COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 06 DU 08 JANVIER 2026

N° RG 25/00138 -

N° Portalis DBV7-V-B7J-DYT2

Décision déférée à la cour : jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 16 décembre 2024, dans une instance enregistrée sous le n° 24/00308

APPELANTE :

SCI Tara

Chez Mme [P] [E]

[Adresse 8]

[Adresse 17] [Adresse 14]

[Localité 13]

Représentée par M^e Nicole Colette Cotellon, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMEE :

Madame [M] [G]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Représentée par M^e Christophe Cuartero, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 906-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 octobre 2025, en audience publique, devant M. Frank Robail, président de chambre,chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposé.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Frank Robail, président de chambre,

M^me Annabelle Clédat, conseillère,

M^me Aurélia Bryl,conseillère.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 08 janvier 2026.

GREFFIER

Lors des débats et lors du prononcé : M^me Sonia Vicino, greffière.

ARRET :

— contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

— signé par M. Frank ROBAIL, président de chambre et par M^me Sonia VICINO, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire

FAITS ET PROCEDURE

Par jugement du 7 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a :

— déclaré Mme [M] [S] [G] recevable en ses demandes de réitération par acte authentique de la promesse de vente conclue le 15 novembre 1994 entre la société civile immobilière Tara, ci-après SCI Tara, et M. [W] [G],

— dit que la vente de la parcelle représentant le lot n°5 portant la référence cadastrale AD [Cadastre 10] pour 1.270 m² et le lot n°6 portant la référence cadastrale AD [Cadastre 11] pour 1.095 m², sise [Adresse 15], commune de Petit-Bourg (97170), lotissement SCI Tara, prévue par la promesse de vente conclue le 15 novembre 1994 entre la SCI Tara et M. [W] [G], est parfaite,

— condamné la SCI Tara à procéder devant notaire à la réitération par acte authentique de la promesse de vente de la parcelle représentant le lot n°5 portant la référence cadastrale AD [Cadastre 10] pour 1.270 m² et le lot n°6 portant la référence cadastrale AD [Cadastre 11] pour 1.095 m², sise [Adresse 15], commune de Petit-Bourg (97170), lotissement SCI Tara, au profit de Mme [M] [S] [G], en sa qualité d’ayant droit de M. [W] [G],

— dit que cette condamnation serait assortie d’une astreinte fixée à 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois courant à compter de la signification de la décision, pendant une durée de trois mois, passé laquelle il pourrait être à nouveau statué,

— condamné la SCI Tara aux dépens,

— condamné la SCI Tara à payer à Mme [M] [G] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— écarté l’exécution provisoire.

Ce jugement a été signifié le 1er septembre 2022 à la SCI Tara, qui n’en a pas interjeté appel.

Par acte du 8 février 2024, Mme [M] [S] [G] a assigné la SCI Tara devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en liquidation d’astreinte.

Aux termes de ses dernières conclusions, elle a demandé au juge de l’exécution :

— de liquider l’astreinte fixée par le jugement du 7 juillet 2022 à la somme de 9.100 euros et de condamner la SCI Tara à lui payer cette somme,

— d’assortir l’obligation faite à la SCI Tara de procéder à la réitération authentique de la promesse de vente d’une nouvelle astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— de condamner la SCI Tara à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse, la SCI Tara a demandé au premier juge :

— de constater que la réitération par acte authentique de la promesse de vente n’avait pas pu intervenir pour une cause étrangère,

— de supprimer l’astreinte mise à sa charge,

— de débouter Mme [G] de l’ensemble de ses prétentions,

— de la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du 16 décembre 2024, le juge de l’exécution a :

— liquidé l’astreinte assortissant l’obligation mise à la charge de la SCI Tara par le jugement du 7 juillet 2022 à la somme de 9.100 euros pour la période ayant couru du 1er octobre 2022 au 1er janvier 2023,

— condamné par suite la SCI Tara à payer à Mme [G] la somme de 9.100 euros au titre de l’astreinte liquidée,

— condamné la SCI Tara à procéder devant notaire à la réitération par acte authentique de la promesse de vente de la parcelle représentant le lot n°5 portant la référence cadastrale AD [Cadastre 10] pour 1.270 m² et le lot n°6 portant la référence cadastrale AD [Cadastre 11] pour 1.095 m², sise [Adresse 15], commune de Petit-Bourg (97170), lotissement SCI Tara, au profit de Mme [M] [S] [G], en sa qualité d’ayant droit de M. [W] [G],

— dit que cette condamnation serait assortie d’une astreinte fixée à 300 euros par jour de retard passé le délai d’un mois courant à compter de la signification du jugement, cette astreinte courant pendant une durée d’un an, passé laquelle il pourrait être statué à nouveau,

— rejeté le surplus des demandes,

— mis les dépens de l’instance à la charge de la SCI Tara,

— condamné la SCI Tara à payer à Mme [M] [S] [G] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Tara a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 7 février 2025, en indiquant que son appel portait expressément sur chacun des chefs de jugement.

La procédure a fait l’objet le 20 mars 2025 d’une orientation à bref délai avec fixation de l’affaire à l’audience du 22 septembre 2025.

Le 3 avril 2025, la SCI Tara a fait signifier la déclaration d’appel, l’avis de fixation à bref délai et ses conclusions remises au greffe de la cour le 28 mars 2025 à Mme [G], qui a régularisé sa constitution d’intimée par voie électronique le 28 avril 2025.

Par ordonnance du 8 septembre 2025, le président de chambre a reporté la clôture initialement prévue à cette date au 20 octobre 2025 et renvoyé l’affaire au 27 octobre 2025.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 octobre 2025 et l’affaire a été retenue à l’audience du 27 octobre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ La SCI Tara, appelante :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 5 septembre 2025, par lesquelles l’appelante demande à la cour :

— de déclarer son appel recevable et bien fondé,

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— de constater que la réitération par acte authentique de la promesse de vente de la parcelle représentant le lot n°5 portant la référence cadastrale AD [Cadastre 10] pour 1.270 m² et le lot n°6 portant la référence cadastrale AD [Cadastre 11] pour 1.095 m², sise [Adresse 15], commune de Petit-Bourg (97170), lotissement SCI Tara, au profit de Mme [M] [S] [G], en sa qualité d’ayant-droit de M. [W] [G], n’a pas pu intervenir pour une cause étrangère,

— de supprimer l’astreinte fixée à 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois courant à compter de la signification du jugement, qui avait été mise à sa charge,

— en tout état de cause :

— de débouter Mme [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— de condamner Mme [G] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Tara rappelle qu’un litige a opposé durant trente ans la SA Jaula à Mme [L] et M. [A], auxquels la SCI Tara a acheté en 1989 la parcelle AD [Cadastre 9], dont sont issues les parcelles AD [Cadastre 10] et AD [Cadastre 11].

En raison de ce litige, qui a définitivement pris fin en juin 2022, la parcelle AD [Cadastre 5], dont est issue la parcelle AD [Cadastre 9], elle-même divisée en AD [Cadastre 10] et [Cadastre 11], était toujours enregistrée au service de la publicité foncière au nom de la société Jaula.

Il appartenait donc à Mme [L] et M. [A], et non à elle-même, de faire publier au service de la publicité foncière les nombreuses décisions rendues dans le cadre de ce litige, avant qu’une réitération par acte authentique puisse intervenir.

Or, la publication n’est intervenue que le 30 septembre 2024, ainsi qu’en a attesté la SCP de notaires [K] & [I].

Par ailleurs, la SCI Tara indique que les lots n°5 et 6 faisaient partie d’un lotissement qui n’a jamais été réalisé, de sorte que son ancien notaire, Maître [Z], avait conditionné la remise du titre de Mme [G] à la réalisation de ce lotissement.

Elle rappelle que la SCP [K] & [I], son nouveau notaire, a confirmé que la délivrance d’un terrain constructible à Mme [G] était conditionnée à l’obtention, par la SCI Tara, d’un permis d’aménager, ce qui était impossible tant que la publicité foncière n’avait pas été faite.

Elle indique que désormais des démarches ont été faites afin d’obtenir le permis d’aménager.

Enfin, à l’encontre de ce qu’a retenu le premier juge, elle soutient que Mme [L] n’est pas sa présidente, qu’il ne lui était donc pas possible d’accélérer le cours des choses et que l’absence de réitération par acte authentique provient donc bien d’une cause étrangère.

2/ Mme [M] [S] [G], intimée :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 9 octobre 2025, par lesquelles l’intimée demande à la cour :

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— de condamner la SCI Tara à lui payer la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [G] relève :

— que la SCI Tara était informée depuis le 1er août 2022 que la réitération par acte authentique devait intervenir une fois que le lotissement prévu aurait été réalisé,

— que jusqu’à récemment, elle n’avait engagé aucune diligence pour débloquer la situation,

— que finalement, elle a engagé les diligences nécessaires à la réitération de la vente par acte authentique, ce qui démontre qu’elle aurait pu le faire plus tôt et ne s’est trouvée confrontée à aucune cause étrangère.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la recevabilité de l’appel :

Conformément aux dispositions de l’article R.121-20 du code des procédures civiles d’exécution, le délai d’appel des décisions rendues par le juge de l’exécution est de quinze jours à compter de leur notification. L’appel est formé, instruit et jugé selon les règles applicables à la procédure à bref délai prévue ou à la procédure à jour fixe.

En l’espèce, la SCI Tara a interjeté appel le 7 février 2025 du jugement rendu par le juge de l’exécution le 16 décembre 2024, sans qu’aucun élément ne permette d’établir que cette décision lui aurait été préalablement signifiée.

Son appel doit en conséquence être déclaré recevable.

Sur la demande de liquidation de l’astreinte provisoire :

Aux termes des articles L.131-1 et L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte ordonnée pour assurer l’exécution d’une décision judiciaire est indépendante des dommages-intérêts.

L’article L 131-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

Il est constant à ce titre que lorsque l’obligation en cause est une obligation de faire, il appartient au débiteur de l’obligation, assigné en liquidation, de prouver qu’il l’a exécutée.

En l’espèce, par jugement du 7 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a condamné la SCI Tara à procéder devant notaire à la réitération par acte authentique de la promesse de vente de la parcelle représentant le lot n°5 portant la référence cadastrale AD [Cadastre 10] pour 1.270 m² et le lot n°6 portant la référence cadastrale AD [Cadastre 11] pour 1.095 m², sise [Adresse 16] Petit-Bourg [Adresse 1]), lotissement SCI Tara, au profit de Mme [M] [S] [G], en sa qualité d’ayant-droit de M. [W] [G], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois courant à compter de la signification de la décision, pendant une durée de trois mois.

Ce jugement a été signifié le 1er septembre 2022 à la SCI Tara, qui n’en a pas interjeté appel.

La réitération de la promesse de vente par acte authentique aurait donc dû intervenir avant le 1er octobre 2022, ce qui n’a pas été le cas.

Contrairement à ce que soutient la SCI Tara, les pièces qu’elle produit ne démontrent pas que la parcelle AD [Cadastre 5], dont sont issues les parcelles AD [Cadastre 10] et [Cadastre 11] visées par l’obligation de réitération de la vente, aurait été enregistrée jusqu’à récemment au service de la publicité foncière au nom de la société Jaula.

En effet, les relevés de propriété édités le 17 novembre 2022, qu’elle produit en pièces 12 à 15 de son dossier, concernent les parcelles AD [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], mais pas la parcelle AD [Cadastre 5].

Par ailleurs, dans son attestation du 28 janvier 2025, produite en pièce 19 du dossier de l’appelante, la SCP [K] & [I], notaires, indique que l’acte constituant le titre de propriété de la SCI Tara avait été 'régulièrement publié au service de la publicité foncière de Pointe-à-Pitre (97110) le 2 avril 1990, volume 1990P, numéro 1124".

Le fait que les décisions judiciaires rendues dans le cadre du litige ayant opposé les époux [A] à la société Jaula concernant la propriété de cette parcelle aient été publiées seulement le 30 septembre 2024, après leur dépôt le 19 octobre 2023, n’est pas de nature démontrer que la réitération par acte authentique aurait été impossible antérieurement en raison d’un problème lié à la publicité foncière.

En tout état de cause, même à supposer que l’absence de publication de ces décisions ait pu avoir la moindre incidence, il appartenait à la SCI Tara, soumise à l’obligation de réitérer la vente par acte authentique, de mettre en demeure les époux [A], et notamment Mme [T] [L] épouse [A], mère de la gérante de la SCI Tara, qui n’est décédée que le 26 mai 2025 d’après les indications portées dans un courrier produit en pièce 25 de l’appelante, de procéder à cette publication, afin de démontrer son intention d’exécuter les condamnations prononcées à son encontre.

Faute de l’avoir fait, elle ne peut se prévaloir d’aucune cause extérieure liée à l’existence d’un problème de publicité foncière.

En ce qui concerne l’absence de réalisation d’un lotissement, il ressort des pièces produites que, par courriel du 1er août 2022, Maître [Y] [Z], notaire, avait indiqué à la gérante de la SCI Tara que 'la régularisation au profit de [M] [G] ne pourra se faire qu’une fois le lotissement réalisé'.

Cette formule laconique a été explicitée par la SCP [K] & [I] dans son attestation du 28 janvier 2025. Il en résulte qu’en vertu de l’article L.442-1 du code de l’urbanisme, la division d’une unité foncière en plus de deux lots à bâtir doit être impérativement précédée de la délivrance d’un permis d’aménager, qui doit être en cours de validité au moment de la réitération de la vente par acte authentique, à défaut de quoi, le vendeur peut être qualifié de 'lotisseur de fait’ et s’expose à ce titre aux sanctions prévues par l’article L.480-4-1 du code de l’urbanisme.

Le notaire en a déduit que, 'si la vente par la SCI Tara au profit de Mme [M] [G] devait intervenir sans la délivrance préalable d’un permis d’aménager, les terrains vendus ne constitueraient pas des terrains à bâtir. Par suite, Mme [M] [G] ne pourrait pas en l’état obtenir de permis de construire'.

Il résulte de ces explications que la réitération par acte authentique n’était donc pas impossible, mais qu’elle aurait pu générer des risques pour la SCI Tara, et des désagréments pour Mme [G].

Pour autant, alors qu’elle avait été informée de cette difficulté dès le 1er août 2022 par son ancien notaire, la SCI Tara ne démontre pas avoir ni informé Mme [G] de cette difficulté, ni surtout engagé les démarches nécessaires à l’obtention d’un permis d’aménager avant le 14 mars 2025, date de réception de sa demande de certificat d’urbanisme par la commune de Petit-Bourg, soit postérieurement au prononcé du jugement dont appel et au prononcé d’une nouvelle astreinte.

Dans ces conditions, la SCI Tara échouant à démontrer que l’inexécution de son obligation de réitération de la vente par acte authentique provenait, en tout ou partie, d’une cause étrangère, c’est à bon droit que le premier juge a liquidé l’astreinte provisoire mise à sa charge durant une période de 3 mois à compter du 1er octobre 2022 à la somme de 9.100 euros, qu’elle l’a condamnée à payer à Mme [M] [G].

Le jugement déféré sera confirmé de ces chefs.

Sur le prononcé d’une nouvelle astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, pour assortir l’obligation mise à la charge de la SCI Tara par le jugement du 7 juillet 2022 d’une nouvelle astreinte journalière de 300 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification de sa décision, pour une durée d’un an, le premier juge a retenu que l’inexécution de cette obligation était persistante.

Au regard des éléments précédemment rappelés, il convient effectivement de constater qu’aucune diligence n’avait été faite par la SCI Tara afin de permettre la réitération de la vente par acte authentique dans de bonnes conditions, notamment la demande de délivrance d’un permis d’aménager, alors qu’elle était informée de cette difficulté depuis le 1er août 2022.

La situation a cependant changé postérieurement au jugement rendu par le juge de l’exécution le 16 décembre 2024, puisque la SCI Tara a obtenu un certificat d’urbanisme, engagé des démarches auprès de la commune de Petit-Bourg pour obtenir un permis d’aménager et mandaté à cette fin un cabinet d’architecture le 18 septembre 2025.

Ce cabinet a attesté le 6 octobre 2025 que le projet avait bien démarré, qu’il était en cours d’étude mais qu’un relevé foncier de l’existant (en cours d’élaboration par un géomètre), ainsi qu’une évaluation du tracé et des caractéristiques de la voirie, étaient nécessaires afin de garantir la conformité avec les normes en vigueur.

L’architecte a précisé que les délais associés à cette mission étaient inhérents à sa nature même et ne pouvaient être compressés et que l’élaboration d’un permis d’aménager impliquait l’aménagement d’une portion de territoire, ce qui impliquait des enjeux majeurs sur les plans réglementaire, technique, sécuritaire et environnemental.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que si, manifestement, seul le prononcé d’une nouvelle astreinte conséquente a incité la SCI Tara à engager les diligences préalables à la réitération de la vente par acte authentique dans des conditions satisfaisantes pour les deux parties, les démarches nécessaires à l’obtention d’un permis d’aménager son désormais en cours.

Il n’y a pas lieu, dans ces conditions, de maintenir le prononcé d’une nouvelle astreinte pour l’instant, étant rappelé que si la réitération de l’acte devait se faire en l’état, Mme [G] pourrait se retrouver en possession d’un terrain pour lequel un permis de construire ne pourrait pas nécessairement lui être délivré immédiatement, ce qui apparaît de nature à préjudicier à ses intérêts.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a ordonné une nouvelle astreinte et Mme [G] sera déboutée de sa demande à ce titre.

En revanche, si les diligences entreprises par la SCI Tara n’aboutissaient pas dans un délai raisonnable, et si la réitération de la vente par acte authentique n’intervenait pas dans les mois à venir, Mme [G] pourrait à nouveau saisir le juge de l’exécution afin de solliciter le prononcé d’une nouvelle astreinte.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée, d’une part, aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie et, d’autre part, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la SCI Tara, qui succombe principalement dans ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance d’appel et subséquemment déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Le jugement déféré sera par ailleurs confirmé en ce qu’il l’a condamnée aux entiers dépens de première instance.

Enfin, l’équité commande de confirmer ce jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à Mme [G] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et, y ajoutant, de la condamner à lui payer une somme complémentaire de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’appel interjeté par la SCI Tara,

Confirme le jugement rendu par le juge de l’exécution le 16 décembre 2024 en toutes ses dispositions contestées, sauf en ce qu’il a condamné la SCI Tara à procéder devant notaire à la réitération par acte authentique de la promesse de vente sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai d’un mois courant à compter de la signification du jugement, et pour une durée d’un an,

Statuant à nouveau,

Déboute Mme [M] [G] de sa demande tendant à voir prononcer une nouvelle astreinte,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Tara à payer à Mme [M] [G] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel,

Déboute la SCI Tara de sa propre demande à ce titre,

Condamne la SCI Tara aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Et ont signé,

La greffière, Le président