13/05/2020

ARRÊT N°106

N° RG 18/03588

N° Portalis DBVI-V-B7C-MOYX

FP/NZ

Décision déférée du 15 Juin 2018

Tribunal de Grande Instance de Toulouse (15/02848)

M^me X

SCI DE LA PORTE D’ESPAGNE

C/

SAS FAYAT BÂTIMENT/SAS CARI

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e chambre

***

ARRÊT DU TREIZE MAI DEUX MILLE VINGT

***

APPELANTE

SCI DE LA PORTE D’ESPAGNE

[…]

[…]

Représentée par M^e Elodie BAUDRAS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

SAS FAYAT BÂTIMENT venant aux droits de la SAS CARI

[…]

Space B

[…]

Représentée par M^e Jean-david BASCUGNANA de la SCP GARY, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant F. PENAVAYRE, Président, chargés du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

F. PENAVAYRE, président

S. TRUCHE, conseiller

P. DELMOTTE, conseiller

Greffier, lors des débats : C. OULIÉ

ARRÊT :

— CONTRADICTORE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par F. PENAVAYRE, président, et par J.BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail commercial en date du 31 août 2005, la SCI DE LA PORTE D’ESPAGNE a donné en location à la SAS CARI aux droits de laquelle vient la SAS FAYAT BÂTIMENT un immeuble industriel composé d’un bâtiment à usage de bureaux et d’entrepôt situé, […] à SAINT-JORY(31) pour une durée de neuf ans à compter du 1^er septembre 2005 venant à échéance le 31 août 2014.

Le montant du loyer annuel a été fixé à 39 600 € hors-taxes et un dépôt de garantie de 9900 € correspondant à trois mois de loyer hors-taxes a été versé par la société locataire.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 31 août 2005 lors de la prise d’effet du bail. Une franchise d’ un mois et demi a été accordée par le bailleur pour contrôler et mettre en conformité l’installation électrique du bâtiment.

Le preneur a donné congé par acte du 23 janvier 2014, avec effet au 31 août 2014.

Un état des lieux contradictoire de sortie a été établi par Maître Z Y, huissier de justice le 26 août 2014.

Par lettre recommandée du 19 mars 2015, la SCI DE LA PORTE D’ESPAGNE a vainement mis en demeure la société locataire de lui payer la somme de 134 691,56 euros TTC au titre des travaux de remise en état.

Par acte d’huissier du 22 juillet 2015, la SCI DE LA PORTE D’ESPAGNE a fait assigner la société locataire devant le tribunal de grande instance de Toulouse pour obtenir sa condamnation au paiement des frais de remise en état des locaux, du préjudice lié à l’impossibilité de relouer et de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par jugement du 15 juin 2018, le tribunal de Grande instance de Toulouse a:

— condamné la SAS FAYAT BATIMENT à payer à la SCI DE LA PORTE D’ESPAGNE les sommes suivantes :

* 57 500 € hors-taxes à titre de dommages-intérêts en réparation des dégradations commises sur le bâtiment

* 8600 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel né de l’impossibilité de relouer en l’état

* 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté la SCI DE LA PORTE D’ESPAGNE de sa demande de communication de pièces sous astreinte et de dommages et intérêts pour résistance abusive

— débouté la SAS FAYAT BÂTIMENT de sa demande d’expertise

— condamné la SAS FAYAT BÂTIMENT aux dépens de l’instance

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

La SCI DE LA PORTE D’ESPAGNE a interjeté appel de cette décision le 7 août 2018 .

Au terme de ses conclusions notifiées le 5 novembre 2018, la SCI DE LA PORTE D’ESPAGNE demande à la cour d’infirmer le jugement du 15 juin 2018 , sauf en ce qu’il a ordonné l’exécution provisoire, et statuant à nouveau :

— de condamner la société locataire à lui verser la somme de 134 691,56 euros hors-taxes, somme à parfaire des dommages-intérêts dus en réparation des dégradations commises sur le bâtiment

— de condamner la société FAYAT BÂTIMENT à lui payer la somme de 206 400 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel lié à l’impossibilité de relouer en l’état, suivant décompte arrêté au mois de septembre 2018

— de condamner la société FAYAT BÂTIMENT à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— de mettre à sa charge les entiers dépens de l’instance.

La société bailleresse soutient que le premier juge a refusé d’appliquer les dispositions pourtant claires du bail, notamment en son article 10 qui précise les obligations du preneur en cours de bail et

s’est contenté de comparer les états des lieux d’entrée et de sortie en sorte qu’il n’a pas réparé l’exact préjudice subi du fait du comportement du locataire pendant de toute la durée du bail.

Elle prétend que pendant 9 ans aucun entretien n’a été fait dans les locaux ce qui explique l’état dégradé de l’immeuble lorsqu’il a été restitué et que jamais en cours de bail, elle n’a été sollicitée par la locataire pour effectuer des réparations qui incombent normalement au bailleur.

Elle réclame;

— la somme de 32 163,20 euros hors-taxes au titre de la réparation des dégradations au niveau de la couverture et du bardage qui sont liées à l’exploitation des activités de la locataire et implique le changement intégral des gouttières sur 47 m linéaires

—  13 799,11 euros hors-taxes au titre des travaux de mise en conformité électrique en rappelant que la locataire s’était engagée à procéder à la rénovation de l’installation et qu’elle n’a jamais justifié de l’avoir fait en sorte que l’installation présente de nombreuses non-conformités (26 points à revoir selon le rapport DEKRA)

—  22 553,50 euros hors-taxes au titre des travaux de peinture

—  8960 € hors-taxes au titre des travaux relatifs aux espaces verts et clôtures

—  37 411 € euros hors-taxes au titre des travaux relatifs aux sols industriels

—  19 824,75 euros hors-taxes au titre des travaux de VRD et de l’hydrocurage

Soit au total la somme de 134 691,56 euros HT au titre des dégradations outre la perte de loyers à hauteur de 4300 € par mois à compter de septembre 2014 jusqu’à septembre 2018 soit pendant 48 mois.

La SAS CARI /FAYAT BÂTIMENT a notifié ses conclusions le 5 février 2019. Elle demande :

À titre principal :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer les sommes de 15 500 € au titre des travaux de reprise de la couverture et du bardage, 8000 € au titre des travaux de peinture, 4000 € au titre des travaux de reprise des clôtures et espaces verts, 20 000 € au titre des sols industriels et 8600 € au titre de la perte de loyers,

Et statuant à nouveau :

— de dire et juger que les travaux ont été rendus nécessaires par la vétusté

— de dire que la société locataire n’a pas manqué à ses obligations (d’entretien et de réparation)

— de débouter la SCI bailleresse de l’ensemble de ses demandes

— de confirmer la décision en ce qu’elle a débouté le bailleur de ses demandes au titre des travaux de remise aux normes de l’installation électrique,

Subsidiairement, si la cour devait considérer qu’une partie des désordres est imputable à la société locataire ,de confirmer la décision entreprise

En toutes hypothèses :

— de condamner la SCI DE LA PORTE D’ESPAGNE à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle prétend que la demande fondée sur le non-respect en cours de bail des obligations prévues à l’article 10 du bail est nouvelle en cause d’appel et doit être rejetée en application de l’article 564 du Code civil car

il n’a jamais été demandé de condamnation au titre du prétendu irrespect de l’article 10 du contrat.

Elle rappelle que c’est à bon droit que le premier juge a procédé à la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, que les grosses réparations doivent rester à la charge du bailleur et qu’il ne saurait lui être imputé des frais pour les travaux de couverture, d’évacuation des eaux pluviales et de bardage qui font partie des travaux visés à l’article 606 du Code civil.

Elle fait valoir que les locaux mis à sa disposition étaient vétustes lors de leur entrée en jouissance, qu’il ne s’agit donc pas d’un problème de défaut d’entretien et qu’en tout état de cause, les travaux rendus nécessaires par la vétusté ne lui incombent pas. À défaut ,elle demande de ramener les prétentions du bailleur à de plus justes proportions car elle a fait évaluer le montant des travaux de reprise à un montant 5 fois moins élevé que les devis fournis par le bailleur.

Elle prétend qu’en réalité le bailleur demande de mettre à sa charge des travaux de rénovation qui ne lui incombent pas en vertu des clauses du bail et s’oppose à toute demande de dommages et intérêts formés au titre de l’impossibilité de relouer le local qui n’est aucunement démontrée.

Il y a lieu de se reporter expressément aux conclusions susvisées pour plus ample informé sur les faits de la cause, moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 28 octobre 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les travaux de remise en état :

La société bailleresse se fondant sur la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, demande à la fois la réparation des dégradations commises par la société locataire pendant sa durée d’occupation (obligation de remise en état conforme par rapport à l’état des lieux d’entrée) ainsi que l’exécution par cette dernière de son obligation d’entretien et de réparation telle que prévue par le bail et notamment par l’article 10.2.

Il ne s’agit pas d’une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile, étant précisé qu’en tout état de cause , aucune demande tendant à voir écarter cette prétention n’est formulée dans le dispositif des conclusions de la société FAYAT BÂTIMENT.

Le bail commercial conclu le 31 août 2005 prévoit à l’article 10.2 que le preneur devra :

— prendre les locaux loués tels qu’ils existeront et dans l’état où ils se trouveront au moment de la prise de possession. Un état des lieux sera établi contradictoirement et signé par les parties à l’entrée du preneur dans les locaux.

— veiller au bon état d’entretien des branchements et canalisations existants, en prenant, particulièrement en hiver, lors des gelées, toutes précautions nécessaires

— entretenir en bon état de fonctionnement les portes d’accès et les remplacer en cas d’avarie ou

d’accident provenant de ses mandants ou clients

— exécuter les peintures des menuiseries extérieures des façades (quand elles sont en bois) au moins une fois tous les trois ans, repeindre à ses frais les boiseries intérieures et faire poser de nouveaux revêtements chaque fois ce que cela sera nécessaire

— veiller au bon état des sols et des plafonds

— tenir les locaux loués en parfait état d’entretien et de réparation locative afin que les lieux soient toujours en bon état, nets de toute dégradation ou détérioration d’aucune sorte.

Le preneur fera à ses frais pendant le cours du bail toutes réparations et travaux d’entretien et de réfection de toute nature qui seront nécessaires, y compris les fermetures, sols, carrelages, serrurerie, plomberie, menuiserie, appareils sanitaires, branchement, compteur, conduites d’eau, de gaz, d’ électricité '.

La société CARI / FAYAT BÂTIMENT qui vient aux droits de la SAS CARI est tenue de satisfaire aux obligations stipulées au bail et le bailleur peut lui réclamer non seulement la réparation des dégradations résultant de l’usage des lieux pendant toute la durée de la location mais également tout manquement à ses obligations d’entretien et de remise en état destinée à maintenir les locaux en parfait état de réparations locatives.

Le bailleur est quant à lui tenu aux travaux de réparation et de reconstruction des toitures et gros 'uvre tels que définis par l’article 606 du Code civil et le preneur doit l’avertir des réparations à sa charge qu’il deviendra nécessaire d’effectuer dans les lieux loués.

Le local donné à bail comprend un bâtiment d’activités (entrepôt) d’environ 1090 m² et une maison aménagée en bureaux d’environ 90 m² sur un terrain de 4611 m² environ (parkings et espaces verts) qui est occupé par la société CARI et ses filiales depuis 2005.

L’état des lieux d’entrée du 31 août 2005 indique :

— pour le bâtiment d’activité, la présence de deux trous en toiture sur la partie arrière, d’un revêtement de sol neuf sur la première moitié et en bon état sur le surplus, des murs et cloisons, portes et fenêtres en état d’usage, pour les 2 bureaux en rochelle, les revêtements de sol sont en bon état , les murs et cloisons, portes et fenêtres sont en état d’usage et pour les sanitaires, le revêtement de sol est en bon état et les murs et cloisons, portes et fenêtres sont en état d’usage

— pour les bureaux dans la villa, que les faux plafonds et revêtements de sol sont en bon état (à l’exception du bureau numéro 3 dont la peinture du plafond est à revoir de même que le bureau numéro 4 dont le sol est usé), que les murs et les cloisons sont sales et vétustes, que les portes et fenêtres sont à bon état sauf le volet du bureau numéro 2 qui est à revoir, que le sous-sol est un état d’usage ainsi que le garage

— que les appareils de chauffage et de climatisations sont « à voir » ce qui implique des réserves sur leur fonctionnement.

L’état des lieux de sortie très précis établi par l’huissier instrumentaire le 26 août 2014 en présence des parties, auquel il a annexé 534 clichés photographiques fait état d’un grand nombre de dégradations et d’un défaut d’entretien auquel il incombe à la société locataire de remédier dès lors qu’elle n’a procédé à aucun nettoyage ni remise en état avant de quitter les lieux et a laissé des encombrants dans les locaux.

En l’espèce le bail ne déroge pas aux dispositions de l’article 1755 du Code civil qui précise

qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge du locataire quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure .

La société intimée n’a donc pas à supporter les conséquences de la vétusté des locaux mais doit exécuter au fur et à mesure ses obligations contractuelles d’entretien et de réparation et, en cas d’inexécution, le bailleur peut réclamer en fin de bail, des dommages et intérêts correspondant au coût des réparations .

En l’espèce, il ne s’agit pas de mettre à la charge de la société FAYAT BÂTIMENT la rénovation complète d’un bâtiment à usage industriel et de ses bureaux en état d’usage et pour certaines parties sales et vétustes (murs et cloisons des bureaux de la villa) mais de la condamner à satisfaire à ses obligations contractuelles qui visent à prévenir une aggravation de son état par un entretien régulier et à réparer un usage anormal des lieux.

Etant rappelé en l’espèce que la société FAYAT BÂTIMENT est une entreprise du bâtiment et des travaux publics et qu’elle aurait pu procéder

par elle-même à un certain nombre de travaux qui lui sont aujourd’hui réclamés.

Il y a lieu d’examiner ci-après les réclamations de la SCI DE LA PORTE D’ESPAGNE étant précisé que l’ampleur des désordres et réparations relevés par M^e Y n’est pas matériellement contesté par le locataire sortant.

1- Sur les dégradations de la couverture et du bardage

La SCI qui réclame de ce chef la somme de 32 163,20 euros hors-taxes prétend que la somme allouée par le premier juge est insuffisante .

La société locataire soutient pour sa part que les travaux de couverture font partie des grosses réparations visées par l’article 606 du Code civil et qu’il en va de même des travaux de reprise des évacuations des eaux pluviales ainsi que des travaux de bardage puisqu’il s’agit d’éléments assurant le clos et le couvert.

À défaut elle prétend que le bâtiment était vétuste et qu’il ne s’agit pas d’un problème de défaut d’entretien.

L’entrepôt est un bâtiment à structure métallique dont les façades sont habillées de panneaux d’éverite (fibrociment) et est divisé en deux parties. Les soubassements des murs sont en béton peint et rehaussé d’une structure métallique habillée de panneaux d’éverite. Le plafond accueille une structure métallique occupée par une série d’arrivées électriques avec tubes fluorescents.

Il a constaté par Maître Y que dans la première partie du bâtiment, sur la paroi gauche, il y a des impacts sur les bardages laissant filtrer le jour, que dans la deuxième partie du bâtiment les bardages sont également endommagés par plusieurs éclats laissant filtrer le jour sur l’ensemble de la périphérie du bâtiment , qu’au niveau de la toiture, il existe des fissurations et des impacts laissant apparaître le jour dont un de taille plus importante au niveau du faîtage en partie centrale du bâtiment.

En ce qui concerne les chenaux et les gouttières, l’huissier a relevé des traces d’impact en hauteur ainsi qu’un défaut d’entretien sur le chéneaux du pignon sud qui est envahi d’herbes folles. Il a également constaté des déformations sur les chenaux de la toiture de la maison.

En ce qui concerne le bardage mural, les gouttières et les descentes d’eaux pluviales qui sont démises ou endommagées, il ne s’agit pas, contrairement à ce qui est soutenu, de travaux incombant au

bailleur ni d’une usure normale mais de réparations locatives dès lors qu’il n’est pas contesté que les impacts résultent de l’utilisation d’une grue à tour par la société locataire et plus généralement des activités exercées dans les locaux par la société locataire impliquant les allées et venues de chariots élévateurs et qu’aucun entretien des chenaux n’a été effectué pendant la durée d’occupation des locaux.

Par contre le remplacement des plaques en toiture relève des grosses réparations incombant au bailleur dès lors qu’il s’agit de travaux de couverture sauf à démontrer que la locataire est responsable de ces dégradations.

Lors de l’entrée dans les lieux il avait été indiqué que la toiture en partie arrière comportait deux trous , ce qui confirme la présence de désordres antérieurs et un état dégradé de la couverture qui doit être qualifiée de vétuste.

Dans ces conditions, il y a lieu de ramener la réclamation de la SCI à la somme de 24 687,20 euros HT après avoir déduits les travaux prévus pour la couverture.

2- Sur les travaux électriques :

La SCI réclame la somme de 13 799,11 euros hors-taxes au titre des travaux de mise en conformité électrique en rappelant que la locataire s’était engagée à procéder à la rénovation de l’installation et qu’elle n’a jamais justifié l’avoir fait en sorte que l’installation présente de nombreuses non-conformités (26 points à revoir selon le rapport DEKRA établi en 2013).

La SAS FAYAT BÂTIMENT soutient qu’elle a réalisé la rénovation ainsi qu’elle s’y était engagée, ce qui est confirmé par le rapport de la société DEKRA.

En contrepartie d’une franchise de loyer d’un mois et demi , le locataire s’était engagé lors de l’entrée dans les lieux à assurer le contrôle et la mise en conformité électrique et à fournir un certificat de conformité sous trois mois.

Il s’agit d’une disposition négociée entre les parties lors de la prise d’effet du bail qui laisse sous entendre que l’installation n’était pas conforme ou que des sérieux doutes étaient émis à cet égard par la société locataire.

Aucun certificat n’a été fourni à l’issue des trois mois.

Par contre il est indiqué dans le rapport de vérification périodique de la société DEKRA,que l’installation a été rénovée en 2005 et en 2006 et rien ne permet de remettre en cause cette mention que le vérificateur n’aurait pas manqué de relever si elle était inexacte.

Dès lors il ne peut donc être soutenu que la société locataire a manqué à son obligation de mise en conformité lors de l’entrée dans les lieux.

Au moment de la sortie, le constat d’huissier ne met en évidence que des dégradations mineures ou des manques de protection au niveau des compteurs, points lumineux et interrupteurs mais aucune anomalie significative en ce qui concerne l’installation électrique qui cependant mériterait des travaux pour être conforme ainsi que le souligne le rapport de vérification réalisé en 2013 par la société DEKRA .

La non-conformité n’étant pas assimilable à des dégradations et aucune stipulation du bail ne se mettant à la charge du locataire l’obligation de procéder périodiquement aux travaux de mise en conformité de l’installation électrique, il ne peut être être exigé de la société locataire sortante une remise en état totale de l’installation électrique mais seulement les travaux de réparation et les

remplacement de luminaires défectueux détaillés par l’huissier lesquels seront évalués à la somme de 9960 € hors-taxes conformément au devis présenté par la SAS FAYAT BÂTIMENT.

3-Sur les travaux de peinture :

La SCI réclame la somme de 22 553,50 euros hors-taxes au titre des travaux de peinture que les premiers juges ont ramené à 8000 € pour tenir compte de l’état des lieux lors de l’entrée.

La SAS FAYAT BÂTIMENT s’oppose à la réclamation formée au titre des frais de remise en peinture de l’entrepôt aux motifs que les murs et les cloisons étaient déjà en état d’usage lors de l’entrée en jouissance .

Cependant la société locataire s’étant engagée en vertu des clauses du bail ( article 10.2. 4 et 5 ) à refaire régulièrement les peintures et les revêtements et ayant en outre commis de nombreuses dégradations décrites dans le constat d’huissier ( trous dans les murs, traces d’impact ou salissures '), il a lieu de faire droit à la demande à hauteur des sommes réclamées.

4-Sur l’entretien des espaces verts et les travaux de clôture:

La SCI réclame la somme de 8960 € hors-taxes au titre des travaux relatifs aux espaces verts et à la réfection des clôtures.

Il n’est pas contesté que les espaces verts n’ont pas été entretenus et sont envahis d’herbes folles.

Par ailleurs l’état des lieux de sortie fait apparaître une dégradation des clôtures limitrophes avec les parcelles voisines. Ainsi la clôture grillagée le long du numéro 84 est arrachée à l’arrière et est altérée par plusieurs déformations sur toute sa longueur.

Il ne s’agit pas de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil dès lors qu’il ne s’agit pas de procéder à la clôture du fonds dans son entier mais de réparer des dégradations commises sur les murets et grillages de séparation.

Le devis concernant la réfection des clôtures s’établit à 6500 € hors-taxes et le coût des travaux d’élagage, désherbage et de nettoyage à 2460 € .

Il est fourni un devis pour un montant de 3034 € hors taxes par la SAS FAYAT BÂTIMENT.

Au vu de ces éléments il y a lieu de confirmer le montant alloué par le Premier juge à hauteur de 4000 € hors-taxes.

5- Sur la réparation des sols industriels :

La SCI réclame la somme de 37 411 € euros hors-taxes au titre des travaux relatifs aux sols industriels sur une surface de 895 m² .

En l’état des constatations effectuées par l’huissier de justice, il y a lieu de faire droit à cette demande en son principe dès lors que la reprise totale des sols en béton est nécessaire compte tenu des traces d’impact, des trous et des salissures constatés par Maître Y . Les constatation opérées permettent de vérifier que l’état de la dalle qui présente désormais de nombreuses fissurations et altérations de surface s’est aggravé depuis l’entrée dans les lieux du fait d’un usage intensif et d’une absence de réparation.

Par contre les nécessités techniques des travaux de traitement des sols détaillés dans le devis de la société CASTILLO RÉSINE ne sont pas explicités en sorte qu’il y a lieu de confirmer le montant

alloué de ce chef à hauteur de 20 000 €HT.

6-Sur les travaux de VRD et d’hydrocurage :

La SCI réclame la somme de 19 824,75 euros hors-taxes au titre des travaux de VRD , d’hydrocurage et d’inspection des réseaux EP.

Il était notamment indiqué en page 14 et 15 du constat du huissier que l’accès au site est desservi par une voie recouverte d’enrobé qui a fait l’objet d’une reprise de la partie centrale de la circulation mais pas sur les côtés, que des manques importants sont visibles en face de la partie bureau, qu’une ornière est apparente sur la partie gravillonnée, qu’un regard en béton est brisé , que les quatre regards contiennent d’importantes retenues d’eau et seraient à l’origine d’inondations , et enfin que le regard de l’aire de lavage contient un liquide noirâtre, toutes constatations qui justifient la nécessité de procéder à des travaux de réfection des enrobés ainsi qu’au curage des cuves de la station de lavage et à l’inspection des réseaux d’évacuation .

Par contre une partie des travaux incombe au bailleur dès lors qu’il s’agit de reprendre les conduites d’évacuation des eaux de pluie qui seraient selon le propriétaire à l’origine d’inondations, rien ne permettant d’étayer son affirmation selon lesquelles ces dernières seraient dues à un défaut d’entretien.

Par ailleurs la société locataire a fait procéder par une entreprise spécialisée dans l’assainissement au curage des réseaux d’eau pluviale de la cuve et des puisards pour un montant de 556 € avant de quitter les lieux au mois d’août 2014.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de confirmer la décision du premier juge qui a fixé le montant des travaux à la somme totale de 10 000 € hors-taxes.

En définitive il y a lieu d’accorder à la société bailleresse les sommes suivantes :

—  24 687,20 euros HT au titre de la réfection du bardage

—  9960 € HT pour l’installation électrique

—  22 553,50 euros HT pour les travaux de peinture

—  4000 € HT pour les travaux d’espaces verts et de clôture

—  20 000 € HT pour la réfection des sols industriels

-10 000 € pour la réfection des VRD et l’hydrocurage

Soit au total la somme de 91 200,70 € arrondie à 91 200 € HT.

Sur le préjudice complémentaire :

La SCI réclame un préjudice matériel lié à l’impossibilité de relouer en l’état les locaux à hauteur de 4300 € par mois à compter de septembre 2014 jusqu’à septembre 2018 soit pendant 48 mois.

Elle prétend que la somme allouée, soit une perte de 2 mois de loyer, qui lui a été allouée en première instance n’est pas suffisante dès lors que le Premier juge ne s’est pas interrogé sur le point de savoir si elle avait les capacités financières suffisantes pour entreprendre des travaux d’une telle importance dans les suites du départ de son locataire.

En l’espèce l’ampleur des travaux à réaliser excède manifestement les inconvénients normaux liés à l’occupation d’un local par une société commerciale du secteur du bâtiment pendant 9 ans.

Par contre il n’est pas justifié par la SCI DE LA PORTE D’ESPAGNE de la recherche active d’un nouveau locataire et des difficultés rencontrées pour relouer le bâtiment.

Elle ne peut sérieusement prétendre qu’elle devait laisser les locaux en l’état afin de permettre l’éventuelle désignation d’un expert judiciaire pour quantifier les travaux à réaliser alors qu’un constat objectif des dégradations a été dressé par acte d’huissier et qu’aucune désignation d’un expert n’a été sollicitée ni par l’une ni par l’autre des parties devant le juge des référés .

L’ensemble des devis dont elle se prévaut a été réalisée au cours du dernier trimestre 2014.

Compte tenu du délai nécessaire pour obtenir des devis et engager les travaux, il y a lieu de lui allouer une perte de loyer équivalent à 4 mois soit la somme de 4300 × 4 = 17 200 €.

Sur les autres demandes :

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI appelante les frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

La partie qui succombe ne peut se voir allouer aucune indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et doit supporter les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après en avoir délibéré

— Infirme partiellement le jugement du 15 juin 2018 sur le montant des indemnités allouées

Et statuant à nouveau des chefs réformés,

— Condamne la SAS CARI FAYAT BÂTIMENT à payer à la SCI DE LA PORTE D’ESPAGNE les sommes suivantes :

—  91 200 € HT à titre de dommages-intérêts en réparation des dégradations commises dans les locaux donnés à bail

—  17 200 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel lié à l’impossibilité de relouer les locaux en l’état

— Déboute la SCI DE LA PORTE D’ESPAGNE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— Rejette le surplus des demandes et les prétentions contraires,

— Condamne la SAS CARI FAYAT BÂTIMENT aux entiers dépens de l’instance.

Le greffier Le Président

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