Le copies exécutoires et conformes délivrées à

ASW/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/01366 – N° Portalis DBVG-V-B7H-EVQW

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2024

Décision déférée à la Cour : jugement du 07 juillet 2023 – RG N°22/00342 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE VESOUL

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre

M^me Anne-Sophie WILLM et M. Cédric SAUNIER, conseillers

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me Anne-Sophie WILLM, présidente de l’audience, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

DELIBERE :

M^me Anne-Sophie WILLM, conseiller, présidente de l’audience a rendu compte, conformément à l’article 786 du code de procédure civile aux autres magistrats :

M. Michel WACHTER, président de chambre et M. Cédric SAUNIER, conseiller.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Madame [X] [E]

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Benjamin LEVY, avocat au barreau de BESANCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 25056-2023-004143 du 11/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BESANCON)

ET :

INTIMÉE

Madame [W] [K]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Emilie BREITNER, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS

Par contrat signé le 31 août 2016, Mme [W] [K] a donné en location à Mme [X] [E] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 750 euros.

Le 21 avril 2022, Mme [W] [K] a fait délivrer à Mme [X] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail pour des loyers impayés couvrant la période de mai 2017 à août 2019, de septembre 2019 à septembre 2020 et d’octobre 2020 à mars 2022, le total des sommes demandées s’élevant à 41 778,20 euros, déduction faite de versements à hauteur de 2 750 euros.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie le 25 avril 2022 et par acte du 28 septembre 2022, Mme [W] [K] a fait assigner Mme [X] [E] devant le juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, de prononciation de la résiliation du bail et de condamnation à l’arriéré locatif, outre une indemnité d’occupation.

Par jugement rendu le 7 juillet 2023, le tribunal a :

— déclaré recevable la demande de résiliation formée par Mme [W] [K],

— débouté Mme [W] [K] de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire,

— prononcé la résiliation du bail conclu le 31 août 2016 entre Mme [W] [K] et Mme [X] [E] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], aux torts exclusifs de Mme [X] [E] à compter du jugement,

— ordonné en conséquence à Mme [X] [E] de libérer l’appartement dans le mois de la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour Mme [X] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Mme [W] [K] pourra faire procéder à son explusion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné Mme [X] [E] à verser à Mme [W] [K] la somme de 41 500 euros au titre des loyers impayés de mai 2017 à mars 2022,

— débouté Mme [W] [K] de sa demande de paiement au titre des charges récupérables,

— condamné Mme [X] [E] à verser à Mme [W] [K] une indemnité mensuelle

d’occupation d’un montant de 750 euros, à compter du jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— condamné Mme [X] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation,

— débouté Mme [W] [K] de sa demande tendant à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment retenu :

Sur la demande de sursis à statuer

— qu’il résultait des pièces qu’un jugement avait été rendu le 20 avril 2023 constatant que la situation de Mme [X] [E] n’était pas irrémédiablement compromise et renvoyant la procédure de surendettement devant la commission,

— qu’il n’y avait donc pas lieu de faire droit à la demande de sursis à statuer ;

Sur la recevabilité de l’action en résiliation

— que l’assignation avait été notifiée à la préfecture plus de deux mois avant l’audience,

— que l’action était donc recevable ;

Sur le bien fondé de la demande au titre de la clause résolutoire

— que Mme [X] [E] ne justifiait que d’un virement de 750 euros le 6 mai 2022,

— que le commandement était en conséquence demeuré infructueux pendant plus de deux mois,

— qu’il ressortait cependant que la locataire avait été déclarée recevable à la procédure de surendettement le 8 juin 2022, soit avant la fin du délai de deux mois du commandement de payer intervenant le 22 juin 2022,

— que cette décision faisait dès lors obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire ;

Sur le bien fondé de la demande au titre de la résiliation judiciaire

— que Mme [X] [E] n’avait pas payé régulièrement ses loyers depuis mai 2017,

— que la dette locative était importante,

— que si elle avait repris le paiement des loyers depuis mars 2022, il apparaissait toutefois que la commission de surendettement avait estimé qu’un déménagement s’imposait compte-tenu de sa situation financière,

— que Mme [X] [E] ne justifiait pas ses affirmations selon lesquelles elle quitterait le logement entre le 1er juillet 2023 et le 1er septembre 2023,

— que ces éléments caractérisaient un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail qui justifiait la résiliation du contrat et l’expulsion des lieux ;

Sur les loyers

— que la reprise du paiement des loyers à compter d’avril 2022 devait s’imputer sur les loyers courants,

— qu’il ne pouvait donc être considéré que les loyers réglés à compter de cette date faisaient échec à la prescription des loyers de mai 2017 à septembre 2019,

— que la signature des décomptes produits valait reconnaissance par la locataire des loyers dus de sorte que la prescription triennale avait été interrompue le 2 septembre 2019 puis le 15 octobre 2020 ;

Sur les charges

— que le bail mentionnait 'pas de charges récupérables',

— que les décomptes signés par la locataire faisant état de frais relatifs au fioul et à l’entretien de la chaudière ne pouvaient suffire à établir les sommes dues au titre des charges récupérables qui n’étaient exigibles que sur justification des factures,

— qu’aucune facture n’était cependant fournie.

— oOo-

Par déclaration formée le 12 septembre 2023, Mme [X] [E] a relevé appel du jugement en toutes ses dispositions à l’exception de celles déboutant Mme [W] [K] de sa demande de paiement au titre des charges récupérables et rappelant l’exécution de plein droit par provision du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 4 décembre 2023, elle demande à la cour :

— de dire et juger son appel recevable et bien fondé,

— d’infirmer le jugement entrepris dans les limites des chefs de jugement indiqués dans la déclaration d’appel soit sur les condamnations à payer 41 500 euros outre 750 euros à titre d’indemnité d’occupation et sur le prononcé de la résiliation judiciaire,

En conséquence,

— de juger prescrite la demande au titre des loyers de mai 2017 au 28 septembre 2019,

— de débouter Mme [K] de sa demande de paiement de la somme de 41 500 euros et des charges,

— de mettre à néant les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— de débouter Mme [K] de sa demande de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— de suspendre les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— de débouter Mme [K] du surplus de ses demandes.

— oOo-

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 20 mars 2024, Mme [W] [K] demande à la cour :

— de confirmer, en toute ses dispositions, le jugement rendu par madame le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Vesoul en date du 7 juillet 2023,

— de rejeter l’intégralité des demandes de Mme [X] [E],

En conséquence,

— de juger recevable sa demande en résiliation du bail,

— de prononcer la résiliation du bail conclu le 31 août 2016 entre Mme [X] [E] et elle concernant l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], aux torts exclusifs de Mme [X] [E], à compter du jugement rendu le 7 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection de Vesoul,

— de juger que Mme [X] [E] devra lui payer la somme de 41 500 euros au titre des loyers impayés de mai 2017 à mars 2022,

— de juger qu’à compter de la résiliation du bail, Mme [X] [E] sera occupante sans titre du logement sis [Adresse 2] à [Localité 3],

— de juger qu’à défaut pour Mme [X] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois suivants la signification d’un commandement de quitter les lieux, elle pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— de juger que l’indemnité d’occupation est fixée à la somme de 750 euros, indexée en fonction de l’indice du coût de la construction, indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail, soit à la date du jugement à intervenir, et jusqu’au départ définitif de Mme [X] [E] du logement sis [Adresse 2] à [Localité 3],

En conséquence,

— de juger que Mme [X] [E] lui est redevable du paiement de ladite indemnité d’occupation jusqu’à la parfaite libération des lieux,

— de juger que Mme [X] [E] sera condamnée à prendre en charge les entiers dépens, y compris les frais d’huissier et le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi que les frais relatifs à l’assignation et ses suites,

Y ajoutant

— de juger que Mme [X] [E] lui est redevable de la somme de 1 161 euros au titre des loyers impayés des mois de mai et juillet 2023,

— de juger que la dette locative s’élève donc au total à la somme de 42 939,20 euros,

— de juger que Mme [X] [E] devra lui payer la somme de 8 731,17 euros au titre des charges impayées (fioul + entretien chaudière),

— de juger que Mme [X] [E] devra lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— oOo-

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 août 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 12 septembre 2024.

Elle a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé des moyens, aux conclusions visées ci-dessus.

SUR CE, LA COUR

I. Sur la résiliation du bail

Mme [W] [K] indique que Mme [X] [E] n’a jamais versé régulièrement les loyers, et que de nombreuses échéances n’ont jamais été réglées. Elle précise que Mme [E] n’a en outre pas payé le loyer de mai 2023, ni celui de juillet et ce jusqu’à son départ des lieux, soit le 17 juillet 2023.

Mme [X] [E] fait valoir que le tribunal ne pouvait pas prononcer la résiliation du bail en rappelant que si un redressement avec ou sans liquidation est accordé au locataire, la clause résolutoire se trouve suspendue pendant 2 ans. Elle indique avoir rendu les clés du logement le 17 juillet 2023 et que l’état des lieux a été réalisé à la demande de Mme [K].

Réponse de la cour :

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier qui suivent et qui ne sont contredits par aucune pièce :

— que les décomptes produits par Mme [K] au titre de l’état de la situation locative de Mme [E] au 31 août 2019, au 30 septembre 2020 et au 31 mars 2022, dont deux sont signés par cette dernière, montrent (pièce [K] N°4) :

— que 28 échéances de loyer n’ont pas été réglées pour la période de mai 2017 à août 2019,

— que 13 échéances de loyer n’ont pas été réglées pour la période de septembre 2019 à septembre 2020,

— que 18 échéances de loyer n’ont pas été réglées pour la période d’octobre 2020 à mars 2022 ;

— qu’à la date du commandement de payer visant la clause résolutoire, soit le 21 avril 2022, Mme [X] [E] restait devoir, au titre des loyers, la somme de 38 750 euros (pièce [K] N°2),

— que depuis cette date, Mme [E] a réglé 750 euros le 5 avril 2022, 750 euros le 6 mai 2022, 750 euros le 22 juin 2022, 750 euros le 29 juillet 2022, 750 euros le 31 août 2022, 750 euros le 29 septembre 2022 (pièce [E] N°2), 750 euros le 31 octobre 2022 et 750 euros le 2 décembre 2022 (pièce [K] N°5),

— que par jugement statuant sur la contestation par Mme [W] [K] d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le tribunal judiciaire de Vesoul, le 20 avril 2023, a constaté que la situation de Mme [E] n’était pas irrémédiablement compromise et a renvoyé la procédure de surendettement devant la commission conformément à l’article L. 743-2 du code de la consommation (pièce [K] N°9),

— que le 3 août 2023, la Commission de surendettement des particuliers de la haute Saône a notamment décidé la suspension de l’exigibilité de la dette de loyer pour une durée de 24 mois, avec cependant l’obligation de régler à échéances les charges courantes (pièce [K] N°10).

Il résulte de ces éléments que Mme [X] [E] n’a pas exécuté son obligation de procéder au règlement complet du loyer, et ce depuis quasiment l’origine du bail.

Les manquements qui sont ainsi relevés étant suffisamment caractérisés et graves pour justifier la fin du bail, le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [X] [E] à compter du 7 juillet 2023.

Les demandes de Mme [X] [E] de mettre à néant les effets du commandement de payer

visant la clause résolutoire et de suspendre les effets du commandement sont dès lors sans objet.

II. Sur la demande au titre des loyers impayés

Mme [W] [K] indique que la dette locative s’élève à un total de 42 939,20 euros.

En réplique, Mme [X] [E] fait valoir que les loyers de mai 2017 au 28 septembre 2019 sont prescrits compte tenu de l’assignation faite le 28 septembre 2022. Elle soutient que les décomptes qui portent sa signature ne valent pas reconnaissance de dette dans la mesure où il s’agit de récépissés et qu’ils ne comportent pas les mentions de l’article 1376 du code civil, et indique qu’il n’est dû qu’une somme de 19 750 euros correspondant aux loyers du 29 avril au 30 septembre 2019, aux loyers d’octobre à décembre 2019, à ceux de janvier à décembre 2020, déduction faite des sommes qu’elle a réglées à hauteur de 2 750 euros figurant au commandement et de 4 500 euros pour les loyers d’avril à septembre 2022.

Mme [W] [K] s’oppose à la prescription en soutenant que les décomptes signés par Mme [E] valent reconnaissance de son droit à être réglée des loyers. Subsidiairement, elle fait valoir que dès lors que les règlements effectués par la locataire se sont imputés sur les dettes les plus anciennes, la dette de loyers couvre les trois années précédant le commandement de payer du 21 avril 2022, de sorte qu’elle est fondée à réclamer les loyers dus à compter d’avril 2019.

Réponse de la cour :

Sur la prescription

Aux termes de l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7-1 dispose que : 'Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.'

Selon l’article 1342-10 du code civil : 'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.'

Il ressort de l’application combinée de ces textes qu’à défaut pour le locataire d’avoir précisé sur quelle échéance de loyer son paiement devait s’imputer, celui-ci s’impute sur l’échéance la plus ancienne comme étant celle que le locataire a le plus intérêt à payer.

S’agissant de créances périodiques, comme un loyer mensuel, la prescription est alors acquise terme par terme.

En l’espèce, la présente instance ayant été initiée par assignation du 28 septembre 2022, la demande en paiement concernant des loyers échus avant le 28 septembre 2019 se heurte à la prescription, étant observé que si les décomptes au 31 août 2019 et au 30 septembre 2020 portent la signature de Mme [X] [E], celle-ci ne saurait valoir reconnaissance de dette ou engagement de la régler dans la mesure où cette signature n’est précédée que de la mention 'Document remis en main propre le…'.

Sur le montant de la créance de loyers

Il ressort du jugement du 20 avril 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Vesoul statuant sur la contestation élevée par Mme [W] [K] sur la mesure de rétablissement personnel de Mme [E], dont il n’est pas soutenu qu’il n’est pas définitif, qu’au 3 août 2022, date de la décision de la commission d’imposer un rétablissement personnel, les loyers antérieurs étaient prescrits et qu’en conséquence la somme de 20 250 euros correspondant à 27 loyers à 750 euros entre mai 2017 et juillet 2019 devait être retranchée de la créance déclarée, outre le coût du commandement de payer de 278,20 euros.

La créance de loyers a donc été fixée à 21 250 euros (pièce [K] N°9) et Mme [K] n’est pas contredite lorsqu’elle écrit dans ses conclusions que les loyers de mai 2023 et de juillet 2023 jusqu’au départ des lieux n’ont pas été réglés, étant observé que les parties s’accordent sur le fait que les clés ont été remises le 17 juillet 2023.

La créance de Mme [W] [K] à l’égard de Mme [X] [E] s’élève dès lors à 21 250 euros + 750 euros (loyer de mai 2023) + 169,33 euros (loyer du 1er au 7 juillet 2023), soit un total de 22 169,33 euros au titre des loyers impayés d’août 2019 au 7 juillet 2023, date de la résiliation du bail, et le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

Mme [X] [E] sera en conséquence condamnée à payer cette somme à Mme [W] [K].

III. Sur l’indemnité d’occupation

Mme [W] [K] et Mme [X] [E] s’accordant sur le fait que les locaux donnés à bail ont été libérés le 17 juillet 2023, et aucune contestation n’étant élevée sur le quatum de l’indemnité d’occupation telle que fixé par le tribunal au montant mensuel du loyer, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [X] [E] à verser à Mme [W] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 750 euros à compter du 7 juillet 2023, date de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

IV. Sur les charges

Mme [W] [K] indique qu’elle a gracieusement accepté d’avancer à sa locataire des fonds pour lui permettre de remplir la cuve à fioul, expliquant que seuls 500 euros lui ont été remboursés. Elle soutient avoir également réglé l’entretien de la chaudière pour un montant de 154 euros le 13 octobre 2019, et fait valoir qu’en signant les décomptes des sommes réclamées, Mme [X] [E] a reconnu les devoir. Elle ajoute que la clause du contrat de bail prévoyant que les charges ne sont pas récupérables est contraire à l’ordre public et doit être réputée comme non-écrite.

Mme [X] [E] s’oppose à la demande en indiquant que le contrat de bail a prévu que les charges n’étaient pas récupérables, et que les décomptes ne valent pas reconnaissance de dette.

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article 1103 du code civil : 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.'

Par ailleurs, les charges récupérables sont qualifiées par l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 de sommes accessoires au loyer principal, exigibles sur justification.

En outre, l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que le décret n° 87-713 du 26 août 1987 étant d’ordre public, est seulement nulle toute stipulation prévoyant la récupération d’une charge qui ne serait pas prévue au décret.

En l’espèce, il est constaté que le contrat de bail porte mentionne sous son article IV B intitulé Charges récupérables 'pas de charges récupérables’ et, s’il ne semble pas que les dispositions relatives aux charges récupérables visent à la protection exclusive du locataire, il est observé que Mme [W] [K] ne justifie par aucune pièce les dépenses qu’elle indique avoir faites relativement au fioul et à l’entretien de la chaudière.

En outre, les décomptes auxquels elle renvoie ne valent pas reconnaissance de dette ainsi que jugé supra.

Compte-tenu de ces élements, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [W] [E] de sa demande de paiement au titre des charges récupérables.

V. Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé sur les dépens et sur les frais irrépétibles.

Mme [W] [K] sera condamnée aux dépens d’appel, et elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,

INFIRME, dans les limites de l’appel, le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul le 7 juillet 2023 en ce qu’il a condamné Mme [X] [E] à verser à Mme [W] [K] la somme de 41 500 euros au titre des loyers impayés de mai 2017 à mars 2022 ;

LE CONFIRME pour le surplus ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT

CONDAMNE Mme [X] [E] à payer à Mme [W] [K] la somme de 22 169,33 euros au titre des loyers impayés d’août 2019 au 7 juillet 2023, date de la résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [W] [K] aux dépens d’appel ;

DEBOUTE Mme [W] [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,