [K] tend à s’opposer à celle des intimés qui sollicitent la confirmation de sa condamnation au paiement de la somme de 85.000 euros.

Elle est donc recevable.

Sur le fond, l’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Au soutien de sa demande de révision de l’indemnité due aux époux [D], M. [K] indique que ces derniers ne justifient pas d’un préjudice à hauteur du montant stipulé contractuellement et qu’il a agi de bonne foi, pensant que la société Boff l’avait valablement substitué dans le cadre de cette vente. Il relève en outre que les intimés forment à son encontre d’autres demandes indemnitaires qui reviendraient à indemniser deux fois leur préjudice.

Cependant, il convient de rappeler que la révision d’une clause pénale n’est envisageable que si elle manifestement excessive, et que la circonstance que d’autres demandes indemnitaires soient formées par les vendeurs est étrangère à l’appréciation du caractère manifestement excessif de ladite clause, puisque ce sont, à l’inverse, ces demandes qui seront ensuite examinées à l’aune, notamment, de l’existence et de la mise en oeuvre de cette clause pénale.

Or, en l’espèce, la clause pénale prévue contractuellement ne représentait que 10% du prix de vente du bien immobilier. Par ailleurs, M. [K] a délibérément agi de mauvaise foi afin de faire échouer la vente, alors que le dossier démontre qu’il avait entretenu les vendeurs durant plusieurs mois dans l’illusion qu’il allait procéder à l’achat, avant de mettre brutalement un terme à ce projet fin novembre 2020.

Dans ces conditions, en l’absence de tout excès manifeste, il n’y a pas lieu de réviser la clause pénale contractuellement prévue et le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [K] à payer aux époux [D] la somme de 85.000 euros au titre de la clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2021, date de l’assignation retenue par les premiers juges.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation :

Le compromis de vente signé le 16 juillet 2020 stipulait que l’acquéreur ne pourrait recouvrer le dépôt de garantie de 10.000 euros versé entre les mains de Maître [B] que s’il justifiait de la non-réalisation de la vente, hors sa responsabilité et que, dans le cas contraire, cette somme resterait acquise au vendeur à due concurrence de la stipulation de pénalité de 85.000 euros, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au notaire.

Dans ces conditions, la non-réalisation de la vente étant imputable aux agissements fautifs de M. [K], c’est à bon droit que les premiers juges ont indiqué que le dépôt de garantie de 10.000 euros resterait acquis aux époux [D] et serait déconsigné à leur profit.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre de l’indemnité de jouissance :

Comme en première instance, les intimés demandent à la cour de condamner M. [K] à leur payer une indemnité de jouissance pour son occupation de la maison ayant fait l’objet du compromis de vente, du 21 octobre 2020 au 17 décembre 2020.

Il ressort en effet des pièces produites qu’avec l’accord des époux [D], M. [K] s’est fait remettre les clés de la villa le 21 octobre 2020, suite au départ du locataire, afin de pouvoir y faire intervenir un architecte et des entrepreneurs, son projet annoncé étant de faire réaliser des travaux au plus vite.

Il a ensuite tenté de faire restituer ces clés le 2 décembre 2020 à l’agence immobilière, qui a refusé de les recevoir, sur ordre de Mme [D].

Cependant, contrairement à ce que soutiennent les intimés, M. [K] démontre qu’il n’a jamais occupé les lieux, puisqu’il résidait à l’hôtel durant chacune de ses visites à [Localité 6].

Il s’est donc simplement rendu sur place de manière ponctuelle, avec l’accord des propriétaires.

En outre, ces derniers ne démontrent pas que ces visites ponctuelles leur auraient porté préjudice, puisqu’ils ne résidaient pas sur place, la villa ayant précédemment été louée pendant plusieurs années.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnité formée à ce titre.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la perte des loyers :

Sur le fondement de la responsabilité pour faute prévue par l’article 1240 du code civil, les époux [D] sollicitent la condamnation de M. [K] à leur payer la somme de 22.400 euros, correspondant à la perte de 8 mois de loyers, du 15 octobre 2020 au 15 juin 2021.

Ils soutiennent à cette fin qu’ils n’ont accepté de vendre leur villa à M. [K] que parce que ce dernier s’était spontanément adressé à eux, alors qu’elle n’était pas en vente, et que, pour que la vente puisse aboutir, ils ont dû demander à leur locataire, qui était présent depuis de nombreuses années, de quitter les lieux, ce qu’il a accepté de faire le 15 octobre 2020.

Il ressort effectivement des pièces produites que lors de la signature du compromis de vente, le bien était loué à M. [I] [E], qui a dû renoncer à faire jouer son droit de préemption pour permettre la vente.

Ce dernier a par ailleurs attesté que les époux [D] lui avaient demandé de libérer les lieux, le nouvel acquéreur souhaitant que la maison soit libre de tout occupant, et qu’il avait remis les clés le 15 octobre 2020.

Il est également démontré que la maison n’a été relouée que le 15 juin 2021, l’agence immobilière ayant précisé que le loyer mensuel était 'de 2.500 euros, au lieu de 2.800 euros'.

Enfin, M. [K] ne conteste pas avoir été à l’origine du projet de vente, puisqu’il indique en page 2 de ses conclusions qu’il 's’est montré intéressé pour acquérir cette maison’ et que 'les époux [D] se sont montrés intéressés pour la lui vendre'. Il ne conteste pas non plus avoir demandé que la villa soit libre de tout occupant.

Or, ainsi que cela a été précédemment indiqué, la vente n’a pu aboutir en raison de ses seuls agissements déloyaux.

Il est donc constant que c’est par sa faute que les époux [D] se sont retrouvés privés de la chance de pouvoir continuer à percevoir des loyers entre le 15 octobre 2020 et le 15 juin 2021.

Cependant, outre le fait que les intimés ne produisent que la première page du contrat de bail qu’ils avaient conclu avec M. [E], mettant ainsi la cour dans l’impossibilité de connaître le montant du loyer qu’ils percevaient effectivement jusqu’en octobre 2020 et d’évaluer leur perte de chance, ce préjudice, dans son principe même, est déjà réparé par l’indemnité allouée au titre de la clause pénale.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande formée de ce chef.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la perte des meubles :

Toujours sur le fondement de l’article 1240 du code civil, les époux [D] demandent à la cour de condamner M. [K] à leur payer la somme de 50.000 euros correspondant au prix des meubles, tel qu’il avait été stipulé dans le cadre du compromis de vente, dans la mesure où, lorsqu’il a restitué les clés à l’agence, au mois de décembre 2020, la villa avait été vidée de l’intégralité de son mobilier.

M. [K] s’oppose à cette demande en indiquant que les meubles ont été enlevés par l’ancien locataire des époux [D], M. [E], et conteste en conséquence tout agissement fautif.

Cependant, M. [E] a attesté des éléments suivants : 'M. [K] est venu avec son architecte afin de pouvoir entamer la rénovation de la maison très rapidement et il m’a demandé de bien vouloir laisser la maison libre, d’enlever la cuisine car les travaux devaient commencer sous peu et il ne désirait pas conserver le mobilier. J’ai donc tout déménagé conformément à sa demande'.

Dès lors, s’il est incontestable que les meubles ont matériellement été enlevés de la villa des époux [D] par leur ancien locataire, ce dernier n’a agi qu’à la demande de M. [K].

Or, en demandant à un tiers de débarrasser le mobilier qui appartenait encore, au mois d’octobre 2020, aux époux [D], M. [K] a commis une faute, faute d’autant plus grave qu’il a disposé de ces biens alors qu’il n’était pas certain de procéder à l’acquisition de la villa, puisqu’il menait en parallèle un second projet d’acquisition. Sans sa demande, rien ne permet de penser que le locataire aurait disposé des meubles et se sont donc bien les agissements de M. [K] qui sont à l’origine directe de la disparition des meubles.

Ce faisant, il a causé un préjudice aux époux [D], qui se sont retrouvés privés d’un ensemble de meubles qui avait été évalué par les parties, de manière consensuelle, à la somme de 50.000 euros, ainsi qu’en atteste la liste jointe au compromis.

En conséquence, ce préjudice étant distinct de celui réparé au titre de la clause pénale, M. [K] sera condamné à payer aux époux [D] la somme de 50.000 euros à titre d’indemnisation. Le jugement déféré sera réformé en ce sens.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

M. [K], qui succombe à l’instance d’appel, sera condamné à en supporter les entiers dépens. Le jugement déféré sera par ailleurs confirmé en ce qu’il l’a condamné aux entiers dépens de première instance.

En ce qui concerne les frais irrépétibles, les intimés ayant sollicité la confirmation du chef de jugement ayant dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile, aucune indemnisation ne leur sera allouée au titre des frais irrépétibles de première instance.

En revanche, l’équité commande de condamner M. [K] à leur payer, seul, la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel, tout en le déboutant de sa propre demande à ce titre.

Enfin, aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire droit aux demandes formées au titre des frais irrépétibles par les sociétés Boff et Sanloufre à l’encontre des intimés.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’appel principal interjeté par M. [R] [K], la SAS Sanloufre et la SARL Boff,

Déclare recevable l’appel incident formé par M. [X] [D] et Mme [P] [G] épouse [D],

Rejette la demande tendant à voir annuler le jugement déféré à la cour,

Met hors de cause la société Sanloufre,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné M. [R] [K] à payer à M. [X] [D] et Mme [P] [G] épouse [D], au titre de la clause pénale, la somme de 85.000 euros, assortie d’intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2021, déduction faite du dépôt de garantie de 10.000 euros qui resterait acquis aux époux [D] et serait déconsigné à leur profit,

— rejeté les demandes formées par M. [X] [D] et Mme [P] [G] épouse [D] au titre de l’indemnité de jouissance et de la perte de loyers,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [R] [K] aux dépens de première instance,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes,

Statuant à nouveau,

Condamne M. [R] [K] à payer à M. [X] [D] et Mme [P] [G] épouse [D] la somme de 50.000 euros en réparation de la perte de l’ensemble de leur mobilier,

Y ajoutant,

Condamne M. [R] [K] à payer à M. [X] [D] et Mme [P] [G] épouse [D], pris ensemble, la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel,

Déboute les autres parties de leurs propres demandes à ce titre,

Condamne M. [R] [K] aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Et ont signé,

La greffière, Le président